長實(shí)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制分析

1、南 陽 理 工 學(xué) 院 本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）學(xué)院（部）： 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 專 業(yè)： 財(cái)務(wù)管理 學(xué) 生： 李 睿 楠 指導(dǎo)教師： 杜 金 柱 完成日期 2015 年 5 月南陽理工學(xué)院本科生畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）長實(shí)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制分析Analysis of project cost control of the Chang ShiReal Estate Company總計(jì)： 畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文） 16 頁表 格: 6 個(gè)插 圖： 0 幅南 陽 理 工 學(xué) 院 本 科 生 畢 業(yè) 設(shè) 計(jì)（論文）長實(shí)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制分析Analysis of project cost control of t

2、he Chang ShiReal Estate Company 學(xué) 院（部）： 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院 專 業(yè)： 財(cái)務(wù)管理 學(xué) 生 姓 名： 李 睿 楠 學(xué) 號(hào)： 1103215008 指 導(dǎo) 教 師（職稱）： 杜金柱（講師） 評 閱 教 師： 完 成 日 期： 2015年5月 南陽理工學(xué)院 Nanyang Institute of Technology16長實(shí)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制分析長實(shí)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制分析財(cái)務(wù)管理專業(yè) 李睿楠摘 要我國房地產(chǎn)業(yè)雖然發(fā)展僅有十幾年的時(shí)間，但發(fā)展速度較快，為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)。但就目前行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀看，我國房地產(chǎn)的發(fā)展還不夠成熟，房地產(chǎn)企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展

3、前景堪憂，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果不注重自身的管理，繼續(xù)采用之前粗放式的管理模式，就很難在激烈的競爭市場環(huán)境中取得成功。本文研究的重點(diǎn)是從項(xiàng)目成本控制的相關(guān)理論和概念出發(fā)，以長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目為例探討該項(xiàng)目運(yùn)用項(xiàng)目成本控制的過程，并重點(diǎn)對該房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制方面存在的問題進(jìn)行探討，針對出現(xiàn)的問題提出相應(yīng)的解決措施和建議，并得出相關(guān)結(jié)論。通過本文論述，以期對我國其它房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制管理方面有一定的理論和實(shí)踐指導(dǎo)意義。關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)；項(xiàng)目成本；成本控制；措施Analysis of project cost control of the Real Estate CompanyFinancia

4、l Management Major LI Rui-nanAbstract: China's real estate industry development is only about a dozen years of time, but development speed faster, made great contribution to the economic development of our country. But in the present development of industry, the development of real estate i

5、n China is not mature enough, real estate enterprise in the future sustainable development outlook is grim, for real estate enterprises, if they don't pay attention to their own management, continue to use before in vulgar management model, it is difficult to succeed in the fierce competition in

6、 the market environment.Focus in the study of this article from the related theory and concept of project cost control, in order to take a real estate company XT project as an example to discuss the project using the project cost control process, with emphasis on the real estate project cost control

7、 problems were discussed, aimed at the problems put forward the corresponding solutions and Suggestions, and relevant conclusions. Through this paper, in order to our other real estate enterprises in cost control management has certain theoretical and practical guiding significance.Key words：Real es

8、tate; Project cost; Cost control; measures 目 錄引言11.1 成本控制的概念及內(nèi)容21.2 成本控制的主要方法21.2.1 全面成本控制21.2.2 絕對成本控制21.2.3 相對成本控制21.3 項(xiàng)目成本控制的原則與構(gòu)成31.3.1 項(xiàng)目成本控制的原則31.3.2 項(xiàng)目成本控制的構(gòu)成32 長實(shí)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制32.1項(xiàng)目背景與概括42.2 項(xiàng)目成本控制狀況42.3 長實(shí)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本估算和預(yù)算52.3.1 長實(shí)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本估算52.3.2 長實(shí)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本預(yù)算63 長實(shí)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制中存在的問題與原因分析83.1 長實(shí)

9、房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制中存在的問題83.1.1施工階段成本控制的認(rèn)識(shí)偏差83.1.2成本控制人員管理培訓(xùn)不足83.1.3忽視施工階段成本控制，風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)薄弱93.1.4 忽視工程項(xiàng)目工期成本的管理和控制93.2長實(shí)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制原因分析93.2.1 人員控制方面因素93.2.2 材料控制方面因素103.2.3 成本核算方面問題104 長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目成本控制優(yōu)化措施104.1 完善控制環(huán)境104.2 注重人才培養(yǎng)104.2.1 提升自身綜合素質(zhì)104.2.2 健全人才引進(jìn)管理機(jī)制114.3 建立成本責(zé)任制114.4加強(qiáng)施工階段成本管理114.4.1 降低工期成本114.4.2

10、優(yōu)化施工方案124.5 完善成本費(fèi)用控制124.5.1 材料費(fèi)的控制124.5.2 機(jī)械費(fèi)的控制124.5.3 人工費(fèi)的控制125 結(jié)論與展望145.1結(jié)論145.2展望14參考文獻(xiàn)15致謝16引言隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)軍行業(yè)在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)環(huán)境中也發(fā)生很大變化。近幾年國家連續(xù)出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控房地產(chǎn)政策，從以限購、限貸、限價(jià)等為手段的房地產(chǎn)市場調(diào)控，到如今房屋登記政策的出臺(tái)，無不彰顯國家對房地產(chǎn)企業(yè)的改革力度。同時(shí)企業(yè)間競爭日益激烈，領(lǐng)軍企業(yè)與中小企業(yè)發(fā)展兩極分化，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)在管理中疏于對成本管理的認(rèn)識(shí)，使得項(xiàng)目成本實(shí)踐過程中存在許多問題。因此，項(xiàng)目成本管理應(yīng)作

