住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(共30頁).ppt

1、天津小站住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告天津小站住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告目 錄一、市場(chǎng)分析、當(dāng)前政策及未來發(fā)展趨勢(shì)2、當(dāng)前總體及區(qū)域市場(chǎng)狀況3、個(gè)案調(diào)查表4、匯總分析二、項(xiàng)目在售產(chǎn)品情況三、營銷建議1、營銷思路和辦法2、建議項(xiàng)目當(dāng)前均價(jià)水平（各類產(chǎn)品均價(jià)調(diào)整表）3、營銷節(jié)奏把控一、市場(chǎng)分析、當(dāng)前政策及未來發(fā)展趨勢(shì)當(dāng)前重要政策：1、工行出于自身業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)等方面考慮取消首套房貸折，其他銀行仍可申請(qǐng)。2、央行：5月18日起再降存準(zhǔn)率個(gè)百分點(diǎn)，讓開發(fā)商看到資金政策放寬的曙光。3、全國各地陸續(xù)出現(xiàn)公積金貸款購買首套房優(yōu)惠政策刺激剛需。4、住建部官員：房價(jià)回調(diào)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展主基調(diào)。5、國務(wù)院重申限購，年內(nèi)房產(chǎn)稅或難擴(kuò)圍。6、19

2、日溫家寶在武漢調(diào)研經(jīng)濟(jì)形勢(shì)指出：穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。未來發(fā)展趨勢(shì)：未來發(fā)展趨勢(shì)：從5月份以來的房地產(chǎn)政策來看，央行再降存準(zhǔn)率及各地陸續(xù)出臺(tái)公積金購買首套房優(yōu)惠政策來看，對(duì)房地產(chǎn)是利好消息。溫家寶在武漢調(diào)研經(jīng)濟(jì)形勢(shì)提出把穩(wěn)增長放在更重要位置 ，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，沒有再次強(qiáng)調(diào)房價(jià)回歸，代表著沒有更嚴(yán)格的政策預(yù)期，預(yù)計(jì)年內(nèi)樓市沒有更加嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，所謂房地產(chǎn)業(yè)的政策底部已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的政策底部已經(jīng)出現(xiàn)。關(guān)鍵詞：政策底已現(xiàn)關(guān)

3、鍵詞：政策底已現(xiàn)+穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策+嚴(yán)格實(shí)施限購政策嚴(yán)格實(shí)施限購政策一、市場(chǎng)分析2、當(dāng)前總體及區(qū)域市場(chǎng)狀況當(dāng)前總體市場(chǎng)狀況：1、多地樓市政策微調(diào)，房企以價(jià)促量，5月前三周全國樓市成交量明顯回升。5月前三周全國新房市場(chǎng)表現(xiàn)出三個(gè)鮮明特點(diǎn)：全國房價(jià)趨于穩(wěn)定，剛需購房者入市積極性提高；多個(gè)城市調(diào)控政策微調(diào)，有效促進(jìn)剛需入市；央行年內(nèi)再次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響將會(huì)逐步顯現(xiàn)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月前3周,包括北京、上海、廣州、深圳、沈陽、杭州、南京、青島、重慶、成都在內(nèi)的全國十大重點(diǎn)城市新房成交量為56513套，比4月同期上漲22.6%。 2、住宅市場(chǎng)整

4、體回暖，但樓市仍不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。政策方面，限購等紅線調(diào)控政策的執(zhí)行力度不減；市場(chǎng)方面，由于開發(fā)商的庫存依然偏大，同時(shí)未來潛在供應(yīng)依然處于較高水平，因此樓市不存在大幅反彈的基礎(chǔ)。同時(shí)，截止到目前已經(jīng)有近30個(gè)城市出臺(tái)了有利于剛需的微調(diào)政策，剛需的入市使得市場(chǎng)逐漸出現(xiàn)了底部特征。 當(dāng)前區(qū)域市場(chǎng)狀況：1、5月天津市場(chǎng)“以價(jià)換量”為導(dǎo)向成交上揚(yáng)，一、二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象升級(jí)。進(jìn)入5月以來，由于開發(fā)商面對(duì)樓市調(diào)控的壓力，紛紛推出價(jià)格優(yōu)勢(shì)以應(yīng)戰(zhàn)，剛需入市，成交量呈現(xiàn)了一定的上揚(yáng)趨勢(shì)。致使一些地區(qū)一、二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象升級(jí)。在市場(chǎng)大量存量房的情況下，5月新開盤項(xiàng)目有46個(gè)之多，業(yè)內(nèi)分析預(yù)計(jì)5、6月份新房

