坊九龍山一期房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究

1、碩士學(xué)位論文坊九龍山一期房地產(chǎn)工程可行性研究 濰坊九龍山一期房地產(chǎn)工程可行性研究 兩 要 隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，住房制度改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步完善和規(guī) 范，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越劇烈，從面決定了房地產(chǎn)投資是一種高風(fēng)險(xiǎn)高收入的 投資。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一，但是在投資可行性分析 研究方面比擬滯后。目前，由于城市化建設(shè)的迅速開(kāi)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如雨后 春筍般成立，導(dǎo)致了投資規(guī)模過(guò)大，商品房積壓，土地拋荒等諸多問(wèn)題。站在投 資者的角度，這與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在投資決策前沒(méi)有重視可行性研究有關(guān)。 房地產(chǎn)工程可行性研究是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)決策的重要步驟和重要依據(jù)。它通過(guò)對(duì) 開(kāi)發(fā)工程的全面分析

2、論證，各方案的比擬和評(píng)價(jià)，從而保證了在技術(shù)上可行，環(huán) 境上允許，經(jīng)濟(jì)上合理，經(jīng)濟(jì)效益上顯著。加強(qiáng)房地產(chǎn)工程可行性研究指標(biāo)的控 制，可以減少投資實(shí)施過(guò)程的盲目性，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)城市土地流轉(zhuǎn)， 推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷完善和健康開(kāi)展。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程投資額巨大、建設(shè)周期長(zhǎng)，受自然因素以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)、行政、 心理等因素的影響也大，一旦決策失誤就會(huì)給投資者帶來(lái)巨大損失，因而存在著 極高的投資風(fēng)險(xiǎn)。因此，在工程的決策階段，越來(lái)越多的房地產(chǎn)投資者把對(duì)工程 的可行性研究，作為投資決策的首要環(huán)節(jié)和重中之重加以重視。 本文綜合運(yùn)用了理論分析與實(shí)證分析相結(jié)合的方法，從宏觀到微觀，從靜態(tài) 到動(dòng)態(tài)，對(duì)各投資方案的經(jīng)

3、濟(jì)效益進(jìn)行定量分析，對(duì)社會(huì)環(huán)境效益迸行了定性分 析。本文以濰坊市九龍山房地產(chǎn)工程為例，運(yùn)用可行性研究的一般理論對(duì)工程的 市場(chǎng)背景、區(qū)域市場(chǎng)狀況、自身優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行了全面的分析，提出了工程的市場(chǎng)定 位及建設(shè)經(jīng)營(yíng)方案。在此根底之上，預(yù)測(cè)本工程經(jīng)濟(jì)上的是否合理、財(cái)務(wù)上是否 盈利，從而明確該開(kāi)發(fā)工程是否可行。 本文主要包括六個(gè)局部?jī)?nèi)容：一是緒論；二是工程可行性研究的分析；三是 房地產(chǎn)工程可行性研究中的關(guān)鍵問(wèn)題和完善方法；四是九龍山一期房地產(chǎn)工程可 行性實(shí)證分析；五是房地產(chǎn)工程可行性分析研究的完善方法；六是結(jié)論和展望。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程：可行性研究；SWOT分析；濰坊九龍山一期房地產(chǎn)工程 AWei di

4、UI i ssueofreaI estateect fang ongshan proj leasi bi I i tystudyPi cksWanti ng Abstract China'smarket and reform the economy，thehousingsystem gradual realestatemarketand ofthe norms，realestate，moreandmorefierce improvement market on littlechanceofsuccess，fromthesurface competition，reliesspeculat

5、ive oftherealestateinvestmentdecisionsisa investmentsAfter high-riskhi曲-income twenty ofrealestate becomeall ofour years development，hasimportantpillar oneofthenational there country alestillalotof economy，but imperfections， inthe ofinvestment especiallyfeasibilityanalysis researchbehindAt lags pres

6、ent， theconstructionofthe becauseofthe ofrealestate city rapiddevelopment set like to developmentcompanyup mushrooms，andseizemarketshareand profits， rush to the ofrealestate toexcessiveinvestment development projectsThus，leading scale，the in and other AbandonedStandthe backloghousing，landmany questi

7、ons ofinvestors，whichrealestate intheinvestment perspective developmententerprises not did attach to decision-makingimportanceprefeasibilitystudy Realestaterealestate an in development is the feasibilitystudy importantstep andan basisOf a decisionmakingimportant developmentprojectsthrough ofthe ande

