項目全壽命管理1

1、投資項目全壽命管理 同濟大學工程管理研究所 陳建國 2010年4月25日 主要內(nèi)容 一、項目全壽命周期 二、項目全壽命周期成本 三、項目全壽命管理任務 四、上海虹橋綜合交通樞紐開發(fā)策劃一、項目全壽命周期 4 建設工程項目的特點 投資規(guī)模大、壽命周期長、建成以后不易更 變和改造代價高、使用期遠遠長于建設期，等等 1.1 項目生命期及其階段劃分 從建設項目的構(gòu)思、投資決策、工程設計、施工 建造、投入使用直到項目報廢所經(jīng)歷的全部時間 決策階段 實施階段 使用階段（1） 決策階段 :在有了投資建設的設想以后，需要通過一個系統(tǒng)的分析論證過程，對是否投資建設和如何投資建設等做出決策建設意圖：構(gòu)思、構(gòu)想可行

2、性研究 作用：決策依據(jù) 可行 通過不可行否定 內(nèi)容： 市場分析 必要 技術(shù)分析 可能 經(jīng)濟分析 合理 （2） 實施階段:項目投資決策做出后，一旦決定項目付諸實施，就進入建設項目的實施階段。實施階段的 目的，是要形成建設項目的實物產(chǎn)品（資產(chǎn)）工程設計 建設意圖和有關(guān)控制指標具體化為設計藍圖 工程施工 設計藍圖 形成工程實物（實現(xiàn)建設意圖） 項目實施： 構(gòu)想 藍圖 現(xiàn)實項目管理：使項目目標盡可能地實現(xiàn)（3） 使用階段: 使用和運營是投資項目的最終目的，使用和運營階段是建設項目的產(chǎn)出與投資目標實現(xiàn)的階段。設施管理是要實現(xiàn)投資項目的保值和增值運營、生產(chǎn)實現(xiàn) 獲得產(chǎn)出效益 4設施管理 項目（設施） 有效

3、地發(fā)揮作用；保值、增值 設施設備的維護、更新 空間管理 能源管理 資產(chǎn)管理 建設項目后評價 項目（設施）報廢 1.2 影響項目壽命期的因素 （1）物理因素（磨損） 使用或閑置過程中，由于物理作用所發(fā)生的實體性磨損 主要作用源：使用磨損； 自然力的侵蝕 主要表現(xiàn)：項目外觀的破損； 工程內(nèi)部結(jié)構(gòu)的破損 （2）功能和技術(shù)因素（磨損） 使用年限增加或其他因素 無法發(fā)揮原有功能、無法滿足對其功能的要求 由于技術(shù)進步 原有工藝在技術(shù)上顯得落后放棄或重置（4） 經(jīng)濟因素（磨損） 使用年限增加或其他因素 繼續(xù)使用在經(jīng)濟上變得不合理 （5） 社會和法律因素（磨損） 非經(jīng)濟性需求的變化 引起工程壽命周期變化 提前

4、報廢拆除 1.3 建設工程項目的壽命 （1）物理壽命 在正常使用的條件下，從建設項目決策階段 到由于物理損壞而導致基本功能無法滿足正常使用的時間(通常，建設項目的物理壽命較難以準確 界定，因為其受到項目本身設計的合理 性、施工質(zhì)量、外界自然災害、社會災 難等各個方面的影響)（2）功能壽命 在工程項目的決策、實施及投入使用之后，到其功能不能滿足使用需要所經(jīng)歷的時間 (建設工程項目功能喪失受多種因素的影響，主要是物理損耗、技術(shù)進步、業(yè)主需求的變化等原因?qū)е碌?。功能壽命?取決于工程自身的內(nèi)部因素（如設備、 施工質(zhì)量的可靠性），又取決于外在因 素（如技術(shù)進步、業(yè)主要求變化），這些內(nèi)、外因素具有隨機性

5、，因此，建設 工程項目的功能壽命具有不確定性) （3）法律壽命 法律上規(guī)定的工程項目的合理使用年限 我國現(xiàn)行法律法規(guī)，要求設計文件應對 建設工程項目的合理使用年限加以明確中華人民共和國物權(quán)法第一百四十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權(quán)限期間屆滿的自動續(xù)期；非住宅建設用地使用 權(quán)限期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。由于住宅項目只是建設項目的一 種，所以很多情況下，必須根據(jù)土地使 用權(quán)的期限來考慮建設工程項目壽命 （4）經(jīng)濟壽命 工程項目從決策、實施及投入使用之后，到繼續(xù)使用在經(jīng)濟上不合理而被報廢拆除的時間 工程項目使用年限越長，每年所分攤的 建設成本就越少；但是隨著使用年限的 增加，為維持工程項目原

6、有功能，每年 需要的運行費用（如能耗提高）和維修 費呈現(xiàn)上升趨勢。因此，如果按照某一 年限使用工程項目，由平均年資本成本和年運行成本構(gòu)成的項目年平均使用成本最低，這一年限稱為項目的經(jīng)濟壽命 工程項目經(jīng)濟年限，是隨著使用年限延 長由運行和維護費用的提高和資本成本的降低決定的二、項目全壽命周期成本 全壽命周期管理的目標之一，就是為了實現(xiàn)建設工程項 目生命周期的成本最低，從而達到提高投資效益的目的 工程壽命周期經(jīng)濟成本 從項目設想策劃到建成投入使用，直至工程壽命 終結(jié)全過程所發(fā)生的一切可直接體現(xiàn)為資金耗費的投入的總和，包括建設成本和運行成本 工程壽命周期環(huán)境成本 工程壽命周期社會成本 4生命周期成本

