拓展能力體系的建設(shè)方案

1、拓展能力體系的建設(shè)方案2010年11月拓展能力體系的構(gòu)成1.關(guān)于拓展的理念關(guān)于拓展的理念2.城市選擇與評(píng)估城市選擇與評(píng)估2.1 城市發(fā)展模式研究城市發(fā)展模式研究2.2 城市評(píng)價(jià)城市評(píng)價(jià)2.3城市地圖城市地圖3.拓展的組織拓展的組織4.拓展中關(guān)鍵知識(shí)整理拓展中關(guān)鍵知識(shí)整理4.1 二手地拓展方式二手地拓展方式4.2 勾地中交易門檻的設(shè)定勾地中交易門檻的設(shè)定4.3 拓展中的風(fēng)險(xiǎn)管理拓展中的風(fēng)險(xiǎn)管理4.4 拓展案例庫拓展案例庫5.拓展的流程與模板拓展的流程與模板5.1 拓展階段的流程拓展階段的流程5.2立項(xiàng)報(bào)告和可研報(bào)告模板立項(xiàng)報(bào)告和可研報(bào)告模板5.3各種協(xié)議、合同模板各種協(xié)議、合同模板6.建議建議1

2、.1 萬科核心拓展理念說說明明 充分理解區(qū)域經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展規(guī)律，圍繞重點(diǎn)城市進(jìn)行布局，抓住城市發(fā)展帶來的發(fā)展機(jī)會(huì) 理解城市發(fā)展方向，以前瞻的眼光獲取質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的土地資源，深入戰(zhàn)略縱深策略 掌握土地供需節(jié)奏，順勢(shì)而為、控制節(jié)奏、擇時(shí)投資拓展方向拓展方向 堅(jiān)持項(xiàng)目評(píng)估底線：凈利率12%、IRR20%； 限制純公開市場拿地，重點(diǎn)通過勾地、二手市場獲取 把風(fēng)險(xiǎn)控制作為項(xiàng)目評(píng)估的首要任務(wù)，完善項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系并嚴(yán)格執(zhí)行拓展標(biāo)準(zhǔn)拓展標(biāo)準(zhǔn) 跟蹤生命周期運(yùn)營，控制運(yùn)營結(jié)點(diǎn)，注重后評(píng)估 提升項(xiàng)目運(yùn)營效率，優(yōu)化內(nèi)部收益水平，明確成本和品質(zhì)提升的原則，掌握工程進(jìn)度，在均好中提效 城市公司的運(yùn)營表現(xiàn)是項(xiàng)目決策的重要評(píng)價(jià)

3、依據(jù)與運(yùn)營緊密與運(yùn)營緊密結(jié)合結(jié)合1.2 萬科對(duì)城市綜合體項(xiàng)目（綜合型物業(yè)）的看法選擇理由選擇理由綜合性物業(yè)是房地產(chǎn)市場的焦點(diǎn)，萬科要繼續(xù)引領(lǐng)發(fā)展綜合性物業(yè)是房地產(chǎn)市場的焦點(diǎn)，萬科要繼續(xù)引領(lǐng)發(fā)展一線城市純住宅項(xiàng)目稀缺，要留在一線城市必須發(fā)展綜合型物業(yè)一線城市純住宅項(xiàng)目稀缺，要留在一線城市必須發(fā)展綜合型物業(yè)目的目的跟上城市發(fā)展的舞步，形成新的盈利來源跟上城市發(fā)展的舞步，形成新的盈利來源發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，促進(jìn)住宅業(yè)務(wù)發(fā)展發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，促進(jìn)住宅業(yè)務(wù)發(fā)展具體要求具體要求綜合型物業(yè)是盈利業(yè)務(wù)，是未來重要的盈利增長點(diǎn)；綜合型物業(yè)是盈利業(yè)務(wù)，是未來重要的盈利增長點(diǎn)；住宅和綜合型物業(yè)的比例是住宅和綜合型物業(yè)的比例是

4、2：1發(fā)展綜合型物業(yè)以一線城市和業(yè)務(wù)較成熟的城市為主發(fā)展綜合型物業(yè)以一線城市和業(yè)務(wù)較成熟的城市為主出租部分以現(xiàn)金流的出租部分以現(xiàn)金流的12.5倍作為物業(yè)評(píng)估值，以評(píng)估值作為假設(shè)售價(jià)，相應(yīng)銷售額和倍作為物業(yè)評(píng)估值，以評(píng)估值作為假設(shè)售價(jià)，相應(yīng)銷售額和利潤納入考核計(jì)算利潤納入考核計(jì)算1.3 酒店業(yè)務(wù)特點(diǎn)總結(jié)說明說明 在不同的商業(yè)業(yè)態(tài)運(yùn)營中，酒店的資產(chǎn)估值相對(duì)最低 酒店的投資回報(bào)率低已經(jīng)成為行業(yè)共識(shí)，資本市場，包括國外資本市場并不看好其長期回報(bào)發(fā)展?jié)摿?酒店投資回報(bào)率低主要原因是開發(fā)成本高，酒店翻新支出大，往往要支付高額的管理費(fèi)用等 酒店經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大，宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、重大社會(huì)事件如SARS、奧運(yùn)會(huì)等都會(huì)帶

