房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理啟示

1、經(jīng)營管理部研究報(bào)告競爭對(duì)手分析報(bào)告資產(chǎn)管理啟示目 錄一、香港置地研究 21、簡介22、香港置地的業(yè)務(wù)策略： 33、香港置地的資產(chǎn)構(gòu)成： 34、 香港置地委托的專業(yè)物業(yè)管理公司之一：ISS 45、香港置地選擇投資伙伴的標(biāo)準(zhǔn) 46、香港置地與萬通的合作項(xiàng)目 一新城國際 5二、漢斯公司研究 51、簡介52、投資管理業(yè)務(wù) 63、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) 74、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù) 85、收購和轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù) 96、營銷和租賃業(yè)務(wù) 11三、中國國際貿(mào)易中心股份有限公司研究 121、簡介122、業(yè)務(wù)情況133、經(jīng)營情況14四、關(guān)于資產(chǎn)管理(ASSet man ageme nt)的啟示151、資產(chǎn)管理的含義 152、經(jīng)營性物業(yè)管理

2、的含義：163、經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容 164、經(jīng)營性物業(yè)管理的收入 175、經(jīng)營性物業(yè)管理資金的使用 186、寫字樓的管理與服務(wù) 187、公共商業(yè)樓宇的管理： 208、物業(yè)管理公司參與規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)： 21、香港置地研究1、簡介香港置地控股有限公司（Hongkong Land Holdings Limited）成立于1889年，是一家以房地產(chǎn)投資為主的大型跨國公司。香港置地的注冊(cè)地在百慕大，在倫敦交易所第一上市，在新加坡和百慕大也有股票上市交易。此外，它是AmeriCan DePOSitary ReCeiPt PrOgramme的發(fā)起人之一，其控股方是怡和集團(tuán)，而怡和曾是英資控制的大型投資集團(tuán)

3、。香港置地控股有限公司在香港負(fù)責(zé)整個(gè)集團(tuán)的管理，并為香港置地（中國）股份有限公司、香港置地（國際）股份有限公司和香港置地基建股份有限公司提供服務(wù)，香港置地（中國）股份有限公司在香港中環(huán)商務(wù)中心區(qū)（CBD）擁有和管理約50萬平方米的甲級(jí)辦公樓及商場，約占占整個(gè)中環(huán)地區(qū)42%的面積，并且在香港和中國大陸有著一系列的開發(fā)活動(dòng)，香港置地（國際）股份有限公司則負(fù)責(zé)開發(fā)和持有亞洲其他地方的物業(yè)項(xiàng)目，在亞洲 主要城市的金融商業(yè)中心，在新加坡、菲律賓和越南相當(dāng)活躍。香港置地基建股份有限公 司在香港、中國大陸和印尼持有基建投資項(xiàng)目，并且正尋求建立一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)組合。香港置地的組織結(jié)構(gòu)圖如ChartI所示:NiC

4、tloIaS11 FfeoW-SrTI FthiCh ief EXeCUtiVeBUeiinh&s* GirOIUPSCCllmrnerCiaIPrOPertVFiInlHnco & ITCoIrTImUniCationStan HBWkswor±tEXeCUtiVe DireetOrRaYmond ChoWEXeCUtiVe DlrelCtOrfIHOlng KOngFrancia HenglFinanCe DireCtorPrOj eelsJaimCS RObinSdn IEKeCUtilVe DireetorHQiIon ChiIJHeadl Of Com m

5、U KlIeatiOnSHtJman RcourcsJanet SPenCeHead Of HUrrlCIn ReSoiLJriCIeSR esidentalPrOPertyRobert WOrigExecutive DIreCtOrPrOPertYMlBrlclIJJfjrTl ntLegal SerViCeSA<hony VVaFehdaflmEXe匚ILlii f已 DilreietOrJIoraIiiaifln I-IugoHeadl Of LegaI SerViCeS2003年12月Page 16 Of 20IfI fra StrUCtUrGFranCiS HeInglFinl

6、anee DirdeIOrCOrInmorCialLegal CoUnSeilDrid LOnIibSenior LegaI COLjriSeCretriaI & AdmirliSt Irntl ro SelrVICCSAHlglW FUngHeadl <f SCrtariaI &AdnnlIniStratlVe SerViCCS2、香港置地的業(yè)務(wù)策略：提高中心資產(chǎn)組合的價(jià)值；建立地區(qū)性的品牌；最大化基建投資資產(chǎn)的價(jià)值3、香港置地的資產(chǎn)構(gòu)成:1%10%按從事活動(dòng)的類型分:5%1% 9%85%2%商業(yè)物業(yè)1居住性物業(yè)-I基建投資其他87%數(shù)據(jù)來源：香港置地 2003年半年報(bào)

7、。按所在地區(qū)分香港IB新加坡-中國大陸 二其他數(shù)據(jù)來源：香港置地 2003年半年報(bào)。香港置地的物業(yè)：1 )、在建項(xiàng)目和在談判項(xiàng)目:項(xiàng)目名項(xiàng)目位置及建筑面積項(xiàng)目進(jìn)展備注新城國際(Cen tral Park)北京94萬平方英尺一期被SARS延誤， 預(yù)計(jì)到 2004年中完 工。二期進(jìn)展正常。香港置地占 40%的股權(quán)IVy On BeICher'香港97萬平方英尺按計(jì)劃將在2004年中 完工，最早可在 2003 年底預(yù)售。ViCtOria Road正在進(jìn)行土地交易 協(xié)議談判Stanley Court03年二季度完成重新 裝修。2 ）、已完成項(xiàng)目（持有物業(yè)）（略）4、香港置地委托的專業(yè)物業(yè)管理公

