明月花園規(guī)劃指標調(diào)整論證報告

1、關(guān)于對明月花園項目用地調(diào)整規(guī)劃指標的論證報告永州縣明月花園項目用地是郴州市鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2007年9月20日通過掛牌方式取得的一宗土地使用權(quán)，進行房地產(chǎn)開發(fā)。經(jīng)郴州市鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，我設(shè)計室依據(jù)國家相關(guān)法律、法規(guī)及相關(guān)規(guī)范，本著土地節(jié)約集約高效使用與土地適度開發(fā)相結(jié)合的精神，對明月花園項目用地的規(guī)劃指標進行調(diào)整論證。該宗用地位于縣城新區(qū)中心地段，屬原永州縣茶安管理局，東臨興旺大道，南靠七一路延伸段，與華際水岸春城一期隔路相望，西靠荒地，北鄰立邦今朝花園，在永州縣總體規(guī)劃修編（2008-2020）中用地性質(zhì)為商業(yè)金融業(yè)用地。根據(jù)2007年6月26日（安）規(guī)地設(shè)（2007-

2、005）號文件對該地塊的規(guī)劃要求，地塊的用地性質(zhì)為商業(yè)用地（可兼容住宅）、多層居?。?.0，多層商業(yè)：4.0，綜合容積率按比例折算、建筑限高臨街建筑層數(shù)不少于6層、綠地率大于25%、建筑密度小于45%，機動車停車位為居?。?.6車位/100 m2建筑面積，商業(yè)：0.6車位/100 m2建筑面積。對于該宗用地的主要經(jīng)濟技術(shù)指標，郴州市鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司要求做如下調(diào)整：修改前后主要技術(shù)經(jīng)濟指標對照表修改前修改后規(guī)劃用地面積5645.96m5645.96m總建筑面積38110.67m商業(yè)基地面積4563.66m住宅基地面積1541.80m容積率居住2.0，商業(yè)4.0.綜合容積率按比例折算5.97

3、綠地面積1208.74m（屋頂花園按40%折算）綠地率25%21.4%商業(yè)建筑密度76.9%住宅建筑密度45%27.3%根據(jù)郴州市鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的報告，為保證規(guī)劃調(diào)整科學(xué)合理、切實可行，我室根據(jù)郴州市鴻泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托要求，對該用地規(guī)劃調(diào)整報告進行論證?，F(xiàn)就調(diào)整的理由和可行性論證如下：響應(yīng)國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知（國發(fā)20083號）的文件精神，利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率符合我國國情的土地利用需要，也是全面貫徹落實科學(xué)發(fā)展觀的具體要求。該宗用地位于縣城新區(qū)中心位置，為新舊城區(qū)連接的樞紐，區(qū)位、交通和基礎(chǔ)設(shè)施條件優(yōu)越，提高其開發(fā)強度，有利于提高土地的綜合利

4、用效益，為國有土地的保值增稅作出貢獻。同時，由于開發(fā)強度的提高，工程量亦有所增加，相應(yīng)地可以提高銷售稅務(wù)收入。符合縣城總體規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的要求：根據(jù)永州縣城總體規(guī)劃（20082020）和永州縣城商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃（20082020）的商業(yè)網(wǎng)點布局，七一路是永州縣城最為重要的商業(yè)街，七一路與興旺大道交叉口是永州縣城極為重要的商業(yè)節(jié)點。在寸土寸金的城市商業(yè)中心適當提高規(guī)劃地塊的建筑密度和容積率既可增加政府的土地收益，提升土地的商業(yè)價值，又符合城市商業(yè)中心高建筑密度高容積率的特點，同時也與國家節(jié)約集約用地的政策相吻合。本項目的建設(shè)可提高城市品位、進一步完善城市功能，豐富七一路和興旺大道的天際流線。城市

5、主要干道之間的交叉口，是體現(xiàn)城市骨架的重要識別點和空間定位的重要參照點。道路交叉口旁的規(guī)劃布局及建筑高度的確定必須滿足城市景觀的要求。規(guī)劃欲在充分利用土地、合理開發(fā)建設(shè)的前提下，采用商業(yè)用房整板式、地下層為車庫、一至三層為商業(yè)、商業(yè)層上為13層的住宅建筑。這樣規(guī)劃就形成了一個大體量的建筑，將有利于提升地塊形象，塑造識別性強的城市空間。原規(guī)劃設(shè)計條件中對該地塊的建筑層數(shù)規(guī)定為多層，現(xiàn)調(diào)為高層，容積率相應(yīng)增加。 按照郴州市中心城區(qū)零星地塊建筑基地容量指標的暫行規(guī)定（郴規(guī)發(fā)200511號）文件中表一規(guī)定，單棟建筑基地，兩面或三面臨路的商住樓（層數(shù)大于六層，H24m），容積率可達到6.0,綠地率8%。

6、公共服務(wù)設(shè)施配套方面。該宗用地開發(fā)后，將增加居住人口458人。按相關(guān)規(guī)范可計算出幼兒入園人數(shù)為7人，小學(xué)入學(xué)人數(shù)為46人，中學(xué)入學(xué)人數(shù)為43人。幼兒園有水岸春城幼兒園，規(guī)劃 6個班級（200米距離）；小學(xué)有實驗學(xué)校，規(guī)劃60個班級（1200米距離），中學(xué)有縣眾成中學(xué)（500米距離）。市場設(shè)施有珠泉農(nóng)貿(mào)市場（1000米距離）。綜上所述，規(guī)劃指標調(diào)整后對公共服務(wù)設(shè)施影響不大，學(xué)校與市場配套設(shè)施能夠滿足今后子女就近上學(xué)與居民日常生活的需要。提高開發(fā)強度，不會對其周邊地塊帶來諸如日照、通風要素的干擾，也無地質(zhì)災(zāi)害等其他建設(shè)性干擾和破壞因素。該地塊容積率提高后會增加一定的車輛，增加一些交通量，但可以通過下一步地下停車位（庫）的規(guī)劃設(shè)計，緩解對周邊地區(qū)的交通壓力。建議該單位下一步制定詳細規(guī)劃方案時，要嚴格執(zhí)行永州縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局提出的規(guī)劃控制與管理要求，營造舒適優(yōu)美的人居環(huán)境，并將修建性詳細規(guī)劃設(shè)計報永州縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局審批。綜上所述，此次規(guī)劃用地指標的修改是按國家相關(guān)規(guī)范和技術(shù)規(guī)定進行的，對人口變化進行合理預(yù)測，并相應(yīng)對公共服務(wù)設(shè)施、市政設(shè)施配套、交通影響及城市景觀的影響等進行了論證確定。規(guī)劃控制指標修改為：綜合容積率：5.97，商業(yè)建筑密度：76.9，住宅建筑密度：27.3，綠地率：21.4。規(guī)劃修改后，對基礎(chǔ)設(shè)施和