淺談商業(yè)管理中的電梯維保

1、淺談商業(yè)管理中的電梯維保隨著城市化進(jìn)程的加速, 高層建筑不斷的增多，隨之而來(lái)的是人們對(duì)電梯的依賴性越來(lái)越強(qiáng)電梯的擁有量與日俱增,僅以北京CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例目前不含酒店內(nèi)電梯就已達(dá)到93臺(tái)。電梯已經(jīng)成為和我們?nèi)粘Ｉ?、工作關(guān)系非常密切的設(shè)備之一，在我們的生活中也變的越來(lái)越重要。電梯的運(yùn)行安全在商業(yè)工程設(shè)備管理中也有很大的比重。電梯作為現(xiàn)代建筑、特別是在高層建筑中的一項(xiàng)重要設(shè)備，運(yùn)行是否安全、正常很大程度上也反映出了我們對(duì)設(shè)備的管理水平的高低。電梯是危險(xiǎn)性較大的特種設(shè)備，其維修、保養(yǎng)有著嚴(yán)格的要求。我國(guó)特種設(shè)備安全監(jiān)察條例明確了“電梯的日常維護(hù)保養(yǎng)，必須由依照本條例取得許可的安裝、改造、維修單位或

2、者電梯制造單位進(jìn)行?！笨梢?jiàn)，電梯從業(yè)活動(dòng)受到了相關(guān)法規(guī)的制約。就目前市場(chǎng)情況看，電梯的維保單位主要有：一是電梯制造商直屬的維保公司：二是電梯制造商委托的維保公司；三是專門從事電梯安裝、維護(hù)的公司；四是規(guī)模較大的個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)，面向轄管樓盤電梯的維保，依照特種設(shè)備安全監(jiān)察條例取得自保資質(zhì)認(rèn)可，而組建的電梯維保部門。目前我們?nèi)f達(dá)的商管公司都沒(méi)有自己的電梯維保公司一般都是以分包的形式承包給專業(yè)的電梯維保公司進(jìn)行電梯的維修保養(yǎng)工作，但電梯的運(yùn)行質(zhì)量卻由商管（物業(yè)）公司直接對(duì)客戶負(fù)責(zé)，商管公司電梯設(shè)備管理人員擔(dān)負(fù)著確保電梯正常運(yùn)行的重要職責(zé)。 維護(hù)與監(jiān)管、專業(yè)與非專業(yè)，怎樣調(diào)和二者之間的矛盾，確保電梯

3、運(yùn)行的質(zhì)量？作為電梯設(shè)備管理人員，怎樣抓住電梯維保管理的切入點(diǎn)，提高自己的業(yè)務(wù)水平就成為了我們的工作重點(diǎn)。一、以誠(chéng)相待、共同參與 很多商管公司管理者都有這樣一種看法：商管所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同，涉及電梯的任何問(wèn)題都是電梯維保公司的問(wèn)題，商管公司電梯維保管理人員的責(zé)任就是電梯有問(wèn)題時(shí)即時(shí)通知電梯維保公司。也有少數(shù)商管公司認(rèn)為，電梯維保公司與商管公司就是從屬關(guān)系，電梯維保公司的工作一切都應(yīng)當(dāng)聽(tīng)從商管公司的。這些不正確的觀點(diǎn)都會(huì)直接或間接地影響到商管公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關(guān)系。在之前商管公司時(shí)曾出現(xiàn)過(guò)一幕：商管公司電梯設(shè)備管理人員和電梯維保公司維修人員因電梯問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)

4、一段時(shí)期公司所管理的銷售型寫字樓貨梯門回路頻頻出現(xiàn)故障，給業(yè)主正常貨物運(yùn)輸帶來(lái)不便，業(yè)主多次投訴。商管公司電梯管理人員認(rèn)為電梯維保公司維修人員沒(méi)找到電梯門回路故障頻發(fā)的真正原因，沒(méi)做好維保工作，拿錢不干事；電梯公司維保人員指責(zé)商管電梯管理人員沒(méi)有做好電梯的日常管理，運(yùn)貨小車經(jīng)常撞擊轎門，是電梯門回路多次出問(wèn)題的直接原因。平心而論，商管公司電梯管理人員和電梯維保公司維修人員二者都有問(wèn)題一方?jīng)]做好電梯日常管理，一方做好設(shè)備維修后沒(méi)有給另一方提供相關(guān)的信息反饋。但真正的問(wèn)題是二者之間的關(guān)系問(wèn)題雙方互不信任、相互推諉。商管公司把電梯委托給專業(yè)電梯公司維保，并非撒手不理。因?yàn)椋话銇?lái)說(shuō)，電梯公司也只不過(guò)

