高鐵交通樞紐區(qū)域土地一級(jí)策劃的理論創(chuàng)新與青島北站案例

1、高鐵交通樞紐區(qū)域土地一級(jí)開發(fā)策劃的理論創(chuàng)新以青島北站為例楊寶民 李侃作者簡(jiǎn)介深圳新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理，清華大學(xué)商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授李侃，德國(guó)KAN建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所首席設(shè)計(jì)師，德國(guó)漢諾威大學(xué)博士研究生。前言 土地一級(jí)開發(fā)和整理是一項(xiàng)復(fù)雜的工作，不僅要懂得土地法律法規(guī)，而且在實(shí)際操作中需要精心做好總體策劃和城市設(shè)計(jì)工作，合理確定土地出讓順序，高起點(diǎn)做好招商工作。20092010年，楊寶民帶領(lǐng)深圳新摩爾商業(yè)管理公司團(tuán)隊(duì)研究了長(zhǎng)沙松雅湖商業(yè)規(guī)劃和土地一級(jí)策劃，李侃先生帶領(lǐng)德國(guó)KAN建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所研究了長(zhǎng)沙松雅湖城市設(shè)計(jì)，雙方共同合作形成了土地一級(jí)策劃的初步框架。2011年初深圳市新摩爾商業(yè)管理公司

2、中標(biāo)青島交通商務(wù)區(qū)商業(yè)規(guī)劃與土地一級(jí)策劃項(xiàng)目，新摩爾公司與青島交通商務(wù)區(qū)土地一級(jí)開發(fā)公司青島海創(chuàng)投資開發(fā)有限公司建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，通過(guò)與德國(guó)設(shè)計(jì)公司史迪芬以及李侃先生的合作，我們總結(jié)了高鐵樞紐區(qū)域特點(diǎn)，形成了系統(tǒng)的土地一級(jí)策劃的經(jīng)驗(yàn)。一、 土地一級(jí)開發(fā)策劃和城市設(shè)計(jì)結(jié)合城市設(shè)計(jì)的四結(jié)合理論2008年楊寶民先生總結(jié)了中外城市規(guī)劃的理論與實(shí)踐，第一個(gè)獨(dú)創(chuàng)性地提出把城市規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)和旅游規(guī)劃以及商業(yè)規(guī)劃三結(jié)合，從2009年開始就將該理論用于長(zhǎng)春25平方公里經(jīng)開北區(qū)的新城概念性規(guī)劃設(shè)計(jì)和總體策劃，取得圓滿成功。2010年，楊寶民先生總結(jié)新城規(guī)劃的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，明確提出在三結(jié)合的基礎(chǔ)上，城市新區(qū)規(guī)劃與城

3、市設(shè)計(jì)還必須和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃結(jié)合。城市設(shè)計(jì)應(yīng)與商業(yè)規(guī)劃結(jié)合。不僅需要考慮商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的合理布局，而且要注重人流規(guī)劃，將吸引人流的文化體育設(shè)施與核心商業(yè)區(qū)集中規(guī)劃。比如，“深圳福田CBD新區(qū)” 在吸引總部入住方面取得一定成功，但在人流規(guī)劃方面就是個(gè)反面案例。規(guī)劃將吸引人氣的大劇院和圖書館等公共設(shè)施集中在深南大道北側(cè)，而購(gòu)物中心等商業(yè)集中在南側(cè)，人氣和商業(yè)的割裂導(dǎo)致購(gòu)物中心開業(yè)后的蕭條。因此，城市規(guī)劃部門和設(shè)計(jì)院，應(yīng)反思傳統(tǒng)，從“以人為本”的角度將商業(yè)和人流規(guī)劃納入城市規(guī)劃理論體系。城市設(shè)計(jì)還應(yīng)與旅游規(guī)劃以及生態(tài)建設(shè)密切結(jié)合?，F(xiàn)代人除生活的基本需求外，還有生活品質(zhì)的要求，生態(tài)休閑的旅游空間已成為普遍的追求。

4、城市設(shè)計(jì)與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃更應(yīng)是牢不可破的密切結(jié)合，產(chǎn)業(yè)擔(dān)負(fù)著城市發(fā)展的造血功能，是城市生生不息的動(dòng)力來(lái)源，產(chǎn)業(yè)的成功為城市帶來(lái)人口、財(cái)富、進(jìn)步和文明；而產(chǎn)業(yè)的失敗和衰落留下的往往是滿目蒼夷的城市廢墟，因此，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃應(yīng)成為城市規(guī)劃中的重中之重。因此，城市規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)理論要結(jié)合商業(yè)、旅游、產(chǎn)業(yè)，四規(guī)劃同步進(jìn)行，形成體現(xiàn)和諧發(fā)展的新型理論，并從法律上規(guī)范城市規(guī)劃的實(shí)施，提升城市的品質(zhì)。 土地一級(jí)開發(fā)不僅要做傳統(tǒng)的控制性規(guī)劃，而且非常需要做城市設(shè)計(jì)，合理控制高度和建筑的疏密程度，形成自己的獨(dú)特風(fēng)格，避免千城一面的格局出現(xiàn)。也只有通過(guò)總體策劃和城市設(shè)計(jì)，才能充分挖掘區(qū)域潛力，最大限度挖掘土地價(jià)值，才能實(shí)現(xiàn)高

