中鐵置業(yè)成都成華68信箱項目可行性研究報告終

1、目錄總論.- 4 -一、項目決策背景 .- 4 -二、項目來源方式 .- 4 -三、項目簡況 .- 4 -四、項目取得條件 .- 5 -五、可行性研究結(jié)論 .- 5 -六、項目可研團隊 .- 6 -第一部分項目基本情況.- 7 -一、宗地位置及四至.- 7 -二、地塊現(xiàn)狀及交地條件 .- 9 -三、用地性質(zhì)與指標 .- 10 -四、市政生活配套（3Km 范圍） .- 10 -第二部分 項目所在區(qū)域市場分析.- 11 -一、區(qū)域環(huán)境研究.- 11 -二、區(qū)域土地市場供應(yīng)分析.- 14 -三、項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 .- 19 -四、項目所在區(qū)域未來發(fā)展.- 32 -項目整體分析.- 33 -第三

2、部分一、項目 SWOT 分析.- 33 -二、項目整體第四部分 概念.- 35 -設(shè)計.- 40 -一、初步設(shè)計思路.- 40 -二、設(shè)計的可行性分析.- 42 -三、初步設(shè)計總平及主要技術(shù)指標.- 44 -第五部分 項目實施計劃.- 45 -一、開發(fā)策略和進度 .- 45 -二、銷售節(jié)奏安排 .- 45 -三、項目機構(gòu)的實施.- 46 -第六部分 項目投資效益分析.- 46 - 2 -中國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性一、測算前提.- 46 -二、測算結(jié)果 .- 46 -三、資金籌措及安排 .- 48 -四、地價敏感性分析 .- 48 -第七部分其它風險分析.- 49 -一、項目開發(fā)銷售風險及應(yīng)對措施

3、.- 49 -二、政策變更對項目開發(fā)的影響 .- 49 -第八部分 結(jié)論、建議.- 50 -一、結(jié)論 .- 50 -議 .- 50 -附件：.- 51 - 3 -總論一、項目決策背景為實現(xiàn)公司的戰(zhàn)略發(fā)展目標，穩(wěn)步開拓成都區(qū)域市場，擴大置業(yè)在本區(qū)域的影響力，為成都區(qū)域公司打下更堅實的基礎(chǔ)，在目前成都住宅用地必須經(jīng)過拍賣出讓的背景下，成都公司通過對成都市優(yōu)質(zhì)住宅地塊的篩選以及長期的跟蹤，認為 68 信箱地塊可作為重點跟蹤推進項目，現(xiàn)將項目可研情況匯報如下。二、項目來源方式通過成華區(qū)引薦，經(jīng)過長期的跟蹤，現(xiàn)了解到本項目預(yù)計在2015 年 1 月初公告、2 月初舉行拍賣。三、項目簡況本項目位于成都市成

4、華區(qū)二環(huán)路東一段 25 號，二環(huán)路內(nèi)側(cè)，處于成都市第二大商圈建設(shè)路商圈范圍內(nèi)。距離約 5 公里，距離成都火車北站約 4 公里。項目凈用地約 76 畝，為二類住宅用地，容積率為 4.5，兼容不超過 20%商業(yè)。項目主要指標如下：- 4 -指標數(shù)據(jù)備注土地面積（畝）76容積率4.5計容面積（萬平米）22.87商業(yè)（萬平米）4.3其中，商業(yè)（萬平米）1.1中國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性四、項目取得條件1、取得條件：地塊目前已通過區(qū)土規(guī)會，正計劃報成都市審核上市，預(yù)計 2015 年 1 月初公告，2015 年 2 月初拍賣，預(yù)計起拍樓面價 6200 元/平米，起始地價款為 141829，預(yù)計保證金為 450

5、00，付款進度為成交后分期支付(一般為 5:2:3，間隔一季度)；在設(shè)定上限價格 2100與土地拍賣。2、開發(fā)模式：全資五、可行性研究結(jié)論/畝（樓面地價 7000 元/平米）內(nèi)，經(jīng)參開發(fā)。本項目屬稀缺，具備一定的開發(fā)潛力和影響力；項目周邊成熟，臨二環(huán)路及沙河、電子科技大學(xué)，具備優(yōu)勢的配套和良好的商業(yè)氛圍，結(jié)合市場調(diào)研的情況，其具備短、平、快的特點，在地價2100/畝時，土地出讓金約 16.01 億元，經(jīng)測算，項目總投資為33.33 億元，總收入為 37.9 億元，需投入自有資金 17.63 億元，自有資金投資回收期 1.75 年，實現(xiàn)凈利潤 3.42 億元，自有資金投資年收益率 11.08%，

