旅游地產(chǎn)大盤(pán)開(kāi)發(fā)之方式_圖文

1、60城市開(kāi)發(fā)2005.01文/盧求自然資源只能借用,不能侵占和掠奪,這是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的基礎(chǔ)調(diào)整并完善現(xiàn)有生態(tài)系統(tǒng)是旅游地產(chǎn)增值的重要手段;保護(hù)和限制性開(kāi)發(fā)是旅游資產(chǎn)長(zhǎng)期增值的法寶大盤(pán)開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)之方式盧求德中建筑協(xié)會(huì)副主席五合國(guó)際副總經(jīng)理德國(guó)建筑師協(xié)會(huì)會(huì)員60城市開(kāi)發(fā)2005.01旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到一定時(shí)期的產(chǎn)物,是在城市中心及周邊用地條件較好的土地已基本開(kāi)發(fā)完畢后,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)向遠(yuǎn)郊區(qū)發(fā)展大趨勢(shì)的一種表現(xiàn)。該類(lèi)地產(chǎn)或依托較好的自然風(fēng)景資源;或依托自然風(fēng)景加人文景觀兩方面資源;或是發(fā)展商自己投資,建設(shè)一種獨(dú)具吸引力、具有旅游度假氣氛的大盤(pán)來(lái)推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這一類(lèi)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和一般樓盤(pán)有所不同

2、,表現(xiàn)為三方面的利益牽制或動(dòng)力因素,即社會(huì)效益、環(huán)境效益及經(jīng)濟(jì)效益:首先,由于項(xiàng)目位于風(fēng)景區(qū)周?chē)?受到政府嚴(yán)格的規(guī)劃控制,因而規(guī)劃目標(biāo)要體現(xiàn)社會(huì)效益。其次,由于生態(tài)體系通常相當(dāng)脆弱,因而保護(hù)和完善生態(tài)景觀體系是規(guī)劃的主導(dǎo)因素。最后則是發(fā)展商自身利益,即在滿(mǎn)足上述兩方面要求的前提下,如何將資源優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益。開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)首先要調(diào)整和完善現(xiàn)存敏感生態(tài)體系,達(dá)到一種良性循環(huán)。良好的環(huán)境建設(shè)是地產(chǎn)增值的保證;同時(shí),優(yōu)化并發(fā)揮生態(tài)風(fēng)景資源優(yōu)勢(shì),限制過(guò)度開(kāi)發(fā),達(dá)到地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展是旅游地產(chǎn)長(zhǎng)期升值的法寶。急功近利或竭澤而漁只能適得其反。下文結(jié)合實(shí)例,分析地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與生態(tài)景觀保護(hù)的關(guān)系。北京中華

3、石苑鳳凰嶺風(fēng)景區(qū)、鄭州黃河大觀旅游度假區(qū)、天津珠江溫泉度假城酒店別墅區(qū),這些項(xiàng)目分別代表了不同的自然條件、景觀條件和環(huán)境條件下地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的幾種方式。中華石苑鳳凰嶺風(fēng)景區(qū)中華石苑鳳凰嶺風(fēng)景區(qū)位于北京市海淀區(qū),綠城集團(tuán)與當(dāng)?shù)卣_(dá)成協(xié)議,共同開(kāi)發(fā)一片14平方公里的風(fēng)景區(qū)。其中可以開(kāi)發(fā)用地1平方公里的旅游生態(tài)地產(chǎn)。我們?cè)趯?duì)項(xiàng)目的背景情況深入分析后,認(rèn)識(shí)到該項(xiàng)目與一般地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有明顯區(qū)別,如何協(xié)調(diào)政府開(kāi)發(fā)目標(biāo)、生態(tài)旅游資源保護(hù)以及地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)利益之間的矛盾,是設(shè)計(jì)中面臨的重要挑戰(zhàn)。首先從整體規(guī)劃分析,北京市內(nèi)皇城以文化觀光為主,遠(yuǎn)郊區(qū)以度假休閑為主,西山風(fēng)景區(qū)一帶則以皇家園林、宗教文化及休閑居住為主要特

