存貨的評(píng)價(jià)方法探討

1、存貨的評(píng)估方法探討存貨包括原材料、包裝物、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品、在用低值易耗品、在庫(kù)低值易耗品等0一、原材料評(píng)估1、對(duì)于庫(kù)存時(shí)間短、流動(dòng)性強(qiáng)、市場(chǎng)價(jià)格變化不大的原材料，以核實(shí)后的賬面價(jià)值確定評(píng)估值。2、對(duì)于庫(kù)存時(shí)間長(zhǎng)、流動(dòng)性差、市場(chǎng)價(jià)格變化大的原材料根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，再加上合理的運(yùn)雜費(fèi)、損耗、驗(yàn)收整理入庫(kù)費(fèi)及其它合理費(fèi)用，得出各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值。3、對(duì)其中因失效、變質(zhì)、殘損、報(bào)廢、無(wú)用、淘汰的原材料，在進(jìn)行鑒定的基礎(chǔ)上，通過(guò)分析計(jì)算，扣除相應(yīng)貶值額（保留變現(xiàn)凈值）后，確定評(píng)估值。（按照現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定，國(guó)有企業(yè)或上市公司的相關(guān)法定評(píng)估項(xiàng)目應(yīng)先審計(jì)，后評(píng)估，我們盡可能的和審計(jì)機(jī)

2、構(gòu)做好銜接，若發(fā)生資產(chǎn)減值的情形，審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)先計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這樣處理既保持了一致性，也方便我們對(duì)外解釋。下同）二、包裝物評(píng)估1、對(duì)于庫(kù)存時(shí)間短、流動(dòng)性強(qiáng)、市場(chǎng)價(jià)格變化不大的包裝物，以核實(shí)后的賬面價(jià)值確定評(píng)估值。2、對(duì)于庫(kù)存時(shí)間長(zhǎng)、流動(dòng)性差、市場(chǎng)價(jià)格變化大的包裝物根據(jù)清查核實(shí)后的數(shù)量乘以現(xiàn)行市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)價(jià)，再加上合理的運(yùn)雜費(fèi)、損耗、驗(yàn)收整理入庫(kù)費(fèi)及其它合理費(fèi)用，得出各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值。3、對(duì)其中因失效、變質(zhì)、殘損、報(bào)廢、無(wú)用、淘汰的包裝物，在進(jìn)行鑒定的基礎(chǔ)上，通過(guò)分析計(jì)算，扣除相應(yīng)貶值額（保留變現(xiàn)凈值）后，確定評(píng)估值。三、產(chǎn)成品評(píng)估1、成產(chǎn)品評(píng)估價(jià)值類(lèi)型的選擇根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則一一基本準(zhǔn)則的規(guī)定，注

3、冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類(lèi)型，并對(duì)價(jià)值類(lèi)型予以明確定義。當(dāng)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)行企業(yè)整體價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，如果整個(gè)企業(yè)的評(píng)估價(jià)值類(lèi)型被定義為市場(chǎng)價(jià)值”，則產(chǎn)成品的評(píng)估價(jià)值類(lèi)型自然也應(yīng)當(dāng)被定義為市場(chǎng)價(jià)值。但實(shí)際上，產(chǎn)成品的評(píng)估價(jià)值又不同于通常所謂的公開(kāi)市場(chǎng)上直接交易的價(jià)值，而是產(chǎn)成品賣(mài)方權(quán)益的價(jià)格”。例如在評(píng)估目的為企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓的情況下，不論是站在購(gòu)買(mǎi)企業(yè)的一方，還是出讓方一一產(chǎn)成品生產(chǎn)方來(lái)說(shuō)，產(chǎn)成品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)都將面對(duì)必須要發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用和稅金等支出。這個(gè)特點(diǎn)使產(chǎn)成品區(qū)別于企業(yè)的其他存貨，例如其無(wú)須追加支付稅金和銷(xiāo)售費(fèi)用的在用低值易耗品、原材料等。所以