11、為中小房地產(chǎn)企業(yè)在該行業(yè)中立足的重中之重，如何在日漸激烈的競爭環(huán)境中積極把握國家宏觀政策，抓住企業(yè)項(xiàng)目成本管理問題所在，找到針對企業(yè)現(xiàn)行規(guī)模的科學(xué)成本管理方法，成為提升企業(yè)核心競爭力的根本。而房地產(chǎn)行業(yè)高度依賴資金鏈的弊端也妨礙其可持續(xù)發(fā)展的前景，房地產(chǎn)企業(yè)想要提升自身的可持續(xù)發(fā)展能力，就需要不斷完善管理，特別是引入項(xiàng)目成本控制方法來促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，是提高房地產(chǎn)企業(yè)管理水平的核心。因此，本文通過分析長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目的項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀，對該項(xiàng)目在成本控制過程中出現(xiàn)的問題提出改進(jìn)措施，促進(jìn)XT項(xiàng)目成本的有效控制，降低長實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資成本，為企業(yè)未來發(fā)展奠定基礎(chǔ)，同時(shí)通過對XT項(xiàng)

12、目成本控制案例的分析，對促進(jìn)中小房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目成本控制的發(fā)展有一定的借鑒意義。1 項(xiàng)目成本控制理論概述1.1 成本控制的概念及內(nèi)容成本（Cost）屬于商品經(jīng)濟(jì)的范疇，是商品價(jià)值的一部分。它是指進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)或?yàn)檫_(dá)到一定目的，而付出或應(yīng)付出資源（人力、物力、財(cái)務(wù)等）的價(jià)值犧牲，可以用貨幣單位來計(jì)量。成本控制（Cost Management）屬于企業(yè)管理的一部分，是指在充分保證產(chǎn)品質(zhì)量的基礎(chǔ)上，將企業(yè)全體人員充分動(dòng)員并組織起來，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的各個(gè)環(huán)節(jié)（如成本核算、成本分析、成本決策和成本控制等）進(jìn)行更為科學(xué)合理的管理，力求在最小消耗的情況下取得最大的生產(chǎn)成果。成本控制具有增產(chǎn)節(jié)支的作用

13、，它不僅可以加強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算，改進(jìn)其管理結(jié)構(gòu)，還可以進(jìn)一步提高企業(yè)的整體管理水平。企業(yè)成本控制的內(nèi)容主要包括成本預(yù)測，成本決策、成本計(jì)劃、成本核算、成本分析、成本的考核與獎(jiǎng)懲。企業(yè)成本控制是將這些內(nèi)容進(jìn)行有組織、有計(jì)劃的整理、核算、分析、判斷、處理以及考核的過程。企業(yè)成本控制在企業(yè)的發(fā)展中有著重要的作用和意義。1.2 成本控制的主要方法 1.2.1 全面成本控制全面成本控制指對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營涉及過程中發(fā)生的全部成本、成本形成全過程、企業(yè)內(nèi)全體員工參與的成本控制。企業(yè)的全面成本控制是對企業(yè)成本涉及的各個(gè)方面的控制，需要企業(yè)根據(jù)自身情況，通過調(diào)查，分析，研究，制訂出可行的成本管理體系，從而對企業(yè)成

14、本進(jìn)行研究，得出相關(guān)成本分析報(bào)告，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益最大化。 1.2.2 絕對成本控制絕對成本控制是指把成本支出控制在一個(gè)絕對的數(shù)額中的一種成本控制方法。其主要方法是，標(biāo)準(zhǔn)成本控制和預(yù)算控制。 1.2.3 相對成本控制相對成本控制是企業(yè)從產(chǎn)量、成本和收入三者的關(guān)系控制成本,從而增加企業(yè)營業(yè)利潤的成本控制方法。通過相對成本控制，一方面可以了解企業(yè)在多少銷售情況下收入與成本的平衡，另一方面可以知道企業(yè)利潤最高點(diǎn)時(shí)企業(yè)的具體銷售量。因此相對成本控制是一個(gè)動(dòng)態(tài)的客觀的方法，在對成本進(jìn)行實(shí)地考察的基礎(chǔ)上，從長遠(yuǎn)性性出發(fā)，以企業(yè)可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可行成本控制。1.3 項(xiàng)目成本控制的原則與構(gòu)成 1.3.1 項(xiàng)

15、目成本控制的原則項(xiàng)目成本控制主要遵循四個(gè)原則：（1）遵循領(lǐng)導(dǎo)推動(dòng)原則。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到諸多環(huán)節(jié)和多個(gè)部門，如果僅僅依靠組成項(xiàng)目的各個(gè)基層領(lǐng)導(dǎo)牽頭管理，那就很容易讓這些部門形成一個(gè)個(gè)的信息孤島，起不到管理的作用。所以一般房地產(chǎn)項(xiàng)目都會(huì)有最高企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)作為牽頭，并成為這個(gè)項(xiàng)目的總負(fù)責(zé)人。然后通過領(lǐng)導(dǎo)來組織相關(guān)的部門來制定相應(yīng)的預(yù)算指標(biāo)，從而進(jìn)行控制。在這個(gè)過程中引導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目的各個(gè)部門制定和完善成本控制體系，并推動(dòng)這個(gè)控制體系的完善和實(shí)施，從而實(shí)現(xiàn)全員參與，并實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)。（2）遵循全員參與的原則。在項(xiàng)目成本控制過程中，控制的核心自然是對所有的員工。那么只要對員工管理到位，那么就能夠搞好項(xiàng)目