6、全投資財務(wù)內(nèi)部率為 17.81%，財務(wù)指標符合集團公司投資要求。如取得本項目對于擴大置業(yè)在成都市場的影響力作用明顯；同時這也是進入并立足具備后發(fā)優(yōu)勢的成華市場的切入點。綜上所述，建議參與該宗土地拍賣，并可在地價不超過 2100- 5 -住宅（萬平米）19.15公建配套（萬平米）0.49室（萬平米）8.56含 1.1 萬平米商業(yè)總面積（萬平米）31.43車位個數(shù)（個）2077住宅按 100 平米配一個車位，商業(yè) 100 平米配0.5 個車位/畝(樓面價 7000 元/平米)時取得。從 2014 年主城區(qū)土地出讓情況來看，成交地塊平均溢價率約為10-15%，且下半年溢價率低于上半年。本項目起拍價

7、6200 元/平米，在設(shè)定上限價格 7000 元/平米時，溢價率為12.9%，取得土地具有一定可能性。六、項目可研團隊審批人：審核人：、工作組：田志軍、- 6 -序號內(nèi)容部門1市場調(diào)研市場開發(fā)部、營銷部魏靜、2項目部魏靜、3設(shè)計方案成都分公司4項目開發(fā)計劃成都分公司5盡職和協(xié)議6融資方案7項目成本成都分公司8投資評價、項目和可研報告匯總成都分公司、中國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性第一部分項目基本情況一、宗地位置及四至1.地理位置與區(qū)位關(guān)系本項目位于成都市成華區(qū)二環(huán)路東一段內(nèi)側(cè)，建設(shè)路北路北側(cè)，處于成都市第二大商圈建設(shè)路商圈，項目交通便利，區(qū)域發(fā)展成熟，本項目是建設(shè)路商圈范圍乃至東二環(huán)區(qū)域內(nèi)少量僅存的開

8、發(fā)用地之一。本項目項目區(qū)位圖2.用地范圍與四至項目地塊北至踏水橋北街，東至二環(huán)路，南至踏水巷，西至秀苑- 7 -東路路（部分臨沙河、部分臨小區(qū)）。- 8 -中國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性二、地塊現(xiàn)狀及交地條件1.宗地現(xiàn)狀項目地塊已拆遷完成，現(xiàn)已為凈地，已打圍，地塊內(nèi)地勢平坦，地面無構(gòu)筑物及線纜等。出讓地塊現(xiàn)狀圖（紅線內(nèi)項目地塊）- 9 -2.承諾交地狀況凈地交付。3.承諾交地時間三、用地性質(zhì)與指標四、市政生活配套（3Km 范圍）1.交通狀況項目地處市中心，交通便捷，臨多條城市主干道，離約5 公里，離火車北站約 4 公里；據(jù)地鐵 3 號線約 2 公里；臨項目有包括二環(huán)快速公交在內(nèi)的多條公交線站點。2.

9、現(xiàn)狀生活配套及情況項目處于市中心位置，各種交通、生活配套完善。（1）休閑購物：伊藤洋華堂、集百貨超市于一體的 SM 廣場、龍湖三千集、域南灣精品商業(yè)、東區(qū)音樂公園等；（2）學(xué)校：，金世紀東區(qū)、金起點東籬、艾毅多元智能、東方愛嬰、電子科大附屬；小學(xué)：建設(shè)路小學(xué)、電子科大附屬實驗小學(xué)，培華小學(xué)，電子科大校等；中學(xué)：二十一中，成都石室中學(xué)初中學(xué)校，大學(xué)外國語學(xué)院實驗中學(xué)；大學(xué)：電子科技大學(xué)（一河之隔）。（3）醫(yī)療：成都市第六醫(yī)院和國光醫(yī)院三級甲等兩家醫(yī)院。（4）自然：項目可俯瞰沙河，并能步行幾分鐘欣賞到“沙河- 10 -編號用地面積（平米）用地性質(zhì)（商住比例）容積率面積（平米）限高（米）150835

10、二類住宅（兼容不超過 20%的商業(yè)）4.5228757沿二環(huán)路商業(yè)限高 15 米中國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性八景”中離建設(shè)路最近的兩景：科技秀苑和麻石煙云。3、大市政配套項目地處市中心，周邊路網(wǎng)發(fā)達，供水供電及通訊設(shè)施完善，在項目周邊即可接入。第二部分 項目所在區(qū)域市場分析一、區(qū)域環(huán)境研究1、成都概況成都作為西南重鎮(zhèn)，是省的政治、科技和金融中心，同時也是確定的“西南地區(qū)的科技中心、商貿(mào)中心、金融中心和交通、通信樞紐”，是我國重要的中心城市，也是中國重- 11 -要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代制造業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地。依照全域成都城市總體，未來成都將建設(shè)成為一個世界級、現(xiàn)代化、超大型的田

