房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制標(biāo)準(zhǔn)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上XXXX綜合住宅開發(fā)項(xiàng)目中國項(xiàng)目成本控制標(biāo)準(zhǔn)專心-專注-專業(yè)本作業(yè)手冊編發(fā)信息起草專業(yè)部門： 專業(yè)部負(fù)責(zé)人： 起草人： (簽署)：(簽署)：測試人：測試人單位：會審部門負(fù)責(zé)人工程管理部： 合約及采購部： (簽署)：(簽署)：設(shè)計(jì)管理部： (簽署)：批準(zhǔn)： (簽署)：注：在使用本手冊過程中，如有任何意見、建議、咨詢，請直接聯(lián)系起草人目錄一、管控目標(biāo)a) 通過細(xì)分產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，限定各設(shè)計(jì)工種所耗“量/價(jià)”，引導(dǎo)資金投向顧客關(guān)注點(diǎn)，確保產(chǎn)品設(shè)計(jì)配置標(biāo)準(zhǔn)與目標(biāo)市場相匹配，避免“超配置”、 “超設(shè)計(jì)”現(xiàn)象；b) 通過WI/EI的統(tǒng)計(jì)，分析成本超支的原因和責(zé)任部門，逐步建立問責(zé)考核機(jī)

2、制，避免“變更黑洞”現(xiàn)象，確保公司的投資收益。二、責(zé)任落實(shí)1. 成本管理部a) 負(fù)責(zé)本標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布、修訂和解釋；b) 按本標(biāo)準(zhǔn)編制成本預(yù)算，落實(shí)對產(chǎn)品配置及設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的控制；c) 檢查、督導(dǎo)、統(tǒng)計(jì)本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況。2. 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 為本標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)的最終實(shí)施和責(zé)任人，其具體職責(zé)包括：a) 須在三審之前,組織多方案比較，努力實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品組合之貨值最大化；b) 通過三、四審文件（“項(xiàng)目定位、配置”篇）、設(shè)計(jì)任務(wù)書，落實(shí)本標(biāo)準(zhǔn)；c) 在方案/擴(kuò)初/施工圖等各階段，組織對中間過程圖紙的抽查驗(yàn)算，若發(fā)現(xiàn)超標(biāo)，及時知會設(shè)計(jì)顧問，并跟進(jìn)督促其對設(shè)計(jì)作必要的優(yōu)化和修改；d) 施工合約簽訂（或重計(jì)量完成）后兩周內(nèi)，組織驗(yàn)算實(shí)

3、際工程含量是否滿足本標(biāo)準(zhǔn), 據(jù)此作為對設(shè)計(jì)顧問的付款與考核的依據(jù)之一，同時，把驗(yàn)證比較結(jié)果/設(shè)計(jì)限額實(shí)際落實(shí)情況專題報(bào)告給設(shè)計(jì)管理部及成本控制部；e) 通過WI/EI的統(tǒng)計(jì)，分析成本超支原因，并及時反饋給相關(guān)責(zé)任部門，以切實(shí)控制變更簽證引致的成本增加，努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)算目標(biāo)。（過程監(jiān)控）3. 設(shè)計(jì)管理部a) 負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)市場顧問費(fèi)的數(shù)據(jù)收集，制定、發(fā)布、完善、解釋、設(shè)計(jì)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn)；b) 對設(shè)計(jì)限量指標(biāo)、設(shè)計(jì)費(fèi)用控制額的合理性，進(jìn)行校核和完善；c) 對現(xiàn)行設(shè)計(jì)合同內(nèi)限額設(shè)計(jì)責(zé)任約定進(jìn)行補(bǔ)充、完善；d) 按各項(xiàng)目上報(bào)的限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行情況，統(tǒng)籌對設(shè)計(jì)供方的過程綜合管理。（過程審核）4. 營銷策劃中心a)

4、 按批準(zhǔn)的營銷費(fèi)預(yù)算，及時分解細(xì)化，并協(xié)助成本控制組上載Scenario系統(tǒng)；b) （定期）收集、統(tǒng)計(jì)各項(xiàng)目營銷成本數(shù)據(jù)，分析、檢討營銷費(fèi)用的實(shí)際投入效果，借鑒并積極引入標(biāo)桿內(nèi)房的營銷辦法，不斷提高營銷費(fèi)用的投入產(chǎn)出績效；c) 參與營銷費(fèi)用控制指標(biāo)的制定和修訂。5. 合約管理部協(xié)助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人驗(yàn)證本標(biāo)準(zhǔn)最終落實(shí)情況，包括提供（重計(jì)量）合約清單之主要工程量含量指標(biāo)予項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，并抄送成本控制中心。三、名詞定義1. 限額設(shè)計(jì)：是設(shè)計(jì)階段相關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的控制目標(biāo)值，限額包括：a) 對成本/費(fèi)用的控制和限額；b) 對主要工程量含量指標(biāo)的限量控制。2. 項(xiàng)目定位和檔次：應(yīng)在 “二審“文件內(nèi)予以明確。a)