16、成本控制的實(shí)施。既然是對員工的管理，就需要讓每一個(gè)員工都能夠積極參與其中，并認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目成本控制的重要性，從而讓他們在實(shí)際的項(xiàng)目實(shí)施的過程中能夠以成本控制的思想進(jìn)行工作。（3）明確成本控制目標(biāo)和責(zé)任。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模相對較大，整個(gè)成本控制過程相對復(fù)雜，所以在控制上就要通過層層剝筍式的將整個(gè)項(xiàng)目的各個(gè)實(shí)施環(huán)節(jié)進(jìn)行解構(gòu)，從而細(xì)分成每一個(gè)可以量化的控制指標(biāo)，而后將這些指標(biāo)再根據(jù)相應(yīng)的責(zé)任部門進(jìn)行明確，通過這種通過微觀的控制，來實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目成本在宏觀管理的實(shí)現(xiàn)。（4）遵循控制內(nèi)容和層次的一致性。要想實(shí)現(xiàn)宏觀上的項(xiàng)目成本管理，科學(xué)合理的控制體系就顯得尤為重要。而這個(gè)體系除了從細(xì)節(jié)方面能夠做到一一對應(yīng)，而

17、且還要從管理層級方面和管理內(nèi)容做到一一對應(yīng)。不同層級的管理人員能夠擁有對應(yīng)的控制權(quán)限，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目控制整個(gè)過程的可控性和可執(zhí)行性。 1.3.2 項(xiàng)目成本控制的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到實(shí)施再到竣工階段，可以將項(xiàng)目成本劃分五層，從而構(gòu)成一個(gè)完整的項(xiàng)目成本體系。第一是策劃階段的成本。這個(gè)階段的成本主要包括了項(xiàng)目評估、立項(xiàng)招投標(biāo)管理費(fèi)用，合同管理費(fèi)用以及土地費(fèi)用等。第二是設(shè)計(jì)階段的成本。當(dāng)房地產(chǎn)立項(xiàng)之后，就需要根據(jù)合同要求進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)，從而為施工單位提供設(shè)計(jì)方案，在這個(gè)過程中主要就是設(shè)計(jì)費(fèi)用和勘察費(fèi)用等。第三就是采購成本。這是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成的最大一部分，主要涉及到建筑工程的原輔材料成本。第四就是

18、項(xiàng)目實(shí)施成本，主要包括了設(shè)備、人力資源以及能源方面的成本。第五就是竣工階段的驗(yàn)收成本，這個(gè)階段除了在管理上的成本之外，還包括可能存在的返工成本，一般而言，返工成本都會(huì)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃中留有部分，通常是項(xiàng)目成本的5%左右。2 長實(shí)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制 2.1項(xiàng)目背景與概括長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目位于涿州開發(fā)區(qū)，與涿州市中心廣場相距3公里，交通方便，環(huán)境優(yōu)美。長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目總住戶約為726戶。另外該項(xiàng)目還配置地下車庫600個(gè)，為了完善社區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施的配套，周邊還配置了運(yùn)動(dòng)建設(shè)器材和廣場，并在周邊建設(shè)了幼兒園，這個(gè)項(xiàng)目從2010年開始立項(xiàng)，2011年動(dòng)工，建設(shè)周期為2年，整個(gè)項(xiàng)目的容積率達(dá)到了

19、1.18，其綠化率達(dá)到了38%，建筑設(shè)計(jì)年限為50年，耐火等級達(dá)到一級，抗震等級能夠達(dá)到7級。2.2 項(xiàng)目成本控制狀況長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目的成本構(gòu)成主要包括了前期費(fèi)用以及建設(shè)安裝工程費(fèi)用、公共設(shè)施陪同以及市政基礎(chǔ)設(shè)施等較大費(fèi)用之外，還包括一些不可預(yù)見的費(fèi)用和管理成本及商業(yè)銀行貸款費(fèi)用等。前期的費(fèi)用包括了通水通電以及相關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用，咨詢費(fèi)用和建筑方案設(shè)計(jì)費(fèi)用、相關(guān)政府文件的費(fèi)用等。另外還包括了環(huán)境費(fèi)用。其中設(shè)計(jì)費(fèi)用和小區(qū)建筑面積和規(guī)劃面積大小有著密切的關(guān)系。面積越大費(fèi)用就會(huì)越高。而建筑安裝工程費(fèi)用則主要有下面幾個(gè)方面，首先是土建工程費(fèi)用，根據(jù)當(dāng)?shù)氐脑?013年的物價(jià)水平，土建費(fèi)用約

20、在1032元每平米。然后就是監(jiān)理費(fèi)用，根據(jù)當(dāng)前市場標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)理費(fèi)用約為每平方米8.5元。另外還包括質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用和可能出現(xiàn)的變更費(fèi)用等。另外市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用則包括了供電、供水和環(huán)境費(fèi)用，以及其他的道路綠化等費(fèi)用，還有就是公共配套的費(fèi)用，比如小區(qū)的電子監(jiān)控、體育廣場的建設(shè)費(fèi)用等。其具體的費(fèi)用科目主要如表2-1所示。表2-1長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目成本科目表一、地價(jià)二、前期費(fèi)用1、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)2、地址勘察費(fèi)3、沉沒費(fèi)用4、三通一平費(fèi)三、建設(shè)工程費(fèi)1、建安工程（1）樁基礎(chǔ)工程（2）基坑支護(hù)及土方（3）門窗工程（4）主體工程（5）外墻飾面及涂料（6）防排煙及消防工程（7）空調(diào)工程（8）燃?xì)夤こ蹋?）發(fā)電系統(tǒng)及高