8、司之一：ISSISS是世界上最大的配套服務(wù)企業(yè)之一，在歐洲大部分國家、亞洲、澳大利亞和南美洲都擁有領(lǐng)先的市場地位，企業(yè)員工超過了26.5萬人，大部分是在配套服務(wù)的一線工作。ISS提供的配套服務(wù)范圍包括：主要是清潔、維修以及為特定客戶群體定制的一系列ISS在起源于丹麥，現(xiàn)在遍布世The Prince's BUiIding, The服務(wù)包，如健康護(hù)理、食物保健、自動(dòng)服務(wù)、醫(yī)療等等。界38個(gè)國家。ISS與香港置地簽訂的物業(yè)管理合同包括五個(gè)建筑:Lan dmark, Jard ine House and EXCha nge Square.5、香港置地選擇投資伙伴的標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)一致；有強(qiáng)烈的企業(yè)誠信

9、；具有穩(wěn)定的管理層；有適當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)；健康的財(cái)務(wù)經(jīng)驗(yàn)；合適的市場定位；其他伙伴的良好關(guān)系；能互補(bǔ)優(yōu)勢；與監(jiān)管機(jī)構(gòu)保持良好的關(guān)系;可協(xié)調(diào)的企業(yè)文化。6、香港置地與萬通的合作項(xiàng)目 一新城國際2001年3月新城 國際的項(xiàng)目公司一一萬置公司成立，它是萬通實(shí)業(yè)與香港置地集團(tuán)全資子公司一一“北京庭園”合資組建而成的，萬通與香港置地各占60%和40%的股份。新城 國際位于CBD的核心，北臨城市主干路朝陽門外大街。由香港置地集團(tuán)與北京萬通實(shí)業(yè)股份有限公司組合投資。占地10.5公頃,總建筑面積約30萬平方米，配套設(shè)施面積4萬平方米，公寓約2000套,逾5000平米的會(huì)所 地下車庫以130%的比例設(shè)置。4座獨(dú)具匠 心

10、的環(huán)形板式樓體環(huán)抱中心廣場，弧形平面配合跌級(jí)立面解決建筑物之間的遮擋問題。戶 型齊全，南北通透。整個(gè)項(xiàng)目邀請(qǐng)6家世界頂級(jí)建筑公司及顧問公司負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、機(jī)電安裝 及物業(yè)管理，機(jī)電設(shè)計(jì)（材料、機(jī)電設(shè)施）為柏誠公司（參與北京東方廣場、現(xiàn)代城等項(xiàng) 目）,結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（高層建筑的框架結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)）為雅納公司（創(chuàng)作項(xiàng)目：香港匯豐銀行、中央 廣場、上海金茂大廈等），環(huán)境設(shè)計(jì)為泛亞易道（美國迪士尼樂園、上海中央花園等），規(guī)劃設(shè)計(jì)為香港王董（北京新東安、上海廣場、香港太古城中心等）。其目標(biāo)是要打造一個(gè)CBD核心區(qū)內(nèi)的世界級(jí)的優(yōu)質(zhì)純居住社區(qū)。新城國際項(xiàng)目總建筑面積超過32萬平方米，共分四期進(jìn)行建設(shè)，將于200

11、7年全部建成。一期工程已于去年開工，將于2004年完工，共有599套公寓，首批100套房今年4月初在京正式發(fā)售，迅即售罄。新城國際的住宅面積將在 20萬平方米左右，其他部分規(guī)劃為酒店或?qū)懽謽恰４饲跋愀壑玫卦诰﹥H投資了位于京順路上的高檔項(xiàng)目香江花園的三期開發(fā)。二、漢斯公司研究1、簡介漢斯一直為客戶的物業(yè)增加價(jià)值，擁有40多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的漢斯公司，在評(píng)估物業(yè)價(jià)值和創(chuàng)造正確的策略來最大化物業(yè)價(jià)值方面有著很多的技能和知識(shí)。漢斯為不動(dòng)產(chǎn)公司或機(jī)構(gòu)所有者提供全面的服務(wù)，包括資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、銷售/出租、開發(fā)/再開發(fā)，并購/資產(chǎn)清理，財(cái)務(wù)/會(huì)計(jì)和工程。公司與每一位客戶緊密聯(lián)系，貼近他們的現(xiàn)實(shí)需求，并用創(chuàng)新