11、園城市。2、成都發(fā)展（1）GDP 穩(wěn)步上行 ，“萬億”將至。 2013 年成都市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）9108.9 億元，按可比價格計算，比上年增長 10.2%，增幅比、全省分別高 2.5 和 0.2 個百分點，預(yù)計 2014 年將達到 1萬億元。其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)分別實現(xiàn)增加值 353.2 億元、4181.5億元、4574.2 億元，分別增長 3.6%、12.2%、8.8%。同時，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)增加值超成都市“半壁”，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 3.945.950.2。- 12 -中國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性（2）固定資產(chǎn)投資及消費均同步增長。2013 年，成都固定資產(chǎn)投資完成 650

12、1.1 億元，增長 10.4%。民間投資較快增長，全年完成3595.3 億元，增長 17.2%，占固定資產(chǎn)投資比重達 55.3%。同時，社會消費品零售總額不斷攀升。2013 年，成都實現(xiàn)消費品零售額3752.9 億元，增長13.1%；其中零售業(yè)總額為3049.5 億元，增長14.1%，高達 81.3%。（3）財政收入大幅增鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高。2013 年，成都市實現(xiàn)地方公共財政收入 898.5 億元，增長 16.6%，其中稅收收入665.7 億元，增長 16.5%。地方公共財政1162.6 億元，增長 20.4%。同時，2013 年成都城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步提高。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達 29968

13、 元，增長 10.2%，扣除物價因素影響實際增長 6.9%。農(nóng)民人均純收入達 12985 元，增長 12.9%，扣除物價因素影響實際增長9.5%。城鄉(xiāng)居民收入比由 2012 年的 2.36：1 縮小為 2013 年的 2.31：1，城鄉(xiāng)居民收入差距進一步縮小。2013 年，成都居民消費價格指數(shù)（CPI）上漲 3.1%。其中，食品類價格上漲 5.5%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格指數(shù)（PPI）下降 1.2%，工業(yè)生產(chǎn)者購進價格指數(shù)（IPI）下降 1.8%。3、成都所在的城市群將第四極”區(qū)擁有我國規(guī)模最大的城鎮(zhèn)群（1 億人口），大西南巨大的腹地市場支撐（2.4 億人），總量、密度、綜合競爭能力僅次于長三角、

14、珠三角、京津冀，已具備成長為“中國第四極”的潛力。2011 年，區(qū)區(qū)域獲得批準，把區(qū)建設(shè)成為西部地區(qū)重要的中心、重要的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、深- 13 -化內(nèi)陸開放的試驗區(qū)、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的示范區(qū)和長江上游安全的保障區(qū)。成都作為兩個發(fā)展之一，目標是把成都建設(shè)為城鄉(xiāng)、全面現(xiàn)代化、充分的大都市。二、區(qū)域土地市場供應(yīng)分析1、2013 年成都土地市場分析（1） 2013 年成都土地供銷兩端同比稍有下浮，但其成交價格比高于去年同期。2013 年成都土地供應(yīng) 296 宗，供應(yīng)面積為 17367.85 畝，同比下降 29%；土地成交 307 宗，成交面積為 17669.86 畝，同比下降 29%；平均樓面地價為 20

15、35 元/平米，同比增長 38.91%；整體的土地出讓金達到 674.56 億元，同比略漲 5.08%。2013 年，成都市主城區(qū)土地市場共公開招拍掛住宅類及商業(yè)類國有建設(shè)用地 84 宗，總出讓面積3991.15 畝，同比減少 28.47%；其中成交土地 77 宗，合計 3850.56 畝，同比下滑 24.48%；平均樓面地價為 4091 元/平米，同比增長 45.38%；整體的土地出讓金達到 394.55 億元，同比略漲 3.16%。（2）土地成交類型：以住宅兼容商業(yè)最高，為 54%，其- 14 -中國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性次為商業(yè)地塊，26%。住宅兼容商業(yè)地塊成為土地供應(yīng)及成交主要類型，復(fù)合