5、來不可預(yù)計(jì)的風(fēng)險(xiǎn) 國際主要酒店管理公司紛紛采取輕資產(chǎn)化發(fā)展模式酒店投酒店投資資很很難獲難獲得合理得合理資資本回本回報(bào)報(bào)，若無法若無法獲獲得得額額外收益，外收益，則難則難以持以持續(xù)續(xù)核心觀點(diǎn)核心觀點(diǎn)1 1、投資回報(bào)率整、投資回報(bào)率整體較低體較低 由于政府的偏好，高端酒店的投資超前于市場的需求，市場環(huán)境更趨惡劣 同檔次的酒店在不同的城市價(jià)格差異巨大，落后地區(qū)的銷售價(jià)格與投入不成正比2 2、中國酒店投資、中國酒店投資環(huán)境不利環(huán)境不利 近30年新增的國際酒店品牌極少，唯一的香格里拉其成功有特殊之處，國內(nèi)品牌中錦江國際經(jīng)上海市的多年扶持，離成功尚有距離3 3、新培養(yǎng)酒店品、新培養(yǎng)酒店品牌十分困難牌十分困

6、難 城市綜合體開發(fā)中，酒店與其他業(yè)態(tài)組合開發(fā)時(shí)，能夠降低拿地成本，并利用酒店的品牌和人氣帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)的發(fā)展 投資酒店是很好的“洗錢”工具，比如通過稅務(wù)籌劃沉淀開發(fā)過程中高額的稅收4 4、投資目的明顯、投資目的明顯呈多元化趨勢(shì)呈多元化趨勢(shì)1.3 萬科對(duì)酒店投資的態(tài)度可歸納為“減、縮、精、協(xié)同”主要原則主要原則1、減、縮、減、縮5、暫不介入酒店管理、暫不介入酒店管理說明說明基于酒店投資回報(bào)低，資金占?jí)捍蟮默F(xiàn)狀，對(duì)酒店投資持謹(jǐn)慎態(tài)度 除對(duì)政府有承諾的酒店項(xiàng)目外，能不投資就不投資，尤其單體酒店原則不開發(fā) 投入項(xiàng)目盡量縮減規(guī)模，做精致小巧酒店，在實(shí)現(xiàn)投資目的前提下減少投入酒店品牌建設(shè)需要強(qiáng)大的基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)、

7、預(yù)訂系統(tǒng)和技術(shù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，萬科現(xiàn)階段通過委托方式管理，不自建酒店管理團(tuán)隊(duì)3、定位考慮：業(yè)態(tài)、檔、定位考慮：業(yè)態(tài)、檔次、品牌次、品牌根據(jù)地塊的屬性和客戶需求決定酒店定位，但有以下傾向： 選擇高端，以匹配和提升項(xiàng)目整體形象，一般不考慮4星以下 服務(wù)式公寓的回報(bào)比酒店高，具備商務(wù)酒店條件的一般也符合公寓條件 做精品，關(guān)注市場地位，如達(dá)不到綜合第一，就成為細(xì)分市場第一或最有特色的酒店2、必須具備經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性，、必須具備經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性，并提前考慮退出路徑并提前考慮退出路徑一般酒店資產(chǎn)很難更改用途，其經(jīng)營現(xiàn)金流決定資產(chǎn)價(jià)值 酒店投資回報(bào)存在地域差異性，非一線城市及二線商務(wù)旅游城市的投資開發(fā)需格外謹(jǐn)慎 精準(zhǔn)定位，做

8、好經(jīng)濟(jì)測算，確保能盈利經(jīng)營，不能成為需持續(xù)貼錢的經(jīng)營包袱 在規(guī)劃時(shí)就提前考慮退出路徑，傾向選擇退出路徑較多的服務(wù)式公寓4、充分發(fā)揮酒店的協(xié)同、充分發(fā)揮酒店的協(xié)同效應(yīng)效應(yīng)酒店的協(xié)同效應(yīng)是萬科酒店開發(fā)的真正原因，必須充分發(fā)揮，并算清楚投入產(chǎn)出： 酒店可以作為低價(jià)土地的勾地工具，但是酒店的全周期成本和地價(jià)的優(yōu)惠要充分權(quán)衡，不能輕易對(duì)政府許下酒店投資的承諾 酒店可帶動(dòng)其他商業(yè)、住宅的提升，但要充分協(xié)調(diào)，如進(jìn)度（要求在物業(yè)銷售前確定酒店管理公司，以便宣傳），面積搭配（要求酒店面積占比不超過1：10） 需開展酒店稅務(wù)籌劃，通過地價(jià)、成本分?jǐn)倻p少其他業(yè)態(tài)特別是住宅的增值稅，酒店在后續(xù)整體出讓時(shí)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式

