淺談投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的實(shí)施對企業(yè)利潤的影響

1、淺談投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的實(shí)施對企業(yè)利潤的影響    【摘要】 國資委要求中央企業(yè)從2008年1月1日起全面執(zhí)行新準(zhǔn)則,在具體執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的過程中,會計人員通過職業(yè)判斷而對企業(yè)一些業(yè)務(wù)事項做出的確認(rèn)處理將影響企業(yè)的利潤、資產(chǎn),影響企業(yè)管理層和會計報表的其他使用者做出決策?！娟P(guān)鍵詞】 準(zhǔn)則;實(shí)施;影響;利潤一、投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)范的業(yè)務(wù)企業(yè)會計準(zhǔn)則第3號投資性房地產(chǎn)規(guī)定,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)主要包括:已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及已出租的建筑物。投資性

2、房地產(chǎn)屬于企業(yè)的一種經(jīng)營活動,就某些企業(yè)而言,投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)屬于日常經(jīng)營活動,形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益確認(rèn)為企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入,但對于大部分企業(yè)或電力企業(yè)而言,是與日常經(jīng)營活動相關(guān)的其它經(jīng)營活動,形成的租金收入或轉(zhuǎn)讓增值收益應(yīng)確認(rèn)為企業(yè)的其他業(yè)務(wù)收入。二、對投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)理解(一)劃分投資性房地產(chǎn)意義企業(yè)持有的房地產(chǎn)除了用作自身管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動場所和對外銷售外,出現(xiàn)了將房地產(chǎn)用于賺取租金、獲取增值收益的活動,甚至成為個別企業(yè)的主營業(yè)務(wù)。投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、目的等方面已區(qū)別于作為生產(chǎn)經(jīng)營場所的房地產(chǎn)和用于銷售的房地產(chǎn),這就需要將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)作為一項資產(chǎn)核算和反映,與自用

3、的廠房、辦公樓等房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)加以區(qū)別,從而更加清晰地反映企業(yè)所持有的房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力。(二)投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)有兩種表現(xiàn)形式房地產(chǎn)是土地和房屋及其權(quán)屬的總稱。在我國,土地歸國家或集體所有,企業(yè)只能取得土地使用權(quán),故房地產(chǎn)中的土地是指土地使用權(quán),房屋是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。因此,投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權(quán),這實(shí)質(zhì)上屬于一種讓渡資產(chǎn)使用權(quán)的行為。房地產(chǎn)租金就是讓渡資產(chǎn)使用權(quán)取得的使用費(fèi)收入;投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的另一種形式是持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán),盡管其增值收益通常與市場供求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等因素相關(guān),但目的是為了增值后轉(zhuǎn)讓以賺取增值收益。

4、投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是企業(yè)獲取收益的一種經(jīng)營活動。(三)投資性房地產(chǎn)有兩種后續(xù)計量模式企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。與國際會計準(zhǔn)則相比,新準(zhǔn)則采用公允價值計量模式的前提條件非常嚴(yán)格,只有在滿足特定情況的條件下,即有確鑿證據(jù)表明其所持有的房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)、可靠取得,才可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量。但是,同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量,不得同時采用兩種計量模式。采用公允價值計量可以及時反映企業(yè)管理層受托責(zé)任的履行情況,檢驗(yàn)其作出持有和處置投資性房地產(chǎn)決策的適當(dāng)性。成本模式采用公允價值模式的,應(yīng)當(dāng)作為會計政策變更處理,將計量模式變更時公允價值和

5、賬面價值的差額調(diào)整期初留成收益。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式。三、投資性房地產(chǎn)對電力企業(yè)的影響根據(jù)上海某中央企業(yè)財務(wù)資料進(jìn)行分析可知,該企業(yè)目前持有的管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動場所和對外銷售以外的房地產(chǎn),主要有職工住房等建筑設(shè)施。職工住房形成于上海市住房制度改革前,企業(yè)以福利形式購置、已分配給職工的住房(不同于企業(yè)集體宿舍)和政策規(guī)定已終止分配的少量存量房。按上海市房改政策,這些已分配給職工的住房產(chǎn)權(quán)歸企業(yè),使用權(quán)歸屬于居住于內(nèi)的職工,所有權(quán)待職工按上海市住房改革政策購買后轉(zhuǎn)移給職工,產(chǎn)權(quán)按政策價格轉(zhuǎn)移給個人后,職工方可將房產(chǎn)按市場價交易流通。少量存量房的產(chǎn)權(quán)和使用

6、權(quán)均歸企業(yè)。目前,這些非管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動場所的房產(chǎn)原值約5 300萬元,占企業(yè)房產(chǎn)總值的25.86%,租金收入一百多萬元,占企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入的0.0053%,對企業(yè)經(jīng)營利潤影響甚微。按國資委的要求,中央企業(yè)從2008年1月1日起全面執(zhí)行新準(zhǔn)則,按照投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則,企業(yè)應(yīng)對分配給職工并收取租金的住房按投資性房地產(chǎn)進(jìn)行重新分類、計量、核算;企業(yè)對存量房也應(yīng)按實(shí)際使用狀態(tài)重新分類、計量、核算,而該部分資產(chǎn)使用狀態(tài)頻繁變化和信息傳遞的滯后,又給會計及時、如實(shí)反映帶來了困難。按準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)對符合條件的可以采用公允價值模式進(jìn)行后續(xù)計量的采用公允價值計量,短期內(nèi)會對企業(yè)利潤產(chǎn)生積極的影響。擁

