營銷策劃住宅區(qū)中建新聯(lián)康山東濟(jì)南錦繡城報(bào)告

1、20122012營銷策劃報(bào)告營銷策劃報(bào)告謹(jǐn)呈：中建地產(chǎn)新聯(lián)康（中國）中建西客站項(xiàng)目組2012.6.28 報(bào)告架構(gòu)報(bào)告架構(gòu)2012年銷售目標(biāo)：3.2億：銷售金額目標(biāo)3.2億目標(biāo)（1.1期總銷售額3.8億占比84%回款目標(biāo)1.6億銷售面積目標(biāo)5.4萬方套數(shù)目標(biāo)：520套備注：在不考慮車位儲(chǔ)藏室以及商業(yè)的銷售基礎(chǔ)上對(duì)于住宅的銷售目標(biāo)分解大一期面積配比戶型套數(shù)面積（平米）均價(jià)（元/）貨值（億元）1.1期6246435659003.80 5#11#4#10#變電站貨量梳理1.1期住宅：6.4萬方，3.8億1.11.1期面積配比期面積配比 戶型戶型 面積（平米）面積（平米） 套數(shù)套數(shù) 面積（平米）面積（平

2、米） 二房二廳一衛(wèi) 8631226832三房兩廳一衛(wèi)11210812096三房二廳一衛(wèi) 115485520三房二廳二衛(wèi) 121546534三房二廳二衛(wèi) 125243000三房二廳二衛(wèi) 1337810374合計(jì) 62464356任務(wù)分配：住宅銷額3.2億456789101112截止11月底累計(jì)去化面積：6。4萬累計(jì)去化率：100%累計(jì)總銷：3.2億階段1銷售目標(biāo)階段劃分：2012.10去化面積：5.12萬銷售金額：2.55億圍繞3.2億的營銷目標(biāo)，我們展開2012年的營銷思考2012年?duì)I銷思路年?duì)I銷思路營銷策略營銷策略推廣策略推廣策略業(yè)務(wù)策略業(yè)務(wù)策略三立 三破品牌品牌市市價(jià)價(jià)立立破破圍攻圍攻市市

3、價(jià)價(jià)營銷策略營銷策略立品牌立品牌破圍攻破圍攻目前濟(jì)南已有恒大、綠地、保利、中海、魯能、華潤等以及中建多家國內(nèi)大牌房企進(jìn)駐；在片區(qū)內(nèi)除綠地項(xiàng)目外，其他項(xiàng)目均未正式面世，西部片區(qū)對(duì)名牌房企認(rèn)知進(jìn)入快速發(fā)展階段，誰能率先打響品牌，誰就能在品牌競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)先機(jī)，在這種態(tài)勢(shì)下，本案應(yīng)把握先手優(yōu)勢(shì)，“先入為主”，以“啟動(dòng)早、運(yùn)作快、力度大”的媒體攻勢(shì)，以大影響力的營銷事件，樹立中建地產(chǎn)在西海岸的品牌高度，獲得區(qū)域客群的高度心理認(rèn)同，進(jìn)而突破未來大鱷的品牌圍攻。膠南等了膠南等了6000年年它的【時(shí)代】終于來了！它的【時(shí)代】終于來了！立品牌立品牌破圍攻破圍攻在濟(jì)南中建綠地中海保利綠城恒大已開發(fā)完畢個(gè)案數(shù)量501

4、100在開發(fā)個(gè)案數(shù)量343313潛在供應(yīng)個(gè)案數(shù)量1202111、世界級(jí)：中建地產(chǎn)，濟(jì)南最早進(jìn)入世界500強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，世界20個(gè)國家設(shè)有長期經(jīng)營機(jī)構(gòu)2、城市開拓先鋒：中建地產(chǎn)，同時(shí)也是濟(jì)南版圖開發(fā)運(yùn)營強(qiáng)度最大的開發(fā)商之一在濟(jì)南已開發(fā)住宅項(xiàng)目5個(gè)，相比恒大，本案為濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)做出了更為突出的貢獻(xiàn)4、政企聯(lián)袂：與西部指揮部合作開發(fā)，政府強(qiáng)勢(shì)資源介入世界級(jí)：濟(jì)南唯一的世界級(jí)城市開拓先鋒天津恒大綠洲墻面涂料用料低劣；飄窗瓷磚粗糙遭曝光南京恒大金碧天下使用臨時(shí)電；消防栓無滅火器；燃?xì)忾L期不通不經(jīng)業(yè)主同意的情況下私設(shè)垃圾站恒大的低價(jià)背后到底隱藏了什么？長沙恒大綠洲房間樓頂板混凝土水平偏差超過30mm,