5、 高檔:指該項(xiàng)目平均售價(jià)為該區(qū)域同類/中檔產(chǎn)品均價(jià)200%及以上的項(xiàng)目，且一線城市的該等物業(yè)單方建安成本占售價(jià)的比重不超過20%，二線及其他城市銷售單方建安成本占售價(jià)比重不超過25%；b) 中高檔:指該項(xiàng)目平均售價(jià)定位為該區(qū)域同類/中檔產(chǎn)品均價(jià)140%200%（含140%）的項(xiàng)目，且一線城市單方建安成本占售價(jià)比重不超過30%，二線及其他城市單方建安成本占售價(jià)比重不超過35%；c) 中檔:指該項(xiàng)目平均售價(jià)定位為該區(qū)域同類/中檔產(chǎn)品均價(jià)80%140%（含80%）的項(xiàng)目，且單方建安成本占售價(jià)比重不超過50%；d) 中低檔:指該項(xiàng)目平均售價(jià)定位為該區(qū)域同類/中檔產(chǎn)品均價(jià)80%以下的項(xiàng)目或單方建安成本占

6、售價(jià)比重超過50%；e) 若售價(jià)達(dá)到上述要求，但是成本比重超標(biāo)的，應(yīng)降低一檔套用本限額指標(biāo)。3. 建筑面積：按GB/T50353-2013建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范所規(guī)定建筑面積計(jì)算方法所計(jì)得的面積。按公司習(xí)慣：l CFA：稱之為建造面積，包括地上及地下的建筑面積；l GFA：稱之為建筑面積，僅含地上建筑面積。4. 租售面積（SFA）：按各地房屋面積測算技術(shù)規(guī)程計(jì)算，與產(chǎn)權(quán)證上的面積一致。但：l 按行業(yè)習(xí)慣，車庫不計(jì)入租售面積；l 如有附送夾層時，需與營銷部門確認(rèn)，夾層面積是否計(jì)入銷售面積。l 避難層不計(jì)入銷售面積。5. 裝修面積：指裝修范圍內(nèi)的（套內(nèi)）建筑面積計(jì)算；6. 景觀面積：扣除建筑物占

7、地、車行道路、天然河道占地后的建筑用地面積。需關(guān)注：紅線外代建、架空層、屋頂花園（如果有）景觀面積需單獨(dú)考慮。四、規(guī)劃控制1.產(chǎn)品組合：須利用“不平衡容積率”法，通過產(chǎn)品組合的多方案收益比選，努力引入高附加值產(chǎn)品，以貨值最大化為標(biāo)準(zhǔn)確定規(guī)劃方案；2. 可租售比（=出租+銷售面積/總建筑面積，又稱：銷售得房率）：與戶均車位配置率、戶均面積、地上停車比例強(qiáng)相關(guān)。需關(guān)注：免費(fèi)配建之保障房、學(xué)校、變電等公建配套、社區(qū)服務(wù)配套（如居委、物管、活動中心、會所等）應(yīng)按滿足規(guī)劃之最低要求配建。3. 停車布置a) 當(dāng)車位售價(jià)低于建設(shè)成本時：l 停車位配置標(biāo)準(zhǔn)（住宅：輛/戶，商辦：輛/m2）: 滿足最低規(guī)劃要求;

8、l 地面停車比例:對中檔及以下標(biāo)準(zhǔn)的住宅區(qū)，應(yīng)在符合規(guī)劃要求的前提下， 地面車位數(shù)量最大化（20%）；b) 地下車庫設(shè)置：盡量集中布置；c) 停車效率:應(yīng)通過柱網(wǎng)、車道寬度的控制，實(shí)現(xiàn)如下控制指標(biāo)：l （人防地下室+塔樓下落面積）/總地下室面積<30%，34m2/輛；l （人防地下室+塔樓下落面積）/總地下室面積<50%，36m2/輛；l （人防地下室+塔樓下落面積）/總地下室面積50%，40m2/輛。用于上述指標(biāo)計(jì)算的地下室面積:包含設(shè)備用房面積，但應(yīng)扣除：贈送業(yè)主的地下生活空間面積+規(guī)劃要求的自行車位或可抵扣汽車位的摩托車位面積。五、結(jié)構(gòu)限量鋼筋、砼指標(biāo)是相互關(guān)聯(lián)的，應(yīng)將兩個指

