國內(nèi)長租公寓案例及開發(fā)模式

1、2.1【萬科泊寓】基本情況：萬科集團(tuán)長租公寓品牌，為有態(tài)度的城市青年群體提供舒適、安心、配備齊全的租住空間及一體化社區(qū)服務(wù)以精裝集中式公寓為主，針對1835歲青年群體，中端價位房型：15-40為主，獨立衛(wèi)生間、整體衛(wèi)浴基礎(chǔ)配置：床、床墊、沙發(fā)、桌椅、層板架、衣柜、晾衣繩、空調(diào)、熱水器、冰箱、公共洗衣房、公共 廚房休閑娛樂區(qū)： Party room 、影音室、閱讀區(qū)，咖啡區(qū)，主題沙龍，電影攝影，露營燒烤等自建和收房目前全國14個城市40多家店，北上廣深、廈門、合肥、重慶、沈陽、福州、佛山、濟(jì)南、東莞、長沙、西安2017年5月泊寓大約有15000間已經(jīng)開業(yè)此外還有35000間在統(tǒng)一裝修.預(yù)計到20

2、18年拓展公寓目標(biāo)45萬間，年收入94億元定位房型配套物業(yè)來源全國化布局遠(yuǎn)期規(guī)劃則計劃提供100萬套公寓年收入達(dá)到155億元，為一半以上城市新進(jìn)入者提供長期租住空間及服務(wù)國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶分析長租公寓發(fā)展定位與策略國內(nèi)長租公寓市場分析通過收購獲得物業(yè)產(chǎn)權(quán)或長期使用權(quán)，并負(fù)責(zé)裝修改造及公寓運營管理。泊寓拓展重資產(chǎn)的方式，主要是出于對資產(chǎn)增值的考慮，而且長租公寓的投資回報情況并不比寫字樓差。收購項目自行開發(fā)：收購?fù)恋鼗蛟诮üこ蹋顿Y建設(shè)，并運營管理收購現(xiàn)有物業(yè)：收購市場現(xiàn)有物業(yè)資產(chǎn)（住宅、酒店、商業(yè)、公寓、綜合體等），投資改造，并運營管理即租賃方式

3、，泊寓與項目持有方簽訂長期房屋租賃合同（一般超過1515年），司負(fù)責(zé)裝修改造及公寓運營。目前投資回報周期普遍較長，租賃的輕資產(chǎn)模式在5-85-8年左右，而萬科則預(yù)計5 5年能夠收回成本收購現(xiàn)有物業(yè)使用權(quán)：主要面向集體建設(shè)用地上開發(fā)建設(shè)的項目，通過長租約方式間接持有該項目的長期使用權(quán)租地合作開發(fā)：主要面向集體建設(shè)用地或劃撥用地，與土地方或者關(guān)聯(lián)方合作，負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)，并享有項目長期經(jīng)營收益的合理部分核心模式重資產(chǎn)模式輕資產(chǎn)模式另外萬科泊寓通過互聯(lián)網(wǎng)工具、運營標(biāo)準(zhǔn)化、來運營，從而降低整體成本的輸出2.1 【萬科泊寓】運營模式：輕重兼顧，另外萬科泊寓通過互聯(lián)網(wǎng)工具、運營標(biāo)準(zhǔn)化、來運營，從而降低整體成本

4、的輸出國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶分析長租公寓發(fā)展定位與策略國內(nèi)長租公寓市場分析2.1 【萬科泊寓】盈利模式：通過長租公寓業(yè)務(wù)獲得租金現(xiàn)金流、資產(chǎn)增值以及未來資產(chǎn)證券化的預(yù)期；另外長租公寓是其獲取客戶基礎(chǔ)的一環(huán)萬科通過長租公寓業(yè)務(wù)獲得租金現(xiàn)金流、資產(chǎn)增值以及未來資產(chǎn)證券化的預(yù)期租金與周邊住宅租賃市場相比，單位面積租金要高，但泊寓還是以時尚的裝修風(fēng)格、社區(qū)化的運營以及萬科強(qiáng)大的品牌效應(yīng)贏得了市場的青睞。萬科開展長租公寓業(yè)務(wù)是其獲取客戶 基礎(chǔ)的一環(huán)從萬科布局長租公寓目的來看，無論是廣深區(qū)域提出的“八爪魚”戰(zhàn)略，還是北京區(qū)域的6+X6+X戰(zhàn)略、上海區(qū)域“熱帶雨