5、窗框混凝土偏斜嚴(yán)重恒大全國范圍陷入裝修質(zhì)量門濟(jì)南國際機(jī)場(chǎng)航站樓在濟(jì)南：精工筑家、筑福天下濟(jì)南奧體中心、國際機(jī)場(chǎng)航站樓、中建文化城等城市地標(biāo)性建筑VS濟(jì)南中建文化城濟(jì)南奧體中心19個(gè)世博場(chǎng)館強(qiáng)聯(lián)合：中建集團(tuán)與濟(jì)南西城投資開發(fā)集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，品牌效應(yīng)凸顯以項(xiàng)目促進(jìn)品牌 本案是中建地產(chǎn)在濟(jì)南地區(qū)迄今為止規(guī)劃開發(fā)面積最大的樓盤，是濟(jì)南西客站規(guī)劃最核心的項(xiàng)目，項(xiàng)目本身就具備“名盤”氣質(zhì)；項(xiàng)目更能夠突顯開發(fā)品牌實(shí)力。在大盤相交、品牌相向的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，針對(duì)恒大“粗放”的品牌弱項(xiàng)，中建地產(chǎn)更要突顯“精工筑家，品質(zhì)專家”品牌形象。通過中建地產(chǎn)品牌“精工年”的策劃，達(dá)成以項(xiàng)目促進(jìn)品牌的目的?！熬ぁ逼放凭瘢瑢⒇灤?/p>

6、項(xiàng)目全年的廣告宣傳。中建地產(chǎn)精工年精工筑家 品質(zhì)專家 精工年品質(zhì)宣言中建地產(chǎn)多盤聯(lián)動(dòng)，耀動(dòng)泉城 精工年品質(zhì)展示項(xiàng)目工法樣板全方位透明展示 精工年品質(zhì)提升大盤造城建筑品質(zhì)全面提升塑精品：強(qiáng)塑造項(xiàng)目的文化藝術(shù)品牌，樹立項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力面對(duì)如林強(qiáng)手，本案差異化核心價(jià)值主要體現(xiàn)為：本案核心差異化價(jià)值客戶認(rèn)知轉(zhuǎn)化強(qiáng)聯(lián)合精工筑家，每一步，都是中建地產(chǎn)精工品質(zhì)的不朽傳奇世界級(jí)濟(jì)南唯一的世界級(jí)城市開拓先鋒在濟(jì)南強(qiáng)塑造項(xiàng)目的文化藝術(shù)品牌，樹立項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力立品牌立品牌破圍攻破圍攻中建地產(chǎn)與濟(jì)南西城投資開發(fā)集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，品牌效應(yīng)凸顯塑精品立市立市破市破市以區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者姿態(tài)，率先炒作大區(qū)位，高調(diào)表明項(xiàng)目西部新城

7、板塊身份，以領(lǐng)先于恒大的 高姿態(tài)，點(diǎn)出本案所在區(qū)域就是濟(jì)南西部新城的首要位置，借城市新區(qū)規(guī)劃東風(fēng)，優(yōu)先塑造客群對(duì)西部新城的區(qū)域認(rèn)可，確立本案“濟(jì)南西部新城代表作”的市場(chǎng)形象，進(jìn)而建立“大濟(jì)南，看西部；西部新城，看中建錦繡城”的客戶聯(lián)想。這是西部新城的錦繡之作這是西部新城的錦繡之作這是西客站的錦繡之作這是西客站的錦繡之作這就是這就是中建錦繡城中建錦繡城立價(jià)立價(jià)破價(jià)破價(jià)立價(jià)：立價(jià)： 本案定位為區(qū)域本案定位為區(qū)域代表之作，在區(qū)域中屬代表之作，在區(qū)域中屬于占有稀缺資源最多的于占有稀缺資源最多的項(xiàng)目，因此我們是區(qū)域項(xiàng)目，因此我們是區(qū)域素質(zhì)最高、定位最高的素質(zhì)最高、定位最高的項(xiàng)目，因此須確立項(xiàng)目項(xiàng)目，因此

8、須確立項(xiàng)目價(jià)格標(biāo)桿價(jià)格標(biāo)桿從長遠(yuǎn)考從長遠(yuǎn)考慮，我們要慮，我們要立價(jià)立價(jià)破價(jià)：破價(jià)： 1.1 1.1期項(xiàng)目抗性期項(xiàng)目抗性點(diǎn)變電站，因此我們要點(diǎn)變電站，因此我們要突破市場(chǎng)最低起價(jià)突破市場(chǎng)最低起價(jià)破價(jià)破價(jià)2012年?duì)I銷思路年?duì)I銷思路營銷策略營銷策略推廣策略推廣策略業(yè)務(wù)策略業(yè)務(wù)策略房策大講堂-最實(shí)操最接地氣-房地產(chǎn)營銷類培訓(xùn)課程 QQ:2355865285【2015房地產(chǎn)營銷策劃大全】地產(chǎn)人必備資料庫， QQ:69031789推廣節(jié)流推廣節(jié)流四兩撥千斤，利用客戶通路強(qiáng)勢(shì)媒體四兩撥千斤，利用客戶通路強(qiáng)勢(shì)媒體 壓制對(duì)手壓制對(duì)手綠地項(xiàng)目本案恒大黨楊路p現(xiàn)狀道路：p齊州路：現(xiàn)階段由經(jīng)十路至本案的主要途徑，路況

