土地一級開發(fā)整理方案

1、土地一級開發(fā)整理方案一、開發(fā)的意義為了進一步增加土地儲備的作用與功能， 優(yōu)化土地資源配置，盤活存量土地, 充分發(fā)揮土地資源在經濟社會發(fā)展中的促進和保障作用。通過實施的土地收儲和 保障作用，增強政府對土地市場的調控能力，實現(xiàn)城市基礎設施配套到位的熟地 供應和保障重點項目用地的總目標。二、開發(fā)具備的條件1、具備規(guī)劃主管部門審核通過的控制性詳細規(guī)劃。根據(jù) *市城市的總體規(guī)劃 及土地市場需求，確定出需開發(fā)土地的規(guī)劃條件、指標及市政配套要求。主要包 括確定規(guī)劃用地性質、規(guī)劃建設容、宗地詳細規(guī)劃方案、控制性詳規(guī)、水電暖氣等配套設施實施條件。2、納入年度土地儲備開發(fā)計劃。確定土地供應計劃、土地利用年度計劃和

2、土 地收購儲備計劃后，改變擬開發(fā)土地的權屬性質，使有所開發(fā)土地的完整土地所 有權，從而具備土地一級開發(fā)的權屬基礎。3、土地預審審核通過。新區(qū) 國土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和建設用地標準，對項目的選址定點、用地規(guī)模等，召開聯(lián)審會進行初步審查，提出預審意見，通過后 出具用地審查意見，*政府出具用地批復文件。4、實施方案經政府有關部門審核通過。根據(jù) *市政府出具的用地批復文件， 實施方案報*市或新區(qū)規(guī)劃委規(guī)劃意見書、住建委、園林局、文物局、環(huán)保局、 發(fā)改委等審核通過，獲得批準后相關辦理征地、拆遷的有關手續(xù)。三、開發(fā)合作模式本項目一級土地開發(fā)采取完全市場運作模式。新區(qū)政府首先將待進

3、行一級開發(fā)的土地一次性（或按地塊）以基準地價委托我公司進行開發(fā)，通過土地使用權 出讓協(xié)議進行約定。我公司根據(jù)約定進行統(tǒng)一拆遷、補償、安置、城市基礎設施 建設和社會公共設施建設，使開發(fā)的區(qū)域的土地達到“七通一平”或需求者要求的建設條件，再由新區(qū)政府以找掛牌形式面向市場轉讓土地使用權。這種模式中，新區(qū)政府以協(xié)議形式保證我公司一級開發(fā)利益。向我公司出讓 城市國有土地（簡稱毛地）或農村集體土地（簡稱生地），我公司完成一級開發(fā)后核 算開發(fā)成本及酬金，待土地轉讓取得土地價款后扣除開發(fā)成本、 酬金和利潤分成， 剩余土地轉讓款（利潤分成）歸政府所有。四、開發(fā)容按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及地區(qū)控制性詳細

4、規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對城市國有土地（簡稱毛地）或農村集體土地（簡稱生地）進行統(tǒng)一的 征地、農轉用、拆遷、安置、補償，并進行適當?shù)氖姓涮自O施建設，使該區(qū)域 圍的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”（即通自來水、雨水、污水、中水、電力、供暖、電訊、天然氣和場地平整 ）的建設條件（簡稱熟地）。五、開發(fā)投資費用構成1、土地取得費：本項目的土地取得費是指征用土地所支付的費用。包括土地補償 費、地上物補償費和安置補助費以及新增建設用地費和防洪工程維護管理費等有 關稅費。2、地價款：參照*市基準地價標準3、前期工程費：前期工程費包括項目前期的規(guī)劃、設計、可行性研究等費用。4、市政基礎設

5、施建設費：市政基礎設施建設費包括場地平整、市政道路與橋梁建設以及自來水、雨水、污水、中水、電力、供暖、電訊、天然氣等建設費用。5、企業(yè)管理費：管理費按土地取得費和開發(fā)費之合的一定比例提取。6、財務費用：財務費用為我公司為籌集資金而發(fā)生的各項費用， 包括融資利息等。7、其他費用：不可預見費，項目招商推廣費等其他費用按投資額的一定比例提取。8利潤：利潤指投資收益。六、利益分成在本項目中，新區(qū)政府與我公司的盈利模式采用“分享土地增值收益”模式 該模式是指我公司除獲得土地一級開發(fā)成本補償部分外，還與新區(qū)政府商定按一 定比例分享土地出讓金增值收益。具體來講，當我公司完成一級開發(fā)之后，由新 區(qū)政府進行招拍

