二手樓買賣稅費計算中山

1、二手樓買賣稅費計算 手冊所有的案例均將答案做出來放在此手冊中一、 名詞解釋1. 原價：原來的價格，即打折或漲價前不變的投入金額，也是舊房產證上的登記價。2. 成交價：是經由買賣雙方充分參與，在一定的撮合下，真實的交易價格。3. 評估價：由評估公司評估的價格，用于客戶按揭貸款。4. 課稅價：到國土部門過戶的價格。也就是今后房產證上登記的價格，前面所講的“原價”。5. 套內面積：由套內房屋使用面積，套內墻體面積，套內陽臺面積三部分組成。6. 建筑面積：是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和，即建筑面積=套內面積+分攤的公用部位面積。7. 容積率：是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率，即容

2、積率=總建筑面積÷用地面積。一般容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。8. 贖樓：還清賣方貸款本息，將房產證贖出的行為。二、 關于限價令中山限價令內容：從2012年1月22日起，中山市住房限價已由去年的每平方米5800元上調至6590元，在這個標準之下成交的商品房均可正常進行網上備案。（只針對一手樓）(一) 政策相關名詞解析：1、 同時滿足以下三個條件則為普通住宅，否則為非普通住宅：l 建筑容積率在1.0以上；l 套內面積120以下或建筑面積144以下；l 城區(qū)均價小于：7336.8元/平方 ，鎮(zhèn)區(qū)均價小于： 5745.6 元/平方（以國土局每月公布的價格為準）2、 家庭認

3、定分兩種情形：l 未婚的成年人，家庭就是指其本人；l 已婚的成年人，家庭是指其本人、其配偶以及兩人的未成年子女。3、 購房起始時間一般以房產證的登記時間為準，有三個時間可作為依據(jù)：l 買賣合同備案的時間l 房產證的登記時間l 契稅發(fā)票上的時間(二) 案例： 1、 南區(qū)的一套住宅100，容積為1.3，課稅價為50萬元，是普通住宅還是非普通住宅？（答案：普通住宅）2、 一位已婚成年人的家庭是指？（答案：指其本人、其配偶以及兩人的未成年子女）三、稅種解讀² 第1類：三大稅(一) 營業(yè)稅及附加費1、 營業(yè)稅公司或個人房產進行交易需繳納營業(yè)稅，由產權登記中心代收（賣方繳納）。根據(jù)國家和地區(qū)有關

4、政策規(guī)定，及交易房產的征收對象、購房時間及物業(yè)類型等情況的不同，營業(yè)稅征收標準劃分為以下三類：l 全額征收：個人購買住宅時間不足5年進行交易，營業(yè)稅=課稅價×5%l 差額征收：A. 個人購買非普通住宅超過5年（含5年）進行交易，營業(yè)稅=（課稅價-原價）×5%B. 公司房產、商業(yè)房產無5年限制，營業(yè)稅=（課稅價-原價）×5%l 免征：A. 個人購買普通住房超過5年（含5年）進行交易。B. 房改房、解困房免征。2、 城市建設維護稅為加強城市的維護建設，擴大和穩(wěn)定城市維護建設對有經營收入的單位和個人征收的一個稅種，由產權登記中心代收。（賣方繳納）征收標準：城市建設維護稅

5、=營業(yè)稅×7%3、 教育費附加費國家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經費而征收的一種附加費，由產權登記中心代收（賣方繳納）。根據(jù)國家政策教育附加費分為國家教育附加費和地方教育附加費兩類：l 國家教育費附加費=營業(yè)稅×3%l 地方教育費附加費=營業(yè)稅×2%4、 堤圍防護費（產生營業(yè)稅時征收）堤圍防護費=課稅價×0.1% (二) 所得稅對個人收入所得征收的一種稅（賣方繳納）。個人所得稅由產權登記中心代收，企業(yè)所得稅由企業(yè)直接向稅務部門申報。1、 征收標準劃分為以下三類：A、 全額征收：個人購買普通住宅的，所得稅=課稅價×3%B、 差額征收：個人購買住宅的，