8、valuationto argument，the comprehensiveanalysis comparison program ensureitis feasibleand and technically permitenvironmentally economically economicbenefitsRealestate to the reasonableSignificant projectsstrengthen of control，canreducethe feasibilitystudytarget investmentinthe implementation ofthebl

9、indness， theeconomic of and the improve efficiencyenterprisespmmote circulationofurbanland，and therealestatemarketandthe promote healthy ofcontinuous development impmvemem Realestate a amountofinvestment， developmentprojecthllge construction naturalfactorsandsocioeconomic， period，by administrative，

10、andotherfactorsalealso aSsoonaSerrorsin psychological large， decision?making will to andthus about lossesinvestors thereisa investmentrisk bring huge high Therefore，the inthe moreandmorerealestate decisionmaking stage project， investorstothe themost ofinvestment feasibilitystudy，as project important

11、aspect and attention decisionmakingpriority Inthis useofatheoreticaland ofa paper，the analysis empiricalanalysis combinationofmethods，fromamacrotomicro，fromstaticto the dynamic，on economicoftheinvestment benefits of onlinesocial programquantitativeanalysis， environmentaleffectsofthe of this qualitat

12、iveanalysis splitInpaper，WeifangCity realestate useofa ofthe projectsJiulongshanexample，thefeasibilitystudy general ofthemarketcontextofthe marketconditions，itsown theory regional project， and of a of themarket advantagesdisadvantagesconductingcomprehensive analysis ofthe andconstruction this basis，

13、theeconom positionproject managementplanOn ofthe isreasonable，whetherornotfinancial the predictionproject profit，SO clearly ofthe developmentviabilityproject Thisarticleincludessix twoofthe of parts：First，preface；are analysisproject threerealestate inthe and the feasibilitystudy；are projectsfeasibil

14、itystudyperfect methodsofthe arefourrealestateectsinthe of keyissues；Jiulongshan proj feasibility real all estate are studiesto empiricalanalysis；five projeetsfeasibility improve methodsof sixconclusionsand analysis；are outlook estate words：ReaI I Key projects Feasibiitystudy：SWOT AnaIysis：Weifang a

15、reaIestate diUIongshan project 獨(dú)創(chuàng) 聲 明 本人聲明所呈交的學(xué)位論文是本人在導(dǎo)師指導(dǎo)下進(jìn)行的研究工作及取得的 研究成果。據(jù)我所知，除了文中特別加以標(biāo)注和致謝的地方外，論文中不包含其 他人已經(jīng)發(fā)表或撰寫過(guò)的研究成果，也不包含未獲得 洼； 翅遺直墓他霞要繾型直盟的：奎攔亙窒2或其他教育機(jī)構(gòu)的學(xué)位或證書使用過(guò)的 材料。與我一同工作的同志對(duì)本研究所做的任何奉獻(xiàn)均已在論文中作了明確的說(shuō) 明并表示謝意。 學(xué)位論文作者簽名：罔五 簽字日期： 年 月 日 學(xué)位論文版權(quán)使用授權(quán)書 本學(xué)位論文作者完全了解學(xué)校有關(guān)保存、使用學(xué)位論文的規(guī)定，有權(quán)保存并 向國(guó)家有關(guān)部門或機(jī)構(gòu)送交論文的復(fù)

16、印件和磁盤，允許論文被查閱和借閱。本人 授權(quán)學(xué)校可以將學(xué)位論文的全部或局部?jī)?nèi)容編入有關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行檢索，可以采用 影印、縮印或掃描等復(fù)制手段保存、匯編學(xué)位論文。同時(shí)授權(quán)中國(guó)科學(xué)技術(shù)信息 研究所將本學(xué)位論文收錄到?中國(guó)學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫(kù)?，并通過(guò)網(wǎng)絡(luò)向社會(huì)公 眾提供信息效勞。 保密的學(xué)位論文在解密后適用本授權(quán)書 學(xué)位論文作者簽名： 同正 導(dǎo)師簽字： 2受蝌 簽字日期： 年 月 日 簽字日期：2h鏟6月 濰坊九龍山一期房地產(chǎn)工程可行性研究 1緒論 11研究背景與意義 111選題背景 隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立，住房制度的改革和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步形成和 標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越劇烈。當(dāng)前，房地產(chǎn)投資靠

