土地儲備相關(guān)內(nèi)容

1、土地儲備相關(guān)內(nèi)容土地一級開發(fā)，是指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。土地儲備機構(gòu)制度規(guī)范的變遷：2016年4號文規(guī)定，每個縣級以上（含縣級）法定行政區(qū)劃原則上只能設(shè)置一個土地儲備機構(gòu)，并要求土地儲備工作只能由納入名錄管理的土地儲備機構(gòu)承擔，各類城投公司等其他機構(gòu)一律不得再從事新增土地儲備工作。土地儲備機構(gòu)與城投公司的合作：按照2016年4號文以及2017年87號文，土地征收、收購

2、、收回涉及的拆遷安置補償服務(wù)可以通過政府購買服務(wù)的方式合作，土地前期開發(fā)需要通過政府采購工程或PPP。土地儲備的基礎(chǔ)知識什么是土地儲備？土地儲備，是指地方政府為調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲備由納入國土資源部名錄管理的土地儲備機構(gòu)負責實施。其中，前期開發(fā)涉及道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，要按照有關(guān)規(guī)定通過公開招標方式選擇工程實施單位。什么是土地儲備機構(gòu)？土地儲備機構(gòu)應(yīng)為縣級（含）以上人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于所在行政區(qū)劃的國土資源主管部門、承擔本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲備工作的

3、事業(yè)單位。國土資源主管部門對土地儲備機構(gòu)實施名錄制管理。市、縣級國土資源主管部門應(yīng)將符合規(guī)定的機構(gòu)信息逐級上報至省級國土資源主管部門，經(jīng)省級國土資源主管部門審核后報國土資源部，列入全國土地儲備機構(gòu)名錄，并定期更新。土地儲備的運作流程土地儲備的流程主要包括征購、儲備和供地三個環(huán)節(jié)。征購：土地儲備機構(gòu)獲取土地的過程征購環(huán)節(jié)是土地儲備機構(gòu)取得土地的過程。根據(jù)土地儲備管理辦法，可以納入土地儲備范圍的土地主要包括：（1）新增城市用地的征用征收的新增城市用地主要是已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收批準手續(xù)的集體土地。土地征收方案依照法定程序批準后，由被征收土地所在地的市、縣級人民政府予以公告并組織實施。被征收土地

4、的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)在公告規(guī)定的期限內(nèi)，持土地權(quán)屬證書到公告指定的人民政府土地行政主管部門辦理征地補償?shù)怯?。?）依法收回的國有土地依法收回的國有土地，主要包括到期收回、違法使用收回、閑置收回等。市、縣人民政府或國土資源管理部門依法無償收回國有土地使用權(quán)，應(yīng)由當?shù)赝恋氐怯洐C關(guān)辦理國有土地使用權(quán)注銷登記。（3）收購的國有土地收購的國有土地，主要是指因?qū)嵤┡f城區(qū)改建或落實城市規(guī)劃而需要調(diào)整使用土地時依法取得土地的情況。國土資源管理部門報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，必須對原土地使用權(quán)人給予合理補償后，才可以收回剩余期限的國有土地使用權(quán)。土地儲備機構(gòu)須與原土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)收購合同，補償標準

5、由土地儲備機構(gòu)與土地使用人根據(jù)土地評估的結(jié)果協(xié)商后確定。對政府有償收回的土地，應(yīng)由當?shù)赝恋氐怯洐C關(guān)辦理國有土地使用權(quán)注銷登記。（4）優(yōu)先購買的國有土地對于城市房地產(chǎn)交易中存在明顯價格與價值不符的情況，即低于市場正常交易價格進行房地產(chǎn)買賣的，當?shù)卣梢孕惺箖?yōu)先購買權(quán)收回該土地的使用權(quán)，由此收回的土地需要辦理國有土地使用權(quán)注銷登記。后三種土地收儲可歸總為存量城市土地的收購、置換、回收。在收購的過程中，土地儲備機構(gòu)的主要職責是對收儲地塊實地踏查，進行收儲成本核算，并在最后根據(jù)協(xié)議支付補償款。儲備：土地前期開發(fā)相關(guān)的三種土地在儲備環(huán)節(jié)，土地儲備機構(gòu)將收購集中起來的土地（生地或毛地）進行開發(fā)和再開發(fā)，