5、起點(diǎn)開發(fā)的目標(biāo)。土地一級(jí)開發(fā)策劃主要解決如下問題：第一 區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃定位和區(qū)域功能定位 第二 土地價(jià)值分析 第三 商業(yè)規(guī)劃、旅游規(guī)劃與重大項(xiàng)目選址的初步思考 第四 項(xiàng)目區(qū)域的開發(fā)順序通過(guò)土地一級(jí)開發(fā)策劃實(shí)際上為城市設(shè)計(jì)提供依據(jù)，最終要確定一份合理的城市設(shè)計(jì)任務(wù)書。 2、青島北站城市設(shè)計(jì)特點(diǎn)與成果德國(guó)萊茵建筑設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)青島火車北站城市設(shè)計(jì)，青島北洋設(shè)計(jì)院配合詳細(xì)設(shè)計(jì)，深圳新摩爾商業(yè)管理公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)策劃和商業(yè)規(guī)劃。青島火車北站是國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的策劃和設(shè)計(jì)一體化模式，克服了國(guó)內(nèi)很多高鐵樞紐規(guī)劃設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)管理脫節(jié)的毛病。圖1 青島火車北站平方公里區(qū)域現(xiàn)狀圖 商業(yè)管理公司介入的最佳時(shí)機(jī)是高鐵交通

6、樞紐設(shè)計(jì)開始階段，能夠挖掘最大的商業(yè)價(jià)值和社會(huì)效益。只有這樣一體化配合才能達(dá)到世界先進(jìn)水平，中國(guó)的高鐵樞紐例如青島等都是施工快完成時(shí)候才詳細(xì)商業(yè)管理公司進(jìn)行策劃，已經(jīng)較晚了，很多空間已經(jīng)無(wú)法優(yōu)化。青島交通商務(wù)區(qū)城市設(shè)計(jì)目標(biāo)1. 將規(guī)劃區(qū)域整合到現(xiàn)有城市的基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)和城市空間關(guān)系 2. 盡可能的將現(xiàn)有建筑物，地形和道路進(jìn)行維護(hù)和整合 3. 不同交通系統(tǒng)之間的便捷和高效連接 實(shí)現(xiàn)高鐵和地鐵以及長(zhǎng)途站等零換乘目標(biāo)4. 地鐵站和長(zhǎng)途汽車站公共交通樞紐設(shè)施的最大化，盡量減少私人交通 ，為批發(fā)物業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展空間5. 盡量創(chuàng)造行人優(yōu)先，自行車和非機(jī)動(dòng)車的環(huán)境 6. 創(chuàng)造一個(gè)充滿活力的混合型短途城市環(huán)境

7、。休閑，商務(wù)和工作 之間為步行距離 7. 公共交通樞紐和商業(yè)區(qū)之間的行人流線連接 8. 火車站周邊各類交通的清晰組織系統(tǒng)。公共交通和個(gè)人交通系 統(tǒng)中便捷的到達(dá)和離站組織 9. 通過(guò)優(yōu)化周邊公共空間的價(jià)值最大化的提高每個(gè)建筑地塊的價(jià)值 城市綜合體地塊采用較高容積率開發(fā)策略，老廠房保留作為博物館和綠化空間結(jié)合，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值和社會(huì)效益的統(tǒng)一10. 根據(jù)現(xiàn)有地形情況創(chuàng)造一個(gè)有特點(diǎn)的公共空間 11. 盡可能并合理的保存歷史建筑物結(jié)構(gòu)并賦予其新的功能，重視文脈和區(qū)域文化特點(diǎn)。 圖 青島火車北站城市設(shè)計(jì)鳥瞰圖圖中央綠地作為青島新車站東部和西部地區(qū)開放空間的脊柱。 圖 青島火車北站區(qū)域城市設(shè)計(jì)夜景圖二、 區(qū)域