9、相對(duì)較好；p濟(jì)寧路：現(xiàn)階段通往本項(xiàng)目的次要途徑，目前多為土路，路況較差，不利于項(xiàng)目形象展示；p規(guī)劃道路：p臘山河西路：規(guī)劃道路，具體時(shí)間表未知，但道路為區(qū)域未來的主干道及景觀大道，且直接通往項(xiàng)目營銷展示面。（經(jīng)十路與齊州路）（經(jīng)十路與二環(huán)西路）交叉點(diǎn)為現(xiàn)階段最為重要的客戶攔截點(diǎn)；經(jīng)十路與臘山河西路交叉點(diǎn)應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控長清區(qū)客戶約占競(jìng)品項(xiàng)目成交比例的8-10%地緣及市區(qū)中部客戶占競(jìng)品項(xiàng)目客戶比例的70-80%現(xiàn)狀截殺點(diǎn)潛在截殺點(diǎn)現(xiàn)狀路段規(guī)劃路段臘山河西路齊州路濟(jì)寧路經(jīng)十路為本案重點(diǎn)封鎖區(qū)域指引牌異形戶外針對(duì)槐蔭區(qū)專業(yè)市場(chǎng)、政府單位、汽車城等地緣客群1針對(duì)市中區(qū)外溢客群23針對(duì)槐蔭區(qū)及部分天橋區(qū)客

10、群對(duì)經(jīng)十路沿線客戶進(jìn)行動(dòng)線示意北園大街3二環(huán)西路經(jīng)十路本案恒大124臘山河西路齊州路濟(jì)寧路4針對(duì)長清大學(xué)城及產(chǎn)業(yè)園客群異形戶外指引牌備注：須對(duì)臘山河西路道路規(guī)劃情況進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控，一旦得知道路開通信息，立即啟動(dòng)戶外及指引牌；選取原則：選取原則：穿梭于本案目標(biāo)客戶居住及其主要集散地穿梭于本案目標(biāo)客戶居住及其主要集散地; ;行駛于濟(jì)南主要交通動(dòng)脈之上，昭示性強(qiáng)行駛于濟(jì)南主要交通動(dòng)脈之上，昭示性強(qiáng)；推薦線路：推薦線路：1919、133133、K157K157、202202，K50K50路路等公交線路等公交線路1地緣性客群本案經(jīng)十路市中區(qū)外溢客群槐蔭區(qū)北部及部分天橋區(qū)客群19路133路202路K157路

11、K50路本案恒大指引牌精神堡壘落地道旗異形戶外圍擋實(shí)體景觀工程圍墻景觀圍墻本案恒大圍擋實(shí)體景觀景觀圍墻：在齊魯大道及臘山河西路打造品質(zhì)圍墻，將社區(qū)品質(zhì)具象傳達(dá)；實(shí)體景觀：在項(xiàng)目金角處打造實(shí)體景觀，彰顯項(xiàng)目品質(zhì)圍擋：以產(chǎn)品品質(zhì)功能為主要宣傳對(duì)象，基本為4-6M高，圍擋須起到戶外功能，根據(jù)營銷節(jié)點(diǎn)及時(shí)更換工程圍墻：工程圍墻雖不是項(xiàng)目的主要形象展示，可以簡單但做工要細(xì)景觀圍墻工程圍墻圍擋延伸形成對(duì)臨時(shí)售樓處在青島路的展示面的完全遮擋，避免影響項(xiàng)目形象恒大工程圍墻本案恒大落地道旗實(shí)體景觀落地道旗：沿青島路、臘山河西路、齊魯大道設(shè)置落地道旗，主要宣傳開發(fā)商品牌及項(xiàng)目配套，高度為6-8M，未來可考慮在高鐵

12、至本項(xiàng)目之間道路（目前尚為規(guī)劃路）設(shè)置道旗本案恒大指引牌精神堡壘異形戶外異形戶外策略：吸引客戶眼球，顯著位置印有中建品牌及項(xiàng)目LOGO或SLOGAN指引牌策略：標(biāo)注項(xiàng)目位置或售樓處位置設(shè)置于金磚四角及經(jīng)十路與臘山河西路交界位置精神堡壘策略：以中建LOGO及項(xiàng)目LOGO異形高炮指引牌精神堡壘入口廣場(chǎng)售樓處金角展示位置打造精致街頭小廣場(chǎng)阻攔節(jié)流客戶精神堡壘文化景觀品牌實(shí)體圍墻營造莊嚴(yán)感、儀式感提升項(xiàng)目韻味引導(dǎo)文化提味售樓處氣勢(shì)氛圍營造烘托售樓處氣氛文化氛圍項(xiàng)目氣勢(shì)金角展示位置打造精致街頭小廣場(chǎng)阻攔節(jié)流客戶精神堡壘文化景觀臘山河景觀展示項(xiàng)目景觀資源強(qiáng)化突出項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)資源強(qiáng)化情景營銷打造手法：打造手

