房價形成過程中稅收影響的經(jīng)濟學(xué)分析_圖文

1、熱點分矗斤，房價形成過程中稅收影響的經(jīng)濟學(xué)分析牛天勇蘭君中國礦業(yè)大學(xué)（北京）單寶學(xué)中國新興建設(shè)開發(fā)總公司摘要房產(chǎn)是一種特殊的商品，其價格的形成同時受到市場和政府干預(yù)兩個方面的影響。稅收作為政府對房地產(chǎn)進行干預(yù)的主要工具之一，能夠?qū)κ袌龉┣螽a(chǎn)生一定的作用，進而影響其價格。不同的市場參與主體往往在同一價格下發(fā)生不同的市場行為，本文從稅收經(jīng)濟學(xué)原理角度出發(fā)，認為從面向房地產(chǎn)開發(fā)商和投機者的稅收政策入手，合理的利用稅收杠桿，將對對促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展作用顯著。關(guān)鍵詞房價稅收供給需求近年來，隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的投資也不斷升溫。而關(guān)于房地產(chǎn)商品價格的確定一直以來，爭議頗多。一般認為，房地產(chǎn)商品

2、的價格是由市場來調(diào)節(jié)的應(yīng)由供求關(guān)系共同決定，但事實上，影響中國房地產(chǎn)市場的因素是多樣的主要有地域的經(jīng)濟發(fā)展水平市場的供求狀況政府的宏觀經(jīng)濟政策等等】。稅收作為政府宏觀調(diào)控的有效工具之一對房地產(chǎn)市場的供求狀況以及價格形成存在較為顯著的影響。而有什么影響如何影響明確這些問題將有利于國家運用稅收杠桿對房地產(chǎn)的價格進行宏觀調(diào)控抑制投機，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。一房價形成過程的機理分析房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，又統(tǒng)稱為不動產(chǎn)。包括土地和土地上的定著物即土地和土地上永久性建筑物及其衍生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的總和，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的結(jié)合與統(tǒng)一。從經(jīng)濟學(xué)層面分析，房地產(chǎn)商品的價格由市場供求決定。其需求可以分為居住需求

3、和投資需求，其中居住需求屬于剛性需求，與城市發(fā)展、人口數(shù)量等密切相關(guān)：投資需求較有彈性，與人們的市場預(yù)期國家的金融財政及其相關(guān)制度政策等聯(lián)系較大。供給方面可以分為新增供給和存量供給，其中新增供給主要指新上市銷售的樓盤；存量供給主要指二手房，已購公房以投資為目的的個人購置用于出租或銷售的新房等房源。從目前我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀來看，剛性需求將隨著經(jīng)濟及城市的發(fā)展呈穩(wěn)定平緩的上升趨勢但投資需求隨著房價的不斷上漲急劇膨脹。與之相對，盡管實際房地產(chǎn)的供給充足，但受到地方政府開發(fā)商、中介以及投資者等多方對利潤追求的影響市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的表象從而進一步推動了房地產(chǎn)價格的上漲。從社會學(xué)的角度來看，房地產(chǎn)品

4、是文明社會人類生存的必要條件之一具有固定性、地域性、稀缺性以及異質(zhì)性等特點。這就決定了房地產(chǎn)商品具有一般商品的屬性同時還具有社會福利性。因為作為房產(chǎn)承載體的土地是大自然賦予人類的資源土地的總量對于一個國家來說是有限的這就決定了土地的供給在宏觀上完全缺乏彈性，理論上土地的價格將會隨著需求的增加而提高但是由于土地的使用關(guān)乎國計民生，國家作為土地的所有者，在出讓土地使用權(quán)的過程中必須同時考慮壟斷利潤最大化和社會福利函數(shù)最大化兩方面的因素。假設(shè)土地市場中，政府作為壟斷企業(yè)面對的需求函數(shù)是一個連續(xù)的單減函數(shù)，設(shè)市場的價格函數(shù)為），其利潤最大化為：）一（）其中：為產(chǎn)量，（）為價格函數(shù)（）為成本函數(shù)。令其對