21、低壓配電（19）三表抄送（11）電梯工程（12）人防工程（13）智能化系統(tǒng)工程（14）電話工程（15）數(shù)字電視費(fèi)（16）外墻保濕工程（17）放水工程2、室外工程費(fèi)（1）給排水工程（2）綠化、道路工程（3）弱電管網(wǎng)管道（4）照明及電力工程（5）市政電網(wǎng)引入工程（6）體育廣場和健身設(shè)施四、配套工程費(fèi)1、中小學(xué)校2、市政道路3、幼兒園4、其他五、政府規(guī)費(fèi)六、銷售費(fèi)用七、管理費(fèi)用1、業(yè)務(wù)招待費(fèi)2、職工薪酬3、資金占用費(fèi)4、辦公費(fèi)5、物業(yè)前期介入費(fèi)6、公用設(shè)施專用基金7、樣板房、售樓處裝修8、空置房管理費(fèi)9、查丈費(fèi)10、其他不可預(yù)見費(fèi)用2.3 長實(shí)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本估算和預(yù)算 2.3.1 長實(shí)房地產(chǎn)公司

22、項(xiàng)目成本估算對于長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目的成本估算主要從下面三個(gè)方面開展：其一就是到涿州房地產(chǎn)市場收集相關(guān)資料，獲得基準(zhǔn)定價(jià)，比如房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的瓦工、木工、水電工以及小工等日工資水平，然后再收集相應(yīng)建筑材料的成本價(jià)格，根據(jù)這些資料制定相應(yīng)的資源預(yù)算文件，同時(shí)還要考慮到涿州當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格，在這個(gè)項(xiàng)目中，土地價(jià)格就達(dá)到了12億元。其二要對長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目成進(jìn)行工作結(jié)構(gòu)分解，對涉及到每個(gè)環(huán)節(jié)的工作以及成本估算進(jìn)行合理性的分析和說明，同時(shí)還要進(jìn)一步明確預(yù)算的定額配置。其三要制定長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目的進(jìn)度規(guī)劃，當(dāng)然這個(gè)規(guī)劃要施工單位和需求單位進(jìn)行協(xié)商，并根據(jù)設(shè)計(jì)要求和方案共同確定，涉及到的內(nèi)容

23、主要包括了項(xiàng)目完成標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)在合同中一般限定交房期限，超過規(guī)定的日期范圍則很可能產(chǎn)生滯納金，因此如果超期延遲交房就會(huì)導(dǎo)致巨額的成本，所以時(shí)間對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，也是控制成本的關(guān)鍵要素。表2-2就是長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目完成時(shí)間估算，而項(xiàng)目成本估算則如表2-3所示。表2-2 長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目時(shí)間估算表項(xiàng)目任務(wù)計(jì)劃時(shí)間前期規(guī)劃2010年到2011年主體工程2011年5月到2012年10月水電、智能安裝2012年5月到2013年1月后續(xù)裝修和環(huán)境施工2012年12月到2013年5月表2-3 長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目成本估算表 單位：萬元成本項(xiàng)目項(xiàng)目估算成本一、地價(jià)125000二、前

24、期費(fèi)用1200三、建筑工程費(fèi)65000四、配套工程費(fèi)750五、政府規(guī)費(fèi)650六、開發(fā)間接費(fèi)7000七、銷售費(fèi)用1500八、預(yù)備費(fèi)用1000九、預(yù)控成本合計(jì)202100 2.3.2 長實(shí)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本預(yù)算要想搞好項(xiàng)目的成本控制，預(yù)算的精確性與否是一個(gè)非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，因?yàn)檫@是為項(xiàng)目成本控制的前提。在長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目的成本預(yù)算方面，主要是根據(jù)項(xiàng)目施工條件以及項(xiàng)目材料成本、人工成本和設(shè)備成本等要素進(jìn)行預(yù)算，其中原料成本之一就包括了地價(jià)，根據(jù)表2-4所示，僅僅地價(jià)就占據(jù)總價(jià)格的52%，建筑工程費(fèi)用則達(dá)到了32%，兩者相加就幾乎是工程總造價(jià)的84%以上。不過地價(jià)成本沒辦法控制，不過對于剩下來的4

25、8%的成本，其成本控制則顯得尤為重要，表2-4是長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目費(fèi)用除地價(jià)的預(yù)算表。表2-4 長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目預(yù)算表項(xiàng) 目總費(fèi)用73950萬元設(shè)計(jì)3000萬生產(chǎn)費(fèi)用主 要材 料鋼筋30000萬水泥14590萬砂石料10040萬人工費(fèi)用8950萬不可預(yù)見費(fèi)用375萬公用設(shè)備6995萬通過表2-4分析知道，XT項(xiàng)目成本費(fèi)用的主要在生產(chǎn)制造費(fèi)用方面，其中鋼筋、水泥、砂石料等占到了絕大多數(shù)，因此，在成本費(fèi)用控制過程中需要重點(diǎn)加強(qiáng)對主要材料的費(fèi)用控制。表2-5 長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目施工機(jī)械設(shè)備表及成本費(fèi)用序號(hào)機(jī)械或設(shè)備名稱型號(hào)數(shù)量國別制造年份成本費(fèi)用（萬元）1

