二手房交易流程

1、交易流程個人一次性購買住房： 賣方攜帶：身份證件、房產(chǎn)證、購房發(fā)票（原值發(fā)票），契稅 簽約 買方攜帶：身份證件、定金、傭金、家庭戶口本 1、申請買房人購房資格：材料身份證件、家庭戶口本、非北京戶口需提供暫住證或居住證網(wǎng)簽 【購房資格申請需要十個工作日】2、 購房資格申請通過后即可完成網(wǎng)簽合同：材料買賣雙方產(chǎn)權(quán)人及相應(yīng)代理人身份證件、房產(chǎn)證復(fù)印件；1、向銀行申請結(jié)清貸款（業(yè)主電話預(yù)約 or 至銀行出示身份證件并填寫結(jié)清申請書）2、扣款（根據(jù)銀行要求將全部款項打入還款賬戶，銀行自動扣款 or 至柜臺辦理扣款手續(xù)） 房東解押 3、至銀行領(lǐng)取結(jié)清材料，賣方攜帶身份證件（銀行通知）（房子有貸款）4、至建

2、委辦理抵押注銷手續(xù)，攜帶材料：結(jié)清證明、身份證件、房產(chǎn)證 歸檔時間：朝陽5、崇文1、海淀當(dāng)天、亦莊3；工作日 賣方到場，攜帶材料：身份證件、房產(chǎn)證資金監(jiān)管 買方到場，攜帶材料：身份證件、房款（建議提前將房款劃入同一張銀聯(lián)銀行卡內(nèi)）； 雙方于銀行簽署監(jiān)管協(xié)議，銀行核查雙方信息，開卡并將房款刷卡劃入銀行新開卡內(nèi)進行監(jiān)管； 賣方到場，攜帶材料：身份證件、戶口本、產(chǎn)權(quán)證、發(fā)票、契稅票、公共維修基金 交稅 買方到場，攜帶材料：夫妻雙方身份證件、戶口本、結(jié)婚證、暫住證、或北京工作居住證、 稅款（提前將全部稅款導(dǎo)入同一張銀聯(lián)卡內(nèi)）交稅只能刷銀聯(lián)卡 賣方到場，攜帶材料：身份證件、產(chǎn)權(quán)證 過戶 買方到場，攜帶材

3、料：身份證件、戶口本（外地人，要求提供暫住證或北京市工作居住證） 買賣雙方到場，攜帶材料：身份證件 解凍房款 其他材料：新產(chǎn)權(quán)證、買賣雙方確認房款解凍書 買賣雙方到房屋所在物業(yè)，變更產(chǎn)權(quán)人信息、簽署物業(yè)協(xié)議、消防承諾協(xié)議；結(jié)清相關(guān)費用： 物業(yè)交接 物業(yè)費、供暖、水、電、燃氣、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等；鑰匙、繳費卡等；個人銀行商業(yè)按揭購買住房： 賣方攜帶：身份證件、房產(chǎn)證、發(fā)票 簽約 買方攜帶：身份證件、定金、傭金、家庭戶口本 1、申請買房人購房資格：材料身份證件、家庭戶口本、暫住證或居住證、個稅單； 【海淀區(qū)賣房人辦理房源核驗手續(xù)：材料，要求照片拍攝房產(chǎn)證原件、產(chǎn)權(quán)人身份證、網(wǎng)簽 核驗申請表、核

4、驗委托書】2、 1周后可完成網(wǎng)簽合同：材料買賣雙方產(chǎn)權(quán)人及相應(yīng)代理人身份證件、房產(chǎn)證復(fù)印件；1、向銀行申請結(jié)清貸款（業(yè)主電話預(yù)約 or 至銀行出示身份證件并填寫結(jié)清申請書）2、扣款（根據(jù)銀行要求將全部款項打入還款賬戶，銀行自動扣款 or 至柜臺辦理扣款手續(xù)） 房東解押 3、至銀行領(lǐng)取結(jié)清材料，賣方攜帶身份證件（銀行通知） 4、至建委辦理抵押注銷手續(xù)，攜帶材料：結(jié)清證明、身份證件、房產(chǎn)證 歸檔時間：朝陽5、崇文1、海淀當(dāng)天、亦莊3；工作日可同時1、 向銀行申請貸款：【買方攜帶】夫妻雙方身份證件、戶口本、結(jié)婚證、收入證明、單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件蓋公章、銀行對賬單流水；【賣方攜帶】夫妻雙方身份證件、

