中山保利廣場招商流程

1、2022-3-8招商部ISO流程2022-3-8目錄BL2-G01 招商控制程序.P2-9BL2-G02 租賃管理控制程序.P10-12BL3-G01 品牌進場指引.P13-15BL3-G02 客戶檔案管理細則.P16-18BL3-G03 經(jīng)營信息分析規(guī)范細則.P19-21BL2-G03 經(jīng)營數(shù)據(jù)分析程序.P22-26BL3-G04 新增和合并/拆分鋪位流程指引.P27-30BL3-G05 退鋪流程指引.P31-38BL3-G06 商戶經(jīng)營信息匯總基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集、錄入指引.P39-422022-3-8BL2-G01 招商控制程序BL2-G01 招商控制程序1、目的為了完善保利中山購物中心的招商制

2、度，建立程序體制，使招商工作規(guī)范化和程序化。2、范圍適用于對保利中山開展的各項招商活動。3、職責3.1 租賃部職責3.1.1 負責制定、調(diào)整部門年度和階段性招商計劃，并按權(quán)限報批后組織實施。3.1.2 負責制定符合保利中山購物中心的經(jīng)營狀況的租金標準，按權(quán)限報批后組織實施。3.1.3 負責保利中山購物中心的招商工作，及時提出適合購物中心定位的經(jīng)營調(diào)整方案和品牌引進計劃，做好租戶資源儲備。3.1.4 了解行業(yè)、競爭對手等相關(guān)經(jīng)營信息和經(jīng)營動態(tài)，收集購物中心的經(jīng)營信息和基本情況，進行分析、評估，為公司經(jīng)營或決策提供支持。3.2 財務(wù)中心職責：負責認租書定金、各項保證金、合同規(guī)定的各種款項的收繳，并

3、為商戶開具相應(yīng)的票據(jù)；根據(jù)合同（協(xié)議）的掃描版對科傳系統(tǒng)電子合同進行核對、確認?？头柯氊煟贺撠焻f(xié)助商戶完成收鋪、進場、裝修及相關(guān)后續(xù)管理工作。行政人事中心職責：負責科傳系統(tǒng)的管理及監(jiān)控；商戶pos機的安裝及管理；合同（協(xié)議）等重要文件的存檔工作。分管領(lǐng)導職責：監(jiān)控招商各環(huán)節(jié)并指導其有序開展；按權(quán)限對文件、合同（協(xié)議）等進行審批?？偨?jīng)理職責：按公司發(fā)展需要制定招商任務(wù)，對招商文件進行審批并作出相關(guān)指示。2022-3-8BL2-G01 招商控制程序4、工作內(nèi)容4.1 招商計劃：租賃部根據(jù)購物中心的經(jīng)營狀況以及行業(yè)、商圈的現(xiàn)狀，對未來一指定周期或項目內(nèi)容制定招商計劃，為實施招商提供指引。4.2 租

4、賃推廣：總體推廣定位及推廣策略：結(jié)合推廣項目的定位、主題、規(guī)劃、前景等提煉符合市場推廣的宣傳語；制定整體推廣策略和處于不同招商階段、開業(yè)階段的推廣手段等。4.2.1具體商鋪的推廣方法：電話、短信、電子郵件、投遞資料等，把具體商鋪招商的信息發(fā)布出去給目標品牌商戶。4.3 調(diào)查：定期或不定期對項目所在地的主要商業(yè)項目（或競爭對手）進行調(diào)查，了解它們的發(fā)展變化和租金發(fā)展趨勢。（相關(guān)文件：競爭對手調(diào)查表）。4.4 租金標準制定及調(diào)整：根據(jù)對項目所在商圈的主要商業(yè)項目（或競爭對手）進行調(diào)查所得的租金數(shù)據(jù)、場內(nèi)的銷售數(shù)據(jù)、信息和公司的發(fā)展需要，制定符合自身發(fā)展需要的租金標準，并適時對其進行調(diào)整。2022-

5、3-8BL2-G01 招商控制程序4.5 租賃流程 租賃流程如下圖所示：（如下圖）2022-3-82022-3-8 P5-P7 為對以上流程的詳細介紹BL2-G01 招商控制程序4.5.1洽談4.5.1.1洽談方式：有意向的商戶上門洽談或租賃員對目標品牌進行拜訪、洽談。4.5.1.2洽談內(nèi)容：相關(guān)租賃人員對商戶及其品牌進行了解，并對其介紹中山商業(yè)項目的情況4.5.1.3洽談附件。a) 商戶向租賃人員遞交品牌資料。b)租賃人員向商戶提交相關(guān)招商手冊。c)租賃人員在洽談期間做好筆錄，用客戶談判登記表詳細登記。4.5.2 評估：租賃人員對商戶品牌的調(diào)查、了解，以及根據(jù)購物中心的現(xiàn)狀及規(guī)劃，進行初步評

6、估。如認為有引入品牌的需要，應(yīng)與上級及部門內(nèi)部進行討論研究，共同評估。如沒有引進需要，應(yīng)予以商戶明確答復。品牌評估可參考品牌進場指引。4.5.3 確認：對于評估通過的商戶，應(yīng)與其進行深入洽談，與商戶確認租賃意向、意向位置、租值、遞增比例、管理費、品牌授權(quán)證明、具體工程需求（商鋪工程條件審批表）等。協(xié)商一致后，示意商戶通過報批后便可簽訂商鋪租賃合同，并把租賃合同簽訂須知給予商戶，讓其按照須知上的內(nèi)容提前做好合同簽訂的準備工作。4.5.4 報批：在完成確認后，便根據(jù)確認內(nèi)容填寫租戶租賃條件審批表和合同預呈批，并上傳至明源系統(tǒng)給予公司上級領(lǐng)導審批。如超出審批權(quán)限，應(yīng)使用呈批件遞交公司上級領(lǐng)導及商用公

