淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制管理

1、淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制管理摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程造價控制貫穿于項目運作的全過程,每一階段都不同程度影響到房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本、費用、利潤。結(jié)合管理學(xué)的角度,通過分析房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程中各個環(huán)節(jié)的成本控制方法,分析成本運作管理機制,提供成本管理優(yōu)化措施。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；成本控制我國加入WTO后,房地產(chǎn)業(yè)將會面臨新的競爭和挑戰(zhàn)。加強管理,提高效益,是房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對競爭的有效手段。房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說,可分為四大部分:一是建安成本,二是土地成本,三是配套設(shè)施費,四是規(guī)劃設(shè)計費。在競爭日趨白熱化的房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)開發(fā)企

2、業(yè)如何控制建設(shè)工程的總造價,提高企業(yè)的投資效益,是當(dāng)前的一個重要課題。1項目開發(fā)過程的成本管理1.1在工程造價全過程控制中，工程決策和設(shè)計階段的成本管理是項目投資控制的關(guān)鍵。長期以來,我們在工程造價管理中,普遍忽視工程建設(shè)項目前期工作階段的造價控制,往往把控制工程造價的主要精力放在項目的實施階段。這樣做盡管也有效果,但畢竟是“亡羊補牢”事倍功半。要有效地控制工程成本,就要把重點轉(zhuǎn)到?jīng)Q策與設(shè)計階段上來。可行性方案的選定和投資估算的定位是建設(shè)項目的核心,要想在這一階段把質(zhì)量、造價和工期結(jié)合好,就需要完善投資決策機制,成立投資策劃部門,進行充分的市場調(diào)研、詳細收集資料和反復(fù)的方案比較,進行必要的專業(yè)

3、分析論證,盡可能選出最佳組合,從而作出科學(xué)的決策。建設(shè)項目工程造價的確定主要是在設(shè)計階段,預(yù)算、結(jié)算只能計量而并不能改變工程造價。好的設(shè)計方案,不僅要取得良好的社會效益,還應(yīng)具有經(jīng)濟的合理性。盡管設(shè)計費在建設(shè)工程全過程費用中比例不大,一般只占建安成本的1.5% 2%,但對工程造價的影響可達75%以上。由此可見,設(shè)計質(zhì)量的好壞將直接影響建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短,直接決定人力、物力和財力投入的多少。科學(xué)合理的設(shè)計,工程造價可降低10%。設(shè)計階段主要從以下幾個方面來控制造價。(1)實行設(shè)計方案招投標(biāo)制度,認真比選方案。為了提高投資效果,從初步方案到施工圖設(shè)計,都應(yīng)進行各方案比選,組織設(shè)計方案競

4、賽或設(shè)計招標(biāo),從中選擇最佳的設(shè)計方案,保證設(shè)計的先進性、合理性、準(zhǔn)確性,避免因設(shè)計落后,影響銷售,造成資金長期得不到回收,經(jīng)濟效益無法保證的事情發(fā)生。(2)進行限額設(shè)計。限額設(shè)計是工程建設(shè)過程中行之有效的管理方法,也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。在設(shè)計中凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容,均要通過計算,充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性。開發(fā)商應(yīng)對設(shè)計方案提出限額設(shè)計要求,并為之創(chuàng)造外部條件。房地產(chǎn)商應(yīng)將項目造價目標(biāo)分工種、按專業(yè)逐層分解,調(diào)動設(shè)計人員的積極性,要求設(shè)計人員在建筑平面、結(jié)構(gòu)設(shè)計、機電設(shè)備、材料選用等方面進行設(shè)計挖潛,用價值工程等方法進行比較、論證,在保證功能的前提下,最大限度地節(jié)約工程造價

5、。人力資源是管理活動的第一資源,進行限額設(shè)計也是管理學(xué)中人本因素的體現(xiàn)。通過要求設(shè)計人員采用新材料、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計方案,達到安全可靠、經(jīng)濟合理的要求。另一方面,對整個項目的建筑品質(zhì)、小區(qū)的綜合平面布置、污水處理、智能化布置等作細致研究,并注重征求各方意見,避免因項目總體規(guī)劃的失策導(dǎo)致施工過程中發(fā)生重大變動,甚至重新設(shè)計。(3)開展價值工程的應(yīng)用。價值工程的主要特點:以使用者的功能需求為出發(fā)點,對所研究對象進行功能分析,使設(shè)計工作做到功能與造價統(tǒng)一,在滿足功能要求的前提下,降低成本。例如,利用深基礎(chǔ)增加地下室,這樣地下儲藏室可以停放車輛和儲存雜物,小區(qū)可以不必建地上停車場,既節(jié)約了用地,也美