8、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與城市設(shè)計(jì)策劃結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展是區(qū)域發(fā)展的動(dòng)力，區(qū)域發(fā)展只有合理的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，才能提供明確的招商方向，才能提供更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，最后才能形成充滿活力的新區(qū)。青島北站是山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的交通樞紐，位于青島李滄區(qū)，瀕臨膠州灣。青島北站以現(xiàn)代商務(wù)辦公、商貿(mào)批發(fā)物流、旅游服務(wù)、金融服務(wù)等作為產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的重點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。圖 青島交通商務(wù)區(qū)（北站）在青島的位置與定位三、 高鐵樞紐區(qū)域城市設(shè)計(jì)與商業(yè)規(guī)劃結(jié)合 科學(xué)布局城市綜合體和地下商業(yè)商業(yè)規(guī)劃是城市設(shè)計(jì)的先導(dǎo)，商業(yè)規(guī)劃可以結(jié)合城市設(shè)計(jì)的概念性方案進(jìn)行，通過(guò)商業(yè)規(guī)劃，明確分析商業(yè)用地的布局，進(jìn)而確定不同地塊的商業(yè)物業(yè)開發(fā)類型，將地面的和地下的人流與商

9、業(yè)設(shè)施布局結(jié)合，同時(shí)充分考慮將交通樞紐地下人流方便進(jìn)入地下商業(yè)和地面綜合體，形成合理的人流主要?jiǎng)泳€。商業(yè)規(guī)劃必須在交通樞紐設(shè)計(jì)階段介入，在高鐵車站施工前介入，合理布局出租車和長(zhǎng)途車站，充分發(fā)揮站前立體化的土地商業(yè)價(jià)值。在青島北站城市設(shè)計(jì)中，我們創(chuàng)造性提出將高鐵站前長(zhǎng)途汽車站與批發(fā)和辦公酒店物業(yè)形成綜合體統(tǒng)一設(shè)計(jì)，形成一條普遍經(jīng)驗(yàn)，在長(zhǎng)春西客站布局中得到推廣應(yīng)用。圖 青島火車北站商業(yè)規(guī)劃布局圖在青島火車北站樞紐設(shè)計(jì)中，深圳新摩爾公司總經(jīng)理?xiàng)顚毭駹款^不僅與德國(guó)城市設(shè)計(jì)公司配合，而且和地鐵設(shè)計(jì)公司配合，共同研究商業(yè)設(shè)施和人流的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)交通設(shè)施便利化和商業(yè)價(jià)值最大化的兩個(gè)目標(biāo)。圖7 青島北站地下空間

10、業(yè)態(tài)分布圖四、 城市設(shè)計(jì)與旅游規(guī)劃的結(jié)合 旅游規(guī)劃是城市設(shè)計(jì)需要考慮的重要元素，高鐵區(qū)域旅游規(guī)劃需要遵守全市旅游總體規(guī)劃確定的原則，結(jié)合區(qū)域特點(diǎn)和分工，合理布置旅游設(shè)施，形成區(qū)域旅游特色。結(jié)合青島北站的實(shí)際，我們首先考慮游客集散中心和膠州灣旅游碼頭，爾后對(duì)酒店群總體布局進(jìn)行了研究。圖 青島火車北站區(qū)域酒店布局圖五、 高鐵樞紐區(qū)域土地的評(píng)價(jià)方法土地功能定位研究在先,不同產(chǎn)品定位研究在后,我們按照系統(tǒng)工程學(xué)結(jié)合城市設(shè)計(jì)深入研究整體和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)地塊的最佳投入產(chǎn)出模式,高鐵樞紐周邊土地評(píng)價(jià)主要應(yīng)用樣地和投入產(chǎn)出分析方法。土地的估價(jià)傳統(tǒng)方式基本都是靜態(tài)分析,我們對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行五年發(fā)展預(yù)測(cè),從總體策劃和城市設(shè)計(jì)

11、等動(dòng)態(tài)角度對(duì)未來(lái)產(chǎn)出進(jìn)行預(yù)測(cè),進(jìn)而反推合理的地價(jià),參照周邊的土地價(jià)格和國(guó)內(nèi)類似城市的同類土地價(jià)格,最后確定出讓的土地價(jià)格范圍區(qū)間。青島火車北站周邊用地結(jié)構(gòu)分析第一圈層 核心區(qū)第二圈層 影響區(qū)第三圈層 外圍區(qū)進(jìn)出高鐵的可達(dá)性直接聯(lián)系潤(rùn)德公司在第一圈層的最近范圍5-10分鐘分鐘分鐘步行通過(guò)多種交通方式通過(guò)多種交通方式用地規(guī)模1-1.5KM23-5KM2根據(jù)輻射力確定區(qū)位潛力布局高等級(jí)貿(mào)易功能,配置綜合體項(xiàng)目高等級(jí)貿(mào)易功能的備選區(qū)域,特殊區(qū)位的特殊依賴特殊區(qū)位的多樣化功能建設(shè)密度非常高高依賴特殊功能發(fā)展動(dòng)力非常高高適度青島北站三塊占地5萬(wàn)平方米以上的土地屬于第一圈層，因此，在功能定位上需要充分發(fā)揮商