7、司領(lǐng)導審批。4.5.4.1不通過審批：如不符合需求，放棄跟進；如不符合租賃條件，雙方重新洽談確認并報批。4.5.4.2通過審批：如審批通過，則進行合同簽訂流程。2022-3-8BL2-G01 招商控制程序4.5.5 簽訂認租書4.5.5.1簽訂目的：在我司未能及時為客戶提供商鋪（現(xiàn)鋪），但需要提前落實有意向進駐的品牌商戶時，我部先與該意向商戶簽訂認租書。4.5.5.2操作流程：在通過4.5.4報批后，租賃人員與上述意向商戶簽訂商鋪的認租書，并收取商戶合同最后一個月的月租金作為定金。租賃文員開具認租書定金收取通知單，并由租賃人員協(xié)助商戶到財務(wù)中心繳納定金。4.5.6 簽訂合同4.5.6.1審批通

8、過后，租賃文員按審批內(nèi)容出具商鋪租賃合同（超出三年合同期的合同，租金明細應(yīng)詳見附表）、物業(yè)管理合同、會員卡協(xié)議、收銀系統(tǒng)協(xié)議 （如商戶為餐飲商戶，須同時簽訂食品安全責任書），并交給租賃人員。4.5.6.2租賃人員約對方前來簽訂合同，并對商戶說明主要的合同條款；4.5.6.3商戶閱讀無誤后，簽訂租賃合同。（需蓋食指指?；蚬居≌?；若商戶對合同內(nèi)容提出異議，則雙方通過協(xié)商修改，修改內(nèi)容以補充協(xié)議的形式向行政人事中心進行報批，通過后再另行簽訂。）4.5.6.4商戶在簽合同的同時須向我方遞交相關(guān)文件（具體可參照租賃合同簽訂須知），及繳交各項合同保證金，包括有租賃保證金（兩個月標準租金與合同最后兩個月租

9、金，兩者取高）、物業(yè)管理保證金（兩個月標準物業(yè)管理費）、能源保證金（按建筑面積計算，服飾零售10元/，餐飲/娛樂/休閑服務(wù)20元/）、pos機保證金（3000元）等。（具體操作：在商戶簽訂合同后，由租賃文員系統(tǒng)錄入保證金收取通知單，租賃人員引導商戶憑保證金收取通知單到財務(wù)出納處繳交各項保證金。完成繳納后，財務(wù)出具保證金收據(jù)，租賃人員復印并附在合同一起存檔。收據(jù)原件交還由商戶妥善保管，以便退還保證金使用。）4.5.6.5租賃文員整理后，將合同、所需文件及審批通過的合同預呈批一同遞交部門經(jīng)理審核。4.5.6.6審核后交由行政人事中心走我司蓋章流程。4.5.6.7公司蓋章后，合同完成簽訂。2022-

10、3-8BL2-G01 招商控制程序4.5.7 商戶簽收合同及收鋪進場4.5.7.1 租賃合同完成簽訂后，由租賃人員通知商戶前來簽收合同，附合同簽收登記簿。4.5.7.2 租賃專員出具商戶進(退)場通知書，并分派給相關(guān)部門，如：財務(wù)中心、行政人事中心、客服部,讓各部門配合商戶完成收鋪進場工作及其它后續(xù)管理工作。4.5.7.3 租賃員憑商戶進(退)場通知書，引導商戶前往客服中心，并協(xié)助商戶與客服中心辦理收鋪、遞交店鋪施工圖紙及審批、辦理進場裝修手續(xù)等工作。4.5.8 后續(xù)工作跟進4.5.8.1 合同掃描、存檔，錄入科傳系統(tǒng)、審核及生效a) 租賃文員要對合同進行掃描及存檔，并把掃描文件發(fā)送給財務(wù)中心

11、和科傳系統(tǒng)管理員。（具體操作可參考客戶檔案管理細則）b) 租賃文員將合同的主要數(shù)據(jù)(包括合同期、租金、管理費等)錄入科傳系統(tǒng)，生成系統(tǒng)電子合同，完成后通知財務(wù)中心和科傳系統(tǒng)管理員進行審核，并確認生效。 4.5.8.2 通知財務(wù)中心該合同的相關(guān)情況，以便財務(wù)按其規(guī)定對商戶進行計費。4.5.8.3 完成內(nèi)部存檔后，將合同、相關(guān)商戶資料、保證金收據(jù)等復印件交由行政人事中心門按其規(guī)定存檔。2022-3-82022-3-8BL2-G02 租賃管理控制程序2022-3-8BL2-G02 租賃管理控制程序1、目的為了完善保利中山購物中心的租賃管理制度，建立程序體制，使租賃管理工作規(guī)范化、章程化、明晰化，為日

12、后工作提供指引。2、范圍本程序適用于保利中山購物中心的場內(nèi)租賃管理。3、職責3.1 租賃部職責3.1.1 監(jiān)控租戶對合同的履行情況，若出現(xiàn)異常，及時解決或提出解決的方案，報批后實施，確保合同條款的執(zhí)行；3.1.2 按公司相關(guān)制度對租戶進行管理，同時負責協(xié)調(diào)租戶需要公司協(xié)辦的各項工作，負責辦理租戶進退場手續(xù)；3.1.3 監(jiān)控租戶的合同期限，對到期合同提前提出處理意見，為領(lǐng)導決策提供支持；3.1.4 租賃信息數(shù)據(jù)分析。3.2 客服部職責：按期內(nèi)部職責范圍協(xié)助商戶處理進場后的各項后續(xù)管理工作；3.3 推廣部職責：協(xié)助商戶進場后的各項企劃活動及后續(xù)宣傳活動；3.4 分管領(lǐng)導職責：監(jiān)管租賃管理環(huán)節(jié)并使之

13、有序進行；指導責任部門解決租賃管理過程中的困難及問題；對場內(nèi)管理報批事項進行審批。3.5 總經(jīng)理職責：根據(jù)業(yè)內(nèi)狀態(tài)及場內(nèi)狀況，制定管理任務(wù)及指標，對場內(nèi)管理報批事項進行審批。2022-3-8BL2-G02 租賃管理控制程序4、工作內(nèi)容4.1 商鋪裝修：由租賃員引導商戶到物業(yè)中心，協(xié)助客服部門與商戶辦理收鋪、裝修申請、裝修圖紙審批等。4.2 商戶開業(yè)：相關(guān)租賃專員對所轄商鋪的開業(yè)進行督促跟進，讓其能在約定之日內(nèi)成功開業(yè)。如商戶需要舉辦開業(yè)活動，則由租賃員引導其到推廣部，協(xié)助商戶與推廣部溝通開業(yè)的企劃活動。4.3 租戶檔案管理：租賃部在租賃管理中，對客戶檔案的管理不可或缺，因此制定出客戶檔案管理細