9、標(biāo)作為一個整體考慮；1.地下結(jié)構(gòu)a)內(nèi)容和范圍l 地下室部分：包括地下室筏板基礎(chǔ)/樁承臺及以上，地下室頂板及以下；l 無地下室結(jié)構(gòu)：包括樁基礎(chǔ)以上，含承臺、基礎(chǔ)連系梁，以及±0.00以下 結(jié)構(gòu)等；l 不包括：樁基、基礎(chǔ)墊層混凝土、地下室內(nèi)現(xiàn)澆鋼筋砼水池的鋼筋及混凝土含量。l 以下各項(xiàng)指標(biāo)，地下部分按“地下建筑面積”為計(jì)算基數(shù)。序號業(yè)態(tài)類別結(jié)構(gòu)基本參數(shù)鋼筋（kg/m2）砼（m3/m2）1地下室/車庫（塔樓下落投影區(qū)）底板（含樁承臺、地梁）70 kg/m3砼上部層數(shù)*0.045框架（不含：頂板面至±0.00以下結(jié)構(gòu)）上部指標(biāo)*1.1上部指標(biāo)*1.12地下車庫（除塔樓下落投影外）

10、標(biāo)準(zhǔn)層高：3.6m結(jié)構(gòu)形式：底板+框架、頂板柱網(wǎng)50m2一層：130二層：115一層：1.10二層：0.903人防地下車庫標(biāo)準(zhǔn)層高：3.8m其余同上1701.204低層（別墅）（半）地下室950.8鋼砼條形基礎(chǔ)350.35b) 假設(shè)：基礎(chǔ)為樁基礎(chǔ)+地下室底板片筏基礎(chǔ)，頂板覆土控制在1.5米以內(nèi)。 c）消防車道區(qū)域的調(diào)整方法：按照地下室頂板上消防車道所占區(qū)域的面積，鋼筋增加10kg/m2，砼增加0.1m3/m2。 d）地下室層高控制：停車區(qū)域凈高宜控制在2.2m，設(shè)備間等區(qū)域可通過局部下沉底板，以滿足層高需要。2.上部結(jié)構(gòu)a) 內(nèi)容和范圍:l 上部結(jié)構(gòu)鋼筋，包含梁板柱、構(gòu)造柱、過梁、女兒墻、拉板

11、等的鋼筋，不含砌體拉結(jié)筋、屋面剛性防水鋼絲網(wǎng)。計(jì)算基礎(chǔ)面為±0.00以上（不含地下室頂板）結(jié)構(gòu)。l 鋼筋含量=上部所有結(jié)構(gòu)鋼筋/（地上建筑面積+附送樓板面積）；l 砼含量=上部所有結(jié)構(gòu)砼/地上建筑面積；l 本限額結(jié)構(gòu)指標(biāo)不適用于新工藝、超大跨度、鋼結(jié)構(gòu)。序號業(yè)態(tài)類別結(jié)構(gòu)基本參數(shù)鋼筋（kg/m2）砼（m3/m2）住宅項(xiàng)目1獨(dú)棟別墅3層標(biāo)準(zhǔn)層高：3.6m異形框架450.352聯(lián)排別墅標(biāo)準(zhǔn)層高：3.2m異形框架按獨(dú)棟別墅的95%計(jì)取3多層6層標(biāo)準(zhǔn)層高：2.9m磚混350.294多層6層標(biāo)準(zhǔn)層高：2.9m異形框架380.3357-19層標(biāo)準(zhǔn)層高：2.9m框剪、純剪420.35620-25層4

12、30.36726層480.38酒店式公寓、公寓式辦公813-18層標(biāo)準(zhǔn)層高：3.2m框剪、純剪520.36919-30層H<100m標(biāo)準(zhǔn)層高：3.2m純剪560.39商業(yè)項(xiàng)目10商業(yè)街（獨(dú)立商鋪）3層標(biāo)準(zhǔn)層高：4.2m框架,柱網(wǎng)60m2520.3311社區(qū)集中商業(yè)4層首層高：5.5m二四層高：5.0m框架550.36辦公樓127-14層辦公樓普通型H50m標(biāo)準(zhǔn)層高：3.6m框架560.361315-30層辦公樓中檔型50m<H100m標(biāo)準(zhǔn)層高：3.6m框中筒600.38b)抗震調(diào)整：結(jié)構(gòu)指標(biāo)按抗震烈度7°考慮；如6°時，鋼筋減3kg/m2；砼減0.01m3/m2

13、如8°時，鋼筋增加7kg/m2；砼增加0.02m3/m2c)層高調(diào)整：鋼筋、砼設(shè)計(jì)指標(biāo)按每增減0.10m調(diào)整1%；d)柱網(wǎng)調(diào)整：商業(yè)項(xiàng)目柱網(wǎng)面積35m2，鋼筋含量調(diào)整系數(shù)為0.90。e) 如仍有超額情況，設(shè)計(jì)院及設(shè)計(jì)管理中心應(yīng)評審，并給出相應(yīng)建議，包括改善建議。六、外門窗1. 影響要素a) 窗地比（=外門窗面積/ 地上建筑面積（扣減架空層、管道層、設(shè)備層、避難層面積）之比)b) 鋁合金材料斷面選擇c) 鋁合金材料表面處理工藝d) 玻璃和五金選擇e) 節(jié)能規(guī)范要求2.檔次與材料選用產(chǎn)品類型檔次鋁型材表面處理玻璃小五金別墅類高檔可選用氟碳噴涂、電泳、粉末噴涂； 型材可選用斷橋雙層/中空，