16、型地塊供銷超 7 成，純住宅地塊供銷僅為 2%。（3）土地成交價整體差異較大，總體處于，9 月達到最，開發(fā)商拿地熱情很高。2013 年 1-12 月，各月份的土地成交均價整體差異較大，主要體現(xiàn)在后半年，9 月達到最高點 912.54/畝，折合樓面地價為 4790.06元/。（4）成都土地市場高溢價率、高樓面價頻現(xiàn)，推高土地成本。- 15-（5）成都土地供銷集中于郊區(qū)，主城區(qū)土地供應(yīng)稀缺。從各區(qū)縣供求情況看，雙流成交量最大，為 36 宗，新津、成華區(qū)、新都、郫縣亦為熱點區(qū)域，其供應(yīng)均在 20 宗以上。成都主城區(qū)土地日趨稀缺，郊縣已成為成都土地市場的主力區(qū)域，土地價格未來仍將有較大增長。2、201

17、4 年 1-10 月份成都主城區(qū)土地市場情況（1）供需情況- 16 -土地(塊)建設(shè)用地面積 (平米)面積(平米)推出樓面均價(元/平米)住宅用地522463171.69051482.962828.06中國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性2014 年 1-10 月，成都市累計土地供應(yīng)面積 15677.85 畝，與去年同期相比增長 21%；累計土地成交面積 10040.01 畝，與去年同期相比下降 14.5%。其中主城區(qū)累計土地供應(yīng)面積 6339.06 畝，與去年同期比較增長 103%。累計土地成交面積 4673.23 畝，與去年同期比較增長55%。（3）2014 年 1-10 月主城區(qū)住宅用地成交情況（3

18、）2014 年前 10 月成都主城區(qū)土地市場特點土地市場供需量均微幅齊升，但仍然處于低位水平，主要受商品房市場低位運行影響。土地流拍較多，但主要是素質(zhì)較差的小地塊，優(yōu)質(zhì)地塊推出不多。土地出讓起始價格略有上漲，住宅用地平均溢價率不高，約為 20%。天府新區(qū)推地量較大，約占主城區(qū)的一半。3.項目所在區(qū)域土地市場分析項目位于成華區(qū)成建設(shè)路板塊，近年來區(qū)域土地供應(yīng)較少，- 17 -土地宗數(shù) (塊)建設(shè)用地面積(平米)面 積 (平米)成交樓面均價(元/平米)平均溢價率土地出讓金()2014 年10 月19746.53898647806.22%18635.312014 年 9 月12877.9690620

19、000.00%1381.22014 年 8 月6468556.5.5213.66%388123.162014 年 7 月2122693.734742763871.078.66%183595.552014 年 6 月10358223.71632385.343154.7922.70%514982.962014 年 5 月224159.5286803.613997.3554.56%34698.432014 年 4 月3211879.796582667478.3965.96%492277.12014 年 3 月134491.72131068.551320.00%67264.372014 年 2 月11

20、487623.071835955.72185.6922.80%401283.082014 年 1 月1168790.876803313190.00%101303.5商業(yè)/辦公用地24510464.332526277.731655.34住宅用地價格一直較高；目前區(qū)域幾乎已無土地供應(yīng)，本項目為最后一塊較大規(guī)模的住宅用地。- 18 -宗地名稱建設(shè)用地面積（平米）容積率建筑面積（平米）成交日期起拍價（/畝）成交價（/畝）溢價樓面地價（元/ 平米）受讓1、刃具立交A 地塊377154.51698792011.6.21053（掛牌）105303500協(xié)信2、刃具立交B 地塊379254.517066220

21、12.6.131120147022.5%4900成都川通3、刃具立交C 地塊391364.21643712012.3.91100121510.5%4520藍光4、錦電東苑地塊215334.5968982012.10.111345213958.4%7130成都佳成5、橋地塊7879532363852010.101000146046%71006、二環(huán)路東三段2012.8.231066166155.8%6230西南設(shè)計院7、九龍倉御園地塊10493044197232010.180099023%4828九龍倉中國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性2.結(jié)論以近期出讓地塊來看，從刃具立交到萬年場二環(huán)路沿線的住宅地塊均以

22、較高價格成交。但本項目是區(qū)域內(nèi)僅存的少量開發(fā)用地，稀缺，具有較大的開發(fā)價值。三、項目區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、2013、2014 年成都住宅市場分析（1）2013 年成都住宅市場供銷兩旺，樓市成交火熱。2013 年成都主城區(qū)住宅供應(yīng)面積為 1033.53 萬，同比增長 20%；2013 年成都主城區(qū)住宅成交面積為 1027.76 萬，同比增長 21%；（2）高新區(qū)和成華區(qū)成為主城區(qū)供應(yīng)及成交熱點區(qū)域。2013 年成都主城區(qū)住宅新增供應(yīng)量以高新區(qū)居首，其中供應(yīng)面積為 307.11 萬，成交面積為 329.82 萬；受北改驅(qū)動，成華區(qū)市場也表現(xiàn)活躍，其中供應(yīng)面積為 260.25 萬，成交面積為 223

