不動產評價場比較法計算題

1、非常市場比較法作業(yè)1、現擬采用市場法評估某房地產價格，選取了甲、乙、丙三宗可比實例，有關資料見下表:項目可比實例甲可比實例乙可比實例丙建筑面積1000m21200m29687.6 平方英尺成交價格240 萬元人民幣300 美兀/m2243 力兀人民幣成交日期2001 年 10 月初2002 年 8 月初2003 年 2 月初交易情況-5%0%0%狀況因素0%+2%+5%又 知 ， 可 比 實 例 乙 、 丙 的 付 款 方 式 均 一 次 付 清 ， 可 比 實 例 甲 為 分 期 付 款 ： 首 期 9 6 萬 元 ； 第 一 年 末 7 2萬，月利率 1%;第二年末 72 萬，月利率 1.

2、05%。2002 年 8 月初人民幣與美元的市場匯價為 1:.8,5,2003 年 8 月初的市場匯價為1:.8.3。 該類房地產人民幣價格2001年逐月下降0.8%,2002年逐月上漲1.0%,2003年逐月上漲1.2%。 又知1m2=10.764平方英尺。試利用上述資料評估該房地產 2003 年 8 月初的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術平均值）。解：（1）建立價格可比基礎：甲一次付清總價=960000+申叫+1720000茯=2162653（元）11%11%11.05%甲單價=2162.65（元/m2）乙單價二 300X8.5=2550（元/m2）丙單價=24300009687.

3、6M0.764=2700（元/m2）（2）計算比準價格比準價格甲=2162.65x-0.8%3父（1+1.0%J2x（1+1.2%7=2722.19（元/m2）95比準價格乙=2550父理心+1.0%5父（1+1.2%7父理=2856.34（元/m2）100102比準價格丙=270010011.2%6100=2762.22（元/m2）100105（3）將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為比較法的估價結果估價對象價格（單價）=（2722.19+2856.34+2762.22）與=2780.25（元/m2）2、為評估某房地產的價格，選取 A、B、C 三宗可比實例，有關資料見下表：項目可比實例 A

4、可比實例 B可比實例 C成交價格（兀/m2）380041003950成交日期2002 年 10 月 1 日2003 年 5 月 1 日2003 年 6 月 1 日交易情況-2%+1.5%0%房地產狀況區(qū)位狀況+3%0-1%權益狀況0+2%-1%實物狀況-1%0+2%上表中各百分數均是以估價對象為標準，正數表示比估價對象好，負數表示比估價劣。2002 年 6 月 1 日到2003 年 3 月 1 日，該類房地產市場價格每月平均比上月上漲 1.5%。以 3 月 1 日為基準，以后每月遞減 1%,試利用上述資料評估該房地產 2003 年 10 月 1 日的正常價格。解：（1）計算比準價格比準價格A=

5、38000+1.5%5M（17父1%方叁乂100父100=3809.77（元/m2）9810310099以 3 月 1 日為基準，以后每月遞減 1%,則 2003 年 3 月 1 日到 2003 年 10 月 1 日之間的價格指數分別為 100、99、98、97、96、95、94、93。10093100100100一2比傕價格B=4100Mxxxx=3758.15（兀/m）101.598100102100100931001001002比推價格C=3950K乂一 xxx=3788.24（兀/m）100979999102（2）求算估價對象的比準價格比準價格=（3809.77+3758.15+378

6、8.24）與=3785.39（元/m2）3、為評估寫字樓 2001 年 10 月 1 日的正常市場價格，估價人員在附近地區(qū)調查選取了 A、B、C 三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下：(1)可比實例的成交價格與成交日期項目可比實例 A可比實例 B可比實例 0成交價格(兀/m2)600058006120成交日期2001 年 4 月 1 日2001 年 2 月 1 日2001 年 5 月 1 日(2)交易情況分析判斷項目可比實例 A可比實例 B可比實例 0交易情況+3%-1%+2%交易情況分析判斷中的數據是以正常價格為準，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負值表示低于其

7、正常價格的幅度。( 3 ) 調 查 獲 知 該 類 寫 字 樓 的 價 格 ， 2 0 0 0 年 1 1 月 1 日 至 2 0 0 1 年 6 月 1 日 平 均 每 月 比 上 月 上 漲 1 . 2 % ,2001 年 6 月 1 日至 2001 年 10 月 1 日平均每月比上月上漲 1.8%。(4)房地產狀況項目可比實例 A可比實例 B可比實例 0因素 1+2%+4%0因素 2-3%-1%+5%因素 3+6%+2%-3%房地產狀況中的三個因素對價格影響的重要程度是：因素 1 是因素 3 的 4 倍，因素 2 是因素 3 的 1.67倍。房地產狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估