14、可按需選用Low-E進(jìn)口品牌中高檔電泳、粉末噴涂； 型材可選用斷橋雙層/中空，可按需選用Low-E合資品牌中檔粉末噴涂可按需選用雙層/中空及鍍膜玻璃合資品牌多層 及 高層高檔可選用氟碳噴涂、電泳、粉末噴涂雙層/中空，可按需選用Low-E或斷橋進(jìn)口品牌中高檔電泳、粉末噴涂雙層/中空，可按需選用Low-E或斷橋合資品牌中檔粉末噴涂雙層/中空玻璃、鍍膜玻璃及單層玻璃合資品牌或國產(chǎn)中低檔應(yīng)選用塑鋼型材單層玻璃及鍍膜玻璃普通品牌建議：對中低檔產(chǎn)品，若節(jié)能設(shè)計(jì)不達(dá)標(biāo)，應(yīng)優(yōu)先考慮縮小窗地比，或采用塑鋼窗，最后才考慮采用雙層窗或中空玻璃。3.窗地比a) 受標(biāo)準(zhǔn)層的戶型、戶數(shù)（一梯N戶）影響頗大，建議按以下指標(biāo)

15、予以控制：產(chǎn)品類型項(xiàng)目檔次華南區(qū)華東及中西部華北別墅高檔0.400.320.30中高/中檔0.320.280.28多層 或 高層 住宅高檔0.300.240.22中高檔0.270.230.21中檔0.250.220.20中低檔0.220.200.18b) 單位：m2(外墻門窗面積)/m2(地上建筑面積（扣減架空層、管道層、設(shè)備層、避難層面積）)，不含空調(diào)裝飾百葉等。4.鋁合金門窗單價(jià)及鋁材含量控制表序號項(xiàng)目檔次普通型材斷橋型材（參考）按門窗面積（元/m2）鋁含量（kg/m2）按門窗面積（元/m2）鋁含量（kg/m2）1高檔62075010730870142中高檔530620860373011.

16、23中檔42053075206309.84中低檔3504205.54405208其中同系列截面的斷橋型材用量較普通型材高40%。a) 請注意：鋁含量受各地?zé)峁?節(jié)能要求引致中空玻璃厚度、窗尺寸大小的影響，而產(chǎn)品檔次更多可在鋁合金門窗的品牌上予以考量；b) 有保溫隔熱要求，但項(xiàng)目成本不適宜使用斷橋隔熱鋁型材的，可以選用塑鋼型材代替，但是中檔住宅及以下檔次產(chǎn)品，不得選用彩色覆膜工藝等高檔型材；c) 中低檔住宅（特別是在北方地區(qū)）：建議使用塑鋼窗。七、外墻裝飾1.影響要素a) 外立面材料選擇和施工工藝等；b) 外墻飾面面積/地上建筑面積之比。 2.外立面裝飾以地上建筑面積之單方成本作為限額控制上限，

17、需從以下方面控制成本：a) 外立面材料配置標(biāo)準(zhǔn)；b) 建筑物體形系數(shù)或外墻/地上建筑面積比3.外立面用材參考表類型檔次一類材料 比例二類材料比例三類材料比例四類材料比例別墅高檔建議控制在80%以內(nèi)，特殊項(xiàng)目以管理層審批的方案為準(zhǔn)；不作 限制不作限制不作限制中高檔比例不超40%，可適當(dāng)選擇一類材料點(diǎn)綴；不作限制不作限制中檔比例不超10%，可適當(dāng)選擇一類材料點(diǎn)綴；不作限制不作限制住宅公寓高檔比例不超60%，可適當(dāng)選擇一類材料點(diǎn)綴；不作限制不作限制中高檔比例不超40%，可適當(dāng)選擇一類材料點(diǎn)綴；不作限制不作限制中檔總比例不超10%，石材不超過裙樓（一般不超過三層），可適當(dāng)選擇一類材料點(diǎn)綴。比例不超過4

18、0%不作限制中低檔嚴(yán)禁使用嚴(yán)禁使用不作限制a) 各類材料定義如下：l 一類材料：干掛工藝的各類飾面、進(jìn)口石材、單價(jià)超250元/m2石材或其他面材、幕墻及其他高端的新工藝類材料；l 二類材料：濕貼國產(chǎn)石材、劈開磚、火山灰磚、高檔合資品牌面磚；l 三類材料：高級面磚、氟碳涂料、仿石涂料、質(zhì)感涂料等；l 四類材料：普通面磚、普通涂料；b) 商業(yè)裙樓不適用于本限額指標(biāo)4.外墻裝飾及墻地比控制指標(biāo)類型檔次外墻飾面成本/GFA面積（元/m2）墻地比控制（ m2/m2）別墅類高檔不限1.8中高檔3501.8中檔2501.6住宅類高檔不限1.5中高檔1751.4中檔1101.4中低檔901.2公寓待補(bǔ)充a)

