公司內(nèi)部驗收

1、公司內(nèi)部驗收1.作業(yè)目的一個開發(fā)項目從前期策劃準(zhǔn)備到竣工交付，浸透著決策層，管理層和操作層的全體員工的心血，是否達到預(yù)期的目標(biāo)要求，應(yīng)該對公司有個交代,對項目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)的管理班子所作出的業(yè)績應(yīng)該有個客觀的評價。同時和物業(yè)管理公司也應(yīng)該有個責(zé)任劃分的界線。2.決策崗位 董事長主辦崗位 項目經(jīng)理3.緊前工作及條件竣工驗收備案手續(xù)完成，取得入戶許可證。4.作業(yè)描述4.1項目部組織驗收組代表公司驗收開發(fā)項目。驗收組由專業(yè)技術(shù)人員等參加。4.2工作內(nèi)容與預(yù)驗和竣工驗收基本一致(參見作業(yè)指導(dǎo)書竣工驗收)，檢查覆蓋范圍由抽查改為逐層逐間逐點，工程資料檢查增加D冊和E冊。4.3工作目標(biāo)和立場有所改變， 主要根據(jù)

2、售房合同中開發(fā)商種種承諾是否已全部體現(xiàn)在工程實體中，并從使用角度對工程質(zhì)量作出評價。發(fā)現(xiàn)有不完善的地方提出整改意見。4.4物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)記錄和匯總整改項目，由項目經(jīng)理交施工單位限期整改，有物業(yè)公司負(fù)責(zé)復(fù)查。4.5項目技術(shù)負(fù)責(zé)人代表公司在項目經(jīng)理提交并經(jīng)總工程師簽認(rèn)的內(nèi)部驗收報告上簽署驗收意見。4.6為使建成建筑盡快納入正規(guī)的物業(yè)管理，如果預(yù)計整改項目不多和不復(fù)雜，公司內(nèi)部驗收可以和物業(yè)移交接管同步進行。（詳見作業(yè)指導(dǎo)書物業(yè)移交和接管）。4.7施工單位向項目經(jīng)理點交全部鑰匙，如有遺缺的應(yīng)要求施工單位更換鎖芯。如物業(yè)移交接管同步進行的話，鑰匙則直接點交給物業(yè)管理公司。5.附件：毛坯房（室內(nèi)）一房

3、一驗 驗收控制標(biāo)準(zhǔn)分項名稱驗收參照標(biāo)準(zhǔn)檢查方法、工具備注內(nèi)墻表面平整度5（GB50210-2001）2米靠尺墻面油漆色澤均勻、無明顯色差和接槎、無水漬、滲印肉眼觀察陰陽角3（GB50210-2001）直角檢測尺空鼓無任何空鼓槌子裂縫無明顯裂縫肉眼觀察踢腳線油漆（粉刷面）色澤均勻、無明顯色差和接槎、無水漬、滲印肉眼觀察陰陽角順直同內(nèi)墻一并檢查空鼓無空鼓槌子裂縫無裂縫肉眼觀察地坪表面平整度5（GB50209-2002）楔形塞尺，2米靠尺起殼、起砂單處起殼面積202，且單個房間3處，無明顯起砂現(xiàn)象槌子、肉眼觀察裂縫無明顯裂縫肉眼觀察毛地坪紋路紋路順直、清晰，分隔條順直，同一房間內(nèi)紋路整齊肉眼觀察表面

4、衛(wèi)生衛(wèi)生清理整潔、地面無明顯殘渣肉眼觀察頂棚表面平整度無明顯起伏開燈后肉眼觀察油漆色澤均勻、無明顯色差和接槎、無水漬、滲印肉眼觀察空鼓無空鼓槌子裂縫無裂縫肉眼觀察戶內(nèi)凈尺寸凈開間尺寸25米鋼卷尺，每個房間抽取34個點位樓層凈高、凈高差25米鋼卷尺，每個房間抽取45個點位廚房排油煙孔開啟方向與圖紙設(shè)計中灶具排煙方向正確肉眼觀察洞口尺寸15米鋼卷尺標(biāo)高離地面高度 ，偏差15米鋼卷尺排氣帽正確安裝、無破損、排氣通暢肉眼觀察墻面表面平整度5（GB50209-2002）楔形塞尺，2米靠尺粉刷面層拉毛紋路清晰、整齊，無水漬、滲印肉眼觀察陰陽角3（GB50210-2001）直角檢測尺空鼓單處空鼓面積202，