5、林”計劃等，長租公寓都是其中的一部分。國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶分析長租公寓發(fā)展定位與策略國內(nèi)長租公寓市場分析2.1 【萬科泊寓】濟(jì)南分布：共六個店，一共約1500間，市中、天橋、歷城、高新均有分布，緊鄰商圈，地段繁華，交通便利文創(chuàng)店軟件園店林業(yè)大廈店生產(chǎn)路店經(jīng)七緯二店望平街店經(jīng)十路國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶分析長租公寓發(fā)展定位與策略國內(nèi)長租公寓市場分析橙色外立面，辨識度高門廳柜臺簡單電梯口彩繪走廊地面地板革，腳感較差，無吊頂，頂部為管道、射燈走廊彩繪，動漫風(fēng)，怪誕有趣2.1 【萬科泊寓】濟(jì)南文創(chuàng)店形象展示：2

6、-6層公寓，外立面為橙色，辨識度較高，室內(nèi)墻面為手繪風(fēng)格彩繪，怪誕有趣，富有活力國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶分析長租公寓發(fā)展定位與策略國內(nèi)長租公寓市場分析2.1 【萬科泊寓】濟(jì)南文創(chuàng)店公共區(qū)域配套二層影視區(qū)較寬闊，適合組織活動三樓臺球區(qū)四樓健身房，整墻鏡面拉伸空間五樓公共餐廳、廚房廚房配電磁爐、微波爐、冰箱、分租儲物柜洗衣機(jī)、烘干機(jī)解決大件衣物晾曬問題洗衣機(jī)5元/桶 烘干機(jī)6元/30分鐘一層門廳旁24h便利店國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶分析長租公寓發(fā)展定位與策略國內(nèi)長租公寓市場分析戶型一 10平租金：900元/月房

7、間配置：宜家鞋柜、宜家置物架、衣柜、床、書桌椅、集成衛(wèi)浴、空調(diào)、智能鎖分析：小面積集約利用， 不刻意改造loft風(fēng)格戶型二 17平（走廊高窗）租金：1200元/月房間配置：宜家鞋柜、宜家置物架、衣柜、沙發(fā)、茶幾、床、書桌椅、集成衛(wèi)浴、空調(diào)、智能鎖分析：走廊開高窗，采光較差，室內(nèi)燈光明亮，墻壁顏色艷麗戶型三 24平租金：1700元/月房間配置：宜家鞋柜、宜家置物架、衣柜、沙發(fā)、茶幾、床、書桌椅、梯子書架、集成衛(wèi)浴、空調(diào)、智能鎖2.1 【萬科泊寓】濟(jì)南文創(chuàng)店戶型及費用費用丨半年起租，可押一付一，押一付三，押一付六；電費：1.2元/度；水費：6元/方；物業(yè)費：100元/月（含寬帶）；暖氣：自供，一房

8、一價，大約0.25元/平米/天國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶分析長租公寓發(fā)展定位與策略國內(nèi)長租公寓市場分析軟件園店介紹展架必勝客活動展架，與商家合作，互放展架2.1 【萬科泊寓】濟(jì)南文創(chuàng)店海報、廣告國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶分析長租公寓發(fā)展定位與策略國內(nèi)長租公寓市場分析20XX年X月，我們的工作簡述精裝集中式公寓一線為主、二線為輔收房+自建房型多樣、配套齊全龍湖冠寓市場定位房型配套市場布局物業(yè)來源產(chǎn)品系檔次客群價格核桃高檔20-35高松果中低檔20-35中低豆豆中低檔20-35低低重點布局北京、上海、廣州、深圳持續(xù)

9、拓展蘇州、杭州、南京、廈門、重慶、成都、天津、武漢、西安2.2【龍湖冠寓】倡導(dǎo)“去孤島化”租住生態(tài)，將每棟“冠寓”作為城市綜合網(wǎng)絡(luò)的City Hub（交叉點），旨在為都市年輕白領(lǐng)打造舒適、安全、便捷、時尚、社群的全新生態(tài)租賃圈房型面積主力結(jié)構(gòu)一室一廳20-60平25-35平三居、四居、五居配套主要配套：冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)特殊配套：油煙機(jī)、電視機(jī)、熱水器主要來源收房，簽訂租賃協(xié)議次要來要自建 截至2017年底，冠寓已進(jìn)入了17個城市，開業(yè)房間超過1.5萬。計劃到2020年實現(xiàn)20億租金收入、進(jìn)入行業(yè)前三；國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶分析長租公寓發(fā)展定位與策