19、此外墻設(shè)計(jì)限額指標(biāo)不包括：基層抹灰及保溫層；b) 墻地比計(jì)算公式為：外墻飾面展開面積（含立面裝飾側(cè)面、裝飾腰線及陽臺、空調(diào)板底部涂料面積）/地上建筑面積；c) 受戶型、戶數(shù)（一梯N戶）影響頗大，請參考以上指標(biāo)予以控制。八、景觀標(biāo)準(zhǔn)1.影響要素：a) 軟硬景比例；b) 喬木種植密度，以及植物種類的屬地化c) 硬質(zhì)鋪裝材料標(biāo)準(zhǔn)。2.控制指標(biāo)a) 按下表以景觀面積計(jì)取：（景觀面積=建設(shè)用地面積-建筑物占地-車行道路-天然河道-私家花園）b) 需關(guān)注：私家花園、紅線外代建、架空層景觀、屋頂景觀需單獨(dú)考慮。類型檔次軟硬景比例按景觀面積 （元/m2）喬木密度 控制建議 （m2/棵）別墅高檔>8:28

20、00-1000中低檔（45）； 中 檔（35）； 中 高檔（25）； 特大/大/中小喬木種植比例： 1：2：7.中高檔>8:2650-700中檔>8:2500-550住宅高檔>7:3800-1000中高檔>7:3600-650中檔>7:3450-500中低檔>7:3350-400公寓辦公按產(chǎn)品檔次，參考執(zhí)行別墅類指標(biāo)3.內(nèi)容及范圍a) 限額設(shè)計(jì)指標(biāo)包括：l 500mm種植土及微地形填土；l （人行道、園路、廣場）基層、結(jié)構(gòu)層、飾面；l （車行道、道牙、隱性消防車道、消防登高面、停車場）地面鋪裝；l 圍墻飾面及金屬圍欄；l 高度小于3M的擋土墻基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)及飾面

21、；l （亭臺樓閣、景墻、景觀水池或泳池、人行橋等）景觀小品基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)及飾面；l 種植池及花槽結(jié)構(gòu)及飾面；l 車庫及人防出入口構(gòu)架頂棚；l 園林景觀夜景照明及水景電氣系統(tǒng)；l 園林景觀灌溉及水景（含泳池）給排水系統(tǒng)；l 兒童游樂、健身、室外桌椅、垃圾收集等室外設(shè)施；l 其他：未包括在以下b)項(xiàng)列出的項(xiàng)目。b) 不包括：l 500mm種植土以外的回填土；l （車行道、道牙、隱性消防車道、消防登高面、停車場）基層及結(jié)構(gòu)層；l 瀝青道路基層及面層；l 圍墻及高度大于3M擋土墻結(jié)構(gòu)；l 地埋式垃圾站、化糞池、小區(qū)大門崗?fù)さ韧两皺C(jī)電配套；l 室外標(biāo)識系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、安防系統(tǒng)；l 市政類管井土建、結(jié)構(gòu)

22、及鑄鐵蓋板；l 建筑、市政類給排水系統(tǒng)；l 架空層地面之結(jié)構(gòu)面；l 泳池的結(jié)構(gòu)、機(jī)電設(shè)施；l 建筑散水、臺階、殘坡、明溝之結(jié)構(gòu)、飾面、欄桿等；l 車行橋梁之結(jié)構(gòu)、欄桿。l 建筑、市政類供暖系統(tǒng)（適用于有城市集中供暖的地區(qū)）c) 架空層、屋面/空中花園之景觀控制指標(biāo)，適用于本限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；d) 私家花園：毛坯交樓的庭院面積內(nèi)按：別墅類150、住宅類100元/ m2控制，精裝建成交付的按上述限額指標(biāo)的25%（但不低于150元/ m2）計(jì)入；e) 紅線外代征代建景觀成本指標(biāo)：按買地協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)計(jì)??；若無：暫按300元/ m2計(jì)取。f) 保障性住房、兩限房、及廉租房項(xiàng)目的景觀費(fèi)用不適合本限額指標(biāo)范圍內(nèi)。4