5、產(chǎn)量的一階導(dǎo)數(shù)為有：（）（）（）（公式）這就是壟斷企業(yè)利潤最大化的條件。而作為土地壟斷者的國家其所追求的目標(biāo)還包括社會福利的最大化即社會福利函數(shù)為：（）（）其中：）為社會福利函數(shù)，（）為效用函數(shù)，為原始稟賦。其社會福利最大化為：（）（）】令其對產(chǎn)量的階導(dǎo)數(shù)為，有：（）（）（公式）把公式（）代入公式（）得：（）（）（）（公式）公式揭示了政府在土地價格制定過程中，即考慮政府收益，同時兼顧社會效益的定價原則。上述分析表明依附于地產(chǎn)之上的房產(chǎn)的普通商品屬性有所改變，其價格的確定不僅僅依賴于市場的調(diào)節(jié)還受到政府政策的控制。即：土地的供給量、房地產(chǎn)商品的價格，政府的效應(yīng)這三者之間是密切相關(guān)的。作為土地的壟

6、斷者，政府可以通過對地產(chǎn)的定價，利用地產(chǎn)與房產(chǎn)之間的傳導(dǎo)性直接影響房地產(chǎn)商品的價格：另外，政府通過對金融，財政政策的調(diào)整以及改變對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度等方式可以間接的影響房地產(chǎn)商品的價格。二稅收對房價形成的經(jīng)濟學(xué)影響政府作為國家財政政策實施的主體，首先其最主要的目的是獲取收入以滿足公共支付的各種需要，而現(xiàn)階段土地的壟斷使得政府具有追求壟斷利潤最大化的動機；其次，作為國家機器的權(quán)利機構(gòu)，政府必須充分的考慮社會福利的最大化、社會公平、社會穩(wěn)定等因素因此必須在平穩(wěn)房價的過程中有所作為。這兩個目的可以通過直接干預(yù)和間接干預(yù)的手段得以實現(xiàn)。直接干預(yù)主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)和轉(zhuǎn)讓的過程中，設(shè)置資金或者政策壁壘

7、間接干預(yù)則是指運用金融政策和財政政策的調(diào)節(jié)作用。假設(shè)在政府宏觀調(diào)控下中國房地產(chǎn)市場主要有三個參與人：房地產(chǎn)開發(fā)商、投機者和住房消費者則稅收政策中稅率、稅基，和稅種的變化分別會對這三者產(chǎn)生不同的影響。對一般的住房消費者產(chǎn)生影響的稅種有：契稅、印花稅，房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅。對開發(fā)商產(chǎn)生影響的稅種有：耕地占用稅印花稅、營業(yè)稅城市維護建設(shè)稅、教育費附加企業(yè)所得稅、個人所得稅和土地增值稅、對投機者產(chǎn)生影響的稅種有：企業(yè)所得稅個人所得稅營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅教育費附加印花稅房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)“商場現(xiàn)代化年，（中旬刊）總第期熱點分祈，土地使用稅。假設(shè)其他非價格因素不變，僅考慮稅收對房地產(chǎn)商品價格的影響

8、。從消費者的角度來看如圖所示：圖稅收因素對消費者房地產(chǎn)商品需求的影響圖表明，如果稅收增加，則相當(dāng)于提高了消費房地產(chǎn)商品的門檻需求下降，引起曲線向，方向移動，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品價格的下降；反之如果稅收減少則相當(dāng)于降低了消費房地產(chǎn)商品的門檻，需求上升，引起曲線向，方向移動，房地產(chǎn)商品價格上升。從開發(fā)商的角度來看如圖所示：圖稅收因素對開發(fā)商房地產(chǎn)商品供給的影響圖表明如果稅收增加開發(fā)商的單位成本加大對于房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)來說，單位成本的加大意味著巨額資金的投入，在某些開發(fā)商無力承受的情況下，使得供給下降引起曲線向，方向移動，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)商品價格的上升；反之如果稅收減少，單位成本降低利潤空間增大，在追

