土增稅清算籌劃

1、土地增值稅籌劃一、房地產(chǎn)行業(yè)稅收環(huán)境1、稅種多、稅負(fù)咼房地產(chǎn)業(yè)涉及10個(gè)稅種，稅收成本、土地成本、建安成本是房地 產(chǎn)公司的前三大成本。2、稅務(wù)籌劃事先規(guī)劃很重要、事后補(bǔ)救成本大。二、房地產(chǎn)企業(yè)土增稅籌劃方法土增稅籌劃的基本思路是：多抵扣、少增值、用好稅收優(yōu)惠政策， 具體分事前籌劃和事中籌劃分別探討。（一）事前籌劃1、全產(chǎn)業(yè)鏈籌劃土地增值稅事前籌劃的總體思路就是延伸價(jià)值鏈，多造殼公司， 將利潤向上下游延伸，即將房地產(chǎn)公司利潤轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)公司利潤， 如將房地產(chǎn)公司利潤轉(zhuǎn)移為建筑、裝修、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易、金 融機(jī)構(gòu)等其他關(guān)聯(lián)公司利潤，降低土地增值額，適用低土地增值率。 同時(shí)，被轉(zhuǎn)移利潤的公司如

2、果能享受稅收優(yōu)惠政策或采取核定征收方 式繳稅，也可降低整體稅負(fù)。但價(jià)格調(diào)整幅度應(yīng)在稅務(wù)局可接受幅度 內(nèi)，價(jià)格較高需有正當(dāng)理由。2、開發(fā)方式籌劃如果在開發(fā)前期，就可確定物業(yè)最終使用方的話， 可以采取合作 建房和代建房的方式規(guī)避土地增值稅。稅法規(guī)定：對于一方出地，一 方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，免征土地增值稅，這對兩家都自持物業(yè)的公司來說可以節(jié)約土地增值稅。如果最終用戶就一方的話，可以采取代建方式，房地產(chǎn)企業(yè)的代建收入不需繳 納土地增值稅。3、轉(zhuǎn)讓在建工程籌劃根據(jù)土地增值稅法的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)， 可 以按照支付的地價(jià)款和開發(fā)成本之和加計(jì) 20%扣除。房地產(chǎn)開發(fā)

3、企業(yè) 可利用此規(guī)定，通過設(shè)立 A、B兩家房地產(chǎn)公司，A公司把在建工 程轉(zhuǎn)讓給B公司，在轉(zhuǎn)讓在建工程和最終實(shí)現(xiàn)對外銷售時(shí)， A、B公 司都可以享受加計(jì)扣除的優(yōu)惠。另外，由于 A公司出售在建工程時(shí) 加上了合理利潤，B公司購置成本也將有所提高，扣除項(xiàng)目金額的基 數(shù)增大，可以使增值率下降，如果處于臨界點(diǎn)時(shí)可以使稅率下降，減 少土地增值稅額，對于普通住宅，經(jīng)過合理籌劃還可以享受一次免稅 政策。而在轉(zhuǎn)讓過程中，按照稅法規(guī)定，納稅人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的 不動產(chǎn)，以全部收入減去不動產(chǎn)的購置原價(jià)后的余額為營業(yè)額，所以 營業(yè)稅及附加并不會增加。但是由于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移將產(chǎn)生契稅， 所以應(yīng) 科學(xué)設(shè)置在建工程轉(zhuǎn)讓次數(shù)，以使得

4、企業(yè)總體納稅額下降。4、轉(zhuǎn)售為租籌劃轉(zhuǎn)售為租由于所有權(quán)未轉(zhuǎn)移不會發(fā)生土增稅， 如果一次性收取租 金的金額和銷售金額相差不大時(shí)可考慮使用，但此方法需要考慮多重 因素，包括項(xiàng)目增值率、房產(chǎn)稅、客戶接受能力、未來市場走向等多 重因素綜合考慮。（二）事中籌劃1、合理選擇清算分類和分期方式住宅物業(yè)開發(fā)一般包括普通住宅、非普通住宅、商鋪、地下停車 位等幾大類產(chǎn)品，不同類型產(chǎn)品增值率不同，在和稅務(wù)溝通的情況下， 普通住宅控制增值率可以享受免稅政策，其他類別的產(chǎn)品優(yōu)化合并清 算可以降低增值額達(dá)到節(jié)稅效果。對于分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，稅務(wù)原則上以分期項(xiàng)目作為清算單位， 但是，如果分期項(xiàng)目符合土地增值稅清算條件且未清

5、算的， 清算時(shí)應(yīng) 將符合清算條件的各分期項(xiàng)目合并作為一個(gè)清算單位。因此，如果各期項(xiàng)目增值額相差較大，尤其是一期項(xiàng)目出現(xiàn)虧損、后期項(xiàng)目盈利的 情況下，可和稅務(wù)協(xié)商采取合并清算更為有利。2、帶裝修房屋的收入合理分解帶裝修的房屋，裝修的收入和成本是否合并入售房的收入和成本 應(yīng)區(qū)別對待。常用方法是將可以分開單獨(dú)處理的部分（如房屋里的設(shè)施）從整 個(gè)房地產(chǎn)中分離。當(dāng)住房初步完工但還沒有安裝設(shè)備及進(jìn)行裝潢、裝 飾時(shí)，便可以和購買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，之后再和購買者簽訂設(shè) 備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣企業(yè)可以只就第一份合同上注明的金 額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額僅屬于營業(yè)稅征稅范 圍，不必再計(jì)征