13、法：路口為金角位置重點(diǎn)打造。路口為金角位置重點(diǎn)打造。通過多種景觀元素的交叉組合，通過多種景觀元素的交叉組合，吸引客戶視線，增加營銷場(chǎng)景吸引客戶視線，增加營銷場(chǎng)景趣味性及昭顯性。趣味性及昭顯性。金角重點(diǎn)金角重點(diǎn)室外水背墻+精神堡壘+小型廣場(chǎng)+集中綠化+水景室外水背墻精神堡壘活水景觀小型廣場(chǎng)結(jié)合集中綠化打造手法：打造手法：品牌實(shí)體墻塑造項(xiàng)目深宅大院品牌實(shí)體墻塑造項(xiàng)目深宅大院之感，臘山河景觀示范區(qū)將未之感，臘山河景觀示范區(qū)將未來濱河生活細(xì)致描繪，勾起客來濱河生活細(xì)致描繪，勾起客戶向往戶向往品牌實(shí)體圍墻臘山河景觀示范p 品牌實(shí)體墻，將項(xiàng)目與周邊當(dāng)前相對(duì)雜亂的環(huán)境區(qū)隔開來，形成深宅大院之感，令已被整體營

14、銷氛圍感染的客戶對(duì)庭院之內(nèi)更生向往p 臘山河打造濱河景觀帶，搭建木棧道，帶動(dòng)客戶與臘山河親密接觸；p 木棧道起始點(diǎn)斜對(duì)售樓處，方便后期將臘山河景觀作為售樓處入口廣場(chǎng)的景觀延伸；p 濱河景觀導(dǎo)示牌植入本案品牌元素，將臘山河景觀帶納入小區(qū)景觀之中品牌實(shí)體圍墻濱河景觀綠化+木棧道+小型廣場(chǎng)木棧道起始點(diǎn)打造手法：打造手法：售樓處及入口廣場(chǎng)在景觀元素、建筑風(fēng)售樓處及入口廣場(chǎng)在景觀元素、建筑風(fēng)格等方面注重與濱河景觀展示帶的承接、格等方面注重與濱河景觀展示帶的承接、過渡，將河景融入社區(qū)景觀過渡，將河景融入社區(qū)景觀p 建筑倒映水中，形象被放大p 大尺度水面呼應(yīng)泉城水文化p 中國文化元素細(xì)節(jié)展示木棧道起始點(diǎn)p

15、售樓處前入口廣場(chǎng)注重與臘山河景觀帶的承接與過渡，植被及景觀元素采用保證一定連貫性及延續(xù)性售樓處及入口廣場(chǎng)環(huán)境區(qū)隔感塑造方法一：地面鋪裝人行道、車行道差異化鋪裝，通過營銷場(chǎng)景細(xì)節(jié)在客戶潛意識(shí)中埋入本案品質(zhì)與周邊競(jìng)品的與眾不同之感。環(huán)境區(qū)隔感塑造方法二：集中綠化車行道中央與兩旁人行道進(jìn)行集中性對(duì)稱綠化，結(jié)合地面差異化鋪裝，進(jìn)一步渲染項(xiàng)目與眾不同的品質(zhì)感售樓處與臘山河景觀帶之間的售樓處與臘山河景觀帶之間的過渡處通過地面鋪裝、集中綠過渡處通過地面鋪裝、集中綠化等方式進(jìn)行承接過渡，打造化等方式進(jìn)行承接過渡，打造營銷場(chǎng)景的整體性營銷場(chǎng)景的整體性售樓處售樓處與濱河景觀帶中間的過渡承接區(qū)域與政府交通局溝通、公

16、關(guān)，設(shè)法在項(xiàng)目周邊引進(jìn)公交樞紐站，并安裝設(shè)置“個(gè)性”公交候車廳，讓候車廳本身就成為一道亮麗的風(fēng)景線，與項(xiàng)目大型戶外異性廣告相得益彰；另，對(duì)于設(shè)置在項(xiàng)目附近的公交站站名，與政府交通局協(xié)調(diào)，全部更名為項(xiàng)目案名，以擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，突顯生活配套的完善。推廣策略推廣策略精確制導(dǎo)精確制導(dǎo)精確瞄準(zhǔn)，細(xì)致掃蕩精確瞄準(zhǔn)，細(xì)致掃蕩 利用精確制導(dǎo)手段，如派單、短信、陌電、陌拜、巡展等，細(xì)致掃蕩，進(jìn)行有針對(duì)性的客戶滲透，將目標(biāo)客群做深做透精精 確制導(dǎo)的關(guān)鍵確制導(dǎo)的關(guān)鍵客客戶地圖，通過客戶地圖戶地圖，通過客戶地圖的精確傳導(dǎo)，我們才能的精確傳導(dǎo)，我們才能對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行短信、對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行短信、戶外、社區(qū)、商圈、巡戶外、社

17、區(qū)、商圈、巡展等一系列的精確打擊展等一系列的精確打擊客戶導(dǎo)入地圖客戶導(dǎo)入地圖人口導(dǎo)入依據(jù)：交通動(dòng)線導(dǎo)入的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域人口組成及產(chǎn)業(yè)組成經(jīng)十路沿線普利槐蔭大廈陽光商務(wù)中心煤炭研究所重汽研究所緯十二路沿線段店北路街道辦段店北路街道辦匡山街道辦匡山街道辦張莊街道辦張莊街道辦段店鎮(zhèn)段店鎮(zhèn)重要客戶：價(jià)差導(dǎo)入 交通導(dǎo)入K1.公司、企業(yè)白領(lǐng)（新濟(jì)南人居多）：大學(xué)以上學(xué)歷，首付能力較低，事業(yè)起步階段，婚房、首次置業(yè)為主人口數(shù)量：區(qū)域內(nèi)服務(wù)型企業(yè)約300余家，白領(lǐng)階層大概有4萬余人；槐蔭區(qū)工業(yè)園：科技人員2.65萬余人非重要客戶：區(qū)域?qū)胫饕植迹篕3.原住居民：西部距項(xiàng)目較近的四個(gè)行政區(qū)域：段店北路街道辦、張莊街

