二手樓買賣稅費計算中山

1、二手樓買賣稅費計算 手冊所有的案例均將答案做出來放在此手冊中一、 名詞解釋1. 原價：原來的價格，即打折或漲價前不變的投入金額，也是舊房產(chǎn)證上的登記價。2. 成交價：是經(jīng)由買賣雙方充分參與，在一定的撮合下，真實的交易價格。3. 評估價：由評估公司評估的價格，用于客戶按揭貸款。4. 課稅價：到國土部門過戶的價格。也就是今后房產(chǎn)證上登記的價格，前面所講的“原價”。5. 套內(nèi)面積：由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺面積三部分組成。6. 建筑面積：是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和，即建筑面積=套內(nèi)面積+分?jǐn)偟墓貌课幻娣e。7. 容積率：是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率，即容

2、積率=總建筑面積÷用地面積。一般容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。8. 贖樓：還清賣方貸款本息，將房產(chǎn)證贖出的行為。二、 關(guān)于限價令中山限價令內(nèi)容：從2012年1月22日起，中山市住房限價已由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元，在這個標(biāo)準(zhǔn)之下成交的商品房均可正常進行網(wǎng)上備案。（只針對一手樓）(一) 政策相關(guān)名詞解析：1、 同時滿足以下三個條件則為普通住宅，否則為非普通住宅：l 建筑容積率在1.0以上；l 套內(nèi)面積120以下或建筑面積144以下；l 城區(qū)均價小于：7336.8元/平方 ，鎮(zhèn)區(qū)均價小于： 5745.6 元/平方（以國土局每月公布的價格為準(zhǔn)）2、 家庭認(rèn)

3、定分兩種情形：l 未婚的成年人，家庭就是指其本人；l 已婚的成年人，家庭是指其本人、其配偶以及兩人的未成年子女。3、 購房起始時間一般以房產(chǎn)證的登記時間為準(zhǔn)，有三個時間可作為依據(jù)：l 買賣合同備案的時間l 房產(chǎn)證的登記時間l 契稅發(fā)票上的時間(二) 案例： 1、 南區(qū)的一套住宅100，容積為1.3，課稅價為50萬元，是普通住宅還是非普通住宅？（答案：普通住宅）2、 一位已婚成年人的家庭是指？（答案：指其本人、其配偶以及兩人的未成年子女）三、稅種解讀² 第1類：三大稅(一) 營業(yè)稅及附加費1、 營業(yè)稅公司或個人房產(chǎn)進行交易需繳納營業(yè)稅，由產(chǎn)權(quán)登記中心代收（賣方繳納）。根據(jù)國家和地區(qū)有關(guān)

4、政策規(guī)定，及交易房產(chǎn)的征收對象、購房時間及物業(yè)類型等情況的不同，營業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)劃分為以下三類：l 全額征收：個人購買住宅時間不足5年進行交易，營業(yè)稅=課稅價×5%l 差額征收：A. 個人購買非普通住宅超過5年（含5年）進行交易，營業(yè)稅=（課稅價-原價）×5%B. 公司房產(chǎn)、商業(yè)房產(chǎn)無5年限制，營業(yè)稅=（課稅價-原價）×5%l 免征：A. 個人購買普通住房超過5年（含5年）進行交易。B. 房改房、解困房免征。2、 城市建設(shè)維護稅為加強城市的維護建設(shè)，擴大和穩(wěn)定城市維護建設(shè)對有經(jīng)營收入的單位和個人征收的一個稅種，由產(chǎn)權(quán)登記中心代收。（賣方繳納）征收標(biāo)準(zhǔn)：城市建設(shè)維護稅

5、=營業(yè)稅×7%3、 教育費附加費國家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費而征收的一種附加費，由產(chǎn)權(quán)登記中心代收（賣方繳納）。根據(jù)國家政策教育附加費分為國家教育附加費和地方教育附加費兩類：l 國家教育費附加費=營業(yè)稅×3%l 地方教育費附加費=營業(yè)稅×2%4、 堤圍防護費（產(chǎn)生營業(yè)稅時征收）堤圍防護費=課稅價×0.1% (二) 所得稅對個人收入所得征收的一種稅（賣方繳納）。個人所得稅由產(chǎn)權(quán)登記中心代收，企業(yè)所得稅由企業(yè)直接向稅務(wù)部門申報。1、 征收標(biāo)準(zhǔn)劃分為以下三類：A、 全額征收：個人購買普通住宅的，所得稅=課稅價×3%B、 差額征收：個人購買住宅的，