9、銷售1.4 保障房的發(fā)展思路保障房的發(fā)展策略保障房的發(fā)展策略在綜合比較市場容量、政策因素、經(jīng)濟(jì)性、政治意義四方面影響的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)發(fā)展限價(jià)房和租賃房，南京可重點(diǎn)選擇經(jīng)濟(jì)適用房、深圳可參與舊改項(xiàng)目以萬科的小戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)、工業(yè)化優(yōu)勢(shì)、環(huán)保作為推動(dòng)保障房項(xiàng)目的突破點(diǎn)。考慮社會(huì)責(zé)任以及政治影響，堅(jiān)持盈利要求考慮社會(huì)責(zé)任以及政治影響，堅(jiān)持盈利要求對(duì)于應(yīng)用工業(yè)化建設(shè)的項(xiàng)目IRR要求IRR15%；不應(yīng)用工業(yè)化建設(shè)的，IRR要求30%，并要求，優(yōu)先鼓勵(lì)參與應(yīng)用工業(yè)化建設(shè)的政策用房項(xiàng)目。根據(jù)對(duì)保障房的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，重點(diǎn)通過地價(jià)支付延緩、稅收減免、加快銷售或整體回購等措施，提高資金利用效率，實(shí)現(xiàn)較高的內(nèi)部收益率指標(biāo)。

10、保障措施保障措施成立保障房設(shè)計(jì)課題組，專門研究符合政策的保障房戶型，并建立了與之相符的質(zhì)量和成本控制體系，包括應(yīng)用工業(yè)化的方法。 拓展能力體系的構(gòu)成1.關(guān)于拓展的理念關(guān)于拓展的理念2.城市選擇與評(píng)估城市選擇與評(píng)估2.1 城市發(fā)展模式研究城市發(fā)展模式研究2.2 城市評(píng)價(jià)城市評(píng)價(jià)2.3城市地圖城市地圖3.拓展的組織拓展的組織4.拓展中關(guān)鍵知識(shí)整理拓展中關(guān)鍵知識(shí)整理4.1 二手地拓展方式二手地拓展方式4.2 勾地中交易門檻的設(shè)定勾地中交易門檻的設(shè)定4.3 拓展中的風(fēng)險(xiǎn)管理拓展中的風(fēng)險(xiǎn)管理4.4 拓展案例庫拓展案例庫5.拓展的流程與模板拓展的流程與模板5.1 拓展階段的流程拓展階段的流程5.2立項(xiàng)報(bào)告

11、和可研報(bào)告模板立項(xiàng)報(bào)告和可研報(bào)告模板5.3各種協(xié)議、合同模板各種協(xié)議、合同模板6.建議建議2.1 城市發(fā)展模式城市發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素不同，隨土地價(jià)格上升、交通資源及配套資源的逐步完善，城市發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素不同，隨土地價(jià)格上升、交通資源及配套資源的逐步完善，城市呈現(xiàn)出不同的發(fā)展模式城市呈現(xiàn)出不同的發(fā)展模式線性模式線性模式：交通導(dǎo)向，線形突破階段蔓延模式蔓延模式：城市自發(fā)蔓延階段衛(wèi)星模式衛(wèi)星模式: 資源獨(dú)立，“衛(wèi)星城”形成l“攤大餅”發(fā)展，核心資源局限在傳統(tǒng)區(qū)域，城市以通勤時(shí)間為半徑圍繞在核心區(qū)的外圍擴(kuò)展l代表城市：合肥l 核心區(qū)土地價(jià)值大幅上升，且區(qū)內(nèi)交通擁擠，通勤時(shí)間大大增加l新的交通通路建成，相等

12、通勤時(shí)間的區(qū)域可達(dá)性提高l價(jià)值低洼區(qū)在新興地區(qū)形成并承載核心區(qū)流出人口l代表城市：北京l 新興地區(qū)的經(jīng)濟(jì)人口成規(guī)模l 商務(wù)、商業(yè)、教育、醫(yī)療等資源不再依賴于核心區(qū)而獨(dú)立存在l 衛(wèi)星城區(qū)形成，撇除核心區(qū)的其他功能干擾使衛(wèi)星城區(qū)變得更宜居l代表城市：上海驅(qū)動(dòng)力：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、配套資源、驅(qū)動(dòng)力：經(jīng)濟(jì)發(fā)展、配套資源、宜居環(huán)境宜居環(huán)境驅(qū)動(dòng)力：配套資源驅(qū)動(dòng)力：配套資源驅(qū)動(dòng)力：交通資源及地價(jià)上升驅(qū)動(dòng)力：交通資源及地價(jià)上升ABC2.1 城市發(fā)展模式城市發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素不同，隨土地價(jià)格上升、交通資源及配套資源的逐步完善，城市發(fā)展的驅(qū)動(dòng)因素不同，隨土地價(jià)格上升、交通資源及配套資源的逐步完善，城市呈現(xiàn)出不同的發(fā)展模式城市

13、呈現(xiàn)出不同的發(fā)展模式城市核A城市核B+城市核C(C=A+B）=城市核A城市核B+=城市核A+城市核Bl政策導(dǎo)向融合各個(gè)核心建立更強(qiáng)有力的城市中心l代表城市：武漢、重慶l政策導(dǎo)向建立更加強(qiáng)有力的分核心l代表城市：天津多核融合模式多核融合模式: 多核融合，建設(shè)“大中心”D多核分離模式多核分離模式: 多核獨(dú)立共生，建設(shè)“多中心”E與城市同步發(fā)展的考慮 城市發(fā)展的趨勢(shì)城市發(fā)展的趨勢(shì) 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的啟示對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的啟示 中國仍處于快速城市化的階段，但是城市化的速度有所放緩1 不同城市的城市化階段和進(jìn)程差異明顯，在上述差異下，未來5年，中國有五類典型的城市發(fā)展模式：蔓延模式線性模式衛(wèi)星城模式多核融合模式