17、投機(jī)取得成功的時(shí)機(jī)逐 漸減少，只有靠正確決策、標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)、科學(xué)投資，工程開(kāi)發(fā)才能獲得成功。n1由 于城市化的迅速開(kāi)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如雨后春筍般成立起來(lái)。為了搶占市場(chǎng)份 額和利潤(rùn)，往往倉(cāng)促開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)工程，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)、商品房積壓、土 地拋荒等諸多問(wèn)題。在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，如何取得競(jìng)爭(zhēng)的勝利是各房地產(chǎn)企業(yè) 面臨的嚴(yán)峻問(wèn)題。而解決這些問(wèn)題，首先要對(duì)投資工程進(jìn)行可行性研究，進(jìn)而作 出正確決策。房地產(chǎn)投資規(guī)模大，建設(shè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，受自然因素以及社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、 行政、心理等因素的影響大，一旦決策失誤就會(huì)給投資者帶來(lái)巨大的損失，因此 可行性研究是房地產(chǎn)工程投資決策的重要依據(jù)。 112研究目的和意義 房地

18、產(chǎn)投資高收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存的特性，一方面為投資者提供了獲取高額收 益的時(shí)機(jī)，另一方面也為投資者帶來(lái)了難以逾越的障礙。投資者要謀求投資的成 功，必須要有經(jīng)濟(jì)頭腦和戰(zhàn)略眼光，熟知市場(chǎng)狀況，具備相關(guān)操作經(jīng)驗(yàn)和技巧。 進(jìn)行房地產(chǎn)投資工程可行性分析，要求投資者運(yùn)用個(gè)人及集體的智慧與能力，全 面分析投資工程各方面的影響因素，從而保證較高的投資收益水平。同時(shí)，房地 產(chǎn)投資工程可行性研究還能為投資者提供科學(xué)投資決策依據(jù)，確保投資者投資成 功，以及在強(qiáng)手如林的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 本文從工程可行性研究的根本理論入手，針對(duì)房地產(chǎn)工程可行性研究的關(guān)鍵 因素進(jìn)行分析，通過(guò)對(duì)濰坊九龍山一期房地產(chǎn)工程的可行性分析論證發(fā)現(xiàn)問(wèn)

19、題， 提出了一些完善房地產(chǎn)工程可行性研究的建議，希望能為房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行可行 性研究時(shí)提供借鑒和參考。 12本文框架 房地產(chǎn)工程可行性研究是一項(xiàng)非常繁重的工作，需要考慮諸多完全不同卻又 相互交錯(cuò)的因素。如何開(kāi)展房地產(chǎn)工程的可行性研究，如何使可行性研究更客觀 有效，了解可行性研究的開(kāi)展軌跡和其主要內(nèi)容、步驟以及有關(guān)規(guī)定等給我們重 要啟示。即分析投資環(huán)境、設(shè)計(jì)投資方案、測(cè)算各方案的經(jīng)濟(jì)效益、分析各種不 確定性因素、選擇投資方案等構(gòu)成可行性研究的根本框架。本文撰寫思路如下： 第一章為緒論，主要是明確要研究的問(wèn)題和意義：第二章對(duì)房地產(chǎn)工程可行性研 濰坊九龍山期房地產(chǎn)工程可行性研究 究的根底理論進(jìn)行了闡

20、述；第三章針對(duì)房地產(chǎn)工程可行性研究中的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題 提出完善方法；第四章以濰坊九龍山房地產(chǎn)工程為例，對(duì)房地產(chǎn)工程可行性研究 進(jìn)行實(shí)證分析；第五章提出一些房地產(chǎn)工程可行性研究的完善方法，以利于房地 產(chǎn)工程可行性研究的健康開(kāi)展：第六章結(jié)論和展望。 13國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀綜述 131國(guó)外研究綜述 可行性研究作為投資前期對(duì)工程進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證的一種科學(xué)方法，最早起 源于美國(guó)，而應(yīng)用于房地產(chǎn)工程的可行性研究最早出現(xiàn)在20世紀(jì)30年代的美國(guó)。 在第二次世界大戰(zhàn)后，特別是30世紀(jì)60年代以來(lái)，隨著新技術(shù)的不斷涌現(xiàn)，世 界科學(xué)技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)的迅猛開(kāi)展，可行性研究不斷得到充實(shí)、完善和開(kāi)展， 逐步形成了一整套系統(tǒng)

21、的科學(xué)研究方法。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)越來(lái)越重視可行 性研究的作用，將它視為投資決策前必須認(rèn)真完成的工作。 在房地產(chǎn)工程可行性研究中，首先它吸收了科學(xué)技術(shù)的最新成果，如把電子 計(jì)算機(jī)、遙控遙測(cè)技術(shù)、計(jì)算機(jī)軟件技術(shù)用于房地產(chǎn)工程可行性研究；其次運(yùn)用 了最新經(jīng)濟(jì)科學(xué)理論、如經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)、數(shù)量經(jīng)濟(jì)學(xué)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)學(xué)和 系統(tǒng)論，以及經(jīng)濟(jì)效益理論與方法，用于科學(xué)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟(jì)效益；再次 房地產(chǎn)工程可行性研究還吸收了現(xiàn)代管理科學(xué)理論，如企業(yè)管理理論、房地產(chǎn)營(yíng) 銷理論和施工組織管理等，并運(yùn)用于降低投資本錢提高投資收益率。 國(guó)外一些專家和學(xué)者分別從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)位選擇、資金籌措、投資本錢和 And