6、所得稅=（課稅價-原價-抵扣項）×20%C、 免征：個人轉(zhuǎn)讓5年以上家庭唯一生活用房。案例：房子原價50萬，成交價180萬，屬于普通住宅，課稅價140萬，請問按全額方式應(yīng)繳多少所得稅？按差額方式呢？若課稅價為52元，按全額方式與差額方式分別應(yīng)繳多少所得稅？（將公式、答案做出來在文本講議上）全額:所得稅=課稅價×3% 140×3%=4.2萬 52×3%=1.56萬差額:所得稅=（課稅價-原價-抵扣項）×20% （140-50）×20%=18 (52-50) ×20%=4千(三) 契稅所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)方，向產(chǎn)權(quán)承受方征

7、收財產(chǎn)稅，由產(chǎn)權(quán)登記中心代收（買方繳納）。主要包括土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。1. 征收標(biāo)準(zhǔn)：l 正常：契稅=課稅價×3%（個人購房買家庭非唯一或非普通住宅, 契稅=課稅價×3%。）l 免征：通過夫妻財產(chǎn)分割、繼承方式進行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的。l 折扣：A. 個人購買家庭唯一90（含）以下的普通住宅，契稅=課稅價×1%；B. 個人購房買家庭唯一90以上的普通住宅，契稅=課稅價×1.5%；2. 案例：小李購買家庭不是唯一的住宅房，其稅率是多少？契稅=課稅價×3%² 第2類：三費用(一) 中介服務(wù)費（傭金）依法設(shè)立并

8、具備中介資格的中介公司向委托單位收取合理的服務(wù)費用（雙方繳納）。收費標(biāo)準(zhǔn)：傭金=成交價×3%，交易雙方各付一半。(二) 按揭服務(wù)費/過戶手續(xù)費為辦理買賣過戶、貸款等手續(xù)，按揭代理機構(gòu)向委托單位收取的費用，由中介公司代收（買方繳納）。1. 收費標(biāo)準(zhǔn)：l 按揭交易收取按揭服務(wù)費1000元/套l 一次性付款交易收取過戶手續(xù)費500元/套(三) 評估費采取房產(chǎn)價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的近期實際成交價格進行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價，然后結(jié)合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計算出該房屋相對科學(xué)

9、合理的市場參考價。1. 收取標(biāo)準(zhǔn)（根據(jù)評估公司不同收費有小許差異）： l 20萬以下（含20萬）600元，每加多10萬，評估費加多100元；l 商業(yè)地產(chǎn)評估費：評估價×5² 第3類：八小稅(一) 印花稅對買賣中書立領(lǐng)受的各種應(yīng)稅憑證而征收的稅，由產(chǎn)權(quán)登記中心代收（雙方繳納）。收費標(biāo)準(zhǔn)：印花稅=課稅價×0.1%，交易雙方各付一半，其中對個人住宅類交易暫免征印花稅。(二) 委托公證費買方或賣方需委托他人或公司代其辦理手續(xù)的，需到公證處辦理委托公證（賣方繳納）。收費標(biāo)準(zhǔn)：175元/二本公證書，另外每加一本加收20元；一般贖樓委托公證做4本共215元。(三) 交易手續(xù)費1

10、、 收費標(biāo)準(zhǔn)：交易雙方各付3元/。2、 案例：一套120的住宅房，交易手續(xù)費應(yīng)繳多少？買方應(yīng)繳多少？120X3X2=720元 買方應(yīng)繳:120X3=360元(四) 產(chǎn)權(quán)登記費辦理房屋所有權(quán)登記時由產(chǎn)權(quán)登記中心所收取的費用（買方繳納）。收費標(biāo)準(zhǔn)：l 個人收取80元/套l 商鋪、廠房收取550元/宗(五) 貼花辦理房屋所有權(quán)登記時，登記機關(guān)向登記個人或企業(yè)收取5元/套的貼花費用，由產(chǎn)權(quán)登記中心代收（買方繳納）。(六) 買賣合同公證費交易雙方任一方涉外時，買賣合同需經(jīng)公證機關(guān)公證后遞件過戶而收取的服務(wù)費，由公證機關(guān)向涉外方收?。ㄉ嫱夥嚼U納）。1、 收取費用為：合同公證費=課稅價×3 贈與、

11、繼承公證費=課稅價(評估價) ×2%2、 案例：課稅價為50萬的住宅樓需交多少合同公證費（其中一方是英國人）？50×3=1500元（七）土地增值稅對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時產(chǎn)生的價格增值量的稅，由產(chǎn)權(quán)登記中心代收（賣方繳納）。住宅性質(zhì)的房產(chǎn)免征工業(yè)用地:課稅價×5%非工業(yè)用地:課稅價×5.5%（八）測圖費商品房100平方以下（含100平方）380元；100平方以上420元。車房、車位250元，別墅、自建房100平方以下（含100平方）790元；100-200平方 830元，每加多100平方加收40元。地皮5畝以下590元，5畝以上超出部分180元/畝

