土地一級開發(fā)整理方案

1、土地一級開發(fā)整理方案一、開發(fā)的意義為了進(jìn)一步增加土地儲備的作用與功能， 優(yōu)化土地資源配置，盤活存量土地, 充分發(fā)揮土地資源在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中的促進(jìn)和保障作用。通過實施的土地收儲和 保障作用，增強政府對土地市場的調(diào)控能力，實現(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套到位的熟地 供應(yīng)和保障重點項目用地的總目標(biāo)。二、開發(fā)具備的條件1、具備規(guī)劃主管部門審核通過的控制性詳細(xì)規(guī)劃。根據(jù) *市城市的總體規(guī)劃 及土地市場需求，確定出需開發(fā)土地的規(guī)劃條件、指標(biāo)及市政配套要求。主要包 括確定規(guī)劃用地性質(zhì)、規(guī)劃建設(shè)容、宗地詳細(xì)規(guī)劃方案、控制性詳規(guī)、水電暖氣等配套設(shè)施實施條件。2、納入年度土地儲備開發(fā)計劃。確定土地供應(yīng)計劃、土地利用年度計劃和

2、土 地收購儲備計劃后，改變擬開發(fā)土地的權(quán)屬性質(zhì)，使有所開發(fā)土地的完整土地所 有權(quán)，從而具備土地一級開發(fā)的權(quán)屬基礎(chǔ)。3、土地預(yù)審審核通過。新區(qū) 國土資源局根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃和建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，對項目的選址定點、用地規(guī)模等，召開聯(lián)審會進(jìn)行初步審查，提出預(yù)審意見，通過后 出具用地審查意見，*政府出具用地批復(fù)文件。4、實施方案經(jīng)政府有關(guān)部門審核通過。根據(jù) *市政府出具的用地批復(fù)文件， 實施方案報*市或新區(qū)規(guī)劃委規(guī)劃意見書、住建委、園林局、文物局、環(huán)保局、 發(fā)改委等審核通過，獲得批準(zhǔn)后相關(guān)辦理征地、拆遷的有關(guān)手續(xù)。三、開發(fā)合作模式本項目一級土地開發(fā)采取完全市場運作模式。新區(qū)政府首先將待進(jìn)

3、行一級開發(fā)的土地一次性（或按地塊）以基準(zhǔn)地價委托我公司進(jìn)行開發(fā)，通過土地使用權(quán) 出讓協(xié)議進(jìn)行約定。我公司根據(jù)約定進(jìn)行統(tǒng)一拆遷、補償、安置、城市基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)和社會公共設(shè)施建設(shè)，使開發(fā)的區(qū)域的土地達(dá)到“七通一平”或需求者要求的建設(shè)條件，再由新區(qū)政府以找掛牌形式面向市場轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。這種模式中，新區(qū)政府以協(xié)議形式保證我公司一級開發(fā)利益。向我公司出讓 城市國有土地（簡稱毛地）或農(nóng)村集體土地（簡稱生地），我公司完成一級開發(fā)后核 算開發(fā)成本及酬金，待土地轉(zhuǎn)讓取得土地價款后扣除開發(fā)成本、 酬金和利潤分成， 剩余土地轉(zhuǎn)讓款（利潤分成）歸政府所有。四、開發(fā)容按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及地區(qū)控制性詳細(xì)

4、規(guī)劃和年度土地一級開發(fā)計劃，對城市國有土地（簡稱毛地）或農(nóng)村集體土地（簡稱生地）進(jìn)行統(tǒng)一的 征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷、安置、補償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域 圍的土地達(dá)到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”（即通自來水、雨水、污水、中水、電力、供暖、電訊、天然氣和場地平整 ）的建設(shè)條件（簡稱熟地）。五、開發(fā)投資費用構(gòu)成1、土地取得費：本項目的土地取得費是指征用土地所支付的費用。包括土地補償 費、地上物補償費和安置補助費以及新增建設(shè)用地費和防洪工程維護(hù)管理費等有 關(guān)稅費。2、地價款：參照*市基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)3、前期工程費：前期工程費包括項目前期的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究等費用。4、市政基礎(chǔ)設(shè)

5、施建設(shè)費：市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費包括場地平整、市政道路與橋梁建設(shè)以及自來水、雨水、污水、中水、電力、供暖、電訊、天然氣等建設(shè)費用。5、企業(yè)管理費：管理費按土地取得費和開發(fā)費之合的一定比例提取。6、財務(wù)費用：財務(wù)費用為我公司為籌集資金而發(fā)生的各項費用， 包括融資利息等。7、其他費用：不可預(yù)見費，項目招商推廣費等其他費用按投資額的一定比例提取。8利潤：利潤指投資收益。六、利益分成在本項目中，新區(qū)政府與我公司的盈利模式采用“分享土地增值收益”模式 該模式是指我公司除獲得土地一級開發(fā)成本補償部分外，還與新區(qū)政府商定按一 定比例分享土地出讓金增值收益。具體來講，當(dāng)我公司完成一級開發(fā)之后，由新 區(qū)政府進(jìn)行招拍

