二手樓買賣稅費(fèi)計(jì)算中山

1、二手樓買賣稅費(fèi)計(jì)算 手冊(cè)所有的案例均將答案做出來(lái)放在此手冊(cè)中一、 名詞解釋1. 原價(jià)：原來(lái)的價(jià)格，即打折或漲價(jià)前不變的投入金額，也是舊房產(chǎn)證上的登記價(jià)。2. 成交價(jià)：是經(jīng)由買賣雙方充分參與，在一定的撮合下，真實(shí)的交易價(jià)格。3. 評(píng)估價(jià)：由評(píng)估公司評(píng)估的價(jià)格，用于客戶按揭貸款。4. 課稅價(jià)：到國(guó)土部門過(guò)戶的價(jià)格。也就是今后房產(chǎn)證上登記的價(jià)格，前面所講的“原價(jià)”。5. 套內(nèi)面積：由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積三部分組成。6. 建筑面積：是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和，即建筑面積=套內(nèi)面積+分?jǐn)偟墓貌课幻娣e。7. 容積率：是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率，即容

2、積率=總建筑面積÷用地面積。一般容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。8. 贖樓：還清賣方貸款本息，將房產(chǎn)證贖出的行為。二、 關(guān)于限價(jià)令中山限價(jià)令內(nèi)容：從2012年1月22日起，中山市住房限價(jià)已由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之下成交的商品房均可正常進(jìn)行網(wǎng)上備案。（只針對(duì)一手樓）(一) 政策相關(guān)名詞解析：1、 同時(shí)滿足以下三個(gè)條件則為普通住宅，否則為非普通住宅：l 建筑容積率在1.0以上；l 套內(nèi)面積120以下或建筑面積144以下；l 城區(qū)均價(jià)小于：7336.8元/平方 ，鎮(zhèn)區(qū)均價(jià)小于： 5745.6 元/平方（以國(guó)土局每月公布的價(jià)格為準(zhǔn)）2、 家庭認(rèn)

3、定分兩種情形：l 未婚的成年人，家庭就是指其本人；l 已婚的成年人，家庭是指其本人、其配偶以及兩人的未成年子女。3、 購(gòu)房起始時(shí)間一般以房產(chǎn)證的登記時(shí)間為準(zhǔn)，有三個(gè)時(shí)間可作為依據(jù)：l 買賣合同備案的時(shí)間l 房產(chǎn)證的登記時(shí)間l 契稅發(fā)票上的時(shí)間(二) 案例： 1、 南區(qū)的一套住宅100，容積為1.3，課稅價(jià)為50萬(wàn)元，是普通住宅還是非普通住宅？（答案：普通住宅）2、 一位已婚成年人的家庭是指？（答案：指其本人、其配偶以及兩人的未成年子女）三、稅種解讀² 第1類：三大稅(一) 營(yíng)業(yè)稅及附加費(fèi)1、 營(yíng)業(yè)稅公司或個(gè)人房產(chǎn)進(jìn)行交易需繳納營(yíng)業(yè)稅，由產(chǎn)權(quán)登記中心代收（賣方繳納）。根據(jù)國(guó)家和地區(qū)有關(guān)

4、政策規(guī)定，及交易房產(chǎn)的征收對(duì)象、購(gòu)房時(shí)間及物業(yè)類型等情況的不同，營(yíng)業(yè)稅征收標(biāo)準(zhǔn)劃分為以下三類：l 全額征收：個(gè)人購(gòu)買住宅時(shí)間不足5年進(jìn)行交易，營(yíng)業(yè)稅=課稅價(jià)×5%l 差額征收：A. 個(gè)人購(gòu)買非普通住宅超過(guò)5年（含5年）進(jìn)行交易，營(yíng)業(yè)稅=（課稅價(jià)-原價(jià)）×5%B. 公司房產(chǎn)、商業(yè)房產(chǎn)無(wú)5年限制，營(yíng)業(yè)稅=（課稅價(jià)-原價(jià)）×5%l 免征：A. 個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年（含5年）進(jìn)行交易。B. 房改房、解困房免征。2、 城市建設(shè)維護(hù)稅為加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)對(duì)有經(jīng)營(yíng)收入的單位和個(gè)人征收的一個(gè)稅種，由產(chǎn)權(quán)登記中心代收。（賣方繳納）征收標(biāo)準(zhǔn)：城市建設(shè)維護(hù)稅

