近期市場(chǎng)環(huán)境

1、1越調(diào)控、越瘋漲的結(jié)果：引來(lái)更為嚴(yán)厲的政策打壓，為行情的逆轉(zhuǎn)埋下禍根！越調(diào)控、越瘋漲的結(jié)果：引來(lái)更為嚴(yán)厲的政策打壓，為行情的逆轉(zhuǎn)埋下禍根！20092009年四季度起的房地產(chǎn)緊縮政策，普遍年四季度起的房地產(chǎn)緊縮政策，普遍高調(diào)低效，力不從心高調(diào)低效，力不從心；地方政府；地方政府 半推半就半推半就，執(zhí)行起來(lái)效果，執(zhí)行起來(lái)效果大打折扣大打折扣，更加助推了樓市非理性暴漲，更加助推了樓市非理性暴漲。對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于對(duì)貸

2、款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；倍；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款的比例和利率水平。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的，大幅度提高首付款的比例和利率水平。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款對(duì)不能提供對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)

3、住房貸款 4月月14日日國(guó)四條國(guó)四條4月月17日日國(guó)十條國(guó)十條關(guān)鍵詞：扶一、提二、禁三、限地關(guān)鍵詞：扶一、提二、禁三、限地房地產(chǎn)政策導(dǎo)向房地產(chǎn)政策導(dǎo)向2該措施對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中10%-15%（或更少）的需求產(chǎn)生直接影響 兩個(gè)暫停和一個(gè)限定已經(jīng)變相采用行政手段封死投機(jī)性購(gòu)房的所有空間初步估算，在一線城市這一系列措施短期內(nèi)將直接影響50%以上的購(gòu)房需求。 20072007年、年、20102010年房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)比年房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)比房地產(chǎn)政策導(dǎo)向房地產(chǎn)政策導(dǎo)向3新政殺傷力新政殺傷力政策面：史上最為嚴(yán)厲調(diào)控措施，動(dòng)作快、狠、準(zhǔn)政策面：史上最為嚴(yán)厲調(diào)控措施，動(dòng)作快、狠、準(zhǔn)三天以內(nèi)連發(fā)兩文，新國(guó)十條令業(yè)界

4、措手不及。地方政府、各家銀行貫徹中央政策動(dòng)作迅速。四大國(guó)有銀行三天以內(nèi)已出臺(tái)“提二、禁三、限外”具體要求，地方政府加緊推出一系列增加保障性住房措施；部分城市住房保有稅已提交審議，試點(diǎn)在即?？?新政殺傷力新政殺傷力此次針對(duì)的不僅僅是需求端，更多是對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的調(diào)控、此次針對(duì)的不僅僅是需求端，更多是對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的調(diào)控、對(duì)全行業(yè)整治對(duì)全行業(yè)整治狠土地供應(yīng)上土地供應(yīng)上：從國(guó)土部最新發(fā)布的土地供應(yīng)計(jì)劃看，今年住房用地?cái)M供應(yīng)18萬(wàn)公頃，比去年7.6萬(wàn)公頃大增,其中保障性住房和中小套型商品房占比達(dá)77%；采取措施改革現(xiàn)有“土地財(cái)政”格局，使GDP與房?jī)r(jià)相脫鉤，從而遏制地方政府默許“地王”產(chǎn)生的原動(dòng)力；金融措

5、施上：金融措施上：實(shí)行更嚴(yán)格的放貸政策，加強(qiáng)資金流向的管理，打擊游資，杜絕銀行打打擦邊球；對(duì)房企，暫停對(duì)新股發(fā)行上市的審批、現(xiàn)有地產(chǎn)股的增發(fā)計(jì)劃。實(shí)施更嚴(yán)格的地價(jià)支付條件要求；需求市場(chǎng)上：需求市場(chǎng)上：實(shí)行差別化信貸政策。購(gòu)房消費(fèi)端“扶一、提二、禁三、限外”，遏制投機(jī)，甚至不惜誤傷真實(shí)的改善性購(gòu)房。銷售過(guò)程中要求一次性公開(kāi)房源，價(jià)格提前申報(bào)等，防止捂盤(pán)惜售、價(jià)格暴漲等現(xiàn)象。監(jiān)管力度上監(jiān)管力度上：實(shí)施地方政府問(wèn)責(zé)制，與政績(jī)考核掛鉤；同時(shí)派出多個(gè)檢查組，會(huì)通土地、金融、銀行稅收等11個(gè)部委進(jìn)行監(jiān)察，防止政策貫徹不利，在執(zhí)行中大打折扣5新政殺傷力新政殺傷力 針對(duì)高房?jī)r(jià)賴以生存的資金鏈進(jìn)行“去杠桿化”的