10、略國內(nèi)長租公寓市場分析2.2 【龍湖冠寓】當(dāng)前以輕資產(chǎn)模式為主，盈利主要來源于租金+服務(wù)費，通過規(guī)模擴(kuò)張實現(xiàn)預(yù)期收益，后續(xù)會逐漸增加重資產(chǎn)比重。盈利= =租金+ +服務(wù)費規(guī)模成本輕資產(chǎn)入手 輕資產(chǎn)的內(nèi)部回報率可以達(dá)到15%以上，毛利率35%以上。重資產(chǎn)內(nèi)部回報率在10%左右，毛利率高達(dá)65% 輕資產(chǎn)入手，早期輕重比例是82，后期重資產(chǎn)比重逐漸增大，最終以重資產(chǎn)為主。提升產(chǎn)品價值 引入城市的綜合資源，驅(qū)動城市中生活服務(wù)、文化娛樂、商業(yè)配套的資源互通，注重物業(yè)服務(wù)，為都市年輕白領(lǐng)提供一種全新的生態(tài)租賃圈，從而提升產(chǎn)品價值。城市綜合資源物業(yè)綜合管理規(guī)模擴(kuò)張 對于輕資產(chǎn)項目的拓展，冠寓制定了全景計劃，

11、即7天內(nèi)判斷一個項目是否值得獲取，獲取項目到開業(yè)運營的周期控制在五個月左右。快速反應(yīng)全國布局成本控制 成本：建立了自己的招標(biāo)采購體系和成本控制計算模型，對集采、價格、運營等成本進(jìn)行控制；在資本市場上，龍湖僅4.7的資金成本也是一大利器招采購體系資本成本低內(nèi)部回報率毛利率投資回收期國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶分析長租公寓發(fā)展定位與策略國內(nèi)長租公寓市場分析豆豆豆豆松果松果核桃核桃品牌產(chǎn)品小房間+大公區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化+增值服務(wù)大戶型+小公區(qū)定位選配化功能滿足輕客品質(zhì)需求，配套第三方O2O服務(wù)融合商業(yè)與社交功能的青年社區(qū)輕奢華服務(wù)型功能硬件與服務(wù)配比3:77:34:6公

12、共區(qū)域以社群化為例，龍湖冠寓構(gòu)造會客廳、健身房、影音室、游戲區(qū)、圖書吧等公共配套空間主力客群20-35歲年輕人物業(yè)統(tǒng)一由龍湖物業(yè)管理2.2 【龍湖冠寓】產(chǎn)品系分為豆豆、松果、核桃，分別對位由低到高不同客戶需求國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶分析長租公寓發(fā)展定位與策略國內(nèi)長租公寓市場分析2.2 【龍湖冠寓】形象展示公共區(qū)域配套冠寓重慶新壹城店冠寓重慶新壹城店冠寓北京酒仙橋店冠寓北京酒仙橋店冠寓北京酒仙橋店冠寓重慶新壹城店冠寓杭州未來城融通店冠寓杭州未來城融通店冠寓杭州未來城融通店國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶分析長租公寓發(fā)

13、展定位與策略國內(nèi)長租公寓市場分析2.2 【龍湖冠寓】形象展示戶型配套重慶| 兩居|一室一廳 | 25.08重慶 | 六居 | 標(biāo)間 | 38.53 2381元 重慶 |三居 | 一室一廳 | 22.4 1567元杭州 | 三居| 一室一廳 | 30 2388元杭州 | 六居 | 一室一廳 | 36 1739元杭州|19居|一室一廳|211550元北京 |三居 | 大開間 | 一室一廳 | 25 4290元北京 | 三居 | 小開間 | 一室一廳 | 20 4190元 深圳 | 四居 | LOFT | 一室一廳 | 27 |3055電視 冰箱 空調(diào) 衣柜 熱水器 洗衣機(jī) 油煙機(jī) 電視 冰箱 空調(diào)

