工程維修部工作手冊(cè)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上工程維修部工作手冊(cè) 編 號(hào): EM-04版本/狀態(tài): A/0編 制:審 核:批 準(zhǔn):生效 日期: 二一六年【】月【】日工作手冊(cè)目錄序號(hào)章節(jié)文 件 名 稱頁(yè)面11工程維修部目標(biāo)及實(shí)施措施422工程維修部組織架構(gòu)533工程維修部崗位職責(zé)644工程維修部管理制度（規(guī)定）1554.1特種作業(yè)人員管理制度15642高低壓配電室安全工作制度1674.3變配電工作票、操作票制度1784.4電梯安全管理規(guī)定1894.5電梯維保服務(wù)考核制度18104.6電梯機(jī)房管理規(guī)定19114.7設(shè)備機(jī)房管理制度19124.8設(shè)備機(jī)房防火管理規(guī)定22134.9設(shè)備事故處理規(guī)定23144.10設(shè)備機(jī)房

2、衛(wèi)生管理規(guī)定25154.11設(shè)備運(yùn)行記錄管理制度25164.12設(shè)備標(biāo)識(shí)管理規(guī)定26174.13設(shè)備臺(tái)帳管理制度26184.14機(jī)電設(shè)備維修工具管理規(guī)定27194.15安全用水、供電管理制度27204.16監(jiān)視、測(cè)量裝置管理規(guī)定28214.17運(yùn)行值班工交接班制度29224.18工程、維修檔案管理制度30234.19房屋修繕管理制度30244.20外包工程項(xiàng)目管理制度32255工程維修部工作流程32265.1電氣設(shè)備檢修安全技術(shù)規(guī)程32275.2配電室倒閘規(guī)程34285.3市電、發(fā)電聯(lián)鎖柜操作、維護(hù)規(guī)程35295.4電梯安全操作規(guī)程35305.5給排水設(shè)備安全操作規(guī)程36315.6給排水設(shè)備運(yùn)

3、行管理規(guī)程38325.7給排水維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程39335.8冷水機(jī)組運(yùn)行操作規(guī)程42345.9中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)程44355.10柴油發(fā)電機(jī)安全操作規(guī)程46365.11螺桿冷水機(jī)組系統(tǒng)操作規(guī)程47375.12焊接作業(yè)規(guī)程49385.13設(shè)備安全事故處理規(guī)程50395.14直飲水系統(tǒng)管理規(guī)程51405.15一般報(bào)修流程52415.16計(jì)劃?rùn)z修或重大設(shè)備檢修流程52425.17供電限電停電審批程序53435.18客戶報(bào)修服務(wù)管理辦法53445.19客戶維修服務(wù)管理程序57455.20設(shè)備更新改造程序58465.21外包項(xiàng)目合同簽訂工作程序59475.22外包項(xiàng)目監(jiān)管程序601工程維修部目標(biāo)及實(shí)施措

4、施1.1 目標(biāo)： 1) 年度電能耗（除中央空調(diào)）同比下降10%以上2) 房屋本體及設(shè)施設(shè)備按計(jì)劃保養(yǎng)，計(jì)劃完成率100%，運(yùn)行正常；3) 月度零修及時(shí)率達(dá)到98%以上，月度零修合格率達(dá)到100%，無(wú)零修質(zhì)量造成的有效投訴4) 有效控制供方駐場(chǎng)服務(wù)質(zhì)量5) 設(shè)備重大管理責(zé)任事故為零6) 月度記錄、資料保存完整，及時(shí)歸檔，歸檔率100%1.2 適用范圍：適用于大廈工程維修部。1.3 措施：1) 工程維修部人員在日常工作中，必須積極配合齊心協(xié)力，做到第一時(shí)間上門(mén)服務(wù)，確?？蛻魸M意。2) 部門(mén)人員做好安全、管理工作，采取預(yù)防措施，防止發(fā)生重大設(shè)備事故和人員傷亡。組織部門(mén)技術(shù)人員熟悉、掌握所管轄的設(shè)備性

5、能，參與解決大廈突發(fā)事故的搶修。3) 負(fù)責(zé)對(duì)大廈的機(jī)電設(shè)備實(shí)施統(tǒng)一管理，積極做好維修運(yùn)行的日常管理工作。4) 熟練掌握設(shè)備設(shè)施的性能和操作，加強(qiáng)對(duì)設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)，確保設(shè)備完好，為服務(wù)提供基本保障。專心-專注-專業(yè)2工程維修部組織架構(gòu)總編制8人工程經(jīng)理（1人）領(lǐng)班（1人） 維修技工（電工1人）運(yùn)行技工 （頂休1人） 維修技工（空調(diào)工1人）運(yùn)行技工（晚班1人）運(yùn)行技工（中班1人）運(yùn)行技工（早班1人）3工程維修部崗位職責(zé)3.1 目標(biāo)：明確部門(mén)職能及各崗位工作職責(zé)、工作范圍和日常工作。3.2 適用范圍：適用于大廈工程維修部。3.3 內(nèi)容：3.3.1 部門(mén)工作職責(zé)：1) 負(fù)責(zé)樓宇設(shè)備設(shè)施的交接驗(yàn)收，建

6、立詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳，對(duì)接管驗(yàn)收的設(shè)備設(shè)施做好現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)，并完成交接報(bào)告；2) 制訂工程維修部日常運(yùn)作、管理工作程序及各級(jí)人員的崗位職責(zé)，建立設(shè)備設(shè)施的安全操作、運(yùn)行管理、維護(hù)保養(yǎng)、應(yīng)急處理等技術(shù)文件和對(duì)客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；3) 負(fù)責(zé)制訂樓宇（工程維修部分）的年度和月度預(yù)算、采購(gòu)計(jì)劃、資金支付計(jì)劃、年度和月度設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃和設(shè)備設(shè)施大修計(jì)劃；4) 對(duì)管理范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行全面、有效的管理，確保設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行。按年度和月度設(shè)備設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保維護(hù)保養(yǎng)和檢修的項(xiàng)目、方法和完好程度符合相關(guān)規(guī)定。定期進(jìn)行設(shè)備設(shè)施完好率的統(tǒng)計(jì)和考核，使設(shè)備設(shè)施完好率達(dá)到公司規(guī)定的標(biāo)

7、準(zhǔn)，滿足客戶的使用要求。在緊急情況發(fā)生時(shí)，能夠按應(yīng)急處理方案實(shí)施有效控制處理，確保人員和設(shè)備設(shè)施的安全；5) 按對(duì)客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)完成對(duì)客服務(wù)事項(xiàng)，維修及時(shí)率、返修率、客戶滿意率必須達(dá)到公司規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；6) 建立、實(shí)施對(duì)工程分包方的評(píng)審和考核制度，負(fù)責(zé)外委工程項(xiàng)目和采購(gòu)設(shè)備、材料、配件的驗(yàn)收和質(zhì)量控制；7) 負(fù)責(zé)客戶二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)方法、施工質(zhì)量、使用材料的監(jiān)理，參與管理處組織的二次裝修驗(yàn)收，跟蹤二次裝修工程遺留問(wèn)題的整改；8) 做好上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的工程整改項(xiàng)目、新增項(xiàng)目的招投標(biāo)和合同簽訂工作，對(duì)施工計(jì)劃進(jìn)行審核，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程進(jìn)行監(jiān)理，并完成竣工驗(yàn)收等工作；9) 結(jié)合大廈實(shí)際，制訂

