房價或像股市一樣暴跌要小心這5大黑天鵝事件

1、房價或像股市一樣暴跌 要小心這5大黑天鵝事件2016年08月04日17:26 綜合來源：米筐投資公眾號前言：一個人不能左右的是自己的命運，所有人不能左右的是趨勢。過去的十余年，房子是增值最快的資產(chǎn)，如果你買了房，就相當于登上了一趟開往財富彼岸的高速列車，這是大趨勢；2013年后，城市房價開始分化，結(jié)束了過往大城市、中小城市普漲的格局，錢開始往一線城市和部分二線城市匯集，如果你買對了房，就相當于搭乘了財富升天的火箭，從此天各一方，這是更精準的趨勢。趨勢面前，所有人概莫能助，無法改變。1錢是如何印出來的？關(guān)于錢是怎么印出來的，米筐投資之前推送過相關(guān)文章。為保證本篇文章的連貫性，有必要再闡述一遍。首

2、先要明確，市場中流通的錢幾乎都不是印鈔機印出來的，大家日常消費支付的紙幣只是市場中貨幣的極小一部分。市場中流通的貨幣，我們可以簡單的看作M2，公式可簡單認為：M2最大值=基礎(chǔ)貨幣*貨幣乘數(shù)，這跟另一個公式M2=M0+M1+定期存款二者不矛盾。基礎(chǔ)貨幣是央行（在我國就是中國人民銀行）創(chuàng)造的，通過外匯占款、逆回購、中期借貸便利、商業(yè)銀行在央行的再貸款等方式“生產(chǎn)”出來，如果你覺得復雜難理解，可以簡單認為基礎(chǔ)貨幣是央行不花成本、憑空制造出來的好了。創(chuàng)造出來的基礎(chǔ)貨幣被投放到商業(yè)銀行系統(tǒng)當中，商業(yè)銀行就可以把這些貨幣對外放貸，貸出去后，貸款人又會以存款的形式存入商業(yè)銀行，商業(yè)銀行此時可以把這些存款（不

3、能把存款全放貸完，留存的一部分即是存款準備金）再對外放貸，如此反復循環(huán)，市場中大量的貨幣就這樣“貸款變存款、存款變貸款、貸款再變存款”創(chuàng)造出來，并形成了M2。商業(yè)銀行能創(chuàng)造多少貨幣，取決于存款準備金率這一指標是央行確定的，公式中的貨幣乘數(shù)就是存款準備金率的倒數(shù)，按目前存款準備金率是16.5%，貨幣乘數(shù)就是6.06。所以，你應(yīng)該明白：1市場中貨幣供應(yīng)多少、放水多少，幾乎全是央行決定的；2央行決定的只是貨幣供應(yīng)量的最大值，實際多少還要看商業(yè)銀行是否愿意放貸、及是否有足夠多的貸款人愿意借貸，這才是創(chuàng)造錢的根本。2什么促使了房價上漲？供需決定論！跟任何消費品一樣，房價的初始上漲還是由需求決定的，需求的

4、快速增加而供給速度跟不上，“奇貨可居”，價格自然上漲。這一切都要“歸功”于一份文件1998年發(fā)布的國務(wù)院關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，主旨是停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化。而之前，城市居民的房子都是單位（工廠/政府機關(guān)/事業(yè)單位等）集資建造并分配的。與該通知指明城里人以后住房只能“用錢購買”相對應(yīng)的是，城鎮(zhèn)化的加速，大批量的農(nóng)村人（以大中專學生和做生意的人為主）來到城市打拼并扎根于此，助漲了住房的潛在需求。如何讓大家愿意買房、并接受按揭貸款的形式的呢？2000年前后，一個中國老太太和美國老太太的故事被中國的媒體大肆宣傳，其流傳之廣、之深，如同傳銷般的洗腦，徹底改變了中

5、國人的買房觀念。故事大意：一個無房的中國老太太，勤勞工作、省吃儉用，用了一輩子時間終于積攢夠了買房的錢，可等她買下房，還沒來得及享用，卻已“上了西天”，臨走時留下一句“我終于買上了房”。與之相反的卻是一個美國老太太，年紀輕輕就首付按揭了一套大房子，每月還款供樓，工資月月花的精光，雖有壓力卻著實享受了生活，在去見上帝之前留下一句“我終于還清了貸款”。在天上，作為鄰居的兩個老太太訴說彼此的一生，感慨不已。就這樣，貸款買房順理成章的走入了中國的尋常百姓家。城里人自身的改善住房需求、農(nóng)村人流入城市的剛性住房需求，讓房價一個勁的往上竄，全國所有的城市大城市、中型城市、甚至小縣城，房價普漲，并演繹了房地產(chǎn)

6、的黃金十年，房地產(chǎn)也一躍成為最火的行業(yè)。這種普漲局面，延續(xù)到2013年前后。那時候，房子還是消費品，人們買房的目的主要為了居住。如果按照經(jīng)典經(jīng)濟學理論，商品供給有一個供需平衡圖，需求增加價格上漲供給增加/需求下降價格下跌需求增加/供給減少，從而達到一個供需平衡點，如下圖：2013年之后，城市房價分化后，廣大的三四五線城市確實符合這一理論，海量的房屋供應(yīng)讓房價不僅沒漲，反而還有所下跌，以致不少項目爛尾，這也是2015年底中央經(jīng)濟會議提出“去庫存”的初衷。例外是一線城市和部分強二線城市。3房價為什么暴漲不止？正反饋循環(huán)！全國房價在2013年底2014年初見頂之后，進入了一年多的盤整期，直到2015