5、=營(yíng)業(yè)稅×7%3、 教育費(fèi)附加費(fèi)國(guó)家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費(fèi)而征收的一種附加費(fèi)，由產(chǎn)權(quán)登記中心代收（賣方繳納）。根據(jù)國(guó)家政策教育附加費(fèi)分為國(guó)家教育附加費(fèi)和地方教育附加費(fèi)兩類：l 國(guó)家教育費(fèi)附加費(fèi)=營(yíng)業(yè)稅×3%l 地方教育費(fèi)附加費(fèi)=營(yíng)業(yè)稅×2%4、 堤圍防護(hù)費(fèi)（產(chǎn)生營(yíng)業(yè)稅時(shí)征收）堤圍防護(hù)費(fèi)=課稅價(jià)×0.1% (二) 所得稅對(duì)個(gè)人收入所得征收的一種稅（賣方繳納）。個(gè)人所得稅由產(chǎn)權(quán)登記中心代收，企業(yè)所得稅由企業(yè)直接向稅務(wù)部門申報(bào)。1、 征收標(biāo)準(zhǔn)劃分為以下三類：A、 全額征收：個(gè)人購(gòu)買普通住宅的，所得稅=課稅價(jià)×3%B、 差額征收：個(gè)人購(gòu)買住宅的，

6、所得稅=（課稅價(jià)-原價(jià)-抵扣項(xiàng)）×20%C、 免征：個(gè)人轉(zhuǎn)讓5年以上家庭唯一生活用房。案例：房子原價(jià)50萬(wàn)，成交價(jià)180萬(wàn)，屬于普通住宅，課稅價(jià)140萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)按全額方式應(yīng)繳多少所得稅？按差額方式呢？若課稅價(jià)為52元，按全額方式與差額方式分別應(yīng)繳多少所得稅？（將公式、答案做出來(lái)在文本講議上）全額:所得稅=課稅價(jià)×3% 140×3%=4.2萬(wàn) 52×3%=1.56萬(wàn)差額:所得稅=（課稅價(jià)-原價(jià)-抵扣項(xiàng)）×20% （140-50）×20%=18 (52-50) ×20%=4千(三) 契稅所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)方，向產(chǎn)權(quán)承受方征

7、收財(cái)產(chǎn)稅，由產(chǎn)權(quán)登記中心代收（買方繳納）。主要包括土地使用權(quán)出售、贈(zèng)與和交換，房屋買賣，房屋贈(zèng)與，房屋交換等。1. 征收標(biāo)準(zhǔn)：l 正常：契稅=課稅價(jià)×3%（個(gè)人購(gòu)房買家庭非唯一或非普通住宅, 契稅=課稅價(jià)×3%。）l 免征：通過(guò)夫妻財(cái)產(chǎn)分割、繼承方式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的。l 折扣：A. 個(gè)人購(gòu)買家庭唯一90（含）以下的普通住宅，契稅=課稅價(jià)×1%；B. 個(gè)人購(gòu)房買家庭唯一90以上的普通住宅，契稅=課稅價(jià)×1.5%；2. 案例：小李購(gòu)買家庭不是唯一的住宅房，其稅率是多少？契稅=課稅價(jià)×3%² 第2類：三費(fèi)用(一) 中介服務(wù)費(fèi)（傭金）依法設(shè)立并

8、具備中介資格的中介公司向委托單位收取合理的服務(wù)費(fèi)用（雙方繳納）。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：傭金=成交價(jià)×3%，交易雙方各付一半。(二) 按揭服務(wù)費(fèi)/過(guò)戶手續(xù)費(fèi)為辦理買賣過(guò)戶、貸款等手續(xù)，按揭代理機(jī)構(gòu)向委托單位收取的費(fèi)用，由中介公司代收（買方繳納）。1. 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：l 按揭交易收取按揭服務(wù)費(fèi)1000元/套l 一次性付款交易收取過(guò)戶手續(xù)費(fèi)500元/套(三) 評(píng)估費(fèi)采取房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法，通過(guò)對(duì)同一樓盤的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類型樓盤的近期實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤的平均單價(jià)，然后結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素，等等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)