23、.18 萬。- 19 -8、52 號地塊6057931817382013.71000158458%79209、川棉廠地塊620315.83621582014.8掛牌樓面價 5600 元/平米，2260 萬/畝流拍（3）2013 年成都主城區(qū)住宅成交均價為 9378 元/，漲幅較為明顯。（4）主城區(qū)住宅市場成交仍以為主，需求面積持續(xù)增大。2013 年成都主城區(qū)商品房住宅市場成交量最高的面積區(qū)間為70-90 ，占總成交量 46.4%，其次是 90-110 ，為 16.2%。- 20 -中國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性（5）2014 年 1-11 月份主城區(qū)住宅供銷分析2014 年 1-11 月成都主城區(qū)住

24、宅銷售面積 834萬平米，比去年同期略有下降；實現(xiàn)銷售均價 10013 元/平米，同比小幅上漲；銷供比為0.8，供給略大于成交。2.項目所在建設(shè)路板塊房地產(chǎn)市場供需情況分析（1）市場供需情況：區(qū)域土地稀缺，在售樓盤稀少，供不應(yīng)求。2009 年建設(shè)路板塊集中放量，銷售；- 21 -時間銷售面積(萬)(元/)可售套數(shù)(套)可售面積(萬)銷供比合計834.0310013-0.82014 年 11 月86.07957673748787.990.852014 年 10 月66.75990078199837.641.052014 年 9 月61.281022276875828.080.322014 年 8

25、 月61.781037973202793.020.782014 年 7 月75.061098674736804.751.112014 年5.581010573660800.70.792014 年 5 月131.4973475467816.161.582014 年 4 月87.8994880482860.570.732014 年 3 月91.24953178495854.820.642014 年 2 月52.921009580303860.341.452014 年 1 月74.151020881349868.530.772010-2012 年，由于區(qū)域可開發(fā)用地有限，供應(yīng)面積少，導(dǎo)致成交量少，區(qū)

26、域年銷售額下降；2013-2014 年，新項目入市，區(qū)域銷售向好。（2）銷售均價： 2009-2013 年建設(shè)路板塊住宅成交價格逐年攀升，市場一路看漲。 2014 年受政策、宏觀因素制約，市場觀望情緒濃厚，價格小幅回落。- 22 -中國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性（3）建設(shè)路板塊及周邊板塊的年增長率價格逐年增長,2009-2011 年漲幅最快，2011 年之后，趨于平穩(wěn)增長； 2009-2014年年平均增長率：建設(shè)路22%、八里莊19.5%、萬年場 17%。3.項目所在區(qū)域在售樓盤情況分析- 23 -（1）從區(qū)域來看，住宅均價約為11000-12000元/平米，具有較高品質(zhì)。- 24 -序號項目名稱占

27、地面積（萬平米）面積（萬平米）容積率物業(yè)類型主力戶型均價（元/ 平米）開發(fā)商開盤時間1太陽公元10.6634精裝 住宅（精裝對外報 5000）85-18617300-18600信遠2013.62世茂御景灣5.16395.58、洋房（臨新華公園）94-22413800世茂2012.63瑪塞城3.8244.5住宅（三高架）53-11010500二局2013.54金域藍岸32.9（住宅）2.1住宅72-11012000萬科2013.12中國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性（2）建設(shè)路板塊住宅供應(yīng)面積段板塊供應(yīng)面積段主要集中在 170-200 、300-400 以及 70-90；小尺度的稀缺性較強；橋和太陽公元項

28、目為高端城市豪宅，面積，。區(qū)域內(nèi)在售項目較少，拉動整個區(qū)域內(nèi)供應(yīng)面積趨于大戶型（3）建設(shè)路板塊成交面積段和總價段- 25-5橋7.8343住宅120-19014000產(chǎn)2011.116佳州星城2.2154.5住宅77-11211500佳州地產(chǎn)2013.117色樂府5204商業(yè)、寫字樓、住宅77-1401250014000（精裝）萬科2013.128錦云6283住宅、商業(yè)60-89120002013.79九龍倉御園10.3423住宅80-18013000九龍倉2011.1010東方天地6.9382.6住宅、公寓50-90公寓10000，住宅售罄藍光、蜀鑫2013.911十四城562103.753