7、年中之后的再次爆發(fā)，而這次房價上漲跟之前最大的區(qū)別是城市房價開始分化，一線城市跟部分二線城市房價暴漲不止，而廣大的三四五線小城市房價卻自高點后一路陰跌。房價的初步上漲是由供需決定的，而房價的暴漲卻是由貨幣引起的持續(xù)不斷的貨幣流入推高了房價。2008年次貸危機后，4萬億刺激及附帶的12萬億天量信貸大量的流入了房地產(chǎn)，在住房剛需及信貸刺激的雙重疊加下，全國大中小城市房價連續(xù)上漲，直到2013年。2015年后的一線城市和部分二線城市暴漲，則純粹的是貨幣現(xiàn)象過量信用貨幣的流入推高了房價，房子已基本脫離居住的屬性，而變成了金融投資品。其引發(fā)因素是更公平的外部環(huán)境，造就更具活力的經(jīng)濟，帶來更多的就業(yè)機會，

8、進而吸引了更多的錢、更多的人的流入，當然期間也離不開強勢政府的轉(zhuǎn)移支付（巨量的政府基建投資都選擇了這些城市）。房價由溫和上漲變成惡性暴漲、由居住商品變成投資金融產(chǎn)品，2015年始這輪房價上漲中，展示了正反饋循環(huán)的威力。所謂正反饋，是指系統(tǒng)的輸出正向反饋回輸入端，形成閉環(huán)，并循環(huán)往復，一波更比一波高。如下圖：開始因一線城市和部分二線城市真實住房需求的擴大，推高了房價，開始引來一些先知先覺的資金進入，促進了房價的快速上漲，反過來又吸引來更多投機/投資資金的進入，更進一步推動了房價的上漲，如此往復循環(huán)，房價上漲和資金流入永續(xù)不止。而流入的資金則多是信用貨幣，即如本文開頭“錢是如何印出來的”那樣，商業(yè)

9、銀行通過“貸款變存款、存款變貸款、貸款再變存款”的放貸循環(huán)創(chuàng)造出的錢購房人（新房/二手房）支付首付后，再從銀行貸款（背負債務(wù)）支付余額，地產(chǎn)商/業(yè)主再把拿到的售房款存入銀行，成為下一波按揭貸款人的資金來源，本可以流入其他行業(yè)（如實體經(jīng)濟）的信貸就這樣循環(huán)往復的流入房地產(chǎn)，推高的房價徹底淪落為貨幣幻覺。而，信貸數(shù)據(jù)則有力地證明了這一觀點：住戶部門中長期貸款絕大多數(shù)為房貸，所以可把二者數(shù)據(jù)等同。由圖可知：從2015年起，房貸新增數(shù)額就大幅上升，而到了2016年增幅更大，半年的新增額已接近2015全年數(shù)額，這正是這波一線城市和部分二線城市房價暴漲的“元兇”。房價會永遠的正反饋循環(huán)下去嗎？當然不是。4

10、房價什么時候會跌呢？黑天鵝事件！在說房價是否會跌之前，我們回顧下最近的一次股市泡沫破滅經(jīng)過。2014年下半年起，股市企穩(wěn)上漲，到了2015年春節(jié)后，股市發(fā)力暴漲，直至6月到達5178最高點，兩市單日成交金額高達2.4萬億，而后崩盤跌至最低2850點，至今一蹶不振。至今仍記得，滬指突破5000點時，大家觀點一致認為挑戰(zhàn)上次高點6214勢在必得，看高8000點、10000點的比比皆是，事與愿違的是股指卻掉頭向下一路暴跌。而其引信卻是政府打擊配資、減兩融（融資/融券）、去杠桿，這也成為上次股市暴跌的非人為因素黑天鵝事件?；氐椒績r，其破滅的原因?qū)墒幸粯?，術(shù)語是外部流入性資金枯竭，翻譯成人話是錢不

11、再流入了，而這需要一個黑天鵝事件，遺憾的是沒人知道它會在什么時候發(fā)生。目前可想到的黑天鵝事件是：1、房價暴漲至風險累計到一定量，金融機構(gòu)主動收縮房貸，使資金流入減少；2、央行停止放水、收縮信貸量，致使市場上的M2減速加大（減少基礎(chǔ)貨幣投放及提高存準率來降低貨幣乘數(shù)）；3、房價過高致使首付提高和月按揭款增加，“新韭菜”的收入增幅跟不上房價漲幅，再無“接盤俠”；4、出臺房產(chǎn)稅，增加購房者的持有成本；5、國家出于經(jīng)濟調(diào)整需要（如抑通脹等）連續(xù)加息一旦觸發(fā)黑天鵝事件，上漲正反饋循環(huán)隨即轉(zhuǎn)入下跌正反饋循環(huán)，如圖：跟暴漲一樣，暴跌同樣觸目驚心，而其路徑跟上漲一樣，同樣是正循環(huán)反饋的結(jié)果，尤其是購房者當中投資占比過大時，循環(huán)會加速，因為今日投資購房形成的巨大需求就是明日房產(chǎn)市場的巨量供給現(xiàn)在的買是為了以后的賣。黑天鵝事件不可預(yù)測，無人提前知曉。如果它不發(fā)生，或許正反饋循環(huán)會一直進行下去。后記：大家說現(xiàn)在房價高，主要指北上廣深一線城市及部分二線城市，其實廣大的三四五線城市房價是