12、的解決方案來達(dá)到長期和短期的投資目標(biāo)。2、投資管理業(yè)務(wù)漢斯在為機(jī)構(gòu)投資者建立和成功管理風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目方面已經(jīng)擁有25年以上的歷史，從1978年引入NCRElF寫字樓指數(shù)開始，漢斯美國寫字樓物業(yè)的業(yè)績比該指數(shù)平均每年要高出 172個(gè)基點(diǎn)，如此不凡的業(yè)績是在比 NCRElF寫字樓指數(shù)的風(fēng)險(xiǎn)低 45個(gè)基點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)水平（用 標(biāo)準(zhǔn)差來衡量）下取得的。以回收年為基礎(chǔ)進(jìn)行測算，即漢斯的一項(xiàng)投資從開始有匯報(bào)的年份到2001年為止所取得的總回報(bào)來計(jì)算，漢斯在從 1到20年不同的時(shí)期中獲得的業(yè)績也比 NCREIF寫字樓指 數(shù)要好，如下圖所示：ComPo Un ded AVerage AnnUal RetUr ns BaS

13、ed On Vin tage YearSource:PrOPerty & Portfolio ReSearCh從1991年，漢斯在美國通過總權(quán)益共41億美元的七個(gè)投資實(shí)體，采用了一系列的投資策略來尋找辦公樓購入和開發(fā)機(jī)會(huì)，其中最大的一個(gè)投資實(shí)體叫Natio nal Office Partn ers,L.P.,是漢斯和CaIPERS合資的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)投資。從1996年，漢斯在歐洲城市也籌集10億美元對(duì)開發(fā)和并構(gòu)機(jī)會(huì)進(jìn)行權(quán)益投資，并通過三個(gè)投資實(shí)體來選擇新興市場。3、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)從I960年開始漢斯總共開發(fā)面積達(dá)2億1千5百萬平方英尺，注重細(xì)部處理、效率、效益和設(shè)計(jì)創(chuàng)新是這些項(xiàng)目的共同點(diǎn)，公

14、司在工程方面特有的長處使得它的合作伙伴能夠 在不超出預(yù)算的情況下完成其開發(fā)目標(biāo)。在最近十年，漢斯公司為生物科技、生命科學(xué)和醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先企業(yè)開發(fā)了超過350萬平方英尺的面積。漢斯公司在生物科技團(tuán)體和公司總部聚集的主要城市擁有物業(yè)，并正 在同未來的客戶進(jìn)行洽談。具體來說，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)包括：可行性分析和經(jīng)濟(jì)分析環(huán)境和地段評(píng)估，政府批準(zhǔn)合作開發(fā)預(yù)估預(yù)算編制和管理建筑和工程合同談判概念設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)合作建筑收購日程安排會(huì)計(jì)/控制/報(bào)告營銷和公共關(guān)系工程監(jiān)理出租性物業(yè)管理運(yùn)作和維護(hù)規(guī)劃案例研究：漢斯協(xié)助日本地產(chǎn)公司進(jìn)入洛杉磯市場MitSUi FUdoSan (USA), Inc.是日本最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，

15、在洛杉磯城中心買下了一塊地段很好的地快，他們計(jì)劃建成一個(gè)世界級(jí)的、52層的、有140萬平方英尺建筑面積的辦公塔樓，他們需要尋求一家當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)的幫助，他們想找一家保持項(xiàng)目進(jìn)展和融合一個(gè) 開發(fā)項(xiàng)目所有復(fù)雜的跨文化因素這兩方面都游刃有余的公司。漢斯在開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理、開展出租前活動(dòng)和最大化價(jià)值的長達(dá)36年的業(yè)績記錄使MitSUi相信他們選擇漢斯是正確的，這兩個(gè)美國和日本房地產(chǎn)巨頭一起制定了一個(gè)包括整個(gè)開發(fā)過程所有方面的計(jì)劃，包括進(jìn)度安排、預(yù)算和績效目標(biāo)，針對(duì)塔樓設(shè)計(jì)和工程的每個(gè)方面的嚴(yán)格的工程成本控制使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益風(fēng)險(xiǎn)大大降低，在動(dòng)工之前一個(gè)野心勃勃的營銷 運(yùn)動(dòng)就已然展開。漢斯在成本工程技術(shù)為Mit

16、SUi省下了超過250萬美金的建安成本，同時(shí)為長期經(jīng)濟(jì)效益極大的提高了建筑的效率，營銷團(tuán)隊(duì)在完工之前就成功的租出了寫字樓的85 %的建筑面積，比MitSUi的原先預(yù)計(jì)要高 35%以上，在最初12個(gè)月的運(yùn)作中，項(xiàng)目的入住率攀升至 93%,這在高度競爭的市場上實(shí)屬不易。座落在 WiIShire的FigUeroa被認(rèn)為是洛杉磯的標(biāo) 志性建筑之一，它贏得了無數(shù)的地方和全國的設(shè)計(jì)和管理獎(jiǎng)項(xiàng)，在一個(gè)持續(xù)競爭激烈的市場上保持了平均 95%的入住率。4、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)漢斯在全世界一共管理著超過750萬平方英尺（650萬平方米）的甲級(jí)寫字樓和零售物業(yè)，該公司在營銷、管理和開發(fā)，重新定位，購并和資產(chǎn)清理方面的專長，