6、化了環(huán)境。這就是利用價值工程中的成本略有上升,卻能帶來功能大幅提高的結(jié)果。(4)增設(shè)合同條款,建立獎懲制度。在選定設(shè)計單位簽訂設(shè)計合同時,應(yīng)增設(shè)關(guān)于設(shè)計變更及修改的費用額度限制等條款,對設(shè)計規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概預(yù)算指標(biāo)等進行控制。如約定由于設(shè)計原因?qū)е马椖繉嵤r需要變更設(shè)計,當(dāng)設(shè)計變更費超出施工合同價的某一比例(如5% )時,則扣罰一定比例的設(shè)計費。(5)加強圖紙會審工作。將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前。在工程施工前,組織相關(guān)部門對施工圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審核,從不同角度對設(shè)計圖紙進行全面的審核工作,以求得提高設(shè)計質(zhì)量,避免因設(shè)計考慮不周或失誤所帶來的

7、經(jīng)濟損失。(6)競爭擇優(yōu),加強工程招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制。工程招投標(biāo)是有效控制工程成本的核心,施工隊伍的優(yōu)劣關(guān)系到建設(shè)單位工程成本控制的成敗。通過招投標(biāo)能擇優(yōu)選取既具有足夠的技術(shù)實力,又能在工程造價上給建設(shè)單位合理優(yōu)惠的施工企業(yè),從而確保工程質(zhì)量和工期,降低工程成本。1.2施工階段的成本管理由于工程現(xiàn)場施工條件受到種種復(fù)雜因素的影響和干擾,使工程造價波動的幅度也非常大。因此,做好施工過程中成本控制至關(guān)重要。(1)加強合同管理,嚴格審查承包商的索賠要求。工程中標(biāo)后簽訂合同時,要盡可能選用由國家頒發(fā)的通用性合同文本,再根據(jù)擬建工程的特點和招標(biāo)文件以及發(fā)包人、承包商雙方談判結(jié)果來擬定。施工階段成本控制

8、的關(guān)鍵是嚴格控制項目變更,強化變更程序。作為開發(fā)商或者業(yè)主方的造價管理人員,要嚴格審核工程變更,計算各項變更對總投資的影響。從使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更,減少不必要的工程費用支出,避免投資失控。工程造價一般是由工程招標(biāo)合同價及合同外項目價款(即工程增項、施工索賠、材料調(diào)價、費用調(diào)整等)所構(gòu)成。對承包商合同外的索賠要求,開發(fā)商要嚴格審查。此外,在施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)時應(yīng)及時提出反索賠,以便有效控制成本。(2)強化監(jiān)理機制,加強施工管理。選擇合適的監(jiān)理單位,對工程質(zhì)量、工期和成本進行控制。按照監(jiān)理規(guī)定和實施細則,完善職責(zé)分工及有關(guān)制度,落實責(zé)任制,從工程管理機制

9、上建立健全投資控制系統(tǒng)。做好月度工程進度款審核,避免投資失控。工程進度款的審核,必須在監(jiān)理方確認工程量的基礎(chǔ)上,按合同約定的計價依據(jù),套用材料單價及費用定額進行最后核價,再支付相應(yīng)的工程進度款。(3)開展技術(shù)創(chuàng)新,節(jié)約成本支出。技術(shù)創(chuàng)新是企業(yè)實施創(chuàng)新管理的重要內(nèi)容。據(jù)統(tǒng)計,材料費一般占直接工程費的70%左右,直接費的高低影響到間接費的高低。在房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程中,在確保主體施工技術(shù)方案可靠的基礎(chǔ)上,提倡廣泛使用新技術(shù)、新工藝、新材料、新辦法等,利用技術(shù)進步的最新成果來縮短工期節(jié)約成本。(4)采取經(jīng)濟措施,控制管理成本。根據(jù)開發(fā)項目的特點,合理使用廣告策劃費、銷售代理費等,減少銷售成本,最大