18、道辦、匡山街道辦、段店鎮(zhèn)人口數(shù)量：段店北路街道辦2.8萬人；段店鎮(zhèn)6.5萬人；匡山街道辦事處3.8萬人；張莊街道辦事處3.6萬人本案重要客戶：區(qū)域?qū)隟2.行政事業(yè)單位：槐蔭區(qū)行政及事業(yè)單位公務(wù)人員為主，是場(chǎng)中最穩(wěn)定的潛在購房群體，支付能力較強(qiáng)人口數(shù)量：槐蔭區(qū)行政公務(wù)人員共有8500余人；在職教職工人數(shù)為5850多人；醫(yī)療機(jī)構(gòu)總職工人數(shù)在10200余人非重要客戶：區(qū)域?qū)腴L清區(qū)域內(nèi)遷客戶、天橋區(qū)外溢客戶生活工作在天橋區(qū)或槐蔭區(qū)附近，收入不足以支付天橋區(qū)的較高樓價(jià)，受價(jià)格擠壓客戶；及因?yàn)楣ぷ餍枰诟嚯x置業(yè)長清等區(qū)域的產(chǎn)業(yè)客戶總計(jì)潛在客戶近總計(jì)潛在客戶近4040萬人萬人企業(yè)分類企業(yè)分類客戶群名

19、稱客戶群名稱人口（萬人）人口（萬人）服務(wù)型智力型企業(yè)法律事務(wù)所，房產(chǎn)企業(yè)、會(huì)計(jì)事務(wù)所、廣告公司等單位員工4545政府、醫(yī)院、學(xué)校政府、醫(yī)院、學(xué)校等單位員工2323周邊街道原住居民15171517槐蔭區(qū)工業(yè)園機(jī)械制造、農(nóng)產(chǎn)品加工及物流等企業(yè)職工2.532.53濼口服裝城濼口服裝城商戶3434建材家居市場(chǎng)金牛建材等商戶33.533.5醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)醫(yī)療器械、制藥廠、醫(yī)藥企業(yè)等企業(yè)職工1.521.52汽配貿(mào)易城汽貿(mào)城潤華集團(tuán)等公司員工0.50.5西市場(chǎng)西市場(chǎng)商戶0.250.25茶葉批市場(chǎng)茶葉批發(fā)市場(chǎng)商戶0.220.22合計(jì)40402012年?duì)I銷思路年?duì)I銷思路營銷策略營銷策略推廣策略推廣策略業(yè)務(wù)策略業(yè)務(wù)策略

20、線下策線下策略略活動(dòng)名稱地點(diǎn)K1、城市向西，西客站高峰論壇五星級(jí)酒店K2、大客戶團(tuán)購?fù)卣?、及推介政府、醫(yī)院、學(xué)校、企業(yè)K3、商圈巡展泉城廣場(chǎng) 、大明湖商圈等K4、派單行動(dòng)經(jīng)十路西段區(qū)域K5、CALL客行動(dòng)目標(biāo)客戶群K6、短信群發(fā)目標(biāo)客群、客流集中區(qū)域K7、電影包場(chǎng)活動(dòng)臨時(shí)售樓處/電影院K8、DM 直投重點(diǎn)企業(yè)，重點(diǎn)小區(qū)階段三階段1階段二7月11月8月9月 10月 12月時(shí)間：7月8日-8月25日 到訪2500組客戶線下策略線下策略活動(dòng)名稱地點(diǎn)K1、城市向西，西客站高峰論壇五星級(jí)酒店p聘請(qǐng)經(jīng)濟(jì)規(guī)劃專家、領(lǐng)導(dǎo)前來座談，針對(duì)西客站片區(qū)的未來規(guī)劃發(fā)展前景做出解讀及闡述，樹立市場(chǎng)信心及客戶信心線下策略線

21、下策略活動(dòng)名稱地點(diǎn)K2、大客戶團(tuán)購?fù)卣埂⒓巴平檎?、醫(yī)院、學(xué)校、企業(yè)“中建西客站”杯羽毛球邀請(qǐng)賽的冠名及企業(yè)聯(lián)誼項(xiàng)目推介會(huì)全城巡展，短時(shí)間內(nèi)中建傾倒泉城！借助知名商場(chǎng)、商圈、會(huì)展中心等顯著位置，進(jìn)行全城多頻率，多場(chǎng)次巡展，通過統(tǒng)一的展廳以及小禮物禮品等形式，使得項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)，做到泉城家喻戶曉的影響。線下策略線下策略活動(dòng)名稱地點(diǎn)K3、商圈巡展泉城廣場(chǎng)、大明湖商圈等 鑒于項(xiàng)目入市推廣時(shí)間較短，期間各項(xiàng)活動(dòng)信息變化頻繁，項(xiàng)目夾報(bào)與派單單頁需根據(jù)要求及時(shí)調(diào)整內(nèi)容，以期各項(xiàng)活動(dòng)的宣傳效果最大化，建議在夾報(bào)及派單單頁預(yù)留活動(dòng)信息位置，活動(dòng)信息以貼紙的形式張貼，從而達(dá)到在不變動(dòng)單頁內(nèi)容的情況下靈活發(fā)布活動(dòng)