5、二手房倒掛現(xiàn)象更加嚴(yán)重，價(jià)格差距進(jìn)一步加大。 2、津南區(qū)域樓盤營銷花樣多，加大促銷力度。面對(duì)庫存量大，新開盤項(xiàng)目多的特點(diǎn)，津南區(qū)域樓盤創(chuàng)新營銷模式以電商團(tuán)購、買房贈(zèng)面積、承諾退還差價(jià)”、無理由退房、特價(jià)、折扣等形式加大價(jià)格讓利力度以促成成交去化庫存緩解資金壓力。 關(guān)鍵詞：特價(jià)關(guān)鍵詞：特價(jià)+優(yōu)惠優(yōu)惠+折扣折扣+促銷促銷 +電商團(tuán)購電商團(tuán)購+以價(jià)換量以價(jià)換量市場(chǎng)小結(jié)：未來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控以促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展為目的。在國家抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資需求下，房企獲得信貸支持仍較困難，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資金壓力?，F(xiàn)階段供應(yīng)量和價(jià)格策略依然是影響開發(fā)商銷售表現(xiàn)的主要原因。若政策面環(huán)境沒有實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)

6、商以價(jià)換量的策略預(yù)計(jì)將始終貫穿全年房地產(chǎn)開發(fā)商以價(jià)換量的策略預(yù)計(jì)將始終貫穿全年。 一、市場(chǎng)分析3、個(gè)案調(diào)查表最新銷售價(jià)格高層住宅：9000元/；別墅250萬/套最新優(yōu)惠措施一次性優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，按揭2個(gè)點(diǎn)一年來價(jià)格變化情況2011年9月30日開盤熱銷，報(bào)價(jià)8700元/，13個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，折合7500元/；2011年12月樓王開盤9200元/，2012年1月8800元/，2012年2月8800元/，2012年5月9000元/新開盤價(jià)格變化分析 (如有)無一年來銷售量變化情況2011年9月30日開盤熱銷，報(bào)價(jià)8700元/，13個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，熱銷300套，之后銷售萎縮。項(xiàng)目分5期開發(fā)，到目前已銷售20%房源，在

7、售樓王產(chǎn)品（三棟），別墅項(xiàng)目已售罄?？腿憾ㄎ弧⒊山豢腿呵闆r主要以周邊學(xué)院的教師、企事業(yè)單位及政府人員及周邊緊鄰各區(qū)縣市（河西區(qū)等）。當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容圍擋、單立柱、短信等方式進(jìn)行簡單的促銷。融創(chuàng)中央學(xué)府一、市場(chǎng)分析3、個(gè)案調(diào)查表最新銷售價(jià)格高層搜房團(tuán)購4550元/原價(jià)5900元/；洋房7000元/；雙拼13000元/最新優(yōu)惠措施周六日活動(dòng)期間，一次性92折，按揭無優(yōu)惠。贈(zèng)送三年物業(yè)費(fèi)。一年來價(jià)格變化情況高層變化較少；2011年6月洋房6900；聯(lián)排9900元/新開盤價(jià)格變化分析 (如有)無一年來銷售量變化情況到目前為止，高層住宅在售五棟；洋房還剩兩棟。客群定位、成交客群情況主要以市