5、戶口本、結(jié)婚證、房產(chǎn)證；商業(yè)按揭 2、評估：評估公司實地看房拍照，出評估報告快遞給銀行，大概用時1周； 3、查詢借款人貸款記錄、住房持有情況；4、銀行審批貸款材料，給出批復(fù)結(jié)果（批復(fù)成功的出具批貸函，外資銀行不出具） 賣方到場，攜帶材料：身份證件、房產(chǎn)證資金監(jiān)管 買方到場，攜帶材料：身份證件、房款（建議提前將房款劃入同一張銀聯(lián)銀行卡內(nèi)）； 雙方于銀行簽署監(jiān)管協(xié)議，銀行核查雙方信息，開卡并將房款刷卡劃入銀行新開卡內(nèi)進行監(jiān)管； 賣方到場，攜帶材料：身份證件、產(chǎn)權(quán)證、發(fā)票、契稅票、公共維修基金 交稅 買方到場，攜帶材料：身份證件、稅款（提前將全部稅款導(dǎo)入同一張銀聯(lián)銀行卡內(nèi)） 賣方到場，攜帶材料：身份

6、證件、產(chǎn)權(quán)證 過戶 買方到場，攜帶材料：身份證件、戶口本（外地人，要求提供暫住證或北京市工作居住證） 【監(jiān)管款項】買賣雙方到場，攜帶材料：身份證件 解凍房款 其他材料：新產(chǎn)權(quán)證、買賣雙方確認房款解凍書 銀行出具新房產(chǎn)證的抵押登記材料并蓋章； 新本抵押 約客戶至建委辦理房本抵押登記手續(xù)，攜帶材料：身份證件 銀行收到建委發(fā)放的抵押他項權(quán)利證； 貸款放款 收押他項權(quán)利證，并將貸款款項通過系統(tǒng)打入賣方在面簽時確認好的銀行賬戶內(nèi)； 買賣雙方到房屋所在物業(yè)，變更產(chǎn)權(quán)人信息、簽署物業(yè)協(xié)議、消防承諾協(xié)議； 物業(yè)交接 結(jié)清相關(guān)費用：物業(yè)、供暖、水、電、燃氣、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等；鑰匙、繳費卡等；個人市管公積金

7、購買住房： 賣方攜帶：身份證件、房產(chǎn)證、發(fā)票 簽約 買方攜帶：身份證件、定金、傭金、家庭戶口本 1、申請買房人購房資格：材料身份證件、家庭戶口本、暫住證或居住證、個稅單； 【海淀區(qū)賣房人辦理房源核驗手續(xù)：材料，要求照片拍攝房產(chǎn)證原件、產(chǎn)權(quán)人身份證、網(wǎng)簽 核驗申請表、核驗委托書】3、 1周后可完成網(wǎng)簽合同：材料買賣雙方產(chǎn)權(quán)人及相應(yīng)代理人身份證件、房產(chǎn)證復(fù)印件；1、向銀行申請結(jié)清貸款（業(yè)主電話預(yù)約 or 至銀行出示身份證件并填寫結(jié)清申請書）2、扣款（根據(jù)銀行要求將全部款項打入還款賬戶，銀行自動扣款 or 至柜臺辦理扣款手續(xù)） 房東解押 3、至銀行領(lǐng)取結(jié)清材料，賣方攜帶身份證件（銀行通知） 4、至建

8、委辦理抵押注銷手續(xù)，攜帶材料：結(jié)清證明、身份證件、房產(chǎn)證 歸檔時間：朝陽5、崇文1、海淀當(dāng)天、亦莊3；工作日1、 申請貸款：【買方攜帶】夫妻雙方身份證件、戶口本、結(jié)婚證、學(xué)歷證明、暫住證或居住證；【賣方攜帶】產(chǎn)權(quán)人身份證件、收款銀行卡，房產(chǎn)證；市管 2、評估：評估公司實地看房拍照，出評估報告快遞給銀行，大概用時7個工作日； 公積金 3、初審：買賣雙方攜帶申請時的相同材料至公積金管理中心辦理；當(dāng)場給出是否批復(fù)結(jié)果；4、公積金中心7個工作日左右出正式借款合同，通知客戶至中心簽署合同； 賣方到場，攜帶材料：身份證件、房產(chǎn)證資金監(jiān)管 買方到場，攜帶材料：身份證件、房款（建議提前將房款劃入同一張銀聯(lián)銀行