17、幫助很多業(yè)主謀劃策略來盡可能提升他們資產(chǎn)的價(jià)值，不僅如此，依靠其龐大的知識(shí)技能庫，漢斯能 夠應(yīng)對(duì)復(fù)雜的地產(chǎn)外部威脅、提供客觀的咨詢和不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)管理。公司承諾提供及時(shí)和專業(yè)的資產(chǎn)和物業(yè)管理，使業(yè)主和投資者滿意和租戶續(xù)租。選擇漢斯，業(yè)主、投資者和租戶都可以期望從他們的投資中得到最好的回報(bào)。具體來說，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)包括：物業(yè)管理配套管理不動(dòng)產(chǎn)和市場評(píng)估戰(zhàn)略規(guī)劃、項(xiàng)目定位和重新定位購并/銷售合作項(xiàng)目融資預(yù)算/會(huì)計(jì)/控制銷售仙租項(xiàng)目開發(fā)/再開發(fā)公共關(guān)系租戶關(guān)系施工管理能量管理保安稅務(wù)分析/管理車位管理預(yù)防維護(hù)工程風(fēng)險(xiǎn)管理商戶合同談判案例研究：漢斯通過對(duì)洛杉磯2座辦公樓的重新配置使其重新獲得價(jià)值一家大外資

18、銀行因?qū)Ψ讲荒苴H回抵押而在洛杉磯西屋地區(qū)取得了兩棟20年房齡的寫字樓，它為此感到焦頭爛額。這兩棟24層的寫字樓共有100多萬平方英尺的辦公面積，但 卻只有不到60%的入住率，其中27%的租約即將到期， 運(yùn)營成本居高不下， 而且建筑達(dá)不 到現(xiàn)在的準(zhǔn)租要求，無效的管理和租賃程序加上低劣的物業(yè)服務(wù)和維護(hù)也對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn) 生不利影響。這家銀行希望漢斯能夠?qū)@個(gè)物業(yè)重新定位，通過對(duì)這兩棟樓的現(xiàn)狀的評(píng)估，漢斯的 工作團(tuán)隊(duì)采取一項(xiàng)策略來盡可能提升建筑的價(jià)值和流動(dòng)性，漢斯承擔(dān)起這項(xiàng)物業(yè)和內(nèi)部資 產(chǎn)的管理，設(shè)計(jì)和建筑管理，出租和營銷服務(wù)，漢斯暫時(shí)的資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)著手贏得顧客的 信心，向他們保證新的管理將及時(shí)回應(yīng)他

19、們的需求，硬件設(shè)施和運(yùn)營服務(wù)都將得到改善以 使他們繼續(xù)留下來，漢斯團(tuán)隊(duì)還非常積極的展開營銷活動(dòng)，以娛樂和媒體企業(yè)為目標(biāo)客戶，爭取到了高達(dá)45個(gè)租約。在資金緊張的預(yù)算要求下，漢斯將這項(xiàng)瀕臨衰敗的資產(chǎn)變成了一項(xiàng)充滿活力和價(jià)值很 高的物業(yè)，原來不符法律要求的地方都得到矯正，原來的石棉被清除，公共活動(dòng)空間得到 很大改善，加上物業(yè)租賃的成功，漢斯團(tuán)隊(duì)降低了物業(yè)運(yùn)營成本，建立了專業(yè)的現(xiàn)金管理 和會(huì)計(jì)流程，提高費(fèi)用收繳力度，降低應(yīng)收帳款，為業(yè)主進(jìn)一步提高了收益。5、收購和轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)從1993年開始，漢斯在一手市場上購買物業(yè)動(dòng)用的資金超過了44億美元，我們將我們從為客戶服務(wù)的過程中獲得的知識(shí)用來評(píng)估和謀劃他們的

20、不動(dòng)產(chǎn)交易，以達(dá)到他們的商 業(yè)目的。與顧客緊密合作，我們通過分別資本性支出、租賃風(fēng)險(xiǎn)、預(yù)估投資回報(bào)和建議一個(gè)購買價(jià)格來評(píng)估各項(xiàng)物業(yè)的潛在價(jià)值，然后在研究一個(gè)策略來使物業(yè)能夠滿足客戶的要求。具體來說，收購和租賃業(yè)務(wù)包括：資產(chǎn)評(píng)估市場分析策略規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)分析建安預(yù)估現(xiàn)金流預(yù)估投資者預(yù)估財(cái)務(wù)結(jié)算案例研究：漢斯協(xié)助通用汽車養(yǎng)老基金成功介入房地產(chǎn)業(yè)90年代早期，通用汽車養(yǎng)老基金決定將一些資金投向房地產(chǎn)業(yè)，但這家基金首先需要一個(gè)在發(fā)現(xiàn)和評(píng)估那些具有良好升值潛力的物業(yè)方面有豐富經(jīng)驗(yàn)，的投資伙伴，并通過專業(yè)的營銷經(jīng)驗(yàn)使其價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。通用汽車養(yǎng)老基金選擇漢斯作為它的合作伙伴，這個(gè)團(tuán)隊(duì)很快確立一個(gè)一個(gè)投資原則：絕好

21、的地段，良好的建筑設(shè)計(jì)和獲得的可能性，并建立了一個(gè)現(xiàn)有具有這些特性的商場、寫字樓或混合用途的項(xiàng)目的資料庫，帶著養(yǎng)老基金的投資目標(biāo)，漢斯當(dāng)?shù)氐氖袌鰧＜液拓?cái)務(wù)專家對(duì)每個(gè)項(xiàng)目都進(jìn)行了考察和打分，在1992年底，位于哥倫比亞區(qū)華盛頓西北的一棟甲級(jí)寫字樓看來很有希望，這座名為愛德華-本那特-威廉姆斯的建筑位于西北十一街700號(hào)，有12層高，樓齡不超過一年，是 SoM擔(dān)綱設(shè)計(jì)的，入住率為 56% ,這項(xiàng)資產(chǎn)是 WellS Fargo銀行由于借款人無法贖回抵押而取得的，現(xiàn)在正打算出售。漢斯和通用的并購團(tuán)隊(duì)以重置成本的70%的價(jià)格在1993年5月買下了這項(xiàng)物業(yè)，低價(jià)購買使?jié)h斯可以實(shí)施非常積極的租賃方案，提供低

