房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃實例分析

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃實例分析武漢市水務(wù)建設(shè)工程公司熊毅在市場經(jīng)濟體制下，稅收對納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負(fù)，始終是納稅人孜孜以求的目標(biāo)。稅收籌劃，就是納稅人在不違反國家稅收法規(guī)的范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、理財?shù)雀黜椊?jīng)濟活動的事先周密籌劃和合理安排，盡可能地減輕稅負(fù)，為納稅人帶來稅收利益，并最終為納稅人帶來經(jīng)濟利益的管理活動，它同納稅人追求企業(yè)價值最大化的目標(biāo)一致。稅收籌劃對企業(yè)和國家都具有重要的作用。對企業(yè)而言，稅收籌劃得當(dāng)，用足用好稅收優(yōu)惠政策，有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)的利潤和可用資金，提高企業(yè)的競爭力，有效維護企業(yè)權(quán)益，使自身價值達到最大化，促進企業(yè)良性發(fā)展。對國家而言，

2、稅收籌劃促進企業(yè)遵循國家產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向，有利于國家重點扶持的落后地區(qū)和幼稚產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，從總體上擴大了國家稅收的稅基，增加了稅源，有利于整個國民經(jīng)濟的健康、快速、穩(wěn)定發(fā)展。一、有關(guān)流轉(zhuǎn)稅的籌劃（一 ）營業(yè)稅的籌劃方案例1: A房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備為一個住宅小區(qū)做促銷活動.在開盤當(dāng)日推出了一個面向客戶群體的營銷方案。方案一： 凡在開盤日簽訂購房合同的客戶均可以享受免交年的物業(yè)管理費、送價值千元的冷暖空調(diào)一臺和新馬泰旅游。該銷售優(yōu)惠吸引了不少消費者前來購買在優(yōu)惠期間銷售住宅，實現(xiàn)銷售收入1 600萬元，送出空調(diào)總價值 1 0 萬元優(yōu)惠的物業(yè)管理費合計為4 萬元送出的旅游

3、團票價值26 萬元。方案二：公司采取折扣的方式，優(yōu)惠2 5，直接送價值40 萬元的折扣。這個案例涉及營業(yè)稅中視同銷售情況。在方案一中公司直接給業(yè)主免交物業(yè)管理費用免費贈送空調(diào)和旅游這些免費贈送的實物和勞務(wù)要視同銷售在銷售商品房的同時送實物和勞務(wù)，等于發(fā)生了混合銷售行為，所以要將所贈送的實物和勞務(wù)的價值加到房屋的銷售收入中.合并繳納營業(yè)稅，則公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅為（1 600+40）X 5% =82萬元。在方案二中公司將實物和服務(wù)優(yōu)惠的價值直接作為購房折扣，在成交價中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營業(yè)額公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅為（1 60040）X5% =78萬元。方案二只是修改了優(yōu)惠方式由贈送實物

4、轉(zhuǎn)換成直接折扣就節(jié)省了營業(yè)稅4 萬元。（二 ）契稅的籌劃方案契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，國家按照當(dāng)事人雙方簽訂合同以及所確定價格的一定比例向承受權(quán)屬者一次性征收的一種行為稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權(quán)和房物所有權(quán)時要繳納契稅。例 2： A 房地產(chǎn)公司要將6000 萬的物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到控股的C 公司名下 由于所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，目前武漢市的稅率為1. 5%。則要繳納6000X 1. 5% =90萬元的契稅。稅法規(guī)定：“企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)對派生方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。 ”盡管本例中 C 是 A

5、 的控股企業(yè)，但雙方的投資主體不全相同。如果A 房地產(chǎn)公司采取新設(shè)立分公司方式分立，將新設(shè)立的分公司注冊資本按股份比例分給A 公司原來的股東則被分立公司和分立公司主體一致就可免征契稅。(三、)土地增值稅的籌劃方案土地增值稅稅率為四級超率累進稅率稅率從30到60，增值額越多稅率越高。此外對于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的如果增值額沒有超過扣除項目金額20，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。(1)控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過折扣方式適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r格這