6、通過拆遷、平整、歸并整理和基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)（又稱為“一級開發(fā)”），形成可供出讓和出租的“熟地”。土地儲備機構(gòu)將已完成開發(fā)的“熟地”進行儲備，等待出讓。在該過程中，由土地儲備機構(gòu)為實施主體，通過授權(quán)委托或公開招標的方式選定實施企業(yè)。（1）什么是生地？生地是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權(quán)的土地。土地儲備管理辦法規(guī)定，對納入儲備的土地，經(jīng)市、縣人民政府國土資源管理部門批準，土地儲備機構(gòu)有權(quán)對儲備土地進行前期開發(fā)、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動。（2）什么是毛地？毛地是指在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設(shè)條件的土地。實行毛地出讓

7、的一般實施步驟可總結(jié)如下：首先，國土資源管理部門向政府提出收回出讓地塊原國有土地使用權(quán)并進行公開出讓的請示；其次，組織實施國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓工作，原國有土地使用證和房屋所有權(quán)證作為拆遷補償安置的憑證，不得再行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押；最后，受讓人按照當?shù)夭疬w安置辦法和出讓合同約定，完成拆遷安置工作后，市、縣國土資源部門收回拆遷人的國有土地使用證，房屋管理部門收回原房屋所有權(quán)證，受讓人按規(guī)定申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用證。（3）什么是熟地？熟地主要是指經(jīng)過征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施投入，可直接用于建設(shè)的土地。前文已經(jīng)提到，所謂基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)包括：道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠

8、化、土地平整等。但是，生地或者毛地要成為熟地，需要達到一定的條件（可以用于建設(shè)），比如三通一平（通水、通電、通路和土地平整）、五通一平（通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整）或者七通一平（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力、土地平整），其中三通一平是最基本的要求。供地：招拍掛供地環(huán)節(jié)又稱為土地交易環(huán)節(jié)，土地儲備機構(gòu)根據(jù)社會發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計劃，有計劃地將儲備土地出讓和出租，獲取收入。在出讓方式上一般采用市場化程度較高的招標、拍賣和掛牌方式。總的來說，土地儲備運作的核心機構(gòu)是圍繞著土地資源整合專門設(shè)立的土地儲備機構(gòu)，其本質(zhì)是一個土地中介，把城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（

9、生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平” 的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓。土地儲備機構(gòu)與城投公司過去：城投公司參與土地儲備一級開發(fā)的方式由于土地儲備的政府性職能和以往城投公司的運作模式特點，城投公司“生來”就與土地儲備有著密切關(guān)系。城投公司參與土地儲備一級開發(fā)的方式可以分為兩類。政府將土地儲備職能賦予城投公司地方政府直接將土地儲備的職能賦予城投公司，用土地儲備收益來平衡城市建設(shè)資金的缺口，此時城投公司可以直接利用儲備土地融資進行一級開發(fā)。不過，這種模式也在逐漸發(fā)生變化。2016年4號文

10、要求各級政府只能設(shè)置一個土地儲備機構(gòu)，并且要求城投公司不得再從事新增土地儲備工作。未來：城投公司與土地儲備的規(guī)范關(guān)系那么未來城投公司參與土地儲備相關(guān)業(yè)務(wù)，還具有哪些規(guī)范的合作方式？根據(jù)2016年4號文，土地儲備的資金使用以及工作推動可以根據(jù)收儲進程，分為兩個階段，而在這兩個階段，土地儲備機構(gòu)與城投公司均有合作的方式，只不過方式不同。第一個階段為征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地以及涉及到拆遷安置補償，第二階段為土地前期開發(fā)，包括與儲備宗地相關(guān)的道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。4號文在推動土地收儲政府采購工作方面，為城投公司參與土地儲備業(yè)務(wù)指明了兩個規(guī)范性的合作關(guān)系，分別對應(yīng)第一和第二兩個階段。（1）拆遷安置補償服務(wù)：政府購買服務(wù)按照2016年4號文，“地方國土資源主管部門應(yīng)當積極探索政府購買土地征收、收購、收回涉及的拆遷安置補償服務(wù)”。因此，雖然87號文明確將土地儲備前期開發(fā)工作列入政府采購服務(wù)的“負面名單”，但是作為“前期開發(fā)”之前的工作拆遷安置補償服務(wù)，地方政府仍然可以通過政府購買服務(wù)的方式，與城投公司進行合作。（2）土地前期開發(fā)：政府采購工程或PPP87號文明確禁止將土地前期開發(fā)（