22、于市價(jià)的租費(fèi)和靈活的租期，到1994年11月，這棟寫字樓全部租出，在之后一直保持全部的入住率，H一街700號(hào)的成功購入和重新定位是同通用養(yǎng)老基金富有成果的合作的開始。漢斯團(tuán)隊(duì)總計(jì)投資了超過610萬平方英尺的辦公面積。6、營銷和租賃業(yè)務(wù)漢斯擁有總值達(dá)200億美元的新租和續(xù)租租約的成功談判的可信記錄，作為公司銷售 和租賃整體流程的一部分，漢斯開發(fā)營銷和廣告材料并策劃促銷事件以展示物業(yè)最好的一 面，公司還深入?yún)⑴c到租賃過程的所有方面中去，從租約和傭金和約的草擬、談判，到結(jié) 算交易的協(xié)調(diào)，幾乎包括了租戶入住前的所有工作。漢斯了解租賃對(duì)業(yè)主而言是高風(fēng)險(xiǎn)和 高收益的一個(gè)運(yùn)營手段，并在創(chuàng)造和保持租賃成功要素

23、方面有值得信賴的能力。具體來說，營銷和租賃業(yè)務(wù)包括：市場評(píng)估項(xiàng)目評(píng)估投資市場評(píng)估重新定位策略營銷計(jì)劃制定中間人關(guān)系租戶挖掘租約談判全國性租戶項(xiàng)目協(xié)調(diào)公共關(guān)系案例研究：漢斯對(duì)芝加哥中心商業(yè)區(qū)某辦公樓的再開發(fā)一家領(lǐng)先的日本工程建筑公司在芝加哥中心商業(yè)區(qū)接手了一棟有四年樓齡、65萬平方英尺的辦公塔樓，這座寫字樓的發(fā)展前景并不清晰，租出率48 %,主體建筑還沒有完工，租戶滿意度低，地產(chǎn)中介不愿接手這個(gè)物業(yè)，融資項(xiàng)目是根據(jù)四年的時(shí)間來實(shí)施的，而自 有資金已經(jīng)被用在大樓的運(yùn)營上了。1993年1月取得 WeSt WaCker225號(hào)的所有權(quán)之后， TaiSei AmeriCa公司需要找到一家在地產(chǎn)決策制定方

24、面具有遠(yuǎn)見、成功的銷售和租賃、以及全面的物業(yè)管理和租戶服務(wù)的專 業(yè)公司，選擇漢斯公司成為必然。漢斯公司啟動(dòng)了一項(xiàng)重新開發(fā)的計(jì)劃，和一項(xiàng)積極的營 銷計(jì)劃，禾U用項(xiàng)目臨河的良好位置，已完工部分的質(zhì)量，充足的車位和巨大高效的樓層計(jì) 劃作為亮點(diǎn)，通過郵件通告、促銷和對(duì)地產(chǎn)中介要求的及時(shí)反饋增強(qiáng)了租賃活動(dòng)的活力， 這些中介幫助大樓的管理找到需要關(guān)注和改進(jìn)的地方，使租戶重新獲得信心，租戶住得更 舒服得同時(shí)，運(yùn)營成本反而下降了。在五個(gè)月之間，漢斯節(jié)省了110萬美元的運(yùn)營費(fèi)用，漢斯參與的直接結(jié)果使業(yè)主的現(xiàn)金流不足的窘?jīng)r得到改善，23萬2千萬平方英尺的面積出租出去，租戶滿意度得到恢復(fù)和提升，大樓作為一個(gè)令人羨慕

25、的公司辦公地點(diǎn)的名聲在商戶和地產(chǎn)中介中得到加強(qiáng)和認(rèn)可。三、中國國際貿(mào)易中心股份有限公司研究1、簡介中國國際貿(mào)易中心（以下簡稱"國貿(mào)中心"）是目前中國規(guī)模最大的綜合性高檔商務(wù)服務(wù) 企業(yè)之一，國貿(mào)中心地處北京中央商務(wù)區(qū)的核心地段，占地12公頃，總建筑面積 56萬平方米，集辦公、住宿、會(huì)議、展覽、購物和娛樂等多功能于一體，是眾多跨國公司和商社 進(jìn)駐北京的首選之地。國貿(mào)中心始建于1985年8月，90年8月30日全面開業(yè)，由對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部所屬 鑫廣物業(yè)管理中心和馬來西亞郭氏兄弟集團(tuán)所屬香港嘉里興業(yè)有限公司共同投資興建。1999年年初在上海證券交易所發(fā)行了A種股票1.6億股并上市，