14、則，相關(guān)人員須嚴格按照該細則對檔案進行管理。4.4 特殊業(yè)態(tài)安全管理：對于飲食業(yè)態(tài)的商戶，需在簽合同的同時，簽訂飲食業(yè)安全責任書 ，以規(guī)范該類商戶的管理。4.5 商場經(jīng)營信息分析：對于公司上級領(lǐng)導對公司作出決策或監(jiān)控，須建立在租賃信息數(shù)據(jù)之上，因此租賃部需對場內(nèi)的經(jīng)營數(shù)據(jù)或部分信息進行記錄及分析，為此相關(guān)人員須按經(jīng)營信息分析規(guī)范細則進行操作，確保分析的有效性。4.6 商戶退場處理：根據(jù)商戶退場性質(zhì)可劃分為違約退鋪、期滿退鋪、法定退鋪、約定退鋪等。按照不同退鋪性質(zhì)實行不同的處理方法。（具體流程請參見BL3-G05退鋪流程指引）2022-3-8BL3-G01 品牌進場指引2022-3-8BL3-G

15、01 品牌進場指引1、目的統(tǒng)一品牌進場規(guī)范，以此優(yōu)化場內(nèi)業(yè)態(tài)配比、品牌組合，確保招商活動的有效開展。2、范圍適用于在招商及場內(nèi)調(diào)整過程中，對進場品牌進行了解、篩選、決定的一系列招商活動。3 、職責3.1 租賃專員職責 3.1.1 了解意向進場品牌或目標品牌的業(yè)態(tài)、定位、配對情況。3.1.2 根據(jù)場內(nèi)經(jīng)營現(xiàn)狀，結(jié)合意向進場品牌的情況，分析其進入的可行性。3.2 租賃部經(jīng)理職責3.2.1 根據(jù)公司/場內(nèi)需要，對所需業(yè)態(tài)、品牌進行拓展招商，引進合適品牌。3.2.2 在局部/整體調(diào)整中，按進場規(guī)范對部分品牌進行優(yōu)化、重新組合。3.3 分管領(lǐng)導職責：按公司制度及需要制定品牌引進方向；適時對場內(nèi)品牌組合情

16、況進行調(diào)整、優(yōu)化；設(shè)定品牌相關(guān)準入門檻；監(jiān)控場內(nèi)品牌進入情況。3.4 總經(jīng)理職責：根據(jù)業(yè)內(nèi)態(tài)及場內(nèi)狀況，制定場內(nèi)品牌檔次、品牌組合的大方向；并對品牌進入進行監(jiān)控。2022-3-8BL3-G01 品牌進場指引4、工作內(nèi)容4.1 目標品牌的確認4.1.1目標品牌的定義：就是擬引進購物中心經(jīng)營的品牌。目標品牌常為一對多，即一個鋪位需對應(yīng)許多目標品牌。4.1.2 確認為目標品牌，應(yīng)滿足以下原則：4.1.2.1 在業(yè)態(tài)配比范圍內(nèi)。目標品牌的所屬業(yè)態(tài)應(yīng)在購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)的范圍內(nèi)。購物中心的業(yè)態(tài)一般分為零售、餐飲、娛樂、生活配套等方面，我們在確定目標品牌時，首先將以上業(yè)態(tài)劃分為業(yè)種，并依據(jù)每個業(yè)種將該業(yè)

17、種的同檔次的排名前列的品牌篩選出來，作為目標品牌。4.1.2.2 符合購物中心的整體定位，目標品牌的定位應(yīng)與購物中心整體定位匹配，目標顧客在購物中心客群之內(nèi)。4.1.3 如何確定目標品牌：我們無法武斷地預測哪個品牌能與我們合作，但我們能確定方向，能確定哪些品牌是合格的目標品牌。根據(jù)購物中心規(guī)劃確定的目標品牌進行招商，可保證購物中心科學定位的實現(xiàn)。4.1.3.1 規(guī)劃確定：篩選目標品牌的前提就是規(guī)劃確定，就是確定有什么業(yè)態(tài)、各業(yè)態(tài)比例是多少、各業(yè)態(tài)在建筑里的分布。確定了規(guī)劃，我們可以把品牌按照規(guī)劃的業(yè)態(tài)進行分類。4.1.3.2品牌資源庫。按業(yè)態(tài)、業(yè)種進行分類，包括男裝、女裝、鞋、皮具、行李箱包、

18、童裝、內(nèi)衣、中性服飾、餐飲、個人護理、飾品等等。4.2 品牌落位原則4.2.1 符合業(yè)種分布:品牌落位首先遵從的就是業(yè)種落位，按照商業(yè)規(guī)劃中業(yè)種分布位置，選擇該業(yè)種下的品牌資源，落入相應(yīng)鋪位中。4.2.2 知名品牌帶動:用知名品牌平衡客流，使客流均勻分布，是商業(yè)通用的一種手段，一般在兩端和中間的位置安排吸客能力較強的知名品牌，能達到客流均衡分布的作用。4.2.3 品牌匹配:品牌匹配，顧名思義就是相同檔次品牌相鄰。無論是不同業(yè)種還是不同業(yè)態(tài)的品牌相鄰，均應(yīng)考慮檔次匹配問題，避免產(chǎn)生相鄰品牌檔次差異過大，影響經(jīng)營。4.3 品牌進入流程：在確定目標品牌后，對其品牌持有商進行洽談、協(xié)商及確認。如雙方均

19、有進駐意向，則按招商控制程序的招商流程進行操作。4.4 品牌資源管理：對暫未有意向進駐的目標品牌，租賃專員對其進行不定期維系及探討合作意向，并在節(jié)假日送上祝福，為日后的調(diào)整進行資源儲備。2022-3-8BL3-G02 客戶檔案管理細則2022-3-8BL3-G02 客戶檔案管理細則1、目的規(guī)范檔案管理程序，樹立客戶檔案管理機制，確保檔案的完整、有效，為今后的各項租賃管理活動得以順利進行。2、范圍適用于租賃活動過程中遇到的檔案資料整理、存檔、提取等工作的進行。3、職責3.1租賃部職責：3.1.1對客戶的檔案進行有效分類并按照相關(guān)程序存放歸檔，便于日后提取。3.1.2對客戶資料進行錄入管理，使數(shù)據(jù)