14、多核分離模式2 未來5年，城市發(fā)展模式將有深刻的政府烙印，政府之手，市場之手、地產(chǎn)商之手不和諧的區(qū)域，將存在著城市發(fā)展的泡沫3 住宅總量增長可能放緩 品類可能會(huì)發(fā)生演變 過去賴以為生的業(yè)務(wù)模式是否需要改變 資源的配置要考慮城市的特點(diǎn) 產(chǎn)品供應(yīng)要符合城市發(fā)展的主流 要抓住不同類型城市存在的土地窗口期 對(duì)應(yīng)城市發(fā)展，我們自己也要采取謹(jǐn)慎、精益的城市發(fā)展模式 對(duì)于政府的政策及規(guī)劃，要做到不盲從，遵從客觀規(guī)律和發(fā)展的可能性與城市同步發(fā)展的考慮 城市發(fā)展的趨勢(shì)城市發(fā)展的趨勢(shì) 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的啟示對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的啟示 城市發(fā)展的社會(huì)大環(huán)境（人口等）造就了客戶需求的差異性特點(diǎn)，具體包括：居住條件的總體改善家庭小

15、型化二線城市的人口回流人口老齡化資產(chǎn)配置型購買需求城市綜合體綠色產(chǎn)品4 城市發(fā)展的差異性，造就了客戶結(jié)構(gòu)的深刻差異國富民強(qiáng)國弱民弱國強(qiáng)民弱5 房地產(chǎn)是類金融行業(yè)，要根據(jù)社會(huì)發(fā)展做好戰(zhàn)略布局及應(yīng)對(duì) 關(guān)注和研究創(chuàng)新業(yè)務(wù)的開發(fā)和運(yùn)營模式，尋找新的生意機(jī)會(huì) 進(jìn)一步開展客戶、產(chǎn)品分類細(xì)化工作 國富民強(qiáng)類城市要精耕細(xì)作，賺足利潤 國弱民弱類城市平穩(wěn)發(fā)展，做市場主流產(chǎn)品 國強(qiáng)民弱城市要以高端帶動(dòng)低端，提升產(chǎn)品力2.2 城市評(píng)價(jià)社會(huì)經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)房地產(chǎn)市場表現(xiàn)政策與城市發(fā)展規(guī)劃研究政策與城市發(fā)展規(guī)劃研究土地市場分析（土地盤點(diǎn)、獲取方式、供地計(jì)劃、歷史成交）土地市場分析（土地盤點(diǎn)

16、、獲取方式、供地計(jì)劃、歷史成交）主要競爭對(duì)手（本地與外地、現(xiàn)狀與未來，圈定關(guān)注重點(diǎn)）主要競爭對(duì)手（本地與外地、現(xiàn)狀與未來，圈定關(guān)注重點(diǎn)）2.3 城市地圖為什么需要城市地圖新的形勢(shì)：新的形勢(shì)：一個(gè)城市操作的項(xiàng)目從一個(gè)城市操作的項(xiàng)目從1-3個(gè)，發(fā)展到個(gè)，發(fā)展到5-10個(gè)，個(gè)別城市超過個(gè)，個(gè)別城市超過10個(gè)；個(gè)；項(xiàng)目分布廣泛，項(xiàng)目類型多樣，對(duì)城市只有局部認(rèn)識(shí)已經(jīng)非常不足；項(xiàng)目分布廣泛，項(xiàng)目類型多樣，對(duì)城市只有局部認(rèn)識(shí)已經(jīng)非常不足；城市快速發(fā)展，土地價(jià)值迅速變化，只有把握趨勢(shì)，才能搶先一步，抓住機(jī)城市快速發(fā)展，土地價(jià)值迅速變化，只有把握趨勢(shì)，才能搶先一步，抓住機(jī)會(huì)會(huì)等項(xiàng)目信息上門已經(jīng)不能滿足發(fā)展需要，

17、必須主動(dòng)搜索項(xiàng)目機(jī)會(huì)；等項(xiàng)目信息上門已經(jīng)不能滿足發(fā)展需要，必須主動(dòng)搜索項(xiàng)目機(jī)會(huì)；項(xiàng)目決策越來越多，必須提前對(duì)市場進(jìn)行研究，才能快速?zèng)Q策，提高效率項(xiàng)目決策越來越多，必須提前對(duì)市場進(jìn)行研究，才能快速?zèng)Q策，提高效率東進(jìn)東進(jìn)南拓南拓西聯(lián)西聯(lián)北優(yōu)北優(yōu)花都副城區(qū)南沙副城區(qū)蘿崗-新塘副城區(qū)一、宏觀一、宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)二二. .城市城市規(guī)劃規(guī)劃三三. .房地房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場四四. .重點(diǎn)重點(diǎn)配套要素配套要素五五. .土地資土地資源及市場源及市場11、珠江新城珠江新城：城市中央商務(wù)區(qū)（CBD）硬核。 5、白云新城：白云新城：以白云國際會(huì)議中心的建設(shè)為重點(diǎn)，構(gòu)建廣州會(huì) 議和休閑中心。 56、廣州科學(xué)城及周邊地區(qū)：廣州