8、區(qū)客群及周邊各區(qū)的客源。當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、單立柱、網(wǎng)絡(luò)通欄、老業(yè)主冷餐會(huì)+周末優(yōu)惠措施。主要訴求：給您一個(gè)五星級(jí)的家，津南至成熟社區(qū)；內(nèi)部五星級(jí)酒店已經(jīng)開業(yè)；最高1萬抵13萬，總理房價(jià)，團(tuán)購風(fēng)暴來襲；96-117看景樓王，5月盛大開盤。碧桂園一、市場(chǎng)分析3、個(gè)案調(diào)查表最新銷售價(jià)格高層全款折后8500元/貸款折后8740元/工抵房7500元/；聯(lián)排全款折后1.08-1.196萬/，貸款折后1.1-1.38萬/。獨(dú)棟2-3萬/，未售。最新優(yōu)惠措施高層、聯(lián)排全款9折，貸款92折一年來價(jià)格變化情況2011年底、2012年初價(jià)格打折，促銷力度較大，現(xiàn)階段價(jià)格比2012年初

9、，價(jià)格有小幅回升。新開盤價(jià)格變化分析 (如有)無一年來銷售量變化情況現(xiàn)階段高層只售14號(hào)樓客群定位、成交客群情況目前以市區(qū)客群及周邊各區(qū)客群為主，外阜客群為輔。當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、單立柱、老業(yè)主暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施。主要訴求：準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，藍(lán)印首選。星耀五洲一、市場(chǎng)分析3、個(gè)案調(diào)查表最新銷售價(jià)格洋房精裝修報(bào)價(jià)8200元/（含1500元/精裝修）每周六日批次的房源優(yōu)惠8%折合毛坯6750元/，聯(lián)排別墅1.1萬/，折合1萬/最新優(yōu)惠措施全款正常2個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，按揭1個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；每周六、日活動(dòng)再優(yōu)惠8個(gè)點(diǎn)一年來價(jià)格變化情況比2011年下半年，價(jià)格下降600元/左右新開盤價(jià)格變

10、化分析 (如有)無一年來銷售量變化情況90-140洋房712套，現(xiàn)剩余86套客群定位、成交客群情況河?xùn)|、河西區(qū)客戶及周邊地緣客戶當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施。主要訴求：精裝電梯，準(zhǔn)現(xiàn)洋房，7000元/起海爾家國天下一、市場(chǎng)分析3、個(gè)案調(diào)查表最新銷售價(jià)格洋房毛坯折后均價(jià)6500/最新優(yōu)惠措施成本價(jià)開盤一年來價(jià)格變化情況5月19日成本價(jià)開盤新開盤價(jià)格變化分析 (如有)2011年底咨詢階段報(bào)價(jià)8000元/，開盤價(jià)下降1000元/一年來銷售量變化情況開盤待售96套，已售69套客群定位、成交客群情況地緣性客戶及部分河?xùn)|河西客戶當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要

11、推廣方式：圍擋、派單、暖場(chǎng)活動(dòng)+開盤優(yōu)惠措施。主要訴求：純正法式血統(tǒng)6層花園洋房，成本價(jià)開盤錢隆學(xué)府一、市場(chǎng)分析3、個(gè)案調(diào)查表最新銷售價(jià)格19號(hào)當(dāng)天預(yù)計(jì)約6800元/，最新優(yōu)惠措施全款優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)一年來價(jià)格變化情況5月5日開盤均價(jià)7600元/，5月19日再次開盤，預(yù)計(jì)6800元/（與錢隆學(xué)府打價(jià)格戰(zhàn)），特價(jià)房6套6100元/新開盤價(jià)格變化分析 (如有)無一年來銷售量變化情況5月5日開盤因錢龍學(xué)府低價(jià)短信阻擊（5999元/起成本價(jià)銷售），僅售5套客群定位、成交客群情況地緣性客戶及部分河?xùn)|河西客戶當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、單立柱、暖場(chǎng)活動(dòng)+開盤優(yōu)惠措施。主要訴

12、求：新古典主義花園洋房歐筑1898一、市場(chǎng)分析3、個(gè)案調(diào)查表最新銷售價(jià)格一期高層毛坯7300元/，精裝修8000元/；二期精裝修9300元/，二期毛坯7000元/；聯(lián)排1.2-1.5萬/；洋房1.1萬/最新優(yōu)惠措施全款優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)一年來價(jià)格變化情況2011年底和2012年初價(jià)格較低，現(xiàn)階段價(jià)格比2012年初價(jià)格有所提高新開盤價(jià)格變化分析 (如有)無一年來銷售量變化情況2012年初以來，價(jià)格下調(diào)后，成交量溫和上升客群定位、成交客群情況地緣性客戶及部分河?xùn)|河西客戶當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、單立柱、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+開盤優(yōu)惠措施。主要訴求：海河故道，公園之上，四大品