8、價對象狀況的幅度，負值表示劣于估價對象狀況的幅度。(2001年考試題)解：(1)交易情況修正系數可比實例 A=100/103可比實例 B=100/99可比實例 0=100/102(2)交易日期修正系數可比實例A=11.2%211.8%4=1.0999可比實例B=11.2%411.8%4=1.1265可比實例0=11.2%111.8%4=1.0869(3)房地產狀況修正系數因素權重值的計算因素 1 的權重=4/(1+1.67+4)=0.6因素 2 的權重=1.67/(1+1.67+4)=0.25因素 3 的權重=1/(1+1.67+4)=0.15房地產狀況修正系數的計算(100+2爐60%+(1

9、003y25%+(100+6爐15%101J01.35可比實例100100(100可比實例100B100460%100-125%100215%100(1001020.35+110X0.25)=100/102.25可比實例 B=100/(92X0.4+960.35+98X0.25)=100/94.55可比實例 0=100/(106X0.4+109X0.35+97M.25)=100/104.8(5)計算比準價格比準價格 A=120(X(100/100)M.168X(100/102.25)=1370.76(元/m2)比準價格 B=115(X(100/97)X1.156X(100/94.55)=144

10、9.51(元/m2)比準價格 0=1380X(100/105)1.072X(100/104.8)=1344.38(元/m2)(6)將上述三個比準價格的簡單算術平均數作為比較法的估算結果，則有：估價對象價格(單價)=(1370.76+1449.51+1344.38)/3=1388.22(元/m2)估價對象價格(總價)=1388.22X1500=208.33(萬元)6、估價對象為一政府用辦公樓：土地總面積 1000m2；建筑總面積 4500m2;建于 1984 年 9 月底，鋼筋混凝土結構，需評估該辦公樓 2004 年 9 月 30 日的價格。收集有關資料如下:(1)收集三宗土地交易實例作為可比實

11、例，有關資料如下表所示：實例交易價格交易情況交易日期房地產狀況A2200正常2004 年 3 月 30 日比估價對象劣 3%B2050正常2003 年 12 月 30 日比估價對象劣 8%C2380比正常價格高 3%2004 年 5 月 30 日比估價對象優(yōu) 5%從 2003 年 11 月2004 年 10 月地價每月上升 0.5%。(2)當地征用農地的費用等資料如下：在 估 價 時 點 征 有 郊 區(qū) 農 地 平 均 每 畝 需 要 1 0 萬 元 的 征 地 補 償 、 安 置 等 費 用 ， 向 政 府 交 付 土 地 使 用 權 出讓金等 150 元/m2,土地開發(fā)費用、稅金和利潤等

12、120 元/m2,以上合計為城市邊緣熟地的價格。該城市土地分為 8 個級別，城市邊緣土地為第 8 級，而估價對象處于第 3 級土地上。各級土地之間的價格差異如下表所示。級別12345678地價是次級的倍數1.41.41.41.41.41.41.41地價是最差級的倍數10.547.535.383.842.741.961.41(3)建筑物的重置價格為 1100 元/m2。(4)建筑物耐用年限為 60 年，無殘值。試用成本法評彳幫亥辦公樓 2004 年 9 月 30 日的價值。土地重置要求用市場法和成本法求取(如需計算平均值，請采用簡單算術平均法)。解：(1)成本法公式如下：房地產價格=土地重置價+

13、建筑物重置(或重建)價-建筑物折舊(2)求取土地的重置價用市場法求取A 修正后的單價二 2200X(100/100)X(1+0.5%)6X(100/97)=2336.94(元/m2)B 修正后的單價=2050X(100/100)X(1+0.5%)9X(100/92)=2330.56(元/m2)C 修正后的單價=2380X(100/103)X(1+0.5%)4X(100/105)=2244.99(元/m2)再用簡單算術平均法求得土地價格=(2336.94+2330.56+2244.99)/3=2304.16(元/m2)用征用農地費用加土地開發(fā)費和土地使用權出讓金等，再加上地段差價調節(jié)辦法求取土地

14、價格為：一2、(100000/666.67)+150+1205.38=2259.60(兀/m)再用簡單算術平均法求得上述兩法的平均土地價格為(2304.16+2259.60)/2=2281.88(元/m2)土地總價=2281.88X1000=228.19(萬元)(3)求建筑物的重置價格為：11004500=465(萬元)(4)求建筑物的折舊總額為49520/60=165(萬元)(5)計算估價額該房地產價格(總價)=228.19+465=558.19(萬元)該房地產價格(單價)=558.19/4500=1240.42(元/m2)7、為評估某寫字樓 2002 年 9 月 1 日的正常市場價格，估價