9、求最大利潤目的的驅(qū)動下，開發(fā)商的供給上升，引起曲線向，方向移動從而商品導(dǎo)致價格的上升。從投機者的角度來看如圖所示：圖稅收因素對投機者房地產(chǎn)商品供求的影響圖表明稅收增加，投機者的交易成本上升促使供給降低引起曲線向，方向移動同時由于投資風(fēng)險的加大，投機者的投資需求降低，引起曲線向，方向移動；如果稅收減少隨著投機者交易成本的下降和風(fēng)險的降低供給和需求將同時上升引起曲線向，方向移動以及曲線向，方向移動。由于稅收能夠同時影響投機者的供給與需求因此，投機市場上商品價格的確定主要取決于稅收對于供給和需求各自影響程度的大小。從目前中國經(jīng)濟較發(fā)達的大中城市的現(xiàn)實情況來分析，房地產(chǎn)商品的需求變動不是太大商品房無論

10、貴賤都能銷售火爆這，“商場現(xiàn)代化年月（中旬刊）總第期從消費者徹夜不眠排隊搶號等諸多現(xiàn)象中便可窺一斑。這種現(xiàn)象的產(chǎn)生固然有房地產(chǎn)開發(fā)商炒作的因素，但從中依然反映出大中城市房地產(chǎn)商品需求較大這一市場信號。究其原因，房屋是現(xiàn)代人的安身之本，隨著國內(nèi)大中城市消費水平的不斷提高，居住條件的改善是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物之一。通過稅收杠桿對房地產(chǎn)商品價格產(chǎn)生的影響從消費者角度看由于其需求彈性較小，因此稅收的影響作用不顯著。但是投機者將房地產(chǎn)商品作為獲取利潤的載體，其需求彈性很大，稅收能夠產(chǎn)生顯著影響作用，進而調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投機市場中的商品價格。雖然土地具有有限性和稀缺性，但從目前中國大中城市土地開發(fā)的情況看來富

11、余空間較大。例如年年，北京平均年土地購置面積為萬平方米左右，高年份為萬平方米低年份不到萬平方米。而年后，土地供應(yīng)發(fā)生了巨大變化土地供應(yīng)量大增。年北京市土地購置面積和土地開發(fā)面積分別達到萬平方米和萬平方米，分別比上年增長和。年土地購置面積高達萬平方米比年又增長了，最近兩年有所減少但年土地購置規(guī)模均保持在萬平方米以上的水平，是年年間的倍多；土地開發(fā)面積年后增長放慢或下降，主要是因為年增長太快。從中期看，北京市土地供應(yīng)增長速度明顯快于竣工面積和銷售面積增長速度，用于房地產(chǎn)發(fā)展的土地供應(yīng)十分充足。因此從廠商追求利潤最大化的角度出發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商的供給彈性相對較大。稅收對房地產(chǎn)商品供給的調(diào)節(jié)作用顯著。另外如前所述，由于投機者的供給彈性也很大，稅收同樣能夠顯著的影響房地產(chǎn)投機市場中的商品價格。上述分析表明，從面向房地產(chǎn)開發(fā)商和投機者的稅收政策入手，能夠較為顯著的改善房地產(chǎn)商品的供求關(guān)系，進而對產(chǎn)品價格的合理穩(wěn)定起到一定的宏觀調(diào)控作用。三結(jié)論經(jīng)濟學(xué)原理顯示：稅收能夠直接影響房地產(chǎn)商品的市場供求關(guān)系進而間接影響其價格的形成，因此在對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的過程中，作用顯著。當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)失靈產(chǎn)生負的外部效應(yīng)時稅收杠桿能夠在一定程度上進行糾正，使資源的配置重新趨于合理。而且，稅收通過加大投機者的交易成本，提高其投資風(fēng)險降低了房地產(chǎn)投