26、融資 8.5億人民幣。目前正在進(jìn)行三期工程建設(shè)。國貿(mào)中心主要由五大部分組成：國貿(mào)寫字樓：包括兩幢外觀相同的 38層寫字樓一 貿(mào)大廈1座和國貿(mào)大廈2座以及 6層的國貿(mào)西樓和 2層的國貿(mào)東樓，總建筑面積17.6萬平米，總出租面積約11.3萬平方米， 可出租面積從64平米到整層1727平米。有地下三層停車場共計(jì) 1500個(gè)停車位，提供長期 出租和計(jì)時(shí)收費(fèi)等服務(wù)方式。國貿(mào)公寓：國貿(mào)公寓由國貿(mào)南公寓和國貿(mào)北公寓組成，樓高30層。共有從一居到四居到頂層豪華套房共 401套房間。主要租客來自于各大跨國公司和高級(jí)管理人員和駐京外交 使節(jié)，一直被公認(rèn)是北京頂級(jí)豪華公寓。中國大飯店和國貿(mào)飯店：兩飯店均由國貿(mào)中心委

27、托香格里拉酒店管理集團(tuán)管理。五星級(jí)的中國大飯店地上 21層，地下2層，總建筑面積 11萬平方米，客房738間，是眾多國 家元首、政府首腦、重要國際組織及常設(shè)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人和各國商業(yè)巨頭、知名人士的下榻之 地，有"第二國賓館"之稱。四星級(jí)的國貿(mào)飯店總建筑面積3.9萬平方米，地上 8層，地下1層，共有客房552間，是各類商務(wù)客人理想的下榻之地。國貿(mào)商城：總建筑面積 6萬平米，總營業(yè)面積 3萬平方米，有地上二層和地下二層。國貿(mào)展覽大廳：展廳總面積1萬平方米，由序廳和三個(gè)展廳構(gòu)成，主要進(jìn)行中小型和檔次較高的展覽會(huì)和博覽會(huì)。2、業(yè)務(wù)情況（1）國貿(mào)寫字樓租戶情況2003年上半年出租率 91

28、.51 %,平均租金水平 37.75美元/平米月。« 世界500強(qiáng)企業(yè)（57家）*銀行（20家） 金融機(jī)構(gòu)（18家）律師事務(wù)所（18家）* 保險(xiǎn)公司（11家）專業(yè)及商業(yè)服務(wù)（22家）等；（2）國貿(mào)商城業(yè)態(tài)情況2003年上半年出租率 98.94% ,平均租金 53.06美元/平米月。首層、二層服裝服飾精品區(qū)一一以高檔、時(shí)尚為主題的服裝精品區(qū)，匯聚世界 名品，滿足各界人士對(duì)高品質(zhì)的追求；地下一層時(shí)尚消費(fèi)區(qū)一一為客人提供各類優(yōu)質(zhì)商品和便捷服務(wù)。國內(nèi)外時(shí)裝、 休閑裝、童裝、珠寶、化妝品、音像、禮品、圖書、家居和個(gè)人用品等；地下二層休閑娛樂區(qū)一一冰面面積八百平方米的水冰場；美食餐飲區(qū)一一二十余

29、家中、西特色餐廳、快餐廳，滿足不同的消費(fèi)需要。點(diǎn) 綴在商城不同區(qū)域有多個(gè)咖啡廳、茶舍、甜點(diǎn)屋。（3）國貿(mào)中心展覽部主要業(yè)務(wù)部門國貿(mào)展覽部下設(shè)市場開發(fā)部、展覽業(yè)務(wù)部和展架施工部。其中，市場開發(fā)部負(fù)責(zé)出租展覽場地，開發(fā)新的展覽項(xiàng)目，負(fù)責(zé)展會(huì)的立項(xiàng)報(bào)批，與 新聞媒體聯(lián)絡(luò)，配合展覽會(huì)的公關(guān)宣傳工作。展覽業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)國貿(mào)中心自辦或合辦的各種專業(yè)貿(mào)易展覽項(xiàng)目的策劃和組織實(shí)施?？?提供包括展覽策劃、宣傳招展、會(huì)務(wù)接待等展覽專業(yè)服務(wù)。展架施工部可以為您提供包括展臺(tái)設(shè)計(jì)、現(xiàn)場施工、電器租用、衛(wèi)生清潔等全套專業(yè) 服務(wù)。3、經(jīng)營情況(1) 總體收益、折舊計(jì)提及稅項(xiàng)狀況總體看來，該公司的經(jīng)營情況相當(dāng)不錯(cuò)，因扣除了每年的

30、折舊和高額的稅費(fèi)，凈資產(chǎn) 收益率能夠達(dá)到8%左右，是十分不易的?？傮w收益情況表2003上半年2002 年2001 年2000 年主營業(yè)務(wù)收入3.2億6.51 億5.97 億5.42 億凈資產(chǎn)23.49 億22.39 億21.43 億20.48 億凈利潤1.1億1.75 億1.79 億1.46 億凈資產(chǎn)收益率4.69 %8.78%8.41 %6.42 %折舊及攤銷0.69 億1.46 億1.32 億1.41 億折舊計(jì)提基準(zhǔn)表預(yù)計(jì)使用年限(年)預(yù)計(jì)殘值率年折舊率房屋及建筑物4810%2%房屋及建筑物改良1510%6%機(jī)器設(shè)備1510%6%運(yùn)輸設(shè)備510%18%家具裝置及設(shè)備510%18%電子設(shè)備5