13、牌聯(lián)合造城津南新城一、市場(chǎng)分析3、個(gè)案調(diào)查表最新銷售價(jià)格高層現(xiàn)價(jià)10500元/，小高層現(xiàn)價(jià)1.6萬元/最新優(yōu)惠措施全款98折，貸款99折一年來價(jià)格變化情況年初高層1.6萬/，現(xiàn)為10500元/，小高層1.8-1.9萬/,現(xiàn)價(jià)1.8-1.9萬/新開盤價(jià)格變化分析 (如有)無一年來銷售量變化情況8棟高層3月21日價(jià)格打6.5折后，432套房源，至今僅余7套客群定位、成交客群情況市區(qū)改善型客戶，價(jià)格下降后剛需型客戶進(jìn)入當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、單立柱、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施。主要訴求：梅江板塊配套日趨成熟、品質(zhì)社區(qū)境界梅江一、市場(chǎng)分析3、個(gè)案調(diào)查表最新銷售價(jià)格高層現(xiàn)價(jià)1.

14、35萬元/最新優(yōu)惠措施全款98折，貸款無優(yōu)惠，看房團(tuán)成員優(yōu)惠1%一年來價(jià)格變化情況近1年來價(jià)格無明顯變化新開盤價(jià)格變化分析 (如有)無一年來銷售量變化情況銷售隨房地產(chǎn)銷售周期變化而變化，2011年底，2012年初成交量最低客群定位、成交客群情況客群定位：市區(qū)改善型客戶為主；成交客群情況：市內(nèi)河?xùn)|、河西地緣性客戶，及津南區(qū)地緣性客戶當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、道旗、單立柱、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施。主要訴求：2012搶船票，去遠(yuǎn)洋！推薦成交，即送豪華游輪韓國游。遠(yuǎn)洋萬和城一、市場(chǎng)分析3、個(gè)案調(diào)查表最新銷售價(jià)格洋房實(shí)際價(jià)5500元/最新優(yōu)惠措施全款98折，貸款無優(yōu)惠，看房團(tuán)

15、成員優(yōu)惠1%一年來價(jià)格變化情況2011年價(jià)格最高時(shí)達(dá)7500元/，現(xiàn)階段實(shí)際成交價(jià)5500元/新開盤價(jià)格變化分析 (如有)無一年來銷售量變化情況2010年12月份開盤，項(xiàng)目現(xiàn)房銷售，在售洋房40套，別墅55套，還有43套別墅目前未對(duì)外發(fā)售客群定位、成交客群情況客群定位：大港改善型客戶為主；成交客群情況：大港居多，及其它地緣性客戶當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、道旗、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施。主要訴求：環(huán)境、休閑生活。恒盛尚海灣一、市場(chǎng)分析3、個(gè)案調(diào)查表最新銷售價(jià)格聯(lián)排別墅8700元/為主最新優(yōu)惠措施無一年來價(jià)格變化情況基本無變化新開盤價(jià)格變化分析 (如有)無一年來銷售量變化

16、情況2011年10月份集中銷售，至今每月去化3-5套客群定位、成交客群情況客群定位：市內(nèi)改善性客群；成交客群情況：市內(nèi)、大港居多，及其它地緣性客戶當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、道旗、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施。主要訴求：900畝公園、米立方、古街通用陸院一、市場(chǎng)分析3、個(gè)案調(diào)查表最新銷售價(jià)格洋房5300元/為主最新優(yōu)惠措施團(tuán)購：交1萬元定金，7號(hào)樓本周末出最新價(jià)格，同時(shí)優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)（預(yù)計(jì)5300元/）一年來價(jià)格變化情況2011年6月6500元/；2012年1月6300元/；2012年4月20日5300元/新開盤價(jià)格變化分析 (如有)無一年來銷售量變化情況銷售40%左右，目前銷

