項目維修及質(zhì)保金管理流程

1、WEI DONG REAL ESTATE項目內(nèi)部驗收及物業(yè)移交管理流程項目維修及質(zhì)保金管理流程1. 流程概況流程目的為規(guī)范修期內(nèi)維修及保修金管理，使項目保修期內(nèi)得到應有保修服務，保證交付產(chǎn)品的品質(zhì)，及樹立偉東品牌形象，使開發(fā)、物業(yè)管理處于良性循環(huán)狀態(tài)。適用范圍本流程適用于集團所有地產(chǎn)開發(fā)項目。本流程適用于項目交房和物業(yè)接管后的保修、保修金管理及保修期過后的驗收移交。定義保修期：分項工程經(jīng)內(nèi)部驗收合格交付物業(yè)起至合同約定施工單位承諾該分項工程保修責任的期限。參與部門流程中承擔職責工程部各項目部1. 負責協(xié)調(diào)施工單位對在集中交房和物業(yè)接管驗收期間內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的進行維修，一般在項目開始交房之后的3

2、個月內(nèi)。2. 負責配合客服部協(xié)調(diào)施工單位在保修期內(nèi)的工程質(zhì)量問題盡心維修；3. 參加項目保修期過后的驗收移交?？头?、 負責項目保修期內(nèi)的已交付物業(yè)的工程保修管理工作。2、 工程維修保證金的管理主管部門，組織質(zhì)量責任認定， 審核質(zhì)保金申請，負責三方保修協(xié)議的簽署及負責主辦工程維修保證金的支付及清算。3、 與物業(yè)、業(yè)主協(xié)商維修或賠付金額，簽訂賠付協(xié)議。4、 編制項目保修期到期驗收交接計劃。5、 組織項目保修期到期驗收和移交物業(yè)。成本部1、審核3000元以上，由第三方施工企業(yè)維修的質(zhì)保金申請。2、質(zhì)保金結算審核。 物業(yè)公司1、 負責項目交付后的接管驗收工作；2、 負責保修期內(nèi)設備的維護及檢查工作

3、。3、 做好業(yè)主投訴記錄、現(xiàn)場拍照取證工作，負責物業(yè)移交后項目質(zhì)量問題的收集匯總并向客服部反饋。4、 對質(zhì)保期內(nèi)設備維修結果進行跟蹤確認。5、 參與保修期到期驗收工作，并提出整改意見。6、 負責設施設備質(zhì)保期到期后的遺留問題的統(tǒng)計，并將相關問題及時匯報到客服部。7、 與客服、業(yè)主協(xié)商維修或賠付金額，簽訂賠付協(xié)議。8、 負責支付質(zhì)保金，做好與集團項目主管會計對使用質(zhì)保金的報賬工作集團分管領導簽批3000元以上質(zhì)保金使用申請。3. 質(zhì)量責任認定3.1項目交房后，物業(yè)公司應在小區(qū)內(nèi)設置客服接待處，并在小區(qū)內(nèi)公示客服及售后維修電話，由專人負責服務熱線接聽及接待工作。原則上物業(yè)客服作為唯一的保修及投訴受

4、理通道。如業(yè)主報修或投訴至其他部門，相關人員應盡量引導業(yè)主按照流程進行投訴和報修。但必須協(xié)助業(yè)主與物業(yè)客服取得聯(lián)系，切忌因為應對方式等問題使業(yè)主任務我方推諉責任，從而激化矛盾。3.2物業(yè)接到業(yè)主維修申請后，應第一時間填寫報修及投訴情況記錄表格，并立即通知區(qū)域公司客服部，由客服部組織地產(chǎn)項目部專業(yè)工程師、物業(yè)項目部到場，確定質(zhì)量責任。3.3如質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問題，經(jīng)現(xiàn)場確認屬于施工單位的質(zhì)量責任，由客服部現(xiàn)場取證并向施工單位發(fā)函通知進行維修。如施工單位未及時維修，則物業(yè)、地產(chǎn)客服應共同同業(yè)主協(xié)商賠付金額或委派第三方施工單位進行維修，所發(fā)生的費用從質(zhì)保金中扣除。3.4質(zhì)保期后屬于未整改的遺留問題