6、打擊。大幅度降低資金效率，資金成本明顯增加。融資成本的大幅提高，尤其是三套房利率將大幅上浮甚至禁止，意味著不管央行加不加息，就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，已經(jīng)加息了。那些希望通過(guò)低息貸款獲得投資收益者，已無(wú)巨大的操作和獲利空間。 預(yù)計(jì)在市場(chǎng)里投資投機(jī)買(mǎi)房的資金數(shù)量將降低20%，換言之，投資投機(jī)購(gòu)房的能量打了8折，從而造成房源相對(duì)寬松。 另外，在如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，投資者、投機(jī)者會(huì)降低預(yù)期，甚至?xí)鴧s步，從而從根本上遏制投機(jī)性購(gòu)房的沖動(dòng)。 新國(guó)十條切中高房?jī)r(jià)的資金命脈，大大削弱了投機(jī)能量新國(guó)十條切中高房?jī)r(jià)的資金命脈，大大削弱了投機(jī)能量準(zhǔn)6新政影響力新政影響力客戶端：客戶端：以自住為目的的剛性需求、首次購(gòu)

7、房者受到的影響較??；改善型客戶明顯受到遏制；投機(jī)、投資者紛紛退場(chǎng)；整個(gè)市場(chǎng)處于觀望階段，客戶購(gòu)房信心低迷。政策影響力：政策影響力：新政出臺(tái)，對(duì)于市場(chǎng)信心的打擊遠(yuǎn)比增加貸款利率、提高首付、多付利息更有殺傷力。預(yù)計(jì)在一段時(shí)期內(nèi)，二手房交易趨冷、一手房房?jī)r(jià)回調(diào)將不可避免。年度房?jī)r(jià)走勢(shì)將呈現(xiàn)“高開(kāi)低走”。開(kāi)發(fā)企業(yè)：開(kāi)發(fā)企業(yè)：感受強(qiáng)烈，動(dòng)作快的一線開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始著手調(diào)整年度銷售策略，以應(yīng)對(duì)可能到來(lái)的行業(yè)危機(jī)。威懾與實(shí)際打擊并重，提高投機(jī)成本與降低收益預(yù)期并舉威懾與實(shí)際打擊并重，提高投機(jī)成本與降低收益預(yù)期并舉 7后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)與政策預(yù)判：后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)與政策預(yù)判： 在新政政策出臺(tái)后，肯定還會(huì)有一個(gè)雙方博弈的

8、相持階段。根據(jù)“量在價(jià)先”的經(jīng)驗(yàn)，這次新政目前對(duì)于房?jī)r(jià)的影響肯定有一個(gè)滯后期。一般會(huì)在一般會(huì)在3434月后，才會(huì)月后，才會(huì)在交易量巨大萎縮的影響下，影響房?jī)r(jià)。在交易量巨大萎縮的影響下，影響房?jī)r(jià)。 如果在這種猛烈的政策下，房?jī)r(jià)還不下降的話，在金融危機(jī)已經(jīng)過(guò)去的背景下，政府必然會(huì)繼續(xù)出重拳。在縮短金融杠桿的政策不能收到明顯效果時(shí)，將倒逼政府在縮短金融杠桿的政策不能收到明顯效果時(shí)，將倒逼政府加快推出住房持有稅，直到最終房地產(chǎn)的交易、持有成本對(duì)于投資者毫無(wú)吸引力。加快推出住房持有稅，直到最終房地產(chǎn)的交易、持有成本對(duì)于投資者毫無(wú)吸引力。政策允許地方政府采取臨時(shí)性調(diào)控政策，這是對(duì)重慶等地提出征收住房消費(fèi)稅