18、科學(xué)城及周邊地區(qū)：形成未來廣州最適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生 活居住的現(xiàn)代化生態(tài)園林城市示范區(qū)。68、廣州新城：廣州新城：逐步形成體育、文化中心，遠(yuǎn)期發(fā)展成為新城市中心899、南沙地區(qū)：南沙地區(qū)：以南沙片區(qū)中心為核心，逐步建成現(xiàn)代化濱海新城。 33、大學(xué)城及周邊地區(qū)：大學(xué)城及周邊地區(qū)：以大學(xué)城、生物島為核心，加快建立和 完善廣州新的科教文化區(qū)。 1010、白云國際機(jī)場及周邊地區(qū)：白云國際機(jī)場及周邊地區(qū)：加快周邊地區(qū)現(xiàn)代物流業(yè)、相關(guān)高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)和無污染臨空產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。44、鐵路新客站周邊地區(qū)：鐵路新客站周邊地區(qū)：建設(shè)服務(wù)珠三角、面向華南地區(qū)的全國一流 鐵路客運(yùn)站，建成廣州乃至全省商業(yè)交流大平臺(tái)。77、蘿崗

19、中心區(qū)：蘿崗中心區(qū)：加強(qiáng)綜合性功能開發(fā)，建成多種功能于一體的廣州東 部現(xiàn)代化新城區(qū)，實(shí)現(xiàn)由產(chǎn)業(yè)園區(qū)向綜合性城區(qū)的轉(zhuǎn)變。 22、琶洲地區(qū)：琶洲地區(qū)：形成以會(huì)展業(yè)為核心，集國際商務(wù)、行政辦公、觀光旅 游為一體的現(xiàn)代商務(wù)區(qū)。 城市地圖范例城市地圖范例一號(hào)線一號(hào)線二號(hào)線二號(hào)線三號(hào)線三號(hào)線四號(hào)線四號(hào)線五號(hào)線五號(hào)線六號(hào)線六號(hào)線七號(hào)線七號(hào)線八號(hào)線八號(hào)線九號(hào)線九號(hào)線二號(hào)線：二號(hào)線： 09年南段通車；2010年北段通車三號(hào)線：三號(hào)線： 05年末中段已通車；07年南段及支線通車；2010年北段通車四號(hào)線：四號(hào)線： 05年末中段已通車；08年南段通車；2011年北段通車五號(hào)線：五號(hào)線： 09年全段通車六號(hào)線：六號(hào)線

20、： 2011年全段通車七號(hào)線：七號(hào)線： 2014年全段通車（未審批）八號(hào)線：八號(hào)線： 2009年左段通車九號(hào)線：九號(hào)線： 2014年左段通車（未審批）城市地圖范例城市地圖范例一、宏觀一、宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)二二. .城市城市規(guī)劃規(guī)劃三三. .房地房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場四四. .重點(diǎn)重點(diǎn)配套要素配套要素五五. .土地資土地資源及市場源及市場城市地圖范例城市地圖范例一、宏觀一、宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)二二. .城市城市規(guī)劃規(guī)劃三三. .房地房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場四四. .重點(diǎn)重點(diǎn)配套要素配套要素五五. .土地資土地資源及市場源及市場黃埔區(qū)黃埔區(qū)白云板塊白云板塊均價(jià)均價(jià)10000以上以上均價(jià)均價(jià)800010000均價(jià)均價(jià)50008

21、000均價(jià)均價(jià)5000以下以下珠江景觀板塊珠江景觀板塊天河板塊天河板塊南湖板塊南湖板塊越秀城區(qū)越秀城區(qū)天河板塊天河板塊珠江景觀板塊珠江景觀板塊海珠板塊海珠板塊白云山東板塊白云山東板塊舊城區(qū)板塊舊城區(qū)板塊天河?xùn)|圃板塊天河?xùn)|圃板塊芳村板塊芳村板塊黃埔板塊黃埔板塊白云大道板塊白云大道板塊華南板塊華南板塊一、宏觀一、宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)二二. .城市城市規(guī)劃規(guī)劃三三. .房地房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場四四. .重點(diǎn)重點(diǎn)配套要素配套要素五五. .土地資土地資源及市場源及市場廣州大道廣州大道黃埔大道黃埔大道中山大道中山大道新港中路新港中路新港西路新港西路新港東路新港東路濱江東路濱江東路昌崗路昌崗路工業(yè)大道工業(yè)大道龍溪大道龍