4、產(chǎn)成品的評(píng)估值除了需符合市場(chǎng)交易的特點(diǎn)之外，還必須具備考慮了扣除銷(xiāo)售費(fèi)用和稅金的公允特性。2、產(chǎn)成品評(píng)估的方法產(chǎn)成品評(píng)估值=出廠(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格-銷(xiāo)售費(fèi)用-全部稅金-適當(dāng)數(shù)額的稅后凈利潤(rùn)由于評(píng)估對(duì)象是針對(duì)具體的某一項(xiàng)產(chǎn)成品，所以當(dāng)評(píng)估涉及多種產(chǎn)成品時(shí)，應(yīng)當(dāng)按各單項(xiàng)產(chǎn)成品分別進(jìn)行評(píng)估后再予以匯總。收集有關(guān)資料時(shí)應(yīng)盡量采用與該產(chǎn)成品直接相關(guān)的參數(shù)，剔除其他產(chǎn)成品或企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售時(shí)與所評(píng)估產(chǎn)成品之間利潤(rùn)、銷(xiāo)售費(fèi)用的差異對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。因此，不應(yīng)僅從企業(yè)利潤(rùn)表中具體獲取相關(guān)數(shù)據(jù)，還應(yīng)從企業(yè)銷(xiāo)售部門(mén)的產(chǎn)品報(bào)表及公開(kāi)市場(chǎng)獲取相關(guān)數(shù)據(jù)方法如下：出廠(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格。除從企業(yè)銷(xiāo)售部門(mén)獲取數(shù)據(jù)之外還應(yīng)參考公開(kāi)市場(chǎng)的交易價(jià)格

5、，經(jīng)比較分析后確定?？梢允浅鰪S(chǎng)價(jià)或市場(chǎng)交易價(jià)。銷(xiāo)售費(fèi)用。只有在單一產(chǎn)成品的企業(yè)，可以參考企業(yè)利潤(rùn)表中的數(shù)據(jù)，但此時(shí)也要分析企業(yè)歷年銷(xiāo)售費(fèi)用的變動(dòng)情況，以及企業(yè)的銷(xiāo)售策略和銷(xiāo)售途徑是否和社會(huì)平均水平接近、有無(wú)異常情況。有多種產(chǎn)成品的企業(yè)，需要同時(shí)向企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)和銷(xiāo)售部門(mén)收集數(shù)據(jù)，對(duì)于成本核算進(jìn)行得較好的企業(yè)，還可收集各類(lèi)產(chǎn)品的成本分析表，并通過(guò)與銷(xiāo)售人員的溝通來(lái)了解各類(lèi)產(chǎn)成品的銷(xiāo)售流程、銷(xiāo)售方式和銷(xiāo)售費(fèi)用?？傊N(xiāo)售費(fèi)用的確定需要有多方面的信息支持和評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)判斷，不應(yīng)死搬硬套來(lái)自報(bào)表的數(shù)據(jù)。全部稅金。全部稅金=應(yīng)上繳的流轉(zhuǎn)稅（增值稅或營(yíng)業(yè)稅）+城建稅+教育費(fèi)附加+所得稅。增值稅：前面已經(jīng)提到

6、用售價(jià)/（1+17為”的方式估算。營(yíng)業(yè)稅：在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的產(chǎn)成品一一房地產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估時(shí)，會(huì)出現(xiàn)營(yíng)業(yè)稅。該稅項(xiàng)相對(duì)簡(jiǎn)單，只需按營(yíng)業(yè)稅相關(guān)規(guī)定計(jì)算即可。房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)成品一一房屋的營(yíng)業(yè)稅按房屋售價(jià)的5%計(jì)算。城建稅與教育附加：城建稅與教育附加=應(yīng)上繳的流轉(zhuǎn)稅（應(yīng)上繳的增值稅或營(yíng)業(yè)稅）M1%所得稅：在進(jìn)行產(chǎn)成品評(píng)估時(shí)，對(duì)所得稅的測(cè)算必須對(duì)應(yīng)到具體的產(chǎn)成品上。由于同一家企業(yè)可能有些產(chǎn)品是有盈利的，有的產(chǎn)品是虧本的，在評(píng)估有利潤(rùn)的產(chǎn)成品時(shí)，仍需考慮扣除一定的所得稅。稅后凈利潤(rùn)：稅后凈利潤(rùn)=產(chǎn)成品毛利X（1-所得稅稅率）利潤(rùn)扣除比例：考慮評(píng)估對(duì)象是十分暢銷(xiāo)、一般銷(xiāo)售還是滯銷(xiāo)的產(chǎn)成品，確定該產(chǎn)成品的凈