8、大廈經(jīng)濟(jì)、有效的設(shè)備設(shè)施運(yùn)行方案，應(yīng)用新技術(shù)，實(shí)施節(jié)能降耗，定期對(duì)能耗及其他運(yùn)行成本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)核算，將成本控制在合理范圍；10) 實(shí)施各專業(yè)、各系統(tǒng)、各機(jī)房的值班、運(yùn)行、巡視、維護(hù)保養(yǎng)、檢修記錄制度，記錄要清晰、真實(shí)、完整并具有可追塑性。建立檔案管理制度，按管理要求做好運(yùn)行記錄、巡視記錄、值班記錄、技術(shù)文件、資料、圖紙等的收集、整理、完善、保存和歸檔工作；11) 制訂工程維修部的年度、月度培訓(xùn)計(jì)劃，做好新聘員工的崗前培訓(xùn)，按計(jì)劃實(shí)施各項(xiàng)專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高工程人員的技術(shù)素質(zhì)和實(shí)際操作能力；12) 配合政府、行業(yè)管理部門(mén)，確保電力、供水、煤氣、通信、電視等正常工作，接管理部門(mén)的要求，定期完成電力

9、、防雷、消防等各項(xiàng)安全檢測(cè)，使排水、噪音等達(dá)到環(huán)保要求；13) 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。3.3.2 人員崗位職責(zé)：1) 工程經(jīng)理崗位職責(zé)：a. 全面負(fù)責(zé)工程維修部工作，對(duì)大廈強(qiáng)電、弱電、空調(diào)、給排水、土建、消防運(yùn)行及維修負(fù)責(zé)，落實(shí)公司管理制度和工作標(biāo)準(zhǔn)，保證各設(shè)備設(shè)施運(yùn)行正常，不出現(xiàn)重大工程事故或較大人為責(zé)任事故；b. 負(fù)責(zé)樓宇設(shè)備設(shè)施的管理工作，建立詳細(xì)的設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳，對(duì)管轄的的設(shè)備設(shè)施做好現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)，完善和提高設(shè)備管理水平。負(fù)責(zé)改造或新增樓宇設(shè)備的購(gòu)進(jìn)、安裝調(diào)試、使用、維修保養(yǎng)。負(fù)責(zé)設(shè)備的報(bào)廢（申請(qǐng)或建議）及處理；c. 落實(shí)公司年度工程管理目標(biāo)，制訂、落實(shí)重要設(shè)備及一般設(shè)備的的維修及保養(yǎng)

10、計(jì)劃；d. 組織編制工程維修部日常運(yùn)作、管理工作程序和規(guī)章制度，建立設(shè)備、設(shè)施的安全操作、運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、檢修、應(yīng)急處理等技術(shù)文件；對(duì)客服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，提高專業(yè)管理水平；e. 協(xié)調(diào)并妥善處理與政府、行業(yè)管理部門(mén)的關(guān)系，確保電力、供水、煤氣、通訊、電視等正常工作，按政府管理部門(mén)的要求，定期完成電力、防雷、消防等各項(xiàng)安全檢測(cè)，使排 水、空氣質(zhì)量、噪音等達(dá)到環(huán)保要求；f. 做好一線服務(wù)、與其它職能部門(mén)的溝通、協(xié)調(diào)工作，及時(shí)為客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；g. 制定工程維修部年度、月度培訓(xùn)計(jì)劃，組織專題安全和技術(shù)培訓(xùn)，確保工程人力資源得到合理的使用和不斷提高人員的工作能力和技術(shù)水平；h. 落實(shí)公司用人政策和各項(xiàng)規(guī)

11、章制度，做好部門(mén)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，提高部門(mén)專業(yè)技術(shù)水平；i. 負(fù)責(zé)匯總、制定和申報(bào)工程維修部年度、月度預(yù)算、采購(gòu)計(jì)劃；組織制訂設(shè)備設(shè)施年度保養(yǎng)、檢修計(jì)劃及設(shè)備大修計(jì)劃，保證工程維修費(fèi)用的合理使用；j. 根據(jù)工作計(jì)劃，組織做好各系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、檢修、大修、項(xiàng)目改造等 工作，督促工程維修部各級(jí)人員對(duì)管理范圍內(nèi)的設(shè)備、設(shè)施實(shí)施全面、有效的管理，按各系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)，保持設(shè)備、設(shè)施良好運(yùn)行，設(shè)備完好率達(dá)到98%以上，確保建筑環(huán)境、供電、給排水、通風(fēng)空調(diào)、電梯、消防、電訊、電視、監(jiān)控等滿足客戶使用要求。在緊急情況發(fā)生時(shí)，組織安排各級(jí)人員，按應(yīng)急處理方案實(shí)施有效控制處理，確保人員和設(shè)備設(shè)施的安全；k. 組

12、織實(shí)施對(duì)工程外包單位的管理、評(píng)審和考核。對(duì)外包商實(shí)施有效的監(jiān)控和管理。組織安排工程整改項(xiàng)目的招投標(biāo)、簽訂合同和施工配合，調(diào)配合適人員參與項(xiàng)目施工監(jiān)理和竣工驗(yàn)收等工作；l. 負(fù)責(zé)客戶二次裝修方案的審核和施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)管，參加管理處組織的二次裝修驗(yàn)收，跟蹤二次裝修工程遺留問(wèn)題的整改；m. 負(fù)責(zé)組織做好對(duì)客服務(wù)工作，處理對(duì)客服務(wù)過(guò)程中出現(xiàn)的各種投訴，不斷提高服務(wù)質(zhì)量；n. 組織制訂經(jīng)濟(jì)、有效的運(yùn)行方案，應(yīng)用新技術(shù)，實(shí)施節(jié)能措施，定期進(jìn)行能耗和其它運(yùn)行成本的統(tǒng)計(jì)核算，合理控制和降低運(yùn)行成本；o. 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。2) 工程主任崗位職責(zé)：a. 貫徹執(zhí)行工程經(jīng)理的指示，負(fù)責(zé)本大廈設(shè)備、設(shè)施的專業(yè)

13、技術(shù)管理。制定部門(mén)設(shè)備、設(shè)施的專業(yè)技術(shù)工作計(jì)劃及審核各領(lǐng)班工作計(jì)劃，報(bào)上級(jí)審批，批準(zhǔn)后貫徹執(zhí)行。對(duì)大廈設(shè)備（設(shè)施）的安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行、技術(shù)管理、運(yùn)行人員培訓(xùn)等工作負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任；b. 當(dāng)好工程經(jīng)理的助手，負(fù)責(zé)工程維修部人員的日常工作調(diào)配。組織和督導(dǎo)員工認(rèn)真執(zhí)行員工守則和本部門(mén)的各項(xiàng)安全技術(shù)規(guī)程；c. 做好對(duì)客戶的服務(wù)工作，盡量滿足客戶要求。客戶對(duì)物業(yè)設(shè)施的改動(dòng)或裝修要求，除熱情服務(wù)外，還要審批其改動(dòng)方案，不能使物業(yè)設(shè)施遭到傷害或違反有關(guān)消防條例等，履行管理職能；d. 確保各設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)工程能按期、按質(zhì)完成。負(fù)責(zé)組織人員完成臨時(shí)或應(yīng)急工程任務(wù)；e. 與其它部門(mén)或相關(guān)人員協(xié)調(diào)，倡導(dǎo)團(tuán)結(jié)與協(xié)作精神；

14、f. 必須嚴(yán)格要求自己，自覺(jué)執(zhí)行公司的規(guī)章制度，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，以身作則。組織全體人員學(xué)習(xí)技術(shù)業(yè)務(wù)，不斷提高技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，定期或不定期的考問(wèn)講解和考核，搞好現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)活動(dòng)；g. 貫徹執(zhí)行電業(yè)安全生產(chǎn)方針及規(guī)章制度，加強(qiáng)安全思想教育，組織安全活動(dòng)，主持事故、故障的調(diào)查分析；h. 編制年、季度、月工作計(jì)劃并組織實(shí)施。按時(shí)、及時(shí)總結(jié)工作，上報(bào)工作總結(jié)和各種報(bào)表；i. 配合編制各設(shè)備、設(shè)施的安全操作規(guī)程及維修保養(yǎng)工作程序、制度工作。并監(jiān)督落實(shí)；j. 負(fù)責(zé)各設(shè)備運(yùn)行、調(diào)配和維修保養(yǎng)等專業(yè)技術(shù)工作，盡量做到節(jié)約、安全運(yùn)行。建立健全正常運(yùn)行工作秩序，定期巡視主要部位及其主要設(shè)備、設(shè)施，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收?，立