5、且單面墻3處槌子裂縫無明顯裂縫肉眼觀察粉刷面與油漆分界線設(shè)置凹線、線條水平順直、線條上部偏差1，無污染肉眼觀察、5米鋼卷尺排氣孔洞口尺寸150×1505米鋼卷尺標(biāo)高離地面高度2450，偏差15米鋼卷尺地坪表面平整度5（GB50209-2002）楔形塞尺，2米靠尺起殼、起砂單處起殼面積202，且單個房間3處，無明顯起砂現(xiàn)象槌子、肉眼觀察裂縫無明顯裂縫肉眼觀察毛地坪紋路紋路順直、清晰，分隔條順直，同一房間內(nèi)紋路整齊肉眼觀察表面衛(wèi)生衛(wèi)生清理整潔、地面無明顯殘渣肉眼觀察滲漏無滲漏蓄水48小時檢查衛(wèi)生間排氣孔開啟方向正確肉眼觀察洞口尺寸15米鋼卷尺標(biāo)高離地面高度2450，偏差15米鋼卷尺墻面表

6、面平整度5（GB50210-2001）2米靠尺粉刷面層拉毛紋路清晰、整齊，無水漬、滲印肉眼觀察陰陽角3（GB50210-2001）直角檢測尺空鼓單處空鼓面積202，且單面墻3處槌子裂縫無明顯裂縫肉眼觀察粉刷面與油漆分界線設(shè)置凹線、線條水平順直、線條上部偏差1肉眼觀察、5米鋼卷尺地坪表面平整度5（GB50209-2002）楔形塞尺，2米靠尺起殼、起砂單處起殼面積202，且單個房間3處，無明顯起砂現(xiàn)象槌子、肉眼觀察裂縫無明顯裂縫肉眼觀察毛地坪紋路紋路順直、清晰，分隔條順直，同一房間內(nèi)紋路整齊肉眼觀察表面衛(wèi)生衛(wèi)生清理整潔、地面無明顯殘渣肉眼觀察排水坡度坡向正確、地面無明顯積水澆水檢查地漏數(shù)量、位置正

7、確，排水通暢灌水檢查高差與室內(nèi)地坪高差符合設(shè)計要求且2cm(GB50209-2002)卷尺測量陽臺排水坡度坡向正確、地面無明顯積水澆水檢查地漏數(shù)量、位置正確，排水通暢灌水檢查外墻面磚表面平整度無明顯起伏肉眼觀察空鼓無空鼓槌子裂縫無裂縫肉眼觀察表面觀感色澤均勻、無明顯色差，線條順直，勾縫深淺一致，表面無明顯污漬、無破損肉眼觀察頂棚涂料色澤均勻、無明顯色差，無水漬、滲印肉眼觀察陰陽角順直肉眼觀察進戶門門框、門扇表面平整、無破損肉眼觀察油漆色澤均勻、無明顯色差，無劃痕肉眼觀察門鎖使用靈活、無銹蝕肉眼觀察合頁開啟靈活、無銹蝕肉眼觀察插銷使用靈活、無銹蝕肉眼觀察密封性無明顯漏光關(guān)閉后從電梯前室觀察成品保

8、護用包裝材料完整保護，包扎完整無遺漏、破損現(xiàn)象肉眼觀察鋁合金門窗框、欄桿表面平整、無破損，油漆色澤均勻、無明顯色差、無劃痕，欄桿拼縫1肉眼觀察、5米鋼卷尺玻璃無明顯劃痕、裂縫，中空玻璃夾層內(nèi)無水珠、氣泡肉眼觀察鎖扣使用靈活、無銹蝕肉眼觀察合頁開啟靈活、無銹蝕肉眼觀察風(fēng)撐數(shù)量設(shè)置正確、開啟靈活、無銹蝕肉眼觀察防水膠無遺漏、膠條連續(xù)、線條順直肉眼觀察外窗臺排水有明顯排水坡度、坡向室外肉眼觀察門窗槽口寬度、高度1500偏差2.5（GB50210-2001）用鋼尺檢查1500偏差3.5（GB50210-2001）門窗槽口對角線長度差2000偏差5（GB50210-2001）用鋼尺檢查2000偏差6（G

9、B50210-2001）門窗框的正、側(cè)面垂直度偏差3（GB50210-2001）用1m垂直檢測尺檢查門窗框的的水平度偏差3（GB50210-2001）用1m水平尺和塞尺檢查門窗橫框標(biāo)高偏差5（GB50210-2001）用鋼尺檢查門窗豎向偏離中心偏差4（GB50210-2001）用鋼尺檢查雙層門窗內(nèi)外框間距偏差5（GB50210-2001）用鋼尺檢查門窗框、扇配合間隙留縫2（GB50210-2001）用塞尺檢查無下框時門扇與地面間留縫留縫寬度48（GB50210-2001）用塞尺檢查廚房給水用水設(shè)施預(yù)留口位置準(zhǔn)確、高度符合要求預(yù)留位置與建筑設(shè)計用水設(shè)施位置一致，高度符合設(shè)計要求核對圖紙、卷尺測量

