物業(yè)管理項目技術(shù)要求和有關(guān)說明

1、概況及要求：本次招標確定物業(yè)管理效勞定點采購工程供應商_20_家。根據(jù)集中采購目錄 要求，在協(xié)議定點有效期內(nèi)，在限額標準100萬不含以下的物業(yè)管理效勞采 購工程，采購單位在本次入圍供應商范圍內(nèi)擇優(yōu)選擇。定點期限：入圍供應商與區(qū)級機關(guān)事務管理局簽訂框架合同之日起兩年。一、效勞范圍主要包括：房屋日常管理與維修養(yǎng)護、共用設備管理與維修養(yǎng)護含供電系統(tǒng)、給排水 系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)等、傳達秩序管理及巡查、環(huán)境衛(wèi)生管理、綠化管 理及采購單位交辦的其他工作。二、物業(yè)管理效勞要求：一房屋日常管理與維修養(yǎng)護1、效勞內(nèi)容：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋地面、墻、臺面及吊頂、門窗、樓梯、 通風道、大廳大面積玻璃頂?shù)鹊娜粘Ｑ?/p>

2、查和養(yǎng)護維修；外墻幕墻的養(yǎng)護和維修。2、效勞質(zhì)量標準：(1) 確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋及設施的完好等級和正常使用。(2) 玻璃無破裂，五金配件完好，門窗開閉靈活、密封性好、無異常聲響。否那么應及時修復或更換，不能立即修復的涉及平安性的應采取措施消除平安隱 患。(3) 粉刷無明顯剝落開裂，墻面磚、地坪、地磚、地板平整不起殼、無遺缺， 吊頂無污水漬、開縫和破損。否那么應及時修復或更換。屋面排水溝、室內(nèi)室外排水管保障暢通；雨前及時巡查，排除隱患。發(fā) 現(xiàn)過濾網(wǎng)及管道破損及時修復或更換。(5) 發(fā)現(xiàn)屋面或其他防水層有氣鼓、破裂，隔熱板有斷裂、缺損的，屋面、 墻面有滲漏的，應在3個工作日內(nèi)安排專項修理。(6

3、) 及時完成家具、設備等各項零星維修任務，一般維修任務確保不超過24小時，確保家具、設備維修合格率到達100%(7) 無違反規(guī)劃私搭亂建，擅自改變房屋用途現(xiàn)象。二共用設備管理與維修養(yǎng)護供電系統(tǒng)：1、效勞內(nèi)容 : 對區(qū)域內(nèi)的電氣管線、電線電纜、電源開關(guān)、動力插座、電 開水爐等低壓用電設施進行日常管理和維護、維修，保持設施正常運行。2、效勞質(zhì)量標準 :(1) 負責各類照明燈具、泛光照明系統(tǒng)、供用電設備設施的日常管理和維護 修理。(2) 保證整個大樓的供電平安。保證正常供電、限電、停電，有明確的審批 權(quán)限并按規(guī)定時間通知用戶。(3) 制定臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執(zhí)行，應急供電系統(tǒng) 運

4、行正常。(4) 通過有效的管理措施及技術(shù)措施，積極開展節(jié)能管理工作。給排水系統(tǒng)：1、效勞內(nèi)容: 對物業(yè)管理區(qū)域室內(nèi)外給排水系統(tǒng)的設備、設施，如水泵、水 箱、氣壓給水裝置、水處理設備、消火栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛(wèi)生潔具、 排水管、透氣管、水封設備、室外排水管及附屬構(gòu)筑物等進行日常養(yǎng)護維修，保 持正常運行。2、效勞質(zhì)量標準 :(1) 每半年對給排水系統(tǒng)進行維護、潤滑。(2) 用戶末端的水壓及流量滿足使用要求。(3) 每季對樓宇排水總管進行檢查，每半年對水泵、管道進行防銹處理。確保水質(zhì)無污染并符合規(guī)定的要求，生活飲用水水質(zhì)符合GB5749- 2006 ?生活飲用水衛(wèi)生標準?的要求。生活飲用水設

