房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃實(shí)例分析

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃實(shí)例分析武漢市水務(wù)建設(shè)工程公司熊毅在市場經(jīng)濟(jì)體制下，稅收對(duì)納稅人的收益有著重大影響，謀取最輕稅負(fù)，始終是納稅人孜孜以求的目標(biāo)。稅收籌劃，就是納稅人在不違反國家稅收法規(guī)的范圍內(nèi)，通過對(duì)投資、經(jīng)營、理財(cái)?shù)雀黜?xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的事先周密籌劃和合理安排，盡可能地減輕稅負(fù)，為納稅人帶來稅收利益，并最終為納稅人帶來經(jīng)濟(jì)利益的管理活動(dòng)，它同納稅人追求企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)一致。稅收籌劃對(duì)企業(yè)和國家都具有重要的作用。對(duì)企業(yè)而言，稅收籌劃得當(dāng)，用足用好稅收優(yōu)惠政策，有利于減輕節(jié)省企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)的利潤和可用資金，提高企業(yè)的競爭力，有效維護(hù)企業(yè)權(quán)益，使自身價(jià)值達(dá)到最大化，促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。對(duì)國家而言，

2、稅收籌劃促進(jìn)企業(yè)遵循國家產(chǎn)業(yè)政策的導(dǎo)向，有利于國家重點(diǎn)扶持的落后地區(qū)和幼稚產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，從總體上擴(kuò)大了國家稅收的稅基，增加了稅源，有利于整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康、快速、穩(wěn)定發(fā)展。一、有關(guān)流轉(zhuǎn)稅的籌劃（一 ）營業(yè)稅的籌劃方案例1: A房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備為一個(gè)住宅小區(qū)做促銷活動(dòng).在開盤當(dāng)日推出了一個(gè)面向客戶群體的營銷方案。方案一： 凡在開盤日簽訂購房合同的客戶均可以享受免交年的物業(yè)管理費(fèi)、送價(jià)值千元的冷暖空調(diào)一臺(tái)和新馬泰旅游。該銷售優(yōu)惠吸引了不少消費(fèi)者前來購買在優(yōu)惠期間銷售住宅，實(shí)現(xiàn)銷售收入1 600萬元，送出空調(diào)總價(jià)值 1 0 萬元優(yōu)惠的物業(yè)管理費(fèi)合計(jì)為4 萬元送出的旅游

3、團(tuán)票價(jià)值26 萬元。方案二：公司采取折扣的方式，優(yōu)惠2 5，直接送價(jià)值40 萬元的折扣。這個(gè)案例涉及營業(yè)稅中視同銷售情況。在方案一中公司直接給業(yè)主免交物業(yè)管理費(fèi)用免費(fèi)贈(zèng)送空調(diào)和旅游這些免費(fèi)贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)要視同銷售在銷售商品房的同時(shí)送實(shí)物和勞務(wù)，等于發(fā)生了混合銷售行為，所以要將所贈(zèng)送的實(shí)物和勞務(wù)的價(jià)值加到房屋的銷售收入中.合并繳納營業(yè)稅，則公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅為（1 600+40）X 5% =82萬元。在方案二中公司將實(shí)物和服務(wù)優(yōu)惠的價(jià)值直接作為購房折扣，在成交價(jià)中抵減，則可以直接按折扣后的金額作為營業(yè)額公司應(yīng)繳納的營業(yè)稅為（1 60040）X5% =78萬元。方案二只是修改了優(yōu)惠方式由贈(zèng)送實(shí)物

4、轉(zhuǎn)換成直接折扣就節(jié)省了營業(yè)稅4 萬元。（二 ）契稅的籌劃方案契稅是在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，國家按照當(dāng)事人雙方簽訂合同以及所確定價(jià)格的一定比例向承受權(quán)屬者一次性征收的一種行為稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司通過購買、受讓、受贈(zèng)、交換等方式取得土地使用權(quán)和房物所有權(quán)時(shí)要繳納契稅。例 2： A 房地產(chǎn)公司要將6000 萬的物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到控股的C 公司名下 由于所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移需要繳納契稅，目前武漢市的稅率為1. 5%。則要繳納6000X 1. 5% =90萬元的契稅。稅法規(guī)定：“企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)對(duì)派生方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。 ”盡管本例中 C 是 A

