以房養(yǎng)老養(yǎng)老模式的文獻(xiàn)綜述

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上以房養(yǎng)老養(yǎng)老模式的文獻(xiàn)綜述一、 前言 我國人口老齡化問題日益嚴(yán)重,養(yǎng)老面臨巨大的壓力,單純依靠現(xiàn)有的社保制度和傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老,越來越難以適應(yīng)加速來到的老齡化危機(jī)。面對洶涌到來的銀色浪潮,以房養(yǎng)老模式,也即住房反向抵押貸款的發(fā)展,不僅可以提高老年人的生活質(zhì)量,還可以緩解我國的養(yǎng)老壓力。本文對有關(guān)“以房養(yǎng)老”模式這一課題的研究進(jìn)行了文獻(xiàn)綜述，就以房養(yǎng)老模式進(jìn)行總結(jié)，以能夠?yàn)槿蘸笙嚓P(guān)研究和我國養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展提供參考。二、 國外研究現(xiàn)狀“以房養(yǎng)老”起源于荷蘭,成熟于美國,又被稱為反按揭、住房反向抵押貸款,是指已經(jīng)擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu),相應(yīng)的

2、金融機(jī)構(gòu)對借款人的房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行綜合評估后,將其房屋的價(jià)值,分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去,按年或月支付現(xiàn)金給借款人,一直延續(xù)到借款人去世。因其操作過程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過來做,如同金融機(jī)構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房,所以在美國最先被稱為“反向抵押貸款”。二十世紀(jì)八十年代中期，美國新澤西州勞瑞山的一家銀行率先在美國推出此業(yè)務(wù),之后遍及全美,成為一種成熟的貸款方式,近年來在加拿大、新加坡、日本等發(fā)達(dá)國家日趨興旺,成為這些國家老年人改變生活方式,過更積極生活的重要途徑。美國在反住房抵押貸款開始的初期，研究主要集中于個(gè)人對反住房抵押貸款產(chǎn)品需求的研究。其中有 Yung-Ping Chen 教授的“住房

3、年金計(jì)劃”研究、由威廉斯康新州老人中心贊助并由 Ken Scholen 教授主持的住房反向抵押貸款調(diào)查。這些研究成果都表明美國開展住房發(fā)抵押貸款必要且可行。Jacobs（1982）使用 1977 年 AHS（American Housing Survey）的數(shù)據(jù)，對住房發(fā)抵押貸款產(chǎn)品的需求進(jìn)行了分析，認(rèn)為四分之一年齡在 65 歲及以上收入低于貧困線的老年房主可以通過房產(chǎn)置換（反住房抵押貸款的一種）脫貧。在日本，反住房抵押貸款在經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)期曾得到發(fā)展，近年由于人口老齡化的日益嚴(yán)峻，反住房抵押貸款又一次引起了人們的關(guān)注。Hisachi Ohgaki（2003）研究了由于人生命的不同階段對住房的不同

4、需求，可以經(jīng)過住房轉(zhuǎn)換實(shí)現(xiàn)家庭資源的優(yōu)化配置，分析了房產(chǎn)置換存在的障礙，討論了反住房抵押貸款和政府在房產(chǎn)置換中的作用。在新加坡，Ngee-choon Chia，Albert K C Tsui (2004)針對強(qiáng)制儲(chǔ)蓄為住房籌資產(chǎn)生的一批“房子富人，現(xiàn)金窮人”提出了一個(gè)評估反住房抵押貸款市場可行性的框架，并且基于不同的資產(chǎn)成本，估計(jì)了私人供給者和政府供給者的可能風(fēng)險(xiǎn)，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)主要來源于替代率、預(yù)期死亡率和未來收益的折現(xiàn)，經(jīng)過模型測算，得出結(jié)論：基于基準(zhǔn)情況，由私人部門提供的反住房抵押產(chǎn)品對于擁有四房式（4-room）的房屋擁有者替代率應(yīng)為 50%，如果上升為 70%，市場可能會(huì)失去。在澳大利亞，

5、Barbara R. Stucki（2004）研究了家居長期護(hù)理和房屋作為退休收入來源的可行性，提出了用反住房抵押貸款為老人長期家居護(hù)理籌資的建議，建議政府減少反住房抵押貸款的前期成本（upfront cost）來激勵(lì)老年人采取這一體面的貸款方式。Liang Wang，Emiliano A. Valdez，JohnPiggott（2007）研究了如何通過證券化轉(zhuǎn)移反住房抵押貸款中的風(fēng)險(xiǎn)，證明了為反住房抵押構(gòu)建類似于傳統(tǒng)保險(xiǎn)產(chǎn)品的證券化結(jié)構(gòu)的可能性，并列舉了生存者債券和生存年金（survivor swaps）的特點(diǎn)，通過模擬具體計(jì)算出相應(yīng)的保費(fèi)，結(jié)果表明生存者債券為投資多樣化提供了一個(gè)有效的工具