5、施的日常使用管理、清洗消毒、 作業(yè)人員健康檢查以及水質(zhì)檢測參照建設部、衛(wèi)生部?城市供水水質(zhì)管理規(guī)定? (建設部令第 156號)執(zhí)行。按規(guī)定對二次供水蓄水設施設備進行清潔、 消毒。請 有資質(zhì)人員定期清洗水箱，每年不少于 1 次，并提供清洗后水質(zhì)檢測報告。(5) 每季度對水質(zhì)處理、消毒裝置、電開水爐及設備控制柜進行保養(yǎng)。(6) 每年至少清理污水化糞池一次，確保排水微量元素等達標。(7) 每月清掃一次排水明溝，每半年對地下管井徹底疏通一次，每年對地下 管井清理一次電梯系統(tǒng)：1. 效勞內(nèi)容：全責保養(yǎng)維護。 電梯系統(tǒng)管理維護費用包含保養(yǎng)費用和年檢費 用。2. 效勞質(zhì)量標準：保證電梯的 24 小時正常運轉(zhuǎn)

6、使用。每月 2 次由技術(shù)人員上門維保，每次間隔時間不超過 15天，按工藝和標準 對電梯作機電上之平安檢查及各機件之加油潤滑、清理點檢、性能調(diào)整等作業(yè)。運行出現(xiàn)險情后，應有排除險情的應急處理措施。臨時故障緊急修理，接通知后 30 分鐘內(nèi)到現(xiàn)場檢修?？照{(diào)系統(tǒng)：1、效勞內(nèi)容 : 所有空調(diào)的日常養(yǎng)護維修。2、效勞質(zhì)量標準 :(1) 每半年對內(nèi)置濾網(wǎng)清洗一次。(2) 定期檢查保養(yǎng)，及時排除故障。(3) 通過有效的管理措施及技術(shù)措施，積極開展節(jié)能管理工作。三 傳達秩序管理及巡查1、效勞內(nèi)容:熟悉周邊的環(huán)境， 能處理和應對公共秩序維護工作， 能正確使 用各類消防、物防、技防器械和設備，能夠熟悉、掌握各類刑事

7、、治安案件和各 類災害事故的應急預案；來人來訪的通報、證件檢驗、登記、報刊信件收發(fā)等， 快遞及包裹原那么上由收件人親自簽收， 得到收件人授權(quán)前方能代為簽收， 并按標 準記錄接收信息； 門衛(wèi)、守護和巡邏，維護公共秩序； 處理治安及共他突發(fā)事件； 負責道路交通管理、機動車和非機動車停放管理；負責防盜、防火管理。積極主 動的配合、服從對口管理部門的臨時應急調(diào)度。2、效勞質(zhì)量標準 :(1) 門衛(wèi)值班。上崗時佩戴統(tǒng)一標志， 按需求穿戴統(tǒng)一制服， 裝備佩戴標準， 儀容儀表標準 整齊，當值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。文明執(zhí)勤，訓練有素，言語標準，認 真負責。配備對講裝置和其他必備的平安護衛(wèi)器械。出入口安排

8、24 小時值勤， 建立傳達、車輛、道路及公共秩序管理等制度。嚴格驗證、登記制度，杜絕閑雜 人員進入行政區(qū)域內(nèi)， 維護行政區(qū)域平安、 正常的工作環(huán)境。 對物品進出實施分 類管理，實行物品進出審驗制度，杜絕危險物品進入行政區(qū)域內(nèi)。(2) 巡查。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安排 24小時巡查。明確巡查工作職責， 標準巡視工作流程， 制定相對固定的巡視路線， 對重要區(qū)域、 部位、設備機房等進行重點巡視并記錄 巡視情況， 及時發(fā)現(xiàn)和處理各種平安和事故隱患。 巡視時使用巡更設備。 監(jiān)控室 應保持巡更記錄。在接到監(jiān)控室發(fā)出的指令后，巡視人員應及時到達事發(fā)現(xiàn)場， 采取相應措施妥善處理； 如巡視時現(xiàn)異常情況， 應立即通知有關(guān)

