龍湖售樓體驗區(qū)各階段設(shè)計導(dǎo)則

1、龍湖售樓體驗區(qū)各階段設(shè)計導(dǎo)則目 錄  一、體驗區(qū)選址規(guī)劃n 二、售樓處土建施工圖設(shè)計n 三、樣板房土建施工圖設(shè)計n 四、體驗區(qū)景觀導(dǎo)示設(shè)計n 五、售樓處室內(nèi)裝修裝飾設(shè)計n 六、樣板房室內(nèi)裝修裝飾設(shè)計n 七、體驗區(qū)經(jīng)濟指標(biāo)控制表n 一、體驗區(qū)選址規(guī)劃 責(zé)任部門 ：體驗中心n n 輸入項目 ：項目總體規(guī)劃設(shè)計方案 輸出項目 ：體驗區(qū)修建方案n 階段成果 ：體驗區(qū)修建方案（模版另附）n n 會議管理： 會議名稱：體驗區(qū)修建方案匯報會 組織人：營銷部體驗中心 參加人：體驗中心經(jīng)理、體驗中心裝飾裝修專員及景觀設(shè)計專員、營銷部經(jīng)理、營銷副總、研發(fā)部項目設(shè)計專員、項目經(jīng)理、項目土建工程師 n 輸出

2、項目管控要點： 1. 根據(jù)交地情況、工程進度、銷售計劃、成本預(yù)算決定是否采用臨時售房部和樣板房； 2. 根據(jù)交地情況、工程進度、銷售計劃、營銷策略等決定售樓處和樣板房的總體位置； 3. 售樓處的位置及體驗區(qū)主入口的設(shè)置應(yīng)方便該項目輻射的主要區(qū)域客戶直接到達，避免因下列因素造成的繞行，影響客戶的體驗感受：單行道，反方向車輛無法直接到達；沿途交通道路品質(zhì)低；項目周邊公交車出租車站位置不便，導(dǎo)致參觀客戶步行時間過長； 4. 對于項目輻射主要區(qū)域客戶的來訪路線，考慮沿線城市景觀對樓盤檔次的影響； 5. 考慮項目輻射主要區(qū)域客戶的來訪路線沿途路牌廣告、交通指示牌的選定初案； 6. 考慮體驗區(qū)范圍以外的客

3、戶接觸點的景觀等整體效果，針對項目規(guī)劃紅線外市政道路綠化及管理現(xiàn)狀以及相鄰建筑的影響和干擾等制定出良好的改善措施； 7. 控制因售樓部和樣板房的位置造成的施工實施難度及由此產(chǎn)生的成本增加及工程延期； 8. 考慮客戶在整個體驗區(qū)內(nèi)參觀流線的舒適感和韻律感。針對客戶在體驗過程中眼、耳、鼻的感官效果進行有預(yù)見的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實施。項目專員應(yīng)實地感受聲音、氣味等不利因素對體驗區(qū)開放的影響。 9. 樣板房與售樓處距離不宜超過400米，否則應(yīng)配備電瓶車等交通工具； 10. 體驗區(qū)內(nèi)的客戶停車點應(yīng)靠近售樓處并相對獨立，與售樓部距離不超過200米，否則應(yīng)配備電瓶車等交通工具； 11.

4、體驗區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)置不小于20個停車位的專有停車場，并應(yīng)考慮銷售高峰期的客戶臨時停車點； 12. 售樓處和臨時樣板房的地坪標(biāo)高應(yīng)高于室外道路地坪標(biāo)高600-900MM左右。 13. 樣板房選型原則：量大、設(shè)計有亮點、通過模型或者戶型圖難以表達、銷售有難度。 14. 樣板房選址原則： 主要功能房的景觀較好，能突出項目賣點并符合項目營銷策略； 主要功能房與周邊建筑無對視、無視線遮擋； 若樣板樓無電梯，則樣板房所選樓層不宜過高； 15. 臨時樣板房的位置擺放應(yīng)由示范區(qū)景觀設(shè)計師統(tǒng)一進行規(guī)劃設(shè)計。 16. 為了有效地進行成本和品質(zhì)控制，體驗區(qū)的總面積應(yīng)不超過30000平方米。 二、售樓處土建施工圖設(shè)計 責(zé)任