26、挖掘機(jī)SC-10062中國20081002塔吊DQ3062中國2008153提升機(jī)HY-7062中國2009204鋼筋切斷器GQ-40A12中國20095.55鋼筋彎曲機(jī)GW-40A13中國201036鋼筋調(diào)直機(jī)IJM1-312中國201137電焊機(jī)SBX-35028中國20094.58振搗器YZN-90-262中國201129砼輸送泵攪拌機(jī)、裝載機(jī)YFM-10082中國20122010電渣壓力焊UN-10013中國2012411龍門架37米68中國20121612砂漿攪拌機(jī)JIL35062中國20101113自卸汽車13035中國2008814原料運(yùn)輸車福田22中國20101014經(jīng)緯儀J6

27、型6218712中國2011215水準(zhǔn)儀DS3-Z32中國20112注：表2-5中所示為項(xiàng)目設(shè)備每日租賃，折舊，損耗等成本。表2-6 長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目勞動(dòng)力計(jì)劃表工程階段按工程施工階段投入勞動(dòng)力情況基礎(chǔ)階段人數(shù)（人）主體階段人數(shù)（人）裝飾階段人數(shù)（人）安裝階段人數(shù)（人）司機(jī)20203015鋼筋工35010000木工150801000架子工5050800預(yù)埋電工2020200預(yù)埋水暖工020200抹灰工001500油工00860安裝電工0800108安裝水暖工092095電焊工40352020維修工20404020機(jī)手20203030小工301606030從表2-6看出，木工、鋼筋工、架子

28、工、小工是項(xiàng)目大量需要的人力，關(guān)系到項(xiàng)目質(zhì)量其成本不能一味壓縮。對于抹灰工，水暖工等在項(xiàng)目不同階段才增加的人力，可通過施工進(jìn)度合理安排人員，降低時(shí)間拖延造成的成本浪費(fèi)。3 長實(shí)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制中存在的問題與原因分析3.1 長實(shí)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制中存在的問題3.1.1 施工階段成本控制的認(rèn)識(shí)偏差項(xiàng)目經(jīng)理主抓工程進(jìn)度，把工作重心放在業(yè)績上，認(rèn)為工程進(jìn)度加快了，利潤也上去了。而在施工階段成本管理和控制方面，幾乎從未注重。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：施工項(xiàng)目成本管理是一個(gè)管理的全過程，目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)是通過施工生產(chǎn)過程和施工生產(chǎn)組織共同實(shí)現(xiàn)的。成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)主要實(shí)現(xiàn)人員是生產(chǎn)人員，而并不是會(huì)計(jì)師。

29、很長一段時(shí)間，一些企業(yè)管理者所提及的成本管理思想，是財(cái)務(wù)部門管的事，一些項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)為工程項(xiàng)目成本管理責(zé)任的主管部門是成本管理部人員或財(cái)務(wù)人員，最終造成的結(jié)果就是一個(gè)技術(shù)人員只負(fù)責(zé)技術(shù)和工程質(zhì)量，工程人員只負(fù)責(zé)施工生產(chǎn)和工程進(jìn)度，材料管理是負(fù)責(zé)原材料和檢查采購，發(fā)放工作。它看起來像勞動(dòng)，明確職責(zé)，職責(zé)分工明確，但是如果生產(chǎn)人員為了趕在最后期限完成工程而盲目增加施工人員和設(shè)備，將不可避免地導(dǎo)致工程成本提升，浪費(fèi)勞動(dòng)力成本；如果技術(shù)人員對相關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)把握不準(zhǔn)確，必然導(dǎo)致材料和技術(shù)費(fèi)用的增加；如果保證工程質(zhì)量的技術(shù)人員，一味的執(zhí)行那些可行但不經(jīng)濟(jì)措施，將使成本增加。因此，財(cái)務(wù)人員是成本管理的組織者，而

30、并不是成本管理的主體，不走出這個(gè)誤區(qū)，成本管理必將是一句空話。3.1.2 成本控制人員管理培訓(xùn)不足（1）員工職業(yè)生涯發(fā)展體系不完善員工的職業(yè)生涯對員工的長遠(yuǎn)發(fā)展是非常重要的，許多員工選擇企業(yè)的重要原因就是相信在這家企業(yè)能夠有一個(gè)很美好的職業(yè)規(guī)劃，有效的職業(yè)生涯規(guī)劃體系，不僅能夠?yàn)閱T工樹立遠(yuǎn)大的目標(biāo)，讓員工為了達(dá)到自己的目標(biāo)而積極努力的工作，同時(shí)，也正是有了完善的職業(yè)生涯體系才能讓員工具有更強(qiáng)的企業(yè)責(zé)任感和更高的忠誠度，從而能夠更加強(qiáng)有力的吸引和留住核心員工。但是在XT項(xiàng)目里，個(gè)人職業(yè)生涯發(fā)展體系建設(shè)不健全，許多都只是停留在紙面上和口頭上，實(shí)際行動(dòng)幾乎不存在。（2）員工培訓(xùn)投入不足在XT項(xiàng)目決策

