房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)表（萬科）

1、項(xiàng) 目 投 資 分 析XXXXXXXX 項(xiàng)目（方案N：xxxxxxx）中 華 企 業(yè) 股 份 有 限 公 司XXXX 年 XX 月 XX 日目 錄XXXXXXXX項(xiàng)目一、投資分析匯總表第1頁二、規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)第2頁三、成本分析表第3頁四、收入預(yù)測表第6頁五、資金平衡計(jì)劃表第8頁六、貸款還本付息計(jì)劃表第12頁七、損益表第13頁八、現(xiàn)金流量表第14頁九、土地價(jià)格變化售價(jià)盈虧平衡分析 NPV(6%)0第15頁匯總表第 4 頁一、投資分析匯總表XXXXXXXX項(xiàng)目1項(xiàng) 目 名 稱XXXXXXXX 項(xiàng)目2用 地 面 積100000 平方米折 合150 畝總 建 筑 面 積170000 平方米其 中 地 上

2、150000 平方米綜 合 容 積 率1.50綠 地 率40 總 戶 數(shù)1500 戶收 益 面 積145000 平方米銷銷 售售 面面 積積145000 平方米出 租 面 積0 平方米銷 售 車 位300 個(gè)出 租 車 位0 個(gè)3項(xiàng)項(xiàng) 目目 總總 成成 本本110291 萬元單 方 成 本7606 元/平方米自 有 資 金5000 萬元銀行貸款利息2275 萬元土土 地地 出出 讓讓 金金60000 萬元總 成 本 +稅 費(fèi)118702 萬元4銷 售 收 入151149 萬元單 方 售 價(jià)10424 元/平方米營業(yè)稅后利潤32447 萬元所得稅后利潤21739 萬元出租收入折現(xiàn)0 萬元其 它

3、收 入0 萬元項(xiàng)項(xiàng) 目目 總總 收收 入入151149 萬元單 方 收 入10424 元/平方米5靜態(tài)投資回收期4.11 年內(nèi)部收益率11.19%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（6，萬元）9267.66 萬元備注設(shè)計(jì)指標(biāo)第 2 頁二、規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)XXXXXXXX項(xiàng)目序號用 地 性 質(zhì)用地面積（平方米） （畝） 建筑面積（平方米）容積率1合計(jì)100000.0150.0170000.01.502收益面積（不包括車位）145000.03地上部分150000.0A商業(yè)10000.0B辦公10000.0C住宅125000.0D學(xué)校5000.04地下部分20000.0a地下車庫（普通）10000.0b地下車庫（人防）1000

4、0.05綠地率(含公建綠地）40.0%6建筑密度25.0%7總戶數(shù)15008總車位1000可售300出租0地上車位100地下車位（普通車庫）500地下車位（人防車庫）400備注成本分析第 3 頁三、成本分析表XXXXXXXX項(xiàng)目序號項(xiàng) 目面積（平方米）單方價(jià)格（元平方米）總價(jià)（萬元）備 注一一開開 發(fā)發(fā) 成成 本本1 1土土地地費(fèi)費(fèi)用用1450004537.965800.0A土地出讓金及征地補(bǔ)償1450004137.960000.0400萬畝 B契稅145000124.11800.03.00%C大市政配套費(fèi)125000320.04000.02 2前前期期開開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)145000106.2154

5、0.0A場地平整1000005.050.0B人防費(fèi)0.0建人防設(shè)施C勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)17000060.01020.0D項(xiàng)目招投標(biāo)費(fèi)1700005.085.0E臨時(shí)用水申領(lǐng)費(fèi)用30.0F臨時(shí)用電申領(lǐng)費(fèi)用100.0G配套部門征詢費(fèi)用17000010.0170.0H城建主管部門征詢費(fèi)1700005.085.03 3基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)145000422.16120.0A供水配套、工程費(fèi)17000025.0425.0B供電配套、工程費(fèi)170000150.02550.0C供氣配套、工程費(fèi)14500025.0362.5D通訊配套、工程費(fèi)14500015.0217.5E有線電視配套、工程費(fèi)14500030.04

6、35.0F污水排放貼費(fèi)0.0G排水口、窨井、出入口60.0H垃圾處理費(fèi)14500010.0145.0I綠化建設(shè)費(fèi)40000150.0600.0J道路、總體管線建設(shè)費(fèi)15000400.0600.0K智能化14500050.0725.04 4建建安安費(fèi)費(fèi)1450001931.028000.0A商業(yè)100002000.02000.0初裝修B辦公100002000.02000.0初裝修成本分析第 4 頁三、成本分析表XXXXXXXX項(xiàng)目序號項(xiàng) 目面積（平方米）單方價(jià)格（元平方米）總價(jià)（萬元）備 注C住宅1250001600.020000.0毛坯D學(xué)校50002000.01000.0初裝修a地下車庫（普