9、部門并在現(xiàn)場采 取必要措施，隨時準備啟動并執(zhí)行相應的應急預案。(3) 停車管理。管轄區(qū)域設置行車指示標志， 規(guī)定車輛行駛路線， 指定車輛停放區(qū)域， 非機 動車應實行定點停放。 對進出管轄區(qū)域的各類車輛進行管理， 維護交通秩序， 保 證車輛有序通行、有序停放。(4) 突發(fā)事件處理。 按照要求制訂各類突發(fā)事件應急預案，并將預案內(nèi)容在相關(guān)場所張榜懸掛。在各樓層固定位置懸掛疏散示意圖及引路標志， 每年組織不少于 1 次的突發(fā)事件 應急演練。當發(fā)生臺風、 暴雨等災害性天氣及其他危害公共突發(fā)事件時， 應采取 以下應急措施 : 對設備機房、停車場、廣告牌、電線桿等露天設施進行檢查和加 固。各崗位人員必須按規(guī)

10、定實行崗位警戒， 根據(jù)不同突發(fā)事件的現(xiàn)場情況進行應 變處理，在有關(guān)部門到達現(xiàn)場前，確保人身平安，減少財產(chǎn)損失，并全力協(xié)助處 理相關(guān)事宜。對待上訪人員做到耐心說服，及時報告有關(guān)部門予以妥善處置。四 環(huán)境衛(wèi)生管理1、效勞內(nèi)容 : 樓內(nèi)的樓梯、大廳、走廊、屋頂天臺、吊頂、平臺、雨棚、衛(wèi) 生間、茶水間、花盆、會議室、接待室、辦公區(qū)域、公共活動場所的臺地面、 明溝、墻面、門、窗、燈具、果殼箱等設施和器皿，樓宇外墻等所有公共部位設 施，紅線規(guī)劃內(nèi)的道路、園林、停車場 (庫) 、垃圾房等所有公共場地及設施和門 前三包區(qū)域的日常保潔保養(yǎng)以及垃圾、 廢棄物清理和滅 “四害 等物業(yè)管理區(qū)域 內(nèi)的所有環(huán)境衛(wèi)生保潔。

11、具體如下：1公共場所日常效勞內(nèi)容：水泥地面、石材地面、扶手、門窗玻璃、門 及門窗框及有關(guān)附體，沙發(fā)、桌子、各類宣傳牌、櫥窗及有關(guān)附體，天花板、欄 桿、消防樓梯區(qū)域等，及時去除各種垃圾等雜物，無積灰、印跡、污漬。2門廳、辦公區(qū)域等特定區(qū)域保潔效勞內(nèi)容：地面、大廳石材墻面、天 花板、大廳、門窗玻璃、門及門窗框、墻壁附體，燈具、音響、垃圾桶等公用設 施外表及衛(wèi)生間， 辦公室內(nèi)儲物柜和桌椅外表等嚴格按要求做好清潔、 清運及日 常消殺工作，無積灰、印跡、污漬。桌面簡單整理等，隨時保持清潔。外墻每一 年清洗一次， 石材、燈具每季度進行一次清潔； 暫時空置的房間每周進行一次衛(wèi) 生保潔，確保地面、桌面、玻璃面

12、整潔干凈。白色墻面及頂面如有污漬等應及時 去除，墻面去污后及時補刷。3頂篷等邊緣區(qū)域效勞內(nèi)容：屋頂屋面、溝槽、地面、雨篷及邊角區(qū)域， 各種附體的外表清潔，大廳遮陽卷簾清潔且保持運行正常。4水電和設備等設施類效勞內(nèi)容：一般設備外表清潔有特殊規(guī)定的設 備除外，消防設施、空調(diào)的過濾網(wǎng)際外殼洗塵與保潔。5窗簾效勞內(nèi)容：保持窗簾外表清潔，普通窗簾根據(jù)窗簾清潔情況定時 拆裝清洗，布質(zhì)窗簾一年清洗一次。6玻璃門、地、屏上無污漬、無灰塵及手印，外表光亮色澤一致；地面 無污漬、灰塵、水漬及鞋印，潔凈光亮、無灰塵及手印，整潔光亮。7垃圾清運效勞內(nèi)容：垃圾箱、筒的垃圾存量不超過上緣，垃圾不在筒 箱內(nèi)過夜。垃圾中轉(zhuǎn)站