12、貿(mào)和辦公等功能。 補(bǔ)充的鐵路 分鐘 基礎(chǔ)設(shè)施 可達(dá)距離 第二圈層 分鐘 第三圈層 可達(dá)距離 青島高鐵北站 高速鐵路線路（） 交通模式 第一圈層 圖9 青島火車站周邊用地結(jié)構(gòu)示意圖1號(hào)3號(hào)2號(hào)1號(hào)土地定位為酒店辦公商業(yè)公寓綜合體5.19萬(wàn)平方米占地2號(hào)定位為長(zhǎng)途汽車站、服裝批發(fā)市場(chǎng)、酒店和辦公綜合體4萬(wàn)平方米以上3號(hào)會(huì)展、辦公和四星酒店綜合體占地82516萬(wàn)平方米圖10 青島火車北站主要綜合體地塊六、 高鐵樞紐區(qū)域土地一級(jí)開發(fā)的招商策略高鐵樞紐區(qū)域土地價(jià)值較高，日本大阪通過(guò)新干線高鐵站點(diǎn)帶動(dòng)了高鐵周邊區(qū)域開發(fā)，建設(shè)了世界一流的城市商業(yè)綜合體；上海通過(guò)虹橋交通樞紐建設(shè)，直接帶動(dòng)了虹橋區(qū)域開發(fā)建設(shè)，

13、形成了總部基地為特點(diǎn)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)，進(jìn)駐虹橋開發(fā)的投資商大部分都取得了圓滿的成功。青島交通商務(wù)區(qū)主要優(yōu)勢(shì)如下：區(qū)位優(yōu)勢(shì) 青島交通北站位于青島市區(qū)北側(cè)，瀕臨膠州灣海灣大橋，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，便于輻射膠東半島周邊城市和縣區(qū)。交通樞紐優(yōu)勢(shì)青島交通商務(wù)區(qū)擁有高鐵車站、多個(gè)地鐵站點(diǎn)和長(zhǎng)途汽車站和出租車等綜合交通優(yōu)勢(shì)。規(guī)模優(yōu)勢(shì)青島交通商務(wù)區(qū)核心區(qū)規(guī)模接近3平方公里，擴(kuò)展區(qū)10平方公里，是青島市區(qū)最大的濱海成片開發(fā)土地。景觀優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目瀕臨膠州灣，膠州灣旅游碼頭就設(shè)在項(xiàng)目填海區(qū)，擁有良好的海洋景觀。青島交通商務(wù)區(qū)是我國(guó)北方值得投資的一片熱土，非常值得戰(zhàn)略投資者關(guān)注。針對(duì)青島交通商務(wù)區(qū)特點(diǎn)，我們擬定了如下招

14、商策略： 一級(jí)開發(fā)和二級(jí)開發(fā)的聯(lián)動(dòng)以城市綜合體重點(diǎn)項(xiàng)目為紐帶土地一級(jí)開發(fā)是系統(tǒng)工程，需要提前確定重大綜合體項(xiàng)目的位置，實(shí)現(xiàn)區(qū)域土地總體商業(yè)價(jià)值最大化。深圳新摩爾商業(yè)管理公司具有豐富的城市商業(yè)綜合體策劃經(jīng)驗(yàn)，對(duì)批發(fā)零售業(yè)態(tài)類型熟悉，在青島火車北站城市設(shè)計(jì)中，提前幫助確定了重點(diǎn)商業(yè)綜合體的布局和具體物業(yè)功能類型，為城市設(shè)計(jì)的深化工作提供了依據(jù)。 土地一級(jí)開發(fā)的定向宣傳和推廣根據(jù)青島交通商務(wù)區(qū)特點(diǎn)，我們幫助青島海創(chuàng)公司擬定了定向宣傳計(jì)劃，首先對(duì)青島交通商務(wù)區(qū)的總體形象定位進(jìn)行宣傳推廣，爾后進(jìn)行分類宣傳。根據(jù)地下商業(yè)特點(diǎn)，重點(diǎn)向地下商業(yè)開發(fā)商和商家進(jìn)行專題宣傳，針對(duì)樞紐交通綜合體的特點(diǎn)，向具有開發(fā)批發(fā)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商定向宣傳，青島北站長(zhǎng)途汽車站和批發(fā)以及酒店、辦公、公寓綜合體，向萬(wàn)達(dá)、綠地等大型開發(fā)商重點(diǎn)宣傳綜合體開發(fā)地塊。 土地一級(jí)開發(fā)的招商摸底與招商服務(wù)土地一級(jí)開發(fā)需要考慮社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，因此，招商摸底的第一個(gè)目的是收集開發(fā)商對(duì)區(qū)域和地塊的具體建議，避免對(duì)土地關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的主觀錯(cuò)誤判斷。招商摸底的第二個(gè)目的是擬定針對(duì)性招商計(jì)劃，有