9、合理的市場(chǎng)參考價(jià)。1. 收取標(biāo)準(zhǔn)（根據(jù)評(píng)估公司不同收費(fèi)有小許差異）： l 20萬(wàn)以下（含20萬(wàn)）600元，每加多10萬(wàn)，評(píng)估費(fèi)加多100元；l 商業(yè)地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)×5² 第3類：八小稅(一) 印花稅對(duì)買賣中書立領(lǐng)受的各種應(yīng)稅憑證而征收的稅，由產(chǎn)權(quán)登記中心代收（雙方繳納）。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：印花稅=課稅價(jià)×0.1%，交易雙方各付一半，其中對(duì)個(gè)人住宅類交易暫免征印花稅。(二) 委托公證費(fèi)買方或賣方需委托他人或公司代其辦理手續(xù)的，需到公證處辦理委托公證（賣方繳納）。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：175元/二本公證書，另外每加一本加收20元；一般贖樓委托公證做4本共215元。(三) 交易手續(xù)費(fèi)1

10、、 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：交易雙方各付3元/。2、 案例：一套120的住宅房，交易手續(xù)費(fèi)應(yīng)繳多少？買方應(yīng)繳多少？120X3X2=720元 買方應(yīng)繳:120X3=360元(四) 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)由產(chǎn)權(quán)登記中心所收取的費(fèi)用（買方繳納）。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：l 個(gè)人收取80元/套l 商鋪、廠房收取550元/宗(五) 貼花辦理房屋所有權(quán)登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)向登記個(gè)人或企業(yè)收取5元/套的貼花費(fèi)用，由產(chǎn)權(quán)登記中心代收（買方繳納）。(六) 買賣合同公證費(fèi)交易雙方任一方涉外時(shí)，買賣合同需經(jīng)公證機(jī)關(guān)公證后遞件過(guò)戶而收取的服務(wù)費(fèi)，由公證機(jī)關(guān)向涉外方收?。ㄉ嫱夥嚼U納）。1、 收取費(fèi)用為：合同公證費(fèi)=課稅價(jià)×3 贈(zèng)與、

11、繼承公證費(fèi)=課稅價(jià)(評(píng)估價(jià)) ×2%2、 案例：課稅價(jià)為50萬(wàn)的住宅樓需交多少合同公證費(fèi)（其中一方是英國(guó)人）？50×3=1500元（七）土地增值稅對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及出售建筑物時(shí)產(chǎn)生的價(jià)格增值量的稅，由產(chǎn)權(quán)登記中心代收（賣方繳納）。住宅性質(zhì)的房產(chǎn)免征工業(yè)用地:課稅價(jià)×5%非工業(yè)用地:課稅價(jià)×5.5%（八）測(cè)圖費(fèi)商品房100平方以下（含100平方）380元；100平方以上420元。車房、車位250元，別墅、自建房100平方以下（含100平方）790元；100-200平方 830元，每加多100平方加收40元。地皮5畝以下590元，5畝以上超出部分180元/畝

12、四、歸納總結(jié)1、 買賣雙方應(yīng)繳稅費(fèi)表：賣方應(yīng)繳稅費(fèi)買方應(yīng)繳稅費(fèi)營(yíng)業(yè)稅買賣合同公證費(fèi)（涉外）契稅中介服務(wù)費(fèi)（傭金）城市建設(shè)稅堤圍防護(hù)費(fèi)印花稅按揭服務(wù)費(fèi)/過(guò)戶手續(xù)費(fèi)城市教育附加費(fèi)產(chǎn)權(quán)證明費(fèi)測(cè)圖費(fèi)地方教育附加費(fèi)貼花房屋所有權(quán)登記費(fèi)所得稅中介服務(wù)費(fèi)（傭金）交易手續(xù)費(fèi)交易手續(xù)費(fèi)抵押登記費(fèi)印花稅買賣合同公證費(fèi)（涉外）土地增值稅評(píng)估費(fèi)2、 快速記憶技巧：l 338法則：三大稅、三費(fèi)用、八小稅l 中山個(gè)人購(gòu)住宅“三大稅”一覽表住宅類型購(gòu)買是否滿5年買方家庭已有住宅套數(shù)(套)建筑面積（平米）契稅（%）個(gè)稅（%）營(yíng)業(yè)稅及附加（%）三大稅合計(jì)稅率（%）非普通住宅否可忽略可忽略335.811.8普通住宅否1可忽略33