6、所得稅=（課稅價-原價-抵扣項）×20%C、 免征：個人轉讓5年以上家庭唯一生活用房。案例：房子原價50萬，成交價180萬，屬于普通住宅，課稅價140萬，請問按全額方式應繳多少所得稅？按差額方式呢？若課稅價為52元，按全額方式與差額方式分別應繳多少所得稅？（將公式、答案做出來在文本講議上）全額:所得稅=課稅價×3% 140×3%=4.2萬 52×3%=1.56萬差額:所得稅=（課稅價-原價-抵扣項）×20% （140-50）×20%=18 (52-50) ×20%=4千(三) 契稅所有權發(fā)生轉移變動的不動產方，向產權承受方征

7、收財產稅，由產權登記中心代收（買方繳納）。主要包括土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。1. 征收標準：l 正常：契稅=課稅價×3%（個人購房買家庭非唯一或非普通住宅, 契稅=課稅價×3%。）l 免征：通過夫妻財產分割、繼承方式進行產權轉移的。l 折扣：A. 個人購買家庭唯一90（含）以下的普通住宅，契稅=課稅價×1%；B. 個人購房買家庭唯一90以上的普通住宅，契稅=課稅價×1.5%；2. 案例：小李購買家庭不是唯一的住宅房，其稅率是多少？契稅=課稅價×3%² 第2類：三費用(一) 中介服務費（傭金）依法設立并

8、具備中介資格的中介公司向委托單位收取合理的服務費用（雙方繳納）。收費標準：傭金=成交價×3%，交易雙方各付一半。(二) 按揭服務費/過戶手續(xù)費為辦理買賣過戶、貸款等手續(xù)，按揭代理機構向委托單位收取的費用，由中介公司代收（買方繳納）。1. 收費標準：l 按揭交易收取按揭服務費1000元/套l 一次性付款交易收取過戶手續(xù)費500元/套(三) 評估費采取房產價格評估的市場比較法，通過對同一樓盤的在售房源的掛牌價格，以及同類型樓盤的近期實際成交價格進行專業(yè)處理，換算出具體某個樓盤的平均單價，然后結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計算出該房屋相對科學

9、合理的市場參考價。1. 收取標準（根據(jù)評估公司不同收費有小許差異）： l 20萬以下（含20萬）600元，每加多10萬，評估費加多100元；l 商業(yè)地產評估費：評估價×5² 第3類：八小稅(一) 印花稅對買賣中書立領受的各種應稅憑證而征收的稅，由產權登記中心代收（雙方繳納）。收費標準：印花稅=課稅價×0.1%，交易雙方各付一半，其中對個人住宅類交易暫免征印花稅。(二) 委托公證費買方或賣方需委托他人或公司代其辦理手續(xù)的，需到公證處辦理委托公證（賣方繳納）。收費標準：175元/二本公證書，另外每加一本加收20元；一般贖樓委托公證做4本共215元。(三) 交易手續(xù)費1

10、、 收費標準：交易雙方各付3元/。2、 案例：一套120的住宅房，交易手續(xù)費應繳多少？買方應繳多少？120X3X2=720元 買方應繳:120X3=360元(四) 產權登記費辦理房屋所有權登記時由產權登記中心所收取的費用（買方繳納）。收費標準：l 個人收取80元/套l 商鋪、廠房收取550元/宗(五) 貼花辦理房屋所有權登記時，登記機關向登記個人或企業(yè)收取5元/套的貼花費用，由產權登記中心代收（買方繳納）。(六) 買賣合同公證費交易雙方任一方涉外時，買賣合同需經公證機關公證后遞件過戶而收取的服務費，由公證機關向涉外方收取（涉外方繳納）。1、 收取費用為：合同公證費=課稅價×3 贈與、

11、繼承公證費=課稅價(評估價) ×2%2、 案例：課稅價為50萬的住宅樓需交多少合同公證費（其中一方是英國人）？50×3=1500元（七）土地增值稅對土地使用權轉讓及出售建筑物時產生的價格增值量的稅，由產權登記中心代收（賣方繳納）。住宅性質的房產免征工業(yè)用地:課稅價×5%非工業(yè)用地:課稅價×5.5%（八）測圖費商品房100平方以下（含100平方）380元；100平方以上420元。車房、車位250元，別墅、自建房100平方以下（含100平方）790元；100-200平方 830元，每加多100平方加收40元。地皮5畝以下590元，5畝以上超出部分180元/畝