5、部門 ：研發(fā)部n 輸入項目n ：售樓處土建方案和施工圖 輸出項目 ：營銷部售樓處土建方案設(shè)計審圖意見和售樓處土建施工圖設(shè)計審圖意見n 階段成果n ：售房部土建方案圖、售房部土建施工圖 n 會議管理 ： 會議名稱：售房部土建方案設(shè)計匯報 組織人：研發(fā)部項目設(shè)計專員 參加人：營銷副總、營銷部經(jīng)理、體驗中心經(jīng)理、體驗中心裝飾裝修專員及景觀設(shè)計專員、研發(fā)部經(jīng)理、研發(fā)部項目設(shè)計專員、項目部經(jīng)理、景觀項目部經(jīng)理、造價采購部經(jīng)理、項目土建工程師、項目安裝工程師、項目景觀工程師 n 輸出項目管控要點： 1、 與該項目的建筑風(fēng)格結(jié)合； 2、 與該項目推廣主題和調(diào)性的吻合； 3、 客戶參觀動線有利于銷售道具的使用

6、； 4、 各功能區(qū)的劃分和各區(qū)域面積的需求： 表1. 各功能區(qū)劃分和各區(qū)域面積需求 5、 售樓處天棚梁下凈高：主廳面積200以下，5400梁下凈高4200以上（吊頂高度為4800MM3600MM）；主廳面積200-500，8400梁下凈高5400以上（8400可為一二層中庭連通的共享空間、吊頂高度為7800MM4800MM）； 6、 建筑外裝修與室內(nèi)裝修的臨界點裝修：售樓處室內(nèi)外相接的地鋪、連接內(nèi)外墻的結(jié)構(gòu)柱、女兒墻下沿、建筑門窗洞口（含建筑朝向、視線、視野）、雨篷、室內(nèi)外標(biāo)高（含建筑與外界道路、花臺、綠化關(guān)系）； 7、 主要材料的采購難度； 8、 施工工藝能否達到設(shè)計要求； 9、

7、售樓處大門門洞凈高2700以上；采用自動感應(yīng)門； 10、空調(diào)系統(tǒng)的主機隱蔽，朝西面風(fēng)口增多，風(fēng)口與天花造型吻合，配置功率不低于250瓦/ （不低于大型商場空調(diào)負荷設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)）、室外溫度39度時，室內(nèi)溫度控制在25度以內(nèi)； 11、考慮預(yù)留弱電系統(tǒng)管線穿梁洞口； 12、玻璃幕墻橫向龍骨是否影響到客戶向外的視線； 13、各專業(yè)施工圖之間是否協(xié)調(diào)統(tǒng)一，各專業(yè)施工圖是否對裝飾空間、裝飾效果有重大影響。 三、樣板房土建施工圖設(shè)計 責(zé)任部門 ：研發(fā)部（臨時樣板房施工圖責(zé)任部門為項目工程部）n 輸入項目 ：樣板房土建方案和施工圖n 輸出項目 ：營銷部樣板房土建方案設(shè)計審圖意見和樣板房土建施工圖設(shè)計審圖意見n n

8、 階段成果 ：樣板房土建方案圖、樣板房土建施工圖 n 會議管理 ： 會議名稱：樣板房土建方案設(shè)計匯報 組織人：研發(fā)部項目設(shè)計專員 參加人：營銷副總、營銷部經(jīng)理、體驗中心經(jīng)理、體驗中心裝飾裝修專員及景觀設(shè)計專員、研發(fā)部經(jīng)理、研發(fā)部項目設(shè)計專員、項目部經(jīng)理、景觀項目部經(jīng)理、造價采購部經(jīng)理、項目土建工程師、項目安裝工程師、項目景觀工程師 n 輸出項目管控要點： 1. 建筑 建筑戶型分析，是否有優(yōu)化之處，如是否有黑衛(wèi)，空調(diào)位是否布置合理，平面與立面關(guān)系正確等； 戶內(nèi)標(biāo)高關(guān)系是否合理，如陽臺、露臺、衛(wèi)生間的降板高度，戶內(nèi)樓梯與門窗的標(biāo)高關(guān)系；門窗洞口的尺寸高度等。別墅、花園洋房項目樣板房室內(nèi)門洞凈高要求