5、，原則上由施工單位負責維修，屬于業(yè)主在使用、改建或裝修中發(fā)生的問題由業(yè)主自行負責。4.維修及驗收4.1物業(yè)公司應按照每日根據(jù)報修及投訴情況記錄及現(xiàn)場責任認定情況編制售后維修工作計劃。4.2物業(yè)公司工程部應根據(jù)售后維修工作計劃的時間節(jié)點，及時對維修情況進行驗收。如未達到驗收標準，物業(yè)公司工程部應第一時間通知維修單位進行整改，整改完成物業(yè)公司工程部需再次驗收，收合格后電話通知業(yè)主對維修情況進行驗收。4.3客戶驗收合格并在維修記錄中簽字確認后，該單據(jù)作為質(zhì)保金審批附件及支付依據(jù)，按照質(zhì)保金審批流程進行審批。無該單據(jù)，禁止支付質(zhì)保金。5.質(zhì)保金的結算及返還5.1地產(chǎn)公司同物業(yè)公司按月進行售后維修費用的

6、計量和結算，物業(yè)公司應建立維修記錄臺賬，注明維修部位、維修物料等，由物業(yè)公司發(fā)起并向施工單位發(fā)函，經(jīng)地產(chǎn)客服部、物業(yè)公司總經(jīng)理、區(qū)域公司成本部、集團分管領導（3000元以上）審批后執(zhí)行。5.2維修費用涉及對業(yè)主進行賠償?shù)?，應明確承擔賠償?shù)南嚓P單位，由物業(yè)項目部、集團客服及業(yè)主確認后方可執(zhí)行。5.3客服部在項目交房后編制分項工程質(zhì)保期到期交接計劃，質(zhì)保期結束前2個月，物業(yè)公司應對各分項工程的實際運行問題及維修情況進行匯總，并提交客服部。由客服部根據(jù)匯總情況協(xié)調(diào)質(zhì)保到期前維修。5.4客服部應在質(zhì)保期到期10日內(nèi)，按照質(zhì)保期到期交接計劃組織物業(yè)公司、工程部進行質(zhì)保期到期結束驗收。如存在質(zhì)量問題，需協(xié)

7、調(diào)施工單位維修完畢后，方可通過驗收通過。驗收合格由客服部辦理質(zhì)保金返還手續(xù)。4相關記錄維修記錄質(zhì)保金申請表（3000元以內(nèi)）質(zhì)保金申請表（3000元以上）維修記錄項目名稱：委托單號：報修時間：姓名房號電話原施工單位委派維修單位 報修方式來電/來訪報修內(nèi)容：維修情況：回訪情況：客服填寫回訪情況備注：維修人：維修時間：完成時間： 年 月 日客戶確認簽字：此表用于屬于施工企業(yè)責任或集團責任，委派第三方施工單位維修，同時用于申請質(zhì)保金，附物業(yè)財務聯(lián)申請款項，由物業(yè)項目部發(fā)出給委派施工方，一式三聯(lián)：物業(yè)項目部、客服、物業(yè)財務。 使用質(zhì)保金申請表項目名稱：維修部位及內(nèi)容維修委托單號原總包或施工單位維修收款

8、單位/賠付業(yè)主款申請原因申請金額：（￥ ）大寫： 拾 萬 仟 佰 拾 元 角 分會簽部門意見負責人物業(yè)公司領導周黎濱物業(yè)公司財務孫香美地產(chǎn)客服部紀麒物業(yè)項目部劉元凱/孔凡京/劉明/馬潔/曹東備注使用說明：本表適用于維修項目的資金在3000元以內(nèi)的審批。此表用于責任屬于施工企業(yè)，委派第三方施工單位維修或直接賠付業(yè)主款，申請使用質(zhì)保金，附維修記錄中的物業(yè)財務聯(lián)或賠付協(xié)議,一式五聯(lián)：物業(yè)財務/集團財務/集團預算/集團工程/客服。 使用質(zhì)保金申請表項目名稱：維修部位及內(nèi)容維修委托單號原總包或施工單位維修收款單位/賠付業(yè)主款申請原因申請金額：（￥ ）大寫： 拾 萬 仟 佰 拾 元 角 分會簽部門意見負責