20、檔案完整、有效。3.1.3 按照租賃活動需要提取檔案，并進行記錄監(jiān)控。3.1.4對客戶檔案、資料數(shù)據(jù)進行保密，并妥善保管。3.2 行政人事中心職責：對合同（協(xié)議）及相關(guān)原文件進行歸類存檔；行政信息人員對科傳系統(tǒng)的檔案數(shù)據(jù)進行有效監(jiān)管、控制等。2022-3-8BL3-G02 客戶檔案管理細則4、工作內(nèi)容4.1 租賃部檔案內(nèi)容：租賃部在工作流程上，涉及到眾多的客戶檔案資料，主要有：商戶個人（公司）資料、合同（協(xié)議）資料、營業(yè)證照等。4.1.1 商戶個人（公司）資料：包括商戶姓名、聯(lián)系方式、身份證或其他證件復印件；包括公司股東或法定代表的姓名、聯(lián)系方式、股權(quán)情況、公司營業(yè)狀況、品牌授予公司的權(quán)限證明

21、等。4.1.2合同（協(xié)議）資料：包括商鋪租賃合同、物業(yè)管理合同、補充協(xié)議、終止協(xié)議等4.1.3營業(yè)證照：包括個人（公司）的營業(yè)執(zhí)照、組織結(jié)構(gòu)代碼證、國（地）稅登記證件等4.2檔案整理及存檔4.2.1電子資料的存檔4.2.1.1商戶聯(lián)系方式：商戶姓名、聯(lián)系方式的錄入；4.2.1.2商戶合同資料：商鋪面積、租值、合同期限的錄入4.2.1.3系統(tǒng)資料：Pos機系統(tǒng)的錄入4.2.1.4 合同掃描版：對合同（協(xié)議）及相關(guān)文件進行掃描及保存。4.2.2實質(zhì)文件的存檔4.2.2.1整理：包括對各類證件原件（復印件）、合同（協(xié)議）及關(guān)于客戶的紙質(zhì)資料文件按不同性質(zhì)進行分類整理。4.2.2.2存檔a)甲方存檔部

22、分：租賃文員做好存檔登記，交由行政人事中心相關(guān)人員存檔時須由行政收檔人簽收確認；b)乙方存檔部分：租賃文員做好存檔登記，商戶前來取走文件時，須取件人在指定簽收簿上簽收確認；c)除乙方未及時取走的文件外，租賃部原則上不保管實質(zhì)文件檔案，均交由行政人事中心相關(guān)人員進行存檔。因此以下所述的檔案，均指電子資料檔案。（具體參見BL3-D03檔案管理制度）4.2租賃部內(nèi)部檔案管理4.3.1部門檔案管理責任人：租賃文員4.3.2檔案管理的原則4.3.2.1嚴格保密：對部門、客戶檔案的所有數(shù)據(jù)要嚴格保密，如需提取檔案，按4.3.3執(zhí)行。4.3.2.2及時更新：保持數(shù)據(jù)、資料的同步性，及時更新檔案，同時注意舊檔

23、案的保留。4.3.2.3有序整理：對檔案的內(nèi)容、時效、范圍等進行有序整理，避免不必要的數(shù)據(jù)混亂。4.3.3檔案的提取4.3.3.1租賃部內(nèi)部需求的檔案提?。嚎稍谧赓U文員監(jiān)控下查閱檔案，僅供查閱，不復制、不傳送，如因特殊需求，須經(jīng)部門經(jīng)理確認提取。4.3.3.2跨部門需求的檔案提?。翰粚ζ渌块T（財務(wù)中心除外）提供檔案提取、查閱服務(wù)，如要查閱檔案，須到行政人事中心查閱。如因特殊需求，須經(jīng)部門經(jīng)理、副總經(jīng)理確認提取。4.3.3.3商戶需求的檔案提?。翰惶峁n案提取服務(wù)。若商戶合同（協(xié)議）等原文件丟失，要向我司取原件復印，須由合同乙方開具確認函或授權(quán)函，并經(jīng)租賃部、行政人事中心經(jīng)理確認方可取原件進行

24、復印。原件不得外借，僅供監(jiān)控下進行復印。取件人需在確認函或授權(quán)函上簽字確認。函件由行政人事中心存檔。4.3.4檔案的日常管理4.3.4.1按照記錄情況，對已過期的檔案進行重新分類或標注。4.3.4.2定期檢查檔案是否保持更新狀態(tài)。4.3.4.3檢檔案是否有缺失情況，查漏補缺。2022-3-8BL3-G03 經(jīng)營信息分析規(guī)范細則2022-3-8BL3-G03 經(jīng)營信息分析規(guī)范細則1、目的規(guī)范信息分析流程、確立經(jīng)營信息的管理機制，加強管理力度，讓分析數(shù)據(jù)有效、可靠，并以此支撐上級領(lǐng)導進行決策、監(jiān)督。2、范圍適用于對于場內(nèi)經(jīng)營數(shù)據(jù)的理解、提取、分析、確定等一系列信息管理活動。3、職責3.1租賃部職責

25、3.1.1按需要獲取、提煉場內(nèi)各方面的經(jīng)營信息、數(shù)據(jù)。3.1.2 根據(jù)場內(nèi)發(fā)展需求，對經(jīng)營信息進行有效組合、計算、分析。3.1.3 根據(jù)信息體系，有效反應(yīng)經(jīng)營狀況，并對其進行歸納、總結(jié)。3.1.4 為上級領(lǐng)導決策提供信息支撐。3.2 分管領(lǐng)導職責3.2.1根據(jù)需要制定相關(guān)數(shù)據(jù)分析要求。3.2.2監(jiān)管經(jīng)營數(shù)據(jù)分析的活動過程。3.2.3對分析結(jié)果進行校對、歸納，獲取相應(yīng)信息。2022-3-8BL3-G03 經(jīng)營信息分析規(guī)范細則4、工作內(nèi)容4.1 主要數(shù)據(jù)類型：租值、面積、業(yè)態(tài)、租賃期限、商戶數(shù)量、商鋪數(shù)量、銷售數(shù)據(jù)、外界數(shù)據(jù)等。4.1.1 租值：關(guān)于商鋪的標準租金和發(fā)生租賃關(guān)系的租金單價、租金金額

