物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成(2024085100)

1、物業(yè)費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)管理收費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成：1. 管理、效勞人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)：指人員的費(fèi)用， 包括根本工資，按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)，不包括管理、 效勞人員的獎(jiǎng)金獎(jiǎng)金是根據(jù)經(jīng)濟(jì)效益從盈利中提取的。人員費(fèi)用的 測(cè)算根據(jù)所管物業(yè)的檔次、類型和總建筑面積先確定各級(jí)各類人員的 編制數(shù)，然后再確定各自的根本工資標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算出根本工資總額，再 按工資總額計(jì)算各項(xiàng)福利提取的數(shù)額，匯總為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額，最后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫捉ㄖ娣e上。1根本工資：根據(jù)企業(yè)性質(zhì)并參考當(dāng)?shù)氐钠骄べY水平確定。2按規(guī)定提取的福利費(fèi)根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?guī)定由企業(yè)確定：包括福利基 金如按工資總額的14%+算、工會(huì)經(jīng)費(fèi)如

2、按工資總額的2%計(jì)算、 教育經(jīng)費(fèi)如按工資總額的1.5%+算、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)包括待業(yè)保險(xiǎn)如 按工資總額的1%+算，醫(yī)療保險(xiǎn)如按工資總額的6%計(jì)算、工傷保 險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)如按工資總額的19%+算，住房基金如按工資總額 的6%計(jì)算含住房公積金等。3加班費(fèi)：按人均月加班2天，再 乘以日平均工資計(jì)算。日平均工資按每月22個(gè)工作日計(jì)算。4服裝 費(fèi)：按每人每年2套眼裝計(jì)算。其眼裝標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè)自定。計(jì)算出年服 裝費(fèi)總額后再除以12個(gè)月，即為每月服裝費(fèi)。2. 公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行維修及保養(yǎng)費(fèi)包括:(1) 公共建筑(如過(guò)道、門廳、樓梯及道路環(huán)境)內(nèi)的各種土建零 修費(fèi)；(2) 給排水日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；(3) 電氣系

3、統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)；(4) 燃?xì)庀到y(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)；(5) 消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)；(6) 公共照明費(fèi)；(7) 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)；(8) 易損件更新準(zhǔn)備金。不包括：業(yè)主擁有房產(chǎn)內(nèi)部的各種設(shè)備、設(shè)施的維修運(yùn)行、保養(yǎng)與維修費(fèi)用；公共設(shè)施、設(shè)備的維修費(fèi)用；電梯的運(yùn)行、維修費(fèi)用；冬季供暖費(fèi)；高壓水泵運(yùn)行、維修費(fèi)用；公用天線保養(yǎng)維修費(fèi)；這些費(fèi)用按國(guó)家和地方政府的現(xiàn)行規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)分別向產(chǎn)權(quán)人和 使用人另行收取。:指小區(qū)環(huán)境綠化的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，包括：綠化工具費(fèi)、勞保用品費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜 草清運(yùn)費(fèi)、景觀再造費(fèi)。:包括清潔工具、勞保用品、衛(wèi)生防疫殺毒費(fèi)、化糞池清掏費(fèi)、 垃圾外運(yùn)費(fèi)和清潔環(huán)衛(wèi)所需之其他費(fèi)用。:對(duì)封

4、閉式小區(qū)公共秩序的維持費(fèi)用。不是封閉式小區(qū)不能收保安費(fèi)。 包括：保安器材裝備費(fèi)保安系統(tǒng)、保安器材等；保安人員人身保險(xiǎn) 費(fèi)如每年投保2萬(wàn)元人身意外傷害險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)率為 4%。；保安用房 及保安人員住房租金如保安用房按每人8平方米計(jì)算，住房月租金 為8元/平方米。:交通費(fèi)車輛及保險(xiǎn)維護(hù)費(fèi)用、通訊費(fèi)、低值易耗辦公用品費(fèi)、 書(shū)報(bào)費(fèi)、廣告宣傳社區(qū)文化費(fèi)、辦公用房租金含水電費(fèi)、其他雜項(xiàng):固定資產(chǎn)包括：交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工程維修設(shè)備、 其他設(shè)備等。固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為 5年。:利潤(rùn)率按各地物價(jià)主管部門根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況確定，一般普通住 宅小區(qū)平均利潤(rùn)率不高于社會(huì)平均利潤(rùn)率為上限。:法定稅費(fèi)指