22、信息，節(jié)約時(shí)間和資金成本，并且可提前設(shè)計(jì)制作。線下策略線下策略活動(dòng)名稱地點(diǎn)K4、派單行動(dòng)經(jīng)十路西段區(qū)域等派單區(qū)域：經(jīng)十路西段、中心城區(qū)，濼口服裝城等數(shù)量：30名大學(xué)生，每人每次600份，共40萬份時(shí)間：7月8月目標(biāo)客戶：企業(yè)白領(lǐng)，個(gè)體工商戶等陌電call客行動(dòng)資源：篩選發(fā)送短信的客戶資源口徑：是否收到短信內(nèi)容：項(xiàng)目介紹活動(dòng)目的：約訪，到訪有禮線下策略線下策略活動(dòng)名稱地點(diǎn)K5、Call客行動(dòng)針對(duì)目標(biāo)客群活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：7 7月月8 8日起日起-8-8月月2525日日活動(dòng)原則：組建活動(dòng)原則：組建CALLCALL客團(tuán)隊(duì)客團(tuán)隊(duì)1010人，每人每天有效人，每人每天有效CALLCALL客客120120

23、批批，定人定量，定人定量線下策略線下策略活動(dòng)名稱地點(diǎn)K6、短信群發(fā)目標(biāo)客群、客流集中區(qū)域投放策略：高投放頻次，全面啟動(dòng)推廣后，至少每周投放2次，每次2030萬條；購買競(jìng)品投放資源，進(jìn)行全方位覆蓋。彩信投放實(shí)現(xiàn)三輪播放，及時(shí)發(fā)布項(xiàng)目裝修、園林、現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)等圖文并茂的信息；并于微博、網(wǎng)絡(luò)、期刊等其他媒體形成互動(dòng)配合。目 的：全面覆蓋目標(biāo)客戶，貼身傳遞項(xiàng)目信息電影院地址：濟(jì)南各大商匯影院活動(dòng)內(nèi)容：1.進(jìn)場(chǎng)內(nèi)登記客戶信息，領(lǐng)取簽到禮品 2.開場(chǎng)前15分鐘中建西客站項(xiàng)目產(chǎn)品PPT宣講 3.影片觀賞線下策略線下策略活動(dòng)名稱地點(diǎn)K7、電影包場(chǎng)活動(dòng)臨時(shí)售樓處/電影院活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：7 7月月8 8日起開始日

24、起開始活動(dòng)原則：地毯式轟炸和精確打擊相活動(dòng)原則：地毯式轟炸和精確打擊相結(jié)合，做到對(duì)客戶準(zhǔn)確覆蓋、針對(duì)性強(qiáng)結(jié)合，做到對(duì)客戶準(zhǔn)確覆蓋、針對(duì)性強(qiáng)媒體：中郵媒體：中郵區(qū)域：槐蔭區(qū)、歷下區(qū)區(qū)域：槐蔭區(qū)、歷下區(qū)數(shù)量：每月數(shù)量：每月6 6萬份萬份線下策略線下策略活動(dòng)名稱地點(diǎn)K8、DM直投針對(duì)區(qū)域客戶進(jìn)行精確打擊房策大講堂-最實(shí)操最接地氣-房地產(chǎn)營銷類培訓(xùn)課程 QQ:2355865285【2015房地產(chǎn)營銷策劃大全】地產(chǎn)人必備資料庫， QQ:69031789線下線下策略策略活動(dòng)名稱活動(dòng)名稱地點(diǎn)地點(diǎn)k1、項(xiàng)目推介會(huì)+ 大客戶鎖定五星級(jí)酒店K2、百團(tuán)大戰(zhàn)散客、政府、醫(yī)院、學(xué)校、企業(yè)、K3、售樓處開放，舌尖上的世界

25、售樓處，周六、周日K4、商圈巡展泉城廣場(chǎng) 、大明湖商圈K5、派單行動(dòng)經(jīng)十路西段區(qū)域K6、CALL客行動(dòng)目標(biāo)客戶群K7、電影包場(chǎng)活動(dòng)臨時(shí)售樓處/電影院K8、DM 直投重點(diǎn)企業(yè)，重點(diǎn)小區(qū)階段三階段一階段二階段二7月11月8月9月 10月 12月時(shí)間：8月2510月1日 到訪2500組客戶 10月30號(hào)以前驗(yàn)資1000組線下策略線下策略活動(dòng)名稱地點(diǎn)k1、項(xiàng)目推介會(huì)+ 大客戶鎖定五星級(jí)酒店項(xiàng)目推介會(huì)指定房源，指定位置相對(duì)不錯(cuò)房源進(jìn)行大客戶客戶推介房源，不再對(duì)外公開散售轉(zhuǎn)化方案：通過內(nèi)部搖號(hào)選房，提前鎖定房源，按團(tuán)購套數(shù)設(shè)置不同級(jí)別的優(yōu)惠政策，鎖定大客戶購買意向。根據(jù)其自身特質(zhì)，在借用1.1期收籌時(shí)設(shè)置