15、即采取有效措施及時(shí)解決。查閱有關(guān)運(yùn)行、巡視記錄，了解設(shè)備（設(shè)施）的運(yùn)行情況，作好安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和工作質(zhì)量分析；k. 協(xié)助部門(mén)經(jīng)理對(duì)二次裝修資料進(jìn)行審核，負(fù)責(zé)二次裝修的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，參加管理處組織的二次裝修驗(yàn)收，督促租戶對(duì)遺留問(wèn)題的整改；l. 每月對(duì)員工的行為規(guī)范、勞動(dòng)紀(jì)律、工作效率、工作質(zhì)量、服務(wù)態(tài)度進(jìn)行考核；m. 負(fù)責(zé)及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)各項(xiàng)工作，完成上級(jí)交給的其它工作。3) 文員崗位職責(zé) a. 負(fù)責(zé)處理本部的日常事務(wù)，執(zhí)行部門(mén)經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)指令；b. 負(fù)責(zé)整理、統(tǒng)計(jì)、管理工程維修工作單；c. 負(fù)責(zé)收發(fā)、整理、統(tǒng)計(jì)及管理各種通知、信函、文件以及各系統(tǒng)運(yùn)行、操作記錄，落實(shí)綜合管理部關(guān)于辦公及行政管理的要求

16、；d. 負(fù)責(zé)本部門(mén)所有文件、圖紙及技術(shù)資料的整理、建檔、管理。做到文件資料齊全，無(wú)缺頁(yè)、遺漏；e. 負(fù)責(zé)部門(mén)文件資料的打印、校核、復(fù)印及傳真，并做好登記工作；f. 負(fù)責(zé)編制每月員工工作安排表，統(tǒng)計(jì)本部員工考勤；水、電以及分類物料消耗統(tǒng)計(jì)，做到細(xì)致準(zhǔn)確；以及物品發(fā)放工作。負(fù)責(zé)與其他部門(mén)的聯(lián)絡(luò)工作，跟進(jìn)報(bào)批事項(xiàng)；g. 負(fù)責(zé)本部門(mén)的所有物品申購(gòu)及辦公用品的申領(lǐng)工作。每月對(duì)倉(cāng)庫(kù)備件存貨量作一次盤(pán)點(diǎn)統(tǒng)計(jì)，做好統(tǒng)計(jì)報(bào)表交上級(jí)審核；h. 根據(jù)水、電以及分類物料消耗統(tǒng)計(jì)，分析消耗增減的原因，當(dāng)好工程經(jīng)理的參謀。i. 定期召集工程例會(huì)，并做好會(huì)議記錄，及時(shí)提交會(huì)議紀(jì)要；j. 及時(shí)匯報(bào)工作進(jìn)度，完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交給的

17、其他工作。4) 運(yùn)行領(lǐng)班崗位職責(zé)：a. 在工程經(jīng)理、工程主任的領(lǐng)導(dǎo)下，主管變配電、發(fā)電系統(tǒng)；中央空調(diào)系統(tǒng)；給排水系統(tǒng)；電梯；消防系統(tǒng)等正常運(yùn)行，確保設(shè)備在良好的安全狀態(tài)下運(yùn)行；b. 每天定時(shí)檢查工作范圍內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)；c. 各有關(guān)設(shè)備運(yùn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或隱患應(yīng)及時(shí)地向上級(jí)報(bào)告和糾正和處理（在有關(guān)運(yùn)行記錄上簽名）；d. 檢查下屬各崗位崗風(fēng)崗紀(jì)和考勤執(zhí)行情況；e. 審閱運(yùn)行、巡檢等報(bào)表，對(duì)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)有異常的應(yīng)及時(shí)檢查和處理。提出節(jié)約能源措施和貫徹執(zhí)行；f. 負(fù)責(zé)本班所有原始記錄的收集、整理、按月裝訂及上交存檔工作；g. 貫徹執(zhí)行電業(yè)安全生產(chǎn)方針及貫徹電氣運(yùn)行方案和操作規(guī)程，合理使用設(shè)備。制定各電氣設(shè)備維

18、護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及各類電氣設(shè)備檢修的技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)后，負(fù)責(zé)組織實(shí)施；h. 遵守大廈的各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)安全思想教育，執(zhí)行上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)指令，確保大廈設(shè)備（設(shè)施）的正常運(yùn)行；i. 全面掌握大廈的設(shè)備狀況，做好大廈機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備登記卡保持在完好記錄狀態(tài)；j. 督促運(yùn)行班全體人員搞好設(shè)備衛(wèi)生及例行維護(hù)，確保墻白、地凈、溝見(jiàn)底、設(shè)備見(jiàn)本色，杜絕跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；k. 遇突發(fā)事件及事故隱患要及時(shí)采取處理措施，并向上級(jí)匯報(bào)。遇重大事故發(fā)生時(shí)要冷靜，在向上級(jí)匯報(bào)的同時(shí)，要組織人員采取措施防止事故擴(kuò)大或漫延，同時(shí)有責(zé)任保護(hù)好事故現(xiàn)場(chǎng)；l. 負(fù)責(zé)配合外包單位來(lái)人對(duì)大廈設(shè)備進(jìn)行檢修保養(yǎng)、督促做好檢修記錄

19、并存入設(shè)備檔案；m. 監(jiān)查大廈用電、用水情況，發(fā)現(xiàn)用電、用水異常應(yīng)及時(shí)查找原因并采取處理措施，杜絕浪費(fèi)；n. 負(fù)責(zé)對(duì)下屬人員進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)和指導(dǎo)工作；o. 負(fù)責(zé)提出本范圍內(nèi)設(shè)備的維保計(jì)劃。經(jīng)批準(zhǔn)后，組織實(shí)施。負(fù)責(zé)簽發(fā)操作票；p. 配合工程維修班搞好設(shè)備的緊急搶修工作，確保維修工作安全進(jìn)行；q. 負(fù)責(zé)本班范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)工作，保證人為責(zé)任事故率為0%，員工較大或重大工傷事故率為0%；r. 積極向上級(jí)匯報(bào)工作，完成上級(jí)交給的其他工作。5) 維修領(lǐng)班崗位職責(zé)：a. 在工程經(jīng)理、工程主任的領(lǐng)導(dǎo)下，主管強(qiáng)弱電設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備、給排水設(shè)備、電梯、消防設(shè)備、大廈土建裝飾設(shè)施等維護(hù)保養(yǎng)及修理工作，確保設(shè)備設(shè)施

20、在良好的安全狀態(tài)下運(yùn)作；b. 每天定時(shí)檢查工作范圍內(nèi)現(xiàn)場(chǎng)；c. 各有關(guān)檢修現(xiàn)場(chǎng)檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或隱患應(yīng)及時(shí)地向上級(jí)報(bào)告和糾正和處理；d. 檢查下屬各崗位崗風(fēng)崗紀(jì)和考勤執(zhí)行情況；e. 審閱或編制維修、保養(yǎng)等報(bào)表，。提出節(jié)約能源措施和貫徹執(zhí)行；f. 負(fù)責(zé)本班所有原始記錄的收集、整理、按月裝訂及上交存檔工作；g. 組織和督導(dǎo)員工認(rèn)真執(zhí)行員工守則和大廈的各種規(guī)章制度，執(zhí)行上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)指令，確保大廈設(shè)備（設(shè)施）處于良好的運(yùn)行（或待運(yùn)行）狀態(tài)；h. 制定各設(shè)備定期維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及各類設(shè)備維修、保養(yǎng)的技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)上級(jí)批準(zhǔn)后，負(fù)責(zé)組織實(shí)施；i. 遵守大廈的各項(xiàng)規(guī)章制度，加強(qiáng)安全思想教育，執(zhí)行上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)指