6、掛出讓，出讓所得減去開發(fā)成本（項目前期費用、征地拆遷補償 費用、市政基礎設施建設費用、工程建設其他費用、相關稅費等構成）以及政府 提取的各項費用（土地收益基金、失地農民保障金等）后，在新區(qū)政府和我公司 之間按照約定的比例進行分成，獲得屬于自己的那部分土地出讓增值收益。七、我公司參與土地二次找掛牌我公司參與整體后的土地二次開發(fā)招掛牌，若由我公司中標，我公司將對地 塊進行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計、統(tǒng)一建設的系統(tǒng)化、標準化、生態(tài)化、規(guī)?；?，開 發(fā)集辦公、科研、中試、產業(yè)于一體的企業(yè)商務辦公中心。八、項目的社會效益本項目用地地處*大街，項目的建設不僅不會破壞該地區(qū)的總體環(huán)境，反而會促進當?shù)氐沫h(huán)境建設，使這里

7、的交通條件，居住環(huán)境邁上一個新的臺價。如果 項目的開發(fā)建設嚴格按照總體規(guī)劃的要求，合理利用國有土地資源，積極而有效 的籌集和分配建設資金，那么項目的建設不僅能推動當?shù)氐姆康禺a業(yè)的發(fā)展，而 且會促進地區(qū)總體經濟的協(xié)調與發(fā)展。九、風險分析1、投資風險：土地一級開發(fā)具有征地拆遷工作繁雜、 投資大、建設周期長等特點， 存在著投資風險。如果拆遷的時間延長，即會影響后期建設工作的開展，又會增 加了土地的拆遷成本，直接導致部收益率降低。2、融資風險：在項目建設過程中，作為債務資金，存在利率風險問題。當貸款利率提高時，會使貸款利息增加，資金成本相應增高。其次如果貸款資金不能按時到位，會影響現(xiàn)金流，現(xiàn)金鏈斷裂將

8、導致項目實施出現(xiàn)困難。3、產業(yè)波動風險：產業(yè)包括金融波動直接影響到土地成交價格，土地一級開發(fā)極 有可能出現(xiàn)不贏利的現(xiàn)象。我曾默默地,三、但愿有一天你會記起， 毫無希望地愛過你。我這扇門曾為你打開，只為你一人打開，現(xiàn)在，我要把它關上了。四、你看我的時候我裝做在看別處，你在看別處的時候我在看你。五、陸上的人喜歡尋根究底，虛度很多的光陰。冬天擔憂夏天的遲來，夏天擔心冬天的將至。所以你們不停到處去追求一個遙不可及，四季如夏的地方，我并不羨慕。六、沒想到的是，一別竟是一輩子了。七、朋友們都羨慕我，其實羨慕他們的人是我。愛你，很久了，等你，也很久了，現(xiàn)在，我要離開你了，比很久很久還要久八、Do somet

9、hing today that your future self will thank you for.從現(xiàn)在開始，做一些讓未來的你感謝現(xiàn)在的自己的事。九、有個懂你的人，是最大的幸福。這個人，不一定十全十美，但他能讀懂你，能走進你的心靈深處，能看懂你心里的一切。最懂你的人，總是會一直的在你身邊，默默守護你，不讓你受一點點的委屈。真正愛你的人不會 說許多愛你的話，卻會做許多愛你的事。十、很久很久，沒有對方的消息，也不再想起這個人，也是不想再想起。十一、我不怕我會忘記他，他在我心底開出了花。十二、我還在原地等你，你卻已經忘記曾來過這里。十三、那都是很好很好的，我卻偏偏不喜歡。十四、向來緣淺，奈何情

10、深？十五、習慣難受，習慣思念，習慣等你，可是卻一直沒有習慣看不到你十六、愛一個人最好的方式，是經營好自己，給對方一個優(yōu)質的愛人。不是拼命對一個人好，那人就會拼命愛你。俗世的感情難免有現(xiàn)實的一面：你有價值，你的付出才有人重視。一一蘇苓十七、雨水落下來是因為天空無法承受它的重量，眼淚掉下來是因為心再也無法承受那樣的傷痛。十八、所謂長大，就是把原本看重的東西看輕一點，原本看輕的東西看重一點。生活中只有一種英雄主義，那就是在認清生活真相之后，依然熱愛生活。生活就像是跟老天對弈，對你而言，你走棋，那叫選擇；老天走棋, 那叫挑戰(zhàn)。十九、我只想問你，若我回頭，你還在不在？二十、有些事是有很多機會去做的，卻一

11、天一天推遲，想做的時候卻發(fā)現(xiàn)沒機會了。二、在下一個路口，思念某一種溫度。二十二、It doesn't matter how slow you are, as long as you're determined to get there, you'll get there.不管你有多慢，都不要緊，只要你有決心，你最終都會到達想去的地方。二十三、當我們擁有一只鞋子的時候，我們才會明白失去的另一只鞋子的滋味，失去的東西總是最好的。二十四、如果因為害怕分離而不敢在一起，那你吃飯的時候為什么不直接去吃屎。二十五、花時間去解釋不如花時間去證明二十六、睫毛下的傷城路過了誰的風景誰的心。二十七、擁有的并不一定愛著。二十八、于是。各有各的生活，各自愛著別的人。曾經相愛，