26、等數(shù)據(jù)。4.1.2 面積：包括商鋪面積、外擺位置面積、倉庫面積、臨時場地面積、整體（樓層）的總面積、整體（樓層）的出租面積、整體（樓層）的開業(yè)面積等數(shù)據(jù)。4.1.3 業(yè)態(tài)：場內(nèi)各商鋪的經(jīng)營種類的細分，具體細分方法見中山業(yè)態(tài)細分表。4.1.4 租賃期限：場內(nèi)各商戶的合同生效日至合同結(jié)束日的期限4.1.5 商戶數(shù)量：場內(nèi)整體（樓層）擁有的商戶的數(shù)量（單位：個）。4.1.6 商鋪數(shù)量：場內(nèi)整體（樓層）擁有的商鋪的數(shù)量（單位：間）。4.1.7 銷售數(shù)據(jù)：場內(nèi)整體（樓層、商鋪）某時間單位內(nèi)的營業(yè)銷售數(shù)據(jù)（包括現(xiàn)金銷售數(shù)據(jù)、pos機刷卡數(shù)據(jù)）。4.1.8 外界數(shù)據(jù)：包括政府發(fā)布的信息數(shù)據(jù)、商圈調(diào)查數(shù)據(jù)、其

27、它商業(yè)項目的運營數(shù)據(jù)等。4.2 數(shù)據(jù)的獲取途徑4.2.1 場內(nèi)數(shù)據(jù)：通過簽訂的合同、pos機系統(tǒng)等途徑進行信息的獲取。4.2.2 外界數(shù)據(jù)：通過政府官方網(wǎng)站、專業(yè)商業(yè)信息網(wǎng)站、外界走訪、外界調(diào)查等途徑獲取。4.3 數(shù)據(jù)分析4.3.1 數(shù)據(jù)分析的基本原則4.3.1.1 確保數(shù)據(jù)的真實性、可靠性。對數(shù)據(jù)進行分析前，要對數(shù)據(jù)的真實性進行辨認，確保使用的數(shù)據(jù)有效、可靠。4.3.1.2 確保數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性。分析數(shù)據(jù)前，對數(shù)據(jù)的單位、時效、適用場合等方面是否一致，是否具備可比性、計算性進行辨別。4.3.1.3 確保數(shù)據(jù)分析方法的科學性。分析數(shù)據(jù)時，要對分析數(shù)據(jù)的方法是否能夠獲得期望結(jié)果，是否最佳分析方法等方

28、面進行思考確認。4.3.1.4 確保數(shù)據(jù)分析過程的嚴謹性。分析數(shù)據(jù)時，要對每一步驟的操作保持嚴謹態(tài)度，避免分析過程中發(fā)生誤算或錯誤引導。4.3.1.5 確保數(shù)據(jù)分析結(jié)果的準確性：對分析結(jié)果要進行驗算，保證分析結(jié)果的可用性。4.3.2 數(shù)據(jù)分析的作用4.3.2.1 數(shù)據(jù)分析能對場內(nèi)管理現(xiàn)狀進行科學的反饋。4.3.2.2 數(shù)據(jù)分析能對場內(nèi)管理運行進行監(jiān)視。4.3.2.3 數(shù)據(jù)分析能為租賃管理、場內(nèi)管理提供決策依據(jù)。4.3.3.3 數(shù)據(jù)分析能夠反應(yīng)決策結(jié)果的可行性，如未能達到預期效果能盡早實行糾正措施。4.3.3 數(shù)據(jù)分析流程：4.3.4 數(shù)據(jù)分析結(jié)果的處理4.3.4.1 數(shù)據(jù)分析員將最終分析結(jié)果交

29、由決策人員，為其決策、監(jiān)控提供依據(jù)。4.3.4.2 數(shù)據(jù)分析員對最終分析結(jié)果進行備份記錄，便于日后查閱歷史狀態(tài)或進行數(shù)據(jù)對比。2022-3-8BL2-G03 經(jīng)營數(shù)據(jù)分析程序2022-3-8BL2-G03 經(jīng)營數(shù)據(jù)分析程序1、目的 建立以經(jīng)營數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的經(jīng)營分析報表體系，按不同匯報級別分別以日、周、月為統(tǒng)計匯報周期，形成經(jīng)營報表及相關(guān)分析報告，使公司管理層及時了解并掌握各購物中心項目經(jīng)營狀況，為各購物中心項目的經(jīng)營決策提供參考依據(jù)。2、范圍 商用公司、商用公司管理的運營中或籌建中的商業(yè)項目。3、職責3.1 項目財務(wù)部：收集并上報項目經(jīng)營財務(wù)數(shù)據(jù)。3.2 項目工程部:收集并上報項目經(jīng)營能耗數(shù)據(jù)。

30、3.3 項目行政人事中心:收集并上報項目人力資源信息。3.4 項目安防部:收集并上報項目車流數(shù)據(jù)。3.5 項目推廣部:收集并上報項目推廣活動信息。3.6 項目租賃部:收集并上報項目商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)。3.7 項目負責人:整理并上報項目整體經(jīng)營信息。3.8 商用公司:整理并上報商用公司各項目整體經(jīng)營信息。2022-3-8BL2-G03 經(jīng)營數(shù)據(jù)分析程序4 4、工作內(nèi)容、工作內(nèi)容4.1 流程圖2022-3-8BL2-G03 經(jīng)營數(shù)據(jù)分析程序（現(xiàn)在沒有執(zhí)行日報表，作廢）4.2 項目日報表4.2.1 能耗日報表 項目工程部以日為周期在系統(tǒng)自動生成并上報項目經(jīng)營能耗數(shù)據(jù)，反映項目每日用電量、用水量、用氣量的使

