物業(yè)管理法規(guī)第七章

1、修身、立志、敬業(yè)、創(chuàng)新修身、立志、敬業(yè)、創(chuàng)新 授課時(shí)間：授課時(shí)間：3 3月月3030日日授課人：于宏舜授課人：于宏舜第七章第七章 物業(yè)管理使用與維護(hù)相物業(yè)管理使用與維護(hù)相關(guān)法律制度關(guān)法律制度物業(yè)管理法規(guī)物業(yè)管理法規(guī) 第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念和特征（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念：（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念：將一棟建筑物于結(jié)構(gòu)上區(qū)分為由各個(gè)所有人獨(dú)自使用的專所有人獨(dú)自使用的專用部分用部分和由多個(gè)所有人共同使用的共用部分由多個(gè)所有人共同使用的共用部分，每一所有人享有對(duì)其專有部分的專有權(quán)與對(duì)共用部分的共

2、有權(quán)的結(jié)合的權(quán)利就是建筑物區(qū)分所有權(quán)。第一節(jié)第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度建筑物區(qū)分所有權(quán)制度（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征（4個(gè)特征）個(gè)特征）1、建筑物區(qū)分所有權(quán)具有集合性與指導(dǎo)性：、建筑物區(qū)分所有權(quán)具有集合性與指導(dǎo)性：建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)專有部分的所有權(quán)占主導(dǎo)地位，表現(xiàn)為：區(qū)分所有權(quán)人取得專有所有權(quán)取得專有所有權(quán)即意味著取得了共取得了共用部分持分權(quán)用部分持分權(quán)(共有所有權(quán))及成員權(quán)。反之，區(qū)分所有權(quán)人喪失了專有所有權(quán)亦即意味著喪失了共用部分持分權(quán)與成員權(quán)。專有權(quán)標(biāo)的物的大小大小還決定共有權(quán)和管理權(quán)的應(yīng)有份額份額，處分專有權(quán)的效力必然包括共共有權(quán)有權(quán)和管理權(quán)管理權(quán)在內(nèi)

3、的整個(gè)區(qū)分所有權(quán)。區(qū)分所有權(quán)成立登記時(shí)，只登記專有所有權(quán)只登記專有所有權(quán)，共用部分持分權(quán)及成員權(quán)隨此而發(fā)生，不需要單獨(dú)登記 第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第一節(jié)第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度建筑物區(qū)分所有權(quán)制度（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征（4個(gè)特征）個(gè)特征）2、建筑物區(qū)分所有權(quán)具有整體性與不可分割性：建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和共同管專有所有權(quán)、共有所有權(quán)和共同管理權(quán)三項(xiàng)權(quán)利理權(quán)三項(xiàng)權(quán)利必須結(jié)合為一個(gè)整體，不可分離。3、建筑物區(qū)分所有權(quán)具有權(quán)利主體身份的多重性：建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有所有權(quán)、共有所有權(quán)及共同管理（成員）

4、權(quán)所構(gòu)成 ，因而所有權(quán)人身份具有多重性。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第一節(jié)第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度建筑物區(qū)分所有權(quán)制度第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第一節(jié)第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度建筑物區(qū)分所有權(quán)制度（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征（4個(gè)特征）個(gè)特征）4、建筑物區(qū)分所有權(quán)具有權(quán)利內(nèi)容的復(fù)雜性：主要表現(xiàn)為三個(gè)方面的權(quán)利義務(wù)關(guān)系：一是權(quán)利主體作為專有專有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；二是權(quán)利主體作為共有共有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；三是權(quán)利主體作為共同管理共同管理團(tuán)體（業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)）成員的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

5、二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容：二、建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容：3項(xiàng)內(nèi)容項(xiàng)內(nèi)容1、業(yè)主、業(yè)主（建筑物區(qū)分所有權(quán)人）對(duì)建筑物專有部分的專有權(quán)專有權(quán)：專有部分又稱為單獨(dú)所有部分，是指在構(gòu)造上能明確區(qū)分，具有排他性且可獨(dú)立使用的建筑物部分。 2、業(yè)主業(yè)主隨建筑物共有部分的共有所有權(quán)共有所有權(quán)：共有部分是指業(yè)主所擁有的專有（單獨(dú)所有）部分以外的建筑物其他部分。業(yè)主對(duì)共有部分享有的權(quán)利為共有所有權(quán)。 第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第一節(jié)第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度建筑物區(qū)分所有權(quán)制度共有所有權(quán)同樣包括三項(xiàng)權(quán)能：使用權(quán)、收益權(quán)、和處分權(quán)。3、業(yè)主業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的共同管理權(quán)

6、共同管理權(quán)（即成員權(quán)）：業(yè)主的共同管理權(quán)，是指業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分的共用設(shè)施、設(shè)備等所享有的共同管理權(quán)。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第一節(jié)第一節(jié) 建筑物區(qū)分所有權(quán)制度建筑物區(qū)分所有權(quán)制度一、建筑工程的最低保修期限一、建筑工程的最低保修期限（一）建筑工程維修的概述（一）建筑工程維修的概述（137頁(yè)）頁(yè)）1、概念和特點(diǎn)-概念：建筑工程的維修是指對(duì)于已經(jīng)交付使用的建筑進(jìn)行修復(fù)、維護(hù)和改建的活動(dòng)。房屋維修具有以下特點(diǎn)：（1） 修繕條件上的限制性；2） 修繕?lè)秶系膹?fù)雜性。2、房屋完損等級(jí)的劃分及評(píng)定：完好房；基本完好房；一般損壞房；嚴(yán)重?fù)p壞房；危險(xiǎn)房