5、 的控股企業(yè)，但雙方的投資主體不全相同。如果A 房地產(chǎn)公司采取新設(shè)立分公司方式分立，將新設(shè)立的分公司注冊資本按股份比例分給A 公司原來的股東則被分立公司和分立公司主體一致就可免征契稅。(三、)土地增值稅的籌劃方案土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率稅率從30到60，增值額越多稅率越高。此外對(duì)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額20，免予征收土地增值稅。土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。(1)控制增值額的方法有減少收入、增加成本。例如將裝修收入從收入中分解出去，也可以通過折扣方式適當(dāng)?shù)亟档蜕唐贩康膬r(jià)格這

6、樣在加快銷售資金回籠的同時(shí)，降低了增值額使企業(yè)少繳或免繳土地增值稅增加了企業(yè)的效益。(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以通過對(duì)開發(fā)成本的研究適當(dāng)增加開發(fā)項(xiàng)目的一些投資例如加大對(duì)園林綠化的投入，提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，這樣既增加了開發(fā)成本和可扣除項(xiàng)目的金額，同時(shí)叉能使整個(gè)在建項(xiàng)目的環(huán)境更加優(yōu)美配套更加完善，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌的建設(shè)。例 3： A 房地產(chǎn)公司開發(fā)一住宅小區(qū)住宅可售面積1 00000平方米，全部都是普通住宅。銷售均價(jià)為3500 元預(yù)計(jì)銷售總收入為35000萬元，繳納的營業(yè)稅為1 750萬元城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加為 1 75 萬元，取得土地使用權(quán)費(fèi)用和開發(fā)成本為20

7、800 萬元。方案一：直接按現(xiàn)狀開發(fā)銷售。其中可扣除項(xiàng)目金額為20800X (1+10 +20 )+1 750+1 75=28965，增值額為35000 28965： 6035，增值率為20. 8%.應(yīng)繳納的土地增值稅為6035X30% =1 81 0. 5萬元。方案二：在小區(qū)中心花園建設(shè)一個(gè)噴泉美化綠化整個(gè)小區(qū)在靠近馬路的地方建隔音帶，追加園林綠化方面的投資300 萬元， 則可扣除項(xiàng)目金額為(20800+300)X(1 + 1 0%+20%)+1 750+1 75=29355,增值額為3500029355=5645，增值率為1 92正好符合稅收優(yōu)惠政策，可以免交土地增值稅。投資了300 萬對(duì)

8、小區(qū)進(jìn)行綠化提高了小區(qū)的配套設(shè)施和商品房質(zhì)量同時(shí)少繳了1 81 0 5 萬的稅收。(四 )城鎮(zhèn)土地使用稅的籌劃方案對(duì)城鎮(zhèn)土地使用稅的籌劃主要是利用稅收優(yōu)惠和征收范圍。(1)房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征土地使用稅但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征、減征、免征照顧，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)從嚴(yán)原則結(jié)合具體情況確定。(2)稅法規(guī)定城鎮(zhèn)土地使用稅征收范圍是城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)，因此企業(yè)可將注冊地選擇在城郊結(jié)合部的農(nóng)村 這樣既少繳了稅款，又不致因交通等問題影響企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營。(3)外商投資企業(yè)和外國企業(yè)不繳納城鎮(zhèn)土地使用稅企業(yè)可以尋求外商的資金把

9、企業(yè)轉(zhuǎn)換成外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。例 4： A 房地產(chǎn)公司要在襄樊開發(fā)新的投資項(xiàng)目已經(jīng)通過競拍買下土地1 00000平方米打算由下屬項(xiàng)目公司D 負(fù)責(zé)進(jìn)行籌建。方案一：將下屬公司D 的注冊地選擇在市區(qū)，襄樊市的土地使用稅征收標(biāo)準(zhǔn)為4 元每平方米。方案二：將下屬公司D 的注冊地選擇在城郊結(jié)合部的農(nóng)村。對(duì)于方案一公司要繳納的土地使用稅為40 萬 而方案二由于是在農(nóng)村設(shè)立的項(xiàng)目公司D 則免去了城鎮(zhèn)土地使用稅。（五 ）印花稅的籌劃方案印花稅的籌劃方法有分開核算籌劃法、模糊金額籌劃法、減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)法。第一， 同一憑證因載有兩個(gè)或兩個(gè)以上經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)而適用不同稅目稅率，若分別記載金額應(yīng)分別計(jì)算應(yīng)納稅額相加后按合

