海寧市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則

1、海寧市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則第一條為規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作，維護(hù)征收雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作順利進(jìn)行，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法，國(guó)務(wù)院國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例，住建部國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法，海寧市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法，參照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等有關(guān)規(guī)定，制定本細(xì)則。第二條在本市范圍內(nèi)征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人房屋的房地產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)，適用本細(xì)則。第三條本細(xì)則所稱的國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估（以下簡(jiǎn)稱征收評(píng)估），是指為了確定被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，根據(jù)房屋的具體區(qū)位、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、朝向、用途、成

2、新、層次、裝修等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。征收評(píng)估的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。被征收房屋的評(píng)估價(jià)格為房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，不包括搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、有線電視遷移費(fèi)、電話和網(wǎng)絡(luò)遷移費(fèi)、空調(diào)遷移費(fèi)和征收非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償?shù)绕渌M(fèi)用。住宅和商業(yè)經(jīng)營(yíng)性等房屋合法占有土地面積不超過規(guī)定容積率占有的土地面積，按照房地合一原則土地價(jià)值已包含在房屋評(píng)估價(jià)值中，不再單獨(dú)評(píng)估第四條被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算

3、被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。第五條房屋征收評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。第六條被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。第七條征收評(píng)估內(nèi)容為房屋價(jià)值評(píng)估、裝修和附屬物價(jià)值評(píng)估。裝修和附屬物評(píng)估價(jià)值應(yīng)在評(píng)估報(bào)告中單獨(dú)標(biāo)明。第八條房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在簽訂委托合同的基礎(chǔ)上應(yīng)按下列程序進(jìn)行房屋征收評(píng)估：（一）接受評(píng)估委托，明確基本事項(xiàng)；（二）查閱相關(guān)資料，開展前期調(diào)查；（三）收集評(píng)估資料，采集交易實(shí)例；（四）擬訂評(píng)估方案，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘；（五）參照技術(shù)細(xì)則，進(jìn)行評(píng)估測(cè)算；

4、（六）確認(rèn)測(cè)算結(jié)果，撰寫評(píng)估報(bào)告；（七）提交評(píng)估報(bào)告，現(xiàn)場(chǎng)咨詢答疑；（八）由具整體報(bào)告，評(píng)估資料歸檔。第九條被征收評(píng)估對(duì)象已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，按照認(rèn)定處理的結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。第十條房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。第十一條用市場(chǎng)法評(píng)估被征收房屋價(jià)值，可比實(shí)例的選取應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：（一）可比實(shí)例應(yīng)選擇與評(píng)估對(duì)象處

5、于相同地段或鄰近地段的房屋；（二）可比實(shí)例的選擇與評(píng)估對(duì)象類似的房屋，包括用途、建筑結(jié)構(gòu)基本相同等；（三）可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取正常的市場(chǎng)交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常的市場(chǎng)交易價(jià)格或可修正為正常的交易價(jià)格；（四）可比實(shí)例的成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)相近，一般不宜超過一年；（五）采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量。第十二條可比實(shí)例選取后應(yīng)對(duì)交易情況、交易日期、區(qū)位狀況、個(gè)別因素進(jìn)行修正。（一）交易情況修正應(yīng)排除交易行為中的各種人為因素所造成的可比實(shí)例成交價(jià)格偏差，將可比實(shí)例的成交價(jià)格修正為正常價(jià)格；（二）交易日期修正應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格修正為評(píng)估時(shí)點(diǎn)

6、的價(jià)格；（三）區(qū)位因素修正應(yīng)將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格修正為評(píng)估對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格；（四）個(gè)別因素修正應(yīng)將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格修正為評(píng)估對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格。每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正不宜超過20%綜合修正不宜超過30%住宅房屋評(píng)估時(shí)區(qū)位狀況修正系數(shù)及個(gè)別因素修正系數(shù)的確定均按附件的相應(yīng)規(guī)定執(zhí)行。第十三條選取確定的可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過上述各種因素修正后得由的比準(zhǔn)價(jià)格。比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格x交易情況修正系數(shù)x交易日期修正系數(shù)x區(qū)位狀況修正系數(shù)x個(gè)別因素修正系數(shù)第十四條市場(chǎng)法的得由的比準(zhǔn)價(jià)格，根據(jù)具體情況計(jì)算由一個(gè)綜合結(jié)果，作為標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的比準(zhǔn)價(jià)格。房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)