17、售量緩慢客群定位、成交客群情況客群定位：主要是市內(nèi)、周邊各區(qū)及大港油田客群為主；成交客群情況：市內(nèi)、大港居多，及其它地緣性客戶當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、 DM單頁、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施。主要訴求：900畝公園、米立方、古街水墨蘭庭一、市場(chǎng)分析3、個(gè)案調(diào)查表最新銷售價(jià)格6500元/最新優(yōu)惠措施原價(jià)7200元/，優(yōu)惠后6500元/一年來價(jià)格變化情況2011年3月7600元/；2011年12月7200元/；2012年5月6500元/新開盤價(jià)格變化分析 (如有)無一年來銷售量變化情況目前以銷售50%左右?？腿憾ㄎ弧⒊山豢腿呵闆r客群定位：以大港客群為主；成交客群情況：大港居

18、多，及其它地緣性客戶當(dāng)前主要推廣方式及主要訴求內(nèi)容主要推廣方式：圍擋、 單立柱、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施。主要訴求：900畝公園、米立方、古街溪谷港灣水墨蘭庭水墨蘭庭 5300元元/碧桂園碧桂園 高層高層4500元元/，雙拼，雙拼13000元元/融創(chuàng)中央學(xué)府高層融創(chuàng)中央學(xué)府高層 9000元元/，疊拼，疊拼12000元元/錢隆學(xué)府錢隆學(xué)府 6500元元/津南新城津南新城 高層高層7300元元/，雙拼雙拼12500元元/星耀五洲高層星耀五洲高層 8500元元/，聯(lián)排聯(lián)排11500元元/獨(dú)棟獨(dú)棟20000-30000元元/溪谷港灣溪谷港灣 6500元元/遠(yuǎn)洋萬和城遠(yuǎn)洋萬和城 13500元元/價(jià)格從

19、天津市區(qū)逐次遞減價(jià)格從天津市區(qū)逐次遞減一、市場(chǎng)分析4、匯總分析恒盛尚海灣恒盛尚海灣5000元元/歐筑歐筑6100元元/價(jià)格地圖一、市場(chǎng)分析4、匯總分析項(xiàng)目物業(yè)類型住宅產(chǎn)品類型主力戶型面積()均價(jià)（元/)營銷活動(dòng)及價(jià)格變化情況去化量（套/月）當(dāng)前主要推廣方式碧桂園住宅高層96-117高層4550高層變化較少10-8圍擋、單立柱、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施津南新城住宅高層、雙拼高層64-124高層73002011年底和2012年初價(jià)格較低，現(xiàn)階段價(jià)格比2012年初價(jià)格有所提高高層20-30圍擋、單立柱、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+開盤優(yōu)惠措施星耀五洲住宅高層67-130高層85002011年底、2012年初價(jià)格

20、打折，促銷力度較大，現(xiàn)階段價(jià)格比2012年初，價(jià)格有小幅回升6-7圍擋、道旗、單立柱、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施高層一類競品一、市場(chǎng)分析4、匯總分析項(xiàng)目物業(yè)類型住宅產(chǎn)品類型主力戶型面積()均價(jià)（元/)營銷活動(dòng)及價(jià)格變化情況去化量（套/月）當(dāng)前主要推廣方式融創(chuàng)中央學(xué)府住宅高層81-155高層9000（樓王）高層2011年9月30日開盤熱銷，報(bào)價(jià)8700元/，13個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，折合7500元/；2011年12月樓王開盤9200元/，2012年1月8800元/，2012年2月8800元/，2012年5月9000元/高層20-30圍擋、網(wǎng)絡(luò)、單立柱、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+開盤優(yōu)惠措施境界梅江住宅高層100、120