31、者對培訓(xùn)工作不重視，而是認(rèn)為企業(yè)給核心成本管理員工花錢做了充分的培訓(xùn)，結(jié)果員工的翅膀硬了，這也就為跳巢奠定了基礎(chǔ)。但是縱觀幾乎所有企業(yè)的核心員工，在自身價(jià)值得到體現(xiàn)，且同知識(shí)水平和經(jīng)驗(yàn)閱歷不斷提升相比，薪資待遇放在其后，核心員工更加愿意通過積極有效的培訓(xùn)不斷提升自己的業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)。3.1.3 忽視施工階段成本控制，風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)薄弱長實(shí)房地產(chǎn)公司作為公司法人企業(yè)，在決策執(zhí)行中卻并未真正形成公司法人治理結(jié)構(gòu)，在實(shí)際工作中，“內(nèi)部人控制”現(xiàn)象普遍，監(jiān)事會(huì)在行政關(guān)系上受制于董事會(huì)，難以發(fā)揮監(jiān)督作用，因而施工階段成本控制監(jiān)控薄弱。XT項(xiàng)目成本內(nèi)部控制管理的基礎(chǔ)不穩(wěn)，企業(yè)的管理者對建立成本管理制度不

32、夠重視，更多的是有章不循，實(shí)際問題實(shí)際解決，使管理制度流于形式，企業(yè)成本管理失控現(xiàn)象嚴(yán)重。同時(shí)，企業(yè)管理層在風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)方面也存在不足，表現(xiàn)在管理層過多關(guān)注企業(yè)盈利，而對企業(yè)成本管理風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注較少，如每月月初的月度例會(huì)上，公司管理層將重點(diǎn)分析在如何提升工程進(jìn)度，而對企業(yè)成本管理的問題分析較少，即使是出現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)問題，也是讓相關(guān)部門充當(dāng)“消防員”的角色，去將問題解決，后續(xù)的問題總結(jié)也不夠重視。3.1.4 忽視工程項(xiàng)目工期成本的管理和控制工期成本是指為實(shí)現(xiàn)工期目標(biāo)或合同工期而采取相應(yīng)措施所發(fā)生的一切費(fèi)用。企業(yè)實(shí)際施工中因各種不可抗力造成的各種工期延期勢必造成工期成本的大幅提高，從而對企業(yè)項(xiàng)目總體成本造

33、成影響。而長實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層對項(xiàng)目工期并未嚴(yán)格要求，造成下面分包經(jīng)理對施工進(jìn)度控制不嚴(yán)，工程進(jìn)度不合理，增加大量額外成本。 3.2 長實(shí)房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制原因分析3.2.1 人員控制方面因素長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目實(shí)施過程中沒有加強(qiáng)對工作人員的管理控制，從而導(dǎo)致了有些員工態(tài)度不端正，工作不認(rèn)真。監(jiān)督機(jī)制不完善，造成在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)較多的問題。另外在成本分析方面，雖然用一系列方法對工作進(jìn)行了分解，但是在成本控制目標(biāo)責(zé)任方面，還是不夠明確，所以效果不顯著。另外對施工的預(yù)算環(huán)節(jié)同樣執(zhí)行存在著差異，一些分包的項(xiàng)目存在一邊預(yù)算且一邊施工的問題，因?yàn)轫?xiàng)目總體規(guī)劃相對較大，其實(shí)在設(shè)施第一期工程時(shí)才規(guī)劃

34、第二期，導(dǎo)致了部分工程一邊施工一邊預(yù)算的問題。這樣就很難對具體的施工環(huán)節(jié)的成本進(jìn)行有效控制，因?yàn)轭A(yù)算和實(shí)際的成本之間很難把控，而且就算知道了虧損現(xiàn)狀，也很難找到具體的原因所在。之所以出現(xiàn)在項(xiàng)目運(yùn)行過程中成本失控問題，和管理人員的整體綜合素質(zhì)相對缺乏有著一定的關(guān)系，因?yàn)樗麄兊墓芾硭皆诿鞔_目標(biāo)采用因素分析法時(shí)，就不夠完善，采用掙得值法又由于數(shù)據(jù)采集不夠準(zhǔn)確，也容易出現(xiàn)一些判斷上的問題。同時(shí)管理人員在工作上沒有做到位，不能讓工作人員有積極性，同樣也導(dǎo)致了預(yù)算精確度不高。3.2.2 材料控制方面因素材料控制問題則主要體現(xiàn)在領(lǐng)用和材料的入庫以及來料檢驗(yàn)和退庫方面存在著一些細(xì)節(jié)方面的問題，通過實(shí)際調(diào)查發(fā)

35、現(xiàn)，雖然在材料管理方面長實(shí)房地產(chǎn)公司也建立了相對完善的管理制度，并完善了供應(yīng)鏈管理制度，但是在實(shí)際執(zhí)行中，材料的浪費(fèi)問題以及質(zhì)量問題時(shí)有發(fā)生。在材料浪費(fèi)方面主要體現(xiàn)在一些工序環(huán)節(jié)外包給施工單位時(shí)，采用的是包工不包料的策略，這樣施工單位往往對原料不進(jìn)行節(jié)約導(dǎo)致材料的浪費(fèi)，而在材料的質(zhì)量方面的問題，一方面是來料檢驗(yàn)的力度不夠，另一方面對供應(yīng)商的管理力度不夠?qū)е?。還有就是在倉庫管理上，沒有對材料進(jìn)行定點(diǎn)定位的管理，沒有對材料進(jìn)行編號(hào)存儲(chǔ)，導(dǎo)致存放的隨意性，而這種隨意性就容易產(chǎn)生原料丟失問題。3.2.3 成本核算方面問題主要體現(xiàn)在成本核算中的預(yù)結(jié)算員在分析成本時(shí)，并沒有進(jìn)行嚴(yán)格詳細(xì)的分析，存在著一定的