9、2400，高層項目樣板房室內(nèi)門洞凈高要求2250，所有項目衛(wèi)生間門洞凈高2200，主入戶門及外門窗按照交房標(biāo)準(zhǔn)高度修建； 門型窗型及其開啟方式的建議； 建筑外墻裝飾效果、裝飾材料及工藝的建議（含陽臺欄桿、外墻面磚、石材、涂料、木作等）； 臨時樣板房需要10 -15的入戶遮雨區(qū)； 2. 結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu)形式是否合理，臨時樣板房建議采用磚混結(jié)合鋼架屋頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)； 結(jié)構(gòu)圖與建筑圖是否一致，結(jié)構(gòu)預(yù)留門窗洞口和結(jié)構(gòu)板面標(biāo)高是否與建筑圖一致等； 是否有現(xiàn)梁現(xiàn)柱情況，是否有結(jié)構(gòu)降板影響層高的情況； 3. 安裝 空調(diào)機位、熱水鍋爐、強弱電箱、天然氣表、水表、燃氣探測器、對講門機、紅外報警、緊急按鈕等設(shè)計是否齊全（按配

10、置標(biāo)準(zhǔn)）以及位置是否合理； 陽臺、露臺、空調(diào)機位的地漏、排水立管是否設(shè)置合理，戶內(nèi)主要房間是否有給排水明管，是否設(shè)置有管井； 冷熱水管是否安裝到位、預(yù)留預(yù)埋穿墻洞口是否設(shè)置（尤其是結(jié)構(gòu)梁柱部位），盡量走天棚陰角明裝（裝修時吊頂處理），不得暗埋在墻體或地面內(nèi)； 衛(wèi)生間排氣口是否設(shè)置合理，廚房煙道設(shè)置部位及止回閥開口方向是否合理； 空調(diào)功率：約250瓦/ ；空調(diào)的安裝：室內(nèi)機水平正對預(yù)留的冷媒管口，冷媒管包裹粗細勻稱美觀且裸露部分100，采用分體式空調(diào)（室內(nèi)機也可用風(fēng)機盤管）。 樣板房戶型確定及完成面凈空尺寸測算；公式：軸線尺寸-墻體厚度-5cm抹灰層； 四、體驗區(qū)景觀設(shè)計 責(zé)任部門 ：體驗中心景

11、觀專業(yè)架構(gòu)未完善前由研發(fā)部出圖，完善后由體驗中心自行出圖n n 輸入項目：（研發(fā)部出圖）體驗區(qū)景觀方案和施工圖； （體驗中心出圖）體驗區(qū)總體景觀概念、方案及施工圖設(shè)計； n 輸出項目：（研發(fā)部出圖）營銷部體驗區(qū)景觀方案審圖意見和體驗區(qū)景觀施工圖審圖意見； （體驗中心出圖）體驗區(qū)景觀方案和施工圖 n 階段成果：體驗區(qū)景觀方案圖、體驗區(qū)景觀施工圖、方案階段技術(shù)經(jīng)濟分析報告、施工圖階段成本測算 會議管理 ：體驗區(qū)景觀方案匯報會n 組織人：研發(fā)部（或體驗中心）景觀設(shè)計專員 參加人：研發(fā)部（或體驗中心）景觀設(shè)計專員、研發(fā)部經(jīng)理、營銷副總、營銷部經(jīng)理、體驗中心經(jīng)理、體驗中心裝飾裝修專員、景觀組經(jīng)理、造價采

12、購部經(jīng)理、項目部經(jīng)理、景觀項目部經(jīng)理 n 輸出項目管控要點： 1. 景觀方案風(fēng)格與售樓處的風(fēng)格吻合或互補；與項目整體風(fēng)格特征吻合；體現(xiàn)景觀概念價值，提升售場品質(zhì)。 2. 參觀流線的合理組織及重點景觀的效果展示； 3. 充分考慮營銷需求及展示效果，合理組織景觀序列、游覽節(jié)奏以及場地內(nèi)的各種景觀元素，有效管理視線. 4. 景觀要素應(yīng)尺度合理、材質(zhì)、色彩等主要特征應(yīng)與項目整體吻合，確定軟景效果及基調(diào)樹種，骨干樹種應(yīng)考慮種植季節(jié)。 5. 應(yīng)與建筑師及各專業(yè)工程師協(xié)調(diào)平立面、結(jié)構(gòu)、管網(wǎng)、照明、水循環(huán)等相互關(guān)系。 6. 主要功能房間 （主臥室，客廳）景觀為重要設(shè)計點； 7. 景觀中的導(dǎo)示系統(tǒng)、景觀家具（燈