7、通）100003000.03000.0b地下車庫（人防）4000.00.05 5管管理理費(fèi)費(fèi)14500090.21308.2A項(xiàng)目管理費(fèi)17000042.0713.2(24)* 2.00%B項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)17000020.0340.0C項(xiàng)目投資監(jiān)理及審計(jì)費(fèi)17000010.0170.0D前期物業(yè)費(fèi)用1700005.085.06 6不不可可預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)14500073.81069.8A基本預(yù)備費(fèi)1069.8(24)* 3.00% 靜態(tài)投資（15+6A）1450007161.2103838.0B漲價(jià)預(yù)備費(fèi)0.0暫不計(jì)7 7建建設(shè)設(shè)期期貸貸款款利利息息145000156.92274.8 開開發(fā)發(fā)成成

8、本本合合計(jì)計(jì)1450007318.1106112.8二二銷銷 售售 期期 成成 本本1 1銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用145000288.14178.0A銷售代理費(fèi)145000125.11813.8收入的 1.20%B廣告推廣費(fèi)145000104.21511.5收入的 1.00%C房地產(chǎn)初始登記費(fèi)1450002.130.2收入的 0.02%D房地產(chǎn)勘丈費(fèi)1450000.68.7E交易手續(xù)費(fèi)1450003.043.5F印花稅1450003.145.3收入的 0.03%G維修基金14500050.0725.02 2財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用1450000.00.0A收益期貸款利息1450000.00.0B其它財(cái)務(wù)費(fèi)用1

9、450000.00.0A*10 銷銷售售期期成成本本合合計(jì)計(jì)145000288.14178.0成本分析第 5 頁三、成本分析表XXXXXXXX項(xiàng)目序號項(xiàng) 目面積（平方米）單方價(jià)格（元平方米）總價(jià)（萬元）備 注 總總成成本本1450007606.3110290.9三三各各 項(xiàng)項(xiàng) 稅稅 費(fèi)費(fèi)1土地增值稅1450000.00.0不征收2銷售稅金及附加145000580.18411.45.565% 稅稅費(fèi)費(fèi)合合計(jì)計(jì)145000580.18411.4 總總成成本本+ +稅稅費(fèi)費(fèi)1450008186.4118702.3備注收入預(yù)測第 6 頁四、收入預(yù)測表XXXXXXXX項(xiàng)目序號項(xiàng) 目面積（M2）均價(jià)(元M

10、2)合計(jì)（萬元）2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年一一銷銷 售售 收收 入入1 1銷銷售售收收入入14500010424151149各各年年收收入入005140058158415910000A商業(yè)100001562215622銷售比例20%20%60%銷售單價(jià)140001512016330銷售收入002800302497980000B辦公100001298312983銷售比例30%40%30%銷售單價(jià)120001296013997銷售收入003600518441990000C住宅1250009588119844銷售比例40%40%20%銷

11、售單價(jià)9000972010498銷售收入004500048600262440000a車位300900002700銷售比例50%50%銷售單價(jià)9000090000銷售收入0001350135000002稅金及附加14500058084115.565%0028603236231500003 3凈凈銷銷售售收收入入1450009844142737004854054922392760000二二其其 它它 收收 入入收入預(yù)測第 7 頁四、收入預(yù)測表XXXXXXXX項(xiàng)目序號項(xiàng) 目面積（M2）均價(jià)(元M2)合計(jì)（萬元）2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年

12、1 1出出租租收收入入2 2其其它它貼貼補(bǔ)補(bǔ)三三總總 計(jì)計(jì) 收收 入入1 1總總收收入入145000104241511491511490051400581584159100002 2總總計(jì)計(jì)凈凈收收入入1450009844142737142737004854054922392760000備注資金平衡第 8 頁五、資金平衡計(jì)劃表XXXXXXXX項(xiàng)目序號項(xiàng) 目合計(jì)2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年一一進(jìn)進(jìn) 度度 描描 述述前期土地手續(xù)、前期審批前期審批竣工驗(yàn)收資料歸檔、項(xiàng)目總結(jié)建安開工、商場封頂結(jié)構(gòu)封頂、裝飾施工項(xiàng)目竣工配套配套施工配套完工、