10、計(jì)稅額貼花； 若未分別記載金額的按稅率高的貼花。所以這種情況要盡量分別核算金額。第二， 模糊金額籌劃法是指當(dāng)事人在簽定數(shù)額較大的合同時(shí) 有意使合同上所載金額在能夠明確條件下不最終確定，以達(dá)到少繳印花稅目的。第三，由于在勞務(wù)的流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中每一次訂立合同均需繳納一次印花稅所以減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)也是節(jié)省印花稅的方法。例 5：甲房地產(chǎn)公司將一筆價(jià)款3000 萬元的工程承包給A 房地產(chǎn)公司 A 公司又將其中1 000 萬元的工程分包給乙公司800 萬元的工程分包給丙公司。則四個(gè)公司應(yīng)納印花稅稅額分別為：甲公司應(yīng)納印花稅：3000X0. 03% =0. 9萬元A 公司應(yīng)納印花稅=3000X0. 03%+1000X

11、 0. 03%+800X 0.03% =1 44 萬元乙公司應(yīng)納印花稅=1 000X 0. 03% =0. 3萬元丙公司應(yīng)納印花稅=800X0. 03% =0. 24萬元如果 A 房地產(chǎn)公司與甲房地產(chǎn)公司協(xié)商讓甲公司與乙公司、丙公司分別簽訂1 000 萬元和 800 萬元的合同。剩余1 200 萬元合同由甲與 A 簽訂。這樣在甲公司、乙公司、丙公司應(yīng)納稅額不變的前提下.A房地產(chǎn)公司應(yīng)納稅額變?yōu)? 200X0. 03% =0. 36萬元，比原來節(jié)省稅額1 08(1 44 0 36)萬元。二、企業(yè)所得稅的籌劃與營業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅籌劃相比企業(yè)所得稅籌劃的效益更直接。假設(shè)企業(yè)通過對(duì)營業(yè)稅的合理籌劃。節(jié)約營

12、業(yè)稅1 00 萬元?jiǎng)t其相應(yīng)地增加了應(yīng)納稅所得額需要繳納25 萬元的企業(yè)所得稅如果考慮城建稅和教育費(fèi)附加的話企業(yè)的節(jié)稅收益還會(huì)更小一些。如果該企業(yè)通過對(duì)企業(yè)所得稅的籌劃節(jié)約所得稅1 00 萬元，則這1 00 萬元就是企業(yè)實(shí)際獲得的節(jié)稅收益。企業(yè)所得稅的籌劃有多種技巧，這里著重介紹的是利用借款以及利息支出的籌劃方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)資金需求量很大資金籌集與融資渠道相結(jié)合， 構(gòu)成不同的籌資方法，使得企業(yè)所承擔(dān)的稅負(fù)也不同。一般情況，企業(yè)以自我積累方式所承受的稅收負(fù)擔(dān)最重，發(fā)行普通股票所承受的稅負(fù)重于向銀行借款承受的稅負(fù)，向社會(huì)發(fā)行債券所承受的稅負(fù)最輕。負(fù)債比例越高意味著企業(yè)的稅前扣除越大，節(jié)稅效果越

13、明顯但同時(shí)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也很大。負(fù)債主要是有以下三種形式：(1)通過金融機(jī)構(gòu)貸款籌資。金融機(jī)構(gòu)的貸款利率和計(jì)息方法較穩(wěn)定，對(duì)于長期貸款還是金融機(jī)構(gòu)有保障?；I措的流動(dòng)資金其利息支出可以計(jì)入當(dāng)期損益但與開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的長期貸款其資金成本應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本。當(dāng)企業(yè)處于虧損年度或有前五年虧損可資抵扣時(shí)，利息支 出應(yīng)盡早資本化：當(dāng)企業(yè)處于盈利年度，利息支出應(yīng)盡量費(fèi)用化，以達(dá)到成本費(fèi)用極大化：此外由于稅法對(duì)借款利息支出扣除有具體范圍和標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)借款應(yīng)保證利息支出的合法性避免稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)超額利息的剔除。(2)企業(yè)間拆借資金。企業(yè)及經(jīng)濟(jì)組織之間拆借資金的利息在計(jì)算方法和資金收回期限方面均有較大的彈