21、、14010500年初高層1.6萬/，現(xiàn)為10500元/，小高層1.8-1.9萬/,現(xiàn)價(jià)1.8-1.9萬/150圍擋、單立柱、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施遠(yuǎn)洋萬和城住宅高層95、106144、170、188，13500全款98折，貸款無優(yōu)惠，看房團(tuán)成員優(yōu)惠1%，近1年來價(jià)格無明顯變化20圍擋、道旗、單立柱、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施溪谷港灣住宅小高房59-1406500本項(xiàng)目價(jià)格持續(xù)下降2011年3月7600元/；2011年12月7200元/；2012年5月6500元/；目前已銷售50%左右5-6圍擋、 單立柱、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施。高層二類競品一、市場(chǎng)分析4、匯總分析項(xiàng)目物業(yè)類型住宅產(chǎn)品

22、類型主力戶型面積()均價(jià)（元/)營銷活動(dòng)及價(jià)格變化情況去化量（套/月）當(dāng)前主要推廣方式恒盛尚海灣住宅洋房90-180 55002010年12月份開盤，項(xiàng)目現(xiàn)房銷售，在售洋房40套，別墅55套，還有43套別墅目前未對(duì)外發(fā)售3-4圍擋、道旗、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施錢隆學(xué)府住宅洋房84-14065005月19日成本價(jià)開盤，開盤待售96套，已售69套69圍擋、派單、暖場(chǎng)活動(dòng)+開盤優(yōu)惠措施水墨蘭庭住宅洋房80-2015300本項(xiàng)目房價(jià)持續(xù)下降2011年6月6500元/；2012年1月6300元/；2012年4月20日5300元/10-8圍擋、 DM單頁、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施洋房一類競品項(xiàng)目物業(yè)

23、類型住宅產(chǎn)品類型主力戶型面積()均價(jià)（元/)營銷活動(dòng)及價(jià)格變化情況去化量（套/月）當(dāng)前主要推廣方式海爾家國天下住宅洋房170-2706750比2011年下半年，價(jià)格下降600元/左右，洋房712套，現(xiàn)剩余86套52圍擋、道旗、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施歐筑1898住宅洋房80-15068005月5日開盤均價(jià)7600元/，5月19日再次開盤，預(yù)計(jì)6800元/（與錢隆學(xué)府打價(jià)格戰(zhàn)），特價(jià)房6套6100元/3-4圍擋、 DM單頁、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施洋房二類競品一、市場(chǎng)分析4、匯總分析項(xiàng)目物業(yè)類型住宅產(chǎn)品類型主力戶型面積()均價(jià)（元/)營銷活動(dòng)及價(jià)格變化情況去化量（套/月）當(dāng)前主要推廣方式通用

24、陸院住宅聯(lián)排別墅202-30587002011年10月份集中銷售，至今每月去化3-5套3-5圍擋、道旗、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施星耀五洲住宅聯(lián)排190-200115002011年底、2012年初價(jià)格打折，促銷力度較大，現(xiàn)階段價(jià)格變化不大0圍擋、道旗、單立柱、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施海爾家國天下住宅聯(lián)排別墅170-27010000比2011年下半年，價(jià)格下降600元/左右1-2圍擋、道旗、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施別墅一類競品項(xiàng)目物業(yè)類型住宅產(chǎn)品類型主力戶型面積()均價(jià)（元/)營銷活動(dòng)及價(jià)格變化情況去化量（套/月）當(dāng)前主要推廣方式融創(chuàng)中央學(xué)府住宅疊拼180-32012000基本不變0圍擋、道

25、旗、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施碧桂園住宅雙拼260-35213000基本未變10-8圍擋、單立柱、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+周末優(yōu)惠措施津南新城住宅雙拼340-37012000-15000基本未變化1-2圍擋、單立柱、周末暖場(chǎng)活動(dòng)+開盤優(yōu)惠措施別墅二類競品一、市場(chǎng)分析4、匯總分析1、小站鎮(zhèn)水榭花都價(jià)格回升，對(duì)大港客戶的吸納能力明顯減弱。大港區(qū)高層小高層洋房價(jià)格普降，今年春季開盤或即將開盤項(xiàng)目價(jià)格由8000元以上已經(jīng)降到65007000元的水平，而成交或蓄客也十分不理想；大港區(qū)官港湖尚海灣做為大港改善人群置業(yè)的另一個(gè)方向洋房聯(lián)排產(chǎn)品銷售慘淡，洋房價(jià)格已經(jīng)放到5000元/平米；2、洋房庫存量加大，品質(zhì)無明顯差