22、溪大道花地大道花地大道芳村大道芳村大道鶴洞路鶴洞路東風(fēng)路東風(fēng)路中山路中山路先烈路先烈路閱江西路閱江西路閱江中路閱江中路閱江東路閱江東路寶崗大道寶崗大道東曉路東曉路人民路人民路康王璐康王璐越秀路越秀路解放路解放路廣園快速干線廣園快速干線華南快速干線華南快速干線南部快速干線南部快速干線廣州大道北廣州大道北增槎路增槎路西槎路西槎路白云大道白云大道廣州大道南廣州大道南市區(qū)道路網(wǎng)市區(qū)道路網(wǎng)城市地圖范例城市地圖范例片區(qū)片區(qū)排序排序類別類別I I1 1一類（教育強(qiáng)一類（教育強(qiáng)勢(shì)區(qū)）勢(shì)區(qū)）J J2 2Z Z3 3G G4 4二類（教育成二類（教育成熟區(qū)）熟區(qū)）T T5 5P P6 6C C7 7三類（教育安三

23、類（教育安全區(qū)）全區(qū)）D D8 8B B9 9W W1010四類（教育匱四類（教育匱乏區(qū)）乏區(qū)）F F1111H H1212標(biāo)準(zhǔn)：片區(qū)中、小學(xué)的分布密度及等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)：片區(qū)中、小學(xué)的分布密度及等級(jí)比例比例廣州市中心城區(qū)教育資源分布圖廣州市中心城區(qū)教育資源分布圖一、宏觀一、宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)二二. .城市城市規(guī)劃規(guī)劃三三. .房地房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場四四. .重點(diǎn)重點(diǎn)配套要素配套要素五五. .土地資土地資源及市場源及市場教育資源教育資源城市地圖范例城市地圖范例一、宏觀一、宏觀經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)二二. .城市城市規(guī)劃規(guī)劃三三. .房地房地產(chǎn)市場產(chǎn)市場四四. .重點(diǎn)重點(diǎn)配套要素配套要素五五. .土地資土地資源及市場源及市場

24、儲(chǔ)備地塊短期內(nèi)還儲(chǔ)備地塊短期內(nèi)還無法推出無法推出其它其它教育教育商業(yè)商業(yè)文娛文娛醫(yī)療醫(yī)療景觀景觀樓盤樓盤土地土地城市地圖范例城市地圖范例X1番禺番禺Y1南沙南沙X3花花Y2增增Y3從城區(qū)從城區(qū)J舊城西舊城西 I舊城中心舊城中心Z 海珠西海珠西F海珠發(fā)展海珠發(fā)展D D東部新城東部新城C C城西發(fā)展城西發(fā)展B B白云山南湖白云山南湖W花地灣花地灣 H黃埔黃埔T天河天河P東圃東圃G中心景觀中心景觀K從化非街口從化非街口L增城非荔城增城非荔城S花都非新華及南部花都非新華及南部R蘿崗白云北部蘿崗白云北部城市地圖范例城市地圖范例象限：有大量土地存量，市場成熟，適宜進(jìn)行儲(chǔ)備及規(guī)模開發(fā)，是象限：市場成熟但土地

25、資源稀缺，適宜城區(qū)內(nèi)布點(diǎn)開發(fā)，是機(jī)會(huì)布點(diǎn)區(qū)域機(jī)會(huì)布點(diǎn)區(qū)域象限：市場不成熟但擁有大量土地資源，適宜關(guān)注性地適度開發(fā)，是潛力發(fā)展區(qū)域潛力發(fā)展區(qū)域象限：可開發(fā)資源有限且市場發(fā)展緩慢，暫不適宜進(jìn)駐，是一一般關(guān)注區(qū)域般關(guān)注區(qū)域拓展能力體系的構(gòu)成1.關(guān)于拓展的理念關(guān)于拓展的理念2.城市選擇與評(píng)估城市選擇與評(píng)估2.1 城市發(fā)展模式研究城市發(fā)展模式研究2.2 城市評(píng)價(jià)城市評(píng)價(jià)2.3城市地圖城市地圖3.拓展的組織拓展的組織4.拓展中關(guān)鍵知識(shí)整理拓展中關(guān)鍵知識(shí)整理4.1 二手地拓展方式二手地拓展方式4.2 勾地中交易門檻的設(shè)定勾地中交易門檻的設(shè)定4.3 拓展中的風(fēng)險(xiǎn)管理拓展中的風(fēng)險(xiǎn)管理4.4 拓展案例庫拓展案例庫

26、5.拓展的流程與模板拓展的流程與模板5.1 拓展階段的流程拓展階段的流程5.2立項(xiàng)報(bào)告和可研報(bào)告模板立項(xiàng)報(bào)告和可研報(bào)告模板5.3各種協(xié)議、合同模板各種協(xié)議、合同模板6.建議建議城市公司拓展組織沈陽公司投資團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)沈陽公司投資團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu)專業(yè)背景：總辦項(xiàng)發(fā)經(jīng)驗(yàn)：3年專業(yè)背景：法律項(xiàng)發(fā)經(jīng)驗(yàn)：2年專業(yè)背景：NP項(xiàng)發(fā)經(jīng)驗(yàn)：2.5年專業(yè)背景：項(xiàng)發(fā)項(xiàng)發(fā)經(jīng)驗(yàn)：4年專業(yè)背景：項(xiàng)發(fā)項(xiàng)發(fā)經(jīng)驗(yàn)：3.5年專業(yè)背景：總辦項(xiàng)發(fā)經(jīng)驗(yàn)：2年專業(yè)背景：工程項(xiàng)發(fā)經(jīng)驗(yàn)： 9年專業(yè)背景：財(cái)務(wù)項(xiàng)發(fā)經(jīng)驗(yàn)： 3年專業(yè)背景：事務(wù)/項(xiàng)發(fā)項(xiàng)發(fā)經(jīng)驗(yàn)： 1.5年投資人員素質(zhì)模型投資人員投資人員資質(zhì)模型資質(zhì)模型滿懷激情投入到投資工作，以此為實(shí)現(xiàn)職