26、“團(tuán)購提前圈定房源，提前交納代建誠意金”環(huán)節(jié)，促使大客戶提前交籌；優(yōu)惠政策：大客戶實(shí)行階梯優(yōu)惠，根據(jù)大客戶認(rèn)籌房源數(shù)量多少給到折扣力度不同；提前認(rèn)購：在正式開盤前一兩天可以先期進(jìn)行大客戶的認(rèn)購；分散開盤當(dāng)天壓力；大客戶鎖定8月2510月1日星星之火可以燎原，我買房折扣我做主！滿城盡是中建錦繡8月9月底線下策略線下策略活動(dòng)名稱地點(diǎn)K2、百團(tuán)大戰(zhàn)散客、政府、醫(yī)院、學(xué)校、企業(yè)、系列情景體驗(yàn)活動(dòng)系列情景體驗(yàn)活動(dòng)第一主題：美食主題季主題擬定：舌尖上的世界舉辦時(shí)間：營銷期內(nèi)的每周末，選定周六或周日一天活動(dòng)設(shè)計(jì)：以“周游世界”的形式，每周推出美食DIY類的互動(dòng)情景體驗(yàn)活動(dòng)，高參與度 每周聘請(qǐng)濟(jì)南高星級(jí)酒店大

27、廚，現(xiàn)場(chǎng)烹制世界美食，邀約客戶現(xiàn)場(chǎng)學(xué)習(xí)，動(dòng)手跟學(xué)， 邀約濟(jì)南美食檔節(jié)目，現(xiàn)場(chǎng)錄制； 成立美食評(píng)論團(tuán)，由大廚、客戶、美食娛樂媒體、社會(huì)人士（需報(bào)名）等組成， 每期對(duì)客戶的DIY美食進(jìn)行評(píng)選評(píng)獎(jiǎng)，獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置普及，獲獎(jiǎng)幾率高，參與度就強(qiáng) 將活動(dòng)內(nèi)容進(jìn)行微博實(shí)況發(fā)布，品牌期刊對(duì)活動(dòng)內(nèi)容進(jìn)行報(bào)道，美食節(jié)目擇選播出。線下策略線下策略活動(dòng)名稱地點(diǎn)K3、售樓處開放，舌尖上的世界售樓處，周六、周日活動(dòng)主題：舌尖上的世界 尋跡世界消暑美食活動(dòng)時(shí)間：8月25日起 活動(dòng)地點(diǎn)：中建地產(chǎn)西客站項(xiàng)目接待中心活動(dòng)內(nèi)容：由美食DIY擂臺(tái)賽和美食品鑒兩部分組成；擂臺(tái)賽在室內(nèi)進(jìn)行，美食品鑒在室外進(jìn)行，冷餐形式，室外聘請(qǐng)演出樂隊(duì)，不設(shè)

28、大舞臺(tái)，與客戶互動(dòng)，隨性表演，演出約從10:00開始活動(dòng)流程：9:30 客戶到訪，簽到，自由參觀項(xiàng)目 10:0010:45 消暑美食DIY擂臺(tái)賽 10:4511:15 美食品鑒點(diǎn)評(píng) 11:20,獲獎(jiǎng)?wù)哳C獎(jiǎng)，美食品鑒活動(dòng)繼續(xù) 活動(dòng)策劃示意活動(dòng)策劃示意室外冷餐會(huì)，搭建遮陽棚外國樂隊(duì)，互動(dòng)演出室外空間開闊，以冷餐會(huì)的形式布場(chǎng)，搭建遮陽棚；用廣告道具烘托現(xiàn)場(chǎng)氛圍，營造“人山人?！钡男羁途跋?。通過公關(guān)公司或演義公司，聘請(qǐng)小眾樂隊(duì)，酒吧外國樂隊(duì)，現(xiàn)場(chǎng)演出，營造氛圍；演出要求不設(shè)高大舞臺(tái)，舞臺(tái)貼近觀眾，互動(dòng)表演，增進(jìn)娛樂。全城巡展，短時(shí)間內(nèi)中建傾倒泉城！借助知名商場(chǎng)、商圈、會(huì)展中心等顯著位置，進(jìn)行全城多頻率