7、應(yīng)選取標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋作為評(píng)估基準(zhǔn)第十五條房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)選取標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：（一）確定被征收房屋比準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，一般選取征收范圍內(nèi)具有代表性房屋作為標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋。若征收范圍內(nèi)無成套房屋的，則選取較好的非成套房屋作為標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋。（二）確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的比準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，根據(jù)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的實(shí)際狀況選取標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋。第十六條被征收房屋分別與標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋進(jìn)行區(qū)位、結(jié)構(gòu)、朝向、成新、層次、裝修等因素比較，按市場(chǎng)法原理修正比準(zhǔn)價(jià)格得由各被征收房屋的評(píng)估價(jià)格，其計(jì)算公式為：被征收房屋價(jià)值=被征收房屋單價(jià)X建筑面積被征收房屋單價(jià)=標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋比準(zhǔn)價(jià)格X（1+區(qū)位修正系數(shù)）X（1+層次修正系數(shù)）X（1

8、+朝向修正系數(shù)）X（1+其他因素修正系數(shù)）-標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋重置價(jià)X成新率+被征收房屋重置價(jià)X成新率本公式采用的房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)按照附件的相應(yīng)規(guī)定執(zhí)行。第十七條采用成本法評(píng)估被征收房屋的，具基本公式為：被征收房屋評(píng)估價(jià)值=土地的重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格X成新率土地的重新購(gòu)建價(jià)格可采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本逼近法等方法求取。建筑物重新購(gòu)建價(jià)格可采用市場(chǎng)法、成本法求取，也可通過政府或政府授權(quán)部門公布的相關(guān)價(jià)格信息獲取。建筑物成新應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查結(jié)果，對(duì)照房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和附件五的規(guī)定確定。第十八條采用收益法評(píng)估被征收房屋的，具基本公式為：收益法公式：Vo=91or（1r）nVo為收益

9、價(jià)格，a為設(shè)定樣本房的年純收益，r為資本化率，n為收益年期第十九條未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)按重置成本法評(píng)估其建筑物殘值，屬租賃土地并已全額支付土地租賃費(fèi)的，在土地租賃的剩余年限中，應(yīng)充分考慮已交付的土地租賃費(fèi)因素，修正后確定評(píng)估價(jià)值。第二十條在建工程的征收評(píng)估，屬于協(xié)議由讓取得土地使用權(quán)的，應(yīng)采用重置成本法進(jìn)行評(píng)估，其建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的形狀為準(zhǔn)，采取影像資料收集方式。其土地使用權(quán)評(píng)估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、由讓年限、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和同一地段、同一使用性質(zhì)的市場(chǎng)價(jià)，再考慮修正因素予以評(píng)估確定。通過公開招標(biāo)、拍賣取得土地使用權(quán)的在建工程的征收評(píng)估，除采用重置成本法外，按照前

10、款規(guī)定，在剩余的土地使用年限中進(jìn)行評(píng)估時(shí)，再予考慮投資利息等其他因素予以評(píng)估確/Ho第二十一條本細(xì)則由海寧市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。第二十二條本細(xì)則自公布之日起施行。國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定。附件一:被征收房屋分類及其說明住宅房屋分類普通住宅房屋成套住宅指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單兀式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。獨(dú)幢房屋指具有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、獨(dú)家使用，有合法手續(xù)的獨(dú)幢房屋，房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。非成套住宅除以上兩類的房屋以外的房屋。營(yíng)業(yè)用房分類商場(chǎng)類建筑以百貨商場(chǎng)、大型超市為典型建筑

11、。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，一般都配有附房作為倉(cāng)庫(kù)、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)用途之用。商鋪類建筑以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開間。商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營(yíng)建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交易或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。營(yíng)業(yè)娛樂類建筑各類歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。性用房旅

12、館類建筑分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準(zhǔn)星級(jí)、甚而星級(jí)賓館兩類典型建筑。前一類通常為醇混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配

13、備差異較大。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。其他類建筑除上述類型之外的其他營(yíng)業(yè)性質(zhì)用房。非營(yíng)業(yè)用房分類非營(yíng)工業(yè)性建筑以工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，業(yè)水泥地面，木門或鐵皮門。性用房辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。公共性建筑以圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。附件二:區(qū)位