10、，肉眼觀察用水點間距符合要求“左熱右冷”（熱水點用紅色標(biāo)示，冷水點藍(lán)色或綠色標(biāo)示），間距200，偏差1（GB50242-2002）5米鋼卷尺測量用水點有無滲漏打開單戶進水，堵頭（水嘴）部位觀察肉眼觀察管路標(biāo)識走向標(biāo)識清楚、準(zhǔn)確肉眼觀察給水水管固定固定牢固，觀感無明顯扭曲、雜亂現(xiàn)象肉眼觀察廚房排水排水設(shè)施預(yù)留口位置準(zhǔn)確預(yù)留位置與建筑設(shè)計用水設(shè)施位置一致核對圖紙、肉眼觀察排水管道排水管在同層，有“p”彎，固定牢固肉眼觀察出水情況打開該住戶用水水嘴，用皮管向排水管灌水，排水通暢肉眼觀察成品保護管道固定牢固，無明顯污染肉眼觀察衛(wèi)生間給水用水設(shè)施預(yù)留口位置準(zhǔn)確、高度符合要求預(yù)留位置與建筑設(shè)計用水設(shè)施位置

11、一致，高度符合設(shè)計要求核對圖紙、卷尺測量，肉眼觀察用水點有無滲漏打開單戶進水，堵頭（水嘴）部位觀察有無滲漏現(xiàn)象肉眼觀察頂棚給水管道固定支架固定牢固，觀感無明顯扭曲、雜亂現(xiàn)象肉眼觀察檢修口檢修口處干凈，無滲漏，擰緊到位肉眼觀察管路標(biāo)識走向標(biāo)識清楚、準(zhǔn)確肉眼觀察成品保護管道表面無污染，管道與墻面交界處處理干凈，有裝飾過渡肉眼觀察衛(wèi)生間排水排水設(shè)施預(yù)留口位置準(zhǔn)確，與墻間距符合要求預(yù)留位置與建筑設(shè)計用水設(shè)施位置一致，座便器距墻35cm,淋浴房排水距墻15cm,浴缸距墻80cm,偏差1.5cm核對圖紙、卷尺測量、肉眼觀察地漏地漏排水通暢，蓋可方便啟出；地漏位置與設(shè)計圖紙一致核對圖紙、灌水試驗，肉眼觀察排

12、水管道預(yù)留甩口長度不小于5cm，排水通暢、無異物卷尺測量、肉眼觀察48小時蓄水試驗管道灌水無滲漏跡象肉眼觀察排水管道固定支架牢固，分布均勻，與橫管垂直肉眼觀察成品保護管道清理干凈，無明顯污染，管道與墻面交界處處理干凈，有裝飾過渡肉眼觀察電路戶內(nèi)配電箱出線螺絲緊固，一個回路出線最多兩根線抽查接地、接零清楚抽查進出箱體管線標(biāo)識清楚肉眼觀察出線用途標(biāo)識清楚肉眼觀察面板端正、穩(wěn)固，開啟靈活測試、肉眼觀察通電試驗，漏電開關(guān)測試正常測試，觀察開關(guān)、插座面板端正、穩(wěn)固，位置符合設(shè)計要求，面板與墻壁之間無明顯縫隙核對圖紙，肉眼觀察預(yù)留位置、高度符合設(shè)計要求檢測、肉眼觀察控制單一，啟閉符合要求測試、肉眼觀察通電

13、情況，滿足“左零右相，中接地”要求，接線符合要求測試，抽查預(yù)留接口用途標(biāo)識清楚肉眼觀察燈具內(nèi)干凈，無明顯污染肉眼觀察預(yù)留弱電箱體安裝面板端正，無變形，門鎖開啟靈活肉眼觀察箱體內(nèi)進出線綁扎牢固，標(biāo)識清楚肉眼觀察有線電視預(yù)留接口位置、標(biāo)識面板端正、穩(wěn)固，標(biāo)識清楚肉眼觀察電話預(yù)留接口位置、標(biāo)識面板端正、穩(wěn)固，標(biāo)識清楚肉眼觀察空調(diào)外機位置符合相應(yīng)規(guī)格外機放置要求，高度不影響門窗開啟，不影響鄰里關(guān)系卷尺測量、肉眼觀察電源電源插座位置與空調(diào)機位符合要求肉眼觀察空調(diào)孔洞2200mm高度2450mm,空調(diào)冷凝水管道穿越與室外排水立管不影響肉眼觀察立柜空調(diào)的孔洞高度150 mm高度200 mm項目后評價1.作業(yè)