12、四、歸納總結(jié)1、 買賣雙方應(yīng)繳稅費表：賣方應(yīng)繳稅費買方應(yīng)繳稅費營業(yè)稅買賣合同公證費（涉外）契稅中介服務(wù)費（傭金）城市建設(shè)稅堤圍防護費印花稅按揭服務(wù)費/過戶手續(xù)費城市教育附加費產(chǎn)權(quán)證明費測圖費地方教育附加費貼花房屋所有權(quán)登記費所得稅中介服務(wù)費（傭金）交易手續(xù)費交易手續(xù)費抵押登記費印花稅買賣合同公證費（涉外）土地增值稅評估費2、 快速記憶技巧：l 338法則：三大稅、三費用、八小稅l 中山個人購住宅“三大稅”一覽表住宅類型購買是否滿5年買方家庭已有住宅套數(shù)(套)建筑面積（平米）契稅（%）個稅（%）營業(yè)稅及附加（%）三大稅合計稅率（%）非普通住宅否可忽略可忽略335.811.8普通住宅否1可忽略33

13、5.811.8普通住宅否0901.535.810.3普通住宅否090135.89.8普通住宅是1可忽略3003普通住宅是0901.5001.5普通住宅是0901001非普通住宅是可忽略可忽略30x3×課稅價+x備注1：x =(課稅價-原價)×5.8；備注2：本表所示稅率均以“課稅價”為標(biāo)的額；五、案例分析經(jīng)紀(jì)人老李帶著新經(jīng)紀(jì)人小李成交了一個二手買賣單，所有交易手續(xù)都非常順利地辦理完畢。但是小李不理解買賣雙方為什么要交這些稅費，也不知道這些稅費怎么計算，讓其非常苦惱，想要讓老李指導(dǎo)他如何計算這張買賣單所涉及的稅費。該買賣單情況如下：住宅成交情況：順景三期的一套面積100，成交

14、價50萬，原購價35萬，登記時間2007年6月1日，國土部門課稅價40萬，評估價為40萬，合同約定雙方各付。賣方情況：美國人Jack，紅本在手買方情況：中山陳先生，25歲未婚，名下只有一套在貸款的商鋪，未曾購過住宅，想要在廣發(fā)銀行貸款20萬20年，利率基準(zhǔn)（年利率7.05%，20年還款系數(shù)為：77.83）問題：1、 根據(jù)住宅情況，可按普通住宅標(biāo)準(zhǔn)繳稅嗎？ （可以 不可以 ）2、 該住宅購買滿5年了嗎？（已滿 未滿 ）3、 買方購買本住宅，可算“家庭唯一”嗎？（ 算 不算 ）4、 本交易選擇哪種計稅方式更劃算？ （全額 差額）5、 買方月供多少錢？（1556.6元）6、 如果您是老李，請您告訴小

15、李Jack應(yīng)繳哪些稅費？并寫出相應(yīng)計算公式、計算各項具體金額及賣方稅費總計幫助小李理解。l 營業(yè)稅及附加：該個人住宅登記時間2007年6月1日，離現(xiàn)在不足5年，因此營業(yè)稅=課稅價×5%有營業(yè)稅就會有教育附加費、地方教育附加費、城市維護建設(shè)稅這3個和堤圍防護費附加稅，因此附加稅=營業(yè)稅×（7%+3%+2%）+課稅價×0.1%營業(yè)稅=課稅價×5% 城市建設(shè)費=營業(yè)稅×3% =400000×5 % = 20000 ×3=20000元 =600元教育費附加=營業(yè)稅×7% 本地教育費附加=營業(yè)稅×2% =20000

16、×7% =20000×2% =1400元 =400堤圍防護費=課稅價×0.1%=400000×0.1%=400l 所得稅：因個人購買普通住宅，先判斷選擇核定還是核實方式差額征收：所得稅=（課稅價-原價）×20%=（40萬-35萬）×20%=10000元全額征收：所得稅=課稅價×3%=40萬×3%=12000元因此：所得稅=（課稅價-原價）×20%=（40萬-35萬）×20%=10000元印花稅：目前個人住宅類交易免征，因此：印花稅=0l 交易手續(xù)費：該費用的公式如下：交易手續(xù)費=建筑面積×3元/=100×3=300元 l 傭金：該費用的公式如下：傭金=成交價×1.5%=500000×1.5%=7500元l 合同公證費： 本案課稅價40萬，40萬X3=1200元7、 請告知小李深圳陳先生應(yīng)繳納哪些稅費呢？請寫出相應(yīng)計算公式、計算各項具體金額及買方稅費總計。l 契稅：因為本案物業(yè)為普通住宅、面積大于90、且買方所在家庭目前沒有其他住宅，因此須按課稅價的全額的1.5%繳契稅，公式如下：契稅=課稅價×1.5%=400000×1.5%=6000元l 印花稅：目前個人住宅類交易免征，因此，