31、用情況。詳見項目能耗用量日報表。4.2.2 提成商戶經(jīng)營日報表 項目租賃部以日為周期在系統(tǒng)自動生成并上報項目提成商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)，反映項目各提成商戶每日銷售情況。詳見項目提成商戶銷售日報表。4.3 項目周報表4.3.1 財務(wù)周報表 項目財務(wù)部以周為周期在系統(tǒng)自動生成并上報項目經(jīng)營財務(wù)數(shù)據(jù)，主要反映項目每周各收費項目收款情況。詳見項目收款情況周報表。4.3.2 能耗周報表 項目工程部以周為周期在系統(tǒng)自動生成并上報項目經(jīng)營能耗數(shù)據(jù)，主要反映項目每周用電量、用水量、用氣量的使用情況并作對比。詳見項目能耗用量周報表。4.3.3 提成商戶經(jīng)營周報表 項目租賃部以周為周期在系統(tǒng)自動生成并上報項目提成商戶經(jīng)營數(shù)

32、據(jù)，主要反映項目各提成商戶每周銷售情況并作對比。詳見項目提成商戶銷售周報表。4.3.4 車流周報表 項目安防部以周為周期在系統(tǒng)自動生成并上報項目車流數(shù)據(jù)，主要反映項目每周車流量及車輛逗留時間情況并作對比。詳見項目車流周報表。2022-3-8BL2-G03 經(jīng)營數(shù)據(jù)分析程序4.3 項目月報表4.4.1 財務(wù)月報表 項目財務(wù)部以月為周期在系統(tǒng)自動生成并上報項目經(jīng)營財務(wù)數(shù)據(jù)，制訂月度管理報表，反映項目各項經(jīng)營管理指標情況。詳見項目月度管理報表（財務(wù)）。4.4.2 能耗月報表 項目工程部以月為周期在系統(tǒng)自動生成并上報項目經(jīng)營能耗數(shù)據(jù)，制訂月度能耗匯總表，反映項目各項能耗指標情況。詳見項目月度能耗匯總表

33、。4.4.3 商戶經(jīng)營月報表 項目租賃部以月為周期在系統(tǒng)自動生成并上報項目提成商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)，制訂項目提成商戶銷售月報表，反映項目商戶月度銷售情況。詳見項目提成商戶銷售月報表。 項目租賃部以月為周期在系統(tǒng)自動生成并上報項目固租商戶經(jīng)營數(shù)據(jù)，制訂項目固租商戶銷售月報表，反映項目商戶月度銷售情況。詳見項目固租商戶銷售月報表。4.4.4 人力資源信息月報表 項目行政人事中心以月為周期在系統(tǒng)自動生成并上報項目人力資源信息，制訂項目人力資源信息月報表，反映項目人力資源流動變化情況。詳見項目人力資源信息月報表。4.4.5 推廣活動信息月報表 項目推廣部以月為周期在系統(tǒng)自動生成并上報項目推廣活動信息，制訂項目

34、推廣活動信息月報表，反映項目推廣活動收支及影響情況。詳見項目推廣活動信息月報表。4.4.6 出租及開業(yè)信息月報表 項目租賃部以月為周期在系統(tǒng)自動生成并上報項目出租及開業(yè)信息，制訂項目出租及開業(yè)信息月報表，反映項目商鋪出租及開業(yè)變動情況。詳見項目出租及開業(yè)信息月報表。4.4.7 項目經(jīng)營月報表 項目負責人以月為周期收集上報項目整體經(jīng)營數(shù)據(jù)，制訂項目整體經(jīng)營月報表，反映項目整體運營數(shù)據(jù)。詳見項目經(jīng)營數(shù)據(jù)月報表。4.4.8 項目月度經(jīng)營分析報告項目負責人以月為周期收集項目整體經(jīng)營信息，制訂項目月度經(jīng)營分析報告，反映項目整體運營詳細情況。 月度經(jīng)營分析報告內(nèi)容如下：4.4.8.1 經(jīng)營指標完成情況由項

35、目財務(wù)部負責人撰寫，從整體營業(yè)狀況，以及營業(yè)收入、營業(yè)成本、營業(yè)利潤三方面對項目經(jīng)營的月度財務(wù)指標完成情況進行描述及分析說明。4.4.8.2 能耗情況由項目工程部負責人撰寫，分能耗概述、能耗分述兩方面對場內(nèi)用電、用水、用氣情況進行描述及分析說明。4.4.8.3 人力資源變動情況由項目行政人事部負責人撰寫，對項目月度人員編制、流動，以及開展培訓工作的情況進行描述及分析說明。4.4.8.4 推廣活動情況由項目推廣部負責人撰寫，對項目月度推廣活動作整體描述及分析說明。4.4.8.5 出租狀態(tài)及租戶經(jīng)營分析由項目租賃部負責撰寫，對項目月度出租和開業(yè)狀態(tài)、租戶經(jīng)營狀況進行整體描述及分析說明。租戶經(jīng)營狀況

36、部分應(yīng)但不限于包含以下內(nèi)容：a）總體經(jīng)營概況（銷售走勢、車流走勢等）；b）重點業(yè)態(tài)代表商戶經(jīng)營概況；c）普通商戶經(jīng)營狀況（業(yè)態(tài)經(jīng)營、樓層經(jīng)營等）。4.4.8.6 總體經(jīng)營情況及結(jié)論由項目負責人撰寫，結(jié)合市場狀況，對項目總體經(jīng)營情況（主要針對推廣活動部分和租戶經(jīng)營部分）進行分析說明，對當前階段舉辦的活動和實施的經(jīng)營決策進行總結(jié)并提出對應(yīng)的建議意見。4.5 商用公司月報表4.5.1 商用公司項目運營月報表 商用公司以月為周期收集各項目月度經(jīng)營報表及經(jīng)營分析報告，整理提煉制訂商用公司項目運營月報表向商業(yè)公司匯報，反映商用公司各項目運營情況并作對比。詳見商用公司項目運營月報表。 2022-3-8BL3

37、-G04 新增和合并/拆分鋪位流程指引2022-3-8BL3-G04 新增和合并/拆分鋪位流程指引1、目的規(guī)范新增和合并/拆分鋪位審批程序，確保原規(guī)劃店鋪面積之外，新增鋪位的可行性。2、范圍適用于需要對原規(guī)劃店鋪面積之外的面積進行店鋪增加和對原店鋪的規(guī)劃進行合并或拆分的規(guī)范管理工作。3、職責3.1 租賃部3.1.1對原規(guī)劃店鋪面積之外的位置，提出增加店鋪的需求或者對原店鋪規(guī)劃進行改造，提出合并或拆分店鋪的需求。3.1.2對新增或合并/拆分店鋪位置擬定業(yè)態(tài)規(guī)劃及租金條件。3.1.3對新增或合并/拆分鋪位經(jīng)行可行性評估。3.1.4按權(quán)限提交意見向上報批。3.1.5出具新增鋪位審批表或合并/拆分店鋪