27、業(yè)理想的重要階梯 堅(jiān)韌，持之以恒投入精力，百折不撓，不達(dá)目的誓不罷休性格堅(jiān)韌性格堅(jiān)韌 具有基本的研究、財(cái)務(wù)、法律等專業(yè)知識(shí)，能相對(duì)獨(dú)立地研判項(xiàng)目素質(zhì)并獲取項(xiàng)目 對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全流程有一定的了解，理解運(yùn)營對(duì)投資的重要性能力綜合能力綜合 掌握房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，研究分析城市及市場發(fā)展方向 選取城市重點(diǎn)片區(qū)和品類，重點(diǎn)挖掘符合公司經(jīng)營計(jì)劃的項(xiàng)目資源戰(zhàn)略思維戰(zhàn)略思維靈活變通，運(yùn)用新方法解決項(xiàng)目談判及獲取中遇到的棘手問題 敢于探索新的拿地模式持續(xù)創(chuàng)新持續(xù)創(chuàng)新分析掌握當(dāng)?shù)厥袌霭l(fā)展趨勢(shì)，掌握客戶購房需求特點(diǎn) 站在客戶的角度全面考量分析和挖掘項(xiàng)目投資價(jià)值市場敏銳市場敏銳 善于運(yùn)用內(nèi)部資源，縱、橫向溝通獲取最大的資

28、源支持開拓和維護(hù)外部關(guān)系資源，保持與政府良性互動(dòng)，培養(yǎng)社會(huì)關(guān)系圈善于溝通善于溝通對(duì)投資團(tuán)隊(duì)的管理投資理念和項(xiàng)目測投資理念和項(xiàng)目測算能力算能力風(fēng)險(xiǎn)控制能力風(fēng)險(xiǎn)控制能力加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)能力建設(shè)加強(qiáng)團(tuán)隊(duì)能力建設(shè) 提升提升IRRIRR測算水平，測算水平，聯(lián)合財(cái)務(wù)部，對(duì)經(jīng)濟(jì)模型的測算把關(guān)。對(duì)項(xiàng)目IRR的核心敏感因素了解，并轉(zhuǎn)化為行動(dòng)方案（如付款節(jié)奏，借貸安排） 全面排查風(fēng)險(xiǎn)：全面排查風(fēng)險(xiǎn)：協(xié)議談判過程中，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)大表全面排查四大風(fēng)險(xiǎn)：國土規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)、拆遷補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)、合作風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等 控制風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)節(jié)點(diǎn)：謹(jǐn)慎對(duì)待協(xié)議，充分利用付款節(jié)點(diǎn)，控制獲取風(fēng)險(xiǎn) 堅(jiān)持盡職調(diào)查：堅(jiān)持盡職調(diào)查：公司收購前，必須進(jìn)行詳細(xì)的盡職

29、調(diào)查工作并設(shè)置相應(yīng)的防范措施 閑置風(fēng)險(xiǎn)控制：閑置風(fēng)險(xiǎn)控制：監(jiān)控土地合同執(zhí)行，排除復(fù)雜交易操作風(fēng)險(xiǎn) - 對(duì)合同中開工期限、竣工期限等核心節(jié)點(diǎn)執(zhí)行做監(jiān)控 - 對(duì)于復(fù)雜協(xié)議項(xiàng)目的后續(xù)執(zhí)行，帶動(dòng)相關(guān)部門，共同排除風(fēng)險(xiǎn) 維持系統(tǒng)穩(wěn)定：維持系統(tǒng)穩(wěn)定：加強(qiáng)投資人員與后續(xù)業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)，打通職業(yè)發(fā)展通道，提高投資人員專業(yè)性與歸宿感，維持系統(tǒng)穩(wěn)定性 關(guān)注中堅(jiān)力量：關(guān)注中堅(jiān)力量：一線投資團(tuán)隊(duì)需要1/3以上的中堅(jiān)力量，支撐專業(yè)性和穩(wěn)定性，提高二手地談判能力 加強(qiáng)內(nèi)部溝通：加強(qiáng)內(nèi)部溝通：通過案例學(xué)習(xí)增加風(fēng)險(xiǎn)防范經(jīng)驗(yàn)，強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)凝聚力在重點(diǎn)拓展城市跟蹤方式土地市場月報(bào)1. 月度土地市場月度土地市場2. 月度住宅市場月度住宅市