31、10%18%固定資產(chǎn)按購置或新建時(shí)的成本入帳，采用直線法折舊；對(duì)固定資產(chǎn)改建、擴(kuò)建和改 良發(fā)生的支出予以資本化，對(duì)固定資產(chǎn)修理及維護(hù)而發(fā)生的后續(xù)支出于發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期費(fèi) 用，具體情況如上表所示。主要稅項(xiàng)情況表稅種稅率計(jì)稅基礎(chǔ)企業(yè)所得稅33%應(yīng)納稅所得額營業(yè)稅5 %租金與電話費(fèi)等收入房產(chǎn)稅1.2%應(yīng)稅房產(chǎn)原值的70%(2)不同物業(yè)類型收入狀況業(yè)務(wù)類別2003上半年2002 年2001 年主營業(yè)務(wù)收入占比主營業(yè)務(wù)收入J占比主營業(yè)務(wù)收入占比寫字樓1.82億元56.49%3.61億元55.33%3.54億元59.37%公寓0.33億元10.25%0.96億元14.8 %0.93億元15.57%商場0.7

32、4億元22.88%1.39億元21.32%1.04億元17.44%展覽0.26億元7.98%0.38億元5.85 %0.29億元4.79 %由于03年上半年南區(qū)公寓整修，引起公寓出租收入下降較多。但從總體趨勢看，公寓的單位面積收入并未下降很多；展覽收入增長較大。四、關(guān)于資產(chǎn)管理(ASSet management) 的啟示1、資產(chǎn)管理的含義廣義的資產(chǎn)管理(ASSet management),是管理者為使自身擁有的資產(chǎn)組合的價(jià)值最大化而采取的各種行為活動(dòng)，包括購買、出售某項(xiàng)資產(chǎn)或增持、減持某項(xiàng)資產(chǎn)，以及對(duì)某項(xiàng) 資產(chǎn)進(jìn)行維護(hù)、管理等。房地產(chǎn)實(shí)際上只是資產(chǎn)管理者的多樣化資產(chǎn)中的一種。以房地產(chǎn)為管理對(duì)象

33、、以使房地產(chǎn)所有者的權(quán)益收益最大化為管理目標(biāo)而進(jìn)行的各種行為活動(dòng)就是狹義的資產(chǎn)管理，資產(chǎn)管理與一般的物業(yè)管理(ProPerty management)的不同之處在于，資產(chǎn)管理更注重通過資本運(yùn)作手段、市場交易手段來達(dá)到使物業(yè)給投資者帶 來的權(quán)益價(jià)值最大化的目的，而物業(yè)管理則偏重于通過對(duì)物業(yè)自身的維護(hù)與管理以使物業(yè) 保值增值。有學(xué)者認(rèn)為，資產(chǎn)管理更注重未來，而物業(yè)管理更注重現(xiàn)在，這也從另一個(gè)角 度說明了資產(chǎn)管理與物業(yè)管理的不同。美國漢斯公司(Hi nes)將資產(chǎn)管理的業(yè)務(wù)范圍定義為：1 )物業(yè)管理(PrOPertymanagemnt)； 2)配套設(shè)施管理(FaCiIity management)；

34、 3)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估與市場評(píng)估 (Real estate and market assessmentS ； 4)策略規(guī)劃，項(xiàng)目定位與重新定位 (Strategy planning,project POSiti Oningand repositi Oning )； 5)收購 / 出售協(xié)調(diào)(ACqUiSiti On /sales coord in ati On ); 6)項(xiàng)目 融資(PrOjeCt financing ) ； 7)營銷與出租(Marketing/Leasing ) ； 8)項(xiàng)目開發(fā)與再開發(fā) (PrOjeCt development and redevelopment) ； 9)公共

35、關(guān)系(PUbIiC relations )； 10)租戶關(guān)系管理 (Tenant relati OnS) ； 11)工程管理 (Con StrUCt ion man ageme nt) ； 12) 能源管理 (Energyman ageme nt);13)安全管理(SeCUrity) ； 14)稅務(wù)分析與規(guī)劃(TaX analysis and administration ) ； 15)車 位管理 (Parking management) ； 16)預(yù)防性的維修工程 (PreVentive maintenance PrOgramS)；17)風(fēng)險(xiǎn)管理(RiSk management) ； 18)

36、租戶合同談判(Vendor Contract negotiations )。從 中可以看到資產(chǎn)管理的內(nèi)涵要比物業(yè)管理豐富得多。也有的學(xué)者對(duì)資產(chǎn)管理的定義要相對(duì)窄一些，他們認(rèn)為資產(chǎn)管理者的主要職責(zé)是在通過對(duì)物業(yè)投資數(shù)據(jù)進(jìn)行詳細(xì)分析之后，進(jìn)行如下活動(dòng)：1)洽談租賃合同；2)在物業(yè)受損的情況下負(fù)責(zé)終止合約；3)負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)租；4)遵守當(dāng)?shù)赝恋厥褂梅ㄒ?guī)；5)洽談租賃中的增租條款； 6)銷售多余的物業(yè)；7)購買新的物業(yè)(土 地、寫字樓、商業(yè)和倉庫)。從研究房地產(chǎn)公司的角度來說，我們更愿意將資產(chǎn)管理定義為廣義資產(chǎn)管理視角下的經(jīng)營性物業(yè)管理。這個(gè)定義有兩個(gè)要點(diǎn)：一是地產(chǎn)公司的資產(chǎn)管理在多數(shù)情況下表現(xiàn)為經(jīng) 營性物業(yè)