10、限度降低靜態(tài)投資。對大宗材料或大型設(shè)備按合同要求從廠家直接進貨,并根據(jù)工序及施工進度安排進料計劃,以達到降低造價的目的。1.3竣工階段的成本管理竣工結(jié)算是工程造價控制的最后一個階段,它是反映建設(shè)項目實際造價和投資效果的文件,也是竣工驗收報告的重要組成部分,必須予以高度重視。根據(jù)合同預(yù)算、費用定額及竣工資料、國家和地方的相關(guān)法規(guī),按圖嚴格核實工程量,落實設(shè)計變更及聯(lián)系單簽證費用?？傊?要認真審查、復(fù)核,防止各項計算誤差,使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實際造價。此外,還應(yīng)加強工程審計環(huán)節(jié)的成本控制。工程項目的審計必須對工程項目整個施工生產(chǎn)活動的全過程進行審計。工程項目的審計不僅要重視被審計項目的事后審

11、計,竣工審計,更要重視事前和事中審計。加強事前和事中審計,可使工程項目施工方案的編制更趨合理,并能幫助工程項目管理班子超前“把關(guān)”,有效防止或避免可以預(yù)見的失誤,達到事半功倍的效果。2項目開發(fā)成本的管理運作機制分析房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本項目規(guī)劃,在設(shè)計階段就應(yīng)開始運作。首先進行市場分析,分析市場是否有所作為；決定項目實施后,進行市場預(yù)測和成本測算,對開發(fā)設(shè)計每個環(huán)節(jié)的成本從嚴把關(guān)。(1)抓好降本增效。明確項目組織結(jié)構(gòu),成立專責(zé)小組跟蹤投資控制,促進管理職能分工的科學(xué)化和規(guī)范化。根據(jù)管理需要,開發(fā)企業(yè)制訂和完善成本管理制度,各項制度的實施細則都要制訂得具體化?？v向、橫向?qū)訉勇鋵嵷?zé)任制,使企業(yè)制度控

12、制、程序控制、定額控制、合同控制等落到實處,最終有效控制成本。(2)抓好項目經(jīng)營效益。經(jīng)營效益是項目經(jīng)濟效益的重要組成部分,工程項目的降本增效工作應(yīng)從項目開始時抓起,及時掌握面廣量大的土木工程項目信息,盯住項目可行性研究、立項、審批、設(shè)計施工等全過程。(3)建立成本管理體系。在項目定位及預(yù)算上,企業(yè)可以根據(jù)市場價格,采取擬定目標(biāo)利潤的辦法來推算項目的目標(biāo)成本,再將目標(biāo)成本按期間費用和開發(fā)成本進行分類和分解。在正確劃分成本項目基礎(chǔ)上,確定各環(huán)節(jié)開支范圍,擬訂費用標(biāo)準(zhǔn),根據(jù)目標(biāo)成本預(yù)測各項稅費支出,預(yù)訂支出計劃,讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性。(4)健全成本責(zé)任制。企業(yè)內(nèi)部經(jīng)濟責(zé)任制的落

13、實是成本控制實施的重要保證,通過責(zé)任管理,明確有關(guān)責(zé)、權(quán)、利的落實,力爭使人員的職責(zé)和職權(quán)對等是全面實施目標(biāo)成本責(zé)任的前提和使目標(biāo)成本得以有效控制的關(guān)鍵。3結(jié)束語作為一個由若干相關(guān)環(huán)節(jié)聯(lián)系組成的系統(tǒng),在房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中,開展成本控制管理必須樹立系統(tǒng)管理的思想。通過對影響工程成本諸因素的分析與思考認為,要降低工程成本,最重要的方法與途徑就是要控制建設(shè)工程各個階段和各個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理是一個系統(tǒng)的、全面的動態(tài)管理過程工程,它貫穿于項目從謀劃運作到全部房屋銷售完成的始終。成本管理不應(yīng)只集中于項目工程和財務(wù)等部門,而應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮公司內(nèi)部拆遷、質(zhì)量、技術(shù)、安全、經(jīng)營等各個部門在成本管理中的作用,通過在全過程進行有效整合來提高企業(yè)的盈利水平和工程的投資效益。面對激烈的市場競爭,我們必須