7、利潤(rùn)扣除比例.3、產(chǎn)成品評(píng)估的一般步驟產(chǎn)成品采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。一般以其完全成本為基礎(chǔ)，根據(jù)該產(chǎn)品市場(chǎng)銷(xiāo)售情況好壞決定是否加上適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)，或是要低于成本。1、評(píng)估方法對(duì)于十分暢銷(xiāo)的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格減去銷(xiāo)售費(fèi)用、全部稅金確定評(píng)估值；對(duì)于正常銷(xiāo)售的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格減去銷(xiāo)售費(fèi)用、全部稅金和適當(dāng)數(shù)額的稅后凈利潤(rùn)確定評(píng)估值；對(duì)于勉強(qiáng)能銷(xiāo)售出去的產(chǎn)品，根據(jù)其出廠(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格減去銷(xiāo)售費(fèi)用、全部稅金和稅后凈利潤(rùn)確定評(píng)估值；對(duì)于滯銷(xiāo)、積壓、降價(jià)銷(xiāo)售產(chǎn)品，根據(jù)其可收回凈收益確定評(píng)估值。2、計(jì)算公式產(chǎn)成品評(píng)估單價(jià)=不含稅出廠(chǎng)單價(jià)-銷(xiāo)售稅金及附加-營(yíng)業(yè)費(fèi)用-所得稅-評(píng)估扣除凈利產(chǎn)成品評(píng)估值=庫(kù)存數(shù)量r成品

8、評(píng)估單價(jià)3、各參數(shù)的確定不含稅出廠(chǎng)單價(jià)的確定根據(jù)被評(píng)估企業(yè)提供的出廠(chǎng)價(jià)目表，結(jié)合實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格綜合確定。賬面成本單價(jià)的確定根據(jù)核實(shí)后的賬面成本單價(jià)確定銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金及附加、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用的確定根據(jù)被評(píng)估企業(yè)前三年的歷史資料，剔除不合理因素、特殊因素后按算術(shù)平均數(shù)確定銷(xiāo)售費(fèi)用率、銷(xiāo)售稅金及附加率、管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用率。單位產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟匿N(xiāo)售費(fèi)用=不含稅出廠(chǎng)單價(jià)處肖售費(fèi)用率單位產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟匿N(xiāo)售稅金及附加=不含稅出廠(chǎng)單價(jià)送肖售稅金及附加率單位產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用=不含稅出廠(chǎng)單價(jià)格理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用率營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的確定單位產(chǎn)品的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)=不含稅出廠(chǎng)單價(jià)-賬面成本單價(jià)-單位產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟匿N(xiāo)售費(fèi)用-

9、單位產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟匿N(xiāo)售稅金及附加-單位產(chǎn)品應(yīng)分?jǐn)偟墓芾碣M(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用所得稅的確定企業(yè)所得稅率根據(jù)資產(chǎn)占有方所在地的適用稅率確定所得稅巾業(yè)利潤(rùn)刈r得稅率凈利潤(rùn)凈利潤(rùn)小業(yè)利潤(rùn)-所得稅稅后凈利潤(rùn)扣除的確定十分暢銷(xiāo)的產(chǎn)品不扣除稅后凈利潤(rùn)對(duì)于正常銷(xiāo)售的產(chǎn)品扣除50%稅后凈利潤(rùn)（根據(jù)產(chǎn)品的暢銷(xiāo)情況作適當(dāng)調(diào)整）對(duì)于勉強(qiáng)能銷(xiāo)售出去的產(chǎn)品扣除100%稅后凈利潤(rùn)應(yīng)扣除的部分稅后凈利潤(rùn)=（營(yíng)業(yè)利潤(rùn)-所得稅）第B分稅后凈利潤(rùn)扣除率評(píng)估單價(jià)的確定產(chǎn)成品評(píng)估單價(jià)=不含稅出廠(chǎng)單價(jià)-銷(xiāo)售稅金及附加-營(yíng)業(yè)費(fèi)用-所得稅-評(píng)估扣除凈利評(píng)估值的確定產(chǎn)成品評(píng)估值=庫(kù)存數(shù)量或成品評(píng)估單價(jià)。四、在產(chǎn)品的評(píng)估1、可直接對(duì)外銷(xiāo)售的自制半成品參照