38、審批表。3.2 工程部：審核場地設(shè)備設(shè)施，對場地的工程條件現(xiàn)狀作評估，如不符合業(yè)態(tài)規(guī)劃，則評估是否有改造可能性，提供改造建議。3.3 行政人事中心：對完成報批的新增鋪位或合并/拆分的鋪位進行備案，存檔。 2022-3-8BL3-G04 新增和合并/拆分鋪位流程指引4 4、工作內(nèi)容、工作內(nèi)容4.1 新增或合并/拆分店鋪審批流程（如下圖）2022-3-8BL3-G04 新增和合并/拆分鋪位流程指引4.1.1 租賃部對商場原規(guī)劃面積之外的位置，根據(jù)實際情況，提出新增店鋪的需求；或者租賃部對商場原店鋪的規(guī)劃，根據(jù)實際情況，提出合并/拆分的需求。4.2.1 租賃員填寫新增或者合并/拆分鋪位的基本情況，包

39、括場地所處樓層，原場地用途，建筑面積，實用面積，實用率，擬定位置的業(yè)態(tài)規(guī)劃及估算租金條件，填寫新增鋪位審批表或合并/拆分鋪位審批表。4.2.2 工程部對場地的工程條件現(xiàn)狀作評估及填寫意見。a)審核場地設(shè)施設(shè)備b)評估場地工程條件可行性，對相關(guān)的業(yè)態(tài)需求作出工程方面的評估。c）根據(jù)場地的工程條件現(xiàn)狀，在新增鋪位審批表或合并/拆分鋪位審批表填寫相關(guān)意見。4.2.3 匯總：租賃部對新增或者合并/拆分鋪位的相關(guān)信息及資料進行匯總，如通過評估，則進行報批。4.2.4 報批：將完成填寫的新增鋪位審批表或合并/拆分鋪位審批表遞交公司上級領(lǐng)導進行審批。a)審批結(jié)果為不同意，則需由租賃部根據(jù)不同意項重新評估，根

40、據(jù)實際情況，作出重新提出需求或放棄新增需求。b）審批結(jié)果為同意，則租賃部進入招商流程；如涉及工程改造的，則進入相關(guān)審批流程。4.2.5 存檔：所有評估文件行政人事中心備案。 2022-3-8BL3-G05 退鋪流程指引2022-3-8BL3-G05 退鋪流程指引1、目的明晰退鋪流程，責任按權(quán)限明確落實，使商戶退鋪程序有序展開。為商戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2、范圍適用于場內(nèi)商戶合同期滿、法定（約定）退鋪及違約退鋪等情況。3、職責3.1 租賃部：了解商戶經(jīng)營現(xiàn)狀及退鋪原因，對退鋪情況作出評估；按權(quán)限提交意見向上報批；出具終止協(xié)議并完成簽訂工作；跟進退鋪情況等。3.2 財務(wù)中心：確認止租期限；核算租金、管理

41、費、水電等費用；確保商戶繳清欠費等。3.3 物業(yè)中心：負責商戶接待、處理商戶訴求、協(xié)助商戶完成商戶撤場工作、解決商戶退鋪過程中遇到的困難、撤場過程中遇到的工程問題、硬件設(shè)施鑒證等；3.4 推廣部：查核并處理退鋪商戶未完成的相關(guān)推廣項目；3.5 行政人事中心：負責對商鋪pos機的回收及檢驗。2022-3-8BL3-G05 退鋪流程指引4、工作內(nèi)容4.1 合同期滿退鋪合同期滿的定義：合同期滿指我司與商戶簽訂的相關(guān)商鋪租賃合同的合同期限屆滿，合同期結(jié)束日為合同期滿日。具體退鋪流程：（如下圖所示）2022-3-8BL3-G05 退鋪流程指引4.1.1 商戶合同期滿，若雙方不再對合同進行續(xù)約，租賃部應(yīng)出

42、具商戶進退場通知書及退鋪審批附表并及時給予各相關(guān)部門（如客服部、推廣部、行政人事中心、財務(wù)中心等）以作通知。4.1.2 辦理退鋪：商戶須在合同規(guī)定期限內(nèi)撤場并還原商鋪。4.1.2.1 商戶撤場時，由物業(yè)中心指導商戶按照相關(guān)規(guī)定完成清場工作。同時由客服部相關(guān)工作人員發(fā)起及跟進退鋪流程記錄表。該記錄表及相關(guān)附表須由物業(yè)中心、推廣部、行政人事中心、財務(wù)中心共同填寫，具體填寫內(nèi)容如下：a）物業(yè)中心填寫內(nèi)容包括商戶清場情況、店員退場情況、商鋪還原情況及物品回收情況等；b）推廣部填寫我司與該商戶有合作的推廣事項的終結(jié)情況。c）行政人事中心信息負責人填寫pos機回收工作的最終情況。d）財務(wù)中心核實商戶費用結(jié)

43、清狀態(tài)，并填寫相關(guān)情況信息。4.1.2.2 若商戶與上述相關(guān)部門存在未完成事項，各部門應(yīng)抓緊進行處理并終結(jié)。4.1.3 退還保證金4.1.3.1 租賃部涉及的保證金類別：租賃保證金、物業(yè)管理保證金、能源保證金、pos機保證金。4.1.3.2 退還對象：合同期滿商戶可按租賃合同相關(guān)規(guī)定得以退還各項保證金。4.1.3.3 退還期限：根據(jù)合同規(guī)定期限內(nèi)向乙方退還各項保證金。4.1.3.4 退還流程： a)在滿足退還條件的前提下，商戶應(yīng)向租賃員提交各項保證金收據(jù)復印件和工商證照注銷證明等相關(guān)文件。b)租賃員發(fā)起請款呈批件，同時附上退鋪流程記錄表及退鋪審批附表復印件、各項保證金收據(jù)復印件和工商證照注銷證