36、表面化，有的成本核算過程還沒有將進(jìn)度計(jì)劃融入其中，從而導(dǎo)致分析的結(jié)果和實(shí)際結(jié)果存在著很大的差異，這樣就給項(xiàng)目管理人員對問題的解決造成很大的困擾，很難提升管理效率。4 長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目成本控制優(yōu)化措施4.1 完善控制環(huán)境企業(yè)內(nèi)部控制環(huán)境的完整決定內(nèi)控制度下各部門的運(yùn)行，因此提高企業(yè)項(xiàng)目成本控制首先應(yīng)從環(huán)境入手。認(rèn)識(shí)公司現(xiàn)有控制制度缺陷，并逐步改善現(xiàn)有制度對成本控制的不利影響。部門間分工明確，有效聯(lián)系，職權(quán)獨(dú)立，形成有效的職責(zé)分工、相互制衡的機(jī)制。強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督，建立健全內(nèi)部審計(jì)制度，讓監(jiān)督規(guī)范化、軌道化，為內(nèi)控環(huán)境保駕護(hù)航。內(nèi)部控制應(yīng)當(dāng)建立在員工共同認(rèn)知基礎(chǔ)上，只有當(dāng)企業(yè)中的每一個(gè)員工觀念趨

37、同，目標(biāo)統(tǒng)一，成本管理與控制才能更有實(shí)效。企業(yè)應(yīng)定期對員工進(jìn)行內(nèi)控知識(shí)的教育，加深員工成本控制管理制度觀念，明確內(nèi)控條例在員工當(dāng)中的約束力。只有內(nèi)部控制環(huán)境完善，企業(yè)其他制度才能得以實(shí)施發(fā)展，企業(yè)才能更加穩(wěn)定規(guī)范的運(yùn)行。4.2 注重人才培養(yǎng)4.2.1 提升自身綜合素質(zhì)企業(yè)成本管理人員作企業(yè)項(xiàng)目成本控制的主導(dǎo)，在項(xiàng)目成本管理風(fēng)險(xiǎn)的防控和控制降低成本中起著關(guān)鍵性的作用，因此，加強(qiáng)企業(yè)成本管理人員的管理，提高成本管理人員綜合素質(zhì)對健全企業(yè)成本控制體系有著非常重要且直接的作用。在對企業(yè)成本管理人員綜合素質(zhì)提升過程中，首先要對其思想方面進(jìn)行教育，從思想上重視成本管理風(fēng)險(xiǎn)管理在企業(yè)經(jīng)營管理過程中的重要性；

38、其次就是在具體的培訓(xùn)措施方面，可以通過“引進(jìn)來”或者“送出去”的培訓(xùn)方式加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)管理，所謂“引進(jìn)來”是指企業(yè)通過引進(jìn)具有較深資質(zhì)的成本管理管理人員對企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，“送出去”是指對部分優(yōu)秀的成本管理人員可以通過送到優(yōu)秀企業(yè)或者學(xué)校去深造的激勵(lì)方式提高員工提升自己綜合素質(zhì)的積極性。4.2.2 健全人才引進(jìn)管理機(jī)制任何企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn)和提升都是在優(yōu)秀員工的努力下實(shí)現(xiàn)的，這一點(diǎn)在企業(yè)管理人員隊(duì)伍里形成了共識(shí)。企業(yè)要贏得發(fā)展，就必須注重才在引進(jìn)，管理，培養(yǎng)上的投入。企業(yè)人才招聘是吸納和保留優(yōu)秀成本管理人才的開始，因此抓好人才招聘這一重要基礎(chǔ)，才能吸引更多企業(yè)成本管理人才。

39、同時(shí)通過應(yīng)聘過程增加企業(yè)威信度，加強(qiáng)應(yīng)聘人員對企業(yè)的認(rèn)同，員工日后的忠誠度希望增高。企業(yè)在人才管理上要大膽任用，加強(qiáng)績效管理，在培養(yǎng)上注重人才長遠(yuǎn)發(fā)展，找到適合企業(yè)前景與企業(yè)共進(jìn)退的優(yōu)秀人才。 4.3 建立成本責(zé)任制企業(yè)成本管理不是一個(gè)人的管理，而是整個(gè)企業(yè)從上到下的責(zé)任承擔(dān)和控制。加強(qiáng)工程項(xiàng)目的成本控制，首先要在企業(yè)員工中樹立強(qiáng)烈的成本控制意識(shí)，這一過程不是員工的自覺行為而是從項(xiàng)目運(yùn)作體制和管理機(jī)制上加以保證。目前項(xiàng)目成本面對的主要問題是項(xiàng)目經(jīng)理和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人人的利益與風(fēng)險(xiǎn)不對稱，權(quán)力與義務(wù)的不對等使得有的項(xiàng)目經(jīng)理在享受大量權(quán)力時(shí)卻承擔(dān)很小的風(fēng)險(xiǎn)，而工程的盈虧也主要取決于項(xiàng)目經(jīng)理的決策，并且包