5、每月做 23次的電梯維保(特殊除外)，而大量的日常管理還是落在商管公司。商管公司應(yīng)當(dāng)搞好內(nèi)部與安全有關(guān)的規(guī)章制度建設(shè)，從制度上確保特種設(shè)備使用環(huán)節(jié)的安全，并做好至少每周1次的電梯自檢，并記錄。商管公司也可通過(guò)廣場(chǎng)的文化建設(shè)，大力開(kāi)展宣傳教育活動(dòng)，倡導(dǎo)愛(ài)護(hù)、保護(hù)公共設(shè)施設(shè)備。讓乘客文明乘梯，不在轎廂內(nèi)亂涂、亂畫，長(zhǎng)時(shí)間遮擋電梯轎廂廳門；教育乘客在乘梯時(shí)不亂按按鈕，例如要往上乘梯就不要上、下按鈕都按，以減少電梯應(yīng)答次數(shù)，從而縮短電梯運(yùn)行時(shí)間，起節(jié)能作用。讓客戶明白，自己既是電梯的使用者，也是電梯費(fèi)用的”埋單者”。擺明了利害關(guān)系，有利于物業(yè)管理。只有雙方秉持以誠(chéng)相待、共同參與的精神，確認(rèn)各自在電梯維

6、保及日常管理中的位置，相互尊重、目標(biāo)一致，不相互角力，這樣才能齊心協(xié)力確保電梯運(yùn)轉(zhuǎn)正常。二、制定計(jì)劃、有的放矢 每個(gè)電梯維保公司都有自己的電梯保養(yǎng)作業(yè)流程和相應(yīng)的作業(yè)報(bào)告（作業(yè)單），由于該作業(yè)流程是針對(duì)所有電梯客戶，具有其普遍性，但對(duì)特定電梯的保養(yǎng)維護(hù)缺乏針對(duì)性。筆者瀏覽過(guò)多家電梯維保公司的保養(yǎng)（維保）作業(yè)單，上面密密麻麻列滿了從機(jī)房到底坑各部位（部件）的檢查項(xiàng)目。而實(shí)際操作是除安全回路必查以外，很多檢查項(xiàng)目只能做到走馬觀花。那么，如何確保電梯維保工作的質(zhì)量呢？筆者認(rèn)為，有針對(duì)性地編制商管公司工程部的電梯日常巡檢表及維保計(jì)劃和作業(yè)表是一條重要途徑。 在日常巡檢表中，要求電梯維保管理人員加強(qiáng)對(duì)電

7、梯設(shè)施的監(jiān)管，采用“望、聞、問(wèn)、聽(tīng)”的辦法，實(shí)時(shí)了解電梯的運(yùn)行質(zhì)量。“望”即對(duì)電梯機(jī)房、轎廂等部位的設(shè)備是否異常進(jìn)行肉眼判斷；“聞”即對(duì)關(guān)鍵設(shè)備和關(guān)鍵部位（特別是電氣設(shè)備）是否有異味進(jìn)行確認(rèn)；“問(wèn)”是了解乘梯人員的感受；“聽(tīng)”是在機(jī)房或乘坐電梯時(shí)感受是否有異響情況存在。發(fā)現(xiàn)有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況，電梯管理人員就要及時(shí)對(duì)情況進(jìn)行性質(zhì)認(rèn)定，做好相關(guān)記錄，并根據(jù)性質(zhì)情況決定是否采取停梯并通知電梯維保人員。 在維保計(jì)劃和作業(yè)表方面，首先應(yīng)參照電梯維保的相關(guān)資料，與維保公司密切溝通，根據(jù)電梯具體情況制定電梯的中、長(zhǎng)期維保計(jì)劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問(wèn)題，按輕重緩急列入電梯作業(yè)表