14、因素修正系數(shù)表序號(hào)取素項(xiàng)目，數(shù)修正范圍（）考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等自然自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂，環(huán)境較差。附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差。環(huán)境±51空氣污染、噪音、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?？諝饬己茫倭课廴?，白天有部分交通噪音，水體局部污染?？諝饩植渴芪廴?，水體污染較為嚴(yán)重，白天和晚1可均啟噪音影響。水體污染嚴(yán)重，靠近污染源或重噪首源。長(zhǎng)期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。父通條件

15、7;5離市區(qū)主干道的距離離主干道的距離在100米以內(nèi)。離主干道的距離在100250米之間。離主干道的距離在250400米之間。離主干道的距離在400500米之間。離主干道的距離在500米以上。2公交線路情況距離公交站點(diǎn)50米內(nèi)，有4條以上重要公交線路。跑離公交站點(diǎn)50100米內(nèi)，至少有2條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在100-200米之間，至少有2條公交線路。跑離公交線路的距離在200400米之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在400米以上。"育醫(yī)療所在學(xué)屬于省級(jí)及以上重點(diǎn)中屬于市級(jí)及以上重點(diǎn)中屬于區(qū)級(jí)及以一«中小學(xué)學(xué)無中學(xué)或小3設(shè)施區(qū)1公上重點(diǎn)中學(xué)&#

16、177;5里內(nèi)學(xué)校情況學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。區(qū)。學(xué)。序號(hào)M素項(xiàng)目，數(shù)修正范圍（）考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級(jí)及以上醫(yī)院500米以內(nèi)。距市級(jí)及以上醫(yī)院5001000米。距市級(jí)及以上醫(yī)院10001500米。距市級(jí)及以上醫(yī)院15002500米以上。距市級(jí)及以上醫(yī)院2500米以上。4小業(yè)配套設(shè)施±5重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)啟大型的市級(jí)商業(yè)配套設(shè)施。在400800米范圍內(nèi)巾級(jí)商業(yè)設(shè)施較集中。在800米范圍在800米范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在1000米范圍內(nèi)無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。內(nèi)切茶目攵分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足

17、生活需求。5M劃設(shè)計(jì)±5筑區(qū)局外等建小布與形布局合理、外形美觀、布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂、沒肩布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。建筑密度建筑密度40%Z下。建筑密度40%50%建筑密度50%60%建筑密度60%65%建筑密度65姒上。綠化率、室外公共活動(dòng)空問與綠化景觀綠地舉在30%Z上，立體綠化，室外公共活動(dòng)空間士富。綠地單在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動(dòng)空間較小。）少量綠化，少量的公共活動(dòng)空間。無綠化，基本無公共活動(dòng)空問。無公共活動(dòng)空

18、間，出行通道狹窄。6,業(yè)管理±5物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。無物業(yè)管理，無劃、衛(wèi)管理。7主宅區(qū)配套設(shè)施±5住內(nèi)完度套區(qū)施程配宅設(shè)善在住互具備能化、寬帶R線電/路、役三區(qū)內(nèi)、區(qū)智陽(yáng)、可、有見線於管在住互具備/、能化、網(wǎng)、不線路、道、三區(qū)內(nèi)、區(qū)智寬帶r線電視燃?xì)夤芏滤茉谧≌瑓^(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和住宅在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)序號(hào)因素項(xiàng)目系數(shù)修正范圍()考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等道、上下水管

19、道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。區(qū)道路等配套設(shè)施。施。附件三:個(gè)別因素修正表在舁廳P項(xiàng)目?jī)?nèi)容系數(shù)修止范圍1成新新舊程度調(diào)整見附件五2層次/、同層次差價(jià)調(diào)整見附件六3朝向房屋的不同土方向調(diào)整見附件七4其它層局、外觀等見附件四附件四：其他因素修正表在舁廳P項(xiàng)目?jī)?nèi)容系數(shù)修止范圍1層局房屋的層高見附件九2實(shí)物規(guī)劃現(xiàn)狀容積率等±4(%)3實(shí)物狀況外觀等±2(%)4建造年份<20年逐年修正+0.5%5房屋類型成套住宅、非成套住宅、獨(dú)幢房屋等±6(%)注：本表第四項(xiàng)被征收區(qū)塊發(fā)布征收決定之年，前20年為0,逐年修正+0.5%附件五：房屋