6、樣在加快銷售資金回籠的同時，降低了增值額使企業(yè)少繳或免繳土地增值稅增加了企業(yè)的效益。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對開發(fā)成本的研究適當(dāng)增加開發(fā)項目的一些投資例如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，這樣既增加了開發(fā)成本和可扣除項目的金額，同時叉能使整個在建項目的環(huán)境更加優(yōu)美配套更加完善，有利于促進房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。例 3： A 房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)住宅可售面積1 00000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價為3500 元預(yù)計銷售總收入為35000萬元，繳納的營業(yè)稅為1 750萬元城市建設(shè)維護稅及教育費附加為 1 75 萬元，取得土地使用權(quán)費用和開發(fā)成本為20

7、800 萬元。方案一：直接按現(xiàn)狀開發(fā)銷售。其中可扣除項目金額為20800X (1+10 +20 )+1 750+1 75=28965，增值額為35000 28965： 6035，增值率為20. 8%.應(yīng)繳納的土地增值稅為6035X30% =1 81 0. 5萬元。方案二：在小區(qū)中心花園建設(shè)一個噴泉美化綠化整個小區(qū)在靠近馬路的地方建隔音帶，追加園林綠化方面的投資300 萬元， 則可扣除項目金額為(20800+300)X(1 + 1 0%+20%)+1 750+1 75=29355,增值額為3500029355=5645，增值率為1 92正好符合稅收優(yōu)惠政策，可以免交土地增值稅。投資了300 萬對

8、小區(qū)進行綠化提高了小區(qū)的配套設(shè)施和商品房質(zhì)量同時少繳了1 81 0 5 萬的稅收。(四 )城鎮(zhèn)土地使用稅的籌劃方案對城鎮(zhèn)土地使用稅的籌劃主要是利用稅收優(yōu)惠和征收范圍。(1)房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計征土地使用稅但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征、減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)從嚴(yán)原則結(jié)合具體情況確定。(2)稅法規(guī)定城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，因此企業(yè)可將注冊地選擇在城郊結(jié)合部的農(nóng)村 這樣既少繳了稅款，又不致因交通等問題影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營。(3)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅企業(yè)可以尋求外商的資金把

9、企業(yè)轉(zhuǎn)換成外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。例 4： A 房地產(chǎn)公司要在襄樊開發(fā)新的投資項目已經(jīng)通過競拍買下土地1 00000平方米打算由下屬項目公司D 負(fù)責(zé)進行籌建。方案一：將下屬公司D 的注冊地選擇在市區(qū)，襄樊市的土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)為4 元每平方米。方案二：將下屬公司D 的注冊地選擇在城郊結(jié)合部的農(nóng)村。對于方案一公司要繳納的土地使用稅為40 萬 而方案二由于是在農(nóng)村設(shè)立的項目公司D 則免去了城鎮(zhèn)土地使用稅。（五 ）印花稅的籌劃方案印花稅的籌劃方法有分開核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)法。第一， 同一憑證因載有兩個或兩個以上經(jīng)濟事項而適用不同稅目稅率，若分別記載金額應(yīng)分別計算應(yīng)納稅額相加后按合

10、計稅額貼花； 若未分別記載金額的按稅率高的貼花。所以這種情況要盡量分別核算金額。第二， 模糊金額籌劃法是指當(dāng)事人在簽定數(shù)額較大的合同時 有意使合同上所載金額在能夠明確條件下不最終確定，以達到少繳印花稅目的。第三，由于在勞務(wù)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中每一次訂立合同均需繳納一次印花稅所以減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)也是節(jié)省印花稅的方法。例 5：甲房地產(chǎn)公司將一筆價款3000 萬元的工程承包給A 房地產(chǎn)公司 A 公司又將其中1 000 萬元的工程分包給乙公司800 萬元的工程分包給丙公司。則四個公司應(yīng)納印花稅稅額分別為：甲公司應(yīng)納印花稅：3000X0. 03% =0. 9萬元A 公司應(yīng)納印花稅=3000X0. 03%+1000X