9、的正面反饋。一旦推出住房保有稅或者物業(yè)稅，將對(duì)房地產(chǎn)投資品構(gòu)成嚴(yán)重打擊。 房地產(chǎn)政策導(dǎo)向房地產(chǎn)政策導(dǎo)向8市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)新政下，市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)新政下，市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)一、房地產(chǎn)作為是國(guó)家重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)改變；一、房地產(chǎn)作為是國(guó)家重要支柱產(chǎn)業(yè)的地位不會(huì)改變；三、中國(guó)的城市化導(dǎo)致局部區(qū)域尤其是一線大城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲三、中國(guó)的城市化導(dǎo)致局部區(qū)域尤其是一線大城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲 的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。的態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。 從長(zhǎng)期看，三個(gè)從長(zhǎng)期看，三個(gè)“不變不變”：二、人民幣長(zhǎng)期對(duì)外升值、對(duì)內(nèi)貶值的狀況不會(huì)變；普通老百姓二、人民幣長(zhǎng)期對(duì)外升值、對(duì)內(nèi)貶值的狀況不會(huì)變；普通老百姓 把房產(chǎn)當(dāng)成最重要的投資和金融

10、工具不會(huì)變；把房產(chǎn)當(dāng)成最重要的投資和金融工具不會(huì)變；9一、未來(lái)市場(chǎng)恐慌氣氛的彌漫必然會(huì)到來(lái)一、未來(lái)市場(chǎng)恐慌氣氛的彌漫必然會(huì)到來(lái)：出于對(duì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期，投資客大量拋售、剛需客戶持幣觀望、有錢(qián)人不敢貿(mào)然出手購(gòu)買(mǎi)，市場(chǎng)整體低迷不可避免；二、調(diào)整年度營(yíng)銷策略是開(kāi)發(fā)商必然選擇二、調(diào)整年度營(yíng)銷策略是開(kāi)發(fā)商必然選擇：本年度內(nèi)，“價(jià)量取舍，以量?jī)?yōu)先、全線收縮”將成為開(kāi)發(fā)商的重要選擇，與之相對(duì)應(yīng)的是，短期內(nèi)房?jī)r(jià)回調(diào)不可避免；三、價(jià)值型項(xiàng)目是率先走出市場(chǎng)低谷的必然三、價(jià)值型項(xiàng)目是率先走出市場(chǎng)低谷的必然：在新政最初引發(fā)的恐慌性風(fēng)潮過(guò)去后，對(duì)于以價(jià)值為依托的樓盤(pán)，恢復(fù)程度最快，必然會(huì)最先走出短線下跌的陰影，成為引領(lǐng)市

11、場(chǎng)回升的主要?jiǎng)恿Α闹?、短期看，三個(gè)從中、短期看，三個(gè)“必然必然”：新政下，市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)新政下，市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)恐慌過(guò)后是理性，市場(chǎng)將擠出泡沫，變得更加健康，行業(yè)生態(tài)環(huán)境得到極大改善，為下一輪的提升增加動(dòng)力。市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)10“政策解讀政策解讀”：預(yù)計(jì)天津預(yù)計(jì)天津20102010年房地產(chǎn)市場(chǎng)年房地產(chǎn)市場(chǎng) 預(yù)期區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，宜預(yù)期區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，宜作為北方經(jīng)濟(jì)中心的核心，天津具備長(zhǎng)期發(fā)展的核心動(dòng)力，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的基本面發(fā)展向好；在近期政府出臺(tái)史上最嚴(yán)厲的調(diào)控，短期內(nèi)市場(chǎng)恐慌不可避免;下半年將視調(diào)控效果而定是否出臺(tái)更多措施結(jié)合區(qū)域經(jīng)濟(jì)和政策影響效果，短期內(nèi)震蕩，未來(lái)長(zhǎng)期看穩(wěn)，下半年市場(chǎng)存在

12、極大不確定性；“宏觀經(jīng)濟(jì)宏觀經(jīng)濟(jì)”：“房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)”：新政下，市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)新政下，市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)市場(chǎng)環(huán)境小結(jié)11在2010年政策手段調(diào)控前提下，全市商品房市場(chǎng)成交價(jià)格出現(xiàn)明顯上浮，與此同時(shí)，成交量大幅下滑，抑制部分剛性需求客戶；伴隨國(guó)家近期對(duì)于房貸的細(xì)化，預(yù)計(jì)后期成交量將繼續(xù)出現(xiàn)大幅下滑，而成交價(jià)格也將有所松動(dòng)。天津商品房市場(chǎng)環(huán)境天津商品房市場(chǎng)環(huán)境12成交量：除了社會(huì)山、眾里佰都項(xiàng)目由于前期基本無(wú)產(chǎn)品供給，造成開(kāi)盤(pán)當(dāng)周成交量攀升外；其他項(xiàng) 目在近期樓市新政的影響下，均呈成交量下滑的趨勢(shì)，尤其融科金月灣開(kāi)盤(pán)當(dāng)天開(kāi)盤(pán)40 余套，但無(wú)實(shí)際成交，與早期開(kāi)盤(pán)情況形成明顯差異成交價(jià)：各項(xiàng)