10、產(chǎn)成品的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估；2、對(duì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)停留時(shí)間短且料、工、費(fèi)核算方法合理，其中的原材料價(jià)格接近基準(zhǔn)日的市場(chǎng)價(jià)，按核實(shí)調(diào)整后賬面值確定評(píng)估值。3、對(duì)于能將在產(chǎn)品折算成約當(dāng)產(chǎn)量計(jì)算的，按折算后的產(chǎn)成品，參照產(chǎn)成品的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估；。4、對(duì)因生產(chǎn)產(chǎn)品的技術(shù)進(jìn)步及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整等情況，導(dǎo)致部分產(chǎn)品的在產(chǎn)品不具備繼續(xù)使用的條件，按可變現(xiàn)值確定評(píng)估值。五、在用低值易耗品評(píng)估采用成本法評(píng)估，按清查盤(pán)點(diǎn)結(jié)果分類(lèi)，將同種低值易耗品的現(xiàn)行購(gòu)置價(jià)或制造價(jià)加上合理的其他費(fèi)用得出重置價(jià)值，再根據(jù)實(shí)際狀況確定綜合成新率，相乘后得出在用低值易耗品評(píng)估值。評(píng)估公式為：在用低值易耗品評(píng)估值=重置成本必青查核實(shí)的數(shù)量X新率重置

11、成本=現(xiàn)行市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)價(jià)+合理的運(yùn)雜費(fèi)六、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨的評(píng)估的特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具有資金需求量大，產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)，投資關(guān)系復(fù)雜，融資、參建、轉(zhuǎn)手承接等多樣形式的特點(diǎn)。前幾年房地產(chǎn)業(yè)不景氣、不規(guī)范，近二年房地產(chǎn)市場(chǎng)突然瘋狂，造成某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資產(chǎn)狀況比較混亂，給評(píng)估清查工作帶來(lái)許多困難，潛伏的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)也較大。本次側(cè)重就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清查、評(píng)估中怎樣做到資產(chǎn)不重、不漏，結(jié)合各科目的特點(diǎn)，和評(píng)估人員談?wù)勔P(guān)注的要點(diǎn)：（一）收集的資料繁雜特殊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有其特殊性，除收集共性的資料外，其還要根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程度不同相應(yīng)收集較多的資料：建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書(shū)和許可證，土地出讓合同，建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建

12、設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，初步設(shè)計(jì)（注意：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，市政配套實(shí)施方法、內(nèi)容及包干方式，投資估算及資金措施，財(cái)務(wù)評(píng)估分析），建設(shè)工程施工合同（注意：工程預(yù)付款、工程款（進(jìn)度款）支付、材料設(shè)備供應(yīng)等條款，是閉口合同還是開(kāi)口合同，若是有參建項(xiàng)目還應(yīng)收集參建合同），工程項(xiàng)目實(shí)施工期進(jìn)度表，工程資金付款進(jìn)度表，商品房預(yù)售許可證，房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證），銷(xiāo)售價(jià)目清冊(cè)（一房一價(jià)），財(cái)務(wù)上客戶(hù)銷(xiāo)售款預(yù)收一覽表等等。評(píng)估人員只有全面閱讀和研究過(guò)上述資料，才能對(duì)委估資產(chǎn)整體把握，并關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)所在，為正確評(píng)估作價(jià)打下基礎(chǔ)。（二）企業(yè)訪(fǎng)談的對(duì)象較廣泛除了向財(cái)務(wù)人員、企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)訪(fǎng)問(wèn)調(diào)查外，還要對(duì)建設(shè)工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、工程資金調(diào)