4、色,項(xiàng)目交通狀況較好。而從21世紀(jì)旅游市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,不帶孩子的伴侶旅游比重將加強(qiáng),觀光型旅游將向保健、康樂(lè)型休假、體驗(yàn)式旅游發(fā)展。在分析大的邊界條件后,我們決定將地產(chǎn)生態(tài)旅游度假和生態(tài)居住產(chǎn)業(yè)配套相結(jié)合形成一個(gè)產(chǎn)業(yè),項(xiàng)目名稱(chēng)沿用前期策劃案名為“中華石苑”,規(guī)劃石刻藝術(shù)為主題的風(fēng)景旅游區(qū),設(shè)計(jì)藝術(shù)家園村。根據(jù)其市場(chǎng)定位,提出避免與周?chē)?jìng)爭(zhēng),盡量挖掘本地區(qū)旅游特色,根據(jù)現(xiàn)有情況著重發(fā)展田園度假、生態(tài)度假、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)療養(yǎng)等度假方式的方針,目標(biāo)市場(chǎng)著重北京居民及周邊地區(qū),而不是開(kāi)發(fā)成為北京面向外地的旅游景點(diǎn)。利用地理信息系統(tǒng)(GIS,我們對(duì)規(guī)劃用地進(jìn)行了充分的評(píng)估分析,對(duì)坡度、坡向以及周邊人文

5、景觀進(jìn)行了基礎(chǔ)調(diào)研和分析,并對(duì)綠化帶周?chē)默F(xiàn)狀、構(gòu)成情況、水體以及重要景觀方向、景觀節(jié)點(diǎn)、山體景觀等做了大量的分析研究。旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有其代表性的一種結(jié)構(gòu)形式。開(kāi)始設(shè)計(jì)時(shí)我們?cè)c發(fā)展商討論如何布置1平方公里的開(kāi)發(fā)地區(qū),以何種形式開(kāi)發(fā)哪一類(lèi)地產(chǎn)。沿山體的部分自然是最好的地區(qū),依山傍水,適宜建設(shè)別墅;但從上面分析可以看出,這一地區(qū)又是景觀最敏感、景觀系統(tǒng)最薄弱的地方。雖然對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有益,但作為整體旅游區(qū)開(kāi)發(fā)則并不可取。通常風(fēng)景區(qū)的分布結(jié)構(gòu)形式是風(fēng)景區(qū)偏向自然山體,另一側(cè)為形成的城市,中間較為廣闊的地帶中華石苑鳳凰嶺風(fēng)景區(qū)鳥(niǎo)瞰61城市開(kāi)發(fā)2005.0162城市開(kāi)發(fā)2005.01為農(nóng)村田園風(fēng)光,有建成的

6、村落、農(nóng)田、果園。因此從區(qū)位來(lái)講,1平方公里旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)最終即定位于這一中間地段,從而避開(kāi)生態(tài)敏感環(huán)節(jié)。國(guó)外的旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)也與此類(lèi)似,地中海的開(kāi)發(fā)即為較成功的案例。原則上,沿海的房?jī)r(jià)最高,但從保證整個(gè)旅游區(qū)增值來(lái)講則并不適宜在海岸第一線上建造房屋,因?yàn)殡m然小區(qū)單棟別墅開(kāi)發(fā)價(jià)值很高,但景區(qū)整體形象和整體價(jià)值則降低很多,海岸線沒(méi)有進(jìn)深,不能容納大量游客,大部分人無(wú)法享受到它。因而作為風(fēng)景區(qū)內(nèi)或風(fēng)景區(qū)周?chē)禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)講,不影響景觀本身地段、采取適度規(guī)模的開(kāi)發(fā)是極為重要的因素。我們?cè)谥虚g地帶規(guī)劃了特色旅游區(qū),北面為青少年活動(dòng)中心,包括攀巖等野外活動(dòng);中部繼承原來(lái)的主題“中華石苑”,建設(shè)石藝雕刻加工

7、作坊,游客可參與部分活動(dòng);南面是果園,可以釀酒、采摘、做果醬等,增加了吸引力和樂(lè)趣。確定了開(kāi)發(fā)地段之后,下一個(gè)問(wèn)題就是開(kāi)發(fā)哪類(lèi)產(chǎn)品?經(jīng)過(guò)認(rèn)真探討,在首期建設(shè)時(shí),我們提供了一些具體的布局方案并推薦了三類(lèi)產(chǎn)品,包括度假型旅游酒店、EOD 小型生態(tài)辦公區(qū)、分時(shí)度假別墅區(qū),并對(duì)區(qū)域內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)提出了具體的改善措施。其中方案之一為酒店位于中部,EOD 位于交通方便地區(qū),度假村偏向內(nèi)側(cè),這樣做的好處是功能比較明確、動(dòng)靜結(jié)合清晰,度假村和EOD 可以分享酒店設(shè)施。鄭州黃河大觀該項(xiàng)目與上述中華石苑鳳凰嶺風(fēng)景區(qū)規(guī)劃有類(lèi)似之處。項(xiàng)目距鄭州市中心約15公里,位于黃河邊上,地段所在為黃土高原地區(qū)。我們以地理信息系統(tǒng)分