21、令，確保大廈設(shè)備（設(shè)施）的正常運(yùn)行；j. 全面掌握當(dāng)班大廈的設(shè)備狀況，解決本班設(shè)備運(yùn)行和維修中出現(xiàn)的問(wèn)題。根據(jù)實(shí)際情況的輕重緩急，合理分配人員檢修。設(shè)備維修、搶修的工作都要有始有終地跟進(jìn)其工作情況、進(jìn)度，直至完成為止；k. 遇突發(fā)事件及事故隱患要及時(shí)采取處理措施，并向上級(jí)匯報(bào)；遇重大事故發(fā)生時(shí)要冷靜，在向上級(jí)匯報(bào)的同時(shí)，要組織人員采取措施防止事故擴(kuò)大或漫延，同時(shí)有責(zé)任保護(hù)好事故現(xiàn)場(chǎng)；l. 督促維修班全體人員搞好設(shè)備設(shè)施檢修后的現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生清潔工作，確保墻白、地凈、溝見(jiàn)底、設(shè)備見(jiàn)本色；m. 及時(shí)處理有關(guān)工程上的投訴并做分析，避免重復(fù)發(fā)生并作好記錄向上級(jí)匯報(bào)；n. 參入大廈客戶的二次裝修的審圖；裝修過(guò)

22、程的有關(guān)檢查及安全檢查，確保裝修過(guò)程控制在大廈相關(guān)規(guī)定內(nèi)有序進(jìn)行；裝修竣工驗(yàn)收檢查及整改項(xiàng)目的跟進(jìn)等；o. 組織維修組人員學(xué)習(xí)技術(shù)業(yè)務(wù)，提高本身或技工的技術(shù)素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，大力開(kāi)展增收節(jié)支活動(dòng)；p. 負(fù)責(zé)本班范圍內(nèi)的安全生產(chǎn)工作，保證人為責(zé)任事故率為0%，員工較大或重大工傷事故率為0%；q. 認(rèn)真監(jiān)督外包單位保質(zhì)保量按時(shí)地完成外包維保工作，更換材料要經(jīng)過(guò)仔細(xì)檢查并詳細(xì)登記，若需付費(fèi)要以舊換新；r. 積極向上級(jí)匯報(bào)工作，完成上級(jí)交給的其他工作。6) 運(yùn)行技工崗位職責(zé)：a. 必需具有國(guó)家承認(rèn)的電工、空調(diào)等操作證，并經(jīng)部門(mén)考查合格后，方能正式上崗；b. 在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，運(yùn)行工負(fù)責(zé)對(duì)大廈供配電、空調(diào)、

23、電梯、消防、給排水等系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行值班，處理一般性故障，參與設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作。對(duì)發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；c. 熟悉自已工作范圍內(nèi)各變配電設(shè)備和其它電器設(shè)備的性能、分布，能完成本職內(nèi)的各項(xiàng)工作；d. 嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，開(kāi)機(jī)前應(yīng)認(rèn)真作好檢查工作，設(shè)備狀況正常，方可開(kāi)機(jī)?？照{(diào)主機(jī)的非正常開(kāi)、停，必須及時(shí)向領(lǐng)班或上級(jí)匯報(bào)；e. 當(dāng)班人員要盡職盡責(zé)，堅(jiān)守崗位，服從指揮，按照有關(guān)規(guī)定對(duì)空調(diào)主機(jī)及各層新風(fēng)機(jī)的運(yùn)行數(shù)據(jù)及運(yùn)行狀況逐項(xiàng)填寫(xiě)運(yùn)行記錄和巡視記錄并簽名，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即報(bào)告領(lǐng)班或上級(jí)。有超時(shí)空調(diào)的單元，需要進(jìn)內(nèi)測(cè)溫，并記錄；f. 負(fù)責(zé)對(duì)大廈各空調(diào)區(qū)域的溫度及設(shè)備運(yùn)行狀況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，并根據(jù)外界氣

24、溫情況，對(duì)空調(diào)運(yùn)行參數(shù)進(jìn)行調(diào)節(jié)。在使各空調(diào)區(qū)域的溫度相對(duì)保持在符合規(guī)定的數(shù)值范圍的同時(shí)，努力提高空調(diào)的運(yùn)行效率，降低空調(diào)運(yùn)行的能耗；g. 嚴(yán)格做到： 三干凈：設(shè)備干凈、工作場(chǎng)所干凈、維修后的現(xiàn)場(chǎng)干凈； 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水； 五良好：使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；h. 嚴(yán)格遵守考勤，安全操作規(guī)程和其它有關(guān)制度。不允許有脫崗、睡崗現(xiàn)象；i. 接受和執(zhí)行上級(jí)命令，供配電系統(tǒng)操作嚴(yán)格執(zhí)行工作票、操作票工作制度；j. 負(fù)責(zé)所有變配電室設(shè)備巡視、安全檢查工作，負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的設(shè)備維護(hù)和清潔工作，認(rèn)真做好巡視記錄、運(yùn)行記錄和值班（及交接班）記錄；k. 嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)電氣安全

25、操作規(guī)程，負(fù)責(zé)所有變配電室的人員出入登記和跟蹤，發(fā)現(xiàn)異常情況立即上報(bào)；l. 保持變配電設(shè)備房物品的有序擺放，做好設(shè)備房的防水、防火、防小動(dòng)物的安全管理工作；m. 遇到突然停電或其他突發(fā)性事故時(shí)，采取正確有效的應(yīng)急措施，確保備用電源或應(yīng)急電源能投入使用，同時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；n. 為客戶維修服務(wù)時(shí),必需帶頭遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；o. 積極參與實(shí)施增產(chǎn)節(jié)約活動(dòng)；p. 熟悉本職范圍內(nèi)的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號(hào)等,能提前向上級(jí)建議購(gòu)買工作所需之零配件或物料；q. 對(duì)客戶計(jì)量電表進(jìn)行標(biāo)識(shí)、巡查，及時(shí)更換損壞電表。認(rèn)真做好電表的統(tǒng)計(jì)工作；r. 完成上級(jí)交給的其他工作。7) 維修技工崗位職責(zé)： a

26、. 必需具有國(guó)家承認(rèn)的相關(guān)證件,并經(jīng)部門(mén)考查合格后,方能正式上崗；b. 在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，完成各項(xiàng)設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；c. 熟練掌握設(shè)備（設(shè)施）的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修保養(yǎng)方法。能完成本職范圍內(nèi)的各項(xiàng)工作任務(wù)；d. 嚴(yán)格做到： 三干凈：設(shè)備干凈、工作場(chǎng)所干凈、維修后的現(xiàn)場(chǎng)干凈； 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水； 五良好：使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；e. 嚴(yán)格遵守考勤，各安全操作規(guī)程和其它有關(guān)制度；f. 按時(shí)完成機(jī)電設(shè)備（設(shè)施）的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并認(rèn)真做好有關(guān)記錄；g. 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程和維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程，防止發(fā)生安全事故；h

27、. 維修工作中遇到難題或需要進(jìn)行協(xié)調(diào)時(shí)，應(yīng)向當(dāng)值領(lǐng)班匯報(bào)，由當(dāng)值領(lǐng)班安排解決，若仍未能解決再向其它上級(jí)報(bào)告，以便使問(wèn)題盡快得到解決；i. 服從當(dāng)值領(lǐng)班的工作安排，平時(shí)應(yīng)于工程維修部待命室待命，有工作單時(shí)應(yīng)即時(shí)行動(dòng)到達(dá)維修現(xiàn)場(chǎng)，并盡快、高質(zhì)量地完成有關(guān)維修項(xiàng)目，做到工完場(chǎng)清、用料節(jié)省。完成維修單之工作后，應(yīng)即時(shí)回到待命室并主動(dòng)聯(lián)系領(lǐng)班接新的工作單，以確保工作效率；j. 每日需認(rèn)真填寫(xiě)維修單（標(biāo)明維修時(shí)間、維修具體內(nèi)容、所耗材料等）；k. 熟悉本職范圍內(nèi)的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號(hào)等,能提前向上級(jí)建議購(gòu)買工作所需之零配件或物料；l. 為客戶維修服務(wù)時(shí),必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；m.