29、2 層89-160110002010.1建設(shè)路板塊成交差異化較大，主要集中在 70-90 、110-130、及 170-200 三個面積段，區(qū)域目前的形態(tài)主要以首置和改善類大戶型為主；區(qū)域總價偏高，主要集中在 70-100 萬及 150-300 萬，區(qū)域?qū)嵙^強。小尺度稀缺，去化快。建設(shè)路板塊銷售主要集中在三種類型上，一是70-90 的剛需類，總價為 70-100 萬之間，屬于稀缺；二是類，- 26 -中國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性主要面積集中在 110-130 ，總價集中在 150-180 萬，三是多次類，面積集中在 170-200 ，總價集中在 250-300 萬。從整體上區(qū)實力強，類需求較高。

30、4.周邊可比較項目分析（1）（2）佳州星城- 27 -項目名稱佳州星城類別位置建設(shè)南支巷物業(yè)類型住宅、商業(yè)規(guī)模150000開發(fā)商佳州地產(chǎn)綠化率30.2%容積率4.5最早開盤時間2013.6裝修狀況毛坯最早開盤價10500主力戶型77-112項目名稱類別位置電子科技大學(xué)對面物業(yè)類型住宅、商業(yè)、酒店規(guī)模630000開發(fā)商信遠綠化率30%容積率4最早開盤時間2013.11裝修狀況精裝（裝修標準對外報 5000）最早開盤價16000主力戶型85-186位置圖鳥瞰圖或總平面圖項目特色太陽公元(成都)，信遠地產(chǎn)城市“公元”系列，是信遠地產(chǎn)立足全國戰(zhàn)略的注腳之作，以前瞻的設(shè)計理念、典范的精裝品質(zhì)以及華麗的園

31、林，領(lǐng)跑都市品質(zhì)生活?！肮毕抵魇装l(fā)。北京太陽公元，拉開了信遠城市“公元”系列的輝煌序幕，引領(lǐng)下一部“公元”著作續(xù)寫華章。從北京到成都，太陽公元歷來擇址城市之心。年去化量約 5最新成交（均）價：目前精裝 17300 元/平米。（3）瑪塞城5、區(qū)域商業(yè)市場（1）區(qū)域發(fā)展：建設(shè)路商圈依托伊藤洋華堂、龍湖天街三千集、SM 廣場三大百貨（購物中心），形成了帶狀分布的集中式商業(yè)，商圈起于龍湖三千集、止于 SM 廣場。成華區(qū)將從刃具立交（瑪塞城商業(yè)）藍光項目商業(yè)、本項目商業(yè) 與建設(shè)路商圈貫通后形成一個擴大的建設(shè)路商圈。- 28 -項目名稱瑪塞城類別位置二環(huán)路刃具立交物業(yè)類型住宅、商業(yè)規(guī)模237457開

32、發(fā)商成都福瑞置業(yè)綠化率30%容積率4.5最早開盤時間2013.5裝修狀況毛坯最早開盤價10000主力戶型50-90位置圖鳥瞰圖或總平面圖項目特色商業(yè)配套年去化量8.5最新成交（均）價（2014.11.11）：均價 10532 元/平方米。位置圖鳥瞰圖或總平面圖項目特色佳州星城由城市與開放式街區(qū)組成， 項目位于成都建設(shè)路中心黃金地段，具有1.5 環(huán)絕版土地價值，是建設(shè)路商圈的發(fā)展中心。年去化量開盤至今約 6最新成交（均）價（2014.11.11）：均價 11500 元/平方米。中國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性（2）供銷方面：建設(shè)路板塊在售商業(yè)稀少，新開發(fā)商業(yè)項目以自持居多。2009-2010 年，商業(yè)供

33、銷比呈逐步上升的趨勢，以消化存量為主；2011 年開始，橋、招商東城國際入市建設(shè)路板塊供應(yīng)面積與存量逐步上升；2012 年開始，鉆石廣場、金域藍岸、太陽公元商業(yè)入市，開發(fā)商自持，可銷售面積小。（3）價格方面：- 29 -建設(shè)路商圈商業(yè)價格備受市場認可，價格三年翻三倍；2013 商業(yè)漲幅 93%，2014 年商業(yè)漲幅 43%，價格一路走高。（4）商業(yè)物業(yè)面積：建設(shè)路商業(yè)供應(yīng)面積集中在 500 以上，以域藍岸為代表，尚未銷售；成交面積主要集中在 400-500 ，占 26%，其次110-130，占 14%， 50 以下 13%，220-250，占 12%；（5）成交總價：- 30 -中國房地產(chǎn)開發(fā)