13、目成交價(jià)格基本保持平穩(wěn)狀態(tài)，而東麗湖萬(wàn)科城項(xiàng)目則由于近期高貨值產(chǎn)品走量明 顯降低而使成交價(jià)格略有下調(diào)，社會(huì)山由于前期開(kāi)盤(pán)產(chǎn)品集中簽約，所以價(jià)格出現(xiàn)大幅上調(diào)結(jié)論：由于抑制樓市政策頻出，客戶出現(xiàn)明顯觀望情緒，與此同時(shí)，成交量也出現(xiàn)下滑趨勢(shì)；但天津 市場(chǎng)尚未出現(xiàn)恐慌性拋售，價(jià)格短時(shí)間內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)天津商品房市場(chǎng)環(huán)境天津商品房市場(chǎng)環(huán)境13天津商品房市場(chǎng)環(huán)境天津商品房市場(chǎng)環(huán)境天津偉業(yè)顧問(wèn)在售項(xiàng)目4.12-4.18開(kāi)盤(pán)加推成交情況天津偉業(yè)顧問(wèn)在售項(xiàng)目4.12-4.18開(kāi)盤(pán)加推的去化量均相較以往呈現(xiàn)明顯下滑趨勢(shì)其中，東麗湖萬(wàn)科城五期淺岸洋房開(kāi)盤(pán)當(dāng)日雖然配合公共活動(dòng)舉辦“東麗湖萬(wàn)科城第一節(jié)風(fēng)箏節(jié)”和“萬(wàn)科

14、與您相約世博”，并積累了大量來(lái)訪客戶，但由于抑制樓市的政策影響，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率僅為20%，與以往開(kāi)盤(pán)情況形成鮮明反差14銀行按揭審批流程復(fù)雜，直接影響部分客戶貸款門(mén)檻銀行按揭審批流程復(fù)雜，直接影響部分客戶貸款門(mén)檻部分瀾茵島客戶目前雖在新政前進(jìn)行認(rèn)購(gòu)簽約，但由于銀行按揭審批流程復(fù)雜，時(shí)間較長(zhǎng)，造成貸款尚未到位，部分實(shí)力較弱因新政首付增加，有可能出現(xiàn)退房客戶認(rèn)為市場(chǎng)即將轉(zhuǎn)淡，觀望情緒加重客戶認(rèn)為市場(chǎng)即將轉(zhuǎn)淡，觀望情緒加重政策的頻出，客戶對(duì)于市場(chǎng)環(huán)境預(yù)期降低，普遍認(rèn)為樓市價(jià)格即將下滑，觀望情緒加重，造成購(gòu)買(mǎi)意向不強(qiáng)客戶多為二套及以上置業(yè)經(jīng)歷，貸款額度限制客戶多為二套及以上置業(yè)經(jīng)歷，貸款額度限制根據(jù)政策，二次置業(yè)規(guī)定首付不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率1.1倍，部分城市對(duì)于三套置業(yè)進(jìn)行了貸款限制；因此部分實(shí)力較弱客戶暫時(shí)對(duì)于購(gòu)房出現(xiàn)遲疑，成交周期明顯加長(zhǎng)15應(yīng)對(duì)手段應(yīng)對(duì)手段加快銀行報(bào)件審批速度加快銀行報(bào)件審批速度促進(jìn)客戶成交優(yōu)先促進(jìn)客戶成交優(yōu)先嚴(yán)控銷售現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)辭嚴(yán)控銷售現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)辭在銷售說(shuō)辭上，針對(duì)目前市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，消除市場(chǎng)恐慌情緒，增強(qiáng)客戶購(gòu)買(mǎi)信息維護(hù)媒體公關(guān)維