28、發(fā)生突發(fā)情況時(shí)，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備（設(shè)施）的正常完好；n. 積極參與實(shí)施增產(chǎn)節(jié)約活動(dòng)；o. 完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。8) 維修技工（電工）崗位職責(zé)： a. 必需具有國(guó)家承認(rèn)的電工操作證,并經(jīng)部門(mén)考查合格后,方能正式上崗；b. 在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，完成各項(xiàng)電氣設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)工作；c. 熟悉大廈范圍內(nèi)各用電設(shè)備和控制電器的性能、分布，和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)備（設(shè)施）的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修保養(yǎng)方法。能完成本職范圍內(nèi)的各項(xiàng)工作任務(wù)；d. 嚴(yán)格做到： 三干凈：設(shè)備干凈、工作場(chǎng)所干凈、維修后的現(xiàn)場(chǎng)干凈； 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水； 五良好：使用性能良好、密封

29、良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；e. 嚴(yán)格遵守考勤，各安全操作規(guī)程和其它有關(guān)制度。f. 按時(shí)完成機(jī)電設(shè)備（設(shè)施）的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，根據(jù)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并認(rèn)真做好有關(guān)記錄；g. 嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程和維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程，防止發(fā)生安全事故；h. 供變電系統(tǒng)操作時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行工作票、操作票工作制度；i. 熟悉本職范圍內(nèi)的各類消耗材料、維修零配件性能、規(guī)格、型號(hào)等,能提前向上級(jí)建議購(gòu)買工作所需之零配件或物料；j. 為客戶維修服務(wù)時(shí),必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；k. 發(fā)生突發(fā)情況時(shí)，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備（設(shè)施）的正常完好；l. 積極參與實(shí)施增產(chǎn)節(jié)約活動(dòng)；m. 完成上級(jí)領(lǐng)

30、導(dǎo)交給的其他工作。9) 維修技工（空調(diào)工）崗位責(zé)職責(zé)： a. 必需具有國(guó)家承認(rèn)的空調(diào)工操作證，并經(jīng)部門(mén)考查合格后，方能正式上崗；b. 在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，空調(diào)工負(fù)責(zé)對(duì)大廈中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備、新風(fēng)系統(tǒng)的運(yùn)行及日常維護(hù)保養(yǎng)工作，處理突發(fā)故障，主動(dòng)對(duì)設(shè)備、設(shè)施的進(jìn)行維修保養(yǎng)工作。對(duì)發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；c. 嚴(yán)格做到： 三干凈：設(shè)備干凈、工作場(chǎng)所干凈、維修后的現(xiàn)場(chǎng)干凈； 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水； 五良好：使用性能良好、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；d. 及時(shí)完成領(lǐng)班或上級(jí)分派的各項(xiàng)客戶報(bào)修任務(wù)，按要求做好各項(xiàng)工作記錄；e. 認(rèn)真做好交接班工作和辦好交接手續(xù)，打掃干凈工作場(chǎng)所，保持設(shè)備

31、干凈；f. 自覺(jué)遵守公司和規(guī)章制度、操作規(guī)程、保證安全文明生產(chǎn)；g. 為客戶維修服務(wù)時(shí),必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；h. 在設(shè)備停機(jī)搶修時(shí)，一定要注意給油箱保溫，并掛好警示牌，以防發(fā)生意外；i. 按時(shí)向上級(jí)提交維修、保養(yǎng)、材料、費(fèi)用預(yù)算報(bào)告。負(fù)責(zé)對(duì)空調(diào)系統(tǒng)外包合同的履行、施工數(shù)量、質(zhì)量、工期等進(jìn)行監(jiān)督；j. 遇到突發(fā)性事故時(shí)，必須采取正確有效的應(yīng)急措施，確?？照{(diào)主機(jī)及其它設(shè)備的安全，同時(shí)向上級(jí)匯報(bào)；k. 積極參加節(jié)能降耗活動(dòng)和提合理化建議活動(dòng)；l. 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。10) 維修技工（給排水）崗位職責(zé)： a. 必需具有洛陽(yáng)市衛(wèi)生防疫站體檢合格證及二次供水衛(wèi)生知識(shí)培訓(xùn)合格證，方能正式上崗；b

32、. 熟悉大廈范圍內(nèi)各給排水設(shè)備、設(shè)施及消防水設(shè)備、設(shè)施及及各類污水池化糞池的性能、分布，和有關(guān)技術(shù)規(guī)范、規(guī)定，熟練掌握設(shè)備（設(shè)施）的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修保養(yǎng)方法，熟悉各種衛(wèi)生潔具的修理。能完成本職范圍內(nèi)的各項(xiàng)工作任務(wù)；c. 自覺(jué)遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度、操作規(guī)程、保證安全、文明生產(chǎn)；d. 嚴(yán)格按各項(xiàng)安全操作規(guī)程執(zhí)行設(shè)備操作，防止發(fā)生安全事故。按巡視周期巡視管轄的設(shè)備、設(shè)施，落實(shí)區(qū)域責(zé)任制；e. 工作積極主動(dòng)，凡上級(jí)交給的任務(wù)，不分內(nèi)外積極完成，做好機(jī)水設(shè)備的保養(yǎng)、維修工作；f. 嚴(yán)格做到： 三干凈：設(shè)備干凈、工作場(chǎng)所干凈、維修后的現(xiàn)場(chǎng)干凈； 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水； 五良好：使用性能良好

33、、密封良好、潤(rùn)滑良好、緊固良好、調(diào)整良好；g. 負(fù)責(zé)所有機(jī)房設(shè)備巡視、安全檢查和處理報(bào)修工作，負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的設(shè)備維護(hù)和清潔工作；h. 發(fā)生突發(fā)情況時(shí)，應(yīng)迅速趕往現(xiàn)場(chǎng)，及時(shí)采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備設(shè)施的正常及大廈的安全；i. 按時(shí)、按質(zhì)、按量地完成本專業(yè)布置的計(jì)劃性維護(hù)工作，并填寫(xiě)相應(yīng)記錄。進(jìn)行維修保養(yǎng)工作時(shí)，需在工作范圍放置標(biāo)示牌，若遇到難以解決的問(wèn)題，要及時(shí)向上級(jí)反映，不能隱瞞、拖延；j. 定時(shí)通知客戶服務(wù)部安排清潔工清理各集水井、各種管道，以免造成堵塞；k. 認(rèn)真做好衛(wèi)生工作，保持設(shè)備和工作場(chǎng)所的衛(wèi)生，確保二次供水安全衛(wèi)生；l. 負(fù)責(zé)跟進(jìn)二次供水系統(tǒng)清潔、消毒工作，確保二次供水符合本市有關(guān)

34、規(guī)定；m. 為客戶維修服務(wù)時(shí),必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；n. 積極參加節(jié)能降耗活動(dòng)和提合理化建議活動(dòng)；o. 完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其他工作。11) 維修技工（泥木工）崗位職責(zé)： a. 具有熟練的泥瓦工、木工操作技能，熟悉相應(yīng)安全規(guī)程，經(jīng)部門(mén)考查合格后,方能正式上崗；b. 負(fù)責(zé)大廈內(nèi)外地坪、玻璃幕墻、鋼結(jié)構(gòu)、裝飾、墻面、地毯、窗簾、木門(mén)、家具、鎖、鏡面等服務(wù)設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，以保持其美觀、整潔、安全；c. 及時(shí)按質(zhì)按量完成當(dāng)值領(lǐng)班分派或本專業(yè)布置的計(jì)劃性維護(hù)工作和客戶報(bào)修任務(wù)，按要求做好各項(xiàng)工作記錄。遇到困難時(shí)，應(yīng)報(bào)告領(lǐng)班并聽(tīng)從領(lǐng)班安排；d. 嚴(yán)格做到： 三干凈：設(shè)備干凈、工作場(chǎng)所干凈、維修后的現(xiàn)場(chǎng)干