8、中，以此對(duì)電梯維保公司的維保活動(dòng)提出具體要求。這樣，維保公司的日常維?；顒?dòng)就完全納入了商管公司的掌控之中，做到目標(biāo)明確，有的放矢。 三、不斷學(xué)習(xí)、胸有成竹 不斷學(xué)習(xí)和掌握電梯維保的相關(guān)專業(yè)知識(shí)是做好電梯維保監(jiān)管工作的基礎(chǔ)，只有對(duì)電梯運(yùn)行原理和維保技術(shù)特點(diǎn)有了一定的了解，商管公司電梯管理人員才能真正做好電梯維保的監(jiān)管工作，做到胸有成竹。商管公司電梯管理人員對(duì)電梯相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)和了解應(yīng)側(cè)重三個(gè)方面：1、掌握所轄區(qū)域電梯運(yùn)行原理和系統(tǒng)分類。對(duì)電梯運(yùn)行原理的掌握會(huì)在電梯管理人員的頭腦中形成一個(gè)“活生生”的電梯，使電梯管理人員在電梯出現(xiàn)故障時(shí)，在第一時(shí)間對(duì)問(wèn)題進(jìn)行性質(zhì)區(qū)分。掌握電梯的系統(tǒng)分類，能幫助電梯

9、維保人員明確故障范圍。2、了解電梯常規(guī)保養(yǎng)內(nèi)容和常見(jiàn)故障的常規(guī)處理方法。電梯作為一種常用的技術(shù)比較成熟的特種設(shè)備，其保養(yǎng)和維護(hù)也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相關(guān)知識(shí)，才能掌控電梯維保的方向和進(jìn)度，做到操之在我。3、對(duì)特定部件、構(gòu)件有一定的認(rèn)知。電梯包含一些特有的部件、構(gòu)件，例如曳引機(jī)、速斷開(kāi)關(guān)、安全鉗、旋轉(zhuǎn)編碼器等。特定部、構(gòu)件處于電梯一些特定的位置，擔(dān)負(fù)著重要的作用，是電梯正常運(yùn)行的必要保障，對(duì)特定部件、構(gòu)件有一定的認(rèn)知，才能在電梯的維保管理中突出重點(diǎn)，抓住重心。四、緊抓維保重點(diǎn)、做好旁站管理 電梯公司的維保人員和商管公司的設(shè)備管理人員代表著各自公司的利益，在電梯維保作業(yè)中，難免公司利益

10、之間相互沖突；同時(shí)維保人員良莠不齊，也不能排除個(gè)別維保人員業(yè)務(wù)能力較差和職業(yè)道德低下。因此，在尊重維保人員的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)的前提下，緊抓維保重點(diǎn)，特別是重點(diǎn)部位、關(guān)鍵問(wèn)題處理時(shí)的旁站管理，顯得尤為重要。去年夏天我們廣場(chǎng)的一部貨梯在運(yùn)行中總是傳出一種吱吱的噪聲，電梯維保人員帶著維修工具和安全設(shè)施趕到故障電梯的地方，在確認(rèn)電梯安全保護(hù)設(shè)施有效，不會(huì)對(duì)乘客造成傷害后，就開(kāi)始對(duì)電梯進(jìn)行檢查。奇怪的是，維保人員檢查電梯時(shí)，噪聲不響了，又上下運(yùn)行也幾次，還是沒(méi)有動(dòng)靜，就這樣查了幾個(gè)小時(shí)也一無(wú)所獲?，F(xiàn)場(chǎng)電梯維保人員本想就這樣放棄，但我們商管公司的電梯管理人員確不甘心，為什么來(lái)了后就不響了呢？經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析