6、土地增值稅。但是，若裝修收入和成本都包含在總的銷售價(jià)款和開發(fā)成本內(nèi)， 由于增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，同時(shí)可以獲得 20%的加計(jì)扣除，將必然 使得增值率下降，最終減少納稅，但裝修成本占總成本比重有限，且同時(shí)增加了銷售收入，增值率不能大幅降低，因此比較適合土地增值 稅稅率處于臨界點(diǎn)時(shí)使用。3、適當(dāng)加大建造成本法進(jìn)行籌劃房地產(chǎn)企業(yè)為了提高產(chǎn)品的競爭能力，在市場可以接受的范圍內(nèi)， 采取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入， 改善住房周邊環(huán)境，提高裝修檔 次等手段，增加房屋賣點(diǎn)，提高開發(fā)產(chǎn)品競爭能力。投入的成本可以 通過提高售價(jià)得到補(bǔ)償，企業(yè)加大了建造成本就等于加大了可扣除項(xiàng) 目金額，可扣除項(xiàng)目金額的增幅為建造成本增

7、幅的1.3咅，這樣就拉動 了增值率的降低，少繳或免繳土地增值稅4、合理選擇公共開發(fā)成本分?jǐn)偡椒ㄍ瑫r(shí)注意合理歸類直接成本公共開發(fā)成本的分?jǐn)偡椒ㄓ卸喾N，有直接成本法、占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法等分?jǐn)偡椒?。不同的成本分?jǐn)偡椒〞a(chǎn)生不 同結(jié)果，對稅負(fù)會產(chǎn)生較大影響，因此，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)， 預(yù)先進(jìn)行多種測算，清楚了解不同成本分?jǐn)偡绞较碌亩愗?fù)結(jié)果， 選擇 對自己有利的分?jǐn)偡绞教幚砉查_發(fā)成本， 是可以有效實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效果 的。同時(shí)要注意合理歸類直接成本，例如底商外墻為干掛石材，上面 住宅外墻為磁磚，若將底商石材成本作為公共成本分?jǐn)偅?將減少商鋪 的成本增加稅費(fèi)。5、多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)合理調(diào)整各項(xiàng)目開

8、發(fā)成本和費(fèi)用多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，不同地方開發(fā)成本費(fèi)用比例因?yàn)槲飪r(jià)或其它原因 可能不同，這就會導(dǎo)致有的房屋開發(fā)出來銷售后的增值率較高，而有的房屋增值率較低，這種不均勻的狀態(tài)實(shí)際會加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，這就要求企業(yè)對開發(fā)成本費(fèi)用在各項(xiàng)目間進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。6、期間費(fèi)用合理轉(zhuǎn)移至開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用除利息支出外都不按實(shí)際發(fā)生 數(shù)扣除，而是以土地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)金額作為基礎(chǔ)按比例計(jì)算扣 除。按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費(fèi)用，如：管理人員工資、 福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為扣除項(xiàng)目，其實(shí)際 發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計(jì)算沒有直接影響。

9、 但若采用適當(dāng)人員分配方 法和其他合理組織管理方法，使這些費(fèi)用能夠作為開發(fā)成本列支，則 可增加扣除項(xiàng)目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。 企業(yè)可以在組 織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中 去。例如，總部某處室領(lǐng)導(dǎo)兼任某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總 部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么這位負(fù)責(zé)人的有關(guān)費(fèi)用可以分 攤一部分到房地產(chǎn)成本中去。期間費(fèi)用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 的扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項(xiàng)目 金額，從而達(dá)到節(jié)稅目的。7、利息支出合理規(guī)劃企業(yè)在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算時(shí)， 如預(yù)計(jì)該項(xiàng)目在開發(fā)過程 中主要依靠借款籌資，借款的利息超過開

10、發(fā)成本和土地價(jià)款合計(jì)的 5%時(shí)，應(yīng)對利息支出進(jìn)行詳細(xì)記錄，以便在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算分?jǐn)?利息支出。此外，應(yīng)注意要取得銀行貸款利息結(jié)算清單等貸款的證明 資料，以使利息支出能夠作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目。相反，預(yù)計(jì)開發(fā)過程中借款不多，利息費(fèi)用率較低，預(yù)計(jì)不會超過土地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)的5%時(shí)，企業(yè)可選擇不將利息費(fèi)用作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除。一 般情況下，如果集團(tuán)內(nèi)部有財(cái)務(wù)公司和小額貸款公司的話， 可進(jìn)行內(nèi) 部貸款且盡量在稅務(wù)認(rèn)可的情況下提高貸款利率，將有效增加利息扣除金額節(jié)約稅負(fù)，同時(shí)也可利用成立房地產(chǎn)基金的形式加大利息成本。8樣板房售樓處建設(shè)規(guī)劃按稅務(wù)要求，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑 物作

11、為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì) 入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)性購置支出不得在 銷售費(fèi)用中列支，如空調(diào)、電視機(jī)等。因此盡量在小區(qū)主體內(nèi)或會所 內(nèi)建設(shè)樣板房和售樓處并且各軟裝硬裝由施工方提供， 這樣可加大開 發(fā)成本基數(shù)達(dá)到節(jié)稅效果。9、各項(xiàng)成本費(fèi)用支出應(yīng)取得合法票據(jù)且實(shí)際支付根據(jù)土地增值稅清算管理規(guī)程（國稅發(fā)200991號）第二 十一條第一款規(guī)定：在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其 實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。 因此合同中 普遍約定工程質(zhì)量保證金，在符合法規(guī)規(guī)定的比例要求情況下， 一定 要對方開具發(fā)票。至于清算要求的實(shí)際支付，由于房地