35、凈； 三不漏：不漏電、不漏油、不漏水； 三良好：使用性能良好、外觀良好、安全性能良好；e. 認(rèn)真做好衛(wèi)生工作，保持設(shè)備和工作場(chǎng)所的衛(wèi)生；f. 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，做到故障判斷準(zhǔn)確，維修快捷；開(kāi)拓個(gè)人積極性，對(duì)經(jīng)常出現(xiàn)的故障，作技術(shù)上的改造，降低設(shè)施便用的故障返修率；g. 當(dāng)遇有臺(tái)風(fēng)、地震、火災(zāi)等自然災(zāi)害時(shí)，災(zāi)后應(yīng)對(duì)玻璃幕墻進(jìn)行全面檢查，并視損壞程度進(jìn)行維修加固；h. 努力學(xué)習(xí)，提高技術(shù)水平。熟悉一般建筑的結(jié)構(gòu)及原理及防水材料性能，熟悉一般裝修、木工材料及裝飾材料性能，努力完成上級(jí)交給的裝修維修、制作等工作任務(wù)；i. 嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，嚴(yán)格執(zhí)行本崗位責(zé)任制；j. 積極參加節(jié)能降耗活動(dòng)和提合理

36、化建議活動(dòng)；k. 為客戶維修服務(wù)時(shí),必需遵守管理處的有關(guān)規(guī)定；l. 配合上級(jí)進(jìn)行土建項(xiàng)目的交接、驗(yàn)收和整改工作；m. 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。4工程維修部管理制度4.1 特種作業(yè)人員管理制度：4.1.1 目的：從措施上保證安全，特種作業(yè)崗位保證不出安全責(zé)任事故。4.1.2 適用范圍：適用于大廈特種作業(yè) 。4.1.3 內(nèi)容：1) 特種作業(yè)崗位：a. 電工:在高低壓配電室內(nèi)值班、維修工作人員，應(yīng)具有有效的電工操作證（由勞動(dòng)部門(mén)頒發(fā)）， 在配電室操作人員，應(yīng)具有市供電局頒發(fā)的進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證。b. 焊工:應(yīng)具有有效的焊工操作證（由勞動(dòng)部門(mén)頒發(fā)）c. 制冷（空調(diào)）工:應(yīng)具有有效的制冷（或空調(diào)）工操作證（

37、由勞動(dòng)部門(mén)頒發(fā)）d. 水工:應(yīng)有市衛(wèi)生防疫站二次供水體檢合格證,及二次供水衛(wèi)生知識(shí)培訓(xùn)合格證.2) 新員工上崗前，應(yīng)熟知下列事項(xiàng)，并經(jīng)考試合格后，方可允許上崗獨(dú)立工作：a. 電工： 本公司有關(guān)電氣方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施； 本公司高、低壓變配電系統(tǒng)一、二次接線和設(shè)備分布、結(jié)構(gòu)性能、操作要求和維修保養(yǎng)方法等； 電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用及管理使用方法； 電氣安全防護(hù)及人身事故搶救； 本公司變配電運(yùn)行方式，負(fù)荷情況和負(fù)荷調(diào)整方法、電壓調(diào)節(jié)等措施。 本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施；b. 焊工： 本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施； 本公司電、氣焊設(shè)備操作要求和維修保

38、養(yǎng)方法 一般電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用及使用方法； 電、氣焊接安全防護(hù)及人身事故搶救； 熟悉本大廈平面布置及消防分區(qū)。c. 制冷（空調(diào)）工： 本公司有關(guān)消防方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施； 本公司制冷、空調(diào)設(shè)備操作要求和維修保養(yǎng)方法； 一般電氣安全裝置、設(shè)施等性能、作用及使用方法； 焊接安全防護(hù)及人身事故搶救； 熟悉本大廈平面布置及消防分區(qū)。d. 水工： 本大廈有關(guān)給排水、消防水設(shè)備、設(shè)施方面的操作規(guī)程和有關(guān)制度、措施； 本大廈有關(guān)給排水、消防水設(shè)備、設(shè)施的管理要求和維修保養(yǎng)方法； 二次供水的衛(wèi)生要求及熟悉本大廈給排水、消防水設(shè)備、設(shè)施平面布置。3) 工作要求：a. 工作人員應(yīng)按規(guī)定穿戴整

39、齊；必要時(shí)必須穿戴規(guī)定的勞保防護(hù)服裝（或用品）；b. 工作前做好必要的安全防護(hù)準(zhǔn)備（如焊接前要開(kāi)動(dòng)火證及準(zhǔn)備滅火器等）；c. 工作中必須嚴(yán)格遵守相應(yīng)的安全操作規(guī)程（或規(guī)定）；d. 工作中分工不分家，各工種應(yīng)相互配合，相互保護(hù)；e. 遇有意外發(fā)生，相應(yīng)專業(yè)人員必須按各種事故緊急預(yù)案處理，不得臨陣脫逃及躲閉；f. 意外發(fā)生處理后，相應(yīng)專業(yè)人員必須實(shí)事求是的填寫(xiě)事故報(bào)告，不得隱瞞。4) 其它：a. 電梯、消防、中央空調(diào)外包必須是有合格資質(zhì)的外包專業(yè)公司,來(lái)大廈維保人員個(gè)人資質(zhì)應(yīng)提供復(fù)印件在工程維修部存檔。b. 來(lái)大廈維修玻璃幕墻或其它高空作業(yè)的必須是有合格資質(zhì)的外包專業(yè)公司。c. 來(lái)大廈進(jìn)行二次裝修

40、的施工隊(duì)，其隊(duì)內(nèi)個(gè)人特種作業(yè)資質(zhì)應(yīng)由樓宇管理部核對(duì)把關(guān)及存檔。4.2 高低壓配電室安全工作制度：4.2.1 目的：從行政組織措施上保證安全，杜絕人為安全責(zé)任事故發(fā)生。4.2.2 適用范圍：適用于本大廈高低壓配電操作。4.2.3 內(nèi)容：1) 在高低壓配電室內(nèi)值班、維修工作人員，應(yīng)具有有效的電工證（由勞動(dòng)部門(mén)頒發(fā)），在配電室操作人員，應(yīng)具有市供電局頒發(fā)的進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證。2) 新員工上崗前，應(yīng)熟知下列事項(xiàng)，并經(jīng)考試合格后，方可允許上崗獨(dú)立工作。3) 工作時(shí)間，工作人員應(yīng)按規(guī)定穿戴整齊；嚴(yán)密監(jiān)視變電室各種設(shè)備、儀器儀表信號(hào)裝置等的運(yùn)行情況，早班每二小時(shí)應(yīng)進(jìn)行一次抄寫(xiě)各種運(yùn)行數(shù)據(jù)的記錄和相關(guān)說(shuō)明,中、夜

41、班每四小時(shí)一次。4) 嚴(yán)格按工作票、操作票制度進(jìn)行操作，發(fā)生事故緊急處理并上報(bào)，做好記錄。5) 每班在抄寫(xiě)運(yùn)行參數(shù)時(shí)必須巡查高低壓變配電室的通風(fēng)、照明及氣體滅火裝置是否正常，有無(wú)影響安全運(yùn)行的異物或異?，F(xiàn)象。6) 保管好各種資料、圖表、工具儀器、消防設(shè)施與器材、電氣安全用具等，做好室內(nèi)設(shè)備及環(huán)境衛(wèi)生.7) 按制度做好交接班工作。閑雜人員不得進(jìn)入供配電設(shè)備房，若需進(jìn)入，須經(jīng)工程經(jīng)理批準(zhǔn)，并在運(yùn)行電工的陪同下方可進(jìn)入。8) 按計(jì)劃做好維修保養(yǎng)工作和各項(xiàng)必要的安全試驗(yàn)，必須嚴(yán)格按電氣設(shè)備檢修安全技術(shù)措施辦事。9) 每月中和月未中班應(yīng)啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)組，運(yùn)行20分鐘。10) 倒閘操作以及維修工作，一般都