14、性和回旋余地，通常表現(xiàn)為提高利息支付沖減企業(yè)利潤，抵消納稅金額， 但稅法規(guī)定按不高于金融機(jī)構(gòu)同類、同期貸款利率計(jì)算的數(shù)額以內(nèi)部分計(jì)算利息支出所以要注意權(quán)衡高利息支出是否能有效沖減稅負(fù)。(3)通過發(fā)行債券籌資。在企業(yè)資金短缺時(shí)，可通過有關(guān)部門批準(zhǔn)，發(fā)行債券籌集資金既可以對(duì)社會(huì)公開發(fā)行，也可以局限于企業(yè)內(nèi)部職工。若通過發(fā)行股票籌集資金，資本紅利和股息都不得在費(fèi)用中扣除，但債券的利息可以在稅前列支增加了成本費(fèi)用，有利于降低企業(yè)所得稅稅負(fù)。例 6： A 房地產(chǎn)公司由于建設(shè)需要正計(jì)劃籌資8000 萬元，現(xiàn)設(shè)計(jì)三種備選方案具體如下表：從上表可以看出，增加債務(wù)籌資比例可以加大債務(wù)利息支出的抵稅作用降低總體資

15、本成本，但同時(shí)也會(huì)加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此， 負(fù)債比率是否合理是判定資本結(jié)構(gòu)是否優(yōu)化的關(guān)鍵。因?yàn)樨?fù)債比率大意味著企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)很大，但稅前扣除額較大，因而節(jié)稅效果明顯。所以，選擇何種籌資渠道構(gòu)成怎樣的資本結(jié)構(gòu)，限定多高的負(fù)債比率是一種風(fēng)險(xiǎn)與利潤的權(quán)衡取舍。如果A 房地產(chǎn)公司，有著良好的信譽(yù)財(cái)務(wù)狀況一直沒出過什么問題而且有著關(guān)聯(lián)企業(yè)的支持，那么方案三更適合A 房地產(chǎn)公司，能夠使該公司明顯地節(jié)稅增收。三、流轉(zhuǎn)稅與所得稅的統(tǒng)籌策劃例 7： A 房地產(chǎn)公司與B 投資公司聯(lián)合競拍土地，總價(jià)8000 萬元，雙方各占50。A 先把50的土地使用權(quán)作為開發(fā)商業(yè)樓盤設(shè)施自用，待開發(fā)完后交由B 投資， B 公司無開

16、發(fā)資質(zhì)必須收購A公司的股權(quán)，約定在收購時(shí)A 公司已經(jīng)開發(fā)完成的商業(yè)設(shè)施留歸自己 不被投資公司收購。2007 年底 A 公司商業(yè)樓盤順利開發(fā)完成轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)6000 萬元。A 公司實(shí)行了免稅改組，A 決定將 6000 萬的商業(yè)資產(chǎn)分離給現(xiàn)有的控股公司 C.在分立6000萬的商業(yè)資產(chǎn)的同時(shí)分立承擔(dān)負(fù)債5000萬， 以凈資產(chǎn)1 000萬全部做為對(duì)C 公司的股權(quán)增資增加對(duì) C公司的實(shí)收資本。B 公司按 A 所剩的凈資產(chǎn)進(jìn)行收購。在所得稅方面主要考慮了“免稅分立改組”。稅法規(guī)定，分立企業(yè)在支付給被分立企業(yè)或其股東的交換價(jià)款中除分立企業(yè)的股權(quán)以外的非股權(quán)支付額不高于股權(quán)票面價(jià)值的20的經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)，

17、被分立企業(yè)可不確認(rèn)分離的資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得或損失，不計(jì)算所得稅。由于A 公司分離的1 000萬凈資產(chǎn)全部用于增加現(xiàn)有分立企業(yè)C 的股權(quán)， 沒有取得任何非股權(quán)支付額，可不確認(rèn)A 公司分離的6000 萬資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得。在營業(yè)稅方面主要考慮以不動(dòng)產(chǎn)投資可以不繳納營業(yè)稅的規(guī)定。 “自2003年1 月 1 日起以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征收營業(yè)稅。 ”由于 A 公司將資產(chǎn)全部用于投資，與接受投資方C 公司參與利潤分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn) 所以 6000 萬元資產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓也不繳納營業(yè)稅。在契稅方面，A房地產(chǎn)公司將6000萬的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到自己的控股公司 C后，沒有繳納企業(yè)所得稅、營業(yè)稅，節(jié)省了稅收成本，但由于 C是A的控股公 司，兩者的投資主體并不完全相同，所以契稅并不能免交.A公司分離了 6000萬的資產(chǎn)，C公司要繳納6000X4% =240萬的契稅，如果 A公司在免稅分立改組的情況下.采取新設(shè)立分公司方式分立，將新 設(shè)立的分公司的注冊資本按股份比例分給A公司原來的股東，則被分立公司與分立公司主體一致，則不但