14、目的項目后評價，按照傳統(tǒng)定義就是在項目可行性研究的基礎(chǔ)上，分別從宏觀、中觀、微觀的角度，對項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟的分析、論證和評價，從而確定項目的實際投資經(jīng)濟效果。是為了對已完成的項目的目的、執(zhí)行過程、效益、作用和影響所進行的系統(tǒng)的、客觀的分析，通過項目活動實踐的檢查總結(jié)，確定項目預(yù)期的目標(biāo)是否達到，項目是否合理有效，項目的主要效益指標(biāo)是否實現(xiàn)，通過分析評價找出成功失敗的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，通過及時有效的信息反饋，為未來新項目的決策和提高完善投資決策管理水平提出建議，同時也為后評價項目實施運營中出現(xiàn)的問題提供改進意見，從而達到提高投資效益的目的。2.作業(yè)要求運用科學(xué)的分析方法對項目目的、執(zhí)行過

15、程、經(jīng)濟效果和影響所進行的全面系統(tǒng)的總結(jié)，使項目的決策者、管理者和建設(shè)者深化對建設(shè)規(guī)律的認(rèn)識，從而提高決策、管理和建設(shè)水平。其次，后評價是增強投資活動工作者責(zé)任心的重要手段。由于后評價的透明性和公開性特點，通過對投資活動成績和失誤的主客觀原因分析，可以比較公正客觀地確定投資決策者、管理者和建設(shè)者工作中實際存在的問題，從而進一步提高責(zé)任心和工作水平。后評價主要是為投資決策服務(wù)的。雖然后評價對完善已建項目、改進再建項目和指導(dǎo)待建項目有重要的意義，但更重要的是為提高投資決策水平，即通過后評價建議的反饋，完善和調(diào)整相關(guān)方針、政策和管理程序，提高決策者的能力和水平，進而達到提高投資效益的目的。3.主管崗

16、位 董事長主辦崗位 開發(fā)部經(jīng)理 項目部經(jīng)理 4.緊前工作及條件 工程結(jié)算5.作業(yè)描述5.1作業(yè)方法5.1.1前后對比法：前后對比法是將項目實施前即項目可行性研究和評估時，所預(yù)測的效益和作用與項目竣工投產(chǎn)運行后的實際結(jié)果相比較，以找出變化和原因。這種對比是進行后評價的基礎(chǔ)，特別是在對項目財務(wù)評價和工程技術(shù)的效益分析時是不可缺少的。5.1.2有無對比法：有無對比法是將項目實際發(fā)生的情況與若無項目可能發(fā)生的情況進行比較。由于對項目區(qū)的影響不僅是項目本身的作用，因而對比的重點是要分清對項目作用的影響和項目以外(或非項目)作用的影響。這種對比方法在前期評價中常用于技術(shù)改造項目。在后評價中所不同的是，采用

17、的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是項目投產(chǎn)后的實際數(shù)據(jù)。5.1.3目標(biāo)樹邏輯框架法：目標(biāo)樹邏輯框架法是目前在許多國家采用的一種行之有效的方法。這種方法從確定待解決的核心問題入手，向上逐級展開，得到其影響及后果，向下逐層推演找出其產(chǎn)生的原因，得到所謂的“問題樹”。將問題樹進行轉(zhuǎn)換，即將問題樹描述的因果關(guān)系轉(zhuǎn)換為相應(yīng)的手段目標(biāo)關(guān)系，得到所謂的目標(biāo)樹。目標(biāo)樹形成之后，進一步的工作要通過“規(guī)劃矩陣”來完成。投入、產(chǎn)出、目的和目標(biāo)的四個層次：自左而右4列則分別為各層次目標(biāo)文字?jǐn)⑹?、定量化指?biāo)、指標(biāo)的驗證方法和實現(xiàn)該目標(biāo)的必要外部條件。目標(biāo)樹對應(yīng)于規(guī)劃矩陣的第一列，進一步分析填滿其他列后，可以使分析者對項目的全貌有一個非常清晰的認(rèn)識。5.2項目后評價內(nèi)容52.1項目概況包括一些項目基本的信息與基本的經(jīng)濟技術(shù)數(shù)據(jù)指標(biāo)。52.2項目進度計劃執(zhí)行和完成情況進度節(jié)點計劃執(zhí)行情況，