13、5.811.8普通住宅否0901.535.810.3普通住宅否090135.89.8普通住宅是1可忽略3003普通住宅是0901.5001.5普通住宅是0901001非普通住宅是可忽略可忽略30x3×課稅價(jià)+x備注1：x =(課稅價(jià)-原價(jià))×5.8；備注2：本表所示稅率均以“課稅價(jià)”為標(biāo)的額；五、案例分析經(jīng)紀(jì)人老李帶著新經(jīng)紀(jì)人小李成交了一個(gè)二手買賣單，所有交易手續(xù)都非常順利地辦理完畢。但是小李不理解買賣雙方為什么要交這些稅費(fèi)，也不知道這些稅費(fèi)怎么計(jì)算，讓其非?？鄲?，想要讓老李指導(dǎo)他如何計(jì)算這張買賣單所涉及的稅費(fèi)。該買賣單情況如下：住宅成交情況：順景三期的一套面積100，成交

14、價(jià)50萬(wàn)，原購(gòu)價(jià)35萬(wàn)，登記時(shí)間2007年6月1日，國(guó)土部門課稅價(jià)40萬(wàn)，評(píng)估價(jià)為40萬(wàn)，合同約定雙方各付。賣方情況：美國(guó)人Jack，紅本在手買方情況：中山陳先生，25歲未婚，名下只有一套在貸款的商鋪，未曾購(gòu)過(guò)住宅，想要在廣發(fā)銀行貸款20萬(wàn)20年，利率基準(zhǔn)（年利率7.05%，20年還款系數(shù)為：77.83）問(wèn)題：1、 根據(jù)住宅情況，可按普通住宅標(biāo)準(zhǔn)繳稅嗎？ （可以 不可以 ）2、 該住宅購(gòu)買滿5年了嗎？（已滿 未滿 ）3、 買方購(gòu)買本住宅，可算“家庭唯一”嗎？（ 算 不算 ）4、 本交易選擇哪種計(jì)稅方式更劃算？ （全額 差額）5、 買方月供多少錢？（1556.6元）6、 如果您是老李，請(qǐng)您告訴小

15、李Jack應(yīng)繳哪些稅費(fèi)？并寫出相應(yīng)計(jì)算公式、計(jì)算各項(xiàng)具體金額及賣方稅費(fèi)總計(jì)幫助小李理解。l 營(yíng)業(yè)稅及附加：該個(gè)人住宅登記時(shí)間2007年6月1日，離現(xiàn)在不足5年，因此營(yíng)業(yè)稅=課稅價(jià)×5%有營(yíng)業(yè)稅就會(huì)有教育附加費(fèi)、地方教育附加費(fèi)、城市維護(hù)建設(shè)稅這3個(gè)和堤圍防護(hù)費(fèi)附加稅，因此附加稅=營(yíng)業(yè)稅×（7%+3%+2%）+課稅價(jià)×0.1%營(yíng)業(yè)稅=課稅價(jià)×5% 城市建設(shè)費(fèi)=營(yíng)業(yè)稅×3% =400000×5 % = 20000 ×3=20000元 =600元教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅×7% 本地教育費(fèi)附加=營(yíng)業(yè)稅×2% =20000

16、×7% =20000×2% =1400元 =400堤圍防護(hù)費(fèi)=課稅價(jià)×0.1%=400000×0.1%=400l 所得稅：因個(gè)人購(gòu)買普通住宅，先判斷選擇核定還是核實(shí)方式差額征收：所得稅=（課稅價(jià)-原價(jià)）×20%=（40萬(wàn)-35萬(wàn)）×20%=10000元全額征收：所得稅=課稅價(jià)×3%=40萬(wàn)×3%=12000元因此：所得稅=（課稅價(jià)-原價(jià)）×20%=（40萬(wàn)-35萬(wàn)）×20%=10000元印花稅：目前個(gè)人住宅類交易免征，因此：印花稅=0l 交易手續(xù)費(fèi)：該費(fèi)用的公式如下：交易手續(xù)費(fèi)=建筑面積×3元/=100×3=300元 l 傭金：該費(fèi)用的公式如下：傭金=成交價(jià)×1.5%=500000×1.5%=7500元l 合同公證費(fèi)： 本案課稅價(jià)40萬(wàn)，40萬(wàn)X3=1200元7、 請(qǐng)告知小李深圳陳先生應(yīng)繳納哪些稅費(fèi)呢？請(qǐng)寫出相應(yīng)計(jì)算公式、計(jì)算各項(xiàng)具體金額及買方稅費(fèi)總計(jì)。l 契稅：因?yàn)楸景肝飿I(yè)為普通住宅、面積大于90、且買方所在家庭目前沒(méi)有其他住宅，因此須按課稅價(jià)的全額的1.5%繳契稅，公式如下：契稅=課稅價(jià)×1.5%=400000×1.5%=6000元l 印花稅：目前個(gè)人住宅類交易免征，因此，