7、 按時間 4生命周期成本 按要素綜合考慮生命周期成本 建設成本（初始成本） 使用成本（未來成本）4“二八定理”(帕雷托定律） 前期和設計階段決定了項目生命周期內(nèi)80%的成本 初步設計階段決定了工程80%的投資 4建設投資應在工程實施（開工）前已經(jīng)全部確定 投資的合理控制 合理投資滿足項目功能和使用要求的投資 最小全壽命費用三、項目全壽命管理任務 4內(nèi)涵 通過項目前期的策劃和設計，綜合考慮建造、運營直 至拆除的全壽命周期的項目優(yōu)化，以及項目決策、實施、 使用各階段協(xié)調(diào)和控制，以使項目在預定的時間和投資范 圍內(nèi)順利完成，達到所要求的工程質(zhì)量標準，滿足項目投 資者、經(jīng)營者以及最終用戶的需求 通過項目

8、使用期對物業(yè)設施的財務控制、空間協(xié)調(diào)和 運營維護，以使工程項目增值，創(chuàng)造盡可能大的效益 從環(huán)境和可持續(xù)角度，在全生命周期的各個環(huán)節(jié)上，通過合理的 規(guī)劃設計，采用節(jié)能、節(jié)水的設施，采用節(jié)約型、無污染的環(huán)保 材料，加強可回收物的收集和利用，實現(xiàn)施工廢料處理、一次性 裝修到位等措施，全生命周期成本最小的前提下，達到環(huán)保與可 持續(xù)的目的，提高工程項目建設的社會效益 4全過程管理 : 在傳統(tǒng)的管理模式中，DM、 PM和FM相對獨立，造成全壽命周期不同階段用于管 理的信息和決策依據(jù)割裂- 決策階段 開發(fā)管理（DM） - 實施階段 項目管理（PM） - 使用階段 設施管理（FM） 在傳統(tǒng)的管理模式中： 決策

9、和實施階段對運營階段的潛在影響重視不夠、考慮不周； 決策和實施階段生成的許多對設施管理有價值的內(nèi)容，往往不能在運營階段被直接、準確的使用。由此，造成資源的嚴重浪費，導致預期的工程項目的壽命周期難 以實現(xiàn) 4全壽命周期管理各階段的任務 決策階段開發(fā)管理 項目決策策劃基本內(nèi)容包括：項目環(huán)境調(diào)查與分析、 項目定義和論證、組織策劃、管理策劃、合同策劃、 經(jīng)濟策劃、技術(shù)策劃、風險分析 項目定義 首先，是對建設環(huán)境和條件進行調(diào)查與分析，包括對自然環(huán)境、 宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策環(huán)境、市場環(huán)境、建設環(huán)境（能源、基礎設施 等）等進行調(diào)查分析 然后，在此基礎上對項目進行定義， 將建設意圖和初步構(gòu)思，轉(zhuǎn)換成定義明確、系

10、統(tǒng)清晰、目標具 體、具有策略性運作思路的方案 明確開發(fā)或建設目的、宗旨和指導思想，確定項目規(guī)模、組成、 功能和標準，初步確定總投資和開發(fā)建設周期等實施階段項目管理 設計階段 雖然設計階段發(fā)生的費用在工程總投資中的比例較小，但是建設 工程項目決策以后，設計階段就成為工程成本控制的一個關(guān)鍵階 一方面，設計對建設工程項目投資的影響程度可達80%以上，如 由于設計人員對材料的認識不足，或其他原因?qū)е掠行┰O計的安全 系數(shù)大大超過了設計規(guī)范要求，由此造成的項目投資的增加和浪費 另一方面，設計工作質(zhì)量的好壞，對項目使用功能將產(chǎn)生長期 的影響，進而影響項目運行與維護成本 因此，設計方案的優(yōu)化對建設工程項目全壽

11、命周期的影響非 常重要和必要，加強設計階段的管理是搞好項目建設的基礎 以運營為導向施工階段 建設工程項目的施工階段是項目全壽命周期中的一個重要 階段，它是把設計圖紙和原材料、半成品、設備等形成工程 實體的過程，是建設工程項目使用價值和價值實現(xiàn)的主要階段 對施工階段進行管理是為了實現(xiàn)建設工程項目的質(zhì)量、時間、費用等目標。在這一階段建設工程項目管理的好壞， 是決定項目成功或失敗、影響項目使用成本的重要環(huán)節(jié)使用階段設施管理 建設工程項目使用階段或稱項目的運營階段。建設工程項目投入運營以后能否達到設計的要求，實現(xiàn)其功能，關(guān)鍵就 在運營期的管理 使用階段管理的目的就是維持項目的使用功能，保持高 品質(zhì)的工作和生活空間，控制項目運營費用，提高投資效益，改善營運能力設施管理的職能 設施管理者需要負責組織內(nèi)部所有的與設施相關(guān)的業(yè)務，因此其所涉 及的功能