22、收益、投資風(fēng)險(xiǎn)不確定性等方面闡述和論證房地產(chǎn)工程的可行性。wBehrens 析中的重要環(huán)節(jié)?？尚行匝芯渴且粋€(gè)繁雜的系統(tǒng)工程，因此可行性研究是一個(gè)反 EGreerAndMicher 復(fù)優(yōu)化的過(guò)程。Gaglon DFarred 1993 認(rèn)為在房地產(chǎn)可行 性研究中要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有足夠的認(rèn)識(shí)，以免出現(xiàn)決策失誤。他把風(fēng)險(xiǎn)分成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) financial risk，是由不同財(cái)務(wù)管理方式引起的使用貸款的風(fēng)險(xiǎn) 、可保風(fēng)險(xiǎn) insurable risk，是由于自然災(zāi)害引起的損失導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，可以轉(zhuǎn)嫁給保險(xiǎn)公 司 、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) business risk，是由于決策者作出不恰當(dāng)?shù)臎Q策或者錯(cuò)誤判斷 而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) ，它們是可

23、行性研究中要切實(shí)考慮的因素。ArthurJKeowr 1993 認(rèn)為在房地產(chǎn)工程可行性研究中對(duì)不確定因素分析時(shí)，可以采用概率分析法測(cè)算 風(fēng)險(xiǎn)的大小以及對(duì)工程的影響程度。一些學(xué)者在可行性研究中，對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn) 法。 132國(guó)內(nèi)研究綜述 在我國(guó)，房地產(chǎn)工程可行性研究起步比擬晚，20世紀(jì)70年代末80年代初 2 濰坊九龍山一期房地產(chǎn)工程可行性研究 開(kāi)始出現(xiàn)，主要由政府倡導(dǎo)發(fā)起。1981年，國(guó)家計(jì)委正式發(fā)文，明確規(guī)定“把 可行性研究作為建設(shè)前期工作的一個(gè)重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入根本建設(shè)程 序。1983年，國(guó)家計(jì)委又公布了?關(guān)于建設(shè)工程進(jìn)行可行性研究的試行管理辦 法?，進(jìn)一步明確了可行性研究的程序編制

24、、內(nèi)容和評(píng)審方法，把可行性研究作 為編制和審批工程設(shè)計(jì)任務(wù)書的根底和依據(jù)。隨著改革發(fā)放的不斷深化，市場(chǎng)經(jīng) 濟(jì)觀念在人們的頭腦里更加強(qiáng)化，經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)日益受到人們的重視。1987年， 建設(shè)部頒發(fā)了?建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)?。進(jìn)入20世紀(jì)90年代，隨著國(guó) 民經(jīng)濟(jì)的迅速開(kāi)展，國(guó)家宏觀投資環(huán)境發(fā)生了巨大變化，出現(xiàn)了許多新情況、新 問(wèn)題，可行性研究開(kāi)始受到重視并進(jìn)入快速開(kāi)展階段。國(guó)家計(jì)委收集全國(guó)各地在 進(jìn)行建設(shè)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的經(jīng)驗(yàn)以及暴露出的問(wèn)題，于1993年4月下發(fā)了?中 共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展“九五方案和2021年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議?， 明確提出在投資領(lǐng)域“要明確投資主體，建立嚴(yán)格的投資決

25、策風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任制，強(qiáng)化 投資風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制，誰(shuí)投資決策誰(shuí)承當(dāng)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)。全國(guó)推行建設(shè)工程法人責(zé)任 制和投標(biāo)招標(biāo)制度，把市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引入投資領(lǐng)域。2000年，國(guó)家計(jì)委、建設(shè) 部頒發(fā)了?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法?。 房地產(chǎn)工程可行性研究，國(guó)內(nèi)一些學(xué)者也進(jìn)行了多角度的研究。曾祥瑞 1994 在?房地產(chǎn)投資可行性分析方法研究?中，對(duì)房地產(chǎn)投資資金比例確實(shí) 定方法和投資可行性分析方法進(jìn)行了研究，認(rèn)為用市場(chǎng)租金平均水平估算出總收 入，然后對(duì)照投資本錢來(lái)判斷房地產(chǎn)投資是否可行是比擬合理的方法。安力 1995 在?房地產(chǎn)投資可行性分析售價(jià)預(yù)測(cè)方法淺析?中認(rèn)為正確、合理的預(yù) 測(cè)房地產(chǎn)的售價(jià)是房地產(chǎn)可行性分析的重要環(huán)