12、四、歸納總結1、 買賣雙方應繳稅費表：賣方應繳稅費買方應繳稅費營業(yè)稅買賣合同公證費（涉外）契稅中介服務費（傭金）城市建設稅堤圍防護費印花稅按揭服務費/過戶手續(xù)費城市教育附加費產權證明費測圖費地方教育附加費貼花房屋所有權登記費所得稅中介服務費（傭金）交易手續(xù)費交易手續(xù)費抵押登記費印花稅買賣合同公證費（涉外）土地增值稅評估費2、 快速記憶技巧：l 338法則：三大稅、三費用、八小稅l 中山個人購住宅“三大稅”一覽表住宅類型購買是否滿5年買方家庭已有住宅套數(shù)(套)建筑面積（平米）契稅（%）個稅（%）營業(yè)稅及附加（%）三大稅合計稅率（%）非普通住宅否可忽略可忽略335.811.8普通住宅否1可忽略33

13、5.811.8普通住宅否0901.535.810.3普通住宅否090135.89.8普通住宅是1可忽略3003普通住宅是0901.5001.5普通住宅是0901001非普通住宅是可忽略可忽略30x3×課稅價+x備注1：x =(課稅價-原價)×5.8；備注2：本表所示稅率均以“課稅價”為標的額；五、案例分析經紀人老李帶著新經紀人小李成交了一個二手買賣單，所有交易手續(xù)都非常順利地辦理完畢。但是小李不理解買賣雙方為什么要交這些稅費，也不知道這些稅費怎么計算，讓其非常苦惱，想要讓老李指導他如何計算這張買賣單所涉及的稅費。該買賣單情況如下：住宅成交情況：順景三期的一套面積100，成交

14、價50萬，原購價35萬，登記時間2007年6月1日，國土部門課稅價40萬，評估價為40萬，合同約定雙方各付。賣方情況：美國人Jack，紅本在手買方情況：中山陳先生，25歲未婚，名下只有一套在貸款的商鋪，未曾購過住宅，想要在廣發(fā)銀行貸款20萬20年，利率基準（年利率7.05%，20年還款系數(shù)為：77.83）問題：1、 根據(jù)住宅情況，可按普通住宅標準繳稅嗎？ （可以 不可以 ）2、 該住宅購買滿5年了嗎？（已滿 未滿 ）3、 買方購買本住宅，可算“家庭唯一”嗎？（ 算 不算 ）4、 本交易選擇哪種計稅方式更劃算？ （全額 差額）5、 買方月供多少錢？（1556.6元）6、 如果您是老李，請您告訴小

15、李Jack應繳哪些稅費？并寫出相應計算公式、計算各項具體金額及賣方稅費總計幫助小李理解。l 營業(yè)稅及附加：該個人住宅登記時間2007年6月1日，離現(xiàn)在不足5年，因此營業(yè)稅=課稅價×5%有營業(yè)稅就會有教育附加費、地方教育附加費、城市維護建設稅這3個和堤圍防護費附加稅，因此附加稅=營業(yè)稅×（7%+3%+2%）+課稅價×0.1%營業(yè)稅=課稅價×5% 城市建設費=營業(yè)稅×3% =400000×5 % = 20000 ×3=20000元 =600元教育費附加=營業(yè)稅×7% 本地教育費附加=營業(yè)稅×2% =20000

16、×7% =20000×2% =1400元 =400堤圍防護費=課稅價×0.1%=400000×0.1%=400l 所得稅：因個人購買普通住宅，先判斷選擇核定還是核實方式差額征收：所得稅=（課稅價-原價）×20%=（40萬-35萬）×20%=10000元全額征收：所得稅=課稅價×3%=40萬×3%=12000元因此：所得稅=（課稅價-原價）×20%=（40萬-35萬）×20%=10000元印花稅：目前個人住宅類交易免征，因此：印花稅=0l 交易手續(xù)費：該費用的公式如下：交易手續(xù)費=建筑面積×3元/=100×3=300元 l 傭金：該費用的公式如下：傭金=成交價×1.5%=500000×1.5%=7500元l 合同公證費： 本案課稅價40萬，40萬X3=1200元7、 請告知小李深圳陳先生應繳納哪些稅費呢？請寫出相應計算公式、計算各項具體金額及買方稅費總計。l 契稅：因為本案物業(yè)為普通住宅、面積大于90、且買方所在家庭目前沒有其他住宅，因此須按課稅價的全額的1.5%繳契稅，公式如下：契稅=課稅價×1.5%=400000×1.5%=6000元l 印花稅：目前個人住宅類交易免征，因此，