6、掛出讓，出讓所得減去開發(fā)成本（項目前期費用、征地拆遷補償 費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、工程建設(shè)其他費用、相關(guān)稅費等構(gòu)成）以及政府 提取的各項費用（土地收益基金、失地農(nóng)民保障金等）后，在新區(qū)政府和我公司 之間按照約定的比例進(jìn)行分成，獲得屬于自己的那部分土地出讓增值收益。七、我公司參與土地二次找掛牌我公司參與整體后的土地二次開發(fā)招掛牌，若由我公司中標(biāo)，我公司將對地 塊進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一建設(shè)的系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、生態(tài)化、規(guī)模化，開 發(fā)集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)商務(wù)辦公中心。八、項目的社會效益本項目用地地處*大街，項目的建設(shè)不僅不會破壞該地區(qū)的總體環(huán)境，反而會促進(jìn)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境建設(shè)，使這里

7、的交通條件，居住環(huán)境邁上一個新的臺價。如果 項目的開發(fā)建設(shè)嚴(yán)格按照總體規(guī)劃的要求，合理利用國有土地資源，積極而有效 的籌集和分配建設(shè)資金，那么項目的建設(shè)不僅能推動當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而 且會促進(jìn)地區(qū)總體經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)與發(fā)展。九、風(fēng)險分析1、投資風(fēng)險：土地一級開發(fā)具有征地拆遷工作繁雜、 投資大、建設(shè)周期長等特點， 存在著投資風(fēng)險。如果拆遷的時間延長，即會影響后期建設(shè)工作的開展，又會增 加了土地的拆遷成本，直接導(dǎo)致部收益率降低。2、融資風(fēng)險：在項目建設(shè)過程中，作為債務(wù)資金，存在利率風(fēng)險問題。當(dāng)貸款利率提高時，會使貸款利息增加，資金成本相應(yīng)增高。其次如果貸款資金不能按時到位，會影響現(xiàn)金流，現(xiàn)金鏈斷裂將

8、導(dǎo)致項目實施出現(xiàn)困難。3、產(chǎn)業(yè)波動風(fēng)險：產(chǎn)業(yè)包括金融波動直接影響到土地成交價格，土地一級開發(fā)極 有可能出現(xiàn)不贏利的現(xiàn)象。我曾默默地,三、但愿有一天你會記起， 毫無希望地愛過你。我這扇門曾為你打開，只為你一人打開，現(xiàn)在，我要把它關(guān)上了。四、你看我的時候我裝做在看別處，你在看別處的時候我在看你。五、陸上的人喜歡尋根究底，虛度很多的光陰。冬天擔(dān)憂夏天的遲來，夏天擔(dān)心冬天的將至。所以你們不停到處去追求一個遙不可及，四季如夏的地方，我并不羨慕。六、沒想到的是，一別竟是一輩子了。七、朋友們都羨慕我，其實羨慕他們的人是我。愛你，很久了，等你，也很久了，現(xiàn)在，我要離開你了，比很久很久還要久八、Do somet

9、hing today that your future self will thank you for.從現(xiàn)在開始，做一些讓未來的你感謝現(xiàn)在的自己的事。九、有個懂你的人，是最大的幸福。這個人，不一定十全十美，但他能讀懂你，能走進(jìn)你的心靈深處，能看懂你心里的一切。最懂你的人，總是會一直的在你身邊，默默守護(hù)你，不讓你受一點點的委屈。真正愛你的人不會 說許多愛你的話，卻會做許多愛你的事。十、很久很久，沒有對方的消息，也不再想起這個人，也是不想再想起。十一、我不怕我會忘記他，他在我心底開出了花。十二、我還在原地等你，你卻已經(jīng)忘記曾來過這里。十三、那都是很好很好的，我卻偏偏不喜歡。十四、向來緣淺，奈何情

10、深？十五、習(xí)慣難受，習(xí)慣思念，習(xí)慣等你，可是卻一直沒有習(xí)慣看不到你十六、愛一個人最好的方式，是經(jīng)營好自己，給對方一個優(yōu)質(zhì)的愛人。不是拼命對一個人好，那人就會拼命愛你。俗世的感情難免有現(xiàn)實的一面：你有價值，你的付出才有人重視。一一蘇苓十七、雨水落下來是因為天空無法承受它的重量，眼淚掉下來是因為心再也無法承受那樣的傷痛。十八、所謂長大，就是把原本看重的東西看輕一點，原本看輕的東西看重一點。生活中只有一種英雄主義，那就是在認(rèn)清生活真相之后，依然熱愛生活。生活就像是跟老天對弈，對你而言，你走棋，那叫選擇；老天走棋, 那叫挑戰(zhàn)。十九、我只想問你，若我回頭，你還在不在？二十、有些事是有很多機會去做的，卻一

11、天一天推遲，想做的時候卻發(fā)現(xiàn)沒機會了。二、在下一個路口，思念某一種溫度。二十二、It doesn't matter how slow you are, as long as you're determined to get there, you'll get there.不管你有多慢，都不要緊，只要你有決心，你最終都會到達(dá)想去的地方。二十三、當(dāng)我們擁有一只鞋子的時候，我們才會明白失去的另一只鞋子的滋味，失去的東西總是最好的。二十四、如果因為害怕分離而不敢在一起，那你吃飯的時候為什么不直接去吃屎。二十五、花時間去解釋不如花時間去證明二十六、睫毛下的傷城路過了誰的風(fēng)景誰的心。二十七、擁有的并不一定愛著。二十八、于是。各有各的生活，各自愛著別的人。曾經(jīng)相愛，