42、應(yīng)有二人以上，一人操作、檢修，一人監(jiān)護(hù)。11) 高壓室無(wú)雜聲、通風(fēng)良好、溫濕度正常，電壓指示燈正常閃爍，高壓柜按規(guī)定上鎖、掛牌。12) 離開(kāi)高低壓配電室應(yīng)鎖好門(mén)。4.3 變配電工作票、操作票制度：4.3.2 目的：做到“安全第一”，確保不出任何人為安全責(zé)任事故。4.3.3 適用范圍：適用于本大廈電氣設(shè)備操作。4.3.4 內(nèi)容：1) 在全部停電或部份停電的電氣設(shè)備上工作，必須執(zhí)行工作票、操作票制度。2) 經(jīng)理或主任在停電任務(wù)確定后，即簽發(fā)工作票一式兩份（或委托領(lǐng)班簽發(fā)），一份交給領(lǐng)班，一份交給值班電工。3) 值班領(lǐng)班或電工應(yīng)負(fù)責(zé)審查工作票所列安全措施是否正確完備，是否符合現(xiàn)場(chǎng)條件，并應(yīng)完成施工現(xiàn)

43、場(chǎng)的安全措施，并應(yīng)認(rèn)真填寫(xiě)操作票，按操作票所列順序操作，即進(jìn)行停電驗(yàn)電掛臨時(shí)接地線，掛標(biāo)識(shí)牌及裝設(shè)臨時(shí)遮攔和下達(dá)工作許可通知，工作終結(jié)的恢復(fù)供電工作等。4) 操作票內(nèi)容：5) 包括：填寫(xiě)日期、編號(hào)、發(fā)令人、受令人、下令時(shí)間、操作開(kāi)始時(shí)間、操作結(jié)束時(shí)間、操作任務(wù)、順序、項(xiàng)目、操作人、監(jiān)護(hù)人及備注等。6) 執(zhí)行操作票的具體要求：a. 高低壓變配電室的倒閘操作均應(yīng)填寫(xiě)操作票。b. 填寫(xiě)操作票必須以命令或許可為依據(jù)。命令的形式有書(shū)面和口頭兩種。c. 書(shū)面即工作票；口頭命令可由經(jīng)理或主任親自向值班領(lǐng)班或電工當(dāng)面下達(dá)或以電話方式下達(dá)。d. 值班領(lǐng)班或電工必須將口頭命令復(fù)誦，確認(rèn)無(wú)誤后，將受令時(shí)間填入值班記

44、錄內(nèi)，操作票由值班領(lǐng)班或電工填寫(xiě)。e. 操作票應(yīng)按操作順序填寫(xiě)，不應(yīng)涂改，不許用鉛筆填寫(xiě)。f. 操作票應(yīng)進(jìn)行編號(hào)，已經(jīng)操作過(guò)的應(yīng)注已“執(zhí)行”，每月交文員存檔。g. 操作項(xiàng)目中應(yīng)包括以下內(nèi)容： 按要求的操作程序填寫(xiě)清楚。如：拉開(kāi)XXX，合上XXX。 應(yīng)檢查臨時(shí)接地線是否拆除。如：拆除XXX處的接地線。 若停電則應(yīng)檢查需要懸掛臨時(shí)接地線的設(shè)備或線路確已無(wú)電。 某一回路送電前，先檢查所有高壓斷路器（或自動(dòng)開(kāi)關(guān)）確在斷開(kāi)位置。如檢查XXX確在斷開(kāi)位置。 拉開(kāi)的高低壓斷路器、隔離開(kāi)關(guān)、自動(dòng)開(kāi)關(guān)，應(yīng)檢查實(shí)際的斷開(kāi)位置。如：檢查XXX確在斷開(kāi)位置。 合上的高低壓斷路器、隔離開(kāi)關(guān)、自動(dòng)開(kāi)關(guān)，應(yīng)檢查實(shí)際的合閘位

45、置，如：檢查XXX確在合閘位置。 電壓互感器的隔離開(kāi)關(guān)合閘后，應(yīng)檢查電壓情況。 取下或裝上某控制回路及電壓互感器一、二次側(cè)熔斷器，亦需填寫(xiě)操作票。 解除或恢復(fù)繼電保護(hù)裝置以及改變整定值時(shí)，應(yīng)將其內(nèi)容填入操作票。h. 不需要操作票的操作項(xiàng)目：在發(fā)生嚴(yán)重威脅設(shè)備或人身安全的緊急情況下，不需填操作票，應(yīng)立即斷開(kāi)有關(guān)電源，但事后必須向上級(jí)報(bào)告，同時(shí)將詳細(xì)情況記入值班記錄本內(nèi)。i. 操作中發(fā)生疑問(wèn)時(shí)，必須立即向領(lǐng)班或主任報(bào)告，弄清楚后再進(jìn)行操作。不準(zhǔn)擅自更改操作票。4.3.5 相關(guān)記錄：1) 停、送電操作票2) 停、送電工作票4.4 電梯安全管理規(guī)定：4.4.1 目的：電梯屬于國(guó)家規(guī)定的危險(xiǎn)性較大的特種

46、設(shè)備，是大廈主要的垂直交通運(yùn)輸工具。為保證電梯正常安全運(yùn)行，更好地為客戶服務(wù)，特制訂本規(guī)定。4.4.2 適用范圍：適用于大廈直梯和扶梯的安全管理。4.4.3 內(nèi)容：1) 電梯工須具有高中以上文化，并經(jīng)洛陽(yáng)市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局培訓(xùn)取得電梯操作證和維修證后方可上崗，無(wú)證人員禁止操作。2) 電梯工應(yīng)配備必要的聯(lián)絡(luò)工具，做到隨叫隨到，確保接到電梯故障通知后，能盡快趕到現(xiàn)場(chǎng)。3) 電梯機(jī)房應(yīng)懸掛電梯緊急情況的應(yīng)急處理措施，如發(fā)生困人故障，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)程執(zhí)行。4) 電梯工應(yīng)每日對(duì)電梯進(jìn)行巡視、檢查，并填寫(xiě)電梯機(jī)房巡視記錄，對(duì)不能解決的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)書(shū)面報(bào)告主管研究解決。5) 未經(jīng)管理處書(shū)面批準(zhǔn)，電梯任何設(shè)備及功能不

47、準(zhǔn)變動(dòng)，否則，后果自負(fù)。6) 電梯維保單位的維保人員認(rèn)真按電梯保養(yǎng)作業(yè)報(bào)告的保養(yǎng)項(xiàng)目進(jìn)行定期保養(yǎng)。7) 因例行保養(yǎng)、電梯故障等原因造成的電梯停運(yùn)，應(yīng)事先通知物業(yè)服務(wù)部并在基站放置檢修指示牌。8) 在大廈監(jiān)控中心設(shè)立報(bào)警點(diǎn)，保證電梯發(fā)生故障時(shí)能及時(shí)接到警報(bào)。9) 工程維修部應(yīng)嚴(yán)格按程序文件規(guī)定對(duì)電梯分包方進(jìn)行評(píng)審，合格的電梯公司方能承擔(dān)大廈電梯維保工作。10) 經(jīng)洛陽(yáng)市質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局檢測(cè)不合格，未取得安全檢驗(yàn)合格證的電梯嚴(yán)禁投入使用。4.5 電梯維保服務(wù)考核制度4.5.1 目的為保證電梯安全運(yùn)行，保質(zhì)保量地完成電梯維護(hù)保養(yǎng)任務(wù)。4.5.2 適用范圍適用于大廈工程維修部。4.5.3 考核內(nèi)容：1)