13、道路、綠化施工銷售銷售開始銷售銷售完成二二開開 發(fā)發(fā) 成成 本本1土土地地費(fèi)費(fèi)用用658006000058000000000A土地出讓金及征地補(bǔ)償6000060000B契稅18001800C大市政配套費(fèi)400040002前前期期開開發(fā)發(fā)費(fèi)費(fèi)1540383877281000000A場地平整5050B人防費(fèi)00資金平衡第 9 頁五、資金平衡計(jì)劃表XXXXXXXX項(xiàng)目序號項(xiàng) 目合計(jì)2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年C勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)1020306510204D項(xiàng)目招投標(biāo)費(fèi)8585E臨時(shí)用水申領(lǐng)費(fèi)用3030F臨時(shí)用電申領(lǐng)費(fèi)用100100G配套部門征詢

14、費(fèi)用170516851H城建主管部門征詢費(fèi)852634263基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施費(fèi)費(fèi)6120014520052805973193000A供水配套、工程費(fèi)42517023421B供電配套、工程費(fèi)255010201403128C供氣配套、工程費(fèi)36314519918D通訊配套、工程費(fèi)2188712011E有線電視配套、工程費(fèi)43517423922F污水排放貼費(fèi)0G排水口、窨井、出入口6024333H垃圾處理費(fèi)145145I綠化建設(shè)費(fèi)60012018024060J道路、總體管線建設(shè)費(fèi)60012018024060資金平衡第 10 頁五、資金平衡計(jì)劃表XXXXXXXX項(xiàng)目序號項(xiàng) 目合計(jì)2005年2006年2

15、007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年K智能化725145218290734建建安安費(fèi)費(fèi)280000140014000840022002000000A商業(yè)20004001000600B辦公20004001000600C住宅2000010000600020002000D學(xué)校1000500300200a地下車庫（普通）30006001500900b地下車庫（人防）00005管管理理費(fèi)費(fèi)1308119221221249249249000A項(xiàng)目管理費(fèi)713119119119119119119B項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)3406868686868C項(xiàng)目投資監(jiān)理及審計(jì)費(fèi)170343434

16、3434D前期物業(yè)費(fèi)用852828286不不可可預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)107011734893369566000A基本預(yù)備費(fèi)107011734893369566000B漲價(jià)預(yù)備費(fèi)0合合計(jì)計(jì)103838605138516169951179035172507000資金平衡第 11 頁五、資金平衡計(jì)劃表XXXXXXXX項(xiàng)目序號項(xiàng) 目合計(jì)2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年三三銷銷 售售 成成 本本A銷售代理費(fèi)1814006176984990000B廣告推廣費(fèi)1511005145824160000C房地產(chǎn)初始登記費(fèi)3000101280000D房地產(chǎn)勘丈費(fèi)99

17、E交易手續(xù)費(fèi)44151515F印花稅45001517120000G維修基金725145580合合計(jì)計(jì)4178001180146815300000四四資資 金金 平平 衡衡1成本發(fā)生1080166051385161817513258504725070001自有資金500050002凈收入回籠（扣除營業(yè)稅）1427370048540549223927600004銀銀行行貸貸款款555138516-30365-72028-106257-103750-103750-103750-103750貸款還款第 12 頁六、貸款還本付息計(jì)劃表XXXXXXXX項(xiàng)目序號項(xiàng) 目合計(jì)2005年2006年2007年200

18、8年2009年2010年2011年2012年2013年1期初貸款余額087530000002本期貸款額55513851600000003本期應(yīng)付利息227515492384880000004本期還本付息0092420000005期末貸款余額87530000000備注銀銀行行貸貸款款年年利利率率5.58%損益表第 13 頁七、損益表XXXXXXXX項(xiàng)目序號項(xiàng) 目合計(jì)2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年1營業(yè)收入1511490051400581584159100002營業(yè)成本（靜態(tài)投資）1038380039387401032434800003銷

19、售費(fèi)用41780011801468153000004財(cái)務(wù)費(fèi)用227515492384880000005銷售稅金84110028603236231500006所得稅前利潤32447-1549-2387485133511339800007彌補(bǔ)以前年度虧損17860017860000008所得稅107070018804406442100009凈凈利利潤潤21739-1549-2385604894589760000備注2、財(cái)務(wù)費(fèi)用未資本化。現(xiàn)金流量第 14 頁八、現(xiàn)金流量表XXXXXXXX項(xiàng)目序號項(xiàng) 目合計(jì)2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年1現(xiàn)現(xiàn)