29、，多場(chǎng)次巡展，通過統(tǒng)一的展廳以及小禮物禮品等形式，使得項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)，做到泉城家喻戶曉的影響。線下策略線下策略活動(dòng)名稱地點(diǎn)K4、商圈巡展泉城廣場(chǎng)、大明湖商圈等 鑒于項(xiàng)目入市推廣時(shí)間較短，期間各項(xiàng)活動(dòng)信息變化頻繁，項(xiàng)目夾報(bào)與派單單頁需根據(jù)要求及時(shí)調(diào)整內(nèi)容，以期各項(xiàng)活動(dòng)的宣傳效果最大化，建議在夾報(bào)及派單單頁預(yù)留活動(dòng)信息位置，活動(dòng)信息以貼紙的形式張貼，從而達(dá)到在不變動(dòng)單頁內(nèi)容的情況下靈活發(fā)布活動(dòng)信息，節(jié)約時(shí)間和資金成本，并且可提前設(shè)計(jì)制作。線下策略線下策略活動(dòng)名稱地點(diǎn)K5、派單行動(dòng)經(jīng)十路西段區(qū)域等派單區(qū)域：經(jīng)十路西段、中心城區(qū)，濼口服裝城等數(shù)量：30名大學(xué)生，每人每次600份，共40萬份時(shí)間：7月8

30、月目標(biāo)客戶：企業(yè)白領(lǐng)，個(gè)體工商戶等陌電call客行動(dòng)資源：篩選發(fā)送短信的客戶資源口徑：是否收到短信內(nèi)容：項(xiàng)目介紹活動(dòng)目的：約訪，到訪有禮線下策略線下策略活動(dòng)名稱地點(diǎn)K6、Call客行動(dòng)針對(duì)目標(biāo)客群活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：7 7月月8 8日起日起-8-8月月2525日日活動(dòng)原則：組建活動(dòng)原則：組建CALLCALL客團(tuán)隊(duì)客團(tuán)隊(duì)1010人，每人每天有效人，每人每天有效CALLCALL客客120120批批，定人定量，定人定量電影院地址：濟(jì)南各大商匯影院活動(dòng)內(nèi)容：1.進(jìn)場(chǎng)內(nèi)登記客戶信息，領(lǐng)取簽到禮品 2.開場(chǎng)前15分鐘中建西客站項(xiàng)目產(chǎn)品PPT宣講 3.影片觀賞線下策略線下策略活動(dòng)名稱地點(diǎn)K7、電影包場(chǎng)活動(dòng)臨

31、時(shí)售樓處/電影院活動(dòng)時(shí)間：活動(dòng)時(shí)間：7 7月月8 8日起開始日起開始活動(dòng)原則：地毯式轟炸和精確打擊相活動(dòng)原則：地毯式轟炸和精確打擊相結(jié)合，做到對(duì)客戶準(zhǔn)確覆蓋、針對(duì)性強(qiáng)結(jié)合，做到對(duì)客戶準(zhǔn)確覆蓋、針對(duì)性強(qiáng)媒體：中郵媒體：中郵區(qū)域：槐蔭區(qū)、歷下區(qū)區(qū)域：槐蔭區(qū)、歷下區(qū)數(shù)量：每月數(shù)量：每月6 6萬份萬份線下策略線下策略活動(dòng)名稱地點(diǎn)K8、DM直投針對(duì)區(qū)域客戶進(jìn)行精確打擊線下線下策略策略活動(dòng)名稱活動(dòng)名稱地點(diǎn)地點(diǎn)K1、盛大開盤五星級(jí)酒店K2、十藝節(jié)+世界文化之旅散客、政府、醫(yī)院、學(xué)校、企業(yè)K3、商圈巡展泉城廣場(chǎng) 、大明湖、K4、派單行動(dòng)經(jīng)十路西段區(qū)域K5、CALL客行動(dòng)目標(biāo)客戶群K6、電影包場(chǎng)活動(dòng)臨時(shí)售樓處/

32、電影院K7、DM 直投重點(diǎn)企業(yè)，重點(diǎn)小區(qū)階段三階段一階段二7月11月8月9月 10月 12月時(shí)間：10月1日11月15日 到訪1500組客戶 開盤成交：420套 總銷2.55億 年底成交520套3.2億 p活動(dòng)時(shí)間：10月1日（建議在酒店）p活動(dòng)原則：保證解籌，做足氣勢(shì)，提升影響力p活動(dòng)內(nèi)容示意：通過大量蓄客，一期集中開盤，形成千人等候選房的壯觀場(chǎng)面，設(shè)置緊張的選房氣氛，促進(jìn)客戶快速?zèng)Q策；首次推售出動(dòng)優(yōu)秀經(jīng)理團(tuán)隊(duì)，為客戶進(jìn)行一對(duì)一選房，打造高品質(zhì)選房體驗(yàn)p主要目的：開盤銷售成功，為后期加推及大盤成功起勢(shì)奠定基礎(chǔ)首期開盤，千人選房線下策略線下策略活動(dòng)名稱地點(diǎn)k1、盛大開盤五星級(jí)酒店第二主題：文化交流季（2012年10月起）主題擬定：世界文化之旅舉辦時(shí)間：營銷期內(nèi)的每周末，選定周六或周日一天活動(dòng)設(shè)計(jì)：以社區(qū)學(xué)校的名義，每期聘請(qǐng)濟(jì)南高校外教或外企高管、外國留學(xué)生等國外人士， 到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)講解本國風(fēng)土人情，講解形式多樣，自行演說或準(zhǔn)備紀(jì)錄片觀看，與聽眾、 觀眾形成互動(dòng)。