11、 0. 03%+800X 0.03% =1 44 萬元乙公司應(yīng)納印花稅=1 000X 0. 03% =0. 3萬元丙公司應(yīng)納印花稅=800X0. 03% =0. 24萬元如果 A 房地產(chǎn)公司與甲房地產(chǎn)公司協(xié)商讓甲公司與乙公司、丙公司分別簽訂1 000 萬元和 800 萬元的合同。剩余1 200 萬元合同由甲與 A 簽訂。這樣在甲公司、乙公司、丙公司應(yīng)納稅額不變的前提下.A房地產(chǎn)公司應(yīng)納稅額變?yōu)? 200X0. 03% =0. 36萬元，比原來節(jié)省稅額1 08(1 44 0 36)萬元。二、企業(yè)所得稅的籌劃與營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅籌劃相比企業(yè)所得稅籌劃的效益更直接。假設(shè)企業(yè)通過對營業(yè)稅的合理籌劃。節(jié)約營

12、業(yè)稅1 00 萬元則其相應(yīng)地增加了應(yīng)納稅所得額需要繳納25 萬元的企業(yè)所得稅如果考慮城建稅和教育費附加的話企業(yè)的節(jié)稅收益還會更小一些。如果該企業(yè)通過對企業(yè)所得稅的籌劃節(jié)約所得稅1 00 萬元，則這1 00 萬元就是企業(yè)實際獲得的節(jié)稅收益。企業(yè)所得稅的籌劃有多種技巧，這里著重介紹的是利用借款以及利息支出的籌劃方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資金需求量很大資金籌集與融資渠道相結(jié)合， 構(gòu)成不同的籌資方法，使得企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)也不同。一般情況，企業(yè)以自我積累方式所承受的稅收負(fù)擔(dān)最重，發(fā)行普通股票所承受的稅負(fù)重于向銀行借款承受的稅負(fù)，向社會發(fā)行債券所承受的稅負(fù)最輕。負(fù)債比例越高意味著企業(yè)的稅前扣除越大，節(jié)稅效果越

13、明顯但同時企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險也很大。負(fù)債主要是有以下三種形式：(1)通過金融機構(gòu)貸款籌資。金融機構(gòu)的貸款利率和計息方法較穩(wěn)定，對于長期貸款還是金融機構(gòu)有保障?；I措的流動資金其利息支出可以計入當(dāng)期損益但與開發(fā)項目有關(guān)的長期貸款其資金成本應(yīng)計入項目開發(fā)成本。當(dāng)企業(yè)處于虧損年度或有前五年虧損可資抵扣時，利息支 出應(yīng)盡早資本化：當(dāng)企業(yè)處于盈利年度，利息支出應(yīng)盡量費用化，以達到成本費用極大化：此外由于稅法對借款利息支出扣除有具體范圍和標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，企業(yè)向金融機構(gòu)借款應(yīng)保證利息支出的合法性避免稅務(wù)機關(guān)對超額利息的剔除。(2)企業(yè)間拆借資金。企業(yè)及經(jīng)濟組織之間拆借資金的利息在計算方法和資金收回期限方面均有較大的彈

14、性和回旋余地，通常表現(xiàn)為提高利息支付沖減企業(yè)利潤，抵消納稅金額， 但稅法規(guī)定按不高于金融機構(gòu)同類、同期貸款利率計算的數(shù)額以內(nèi)部分計算利息支出所以要注意權(quán)衡高利息支出是否能有效沖減稅負(fù)。(3)通過發(fā)行債券籌資。在企業(yè)資金短缺時，可通過有關(guān)部門批準(zhǔn)，發(fā)行債券籌集資金既可以對社會公開發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內(nèi)部職工。若通過發(fā)行股票籌集資金，資本紅利和股息都不得在費用中扣除，但債券的利息可以在稅前列支增加了成本費用，有利于降低企業(yè)所得稅稅負(fù)。例 6： A 房地產(chǎn)公司由于建設(shè)需要正計劃籌資8000 萬元，現(xiàn)設(shè)計三種備選方案具體如下表：從上表可以看出，增加債務(wù)籌資比例可以加大債務(wù)利息支出的抵稅作用降低總體資