20、成新率分類成新'完好房基本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危險(xiǎn)房全新全部符合大部符合全部符合大部符合稍好于全部符合全部符合全部符合1.00.9-1.00.80.90.7-0.80.6-0.70.5-0.60.4-0.50.4以下0.2以下地基基礎(chǔ)有足夠承載能力，無不均勻沉降。有承載能力，有少量不均勻沉降。承載能力不足，有較大不均勻下降，對(duì)上部結(jié)構(gòu)已產(chǎn)生一定影響。有明顯不均勻下降且有繼續(xù)發(fā)展，嚴(yán)重影響上部結(jié)構(gòu)安全和正常使用。承載能力嚴(yán)重不足，有嚴(yán)重不均勻沉降已引起結(jié)構(gòu)傾斜、位移、開裂、扭曲房屋隨時(shí)有倒塌可能。承重構(gòu)件完好堅(jiān)固、屋架、墻體完好承重構(gòu)件，木屋架各部件節(jié)點(diǎn)連接基本完好承重墻體產(chǎn)生下垂

21、變動(dòng)，有輕微裂縫，木屋架有局部腐朽。承重磚墻嚴(yán)重?fù)p壞有明顯下垂變形，木屋架端節(jié)點(diǎn)腐朽有明顯的下垂或傾斜。構(gòu)件嚴(yán)重腐朽，開裂變形，已超過極限，喪失穩(wěn)定性。非承重墻墻體完好牢固，無破損。磚墻體輕微裂縫，面層破損。部分墻體裂縫，間隔墻、面層局部損壞，失修嚴(yán)重。墻體裂縫、傾斜。墻體嚴(yán)重開裂、傾斜，部分倒塌。壁面不滲漏，排水設(shè)施暢通。局部滲漏，排水設(shè)施基本暢通。局部滲雨，局部高低不平。嚴(yán)重漏雨，木屋架嚴(yán)重腐朽，排水設(shè)施嚴(yán)重銹爛、斷裂不全。普遍漏雨，嚴(yán)重受損。樓地面整體面層完好，平整。整體面層基本完好整體面層局部空鼓、裂縫。整體層面嚴(yán)重空鼓、裂縫。破爛不堪。門窗完好無損，開關(guān)靈活，油漆完好。少量開關(guān)不靈，

22、油漆尚完好。部分開關(guān)不靈，油漆老化剝落。大部分開關(guān)不靈，翹曲變形，部件殘缺腐朽，油漆見酥。內(nèi)外墻抹灰完整牢固，無空鼓、裂縫。稍有空鼓、裂縫、風(fēng)化。局部裂縫、空鼓、剝落，勒腳嚴(yán)重侵蝕風(fēng)化。普遍空鼓、裂縫，風(fēng)化脫落，勾縫殘缺，嚴(yán)重酥松、脫落，墻面滲水。頂棚完整牢固，無破損和下垂脫落。少量面層翹裂、缺損局部破舊，頂棚下垂變形，面層破爛脫落面層破爛不堪，嚴(yán)重下垂變形，吊筋松動(dòng)、彎曲、斷裂、腐朽、蛀朽、蛀蝕。細(xì)木裝修完整牢固，油漆完好。稍有松動(dòng)、殘缺，油漆尚完好。木材部分腐朽、蛀蝕殘缺，油漆老化。木材部分嚴(yán)重腐朽、蛀蝕、殘缺、油漆脫落。水衛(wèi)上下水管暢通無阻，各種衛(wèi)生器具完好，零件整齊上下水道基本暢通，各

23、種衛(wèi)生器具基本完好，個(gè)別零件缺損。上下水道不夠暢通，衛(wèi)生器具部分損壞。上下水道嚴(yán)重堵塞，腐蝕，殘缺，衛(wèi)生器具零件較大部分損失、殘缺。電線路及各種照明裝置完好，絕緣良好。線路和各種照明裝置基本完好，個(gè)別零件損壞。設(shè)備陳舊，電線部分老化，少量照明裝置有損壞、殘缺。設(shè)備陳舊殘缺，電線普遍老化、零亂照明裝置殘缺不齊，絕緣不合要求。備注：評(píng)定時(shí)要以主體結(jié)構(gòu)為主，房屋已使用年份和修繕情況應(yīng)結(jié)合考慮。附件六:層次修正系數(shù)（）車'樓w總層一一三四五六七有無有無有無有無有無有無有無一00二0000三0-1+5+5-1-1四0-1+5+5+10+10-1-1五0-1+5+5+10+10+8+8-1-1六0