8、析為基礎(chǔ)進(jìn)行了坡向分析、坡度分析、沖擊溝形式分析等。表現(xiàn)的是在沒(méi)有人為干預(yù)或建設(shè)之前降雨時(shí),地表自然形成的靜流分析,它對(duì)于這種大范圍且有坡度的景觀規(guī)劃非常重要。由于項(xiàng)目所在地區(qū)坡度較陡,生態(tài)系統(tǒng)較為薄弱,敏感性非常高,如果建設(shè)不好,則目前比較平衡的系統(tǒng)也會(huì)遭到破壞。因此,雨水的收集和控制也成為該項(xiàng)目生態(tài)規(guī)劃的重要方面。規(guī)劃首先從調(diào)整整個(gè)生態(tài)系統(tǒng)入手。一要涵養(yǎng)水土,該部分工作需在建筑設(shè)計(jì)之前完成;二要防風(fēng)固沙,針對(duì)當(dāng)?shù)攸S土高原的地質(zhì)種植防護(hù)林帶,提出一些生態(tài)環(huán)保措施以及規(guī)劃技術(shù)原則,組織交通分析,與原有景觀實(shí)現(xiàn)良好的結(jié)合。 由于項(xiàng)目地處國(guó)家自然風(fēng)景鄭州黃河大觀鳥(niǎo)瞰圖 63城市開(kāi)發(fā)2005.01區(qū)

9、邊緣,且防洪要求非常高,因此設(shè)計(jì)中提出6大生態(tài)技術(shù)工程,每個(gè)項(xiàng)目有相應(yīng)具體措施,如防洪、排洪規(guī)劃。對(duì)于特大洪水則采取寧漫勿沖的原則,設(shè)計(jì)了合理的扇形面積沖擊溝。旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)至少需要23年,因此項(xiàng)目規(guī)劃必須保證其前瞻性,以滿(mǎn)足其完成后市場(chǎng)需求。同時(shí)其生態(tài)系統(tǒng)如果在規(guī)劃中考慮不周,那么在建筑進(jìn)程中一些不良影響也將逐步顯現(xiàn),會(huì)影響到地產(chǎn)的銷(xiāo)售。天津珠江溫泉城天津珠江溫泉城是珠江集團(tuán)在天津開(kāi)發(fā)的國(guó)內(nèi)目前最大的別墅區(qū)項(xiàng)目,占地約2.2萬(wàn)畝,距北京市90公里,離天津市60公里,地下有較好的溫泉資源,規(guī)劃為中國(guó)目前最大的別墅區(qū)。其中包括五合國(guó)際設(shè)計(jì)的珠江溫泉城超級(jí)酒店,約10萬(wàn)平米,1000余間客房,是目

10、前國(guó)內(nèi)等級(jí)最高的溫泉度假五星級(jí)酒店。業(yè)主方面希望項(xiàng)目具有一種南非迷城的風(fēng)格,這種建筑形式的采用存在一些爭(zhēng)議。但作為一種旅游地產(chǎn),其主要目的為營(yíng)造一種獨(dú)特的氣氛。由于項(xiàng)目所處區(qū)域本身沒(méi)有太多旅游資源,于是業(yè)主希望通過(guò)這種措施創(chuàng)造一種獨(dú)有的資源,營(yíng)造一種世外桃源的氣氛。除了上述超五星級(jí)溫泉酒店,還有一組日式溫泉野天風(fēng)呂以及豐富多彩的商業(yè)建筑。從上述幾個(gè)項(xiàng)目的分析可以看到,旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有幾條規(guī)律要遵循:自然資源只能借用,不能侵占和掠奪,這是旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功的基礎(chǔ);同時(shí),調(diào)整并完善現(xiàn)有生態(tài)系統(tǒng)是旅游地產(chǎn)增值的重要手段;保護(hù)和限制性開(kāi)發(fā)是旅游資產(chǎn)長(zhǎng)期增值的法寶。因?yàn)橥顿Y造景有其臨界點(diǎn)和門(mén)檻效應(yīng),項(xiàng)目一旦建設(shè)不好則很可能面臨失敗。例如南非迷城的建設(shè)耗費(fèi)4億多美元,相當(dāng)于