26、異，同質(zhì)化競爭激烈，成交價(jià)格下跌明顯。近期小站鎮(zhèn)水墨蘭亭價(jià)格下調(diào)明顯，周末團(tuán)購房價(jià)格在53005500元，北閘口鎮(zhèn)的乾隆學(xué)府、歐筑項(xiàng)目惡性競爭，成交價(jià)格在6100-6500元/左右。3、產(chǎn)品面積小型化，體驗(yàn)式營銷正成為大開發(fā)商的普遍手法。中信公園城開放日時(shí)大家看到的是8萬平米的超強(qiáng)園林展示，其產(chǎn)品聯(lián)排最大不超過230平米，據(jù)傳其高層400套房源的開盤價(jià)要放到3900元。4、當(dāng)下市場(chǎng)降價(jià)促銷效果非常明顯。高端樓盤境界梅江高層自3月21日啟動(dòng)降價(jià)促銷，原價(jià)16000/高層，以8600元/起，主流均價(jià)10500元/面世，活動(dòng)首日去化100余套，隨后至3月末達(dá)200套，至4月末達(dá)350套，至現(xiàn)在只剩7

27、套房源，銷售達(dá)400余套?？偨Y(jié)：當(dāng)前市場(chǎng)還是以剛性需求為主，市場(chǎng)疲軟態(tài)勢(shì)短期內(nèi)不會(huì)根本改觀，當(dāng)前營銷審慎定價(jià)，加強(qiáng)營銷活動(dòng)組織。二、項(xiàng)目在售產(chǎn)品情況天山水榭花都在售產(chǎn)品匯總明細(xì)產(chǎn)品剩余套數(shù)面積區(qū)間（）2居（）2居套數(shù)3居（）3居套數(shù)4居（）4居套數(shù)備注（2A）高層20693-14393-11560 117-1421460 0 底價(jià)均價(jià)4609元/平米，報(bào)價(jià)均價(jià)5436元/平米（2C)小高層30169-1730 0 0 0 169-17330 底價(jià)均價(jià)4929元/平米，報(bào)價(jià)均價(jià)5616元/平米(1D）花園洋房28104-160104-1284 151-16024 0 0 底價(jià)均價(jià)6362元/平米

28、，報(bào)價(jià)均價(jià)7152元/平米(1D,2D)電梯洋房14992-25992-12255 132-25994 0 0 底價(jià)均價(jià)6500元/平米，報(bào)價(jià)均價(jià)7300元/平米別墅51270-2940 0 0 0 270-29451 底價(jià)均價(jià)9301元/平米，報(bào)價(jià)均價(jià)10214元/平米合計(jì)464公司剩余產(chǎn)品多是面積較大，總價(jià)較大的大戶型產(chǎn)品，不適合當(dāng)前剛性市場(chǎng)需求。三、營銷建議1、營銷思路和辦法營銷思路：順應(yīng)5月份“以價(jià)換量”的趨勢(shì)，加大促銷力度，加速回款以促進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)，形成良性循環(huán)。營銷辦法：方法一：以“天山深耕天津6周年，感恩回饋“為噱頭，讓利天津市民，以每月回饋”XX千萬“為宣傳口號(hào)，吸引潛在客戶，以成本+15%純利潤的價(jià)格回饋天津市民，加快回款速度。方法二：筑底營銷，堵住降價(jià)無底洞。以X年以內(nèi)，房價(jià)跌破買入價(jià)格，開發(fā)商無條件回購的形式來提振購房者信心，促進(jìn)成交。三、營銷建議2、建議項(xiàng)目當(dāng)前均價(jià)水平項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目同區(qū)域A項(xiàng)目B項(xiàng)目C項(xiàng)目參考權(quán)重50%15%35%PX碧桂園星耀五洲津南新城分類分值成交價(jià)格455085007000區(qū)位159121113交通128101011周邊環(huán)境85667生活配套85667容積率86787建筑外觀84767景觀95888戶型舒適度107999開發(fā)商品牌84778