6、。三、 國內(nèi)研究現(xiàn)狀相比國外，國內(nèi)學(xué)者對于“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老模式的研究起步較晚。1、國內(nèi)以房養(yǎng)老模式的發(fā)展歷程結(jié)合近幾年的研究論文和新聞報(bào)道，歸納出以下幾件對我國以房養(yǎng)老發(fā)展有重大影響的實(shí)踐。2003年，我國中房集團(tuán)前董事長孟曉蘇最早提出“以房養(yǎng)老”一詞,從此“以房養(yǎng)老”這一概念走進(jìn)了中國百姓的視野。此后許多學(xué)者對“以房養(yǎng)老”模式進(jìn)行了研究。2005年6月,南京湯山溫泉留園老年公寓率先推出“以房養(yǎng)老”,具體為老人將房產(chǎn)抵押給銀行,可免費(fèi)入住養(yǎng)老院,身故后房產(chǎn)歸養(yǎng)老院所有。這一舉措雖然與“以房養(yǎng)老”模式有所不同,但已經(jīng)邁出了“以房養(yǎng)老”在我國試點(diǎn)的第一步。2005年4月初,南京湯山留園公寓在國內(nèi)

7、率先推出了/給我你的房子,我替你養(yǎng)老0的旗號(hào),這種“以房換養(yǎng)”業(yè)務(wù),一度引起了多方關(guān)注。不過,由于在實(shí)際操作中存在種種困難,歷時(shí)兩年,這個(gè)嘗試已經(jīng)夭折。2006年全國政協(xié)委員、建設(shè)部科學(xué)技術(shù)司司長賴明在全國政協(xié)十屆四次會(huì)議上提交提案,描述“以房養(yǎng)老”模式,建議成立課題組進(jìn)行調(diào)研,選擇試點(diǎn)城市運(yùn)作成熟后向全國推廣。在我國巨大的養(yǎng)老壓力下這種模式引起了有關(guān)部門的高度重視。2006年底,我國第一家主營“住房反向抵押貸款”險(xiǎn)種的保險(xiǎn)公司開始籌建,名為“幸福人壽”。2007年6月,上海公積金管理中心推出了一種叫做“以房自助養(yǎng)老”的創(chuàng)新型養(yǎng)老模式,但效果并不盡如人意。試點(diǎn)推行期間雖然有不少老人前來咨詢,但

8、最終大部分家庭選擇了放棄。2007年10月,北京首家通過房屋租賃方式提供養(yǎng)老服務(wù)和新型養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)“養(yǎng)老房屋銀行”在石景山正式亮相。老人出租其房屋,保留產(chǎn)權(quán),租金直接繳付養(yǎng)老院,享受五星級(jí)養(yǎng)老服務(wù)。但據(jù)媒體報(bào)道稱，該項(xiàng)目一直無人問津，因?yàn)椤昂芏嗬先松岵坏冒逊孔咏o外人住，對中介機(jī)構(gòu)也不信任”。目前，該項(xiàng)目已停止。近日，北京市民政局公布了北京市“十二五”時(shí)期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃，明確提出，北京市鼓勵(lì)商業(yè)保險(xiǎn)企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機(jī)構(gòu)以開展“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)業(yè)務(wù)。2、 國內(nèi)以房養(yǎng)老模式的理論探索 除了實(shí)踐以外，國內(nèi)學(xué)者也開始對“以房養(yǎng)老”的養(yǎng)老模式進(jìn)行理論探索。（1） 有關(guān)以房

9、養(yǎng)老可行性及定位方面的研究 孟曉蘇是在我國推行“以房養(yǎng)老”模式的主要倡導(dǎo)者之一,他認(rèn)為以住房反抵押貸款為基礎(chǔ)、以年金方式支付的壽險(xiǎn)險(xiǎn)種比較適合我國國情。葉劍平認(rèn)為這一模式確實(shí)可能為中國養(yǎng)老問題提供了一條新的解決思路,可以在很大程度上激活退休老人房產(chǎn)這一巨大的“沉淀資產(chǎn)”,使全社會(huì)的資源得到充分整合和利用。張冉、范子基于北京市的調(diào)查數(shù)據(jù),通過建立多元選擇模型,分析了影響住房反向抵押貸款需求的因素及其原因。李偉林通過建立模型，從成本-收益的角度用該項(xiàng)業(yè)務(wù)的凈收益現(xiàn)值為評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)對住房反抵押貸款的凈收益進(jìn)行衡量，認(rèn)為反住房抵押貸款業(yè)務(wù)的開展在我國的特定國情下，其開展的預(yù)期凈收益是比較悲觀的，而預(yù)期凈收