15、人員在附近地區(qū)調查選取了 A、B、C 三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下：(1)可比實例的成交價格與成交日期項目可比實例 A可比實例 B可比實例 C成交價格(兀/m2)600061405890成交日期2002 年 3 月 1 日2002 年 5 月 1 日2002 年 2 月 1 日(2)交易情況分析判斷項目可比實例 A可比實例 B可比實例 0交易情況3%-2%2%交易情況分析判斷中的數據是以正常價格為準，正值表示可比實例的成交價格高于其正常價格的幅度，負值可比實例的成交價格低于其正常價格的幅度(3)調查獲知該類寫字樓的價格，2001 年 12 月 1 日到 2002 年 4

16、月 1 日平均每月比上月上漲 1.1%,2002 年 4 月 1 日至 2002 年 9 月 1 日平均每月比上月上漲 1.6%。(4)房地產狀況分析判斷項目可比實例 A可比實例 B可比實例 0因素 1+3%+5%0因素 2-2%-1%+3%因素 3-5%+2%-4%房 地 產 狀 況 中 的 三 全 因 素 對 價 格 影 響 的 重 要 程 度 是 ： 因 素 1 是 因 素 3 的 3 倍 ， 因 素 2 是 因 素 3 的 2 . 4倍。房地產狀況各因素的正值表示可比實例的狀況優(yōu)于估價對象狀況的幅度，負值表示可比實例的狀況劣于估價對象狀況的幅度。試利用上述資料彳 t 算該寫字樓 200

17、2 年 9 月 1 日的正常市場價格(如需計算平均值，請采用簡單算術平均法)。解：(1)公式：比準價格=可比實例價格較易情況修正系數汝易日期修正系數 XS 地產狀況修正系數(2)交易情況修正系數可比實例 A=100/103可比實例 B=100/98可比實例 0=100/102(3)交易日期修正系數為：可比實例 A=(1+1.1%)1x(1+1.6%)5=1.0945可比實例 A=(1+1.6%)4=1.0656可比實例 A=(1+1.1%)2X(1+1.6%)5=1.1065(4)房地產狀況修正系數因素權重值的計算因素 1 的權重=3/(3+2.4+1)=47%因素 2 的權重=2.4/(3+

18、2.4+1)=38%因素 3 的權重=1/(3+2.4+1)=15%房地產狀況修正系數的計算：可比實例 A=100/(103X47%+9838%+9515%)=100/99.9可比實例 B=100/(105X47%+9938%+10215%)=100/102.27可比實例 0=100/(100X47%+10338%+9615%)=100/100.54(5)計算比準價格比準價格A=6000父100 x1.0945M0=6382.11阮/m2)10399.9比準價格 B=6149父100父1.0656M102.27=6528.12阮/m2)98比準價格 0=5890父100父1.1065M100=

19、6355.18(元/m2)102100.54(6)估價對象價格(單價)=(6382.11+6528.12+6355.18)/3=6421.8(元/m2)上表交易情況中，負值表示低于正常價格的幅度，正值表示高于正常價格的幅度。區(qū)域因素、個別因素中，以估價對象的 區(qū) 域因素和個別因素為基準，負值表示劣于估價對象的因素對價格影響的幅度，正值表示優(yōu)于估價對象的因 素 對價格影響的幅度。另外 1995 年 8 月 1 日人民幣與美元的市場匯價為 1 美元=8.5元人民幣，1996 年 11 月 1 日人民幣與美元的市場匯價為 1 美元=8.3 元人民幣；1995 年 7 月 1 日至 1996年 11

20、月 1 日期間，該類商品住宅以美元為基準的價格平均每月比上月下降 1%。試利用上述資料估計該商品住宅在 1996 年 11 月 1 日以人民幣表示的正常單價（如需計算平均值，請采用簡單算術平均法）。解：（1）對可比實例 A 的單價修正5000151001001002=1-1%8.3=4158.36人民幣兀/m（2）對可比實例 B 的單價修正=560父（11%1父100MMMX.3=4040.73人民幣元/m2（3）對可比實例 B 的單價修正=530（1-1%6父100父100父100父8.3=4143.23人民幣元/m2（4）計算計算估價房地產某商品住宅單價4158.364040.734143.232=4114.11:4114人民幣兀/m9、為評估某寫字樓的價格，在該寫字樓附近地區(qū)調查選取了 AB、C 三宗類似寫字樓的交易實例作為可比實例，有關資料如下表:上表交易情況中，正（負）值表示可比實例高（低）于其正常價格的幅度；區(qū)域因素和個別因素中，正（負）值表示可比實例的相應因素優(yōu)（