13、度人、銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人進(jìn)行訪(fǎng)問(wèn)調(diào)查，將從各方取得的信息相互印證，才能了解真實(shí)情況，做到委估資產(chǎn)不重、不漏。如：要掌握基準(zhǔn)日的工程形象進(jìn)度，你必須到建設(shè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人處（或工程監(jiān)理）了解，取得項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表；你要了解基準(zhǔn)日時(shí)工程進(jìn)度款支付情況，必須向負(fù)責(zé)工程資金調(diào)度人調(diào)查各類(lèi)合同的應(yīng)付未付款明細(xì)，并與財(cái)務(wù)核對(duì)，哪幾筆財(cái)務(wù)已入帳，哪幾筆財(cái)務(wù)未記帳？這才能避免只按形象進(jìn)度評(píng)估而沒(méi)有考慮相應(yīng)負(fù)債，高估資產(chǎn)價(jià)值。又如：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨一一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，帳面金額高達(dá)幾億元到十幾億元，帳面反映的是正在建設(shè)尚未實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的在產(chǎn)品，會(huì)計(jì)按發(fā)生成本費(fèi)用的性質(zhì)歸類(lèi)，與實(shí)物的對(duì)應(yīng)性不強(qiáng)。我們要向財(cái)務(wù)了解企業(yè)會(huì)計(jì)上確定實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)

14、售的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售的流程和依據(jù)。而清查存貨所對(duì)應(yīng)的實(shí)物往往需向銷(xiāo)售部門(mén)調(diào)查。由于，目前實(shí)行商品房預(yù)售制度，現(xiàn)場(chǎng)勘察時(shí)要注意：銷(xiāo)售人員所說(shuō)的已銷(xiāo)售是指與客戶(hù)已簽預(yù)售合同、已付部分房款的商品房，銷(xiāo)售人員所說(shuō)的已銷(xiāo)售并不一定是會(huì)計(jì)上的已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。因?yàn)椋瑫?huì)計(jì)對(duì)未收齊全部樓款或未簽訂銷(xiāo)售合同的不作為銷(xiāo)售的實(shí)現(xiàn)，而往往將收入先記在預(yù)收帳款。如果僅按銷(xiāo)售人員的介紹去評(píng)估，往往會(huì)漏評(píng)資產(chǎn)，特別是帳面不反映實(shí)物量的資產(chǎn)，如：車(chē)位等。（三）清查要有深度，評(píng)估要瞻前顧后由于目前大多數(shù)評(píng)估前的審計(jì)還是按年報(bào)審計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，沒(méi)有達(dá)到專(zhuān)項(xiàng)審計(jì)的要求，片面強(qiáng)調(diào)會(huì)計(jì)入帳原則，審計(jì)調(diào)賬原則，對(duì)企業(yè)債務(wù)、或有債務(wù)不能全面

15、反映，這就要求評(píng)估師對(duì)清查工作要有深度。因此，房地產(chǎn)企業(yè)整體評(píng)估的項(xiàng)目組成員，不能只配備工程類(lèi)的房地產(chǎn)估價(jià)師，還應(yīng)由熟悉會(huì)計(jì)的評(píng)估人員組成，相互溝通，否則風(fēng)險(xiǎn)較大。1、前幾年，有些房產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目是與其他投資者共同參建的，在建設(shè)過(guò)程中往往發(fā)生參建者退出，并簽署了退出參建協(xié)議，協(xié)議明確了還款或補(bǔ)償計(jì)劃，有些還有實(shí)物房產(chǎn)的補(bǔ)償。清查要注意，款項(xiàng)是否已收、付齊全？實(shí)物補(bǔ)償是否履行？帳務(wù)如何處理？并收集相關(guān)入帳依據(jù)，核實(shí)入帳時(shí)間。因?yàn)椴煌臅?huì)計(jì)處理、不同的入帳時(shí)間，對(duì)評(píng)估都會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)與一般企業(yè)不同，許多情況會(huì)計(jì)知道得較少，有疑問(wèn)的還必須向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)咨詢(xún)。2、有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所取得