26、節(jié)，提出采用市場(chǎng)比擬法和收益還 原法來(lái)確定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格是比擬合理的、可行的。閻小燕 1999 在?房地 產(chǎn)投資可行性研究中的區(qū)位分析?中認(rèn)為區(qū)位分析是房地產(chǎn)投資可行性分析中至 關(guān)重要的因素，建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在投資時(shí)要選擇變現(xiàn)能力強(qiáng)的地塊進(jìn)行投資； 要總攬全局選擇地段，從整個(gè)城市布局、城市規(guī)劃的角度來(lái)考慮地塊投資的利弊； 在進(jìn)行投資地段分析時(shí)，可以根據(jù)上風(fēng)口開(kāi)展理論、高走理論、近水開(kāi)展理論和 沿邊開(kāi)展理論來(lái)進(jìn)行。陳傳釗 1997 在?房地產(chǎn)工程可行性研究中信息系統(tǒng)的 應(yīng)用探討?中認(rèn)為在進(jìn)行房地產(chǎn)工程可行性研究時(shí)需要使用很多的信息數(shù)據(jù)，而 其中很多數(shù)據(jù)具備可變性和不確定性，為了提高可行性分析的

27、準(zhǔn)確性和科學(xué)性， 建議采用計(jì)算機(jī)等高科技手段，提出了可行性分析計(jì)算機(jī)軟件程序的設(shè)計(jì)思路。 梁爽 2001 在?房地產(chǎn)投資可行性分析中的本錢及投資估算?中分析了房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)本錢的構(gòu)成，提出了房地產(chǎn)投資本錢的估算原理和方法，如行業(yè)平均水平估 算法、近似估算法等。張先玲 2001 在?論加強(qiáng)房地產(chǎn)工程可行性分析特殊性 的研究?中從可行性分析的一般性問(wèn)題和房地產(chǎn)工程可行性分析的特殊性闡述了 房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)性，認(rèn)為科學(xué)性分析、合理預(yù)測(cè)、及時(shí)采取措施積極應(yīng)對(duì) 濰坊九龍山一期房地產(chǎn)工程可行性研究 是躲避房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的有效方法。 雖然，我國(guó)房地產(chǎn)工程可行性研究取得了長(zhǎng)足的進(jìn)展，獲得了較明顯的經(jīng)濟(jì) 和社

28、會(huì)效益，許多學(xué)者也進(jìn)行了理論方面的研究嘗試，但是同西方研究成熟國(guó)家 相比還處在起步的初級(jí)階段。 14研究方法 1 理論分析與實(shí)證分析相結(jié)合。在論文中先從理論上對(duì)房地產(chǎn)工程可行 性研究進(jìn)行分析，然后以濰坊九龍山房地產(chǎn)工程為例進(jìn)行實(shí)證分析，通過(guò)理論與 實(shí)證分析能夠?qū)?wèn)題了解得更深刻。 2 定量分析與定性分析相結(jié)合。論文對(duì)各投資方案的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行了定 量分析，對(duì)工程的社會(huì)環(huán)境效益進(jìn)行了定性分析，通過(guò)定量與定性分析可以更加 全面地分析問(wèn)題。 3 宏觀與微觀分析相結(jié)合。房地產(chǎn)投資受國(guó)家和城市的經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響較 大，同時(shí)也受開(kāi)發(fā)企業(yè)自身的具體情況的影響，在論文中采用宏觀分析法對(duì)經(jīng)濟(jì) 環(huán)境進(jìn)行分析，用微觀分析

29、法對(duì)企業(yè)的投資和融資能力進(jìn)行分析。 4 靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合。在房地產(chǎn)可行性分析中，在各開(kāi)發(fā)方案 的境界評(píng)價(jià)中采用了靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩種分析方法，從多方面對(duì)工程的投資情況進(jìn)行 論證分析，以便給投資決策提供客觀的依據(jù)。 4 濰坊九龍山一期房地產(chǎn)工程可行性研究 2工程可行?性研究的分析 21工程可行性研究 211工程可行性研究的內(nèi)涵 工程可行性研究就是在工程決策之前，根據(jù)市場(chǎng)需求和國(guó)民經(jīng)濟(jì)開(kāi)展規(guī)劃、 地區(qū)規(guī)劃和行業(yè)開(kāi)展規(guī)劃的要求，對(duì)于工程有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、工程技術(shù)、市場(chǎng)、 資源等各方面問(wèn)題進(jìn)行全面、深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、比擬和論證；對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)、 社會(huì)和環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)；從而判斷工程在技術(shù)