11、后，應(yīng)該和速度有一定的關(guān)系，就這樣電梯維保人員就在正常狀態(tài)下運(yùn)行了一會(huì)兒電梯，感覺(jué)到了吱吱的聲音傳了出來(lái)，顯然聲音是由底坑傳出來(lái)的，可底坑里并沒(méi)有什么能產(chǎn)生噪聲呀！難到會(huì)是漲繩輪，維保人員又下底坑檢查了漲繩輪，從表面是看漲繩輪一切正常，軸承也已經(jīng)潤(rùn)滑保養(yǎng)過(guò)了，再次運(yùn)行后還是有噪聲，沒(méi)辦法，維保人員把漲繩輪軸承再次清潔一遍后，才發(fā)現(xiàn)潤(rùn)滑的不夠完整，在一個(gè)不太注意的加油孔后沒(méi)有加油。試想如果沒(méi)有對(duì)該工作進(jìn)行旁站，則無(wú)從對(duì)其工作質(zhì)量提出質(zhì)疑。五、注重安全，保障運(yùn)行由于電梯是特種設(shè)備，容易發(fā)生設(shè)備人身和傷亡事故，因此商管公司要廣泛宣傳安全的重要性和必要性，牢固樹(shù)立“安全第一”的思想，時(shí)時(shí)處處把安全放在

12、工作的首位。加強(qiáng)使用管理，做好宣傳培訓(xùn)。加強(qiáng)對(duì)電梯的使用管理，也是保障電梯安全運(yùn)行的重要環(huán)節(jié)。明確商管公司電梯安全管理人員，建立健全電梯崗位安全責(zé)任制度和各項(xiàng)安全管理制度，要做好電梯管理員的知識(shí)培訓(xùn)及乘客的電梯知識(shí)宣傳等工作。對(duì)電梯管理員進(jìn)行知識(shí)培訓(xùn)的內(nèi)容有：電梯困人救助方法、電梯開(kāi)梯與停梯方法、電梯故障及緊急事故報(bào)修及停梯處理方法等。管理員要學(xué)會(huì)按上述方法管理電梯，如電梯困人時(shí)要打開(kāi)廳門救人，電梯故障時(shí)要及時(shí)電話報(bào)修，電梯鑰匙要專人保管、借出要有記錄，電梯維修保養(yǎng)和故障要有檔案記錄，要時(shí)常檢查電梯報(bào)警警鈴和通訊電話是否暢通，自動(dòng)扶梯出現(xiàn)緊急事故要會(huì)按急停按鈕停梯等。對(duì)電梯乘客要廣泛宣傳正確的

13、乘梯知識(shí)，如小孩乘梯要大人陪同，嚴(yán)禁攜帶易燃易爆的危險(xiǎn)物品物品乘梯，矯廂內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，乘扶梯時(shí)雙腳要站立在黃色安全邊框內(nèi)，攜帶寵物乘電梯時(shí)寵物必須懷抱在手等。此外，在候梯廳張貼電梯使用知識(shí)掛圖，在轎廂內(nèi)懸掛“乘客須知”標(biāo)牌，對(duì)扶梯懸掛防碰警告標(biāo)志及乘客使用規(guī)定標(biāo)牌。加大對(duì)電梯隱患的安全整改，商管公司要加強(qiáng)電梯的使用管理和引導(dǎo)乘客正確用梯，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)，樹(shù)立強(qiáng)烈的安全意識(shí)，確保電梯安全運(yùn)行。六、知己知彼、百戰(zhàn)不殆 在與電梯維保公司互動(dòng)中，由于雙方利益點(diǎn)不一致，矛盾在所難免，甚至“短兵”相接，這時(shí)對(duì)設(shè)備的熟悉程度和對(duì)維保工藝的了解程度是決定雙方“輸贏”的關(guān)鍵。 在北京CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)北區(qū)40部電梯大中修公維基金申請(qǐng)費(fèi)用談判中，電梯公司前期報(bào)價(jià)為190多萬(wàn)元。對(duì)于對(duì)方的這一報(bào)價(jià)，我方不能接受，為確保公維基金順利審批通過(guò)，商管公司立即組織相關(guān)專業(yè)人員對(duì)這一“工程”的性質(zhì)、范圍、工程量進(jìn)行研究、判斷。由于我方電梯管理人員對(duì)電梯設(shè)備構(gòu)成相當(dāng)熟悉，對(duì)該工作所涉及的工藝流程相當(dāng)了解，確定其工程量中部分項(xiàng)目工時(shí)遠(yuǎn)超出公估公司制定的上限，如按此上報(bào)將無(wú)法保證我們公維基金能按期的