10、益的低下和風(fēng)險(xiǎn)偏高使得金融機(jī)構(gòu)對該業(yè)務(wù)的熱情不高，推出難度較大。由于我國國情的不同，開展住房反抵押貸款的市場環(huán)境并不成熟，導(dǎo)致了該業(yè)務(wù)在我國的開展還需要很長的一段路要走。叢誠研究了通過某種交易實(shí)現(xiàn)住房資產(chǎn)與現(xiàn)金的轉(zhuǎn)換或?qū)Y產(chǎn)轉(zhuǎn)化出的養(yǎng)老資金進(jìn)行某種現(xiàn)金流量管理，結(jié)合當(dāng)前國情，得出結(jié)論：在目前還不具備一步到位推進(jìn)逆序按揭貸款的情況下，可以根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，設(shè)計(jì)符合國情的與逆序按揭性質(zhì)類似的替代性交易機(jī)制，培育以房養(yǎng)老社會(huì)觀念，待有關(guān)條件成熟后，再逐步過渡到與國際接軌的逆序抵押貸款的居家養(yǎng)老金融模式。（2） 有關(guān)“以房養(yǎng)老”模式在中國實(shí)行的障礙與風(fēng)險(xiǎn) 柴效武對在住房反向抵押貸款養(yǎng)老模式運(yùn)營過程中可能發(fā)

11、生的各種風(fēng)險(xiǎn)如:道德風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、支付風(fēng)險(xiǎn)、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)及其成因，及應(yīng)采取防范舉措等，給予較深入的思考。李玉米分析了國內(nèi)實(shí)施住房反向抵押貸款所可能出現(xiàn)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)等問題做出了論述。同時(shí)提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。崔少敏認(rèn)為由于新觀念與舊模式、老齡化矛盾與年輕置業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和住宅業(yè)主、政府職責(zé)與民間規(guī)劃等多對矛盾的存在,以房養(yǎng)老在中國找不到長效發(fā)展的理由。目前住房反向抵押貸款的障礙主要有:不具備合理穩(wěn)定的市場環(huán)境、適用范圍不具有普遍性、技術(shù)水平和監(jiān)管能力有限、傳統(tǒng)倫理和國內(nèi)的相關(guān)稅收政策。魯曉明認(rèn)為發(fā)達(dá)國家推行住房反向抵押貸款有其發(fā)達(dá)的社會(huì)服務(wù)業(yè)作支撐，這也是住房

12、反向抵押貸款大多只存在于發(fā)達(dá)國家的原因。而目前我國一方面房地產(chǎn)制度不健全，在房地產(chǎn)市場上存在太多短期炒作行為，另一方面社會(huì)服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)。這些都阻礙了住房反向抵押貸款在我國的推行。賴明認(rèn)為住房反向抵押貸款要推行更像是一種制度創(chuàng)新，其中涉及到政府擔(dān)保、房產(chǎn)評估、抵押貸款、房屋維護(hù)、房屋拍賣轉(zhuǎn)讓、貶值保險(xiǎn)、長期看護(hù)險(xiǎn)等眾多領(lǐng)域，需要相關(guān)各部門通力協(xié)作。四、 總結(jié) 通過對我國“以房養(yǎng)老”研究的分析，我認(rèn)為：首先，“以房養(yǎng)老”是解決我國應(yīng)對老齡化問題的有效措施，它有市場需求，前景是明朗的。但畢竟在我國還是個(gè)新生事物，這一新型養(yǎng)老模式在中國的推行還存在著諸多阻力，真正得以實(shí)現(xiàn)也許需要幾年甚至十幾年的時(shí)間。我們要結(jié)合我國現(xiàn)在的國情，畢竟發(fā)達(dá)國家是“先富后老”，而我國是“未富先老”。其次，我們也不能過多地抬高“以房養(yǎng)老”的價(jià)值，“以房養(yǎng)老”是為解決養(yǎng)老難題的一種積極補(bǔ)充。，而不能成為我國養(yǎng)老機(jī)制的主流,不能擔(dān)當(dāng)起應(yīng)對老齡化與緩解國家社會(huì)保障壓力的重任,它只能被定位于一種養(yǎng)老補(bǔ)充品種。中國要解決人口老齡化的問題，還是得依靠一個(gè)完善的養(yǎng)老保障體系，再將“以房養(yǎng)老”作為一個(gè)錦上添花的手