7、有投資性房產(chǎn)的企業(yè),政策變更期的凈利潤會有較大幅度的提高。參照2008年活躍市場同類房地產(chǎn)交易價格計算,該電力企業(yè)該類房產(chǎn)價值高達(dá)18 700萬元。會計政策變更影響企業(yè)期初留成收益增長達(dá) 2.32%。如果電力企業(yè)擁有較大比重的投資性房地產(chǎn),那么電力企業(yè)業(yè)績也將受該物業(yè)市場價格變化的影響;如果當(dāng)年投資性房地產(chǎn)物業(yè)的升降幅度較大,那么就會增加電力企業(yè)業(yè)績的不穩(wěn)定性。另外,根據(jù)上海市房改政策,該電力企業(yè)不能主動處置這些已分配的房地產(chǎn),房產(chǎn)使用者按房改政策購置,其價格遠(yuǎn)低于企業(yè)按成本計價的資產(chǎn)凈值,一般每套公房售價2-6萬,處置損失影響當(dāng)期利潤減少3.62%。公允價值計量和實(shí)際處置

8、對非投資性房地產(chǎn)企業(yè)的利潤產(chǎn)生了截然不同的結(jié)果,影響了企業(yè)真實(shí)地體現(xiàn)其資產(chǎn)價值,影響企業(yè)所得稅清算,進(jìn)而影響企業(yè)現(xiàn)金流量,影響企業(yè)財務(wù)狀況。四、電力企業(yè)的應(yīng)對措施筆者認(rèn)為,持有投資性房地產(chǎn)的主要目的是賺取租金或資本增值,是企業(yè)的一種經(jīng)營活動。對大部分電力企業(yè)來說,按投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則重新劃分目前持有的管理、生產(chǎn)經(jīng)營活動場所和對外銷售以外的房地產(chǎn),有利于清晰地反映企業(yè)所持有的房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力。同時,財務(wù)人員也應(yīng)視企業(yè)經(jīng)營和所處的政策環(huán)境做出判斷,進(jìn)行分類和核算。(一)企業(yè)目前持有的已分配給職工的住房企業(yè)目前持有的已分配給職工的住房雖然也能收到少量租金,產(chǎn)權(quán)關(guān)系仍然保留在企業(yè),但并不是以讓

9、渡企業(yè)資產(chǎn)使用權(quán)換取租金收入為目的,與企業(yè)當(dāng)前的經(jīng)營已毫無聯(lián)系。同時,企業(yè)已失去對該類房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)控制,房產(chǎn)的使用狀態(tài)自分配之日起就未發(fā)生變化,按活躍市場同類房產(chǎn)的公允價值核算、計量對企業(yè)的實(shí)際資產(chǎn)價值不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。按照基本準(zhǔn)則的規(guī)定,按“事項的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)進(jìn)行會計確認(rèn)、計量和報告,不應(yīng)僅以交易或者法律形式為依據(jù)”,故對此類資產(chǎn)應(yīng)保持原有的會計核算記錄,保持體現(xiàn)地方政府房改的歷史政策,只有這樣才能真實(shí)反映企業(yè)的房產(chǎn)價值、正確反映企業(yè)執(zhí)行政策的成本,體現(xiàn)企業(yè)對社會的貢獻(xiàn)。(二)企業(yè)目前持有的存量房企業(yè)目前持有的存量房的持有目的雖不能完全說是為了“賺取租金或資本增值,或兩者兼有”,但此類房產(chǎn)的用途已

10、發(fā)生變化,按政策規(guī)定,已不能按福利形式進(jìn)行分配。處在較好地段的房產(chǎn)已為企業(yè)帶來一定的租金收入,而這些房產(chǎn)的正確計量、確認(rèn)對企業(yè)的資產(chǎn)價值將產(chǎn)生較大的影響,按公允價值確認(rèn)計量可以真實(shí)地反映該類資產(chǎn)的市場價值,為企業(yè)管理層適時作出繼續(xù)持有和處置決策提供信息。故對該類房產(chǎn)需要全面調(diào)查分析、了解房產(chǎn)市場行情,按用途重新進(jìn)行分類。對于必須留用于職工集體宿舍的房產(chǎn)應(yīng)劃分為企業(yè)非生產(chǎn)用房,對已用于出租的房產(chǎn)應(yīng)劃分為投資性房地產(chǎn),并按公允價值進(jìn)行后續(xù)計量?？傊?財務(wù)人員只有在全面分析企業(yè)房產(chǎn)現(xiàn)狀和當(dāng)?shù)卣叩幕A(chǔ)上,才能根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則做出判斷、選擇計量、進(jìn)行核算。這樣有利于企業(yè)管理層及時了解公司非主營業(yè)務(wù)占用資產(chǎn)的情況,適時做出處置判斷,盤活企業(yè)存量資產(chǎn),減少存量房維護(hù)支出,