15、本成本，但同時也會加大企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。因此， 負(fù)債比率是否合理是判定資本結(jié)構(gòu)是否優(yōu)化的關(guān)鍵。因為負(fù)債比率大意味著企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險很大，但稅前扣除額較大，因而節(jié)稅效果明顯。所以，選擇何種籌資渠道構(gòu)成怎樣的資本結(jié)構(gòu)，限定多高的負(fù)債比率是一種風(fēng)險與利潤的權(quán)衡取舍。如果A 房地產(chǎn)公司，有著良好的信譽財務(wù)狀況一直沒出過什么問題而且有著關(guān)聯(lián)企業(yè)的支持，那么方案三更適合A 房地產(chǎn)公司，能夠使該公司明顯地節(jié)稅增收。三、流轉(zhuǎn)稅與所得稅的統(tǒng)籌策劃例 7： A 房地產(chǎn)公司與B 投資公司聯(lián)合競拍土地，總價8000 萬元，雙方各占50。A 先把50的土地使用權(quán)作為開發(fā)商業(yè)樓盤設(shè)施自用，待開發(fā)完后交由B 投資， B 公司無開

16、發(fā)資質(zhì)必須收購A公司的股權(quán)，約定在收購時A 公司已經(jīng)開發(fā)完成的商業(yè)設(shè)施留歸自己 不被投資公司收購。2007 年底 A 公司商業(yè)樓盤順利開發(fā)完成轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)6000 萬元。A 公司實行了免稅改組，A 決定將 6000 萬的商業(yè)資產(chǎn)分離給現(xiàn)有的控股公司 C.在分立6000萬的商業(yè)資產(chǎn)的同時分立承擔(dān)負(fù)債5000萬， 以凈資產(chǎn)1 000萬全部做為對C 公司的股權(quán)增資增加對 C公司的實收資本。B 公司按 A 所剩的凈資產(chǎn)進行收購。在所得稅方面主要考慮了“免稅分立改組”。稅法規(guī)定，分立企業(yè)在支付給被分立企業(yè)或其股東的交換價款中除分立企業(yè)的股權(quán)以外的非股權(quán)支付額不高于股權(quán)票面價值的20的經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核確認(rèn)，

17、被分立企業(yè)可不確認(rèn)分離的資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計算所得稅。由于A 公司分離的1 000萬凈資產(chǎn)全部用于增加現(xiàn)有分立企業(yè)C 的股權(quán)， 沒有取得任何非股權(quán)支付額，可不確認(rèn)A 公司分離的6000 萬資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得。在營業(yè)稅方面主要考慮以不動產(chǎn)投資可以不繳納營業(yè)稅的規(guī)定。 “自2003年1 月 1 日起以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為不征收營業(yè)稅。 ”由于 A 公司將資產(chǎn)全部用于投資，與接受投資方C 公司參與利潤分配，共同承擔(dān)風(fēng)險 所以 6000 萬元資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓也不繳納營業(yè)稅。在契稅方面，A房地產(chǎn)公司將6000萬的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到自己的控股公司 C后，沒有繳納企業(yè)所得稅、營業(yè)稅，節(jié)省了稅收成本，但由于 C是A的控股公 司，兩者的投資主體并不完全相同，所以契稅并不能免交.A公司分離了 6000萬的資產(chǎn)，C公司要繳納6000X4% =240萬的契稅，如果 A公司在免稅分立改組的情況下.采取新設(shè)立分公司方式分立，將新 設(shè)立的分公司的注冊資本按股份比例分給A公司原來的股東，則被分立公司與分立公司主體一致，則不但