20、金金流流入入151149005140058158415910000營業(yè)收入151149005140058158415910000回收固定資產(chǎn)余值0回收流動(dòng)資金02現(xiàn)現(xiàn)金金流流出出1271356051385162291520901117832507000固定資產(chǎn)投資103838605138516169951179035172507000流動(dòng)資金0銷售費(fèi)用4178001180146815300000銷售稅金8411002860323623150000所得稅107070018804406442100003凈凈現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量24014-60513-8516284853725729808-25074累

21、累計(jì)計(jì)現(xiàn)現(xiàn)金金流流量量-60513-69028-40544-32862652124014內(nèi)內(nèi)部部收收益益率率11.19%財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值（6 6，萬萬元元）9267.66投投資資回回收收期期（年年）4.11現(xiàn)金流量第 15 頁土地售價(jià)平衡第 15 頁九、土地價(jià)格變化售價(jià)盈虧平衡分析NPV(6%)0XXXXXXXX項(xiàng)目地價(jià)增幅土地總價(jià)土地單價(jià)土地樓面價(jià)營業(yè)成本（靜態(tài)投資）單方營業(yè)成本銷售均價(jià)盈虧平衡點(diǎn)（倍）（萬元）（萬元畝）（元M2）（萬元）（元M2）(元)1.0040000267275987438603072891.0140500270279387953606673321.03410002

22、73282888468610173761.0441500277286288983613774251.0542000280289789498617274691.0642500283293190013620875121.0843000287296690528624375611.0943500290300091043627976051.1044000293303491558631476481.1144500297306992073635076921.1345000300310392588638577411.1445500303313893103642177851.154600030731729361

23、8645678281.1646500310320794133649278771.1847000313324194648652779211.1947500317327695163656379651.2048000320331095678659880081.2148500323334596193663480571.2349000327337996708667081011.2449500330341497223670581451.2550000333344897738674181941.2650500337348398253677682371.2851000340351798768681282811

24、.2951500343355299283684783251.3052000347358699798688383741.31525003503621100313691884171.33530003533655100828695484611.3453500357369010134369898510土地售價(jià)平衡第 16 頁九、土地價(jià)格變化售價(jià)盈虧平衡分析NPV(6%)0XXXXXXXX項(xiàng)目地價(jià)增幅土地總價(jià)土地單價(jià)土地樓面價(jià)營業(yè)成本（靜態(tài)投資）單方營業(yè)成本銷售均價(jià)盈虧平衡點(diǎn)（倍）（萬元）（萬元畝）（元M2）（萬元）（元M2）(元)1.35540003603724101858702585541.3654

25、5003633759102373706085971.38550003673793102888709686461.39555003703828103403713186901.40560003733862103918716787341.41565003773897104433720287831.43570003803931104948723888261.44575003833966105463727388701.45580003874000105978730989191.46585003904034106493734489631.48590003934069107008738090121.4959

26、5003974103107523741590551.50600004004138108038745190991.51605004034172108553748691481.53610004074207109068752291921.54615004104241109583755792351.55620004134276110098759392841.56625004174310110613762893281.58630004204345111128766493721.59635004234379111643770094211.60640004274414112158773594641.6164

27、5004304448112673777195081.63650004334483113188780695571.64655004374517113703784296011.65660004404552114218787796441.66665004434586114733791396931.68670004474621115248794897371.6967500450465511576379849781土地售價(jià)平衡第 17 頁九、土地價(jià)格變化售價(jià)盈虧平衡分析NPV(6%)0XXXXXXXX項(xiàng)目地價(jià)增幅土地總價(jià)土地單價(jià)土地樓面價(jià)營業(yè)成本（靜態(tài)投資）單方營業(yè)成本銷售均價(jià)盈虧平衡點(diǎn)（倍）（萬元）（

28、萬元畝）（元M2）（萬元）（元M2）(元)1.70680004534690116278801998301.71685004574724116793805598731.73690004604759117308809099221.74695004634793117823812699661.757000046748281183388161100101.767050047048621188538197100591.787100047348971193688232101021.797150047749311198838268101461.807200048049661203988303101951.81

29、7250048350001209138339102391.837300048750341214288374102821.847350049050691219438410103311.857400049351031224588445103751.867450049751381229738481104191.887500050051721234888516104681.897550050352071240038552105111.907600050752411245188587105551.917650051052761250338623106041.937700051353101255488658106481.947750051753451260638694106911.957800052053791265788730107401.967850052354141270938765107841.987900052754481276088801108331.997950053054831281238836108772.008000053355171