9、卡內(nèi)）； 雙方于銀行簽署監(jiān)管協(xié)議，銀行核查雙方信息，開卡并將房款刷卡劃入銀行新開卡內(nèi)進行監(jiān)管； 賣方到場，攜帶材料：身份證件、產(chǎn)權(quán)證、發(fā)票、契稅票、公共維修基金 交稅 買方到場，攜帶材料：身份證件、稅款（提前將全部稅款導(dǎo)入同一張銀聯(lián)銀行卡內(nèi)） 賣方到場，攜帶材料：身份證件、產(chǎn)權(quán)證 過戶 買方到場，攜帶材料：身份證件、戶口本（外地人，要求提供暫住證或北京市工作居住證） 【監(jiān)管款項】買賣雙方到場，攜帶材料：身份證件 解凍房款 其他材料：新產(chǎn)權(quán)證、買賣雙方確認房款解凍書 公積金擔(dān)保中心收押新產(chǎn)權(quán)證； 貸款發(fā)放 7個工作日左右公積金管理中心將貸款款項通過系統(tǒng)打入賣方在面簽時確認好的銀行賬戶內(nèi) 買賣雙方

10、到房屋所在物業(yè)，變更產(chǎn)權(quán)人信息、簽署物業(yè)協(xié)議、消防承諾協(xié)議； 物業(yè)交接 結(jié)清相關(guān)費用：物業(yè)、供暖、水、電、燃氣、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等；鑰匙、繳費卡等；個人國管公積金購買住房： 賣方攜帶：身份證件、房產(chǎn)證、發(fā)票 簽約 買方攜帶：身份證件、定金、傭金、家庭戶口本 1、申請買房人購房資格：材料身份證件、家庭戶口本、暫住證或居住證、個稅單； 【海淀區(qū)賣房人辦理房源核驗手續(xù)：材料，要求照片拍攝房產(chǎn)證原件、產(chǎn)權(quán)人身份證、網(wǎng)簽 核驗申請表、核驗委托書】4、 1周后可完成網(wǎng)簽合同：材料買賣雙方產(chǎn)權(quán)人及相應(yīng)代理人身份證件、房產(chǎn)證復(fù)印件；1、向銀行申請結(jié)清貸款（業(yè)主電話預(yù)約 or 至銀行出示身份證件并填寫結(jié)清申

11、請書）2、扣款（根據(jù)銀行要求將全部款項打入還款賬戶，銀行自動扣款 or 至柜臺辦理扣款手續(xù)） 房東解押 3、至銀行領(lǐng)取結(jié)清材料，賣方攜帶身份證件（銀行通知） 4、至建委辦理抵押注銷手續(xù)，攜帶材料：結(jié)清證明、身份證件、房產(chǎn)證 歸檔時間：朝陽5、崇文1、海淀當(dāng)天、亦莊3；工作日2、 申請貸款：【買方攜帶】夫妻雙方身份證件、戶口本、結(jié)婚證、學(xué)歷證明、暫住證或居住證、收入證明、勞動合同等；【賣方攜帶】產(chǎn)權(quán)人身份證件、收款銀行卡，房產(chǎn)證；國管 2、評估：評估公司實地看房拍照，出評估報告快遞給銀行，大概用時7個工作日； 公積金 3、初審：擔(dān)保公司代理雙方進行，并取得批復(fù)結(jié)果；4、擔(dān)保公司出具批貸函； 賣方

12、到場，攜帶材料：身份證件、房產(chǎn)證資金監(jiān)管 買方到場，攜帶材料：身份證件、房款（建議提前將房款劃入同一張銀聯(lián)銀行卡內(nèi)）； 雙方于銀行簽署監(jiān)管協(xié)議，銀行核查雙方信息，開卡并將房款刷卡劃入銀行新開卡內(nèi)進行監(jiān)管； 賣方到場，攜帶材料：身份證件、產(chǎn)權(quán)證、發(fā)票、契稅票、公共維修基金 交稅 買方到場，攜帶材料：身份證件、稅款（提前將全部稅款導(dǎo)入同一張銀聯(lián)銀行卡內(nèi)） 賣方到場，攜帶材料：身份證件、產(chǎn)權(quán)證 過戶 買方到場，攜帶材料：身份證件、戶口本（外地人，要求提供暫住證或北京市工作居住證） 【監(jiān)管款項】買賣雙方到場，攜帶材料：身份證件 解凍房款 其他材料：新產(chǎn)權(quán)證、買賣雙方確認房款解凍書 公積金擔(dān)保中心收押新