34、項目可行性建設(shè)路商業(yè)銷售成交總價段高，以1000-1500萬最多，占30%，其次 700-1000 萬，占 24%。（6）項目周邊商業(yè)個案研究區(qū)域在售商業(yè)稀少，均價集中在 3.9-4.6/；F1 集中在 5-6/ ， F2 集中在 2-3/ ；其中目前建設(shè)路商圈商業(yè)二手房，一樓價格集中在 6-8/。- 31 -名稱商業(yè)形態(tài)面積段層高價格（/）均價 （/）協(xié)信中心底商、商業(yè)街34-416底商：F1：5.4M底商： F1：4-5 F2：1.8-23.9藍光 coco底商30-200 6MF1：4.5 F2：2.7-33.9四、項目所在區(qū)域未來發(fā)展為打好“產(chǎn)業(yè)立城翻身戰(zhàn)”，成華區(qū)今年在對建設(shè)路商圈區(qū)

35、域內(nèi)的綜合體板塊進行疏通整合，著力打造現(xiàn)代城市綜合體群落。作為成華區(qū)的“136”產(chǎn)業(yè)功能區(qū)中“六區(qū)”之設(shè)路商圈功能區(qū)是傳統(tǒng)意義上“建設(shè)路商圈”的升級版。建設(shè)路商圈產(chǎn)業(yè)功能區(qū)位于成渝鐵路以南、雙建路新成華大道成南高速以西以北區(qū)域，是以建設(shè)路商業(yè)大街為，總面積達 19 平方公里。作為成都六大新興主力商圈之一的建設(shè)路商圈，近年來正以驚人的速度快速崛起，目前已建成商務(wù)樓宇 21 座，商業(yè)載體達 180 萬平方米，了 5000 平方米以上大型賣場 18 家，呈現(xiàn)出多元化、多樣性、多層次的發(fā)展態(tài)勢。2012 年，成華區(qū)劃分“136”產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，設(shè)立建設(shè)路商圈推進辦，著力抓好城市綜合體、社區(qū)商業(yè)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、

36、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。按照這一，建設(shè)路區(qū)的萬科鉆石廣場- 32 -瑪?shù)咨獭⑸虡I(yè)底商14-630 1000-1500 社區(qū)底商F1：6 F2：6商業(yè)F1：6.5 F2：5.5 F3：5.3社區(qū)底商： F1：5.8 F2：2-34.3太陽公元底商、商業(yè)60-280 F1：5.6 F2：5.85F1：5.45 F2：2.83.9佳州星城4 層街區(qū)商鋪30-360 F1：6預(yù)計 15 年初推出恒河廣場街區(qū)商鋪、底鋪288-1500 寫字樓底商F1：6街區(qū)商業(yè)F3：5.15 F4：6預(yù)計 15 年初推出中國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性片區(qū)、協(xié)信幸福里片區(qū)、龍湖三集片區(qū)、片區(qū)、成都 339片區(qū)五大城市綜合體群，成為建設(shè)路商圈

37、耀眼的“商業(yè)明珠”，全面推動傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)升級。2013 年，建設(shè)路商圈 GDP200 億元，實現(xiàn)綜合銷售額 110 億元，躋身成都市新興百圈之列，名列成都市五大商圈之一，至此成華區(qū)的“136”產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，“133”產(chǎn)業(yè)體系升級駛?cè)肟燔嚨?。作為重點大學(xué)電子科技大學(xué)的所在地，建設(shè)路商圈發(fā)展電子科技、電子信息等領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)項目，具備天然的地緣優(yōu)勢。2011年以來，建設(shè)路商圈電子商務(wù)業(yè)快速發(fā)展，正崛起成為“智慧商圈”。預(yù)計到 2016 年底，區(qū)入駐企業(yè)數(shù)500 家，電子信息產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值20 億元，真正推進建設(shè)路商圈變身智慧商圈。預(yù)計到 2016 年，成華區(qū)建設(shè)路商圈的商業(yè)總體量將達到 400 萬平方米，綜合銷