7、。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第二節(jié)第二節(jié) 保修期限與保修責(zé)任保修期限與保修責(zé)任一、建筑工程的最低保修期限一、建筑工程的最低保修期限（一）建筑工程維修的概述（一）建筑工程維修的概述3、房屋維修工程的種類：小修、中修、大修、翻修、綜合維修工程。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第二節(jié)第二節(jié) 保修期限與保修責(zé)任保修期限與保修責(zé)任小修工程：小修工程：又稱零星養(yǎng)護(hù)工程，是指及時(shí)修復(fù)小損小壞，以保持原房屋完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程，綜合費(fèi)用在1%以下。中修工程：中修工程：房屋的某些部位以損壞或不符合建筑物的結(jié)構(gòu)要求，需要進(jìn)行局部維修

8、，維修中只拆除少量的主體部件；費(fèi)用在20%以下，維修后70%必須符合基本完好房的標(biāo)準(zhǔn)。大修工程：大修工程：拆換部分主體和房屋設(shè)備，費(fèi)用在25%以上。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第二節(jié)第二節(jié) 保修期限與保修責(zé)任保修期限與保修責(zé)任翻修工程：翻修工程：全部拆除、另行設(shè)計(jì)、重新建造的工程。翻修工程應(yīng)盡量利用舊料，其費(fèi)用應(yīng)低于該建筑物同類結(jié)構(gòu)的新建造價(jià)。綜合維修工程：綜合維修工程：成片多幢，大中小修一次性應(yīng)修盡修的工程為綜合維修工程，造價(jià)在20%以上。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第二節(jié)第二節(jié) 保修期限與保修責(zé)任保修期限與保修責(zé)任

9、一、建筑工程的最低保修期限一、建筑工程的最低保修期限（二）建筑工程保修期的法律規(guī)定：（二）建筑工程保修期的法律規(guī)定：（1）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限（即所謂終身保修）。（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年。（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（4）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為2年。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第二節(jié)第二節(jié) 保修期限與保修責(zé)任保修期限與保修責(zé)任二、開發(fā)商對(duì)買受人的保修責(zé)任（二、開發(fā)商對(duì)買受人的保修責(zé)任（141頁(yè)）頁(yè)） 發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量

10、問(wèn)題，具體處理程序如下：（1）房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)向施工單位發(fā)出保修通知。施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)?shù)浆F(xiàn)場(chǎng)核查情況，在保修書約定的時(shí)間內(nèi)予以保修。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第二節(jié)第二節(jié) 保修期限與保修責(zé)任保修期限與保修責(zé)任二、開發(fā)商對(duì)買受人的保修責(zé)任二、開發(fā)商對(duì)買受人的保修責(zé)任 發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，具體處理程序如下：（2）發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋所有人應(yīng)當(dāng)立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報(bào)告，采取安

11、全防范措施；由原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出保修方案，施工單位實(shí)施保修，原工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)督。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第二節(jié)第二節(jié) 保修期限與保修責(zé)任保修期限與保修責(zé)任二、開發(fā)商對(duì)買受人的保修責(zé)任二、開發(fā)商對(duì)買受人的保修責(zé)任 發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，具體處理程序如下：（3）保修完后由建設(shè)單位或者房屋建筑所有人組織驗(yàn)收。涉及結(jié)構(gòu)安全的，應(yīng)當(dāng)抱當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門備案。（4）施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第二節(jié)第二

12、節(jié) 保修期限與保修責(zé)任保修期限與保修責(zé)任二、開發(fā)商對(duì)買受人的保修責(zé)任二、開發(fā)商對(duì)買受人的保修責(zé)任 發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題，具體處理程序如下：（5）保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)（6）在保修期內(nèi)，因房屋建筑工程質(zhì)量缺陷造成房屋所有人、使用人、或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建筑工程質(zhì)量缺陷的責(zé)任方追償。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第二節(jié)第二節(jié) 保修期限與保修責(zé)任保修期限與保修責(zé)任 專項(xiàng)維修資金：專項(xiàng)維修資金：過(guò)去稱為“專項(xiàng)維修基金”，是指住宅物業(yè)的業(yè)主為了本物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)事項(xiàng)而繳納一定標(biāo)準(zhǔn)的錢

13、款至專項(xiàng)帳戶，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)一管理和使用的資金。一、交納的主體范圍：一、交納的主體范圍： （1）住宅物業(yè)的業(yè)主。（但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外）；（2）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主 （3）與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第三節(jié)第三節(jié) 專項(xiàng)維修資金法律規(guī)定專項(xiàng)維修資金法律規(guī)定二、交納的數(shù)額與時(shí)限二、交納的數(shù)額與時(shí)限1、商品房專項(xiàng)維修資金的籌集（144頁(yè)）2、公有住房的住宅專項(xiàng)維修資金的籌集（1）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為

14、當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。（2）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。第七章第七章 物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度物業(yè)使用與維護(hù)相關(guān)法律制度第三節(jié)第三節(jié) 專項(xiàng)維修資金法律規(guī)定專項(xiàng)維修資金法律規(guī)定 三、專項(xiàng)維修資金的管理與使用三、專項(xiàng)維修資金的管理與使用（一）專項(xiàng)維修資金的使用1、下列情況不能使用專項(xiàng)維修資金：（1）屬于保修責(zé)任范圍內(nèi)的，應(yīng)該由開發(fā)商、公有住房售房單位負(fù)責(zé)；（2）屬于應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)費(fèi)用列支的日常維修養(yǎng)護(hù)，不得使用專項(xiàng)維修資金；（3）供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，不得使用專項(xiàng)維修資金。（4）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備屬于人為損壞的， 起維修、更新費(fèi)用由責(zé)任