13、工具擺放整齊， 垃圾存量不超過三分之二且做到日產(chǎn)日清， 定期清洗，每周消毒一次，無明顯積水，無蚊蠅飛舞。垃圾清運工具應保持清潔 無破損， 清運過程中不得產(chǎn)生二次污染。 各類垃圾運到規(guī)定的地方， 再將垃圾運 到垃圾轉(zhuǎn)運站，其中公共區(qū)、衛(wèi)生間無堆積垃圾?；S池、污水池及時清理，確 保排放指標正常。8突發(fā)性事件造成的保潔工作。2、效勞質(zhì)量標準 : 圍墻內(nèi)的道路、停車場和門前“三包及所有公共區(qū)域的地面，無有形垃圾 和建筑垃圾、無堆積雜物、無積灰、無積水和淤泥、無阻塞等。做到每日清掃兩 次，巡回保潔。建立“四害消殺工作管理制度，根據(jù)實際情況定期開展消殺工作，有效控 制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對各類

14、病蟲害進行預防控制，適時投放消殺 藥物和設施；“除四害實施單位須具有無錫市相關(guān)部門頒發(fā)的專業(yè)資質(zhì)證書， 提供的效勞不得低于無錫市愛衛(wèi)會 “除四害 相關(guān)規(guī)定及驗收標準， 并視特殊情 況增加次數(shù)。五 綠化管理1、效勞內(nèi)容： 大樓使用范圍內(nèi)的綠化帶的樹木、 花草等的日常養(yǎng)護和管理。 根據(jù)大樓實際及現(xiàn)擺放情況提出更好的設計方案，做好室內(nèi)綠化擺放等工作。2、效勞質(zhì)量標準 : 建立定期除草、修剪制度，確保綠化無雜草、造型規(guī)整； 及時噴灑農(nóng)藥、澆水施肥，確保綠化養(yǎng)護期內(nèi) 100%存活。具體要求如下： 室內(nèi)：1、擺放布置要根據(jù)各區(qū)域不同的使用功能劃塊區(qū)分；2、綠化擺放的點位、品種、數(shù)量確實定，要科學合理；3、

15、對不同區(qū)域的綠化制定各自的調(diào)整周期；4、保證室內(nèi)綠化整潔鮮艷；5、確定年養(yǎng)護管理方案表；6、及時進行澆水、養(yǎng)護，澆水的同時，應沖洗葉面，保持葉面清潔，提 高欣賞效果。室外：1、對樹木進行及時修剪，以免有礙景觀。2、草坪要保持修剪平整，即時拔除雜草，以免影響景觀。3、及時對樹木草坪進行澆水灌溉。水壓要適中防止損壞花木及草坪。4、做好樹木及草坪病蟲害的預防工作，預防為主、防治結(jié)合。使用藥品 時，要加強對藥品的管理，注意平安，科學用藥。防止產(chǎn)生對其他環(huán)境的影響。六 其他管理效勞根據(jù)采購單位需要提供綜合會議、 餐飲效勞等其他效勞， 制定完備的工作流 程、細那么及效勞工作方案并嚴格執(zhí)行以及配合采購單位完

16、成相關(guān)工作， 并做好記 錄和處理等。三、管理效勞應到達的各項指標：1、杜絕火災責任事故，杜絕刑事案件，杜絕平安事故；2、特殊崗位上崗證持有率 100%；3、環(huán)境衛(wèi)生、清潔率達 99%；4、智能化系統(tǒng)運行正常率 99%；5、維修、報修及時率 100%，返修率小于 1%；6、效勞有效投訴少于 1%，處理率 100%；7、滿意率 95%以上；四、本次工程實施有關(guān)要求：1、中標方嚴格執(zhí)行?中華人民共和國政府采購法?、?物業(yè)管理條例?、 ?江蘇省物業(yè)管理條例? 及國家相關(guān)政策， 按物業(yè)管理效勞有關(guān)標準要求及本次 招標實施要求做好各項工作。2、由采購人代表無錫市錫山區(qū)機關(guān)事務管理局與本次招標確定的物業(yè)效勞