13、具、導(dǎo)示、休閑凳、垃圾筒、背景音樂等）及小品效果應(yīng)與項目風(fēng)格有呼應(yīng)； 返回目錄 五、售樓處室內(nèi)裝修設(shè)計 （一）選擇裝修設(shè)計單位 責(zé)任部門n ：營銷部體驗中心 輸入項目 ：裝修（裝飾）設(shè)計單位和售樓處建筑修建方案n 輸出項目 ：裝修（裝飾）設(shè)計合同、裝修設(shè)計任務(wù)書n 階段成果 ：裝修（裝飾）設(shè)計合同、裝修設(shè)計任務(wù)書n 輸出項目管控要點：設(shè)計單位選擇和設(shè)計合同編寫n 一、 設(shè)計單位選擇： 1. 設(shè)計師風(fēng)格篩選； 2. 設(shè)計師曾作項目考察； 3. 專業(yè)服務(wù)口碑評價：施工圖深度和及時度、家具飾品建議的可操作性、現(xiàn)場指導(dǎo)的配合度； 4. 設(shè)計費標(biāo)準(zhǔn)：500-1200元/（根據(jù)項目大小和設(shè)計師知

14、名度）； 5. 不利因素分析：施工圖深度和及時度、裝修和家具飾品造價及資源。 二、設(shè)計合同編寫： 1. 造價控制標(biāo)準(zhǔn)； 2. 設(shè)計周期、裝飾配合需求、到場指導(dǎo)次數(shù)； 3. 項目設(shè)計意圖的描述；（放入設(shè)計任務(wù)書模版中） 4. 與境外設(shè)計公司合作時，建議對方在國內(nèi)注冊分公司。否則在合同中有關(guān)納稅、稅率、境內(nèi)勞務(wù)比率及付款時間應(yīng)與財務(wù)進行溝通； 5. 設(shè)計合同及設(shè)計任務(wù)書模版另附； （二）裝修設(shè)計和裝飾設(shè)計 責(zé)任部門 ：營銷部體驗中心n n 輸入項目 ：售樓處裝修概念、方案和施工圖、售樓處家具飾品裝飾方案 輸出項目n ：營銷部售樓處裝修概念審圖意見、售樓處裝修方案審圖意見、售樓處裝修施工圖審圖意見和

15、售樓處家具飾品裝飾方案審查意見 階段成果 ：n 售樓處裝修概念圖、售樓處裝修方案圖、售樓處裝修施工圖和售樓處家具飾品裝飾方案 會議管理：n 會議名稱：售房部裝修概念、方案、施工圖匯報會 組織人：營銷部體驗中心 參加人：公司總經(jīng)理（大型重要項目）、營銷副總、營銷部經(jīng)理、體驗中心經(jīng)理、體驗中心裝飾裝修專員、營銷部項目前期崗（銷售主管）、研發(fā)部項目設(shè)計專員、造價部裝修工程師 n 輸出項目管控要點： 1. 與該項目的建筑風(fēng)格、客戶定位的吻合； 2. 與該項目推廣主題和調(diào)性的吻合； 3. 通過設(shè)置停止檢查點以保證裝修（裝飾）實施效果、并降低糾錯成本：（停止檢查點質(zhì)量檢查報告模板另附） 1) 所有造型完成

16、但未上面材前； 2) 所有面材工作完成后。 3) 參加人：同上 4. 客戶參觀動線有利于銷售道具的使用，工作人員工作流線盡量隱蔽； 5. 各功能區(qū)劃分和各區(qū)域面積需求： 表2. 各功能區(qū)劃分和各區(qū)域面積需求 7. 售樓處主要天棚裝修后凈高：主廳面積200 以下，4800mm凈高3600mm，主廳面積200-500 ，7800mm凈高4800mm；其他區(qū)域凈高2800mm 8. 銷售道具的位置和尺寸，銷控墻的位置和尺寸； 9. 室內(nèi)平均照度：200LUX-250LUX； 10. 男女衛(wèi)生間的蹲位、小便池各2個以上，男、女衛(wèi)生間至少須有1個馬桶，帶扶桿；盡可能設(shè)置兒童洗手臺；

17、11. 弱電系統(tǒng)：電話-前臺2條、簽約區(qū)1條、財務(wù)室2條、置業(yè)顧問辦公室1條、營銷經(jīng)理辦公室1條、洽談區(qū)地插2條（不需要）、吧臺區(qū)1條、保安室1條；網(wǎng)線-前臺2條、簽約區(qū)3條、財務(wù)室2條、置業(yè)顧問辦公室2條、洽談區(qū)地插2條、保安室1條。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可設(shè)計為無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)； 12. 監(jiān)控系統(tǒng)：售樓處出入口設(shè)監(jiān)視器一個（位置能兼顧售場大廳）、財務(wù)室收銀上方設(shè)監(jiān)控器一個，控制設(shè)備設(shè)在保安室； 13. 設(shè)背景音樂系統(tǒng)，控制系統(tǒng)設(shè)在吧臺。 14. 員工辦公室及儲藏室、監(jiān)控室、保安保潔室裝修標(biāo)準(zhǔn)： （1）天棚：石膏板乳膠漆刷白或礦棉板吊頂 （2）地面：普通地磚或普通地毯 （3）墻面：乳膠漆刷白 六、樣板房室內(nèi)裝