30、上是否可行，經(jīng)濟(jì) 上是否合理的科學(xué)方法。聆1 房地產(chǎn)工程可行性研究是隨著技術(shù)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)管理科學(xué)的開(kāi)展而興起，并 日趨完善的一整套系統(tǒng)的科學(xué)方法，對(duì)成功的開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)具有重要意義。從城市 開(kāi)展的整體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程的實(shí)施必然會(huì)給城市布局、城市的經(jīng)濟(jì)繁榮、 人民的生活環(huán)境帶來(lái)影響。而對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)工程必然要投放資金、物資 和勞動(dòng)力，從而也會(huì)對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響。因此，對(duì)開(kāi)發(fā)工程必須要有充 分的認(rèn)識(shí)，并就工程的選址、規(guī)模、工程周期、周圍的環(huán)境設(shè)施、企業(yè)的承受能 力以及工程的經(jīng)濟(jì)效益等各方面進(jìn)行周密的調(diào)查分析，以實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)工程投資決策 的科學(xué)化和民主化，減少或防止投資決策的失誤，提高開(kāi)發(fā)工

31、程的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和 環(huán)境效益，而這一切都是可行性研究的內(nèi)容。因此，可行性研究是房地產(chǎn)工程開(kāi) 發(fā)活動(dòng)中最根本的、最首要的工作，也是開(kāi)發(fā)工程投資決策的根底。 房地產(chǎn)工程可行性研究是在工程開(kāi)發(fā)前對(duì)其進(jìn)行預(yù)先的分析和估價(jià)，有比擬 明顯的預(yù)測(cè)性。盡管有一局部工程評(píng)估論證是屬于事后的評(píng)價(jià)，但其目的也包含 著對(duì)前期分析的驗(yàn)證。這一方面要求盡可能的預(yù)見(jiàn)房地產(chǎn)的開(kāi)展趨勢(shì)和前景，充 分掌握各種必要的信息資料，盡量做到分析和評(píng)價(jià)準(zhǔn)確，防止出現(xiàn)因決策失誤而 造成經(jīng)濟(jì)損失；另一方面說(shuō)明它包含一定的假設(shè)性和近視性。 房地產(chǎn)工程可行性研究的目的是使決策科學(xué)化、民主化、程序化，提高決策 的可靠性，并為工程的事實(shí)和控制提供依據(jù)或

32、參考。 212房地產(chǎn)工程可行性分析研究的意義 1 可行性研究是進(jìn)行房地產(chǎn)工程投資決策的重要依據(jù)。房地產(chǎn)工程由于 建設(shè)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，投入資金大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨劇烈，投資不能只憑經(jīng)驗(yàn)或感覺(jué)進(jìn) 行，必須要建立在詳細(xì)可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、本錢分析和投資收益預(yù)算根底上。房地 產(chǎn)工程的可行性研究可以對(duì)工程進(jìn)行全面綜合的分析和論證，按照可行性研究結(jié) 論進(jìn)行決策，以提高投資決策的科學(xué)性和正確性。 2 可行性研究是房地產(chǎn)工程審批的依據(jù)。我國(guó)政府管理部門規(guī)定投資項(xiàng) 目必須列入國(guó)家的投資方案。尤其是房地產(chǎn)工程，在我國(guó)要經(jīng)過(guò)政府管理部門的 濰坊九龍山一期房地產(chǎn)工程可行性研究 立項(xiàng)審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是工程可行性研究報(bào)告

33、。 3 可行性研究是工程資金籌措的依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程可行性研究對(duì)項(xiàng) 目的經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析，從中可以了解工程的籌資還本能力和經(jīng)營(yíng)效益 獲取能力。銀行等金融機(jī)構(gòu)提供貸款是根據(jù)流動(dòng)性、收益性和平安性三原那么，可 行性研究可以為金融機(jī)構(gòu)提供工程活力信息。因此可行性研究也是企業(yè)籌集資金 和金融機(jī)構(gòu)提供信貸的依據(jù)。 4 可行性研究是編制建設(shè)任務(wù)書的依據(jù)。它對(duì)開(kāi)發(fā)工程的建設(shè)規(guī)模、內(nèi) 容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)都作出了安排，這些正是工程設(shè)計(jì)任務(wù)書的內(nèi)容。 5 可行性研究是開(kāi)發(fā)商與各方簽訂合同的依據(jù)。開(kāi)發(fā)商在可行性研究確 定的工程實(shí)施方案框架內(nèi)，按部就班地落實(shí)工程的前期工作，并與設(shè)計(jì)、供給、 資金融通等部門協(xié)商和簽