38、售額200 億元；目前成華內(nèi)在建或擬建五星級酒店共有 8 家，而建設(shè)路商圈就有 5 家，預(yù)計到 2016 年，將有 3 座五星級酒店陸續(xù)投入使用，總體量 9.6 萬平方米，總房間數(shù)約 1155 個，另有泰合思源酒店、茂御酒店 2 座五星級酒店完成建設(shè)。第三部分一、項目 SWOT 分析項目整體分析1、優(yōu)勢（“S”）和劣勢（“W”）優(yōu)勢（1）區(qū)位及環(huán)境條件本項目位于成都市東 2 環(huán)內(nèi)側(cè)，建設(shè)路板塊，距離建設(shè)路標志區(qū)伊藤洋華堂商圈，步行僅 10 余分鐘。- 33 -隨著域藍灣，龍湖三千里、三千城，首創(chuàng)愛這城等項目開發(fā)，奠定了建設(shè)路成為成都品質(zhì)居住區(qū)的地位。地塊受電子科大、建設(shè)路傳統(tǒng)商圈及居住氛圍三重

39、作用，地塊融合“城市樂居、區(qū)域級商業(yè)及高校”三大價值。交錯的城市骨干路網(wǎng)，眾多公交線路、二環(huán)快速路等使得本項目的交通十分便捷。片區(qū)開發(fā)成熟度極高，自 2007 年開始始終處于成都市供需最旺盛最健康的區(qū)域?！坝蛩{岸”“藍光 Coco”“瑪塞城”等項目，無論是市場如何波動，都保持了快速去化。項目周邊開發(fā)的眾多高檔住宅區(qū)如“太陽公元”“世茂御景灣”“橋”等項目提升了本區(qū)域附加值，劣勢（“W”）（1）本地塊西側(cè)形態(tài)不規(guī)則，可能影響業(yè)態(tài)布局和土地利用；地塊東側(cè)為二環(huán)高架，可能影響住宅品質(zhì)和商業(yè)價值。（2）地塊南側(cè)商業(yè)地塊尚未拆遷完成，可能會影響本項目與建設(shè)路商圈的銜接，從而影響本項目商業(yè)價值。2、機會點

40、（“O”）與威脅點（“T”）機會（“O”）（1）成都住宅市場整體回暖有利于住宅去化；（2）建設(shè)路商圈的繼續(xù)發(fā)展繁榮項目的商業(yè)物業(yè)價值提升帶來利好；（3）區(qū)域內(nèi)存量越來越少，并且新增供應(yīng)有限，項目在開發(fā)上市銷售期間，可能有較大升值空間；（4）項目東側(cè)的“域藍岸”和“恒河廣場”都有集業(yè)，- 34 -中國房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性并且和為“中高端一站式購物中心”將會對區(qū)域，尤其是本項目商業(yè)和住宅都帶來利好。風險（“T”）（1）成都近期土地市場仍然較熱，12 月推出的東 2 環(huán) 10 畝地塊，樓面地價起拍價更是達到了 9980 元/。因此對于本區(qū)域“最后的盛宴”的兩個地塊，定會各大實力開發(fā)商的激烈競爭，可能

41、出現(xiàn)較高溢價，從而抬高土地取得成本，壓縮項目利潤空間；（2）由于土地成本，住宅單價、總價天花板價格限定，而地上商業(yè)14%，總體量達 4.3 萬，因此商業(yè)的“、設(shè)計、銷售、運營”都會有較大。3、項目劣勢及威脅的規(guī)避劣勢規(guī)避方法：對住宅努力實現(xiàn)創(chuàng)新，使其成項目的快銷，快速實現(xiàn)現(xiàn)金回籠。威脅規(guī)避方法：通過差異化、創(chuàng)新和成本取得競爭優(yōu)勢；做好商業(yè)物業(yè)的與銷售，使其成為項目的主要點。4、結(jié)論項目區(qū)位優(yōu)勢明顯，居住、商業(yè)氛圍濃厚；以住宅為主，容化，開發(fā)周期較短，資金回籠較快；區(qū)域價值持續(xù)提升，房價有上升空間。二、項目整體1.形象“建設(shè)路精英住區(qū)”- 35 -本項目為容積率 4.5 的住宅兼容商業(yè)樓盤，包層住宅和商業(yè)街，以城市中心稀缺地段、戶型成熟、獨具特色的商業(yè)街、品質(zhì)和品牌保障為賣點，打造+型品質(zhì)社區(qū)。2.客戶(1)客戶細部分析客戶:地域性客戶為主，成都本地與城東、東北區(qū)域所積淀的客戶為主；在 25-35 歲之間的中青年置業(yè)客戶。重要客戶:電子科大、電子科大附屬實小及周邊的校園客群，成都鐵路局、石油、系統(tǒng)等的員工；對于建設(shè)路板塊有著濃厚情結(jié)的城東原住民。潛在客戶:部分城市（綿陽、南充、達