5、按現(xiàn)行稅法物業(yè)管理企業(yè)在進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中應(yīng) 繳納的稅費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)享受國(guó)家對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的優(yōu)惠政策，應(yīng)繳納的稅費(fèi)主要是兩稅一費(fèi)(代收代繳局部不計(jì)征)。(1) 營(yíng)業(yè)稅：按企業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入的5%征收；(2) 城市建設(shè)維護(hù)稅：按營(yíng)業(yè)稅7%計(jì)征；(3) 教育附加費(fèi)：按營(yíng)業(yè)稅3%計(jì)征。以上9項(xiàng)費(fèi)用即為費(fèi)用構(gòu)成，測(cè)算出來(lái)后全部相加就是公共性服 務(wù)費(fèi)用。如果一個(gè)住宅小區(qū)沒(méi)有其他資金來(lái)源渠道，只靠物業(yè)管理收費(fèi)維持運(yùn)轉(zhuǎn)。那么每戶收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)即為前 9項(xiàng)之和再除以總建筑面積和 12個(gè)月，即得出每月每平方米應(yīng)交金額。如果小區(qū)還有多種經(jīng)營(yíng)收入可以補(bǔ)貼到物業(yè)管理收費(fèi)中，如有小 區(qū)配套公建房出租收入、停車費(fèi)收入、維修養(yǎng)護(hù)專

6、項(xiàng)基金利息的補(bǔ)貼 等，那么先測(cè)算出其他收入補(bǔ)貼到每月每建筑平方米的數(shù)額，再用總費(fèi)用扣減，結(jié)果即為每戶應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)。舉例來(lái)說(shuō)：如果經(jīng)過(guò)上述9項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算，小區(qū)公共性效勞費(fèi)用為 2元/平方米，如果小區(qū)沒(méi)有其他收入來(lái)源，那么為了維持小區(qū)正常物 業(yè)管理運(yùn)轉(zhuǎn)，每戶需按2元/平方米交費(fèi)。如果小區(qū)還有其他收入來(lái) 源，并且補(bǔ)貼到物業(yè)管理費(fèi)大概為1.2元/平方米，那么住戶每月實(shí)際 交納物業(yè)管理費(fèi)為2-1.2=0.8元/建筑平方米。由此看來(lái)物業(yè)管理 企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，多渠道籌集資金，是降低物業(yè)管理收費(fèi)的非常重 要的手段。物業(yè)費(fèi)本錢結(jié)構(gòu)及構(gòu)成分析提要：物業(yè)效勞定價(jià)本錢由管理人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)

7、行維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用更多精品源自制度物業(yè)費(fèi)本錢結(jié)構(gòu)及構(gòu)成分析物業(yè)費(fèi)是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公 用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等工程進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居 民生活相關(guān)的效勞所收取的費(fèi)用。為便于物業(yè)管理從業(yè)人員能夠合理、合法、合情的測(cè)算物業(yè)費(fèi)，蜂巢物業(yè)管理網(wǎng)根據(jù)建設(shè)部物業(yè)物業(yè)收費(fèi)管理方法等規(guī)定，對(duì)物業(yè)費(fèi)本錢結(jié)構(gòu)及構(gòu)成進(jìn)行分析。一、物業(yè)效勞定價(jià)本錢由管理人員費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、 清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé) 任保險(xiǎn)費(fèi)用、電梯及增壓水泵日常運(yùn)