34、訂有關(guān)協(xié)議。因此，可行性研究是開(kāi)發(fā)商與各方簽訂合 同的依據(jù)。 6 可行性研究可作為編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。在可行性研究報(bào)告中， 對(duì)工程的規(guī)模、地址、設(shè)計(jì)方案設(shè)想、配套設(shè)施的種類等都進(jìn)行了分析和論證， 提出了建設(shè)方案?？尚行匝芯繄?bào)告批標(biāo)后，規(guī)劃設(shè)計(jì)工作可據(jù)此進(jìn)行。 213工程可行性分析研究的依據(jù) 1 國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。 2 經(jīng)批準(zhǔn)的工程建議書、合同等有法律效力的文件。 3 國(guó)家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通和市政根底設(shè)旅等資料。 4 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合公布的?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法?。 5 自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等根底資料。 6 有關(guān)工程技術(shù)方

35、面的標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)準(zhǔn)、指標(biāo)、要求等資料。 7 國(guó)家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)。 8 開(kāi)發(fā)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 214工程可行性研究階段的劃分 房地產(chǎn)工程可行性研究，根據(jù)研究所處的階段和研究的詳細(xì)程度，一般分為 投資時(shí)機(jī)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究三個(gè)階段。嘲 1 投資時(shí)機(jī)研究 又稱投資時(shí)機(jī)確定，主要任務(wù)是對(duì)工程的投資方向和設(shè)想作出粗略性的分析 和建議。其目的是在一個(gè)確定的地區(qū)，根據(jù)國(guó)家和地區(qū)的有關(guān)政策，結(jié)合資源狀 況、市場(chǎng)預(yù)測(cè)和建設(shè)布局等條件選擇房地產(chǎn)建設(shè)工程，尋找有利的投資時(shí)機(jī)。 房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)研究一般比擬粗略，它主要是從投資的收益和盈利的角度研 究投資的可能性，進(jìn)行時(shí)機(jī)鑒別，引起高層決策者的投

36、資興趣的愿望。其精確度 一般只能到達(dá)正負(fù)30左右，研究費(fèi)用一般占投資的02-1o，所需時(shí)間為卜2 6 濰坊九龍山一期房地產(chǎn)工程可行性研究 個(gè)月。時(shí)機(jī)研究的主要任務(wù)是對(duì)投資方向提出設(shè)想，選擇一個(gè)可能進(jìn)行建設(shè)的投 資工程。它要求在一個(gè)確定的地區(qū)和部門以自然資源和市場(chǎng)預(yù)測(cè)為根底，尋找最 有利的投資時(shí)機(jī)。如果證明工程投資的設(shè)想是可行的，再進(jìn)行更深入的研究。 2 初步可行性研究 又稱預(yù)可行性研究，是正式的詳細(xì)可行性研究前的預(yù)備階段。經(jīng)過(guò)投資時(shí)機(jī) 研究認(rèn)為可行的房地產(chǎn)工程，說(shuō)明該工程值得繼續(xù)研究，但又不能肯定是否值得 進(jìn)行詳細(xì)可行性研究時(shí)，就要先做初步可行性研究，以進(jìn)一步判斷該房地產(chǎn)工程 是否具有較高經(jīng)濟(jì)

37、效益。可行性研究是一項(xiàng)既費(fèi)時(shí)又費(fèi)錢的工作，所以必須通過(guò) 初步可行性研究對(duì)工程的生命力和前景作進(jìn)一步的分析判斷。 初步可行性研究的主要任務(wù)是：分析時(shí)機(jī)研究的結(jié)論，并在詳細(xì)資料的根底 上作進(jìn)一步分析；確定是否進(jìn)行下一步詳細(xì)的可行性研究；確定有哪些關(guān)鍵問(wèn)題 需要進(jìn)行輔助性專題研究，如市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)變動(dòng)趨勢(shì)等；判斷工程的設(shè) 想是否有生命力，是否獲得較高的利潤(rùn)。 初步可行性研究是時(shí)機(jī)研究和可行性研究之間的一個(gè)階段。其主要內(nèi)容和預(yù) 可行性研究?jī)?nèi)容根本相同，只是所獲得資料的詳細(xì)程度不同，研究的精度與深度 不同。如果在時(shí)機(jī)研究階段對(duì)工程的可行性和經(jīng)濟(jì)效益有較大把握，可以直接轉(zhuǎn) 入詳細(xì)可行性研究。初步可行