23、.山地景觀視情況可按展開面積作適當(dāng)調(diào)整；5.軟景比例=軟景面積/（軟+硬景面積），其中：a) 硬景面積不含瀝青車行道路、架空層面積；b) 構(gòu)筑物、小品、擋墻及景墻均按照投影占地面積計(jì)算硬景面積；c) 臨市政道路商業(yè)街部分單獨(dú)計(jì)算，不列入軟硬景控制指標(biāo)。d) 人工水景計(jì)入硬景面積。7. 景觀示范區(qū)：成本限額可在上述標(biāo)準(zhǔn)上提高30%，但須保持整個項(xiàng)目的平均限額指標(biāo)控制在上述指標(biāo)內(nèi)，但示范區(qū)交付前可能發(fā)生的復(fù)建、整修等費(fèi)用不含在內(nèi)；8. 住宅中檔及中低檔成本配置標(biāo)準(zhǔn)，可參考附件1：室外景觀配置標(biāo)準(zhǔn)。九、內(nèi)裝標(biāo)準(zhǔn)1. 內(nèi)容及范圍：包括：軟硬裝、潔具、空調(diào)（僅限于住宅、公寓）、家具、燈飾、機(jī)電末端設(shè)施等

24、全部費(fèi)用，單位元/m2裝修面積控制；但不包括：設(shè)計(jì)費(fèi)用、防火/入戶門、標(biāo)識。2. 控制標(biāo)準(zhǔn)： 元/m2裝修面積 類型裝修 區(qū)域高檔中高檔中檔 中低檔備注住宅 或 公寓大堂及一層電梯廳8000600036003000若面積超120m2/個，調(diào)整系數(shù)0.8；40 m2/個以內(nèi)，調(diào)整系數(shù)為1.2。不限100m280m260m2面積限量標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳250018001200800若面積超30m2/個，調(diào)整系數(shù)為0.8走道*15001000800400戶內(nèi)精裝4000300020001000此為建議指標(biāo)，具體可按產(chǎn)品定位調(diào)整。會所500035002500-按照1500m2/個考慮，若面積超1500m2/個

25、，調(diào)整系數(shù)為0.8。集中商業(yè) 公共部位3300250015001000含公共部位洗手間，不含店鋪內(nèi)裝。辦公大堂不限700050004000電梯廳不限500040002000洗手間參照此標(biāo)準(zhǔn)走廊不限3000200015003. 大堂已綜合考慮了二層挑空情況。4. 地下車庫設(shè)大堂的，套用上表對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳控制標(biāo)準(zhǔn)。5. 首層大堂、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳及走道的限額標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)項(xiàng)目情況調(diào)整，如增加首層大堂標(biāo)準(zhǔn)，降低標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳及走道標(biāo)準(zhǔn)，但需保持精裝修總費(fèi)用不超過限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。6. 物管用房：按1000元/m2內(nèi)裝標(biāo)準(zhǔn)（含空調(diào)）予以控制；7. 住宅中檔及中低檔成本配置標(biāo)準(zhǔn)，可參考附件2：公共區(qū)域內(nèi)裝配置標(biāo)準(zhǔn)

26、。8. 公共部位精裝修面積計(jì)算規(guī)則1） 按裝修部位墻間之地面凈裝修面積計(jì)；2） 以下地面裝修不計(jì)入裝修面積，但如精裝設(shè)計(jì)有鋪裝時，其成本在上述精裝成本內(nèi)消化a) 門檻石b) 電梯轎廂僅地面裝修3） 電梯轎廂整體裝修（含地面、墻面、吊頂）時，按臺單獨(dú)計(jì)算。（注：通常住宅項(xiàng)目不予考慮，如需要，需在產(chǎn)品定位時明示）4） 走道或走廊面積：a) 除電梯廳外，兩戶以上公用部位b) 如有防火門，防火門與入戶門之間之外共用部位，但入戶花園、或僅供1戶使用的走道不計(jì)。c) 雖無防火門，但電梯出入之非可視公共部位。d) 電梯廳與走道垂直時，交叉部位面積9. 戶內(nèi)精裝修面積計(jì)算規(guī)則按戶型之套內(nèi)面積計(jì)算；既不扣除墻體

27、所占面積，也不增加入戶花園、陽臺等附送面積。十、設(shè)計(jì)費(fèi)用1. 內(nèi)容及范圍a) 建筑設(shè)計(jì)：按建筑面積計(jì)取，包括建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、室外工程之方案、擴(kuò)初、施工圖設(shè)計(jì)，以及設(shè)計(jì)總協(xié)調(diào)管理；b) 景觀設(shè)計(jì)：按景觀設(shè)計(jì)面積計(jì)取，包括上述各專業(yè)；c) 室內(nèi)設(shè)計(jì)：按室內(nèi)設(shè)計(jì)面積計(jì)取，包括機(jī)電末端設(shè)施；d) 引用公司標(biāo)準(zhǔn)化圖紙的，建議按不超出下述控制額的30%計(jì)取。e)不包括：l 智能化l 室外綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)2. 設(shè)計(jì)深度、合約（付款方式）要求等，請?jiān)斠娫O(shè)計(jì)管理中心發(fā)布的相關(guān)文件。3.控制標(biāo)準(zhǔn)：如下表所示，僅限于住宅類產(chǎn)品，有效期暫定一年。4.標(biāo)準(zhǔn)化圖紙的設(shè)計(jì)費(fèi)，不在下表范圍內(nèi)。5.若個別城市或地標(biāo)項(xiàng)目、個別單項(xiàng)