37、管理，或者說經(jīng)營性物業(yè)管理是地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理的重要內(nèi)容；二是地產(chǎn)公司需 要用廣義的資產(chǎn)管理的視角來看待對(duì)持有物業(yè)的管理，將物業(yè)看作多樣化資產(chǎn)中的一種， 而不是孤立的從管理和維護(hù)的角度去看待物業(yè)，資產(chǎn)管理者不僅僅需要對(duì)物業(yè)的如何進(jìn)行 經(jīng)營管理提出建議，而且還可能需對(duì)物業(yè)如何進(jìn)行交易或或處置提出建議。與一般的經(jīng)營 性物業(yè)管理相比，資產(chǎn)管理可以采用更多的資本運(yùn)作和市場交易的手段來提升物業(yè)的價(jià)值。2、經(jīng)營性物業(yè)管理的含義：經(jīng)營性物業(yè)是指通過出租能夠產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收入的物業(yè)。以經(jīng)營性物業(yè)為對(duì)象的經(jīng)營管理 就稱為經(jīng)營性物業(yè)管理，它普遍存在于寫字樓、公共商業(yè)樓宇、酒店等的管理中。經(jīng)營性 物業(yè)管理較之居住性物業(yè)管理

38、的不同之處在于，經(jīng)營性物業(yè)管理的工作焦點(diǎn)是及時(shí)了解市 場的變化，尋求解決和應(yīng)付問題的方法，對(duì)未來的經(jīng)營管理作出決定并評(píng)估這種變化對(duì)未 來的影響。3、經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容主要有以下幾個(gè)方面：（1）制定管理計(jì)劃。包括五個(gè)步驟：*確立目標(biāo)物業(yè)管理狀況的檢查形成租金方案和出租策略提出預(yù)算物業(yè)管理的委托合同*物業(yè)管理記錄和控制（2）加強(qiáng)市場宣傳以提升物業(yè)的租金（3）制定收租辦法（4）物業(yè)的維修（5）安全保衛(wèi)（6）業(yè)主、物業(yè)管理人員和租客的關(guān)系經(jīng)營管理部研究報(bào)告（7）組織與控制4、經(jīng)營性物業(yè)管理的收入經(jīng)營性物業(yè)管理的收入既是房地產(chǎn)投資者收回投資，獲取投資權(quán)益的來源，也是物業(yè) 管理公司進(jìn)

39、行經(jīng)營管理的費(fèi)用來源，該收入主要包括經(jīng)營收入和其他業(yè)務(wù)收入兩個(gè)方面。 經(jīng)營收入一般是指出租樓面及其附屬配套設(shè)施的租金收入，其他收入則包括管理費(fèi)，附屬 性的餐飲、購物、商務(wù)中心、交通等項(xiàng)服務(wù)所得。（1）影響經(jīng)營性物業(yè)收益的因素主要有：宏觀經(jīng)濟(jì)狀況與供求關(guān)系；物業(yè)的位置（地段）；物業(yè)類型；租客的類型；*租期；樓層、朝向和面積等。（2）租金的確定和調(diào)整 租金的確定。*市場分析。同類物業(yè)的租金水平和出租率，物業(yè)本身的優(yōu)勢和特點(diǎn)定位，面對(duì) 的租客類型，心理和可承受能力等，確定市場推廣戰(zhàn)略。業(yè)主對(duì)投資收益率的要求和物業(yè)價(jià)值分析，確定樂觀、一般和悲觀情況下的租 金和出租率水平。 租金的調(diào)整。市場供求關(guān)系變化

40、*通貨膨脹物業(yè)在市場中地位的變化 租金的收取方式*按月收取按一年或數(shù)年收?。▋?yōu)惠價(jià)格）* 一到三個(gè)月的押金 其他附屬收入5、經(jīng)營性物業(yè)管理資金的使用主要有三方面：管理費(fèi)用、營租費(fèi)用和稅費(fèi)。其中管理費(fèi)用包括：建筑物維修費(fèi)用機(jī)電設(shè)備管理費(fèi)用4治安保衛(wèi)管理費(fèi)用衛(wèi)生清潔管理費(fèi)用職工工資及福利*辦公費(fèi)*保險(xiǎn)費(fèi)營租費(fèi)用包括：¼ * 廣告費(fèi)代理費(fèi)公共關(guān)系費(fèi)用其他費(fèi)用稅費(fèi)包括：* 房產(chǎn)稅*營業(yè)稅城市建設(shè)維修稅*教育附加費(fèi) 土地使用稅6、寫字樓的管理與服務(wù)（1）寫字樓的含義寫字樓指用于辦公的建筑，或由辦公室組成的大樓。寫字樓的持有方式有:*業(yè)主自己使用一部分，其余出租； 全部出租；*分單元出售或整棟出售。2003年12月Page 18 Of 20經(jīng)營管理部研究報(bào)告在經(jīng)營性物業(yè)管理中，寫字樓是