16、土地同時(shí)承擔(dān)動(dòng)拆遷補(bǔ)償。對(duì)尚未完成動(dòng)拆遷補(bǔ)償或分期動(dòng)遷的項(xiàng)目，評(píng)估人員要深入詳細(xì)調(diào)查。要仔細(xì)閱讀動(dòng)遷補(bǔ)償方案、安置意向書(shū)、動(dòng)遷評(píng)估報(bào)告、動(dòng)遷安置統(tǒng)計(jì)報(bào)表等資料。尤其是市中心城區(qū)的動(dòng)遷補(bǔ)償更是復(fù)雜，對(duì)涉及的生產(chǎn)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、辦公用房、宗教房產(chǎn)、文革房產(chǎn)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)、居民住宅等不同補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償方式都要了解清楚。對(duì)尚未完成的動(dòng)遷補(bǔ)償，要根據(jù)目前動(dòng)遷情況考量一定的變動(dòng)系數(shù)，并且考慮相應(yīng)的管理費(fèi)用。3、商品房開(kāi)發(fā)中的市政配套費(fèi)，原來(lái)一律上繳市政，現(xiàn)有新規(guī)定，可由房產(chǎn)商自行建設(shè)、配套，投資包干這筆較大的開(kāi)發(fā)成本，但形成的資產(chǎn)所有權(quán)確不屬于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，這是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司評(píng)估的特殊性。因此，評(píng)估人員要詳細(xì)了解

17、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與住宅發(fā)展局簽訂的大包干協(xié)議的內(nèi)容。當(dāng)市政配套設(shè)施與商品房建設(shè)不同步時(shí)，要考慮按實(shí)物完成量還是按資金投入比例測(cè)算，當(dāng)配套設(shè)施投入量低于商品房建設(shè)進(jìn)度時(shí)要將未投入數(shù)預(yù)估，若高于的則將相應(yīng)比例數(shù)作待攤；對(duì)已發(fā)生的前期開(kāi)辦費(fèi)、動(dòng)遷費(fèi)等不能簡(jiǎn)單地按帳面認(rèn)定或按年份攤銷(xiāo)，而要瞻前顧后，合理配比。同時(shí)，對(duì)列入大包干協(xié)議中的公益性設(shè)施，如：托兒所、養(yǎng)老院、網(wǎng)球場(chǎng)、變電站、垃圾收集站、物委會(huì)辦公室、報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等，由于在商品房的開(kāi)發(fā)成本已中包含上述資產(chǎn)的成本費(fèi)用，所以這些設(shè)施就不能再作為房產(chǎn)商的固定資產(chǎn)評(píng)估。只有不列入商品房的公用面積分?jǐn)偟臅?huì)所、車(chē)庫(kù)，并且能有單獨(dú)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，才應(yīng)屬開(kāi)發(fā)商的固

18、定資產(chǎn)。（四）應(yīng)注意存貨與相關(guān)科目的關(guān)聯(lián)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨一一開(kāi)發(fā)成本或商品房是企業(yè)的主要資產(chǎn)，在評(píng)估存貨的價(jià)值時(shí)，我們要注意與其他會(huì)計(jì)科目的關(guān)聯(lián)性，避免漏評(píng)、重評(píng)。1、注意房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收帳款的內(nèi)容，預(yù)收款往往是未結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售的部分房款，它能提示我們防止漏評(píng)資產(chǎn)或高估資產(chǎn)。我們?cè)?jīng)遇到過(guò)：評(píng)估人員僅按會(huì)計(jì)帳面開(kāi)發(fā)成本所列示的建筑面積評(píng)估了商品房，審稿時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)收帳款中有幾十個(gè)車(chē)位的預(yù)收款。經(jīng)了解該項(xiàng)目還有若干車(chē)位未售出，已簽定車(chē)位出售合同的也未結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售，所以存貨實(shí)物量中還應(yīng)包括車(chē)庫(kù)、車(chē)位等資產(chǎn)。商品房大產(chǎn)證的總建筑面積減去權(quán)證記載事項(xiàng)中每次已辦出小產(chǎn)證的面積，應(yīng)該是目前尚未完成銷(xiāo)售手續(xù)的商品房

