房地產開發(fā)與管理

1、房地產開發(fā)與管理房地產開發(fā)與管理 房屋土地資源信息研究中心主任房屋土地資源信息研究中心主任 經緯不動產研究院執(zhí)行院長經緯不動產研究院執(zhí)行院長 房地產研究所所長房地產研究所所長 建設管理與房地產系教授博導建設管理與房地產系教授博導 施建剛施建剛 博士博士 E-mail： MP:課程要求本課程要求 一、關于學習一、關于學習 1、認真聽講、認真聽講 教材內容、延伸內容；教材內容、延伸內容； 理論與實務相結合；理論與實務相結合； 記必要的筆記（你認為要記的）。記必要的筆記（你認為要記的）。 2、課外學習、課外學習 結合課堂教學，學習一些專著、教材、學術期刊中的論文。結合課堂教

2、學，學習一些專著、教材、學術期刊中的論文。 3、完成必要的作業(yè)、完成必要的作業(yè) 準備一本作業(yè)本（規(guī)定時間交納）；準備一本作業(yè)本（規(guī)定時間交納）； 大作業(yè)大作業(yè)1：房地產開發(fā)項目選址研究房地產開發(fā)項目選址研究報告；報告； 大作業(yè)大作業(yè)2：房地產開發(fā)與管理學生出考題（試題集）房地產開發(fā)與管理學生出考題（試題集）。二、關于考試二、關于考試 1、以試卷（綜合能力）考試為主；以試卷（綜合能力）考試為主；2、 成績成績約約按按75：25處理（處理（75：活用教活用教材內容材內容70分、延伸內容分、延伸內容30分；分；25：課：課程作業(yè)及平時成績）。程作業(yè)及平時成績）。三、關于上課三、關于上課n精品課程精品

3、課程n專業(yè)特色課程專業(yè)特色課程n上海市重點課程上海市重點課程n校卓越課程行動計劃課程校卓越課程行動計劃課程 紀律、考勤（偶然）。紀律、考勤（偶然）。 本解釋權為任課教師本解釋權為任課教師-施建剛施建剛 本課程講解內容n第一章第一章 管理與城市房地產管理與城市房地產 n第二章第二章 房地產開發(fā)項目選擇和土地使用權獲取方式房地產開發(fā)項目選擇和土地使用權獲取方式 n第三章第三章 房地產開發(fā)項目策劃決策和可行性研究房地產開發(fā)項目策劃決策和可行性研究 n第四章第四章 房地產規(guī)劃設計與建筑工程基礎知識房地產規(guī)劃設計與建筑工程基礎知識 n第五章第五章 房地產開發(fā)的建設過程管理房地產開發(fā)的建設過程管理 n第六

4、章第六章 住宅建設項目竣工備案和交付使用許可管理住宅建設項目竣工備案和交付使用許可管理 n第七章第七章 房地產開發(fā)資金籌集與成本監(jiān)控管理房地產開發(fā)資金籌集與成本監(jiān)控管理 n第八章第八章 與房地產開發(fā)有關的其它管理與房地產開發(fā)有關的其它管理 第一章第一章 管理與城市房地產管理與城市房地產第一節(jié) 管理的內涵 一、管理的概念 管理的一種綜合定義 管理管理是引導人力資源和物質資源進入動態(tài)組織以達到這些組織的目標，亦即使服務對象獲得滿意，并且使服務的提供者獲得一種高度的士氣和成就感。 二、管理學的研究對象 一類是經濟管理學科另一類是非經濟管理學科而房地產開發(fā)與管理是介與這兩大類管理之間的管理學科。四個層

5、次則是微觀管理學、中觀管理學、宏觀管理學、管理學。本教材所涉及的管理領域偏向于微觀管理學。本教材所涉及的管理領域偏向于微觀管理學。第二節(jié) 城市的產生和發(fā)展二、城市的形成 現(xiàn)代城市的含義，主要包括三方面的因素，人口數(shù)量、產業(yè)結構及行政的意義。 三、城市的定義（二）城市的定義 城市是指國家按行政建制設立的直轄市、城市是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮(zhèn)。市、鎮(zhèn)。 四、城市的基本特征（二）城市的系統(tǒng)性 1、 城市是一個人工的系統(tǒng)城市是一個人工的系統(tǒng) 2、 城市是一個開放的系統(tǒng)城市是一個開放的系統(tǒng) 3、 城市是一個復雜的系統(tǒng)城市是一個復雜的系統(tǒng) 綜上所述，城市是一個人工的、開放的、復雜的、巨大的系統(tǒng)