18、修裝飾設(shè)計 （一）選擇裝修裝飾設(shè)計單位 責(zé)任部門 ：營銷部體驗中心n 輸入項目 ：裝修（裝飾）設(shè)計單位和樣板房建筑修建方案n n 輸出項目 ：裝修（裝飾）設(shè)計合同、裝修設(shè)計任務(wù)書 階段成果 ：裝修（裝飾）設(shè)計合同、裝修設(shè)計任務(wù)書n n 輸出項目管控要點：設(shè)計單位選擇和設(shè)計合同編寫 一、 設(shè)計單位選擇： 1. 根據(jù)項目建筑形態(tài)及定位選擇相應(yīng)檔次的設(shè)計師 2. 根據(jù)本項目的設(shè)計周期，考評設(shè)計師的施工圖完成的深度和及時度，原則上時間緊張的項目優(yōu)先選擇配合度好的設(shè)計公司；在時間較充裕的情況下，可優(yōu)先選擇有潛力的新設(shè)計師； 3. 確定本項目樣板房的風(fēng)格，同時展示多套樣板房要保證風(fēng)格的多樣化；

19、4. 初步確定一、二位備選設(shè)計師后，對設(shè)計師曾經(jīng)完成的項目進行實地考察，考察重點是設(shè)計師的風(fēng)格特點，原則上要指定設(shè)計師擅長的風(fēng)格； 5. 確定裝修設(shè)計師，再根據(jù)設(shè)計師的特點確定裝飾設(shè)計是否分開委托，根據(jù)實際情況，裝飾分開委托的形式可以是軟裝全包，也可以是純飾品委托； 6. 裝飾設(shè)計師的選擇； 二、 設(shè)計合同編寫： 1. 造價控制標(biāo)準(zhǔn)； 2. 設(shè)計周期、裝飾配合需求、到場指導(dǎo)次數(shù)； 3. 項目設(shè)計意圖的描述。 4. 與境外設(shè)計公司合作時，建議對方在國內(nèi)注冊分公司。否則在合同中有關(guān)納稅、稅率、境內(nèi)勞務(wù)比率及付款時間應(yīng)與財務(wù)進行溝通； 5. 設(shè)計合同及設(shè)計任務(wù)書模版另附； （二）裝修設(shè)計和裝飾設(shè)計

20、責(zé)任部門 ：營銷部體驗中心n 輸入項目 ：樣板房裝修概念、方案和施工圖、樣板房家具飾品裝飾方案n 輸出項目n ：營銷部樣板房裝修概念審圖意見、樣板房裝修方案審圖意見、樣板房裝修施工圖審圖意見和樣板房家具飾品裝飾方案審查意見 階段成果n ：樣板房裝修概念圖、樣板房裝修方案圖、樣板房裝修施工圖和樣板房家具飾品裝飾方案 會議管理 ：n 會議名稱：樣板房裝修概念、方案、施工圖匯報會 組織人：營銷部體驗中心 參加人：公司總經(jīng)理（大型重要項目）、營銷副總、營銷部經(jīng)理、體驗中心經(jīng)理、體驗中心裝飾裝修專員、營銷部項目前期崗（銷售主管）、研發(fā)部項目設(shè)計專員、造價部裝修工程師 n 輸出項目管控要點： 裝修： 1. 與該項目的建筑風(fēng)格、客戶定位、消費引導(dǎo)的吻合； 2. 與該項目推廣主題和調(diào)性的吻合； 3. 通過設(shè)置停止檢查點以保證裝修（裝飾）實施效果、并降低糾錯成本：（停止檢查點質(zhì)量檢查報告模板另附） 1) 所有造型完成但未上面材前； 2) 所有面材工作完成后。 3) 參加人：同上 4. 戶型特點分析，亮點展示和缺點弱化，平面布局和立面造型的設(shè)計效果應(yīng)超越客戶對戶型面積的期望值； 5. 色彩不宜太深，營造出亮麗的舞臺效果； 6. 300LUX平