水利工程建設土地儲備項目效益測算報告

1、XX水利工程建設土地儲備項目效益測算報告為彌補云陽縣在建梅峰水利工程建設資金缺口，通過土地儲備、由讓實現增值收益，經過反復踏勘比選，云陽縣政府已同意重慶市水投集團土地儲備整治有限公司擬在“一城四區(qū)”雙洞子城市副中心小江片區(qū)青龍咀山梁綠脈和紗帽山梁綠脈之間的區(qū)域儲備土地1520畝作為控制性儲備用地。現測算如下：一、整治成本測算用地由讓要完成征地、拆遷、整理，達到“六通一平”，結合云陽府發(fā)20XX97號文件和云陽縣國土局提供的數據計算，儲備地塊1520畝需安置人員3800人,1267戶。分項為：根據補償文件標準計算得到征地拆遷成本為萬元，合萬元/畝。一是征地拆遷成本萬元，其中:土地補償費及安置補助

2、費5928萬元；青苗補償費萬元；地上構筑物補償費萬元；地上附著物補償費228萬元。二是房屋拆遷及安置成本萬元，其中:地上建筑物補償費萬元；住房安置費萬元；搬家補助費萬元；搬遷補助費萬元；水電表等設施的拆遷補償費萬元；紅磚廠補償1500萬元。三是基礎設施補償費萬元。四是相關稅費萬元，其中:征地管理費517萬元；耕地占用稅萬元；養(yǎng)老保險統(tǒng)籌1520萬元；新增建設用地有償使用費萬元；耕地開墾費萬元；規(guī)劃編制費萬元；勘界費萬元；環(huán)評費按照每宗地2萬元；可行性研究報告編制費按照每宗地20萬元；水土保持費可免繳。土地整治成本按照土石方量16元/立方米計算，平整過程預計需要成本15200萬元，合10萬元/畝

3、。其他成本中不可預見費按照土地征地拆遷成本與土地整治成本之和的5%+算萬元。經營管理費用當期整治工程的前期工程費和整治工程支由總額按4%提取608萬元。財務費用資金年利率按照水投公司與重慶國投土地儲備整治信托貸款協(xié)議，年利率為»算為3822萬元。經測算，整治成本約為萬元/畝，共需征用整治成本萬元。二、收益分析及計算依據增值按萬元/畝計算，土地綜合由讓價按40萬元/畝交易，可獲效益萬元。具備土地增值的能力，可用于開展儲備征用整治。其理：一是小江片區(qū)雙洞子組團兩側主要集中布置金融保險、貿易咨詢等用地，規(guī)劃有縣級商服、文化中心區(qū)，圖書館、科技館、會展中心、影劇院、文化宮，350床醫(yī)院1座，新建30班小學1所。其區(qū)位優(yōu)勢好，增值大，變現快。二是云陽新縣城2020年后將形成30萬人，成為渝東城市群中的重要城市，待儲備地塊位于規(guī)劃區(qū)，是云陽新縣城建成區(qū)下一步發(fā)展的必然選擇，非常適宜住宅開發(fā)。三是根據云陽縣國土局提供的20XX-20XX年土地由讓交易結果均價30萬元/畝，20XX年1-6月份土地成交價格均價55萬元/畝，且呈現大幅增長態(tài)勢。四是云陽縣房價建筑面積均價1200萬元/m2,高端房價建筑面積均價2350萬元/m2。五是原縣城無可開發(fā)用地，未來3年待儲備地塊成首選用地。三、土地變現方式及時間變現方式：