14、 衣柜 熱水器 洗衣機(jī) 油煙機(jī)電視 冰箱 空調(diào) 衣柜 熱水器 洗衣機(jī) 油煙機(jī)電視 冰箱 空調(diào) 衣柜 洗衣機(jī) 油煙機(jī) 電視 冰箱空調(diào) 衣柜 微波爐 洗衣機(jī) 油煙機(jī) 電視 冰箱 空調(diào) 衣柜 洗衣機(jī) 電視 冰箱 空調(diào) 衣柜 洗衣機(jī) 電視 冰箱 空調(diào) 衣柜 洗衣機(jī) 電視 冰箱 空調(diào) 衣柜 洗衣機(jī) 油煙機(jī) 國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶分析長租公寓發(fā)展定位與策略國內(nèi)長租公寓市場分析三條產(chǎn)品線：壹棠、壹間和壹棧， ，分別對應(yīng)青年白領(lǐng)，城市中產(chǎn)和企業(yè)高管房型：15-60，獨立衛(wèi)生間、整體衛(wèi)浴公寓基因自80年代初開始繁育，2012年開始在蛇口對自持物業(yè)改造成為精品公寓，如

15、今已有房間數(shù)1.6萬間，目前運營公寓面積超60萬，在北京、天津、武漢、重慶等城市以自有物業(yè)改造成公寓的多個項目正在同時進(jìn)行推進(jìn)12月1日，招商蛇口推出全國首單長租公寓CMBS，總額度達(dá)60億，是目前為止，儲架發(fā)行規(guī)模最大的住房租賃類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品定位房型配套發(fā)展歷史資產(chǎn)證券化壹壹20162016年全年租賃收入3.273.27億元，同比增22%22%，20172017年預(yù)計租賃收入達(dá)到4 4億以上，同比增長25%25%以上. .運營GOPGOP率達(dá)85%85%以上，預(yù)計凈利潤超過2 2億2.3【招商蛇口壹公寓】基本情況：壹公寓隸屬于招商蛇口園區(qū)開發(fā)與運營部門，早期為配套宿舍項目，2009年對部分

16、舊樓進(jìn)行改造之后演變?yōu)楝F(xiàn)今的長租公寓業(yè)務(wù)國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶分析長租公寓發(fā)展定位與策略國內(nèi)長租公寓市場分析2.3 【招商蛇口壹公寓】三大產(chǎn)品線：壹棧、壹間和壹棠，分別定位青年白領(lǐng)、城市中產(chǎn)和企業(yè)高管青年白領(lǐng)公寓城市中產(chǎn)公寓服務(wù)式公寓品牌客戶定位產(chǎn)品大小價格定位（元/平米月）青年白領(lǐng)城市中產(chǎn)企業(yè)高管40平米以下50以下60左右60-90100-150160-250國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶分析長租公寓發(fā)展定位與策略國內(nèi)長租公寓市場分析2.3 【招商蛇口壹公寓】“壹?！比瞬殴鴥?nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析

17、煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶分析長租公寓發(fā)展定位與策略國內(nèi)長租公寓市場分析2.3 【招商蛇口壹公寓】“壹間”精品公寓國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶分析長租公寓發(fā)展定位與策略國內(nèi)長租公寓市場分析2.3 【招商蛇口壹公寓】“壹棠”高端服務(wù)式公寓國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶分析長租公寓發(fā)展定位與策略國內(nèi)長租公寓市場分析20XX年X月，我們的工作簡述社群化青年公寓一線為主，二線為輔物業(yè)改造風(fēng)格多樣、配套齊全理念：樂活、創(chuàng)新、生態(tài)、文化主題社區(qū)客群：20-25歲，都市白領(lǐng)、樂活青年、社區(qū)達(dá)人價格：中低檔金地草莓社區(qū)市場

18、定位房型配套市場布局物業(yè)來源物業(yè)改造類型項目，屬于相對重投入。2.4【金地草莓社區(qū)】金地商置子公司火花時代旗下長租公寓品牌，基于提供家的服務(wù)理念、注重人居體驗，旨在做最有溫度的有愛社區(qū)布局： 一線+二線重點城市重點布局：深圳、上海、北京持續(xù)拓展：廣州、杭州、南京、成都截至到2017年底，草莓社區(qū)擴(kuò)展到三個城市，預(yù)計到2020年持有公寓3萬間房型：一室一廳、單房、多房合租風(fēng)格：簡約、烏托邦、綠意自然、日式、北歐、工業(yè)風(fēng)配套：床、衣柜、桌椅、空調(diào)、沙發(fā)、熱水器 國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶分析長租公寓發(fā)展定位與策略國內(nèi)長租公寓市場分析2.4 【金地草莓社區(qū)】形象展示公共區(qū)域配套公區(qū)配套：充分結(jié)合地域特色，配有公共廚房、洗衣房、小賣部、觀影區(qū)、分享區(qū)、健身房等國內(nèi)知名開發(fā)商的長租公寓案例分析煙臺長租公寓市場分析煙臺長租公寓客戶