19、建筑面積。2、注意存貨與預(yù)付工程款的關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)為了方便與工程建造方工程款的結(jié)算需要，往往把預(yù)付工程款列在預(yù)付帳款科目。實(shí)際預(yù)付工程款為開(kāi)發(fā)成本的一部分，故按形象進(jìn)度評(píng)估存貨時(shí)應(yīng)將預(yù)付工程款調(diào)整到存貨科目評(píng)估，避免重復(fù)評(píng)估。3、注意存貨與其他應(yīng)收款的關(guān)聯(lián)性。常有這種情況：房地產(chǎn)企業(yè)將小區(qū)內(nèi)某一項(xiàng)工程發(fā)包給建筑施工方，會(huì)計(jì)為了對(duì)該項(xiàng)工程單獨(dú)核算，就把該項(xiàng)工程相關(guān)的成本費(fèi)用、預(yù)收預(yù)付，都暫時(shí)記在其他應(yīng)收款科目。這種做法，建筑施工企業(yè)很普遍。評(píng)估人員應(yīng)該關(guān)注其他應(yīng)收款的內(nèi)容性質(zhì)，將這類(lèi)性質(zhì)的其他應(yīng)收款調(diào)整到存貨或在建工程科目評(píng)估。4、注意開(kāi)發(fā)成本的完整性。我們按形象進(jìn)度評(píng)估存貨時(shí)還要向工

20、程負(fù)責(zé)人了解，該形象進(jìn)度所對(duì)應(yīng)的應(yīng)付未付工程款、設(shè)備款有多少？應(yīng)在存貨評(píng)估值中扣除，或增加負(fù)債。否則虛增資產(chǎn)。由于目前帶資施工的現(xiàn)象還有，房地產(chǎn)企業(yè)的帳面未反映的負(fù)債數(shù)額很大，評(píng)估師應(yīng)要求企業(yè)對(duì)帳面未反映的負(fù)債作出暫估和承諾。5、注意存貨科目與遞延所得稅資產(chǎn)、遞延所得稅負(fù)債、應(yīng)交稅金的關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)企業(yè)在未結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入前，項(xiàng)目公司相關(guān)費(fèi)用列入遞延或待攤。由于稅法規(guī)定，收到房款就必須交納營(yíng)業(yè)稅及附加，已交稅金有的在應(yīng)交稅金借方反映，也有的列支遞延稅款、待攤費(fèi)用等科目。我們對(duì)存貨評(píng)估時(shí)應(yīng)將上述已發(fā)生的稅、費(fèi)視同開(kāi)發(fā)成本作分析計(jì)算或適當(dāng)調(diào)整。同時(shí)注意區(qū)分已簽約并收到過(guò)房款的商品房和未銷(xiāo)售的商品房評(píng)估

21、時(shí)樓價(jià)不同，一般已收款的按合同售樓單價(jià)評(píng)，未銷(xiāo)售的商品房按未來(lái)預(yù)測(cè)樓價(jià)評(píng)；已收款的商品房在扣除稅、費(fèi)、基金時(shí)要考慮已繳稅款的因素。6、怎樣確定形象進(jìn)度在建工程評(píng)估時(shí)按形象進(jìn)度所對(duì)應(yīng)的價(jià)值扣除應(yīng)付未付款為評(píng)估值。那么操作中具體怎樣確定基準(zhǔn)日的形象進(jìn)度呢？個(gè)人理解的經(jīng)驗(yàn)是根據(jù)該工程在基準(zhǔn)日時(shí)完成的各分部分項(xiàng)工程的造價(jià)之和除以總預(yù)算價(jià)的百分比為形象進(jìn)度。（五）房地產(chǎn)企業(yè)評(píng)估中值得商榷的其他問(wèn)題1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般為項(xiàng)目公司，如果是工程規(guī)模很大，分期開(kāi)發(fā)，或有幾個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，甚至連長(zhǎng)期投資也是項(xiàng)目公司。這類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未來(lái)的發(fā)展受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期的影響很大，用收益法評(píng)估是否合理？我們認(rèn)為應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況分