44、明，向公司報批。c)請款呈批件及相關(guān)附件通過審批后，遞交至項目總經(jīng)理處復核并簽名確認后，由租賃員通知商戶前來進行相關(guān)保證金的退還工作。d)財務(wù)中心憑審批通過并有項目總經(jīng)理簽名確認的請款呈批件、相關(guān)附件、各項保證金收據(jù)原件向商戶退還相關(guān)的保證金，并在請款呈批件上簽字確認。完成保證金退還工作后，租賃部復印一份進行登記錄入，并交由行政人事中心進行存檔，原件交還財務(wù)部進行存檔。2022-3-8BL3-G05 退鋪流程指引4.2 4.2 合同期未滿退鋪合同期未滿退鋪 合同期未滿退鋪的定義：商戶要求退鋪的日期發(fā)生在雙方簽訂的相關(guān)商鋪租賃合同合同期限屆滿前。合同期未滿退鋪可分為違約退鋪、法定（約定）退鋪。違

45、約退鋪：指商戶單方面放棄繼續(xù)履行雙方簽訂的相關(guān)商鋪租賃合同，商戶須負上違約責任。違約退鋪分為兩種情況：第一種是商戶通過遞交提前終止租賃合同的申請，并經(jīng)雙方協(xié)商無果后所發(fā)生的退鋪行為（以下簡稱“普通違約退鋪” ）；第二種是商戶未經(jīng)申請無故停業(yè)十天以上，我司無法與其取得聯(lián)系，或經(jīng)聯(lián)系但該商戶不愿意配合我司完成相關(guān)退鋪程序的行為（以下簡稱為“逃鋪” ）。 法定（約定）退鋪：指雙方經(jīng)過協(xié)商并同意放棄履行商鋪租賃合同的權(quán)利義務(wù)，或在達到合同規(guī)定的某種特定條件下，雙方可終止租賃合同等情況，以雙方簽訂紙質(zhì)文件的方式確立退鋪事實的退鋪，該類退鋪雙方無責。4.2.1 普通違約退鋪及法定（約定）退鋪的具體操作流程

46、：（如下圖所示）2022-3-8BL3-G05 退鋪流程指引2022-3-8BL3-G05 退鋪流程指引4.2.1.1 商戶提出申請：商戶憑退鋪申請書到物業(yè)中心前臺或租賃部提出退鋪申請，由客服部發(fā)起函件呈批表給各部門及領(lǐng)導審批。4.2.1.2 處理退鋪申請：4.2.1 a）對于普通違約退鋪申請，租賃部與商戶進行溝通，了解其經(jīng)營現(xiàn)狀及退鋪原因，并告知違約退鋪的后果。如商戶放棄退鋪申請，租賃部撤回申請；如商戶堅持退鋪，則繼續(xù)走審批流程；b）對于法定（約定）退鋪申請，租賃部與商戶進行溝通、洽談、確認。協(xié)商一致后按洽談結(jié)果走審批流程。4.2.1.3 審批：a)租賃部按溝通結(jié)果發(fā)起相應(yīng)的合同預呈批同時附

47、上其附表（退鋪審批附表），向公司上級領(lǐng)導進行報批。b)審批結(jié)果為不同意時，將不允許商戶提前退鋪，或租賃部根據(jù)審批結(jié)果與商戶協(xié)商后重新報批；c)審批結(jié)果為同意，則雙方簽訂終止協(xié)議。4.2.1.4 終止協(xié)議的簽訂a)租賃部文員按審批完成的合同預呈批出具相應(yīng)的合同終止協(xié)議。b)租賃專員指導商戶完成終止協(xié)議的簽訂。c)經(jīng)部門審核后，按權(quán)限報批終止協(xié)議，并完成公司蓋章流程。d)雙方完成終止協(xié)議的簽訂，由租賃文員進行登記錄入，原件交行政人事中心存檔。4.2.1.5商戶退鋪：具體操作如本指引的4.1.2規(guī)定執(zhí)行4.2.1.6簽收終止協(xié)議：租賃部對退鋪流程記錄表及退鋪審批附表進行查核，在確認商戶已完成相關(guān)退鋪

48、手續(xù)并結(jié)清相關(guān)費用后，商戶憑工商證照注銷證明、合同原件（及與合同相關(guān)的協(xié)議），簽收終止協(xié)議。4.2.1.7保證金退還工作：違約退鋪商戶原則上按合同規(guī)定不予退還各項保證金；法定（約定）商戶將根據(jù)約定的內(nèi)容進行保證金退還工作。對于允許退還保證金的商戶，將按本指引的4.1.3.4進行操作。4.2.1.8 后續(xù)工作：包括對科傳系統(tǒng)的相關(guān)合同進行終止操作、對退鋪過程中的各項文件進行登記存檔，原件交由行政人事中心進行作廢處理，等等。4.2.2 處理逃鋪的操作流程：（如下圖所示）2022-3-8BL3-G05 退鋪流程指引4.2.2.1 逃鋪事實的確認：客服部在發(fā)現(xiàn)商戶未按合同規(guī)定的營業(yè)時間進行營業(yè)時，應(yīng)主

49、動聯(lián)系商戶并了解其閉店的原因。如經(jīng)溝通了解，得知商戶無意繼續(xù)經(jīng)營且不愿配合完成相關(guān)退鋪流程的，或商戶無故停業(yè)10日，我司一直無法與其取得聯(lián)系的，我司將視其為逃鋪行為。4.2.2.2 處理該商戶逃鋪遺留問題的意見收集：客服部在確認商戶屬于逃鋪行為后，應(yīng)出具退鋪流程記錄表及保利中山函件呈批表并交由各相關(guān)部門（物業(yè)中心、財務(wù)中心、行政人事中心、租賃部、推廣部等）進行填寫。（退鋪流程記錄表用于記錄該商戶與各部門存在的遺留問題；保利中山函件呈批表用于各部門就其遺留問題提出相應(yīng)的處理意見）4.2.2.3 審批：將完成的退鋪流程記錄表、函件呈批表遞交至上級領(lǐng)導進行審批，以此確認該商戶遺留問題的處理方法。4.2.2.4 處理：該相關(guān)部門就上級領(lǐng)導審批結(jié)果所示的處理方法進行后續(xù)處理，并將相關(guān)記錄進行錄入存檔。2022-3-8BL3-G06 商戶經(jīng)營信息匯總基