6、。它的各個子系統(tǒng)相互聯(lián)系、相互依賴、相互制約、相互作用，使城市這個巨大系統(tǒng)能夠和諧地運轉，維持其動態(tài)平衡。 五、城市的本質（一）城市的本質是一種特殊形態(tài)的生產力（一）城市的本質是一種特殊形態(tài)的生產力（二）城市的本質是一種聚集和系統(tǒng)形態(tài)的生（二）城市的本質是一種聚集和系統(tǒng)形態(tài)的生產力產力 1、城市集聚能夠大大地提高生產力 2、城市巨大系統(tǒng)的整體功能大于各要素的功能之和 綜上所述，城市這種特殊形態(tài)的生產力，是由于城市的兩個基本特征集聚性和系統(tǒng)性所帶來的。所以，我們可以把這種特殊的生產力稱作集聚和系統(tǒng)形態(tài)的生產力。第三節(jié) 房地產與房地產業(yè)一、房地產 房地產房地產是房產與地產的合稱，是房屋與土地在經濟

7、方面的商品體現(xiàn)。 房產是房屋及其權利的總稱 地產是土地及其權利的總稱。（一）房屋財產 按用途可分為五類：1、住宅用房2、生產用房3、營業(yè)用房4、行政用房5、其它專業(yè)用房 上述中的第1類稱為住宅用房 第2第5類統(tǒng)稱為非住宅用房。 （二）土地財產城市用地共分城市用地共分10大類、大類、46中類和中類和73個小類個小類。 城市用地的10大類及其代號分別為： 居住用地（居住用地（R） 公共設施用地（公共設施用地（C） 工業(yè)用地（工業(yè)用地（M） 倉儲用地（倉儲用地（W） 對外交通用地（對外交通用地（T） 道路廣場用地（道路廣場用地（S） 市政公用設施用地（市政公用設施用地（U） 綠地（綠地（G） 特殊用

8、地（特殊用地（D） 水域和其他用地（水域和其他用地（E） 二、房地產業(yè) （一）房地產業(yè) 房地產業(yè)房地產業(yè)是從事房地產開發(fā)、經營、管理、服務等行業(yè)與企業(yè)的總稱。 （二）房地產業(yè)與建筑業(yè)的關系 建筑業(yè)屬于第二產業(yè)，是物質生產部門。房地產業(yè)則兼有開發(fā)、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業(yè)。 第四節(jié) 房地產開發(fā)的含義、特征、分類一、房地產開發(fā)的含義 房地產開發(fā)房地產開發(fā)是指在（依據本法）取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。二、房地產開發(fā)的特征（一）房地產開發(fā)最本質的特征是綜合性 “全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設設” （二）房地產開發(fā)過

9、程具有長期性（三）房地產開發(fā)具有很強的時序性（四）房地產開發(fā)具有很強的地域性（五）房地產開發(fā)具有較高的風險性 三、房地產開發(fā)的分類（一）按開發(fā)的區(qū)域性劃分 新區(qū)開發(fā)新區(qū)開發(fā) 舊區(qū)再開發(fā)舊區(qū)再開發(fā)（二）按開發(fā)的規(guī)模劃分 單項開發(fā)單項開發(fā) 成片開發(fā)成片開發(fā) 成片開發(fā)在具體的實施過程中往往采取分期分批、成片開發(fā)在具體的實施過程中往往采取分期分批、“滾動滾動開發(fā)開發(fā)”的方式的方式。（三）按開發(fā)的對象劃分 土地開發(fā)土地開發(fā) 房屋開發(fā)房屋開發(fā) 綜合開發(fā)綜合開發(fā) 第五節(jié) 房地產開發(fā)的主要 工作階段和主要參與者一、房地產開發(fā)的主要工作階段 （一）投資決策分析階段 項目選擇和項目可行性研究。（二）前期工作階段

10、獲取土地使用權、落實資金和項目的規(guī)劃設計。（三）項目的建設階段 落實承發(fā)包、施工組織、建設監(jiān)理、市政和公建配套等。 （四）竣工驗收與交付使用階段第六節(jié) 房地產開發(fā)企業(yè)的人員與組織二、開發(fā)企業(yè)的人員和組織機構二、開發(fā)企業(yè)的人員和組織機構（一）開發(fā)企業(yè)的人員構成 第一類是管理人員 第二類為專業(yè)人員 第三類是工程技術人員具體來說，房地產開發(fā)企業(yè)中至少應具有六個方面專業(yè)人員。 1、建筑師；2、工程師；3、會計師；4、經濟師及成本控制人員；5、估價師及市場營銷人員；6、律師與代理人 （二）企業(yè)的機構組織總工程師董事長、總經理總經濟師辦公室研究發(fā)展部副總經理人事部開發(fā)部規(guī)劃設計部工程技術部總會計師財務部綜合計劃部經營銷售部材料部五、房地產開發(fā)企業(yè)法律制度（一）房地產開發(fā)企業(yè)設立的條件 1、有符合公司法人登記的名稱和組織機構； 2、有適應房地產開發(fā)經營需要的固定的辦公用房； 3、注冊資本在100萬元以上； 4、有4名以上持有資格證書的房地產專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員、2名以上持有資格證書的專職會計人員； 5、法律、法規(guī)