38、性研究本錢估算的精確度要求在正負(fù)20以內(nèi)，時(shí) 間約需46個(gè)月，所需費(fèi)用占總投資額的O25一15。經(jīng)過(guò)初步可行性研究應(yīng)得 出以下結(jié)論：不必進(jìn)行詳細(xì)可行性研究，直接作出投資決策；進(jìn)行詳細(xì)可行性研 究；該工程不可行。 3 詳細(xì)可行性研究 通常簡(jiǎn)稱為可行性研究，是房地產(chǎn)工程前期研究的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。其主要工作是 對(duì)工程從技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)一步探討其合理性和可能性，對(duì)房地產(chǎn)工程 提出結(jié)論性意見(jiàn)并且最終形成可行性研究報(bào)告，它是房地產(chǎn)工程投資決策的依 據(jù)。詳細(xì)可行性研究比初步可行性研究更全面、更具體、更明確、精確度更高， 通常要求誤差在正負(fù)10以內(nèi)，可行性研究所需的時(shí)間約幾個(gè)月至一年，有些大 型工程甚至?xí)?/p>

39、長(zhǎng)一些，所需費(fèi)用約占投資總額的02-3。 22可行性研究的根本內(nèi)容與評(píng)價(jià) 221可行性研究的根本內(nèi)容 工程可行性研究是在對(duì)工程進(jìn)行深入細(xì)致的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證根底上，對(duì)多種方 案所作的比擬和優(yōu)選，以及就工程投資最后決策提出的結(jié)論性意見(jiàn)?？尚行匝芯?的內(nèi)容因工程的復(fù)雜程度、環(huán)境狀況和具體情況而有所不同，但一份標(biāo)準(zhǔn)的可行 性研究報(bào)告應(yīng)包括工程的市場(chǎng)可行性分析、工程的技術(shù)可行性分析和工程的經(jīng)濟(jì) 可行性分析。具體包括以下內(nèi)容： 7 濰坊九龍山一期房地產(chǎn)工程可行性研究 1 總論 總論是對(duì)工程總體情況進(jìn)行的描述和說(shuō)明。主要包括：工程名稱：該項(xiàng) 目提出的背景；工程具備的根本條件，如工程的地理位置，交通，人口，自然

40、 環(huán)境，社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件，水文，地質(zhì)，植被等環(huán)境條件；工程的性質(zhì)及主要特點(diǎn)； 工程開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展前景，在城市總體規(guī)劃中的地位及作用等：項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)建設(shè)的宗旨，開(kāi)發(fā)規(guī)模，總體設(shè)想，主要功能及主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)；項(xiàng) 目開(kāi)發(fā)建設(shè)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義?？? 2 市場(chǎng)調(diào)查分析與需求預(yù)測(cè) 包括：市場(chǎng)供給分析及預(yù)測(cè)；市場(chǎng)需求分析及預(yù)測(cè)；市場(chǎng)價(jià)格分析以 及未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)；自身競(jìng)爭(zhēng)力以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析；相關(guān)市場(chǎng)如建材市場(chǎng)，勞 動(dòng)力市場(chǎng)等的調(diào)查分析。 3 規(guī)劃方案的優(yōu)選 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程內(nèi)容繁雜，涉及因素多，僅依靠個(gè)別指標(biāo)來(lái)衡量其優(yōu)劣是 非是非常困難的。評(píng)價(jià)一個(gè)工程的優(yōu)劣，還要綜合考慮社會(huì)、技術(shù)、環(huán)境、生態(tài) 等諸多方面。因此，需要對(duì)開(kāi)發(fā)工程進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。綜合評(píng)價(jià)的方法很多，包括 評(píng)分綜合評(píng)價(jià)法、層次分析法、灰色綜合評(píng)價(jià)法、模糊數(shù)學(xué)綜合評(píng)價(jià)法等。 4 開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排 包括：大型工程分階段、分片施工的實(shí)施進(jìn)度：主體工程、附屬工程的 開(kāi)發(fā)進(jìn)度；各項(xiàng)作業(yè)活動(dòng)的統(tǒng)籌安排等。 5 工程投資估算 對(duì)開(kāi)發(fā)工程所涉及的本錢費(fèi)用進(jìn)行分析估計(jì)。包括：土地費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 前期工程費(fèi)、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)；開(kāi)