28、價(jià)格有超支，項(xiàng)目公司須提供詳細(xì)說明。附表：設(shè)計(jì)費(fèi)控制標(biāo)準(zhǔn) 單位：元/m2（普通住宅）剛需產(chǎn)品/戰(zhàn)略合作非：（普通住宅）剛需產(chǎn)品/戰(zhàn)略合作地 區(qū)設(shè)計(jì)內(nèi)容產(chǎn)品類型建筑面積15萬平米內(nèi)建筑面積30萬平米內(nèi)建筑面積50萬平米內(nèi)國內(nèi)一流國內(nèi)二流一線城市、重慶設(shè)計(jì)單位買地強(qiáng)排方案1、別墅按“二、三線城市”對應(yīng)控制價(jià)的1.8倍內(nèi)控制；2、其余按“二、三線城市”對應(yīng)控制價(jià)的1.2倍內(nèi)控制。建筑設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)二、三線城市（重慶除外）設(shè)計(jì)單位買地強(qiáng)排方案5-15萬元/項(xiàng)目（含對比方案）20-25萬元15-20萬元建筑設(shè)計(jì)高層住宅（1933F）31302935-4031-35小高層（1118F）3130293

29、4-3831-34多層（疊加）洋房34323012-15萬元/幢+套用戶型20-30%8-10萬元/幢+套用戶型20-30%別墅403836多層商業(yè)（沿街）31302950-6035-45集中商業(yè)50484680-10050-60普通寫字樓40383655-6540-50酒店公寓40383660-7040-50學(xué)校、幼兒園313029非人防地下室30303040-4530-35人防地下室40404045-5540-45專項(xiàng)設(shè)計(jì)室外管線綜合按地塊面積的5元/m2計(jì)取智能化1.01.5元/m2景觀設(shè)計(jì)一般小區(qū)28-35 （設(shè)計(jì)面積越大，設(shè)計(jì)費(fèi)單價(jià)應(yīng)取下限）35-40高檔小區(qū)40-60室內(nèi)設(shè)計(jì)創(chuàng)意樣

30、板房、售樓處納入營銷費(fèi)用范疇，已包含在相關(guān)控制標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)。公共部位住宅：按精裝工程費(fèi)的2.0-2.5%計(jì)?。簧虡I(yè)：按精裝工程費(fèi)的3-3.5%計(jì)取。會所按產(chǎn)品檔次，由高到低，分別為：1500、1200、1000、800元/m2計(jì)取。(特殊情況下另計(jì))十一、營銷費(fèi)用1. 內(nèi)容與范圍按“3”所述費(fèi)率之控制指標(biāo)，系為項(xiàng)目銷售而發(fā)生的各類費(fèi)用，包括（但不限于）：a) 售樓處/樣板房的（軟硬裝飾）設(shè)計(jì)、營建費(fèi)，按項(xiàng)目各期面積分?jǐn)傆?jì)取，包含景觀示范區(qū)交付前可能發(fā)生的復(fù)建、整修等費(fèi)用； 若為合理避稅而在清算時將售樓處或樣板房等納入建安成本，則其相關(guān)成本均須在營銷費(fèi)用總額內(nèi)予以扣減。b) 營銷推廣費(fèi)：廣告、活動、贈

31、送、宣傳等；c) 銷售代理的中介費(fèi)，或自組團(tuán)隊(duì)的提成/傭金；d) 不包括：總部及項(xiàng)目部營銷管理費(fèi)。2. 物管相關(guān)費(fèi)用a) 歸入營銷費(fèi)用，單獨(dú)列支，不占用營銷費(fèi)率指標(biāo)。b) 物管相關(guān)費(fèi)用涵蓋物業(yè)開辦費(fèi)、開荒保潔費(fèi)、空置房管費(fèi)、成品保護(hù)費(fèi)、交樓大使、交樓中心簡裝及布置等。按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：l 商業(yè)、公寓、別墅：控制在25元/m2建筑面積；l 住宅：暫定為25元/m2建筑面積，通?？煽刂圃?2-15元/m2建筑面積。3.控制標(biāo)準(zhǔn)a) 銷售均價(jià)在10000元/m2及以內(nèi)，且整盤銷售面積小于15萬m2 的住宅類項(xiàng)目，按銷售總額的3%計(jì)取。 b) 超出以上條件之一的，按下表費(fèi)率，逐期遞減計(jì)取：序號項(xiàng)目類型取