17、 企業(yè)簽訂定點框架協(xié)議?物業(yè)管理效勞定點采購工程協(xié)議書? ，各采購單位 與物業(yè)效勞企業(yè)具體簽訂單項物業(yè)管理效勞合同 ?無錫市錫山區(qū)采購中心物業(yè) 管理效勞定點合同? 。3、本次集中采購前，各采購單位已與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂物業(yè)管理效勞合同 的，可執(zhí)行至合同期滿。合同執(zhí)行期滿后， 100 萬不含以下采購預算金額的 采購單位可從本次中標 入圍的物業(yè)效勞企業(yè)中選擇一家作為本單位的效勞企 業(yè)。4、采購單位與物業(yè)效勞企業(yè)應簽訂?無錫市錫山區(qū)采購中心物業(yè)管理效勞 定點合同?，簽訂效勞合同的主要內(nèi)容應包括：委托管理事項、不低于本次招標 的效勞質(zhì)量要求、 不高于本次招標后公布的效勞費用標準、 委托管理期限、 雙方

18、的權(quán)利義務、合同終止和解除的約定、 違約責任等。 采購單位有權(quán)要求物業(yè)效勞 企業(yè)在合同履行期間嚴格執(zhí)行 ?物業(yè)管理效勞定點采購工程協(xié)議書? 的所有相關(guān) 要求。5、效勞內(nèi)容自主選配：在定點有效期內(nèi)，采購單位根據(jù)工作需要和采購預 算，在本次招標效勞范圍內(nèi)，自主選配物業(yè)管理效勞種類單項平安保安服 務采購不在本次招標范圍內(nèi) ，并選擇三家以上供應商進行比價后確定效勞供應 商。6、實行采購最高限價：在定點有效期內(nèi)，采購單位可與定點供應商依據(jù)采 購預算和無錫市公共資源交易中心錫山分中心政府采購專欄上公布的各中標人 最高限價進行議價和競價， 以獲得更優(yōu)惠的價格。 如采購單位對物業(yè)效勞內(nèi)容和 物業(yè)效勞人員另有要

19、求的， 可以按規(guī)定和定點供應商進行物業(yè)效勞費收費金額增 減談判，物業(yè)費合同總價不得超過采購單位預算價。7、多個采購單位集中在一幢樓或同一場所辦公的，原那么上由所占面積最大 的單位牽頭組織實施定點物業(yè)采購。8、一幢建筑物及其相關(guān)附屬設施 如裙樓、附屬車庫等 的物業(yè)管理效勞， 不能隨意分包， 應和一家物業(yè)效勞企業(yè)簽訂整包合同； 必須由專業(yè)公司承當?shù)牟?分，該物業(yè)效勞企業(yè)可以經(jīng)使用方同意后簽訂轉(zhuǎn)包、 分包協(xié)議，并承當連帶責任。9、所有人員都必須遵守相關(guān)保密工作制度。10、具體工程配置管理效勞人員的工資須符合國家、省、市的相關(guān)規(guī)定，符 合無錫市最低工資標準且必須繳納社會保險費，并在投標文件中作出明確承

20、諾。11、具體工程中標單位應按照相關(guān)規(guī)定， 與所有聘用人員依法簽訂勞動合同。12、效勞方在具體工程合同簽訂前須向采購單位提供管理主管、 工程維修人 員、消控、電梯操作等重要崗位人員的相關(guān)有效證件和信息， 如果效勞方不能提 供，那么采購單位有權(quán)拒絕簽訂合同。 同時其他效勞人員相關(guān)信息也要向采購單位 進行備案。管理主管應具有物業(yè)管理從業(yè)人員崗位資格證書； 特殊工種工作人員須具備 該該行業(yè)國家規(guī)定的上崗證。13、人員變動備案：物業(yè)效勞人員要求相對穩(wěn)定，特殊情況有變化，需提前 告知采購單位， 并征得采購單位同意前方可實施， 人員到位相互對接時間不少于 一周，新到人員檔案信息及時備案至采購單位。14、效勞方管理效勞人員上崗時須統(tǒng)一著裝， 服裝樣式表達崗位特色和方