13、產(chǎn)權(quán)證； 貸款終審 7個工作日，買方夫妻雙方至公積金管理中心簽署正式借款合同貸款發(fā)放 7個工作日左右公積金管理中心將貸款款項通過系統(tǒng)打入賣方在面簽時確認好的銀行賬戶內(nèi) 買賣雙方到房屋所在物業(yè)，變更產(chǎn)權(quán)人信息、簽署物業(yè)協(xié)議、消防承諾協(xié)議； 物業(yè)交接 結(jié)清相關(guān)費用：物業(yè)、供暖、水、電、燃氣、有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)等；鑰匙、繳費卡等；住宅限購政策：1、北京市個人住房限購政策規(guī)定：以家庭為單位個人購買北京市商品住房的，北京籍最多持有2套住房，外地家庭符合條件的只能持有1套住房，涉外個人符合條件的只能持有1套住房。北京家庭定義：夫妻、未成年子女任一人為北京戶籍的、持有北京市工作居住證的、駐京部隊軍人的；【

14、在校北京集體戶口的學(xué)生不計為北京籍】 外地家庭購房條件：夫妻任一人有近5年在北京連續(xù)繳納社?；蚶U納個人所得稅的家庭； 涉外個人購房條件：要求辦理境外人員在境居留狀況證明、涉外審批 辦理居留狀況證明要求持外國護照的個人以工作、學(xué)習(xí)名義簽證入境并累計在境12個月。2、商業(yè)銀行針對個人購買住房的貸款基本政策首套貸款：最高貸款房屋評估價格的70%，利率最多享受基準(zhǔn)利率85%的優(yōu)惠；基準(zhǔn)利率7.05；二套貸款：最高貸款房屋評估價格的40%，利率為基準(zhǔn)利率1.1倍；商業(yè)貸款，銀行如何判斷客戶的貸款套數(shù)？答：銀行從央行的貸款征信系統(tǒng)中查詢借款人家庭每個人歷史住房貸款記錄，有記錄就計為1筆；同時，銀行從北京市

15、市建委住房系統(tǒng)中查詢借款人家庭每個人名下的住房持有記錄，有記錄就計為1筆；下面為套數(shù)的案例：1） 征信系統(tǒng)查詢不到住房貸款記錄，且市建委住房系統(tǒng)查詢不到住房持有記錄：首套2） 征信系統(tǒng)查詢不到住房貸款記錄，且市建委住房系統(tǒng)查詢到1套住房持有記錄：二套3） 征信系統(tǒng)查詢到1套住房貸款記錄，且市建委住房系統(tǒng)查詢不到住房持有記錄：二套4） 征信系統(tǒng)查詢到1套住房貸款記錄，且市建委住房系統(tǒng)查詢到1套住房持有記錄：二套其他情況的都不能商業(yè)貸款購買住房。3、公積金貸款針對個人購買住房的貸款基本政策首套貸款：90平米以下最高貸款房屋評估價格的80%且最多不超過80萬；利率4.9； 90平米以上最高貸款房屋評

16、估價格的70%且最多不超過80萬；利率4.9；二套貸款：最高貸款房屋評估價格的40%且最多不超過80萬，利率為基準(zhǔn)利率1.1倍；如何判斷公積金貸款客戶的貸款套數(shù)？答：公積金中心從央行的貸款征信系統(tǒng)中查詢借款人家庭每個人歷史未結(jié)清的住房貸款記錄，有記錄就計為1筆；同時，從北京市市建委住房系統(tǒng)中查詢借款人家庭每個人名下的住房持有記錄，有記錄就計為1筆；下面為套數(shù)的案例：1） 征信系統(tǒng)查詢不到住房貸款記錄，且市建委住房系統(tǒng)查詢不到住房持有記錄：首套2） 征信系統(tǒng)查詢到1套住房貸款已結(jié)清的記錄，且市建委住房系統(tǒng)查詢不到住房持有記錄：首套3） 征信系統(tǒng)查詢不到住房貸款記錄，且市建委住房系統(tǒng)查詢到1套住房持有記錄：二套4） 征信系統(tǒng)查詢到1套住房貸款已結(jié)清的記錄，且市建委住房系統(tǒng)查詢到1套住房持有記錄：二套5） 征信系統(tǒng)查詢到1套住房貸款未結(jié)清的記錄，且市建委住房系統(tǒng)查詢不到住房持有記錄：二套6） 征信系統(tǒng)查詢到1套住房貸款未結(jié)清的記錄，且市建委住房系統(tǒng)查詢到1套住房持有記錄：二套【未結(jié)清記錄與住房記錄要求提供一致