22、析確定。2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的土地是否都適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估？我們認(rèn)為要根據(jù)土地開(kāi)發(fā)建設(shè)狀況、有無(wú)詳細(xì)批準(zhǔn)規(guī)劃而定七、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨的評(píng)估方法房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨，主要包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和開(kāi)發(fā)成本。1、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品-商品房，采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。已經(jīng)簽定商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）合同的根據(jù)合同確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售金額，尚未簽定商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）合同的主要采用市場(chǎng)比較法確定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售金額，在此基礎(chǔ)上扣除相關(guān)稅費(fèi)確定評(píng)估值。根據(jù)產(chǎn)品是否暢銷(xiāo)情況采用下列公式：比較暢銷(xiāo)評(píng)估彳值=開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售金額-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅金及附加-土地增值稅-所得稅平銷(xiāo)評(píng)估彳值=開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售金額-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅金及附加-土地增值稅-

23、所得稅-適當(dāng)數(shù)額的凈利潤(rùn)滯銷(xiāo)評(píng)估彳值=開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售金額-銷(xiāo)售費(fèi)用-銷(xiāo)售稅金及附加-土地增值稅-所得稅-全部?jī)衾麧?rùn)2、對(duì)已通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本屬于存貨，在假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估結(jié)果基礎(chǔ)上需扣除企業(yè)應(yīng)繳納的所得稅。則基本公式如下：評(píng)估彳值=稅前評(píng)彳&價(jià)值-所得稅稅前評(píng)彳&價(jià)值=#發(fā)后房地產(chǎn)價(jià)值-后續(xù)開(kāi)發(fā)成本-銷(xiāo)售費(fèi)用-管理費(fèi)用-銷(xiāo)售稅金及附加-土地增值稅-投資利息-投資利潤(rùn)開(kāi)發(fā)后房地產(chǎn)價(jià)值對(duì)于有簽約預(yù)售的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)后房地產(chǎn)價(jià)值=已簽約房屋銷(xiāo)售金額+未簽約房屋預(yù)計(jì)銷(xiāo)售金額；對(duì)于沒(méi)有簽約預(yù)售的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)后房地產(chǎn)價(jià)值等于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后可售房屋預(yù)計(jì)銷(xiāo)售金額。后

24、續(xù)開(kāi)發(fā)成本后續(xù)開(kāi)發(fā)成本=至竣工尚需發(fā)生的工程費(fèi)用+已完工尚未支付的工程費(fèi)用+不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用=計(jì)銷(xiāo)售金額湘售費(fèi)用率+已銷(xiāo)售尚未支彳e的銷(xiāo)售傭金（如有）管理費(fèi)用管理費(fèi)用=后續(xù)開(kāi)發(fā)成本審理費(fèi)用率銷(xiāo)售稅金及附加銷(xiāo)售稅金及附加=開(kāi)發(fā)后房地產(chǎn)價(jià)值處肖售稅金及附加率土地增值稅按照稅法規(guī)定，分項(xiàng)目進(jìn)行匯算清繳，根據(jù)增值比例分段累計(jì)計(jì)算土地增值稅。投資利息投資利息=稅前評(píng)估價(jià)值而j率汨續(xù)開(kāi)發(fā)期+防續(xù)開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）利率赤續(xù)開(kāi)發(fā)期/2投資利潤(rùn)投資利潤(rùn)=稅前評(píng)估價(jià)值垓資利潤(rùn)率而續(xù)開(kāi)發(fā)期十佰續(xù)開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）毅資利潤(rùn)率汨續(xù)開(kāi)發(fā)期/23、對(duì)尚未規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（GB-T18508-2001）土地使用權(quán)的評(píng)估主要方法有市場(chǎng)比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開(kāi)發(fā)法）、成本逼近法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。根據(jù)待估宗地的具體條件、用地性質(zhì)及評(píng)估目的，結(jié)合評(píng)估師收集的有關(guān)資料，考慮當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度，選擇評(píng)估方法。