48、 報(bào)修響應(yīng)時(shí)間。緊急故障處理，5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；一般性故障處理，15分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；2) 故障修復(fù)時(shí)間。一般性故障修復(fù)時(shí)間不超過(guò)二小時(shí)；由于電路板與主要電器元件損壞等引起的故障修復(fù)時(shí)間不超過(guò)二十四小時(shí)；3) 是否按照合同的要求，完成各項(xiàng)維修、保養(yǎng)、年審等；4) 維?，F(xiàn)場(chǎng)是否規(guī)范。有無(wú)防護(hù)設(shè)施、有無(wú)提示標(biāo)識(shí)、有無(wú)引起客戶不良投訴等；5) 日常機(jī)房設(shè)備檢查是否規(guī)范，機(jī)房應(yīng)整潔、美觀；6) 有無(wú)按時(shí)提交維修保養(yǎng)報(bào)告；4.5.4 相關(guān)表格1) 大廈電梯維保服務(wù)考核表 4.6電梯機(jī)房管理規(guī)定：4.6.1 目的：規(guī)范電梯機(jī)房的管理，確保電梯系統(tǒng)正常運(yùn)行。4.6.2 適用范圍：適用于大廈電梯機(jī)房。4.6.3

49、 內(nèi)容：1) 電梯機(jī)房必須正常上鎖，機(jī)房門(mén)上應(yīng)標(biāo)有“機(jī)房重地，閑人免入”等標(biāo)識(shí)，通往機(jī)房的通道必須暢通。2) 電梯的各項(xiàng)管理制度按要求上墻并張貼于顯眼位置。3) 機(jī)房通風(fēng)良好，溫度控制在5至40之間，相對(duì)濕度不大于85%(在25時(shí))。4) 電梯機(jī)房鑰匙應(yīng)設(shè)專人保管，無(wú)關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入機(jī)房。5) 電梯機(jī)房應(yīng)防止墻壁與天花板滲水，在臺(tái)風(fēng)暴雨時(shí)要注意防止雨水從排風(fēng)扇進(jìn)入電梯機(jī)房。6) 機(jī)房不得住人、存放雜物，機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁煙火。7) 機(jī)房照明設(shè)施完好，電源插座要保證電源供應(yīng)。8) 轎廂平層位置應(yīng)用黃色油漆在主鋼絲繩上作出標(biāo)記，使其清晰可見(jiàn)。9) 清掃控制柜時(shí)，應(yīng)關(guān)掉電源，用手提吹風(fēng)機(jī)清掃，不能用毛刷、毛巾

50、直接清掃控制柜內(nèi)的電子元件。10) 每周打掃一次機(jī)房衛(wèi)生，保持機(jī)房清潔、整齊。4.7 設(shè)備機(jī)房管理制度：4.7.1 目的：使設(shè)備機(jī)房日常工作有據(jù)可依有章可循。4.7.2 適用范圍：適用于大廈設(shè)備機(jī)房管理。4.7.3 內(nèi)容：1) 機(jī)房標(biāo)識(shí)：a. 凡易燃易爆的設(shè)備間（房），高電壓、高溫等設(shè)備場(chǎng)所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。b. 各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)識(shí)，包括設(shè)備名稱、主要性能、最近檢修保養(yǎng)時(shí)間及責(zé)任人。c. 機(jī)房設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)均應(yīng)簡(jiǎn)單明確。2) 安全管理：a. 機(jī)房人員出入安全 嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入機(jī)房。 外來(lái)人員若要進(jìn)入機(jī)房，須經(jīng)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，由設(shè)備專業(yè)人員陪

51、同進(jìn)入，遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從機(jī)房工作人員的安排指導(dǎo)。 機(jī)房人員離開(kāi)機(jī)房應(yīng)隨手關(guān)閉門(mén)窗。（配電房通風(fēng)須罩上鐵絲網(wǎng)） 機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，未經(jīng)該系統(tǒng)工程主任批準(zhǔn)并登記在冊(cè)，任何員工不得持有或隨意配制機(jī)房鑰匙。 進(jìn)入高、低壓配電室應(yīng)將門(mén)隨手關(guān)閉，以防小動(dòng)物或外來(lái)人員闖入。b. 機(jī)房防火安全管理： 不得在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙，不得存放易燃物品。 機(jī)房?jī)?nèi)的樓梯、走道、出入口要保持暢通無(wú)阻，嚴(yán)禁堆放物件。 機(jī)房?jī)?nèi)的消防設(shè)備完備，并定期檢查，確保使用時(shí)不出故障。配電房電工工具、絕緣鞋、絕緣手套排列整齊。 維修工作中需使用易燃易爆物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。 需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，責(zé)任人填寫(xiě)機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)

52、表，主管領(lǐng)導(dǎo)簽名同意，報(bào)樓宇管理部批準(zhǔn)后方能施工。施工前應(yīng)清除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)的易燃物品，及擺放2臺(tái)以上的滅火器。施工后認(rèn)真檢查，確無(wú)火種方能離開(kāi)。 當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報(bào)警器和消防設(shè)備的情況，及時(shí)報(bào)告、處理火警信號(hào)。 火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好滅火措施。 遇火災(zāi)時(shí)，要及時(shí)上報(bào)消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書(shū)面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。 發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，當(dāng)值員工施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴(kuò)散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。3) 機(jī)房衛(wèi)生、環(huán)境管理規(guī)定：a. 清潔衛(wèi)生要

53、求： 值班室：值班室內(nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。當(dāng)班員工必須按時(shí)清潔值班室，做到地面無(wú)明顯污漬，無(wú)雜物；墻面無(wú)亂涂亂畫(huà)。 設(shè)備機(jī)房：機(jī)房?jī)?nèi)、外保持清潔，地面、墻壁、門(mén)窗、管道設(shè)備等均無(wú)積塵、積水、油漬。機(jī)房?jī)?nèi)電氣控制箱及電器開(kāi)關(guān)表面必須按時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無(wú)塵。按時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。b. 工作環(huán)境要求： 值班室室內(nèi)照明、通風(fēng)良好，對(duì)計(jì)算機(jī)的軟硬件配備不得擅自修改，不得使用計(jì)算機(jī)游戲軟件。 設(shè)備機(jī)房不得堆放與工作無(wú)關(guān)的雜物，環(huán)境溫度應(yīng)保持在5-40（電梯機(jī)房環(huán)境溫度應(yīng)保持4-30），對(duì)溫度控制有嚴(yán)格要求的機(jī)房墻上應(yīng)掛有溫度計(jì)。4) 機(jī)房設(shè)備控制管理：a. 機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備必須由專業(yè)設(shè)備人員負(fù)責(zé)操作，其他人不得擅自操作，更不準(zhǔn)許擅自改變?cè)O(shè)備及線路。b. 機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)備應(yīng)有明確標(biāo)識(shí)。c. 設(shè)備應(yīng)及時(shí)得到檢查、測(cè)量、保養(yǎng)、維修，確保性能處于良好狀態(tài)。d. 愛(ài)護(hù)機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施，不得私自挪用一切設(shè)備設(shè)施。e. 機(jī)房?jī)?nèi)的計(jì)算機(jī)必須專用，對(duì)計(jì)算機(jī)的軟、硬件不得擅自修改或配置，不得使用計(jì)算機(jī)游戲軟件。5) 設(shè)備維修機(jī)房物品擺放：a. 貨架： 設(shè)備維修間由公司統(tǒng)一配置貨架，其規(guī)格與數(shù)量依設(shè)備維修人員數(shù)量及場(chǎng)地而定。 貨架上應(yīng)整齊、有序排放工具箱及適量的維修備品。b. 工具箱： 維修時(shí)維修人員隨身攜帶工具箱，維修