8、行維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用等組成。二、管理人員費(fèi)用，指物業(yè)效勞經(jīng)營(yíng)者按規(guī)定發(fā)放給在物業(yè)效勞小區(qū)從事管理工作的人職工資及按規(guī)定提取的福利費(fèi)、繳納的各項(xiàng)社會(huì)保障費(fèi)。本方法所稱社會(huì)保障費(fèi)，是指根據(jù)國(guó)家有關(guān)制度規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險(xiǎn)和住房公積金等。三、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)，指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、 排污、監(jiān)控、道路、照明等共用部位的正常運(yùn)轉(zhuǎn)、維護(hù)保養(yǎng)所需的日常運(yùn)行費(fèi)用和相應(yīng)專業(yè) 人員的工資、福利、 社會(huì)保障費(fèi)等，不包括保修期內(nèi)的 維修費(fèi)、應(yīng)由物業(yè)維修專項(xiàng)資金支出 的中修、大修和更新、改造費(fèi)用。四、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，指管理、

9、養(yǎng)護(hù)綠化設(shè)施的費(fèi)用，包括綠化工具購(gòu)置費(fèi)、勞保用品、農(nóng) 藥化肥費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、綠化用水和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會(huì)保障費(fèi)等。不包括開(kāi)發(fā)企 業(yè)支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。五、 清潔衛(wèi)生費(fèi)，指公共區(qū)域衛(wèi)生清掃、經(jīng)常性的保潔所需費(fèi)用，包括購(gòu)置工具、勞保 用品、消毒費(fèi)、化糞池清理、清潔用料、垃圾清運(yùn)、環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會(huì)保障費(fèi)等。六、 秩序維護(hù)費(fèi)，包括器材裝備費(fèi)、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)、由物業(yè)管理企業(yè)支付的保安 服裝費(fèi)和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會(huì)保障費(fèi)等。七、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用， 指物業(yè)效勞經(jīng)營(yíng)者為小區(qū)辦理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付

10、的保險(xiǎn)費(fèi)用，以物業(yè)效勞經(jīng)營(yíng)者與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn)。八、電梯及增壓水泵日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)，指為維護(hù)電梯及增壓水泵正常運(yùn)行而發(fā)生的電費(fèi)等日常運(yùn)行、維修費(fèi)和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利費(fèi)、社會(huì)保障費(fèi)等， 不包括保修期內(nèi)的維修費(fèi)以及應(yīng)由物業(yè)維修專項(xiàng)資金支出的中修、大修和更新、改造費(fèi)用。九、辦公費(fèi)，指物業(yè)管理企業(yè)為維護(hù)效勞小區(qū)正常的物業(yè)管理活動(dòng)而用于辦公所需的費(fèi) 用，包括辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書(shū)報(bào)費(fèi)、管理費(fèi)分?jǐn)?、?cái)務(wù)費(fèi)用等其它費(fèi)用。管理費(fèi)分?jǐn)?，指上?jí)物業(yè)效勞經(jīng)營(yíng)者分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)用。十、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)效勞固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在

11、物業(yè)效勞小區(qū)內(nèi)、由物業(yè)效勞經(jīng)營(yíng)者擁有的、 與物業(yè)效勞直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工具維修設(shè)備及其他設(shè)備等。不屬于物業(yè)效勞主要設(shè)備的物品，單位價(jià)值在2000元以上，并且使用期限超過(guò)兩年的，也應(yīng)當(dāng)作為固定資產(chǎn)。十一、經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的其它費(fèi)用，指按規(guī)定程序，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意由物業(yè)效勞費(fèi)開(kāi)支的費(fèi)用。十二、物業(yè)效勞相關(guān)指標(biāo)。一效勞小區(qū)示范等級(jí)，指政府主管部門組織評(píng)定的示范優(yōu)秀小區(qū)稱號(hào)。二效勞小區(qū)綠化率，指小區(qū)綠化面積占其總占地面積的比率，計(jì)算公式為：效勞小區(qū)綠化率=小區(qū)綠化面積十小區(qū)占地面積X100%三效勞小區(qū)入住率，指小區(qū)已入住戶數(shù)占其總戶數(shù)的比率，計(jì)算公式為：效勞小區(qū)入住率=小區(qū)已入住