32、費(fèi) （第一期）取費(fèi) （第二期）取費(fèi) （以后各期）1新區(qū)域 新項(xiàng)目3%2.7%2.4%2原區(qū)域 新項(xiàng)目2.7%2.4%2.1%c) 計(jì)費(fèi)基數(shù)為“四審” 批準(zhǔn)版內(nèi)附的銷售收入，不受實(shí)際銷售收入增減影響；d) 別墅類項(xiàng)目的銷售費(fèi)費(fèi)率可按上述a）或b)對應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)增加至1.2倍；e) 持有物業(yè)的招商費(fèi)用，按首年租金的10%計(jì)取；f) 保障性住房不計(jì)算營銷費(fèi)用。4.在計(jì)算、評判項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益時，按以上標(biāo)準(zhǔn)計(jì)取。考慮到各項(xiàng)目市場競爭環(huán)境、去化率不同，具體的銷售成本由銷售中心在四審文件內(nèi)提出、上報(bào)、確定。5.樣板房a) 其設(shè)計(jì)、營建費(fèi)已包含在營銷費(fèi)用控制總額內(nèi)，并按如下指標(biāo)作進(jìn)一步控制：檔次項(xiàng)目硬裝單價(jià)(元

33、/m2)軟裝單價(jià)(元/m2)備注中高檔別墅45003000含獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼、高層復(fù)式、多層復(fù)式，風(fēng)格不限住宅 35003000含多層、高層中低檔別墅30002500同上住宅 28002500b) 高檔項(xiàng)目樣板房暫不限定成本控制標(biāo)準(zhǔn)；c)硬裝包含：六個飾面、潔具、工程燈具、五金、空調(diào)、櫥柜、固定家具和電器等；軟裝配飾包含：活動家具、飾品、窗簾、吊燈、植物、掛畫等；d) 樣板房裝修設(shè)計(jì)時應(yīng)盡量考慮可帶裝修銷售，以便回收部分成本。若樣板房建在實(shí)體建筑內(nèi)/供日后出售，以上成本按60%計(jì)入銷售費(fèi)、40%計(jì)入建安成本予以分?jǐn)偂?. 銷售中心a) 應(yīng)盡量利用商業(yè)設(shè)施建造，避免建臨時銷售中心，宜合理控制銷售

34、中心的面積。b) 其設(shè)計(jì)、營建費(fèi)已包含在營銷費(fèi)用控制總額內(nèi)，并按如下指標(biāo)作進(jìn)一步控制：c) 控制標(biāo)準(zhǔn):按下表以實(shí)際裝修面積（不含后臺行政辦公區(qū)）計(jì)算,后臺行政辦公區(qū)按600元/m2予以控制。d) 硬裝包含裝修材料、人工費(fèi)、潔具、空調(diào)、其他固定家具/電器等，軟裝包含活動家具、飾品、窗簾、吊燈、植物、掛畫、水吧酒水等。分類硬裝單價(jià)（元/m2）1000m210002000m220003000m23000m2以上中高檔/高檔4000390032002800中檔/中低檔3000270024002100分類軟裝單價(jià)（元/m2）1000m210002000m220003000m23000m2以上中高檔/高檔

35、2000180016001400中檔/中低檔1500135012001050十二、變更控制1 管控目標(biāo)確保因變更簽證引致的成本增加比例（扣除客觀原因引致的成本增加），控制在合約價(jià)的5%以內(nèi)，且不得超出批準(zhǔn)的“四審”報(bào)告/目標(biāo)成本內(nèi)；2. 具體的責(zé)任分工、成本超支原因分析等，詳見支持文件：（建筑）成本變化原因分析作業(yè)指引；3. 檢查、反饋、考核和問責(zé)機(jī)制的建立，有待公司KPI等指標(biāo)的發(fā)布和實(shí)施后，予以補(bǔ)充和細(xì)化。附件1室外景觀配置標(biāo)準(zhǔn)一、 中檔產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)軟景面積比率: 60%65%硬景面積比率: 30%35%草坪面積灌木面積名貴喬木30cm密度30cm喬木胸徑20cm密度石材硬景面積燒結(jié)磚:硬

36、景面積壓印地坪及瀝青:硬景 面積水洗石:硬景面積防腐木材:硬景面積比率比率棵/萬棵/萬比率比率比率比率比率55%60%40%45%10 80 30%35%30%35%15%20%5%7%3%5%軟:硬景比例: 1.7:1水景面積比率:5%以內(nèi)水景:硬景面積比率: 17%以內(nèi)備注：1.消防通道面層材質(zhì)為壓印地坪或?yàn)r青路面或燒結(jié)磚，如果使用燒結(jié)磚，燒結(jié)磚面積比率可相應(yīng)增加5%-10%；2.壓印地坪、水洗石及防腐木面積比率可調(diào)整2%-5%；二、 中低檔產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)軟景面積比率: 65%68%硬景面積比率: 30%32%草坪面積灌木面積名貴喬木30cm密度30cm喬木胸徑20cm密度石材:硬景面積燒結(jié)磚:硬景面積壓印地坪及瀝青:硬景 面積水洗石:硬景面積防腐木材:硬景面積比率比率棵/萬棵/萬比率比率比率比率比率60%65