24、-1+5+5+10+10+8+800-2-2七0-1+5+5+10+10+8+800-2-2-4-4附件七:住宅房屋朝向修正系數(shù)結(jié)構(gòu)主朝向差價(jià)率（%東-1南0西-1北-2備注：1.主朝向是指本幢房屋正方向左右各45°范圍內(nèi)的方向。2 .鋼混、磚混結(jié)構(gòu)條式住房，按主朝向和住房所處部位，以套為單位修正朝向系數(shù)。3 .建造年代久遠(yuǎn)的磚木結(jié)構(gòu)住房的朝向系數(shù)均為零。附件八:房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)單位：”結(jié)構(gòu)鋼混混合結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)等級(jí)一一二一一二四一一二四一一單價(jià)960850780760650560480500420340280260180鋼硅基鋼碎鋼碎鋼硅基鋼硅基碎或砧石砧墻砧墻砧墻砧墻不規(guī)舌

25、L砧礎(chǔ)框架基礎(chǔ)基礎(chǔ)礎(chǔ)抗震礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)塊石基礎(chǔ)，承承承重，承則砧墻承結(jié)構(gòu)，硅部分鋼碎結(jié)構(gòu)，硅（含基礎(chǔ)空斗重，重，一般重，墻承重，披墻（含砌框架柱墻柱砧砌塊）般墻墻或方或一般木屋較差重，屋，清結(jié)塊）圍結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)，（含砌墻，鋼承半砧圓木木屋架椽木屋簡(jiǎn)易蓋瓦護(hù)，現(xiàn)搗般墻般墻塊）部硅平屋重，墻承屋架、子平架、桁條或石或預(yù)制（含（含分鋼筋面或屋平屋重，平架、平瓦瓦或蔑墊瓦屋棉瓦房鋼碎屋砌塊）砌塊）粱柱承面板、面或屋面屋面或小小青或青面或屋面構(gòu)面圍護(hù)，圍護(hù)，重，鋼油氈平青平或青板油青瓦瓦屋瓦蓋石棉現(xiàn)搗現(xiàn)搗硅平屋瓦屋面瓦、平瓦氈平屋面面，半的平瓦屋屋或預(yù)或預(yù)面小青小青瓦屋半砧砧或瓦或面制鋼制硅瓦屋瓦屋面或板板條小青

26、硅屋屋面面面條分分隔瓦屋主面隔墻墻面部分或一般一般硅樓地一般硅預(yù)制一般企口普通普通較差碎或簡(jiǎn)易要全部水硅樓硅樓面，普樓地板或碎或木樓木樓木樓木樓砧地水泥樓磨石、塊地面，地面，通面層面，普木板木樓板、面，面，面，面地面料貼面水泥普通部分塊通層面樓地面木擱木地碎或碎或或泥部地或硬木、地砂層面料面層面，或砧欄。面或砧地砧地地面拼木樓面層，硅地地面木地砧地面面分面地面部分面，面或面油漆普通硅地面層抹面面條外墻貼馬外墻水外墻外墻混外墻混外墻內(nèi)、外墻內(nèi)、普通較差簡(jiǎn)易刷白賽克或面泥或混混合合泥漿合泥漿清水外墻抹灰，外墻內(nèi)、內(nèi)、抹灰件抹貼,部分水合沙漿沙漿抹面，抹面，墻勾普通內(nèi)墻普通外抹外墻泥沙漿抹抹面，抹面，涂料刷內(nèi)墻、縫或抹灰中等抹灰抹灰灰，內(nèi)墻中涂料刷內(nèi)墻白，內(nèi)天棚中石灰抹灰，灰，級(jí)抹灰,部白，內(nèi)普通墻、天等抹泥漿吊天斜天分貼面磚墻中級(jí)抹面，棚中級(jí)面，大抹棚抹棚抹灰或油漆，墻抹灰，刷墻抹灰，白漿或面，灰刷灰布裝飾，部涂料刷粉涂涂料刷石灰水內(nèi)墻大白分裝飾板面料面刷面普通漿或天棚抹面石灰門標(biāo)準(zhǔn)金屬、塑鋼標(biāo)準(zhǔn)金屬、一般鋼木標(biāo)準(zhǔn)金屬、塑標(biāo)準(zhǔn)金屬、塑一般鋼木非標(biāo)準(zhǔn)或標(biāo)準(zhǔn)木門標(biāo)準(zhǔn)木門非標(biāo)準(zhǔn)木較差或者較差木門較差門窗門窗、部塑鋼門窗、鋼門鋼門門舊木窗、窗及門窗舊木窗分木門門窗、全部窗、全窗、全窗、門窗部分油漆門窗窗帶紗。