40、盈不包虧。這種弊端的存在，導(dǎo)致項(xiàng)目的經(jīng)營者對施工中各項(xiàng)成本不夠重視，沒有采取相應(yīng)管理措施。而參與項(xiàng)目其他員工認(rèn)為成本與自身并無關(guān)系，對成本沒有足夠的重視，于是成本控制成為一句空口號(hào)，項(xiàng)目的利潤目標(biāo)也會(huì)大大縮水，甚至出現(xiàn)嚴(yán)重虧損。因此，企業(yè)項(xiàng)目成本控制必須從源頭抓起，建立嚴(yán)格的成本責(zé)任制，加強(qiáng)相關(guān)人員責(zé)任，在制度上嚴(yán)控成本。4.4 加強(qiáng)施工階段成本管理4.4.1 資源合理分配,降低工期成本在建筑施工過程中任何工期變動(dòng)都會(huì)引起成本的變化，只有達(dá)到合理工期，項(xiàng)目成本支出才會(huì)維持較低水平。脫離合理工期范圍，成本項(xiàng)目都會(huì)增加。因此，在工期規(guī)劃中應(yīng)考慮工期與成本的辯證統(tǒng)一關(guān)系，根據(jù)初步制定的計(jì)劃工期，進(jìn)行

41、時(shí)間與費(fèi)用的配比優(yōu)化，均衡調(diào)節(jié)施工節(jié)奏，以達(dá)到資源和工期時(shí)間的有效利用，降低成本。4.4.2 優(yōu)化施工方案優(yōu)化選擇施工方案是降低施工企業(yè)成本的有效途徑?！笆┕し桨甘欠裣冗M(jìn)、合理不僅直接關(guān)系到施工質(zhì)量，也必然會(huì)直接影響工程項(xiàng)目的目標(biāo)成本和工程項(xiàng)目的利潤”。邵玲娟. 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代成本管理控制問題研究 D.山東大學(xué)2008最優(yōu)施工方案讓施工過程安全性提升，加快施工進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)質(zhì)和量的保證，最終達(dá)到企業(yè)效益目標(biāo)。最優(yōu)施工方案的制訂，應(yīng)結(jié)合專業(yè)技術(shù)人員的實(shí)地施工考察和價(jià)值工程等理論方法，將施工過程中不同階段的施工方案進(jìn)行對比，并作技術(shù)分析研究，努力提高降低工程項(xiàng)目成本的可能，達(dá)到項(xiàng)目成本控制的目的，為企

42、業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益4.5 完善成本費(fèi)用控制施工階段是施工項(xiàng)目的主體，需要投入大量的人力、材料、機(jī)械設(shè)施，完善施工階段的成本費(fèi)用是成本控制的關(guān)鍵。通過在施工過程中的動(dòng)態(tài)控制，實(shí)現(xiàn)人力、材料、機(jī)械設(shè)施費(fèi)用控制在合理范圍內(nèi)，從而降低成本。4.5.1 材料費(fèi)的控制材料費(fèi)占項(xiàng)目總體費(fèi)用的比重極大，對項(xiàng)目成本的控制產(chǎn)生直接影響。首先加強(qiáng)材料責(zé)任管理,專人專職,保證材料成本各個(gè)環(huán)節(jié)有效控制。其次，編制企業(yè)材料用量計(jì)劃，在節(jié)約原則基礎(chǔ)上確定各部門材料用料，實(shí)行定額控制，同時(shí)加強(qiáng)材料采購源頭控制，充分考慮材料采購渠道、廠家、價(jià)格因素，通過科學(xué)計(jì)算得出最有利于企業(yè)的采購方式。最后，要嚴(yán)格領(lǐng)料制度，通過領(lǐng)料、審核

43、、發(fā)料、結(jié)算等各個(gè)方面，規(guī)范各部門施工單位合理使用材料，加強(qiáng)材料周轉(zhuǎn)率，減少材料不必要的囤積造成的資金時(shí)間價(jià)值損失。4.5.2 機(jī)械費(fèi)的控制機(jī)械設(shè)備是企業(yè)項(xiàng)目工程完工的物質(zhì)保證，機(jī)械費(fèi)的合理控制是成本控制的重要組成部分。一方面要通過購置，安裝，組織調(diào)配等各個(gè)環(huán)節(jié)的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，加強(qiáng)現(xiàn)有機(jī)械設(shè)備的使用率，充分挖掘設(shè)備利用潛能，同時(shí)科學(xué)、合理的使用機(jī)械設(shè)備減少不必要的設(shè)備磨損，提高設(shè)備完好率，增加設(shè)備可持續(xù)利用。 另一方面也要注意防止“過度節(jié)約”增加設(shè)備隱患，給項(xiàng)目安全帶來危害。加強(qiáng)租賃設(shè)備計(jì)劃的管理，如自有機(jī)械不能滿足施工要求，要充分利用社會(huì)閑置機(jī)械資源，從不同角度降低機(jī)械租賃價(jià)格。4.5.3 人工費(fèi)的控制根據(jù)企業(yè)不同施工階段的人工需求，合理搭配不同工種人員，避免人工在時(shí)間上的浪費(fèi)。人工費(fèi)的定量可控難度較大，可通過定額人工方法，以分部和工種為劃分，按預(yù)算定額的工日數(shù)核算人工費(fèi)，減少消極怠工現(xiàn)象的發(fā)生。通過加強(qiáng)技術(shù)教育和培訓(xùn)工作，提高施工工人的技術(shù)水平和工班長的組織管理能力，并實(shí)行合理的獎(jiǎng)懲制度，提高作業(yè)效率。5 結(jié)論與展望5.1結(jié)論長實(shí)房地產(chǎn)公司XT項(xiàng)目成本管理在實(shí)際的應(yīng)用過程中，取得了明顯的成績，讓項(xiàng)目成本管理在房地產(chǎn)企業(yè)中得到了充分的應(yīng)用。在進(jìn)行項(xiàng)目成本管理的過程中能夠及時(shí)糾正在實(shí)際施工過程中出現(xiàn)的成本超支