30、場 3. 重點(diǎn)板塊表現(xiàn)重點(diǎn)板塊表現(xiàn) 主要內(nèi)容：主要內(nèi)容：拓展能力體系的構(gòu)成1.關(guān)于拓展的理念關(guān)于拓展的理念2.城市選擇與評(píng)估城市選擇與評(píng)估2.1 城市發(fā)展模式研究城市發(fā)展模式研究2.2 城市評(píng)價(jià)城市評(píng)價(jià)2.3城市地圖城市地圖3.拓展的組織拓展的組織4.拓展中關(guān)鍵知識(shí)整理拓展中關(guān)鍵知識(shí)整理4.1 二手地拓展方式二手地拓展方式4.2 勾地中交易門檻的設(shè)定勾地中交易門檻的設(shè)定4.3 拓展中的風(fēng)險(xiǎn)管理拓展中的風(fēng)險(xiǎn)管理4.4 拓展案例庫拓展案例庫5.拓展的流程與模板拓展的流程與模板5.1 拓展階段的流程拓展階段的流程5.2立項(xiàng)報(bào)告和可研報(bào)告模板立項(xiàng)報(bào)告和可研報(bào)告模板5.3各種協(xié)議、合同模板各種協(xié)議、合同

31、模板6.建議建議4.1 土地二級(jí)市場項(xiàng)目獲取方式4.2 勾地中交易門檻的設(shè)定 勾地過程中，可以從下列角度考慮門檻的設(shè)定，但必須充分考慮到項(xiàng)目特點(diǎn)、勾地過程中，可以從下列角度考慮門檻的設(shè)定，但必須充分考慮到項(xiàng)目特點(diǎn)、地方政策、政府偏好等因素。地方政策、政府偏好等因素。4.3 拓展中的風(fēng)險(xiǎn)管理1.規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)規(guī)劃變更規(guī)劃變更地鐵地鐵異形地風(fēng)險(xiǎn)異形地風(fēng)險(xiǎn)其它，如退紅線、低容積率等其它，如退紅線、低容積率等2.地價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)地價(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)合作方合作方地價(jià)上漲導(dǎo)致的第三方要求補(bǔ)償?shù)貎r(jià)上漲導(dǎo)致的第三方要求補(bǔ)償3.拆遷風(fēng)險(xiǎn)拆遷風(fēng)險(xiǎn)缺乏付款控制，喪失議價(jià)能力，合作方包干的約定失效缺乏付款控制，喪失議價(jià)能力，合

32、作方包干的約定失效拆遷工作與拆遷款或未來收益掛鉤有助于推動(dòng)拆遷工作拆遷工作與拆遷款或未來收益掛鉤有助于推動(dòng)拆遷工作4.稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)5.政策風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)政策的變動(dòng)或執(zhí)行力度的調(diào)整，如閑置、偷面積、偷跑等政策的變動(dòng)或執(zhí)行力度的調(diào)整，如閑置、偷面積、偷跑等6.合作方風(fēng)險(xiǎn)合作方風(fēng)險(xiǎn)對(duì)等投入對(duì)等投入合作方誠信合作方誠信或有負(fù)債或有負(fù)債4.3 拓展中的風(fēng)險(xiǎn)管理項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估表分 類序號(hào)子 項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)成因影響控制方式周期延長地價(jià)增加國土、規(guī)劃風(fēng)險(xiǎn)1紅線沖突風(fēng)險(xiǎn)2規(guī)劃功能修訂風(fēng)險(xiǎn)3規(guī)劃路網(wǎng)修訂風(fēng)險(xiǎn)4規(guī)劃指標(biāo)變更風(fēng)險(xiǎn)5規(guī)劃手續(xù)辦理風(fēng)險(xiǎn)6國土手續(xù)辦理風(fēng)險(xiǎn)7文物古籍保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)拆遷、補(bǔ)償風(fēng)險(xiǎn)8拆遷周期延長風(fēng)險(xiǎn)9補(bǔ)償成本追

33、加風(fēng)險(xiǎn)合作風(fēng)險(xiǎn)10合作方誠信風(fēng)險(xiǎn)11對(duì)等投入風(fēng)險(xiǎn)12權(quán)益轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)13控制權(quán)風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)14土地閑置風(fēng)險(xiǎn)15國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)16外資風(fēng)險(xiǎn)17行政手續(xù)辦理風(fēng)險(xiǎn)18項(xiàng)目法人變更風(fēng)險(xiǎn)其他風(fēng)險(xiǎn)21違規(guī)獲取風(fēng)險(xiǎn)22或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)23他項(xiàng)權(quán)利風(fēng)險(xiǎn)24稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目付款控制（高、中、低）項(xiàng)目操作易度（高、中、低）風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)級(jí)風(fēng)險(xiǎn)綜合評(píng)級(jí)每項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)有詳細(xì)描述，根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果分為A、B、C、D四個(gè)等級(jí)，原則上，風(fēng)險(xiǎn)越高，回報(bào)要求越高4.4 拓展案例庫拓展能力體系的構(gòu)成1.關(guān)于拓展的理念關(guān)于拓展的理念2.城市選擇與評(píng)估城市選擇與評(píng)估2.1 城市發(fā)展模式研究城市發(fā)展模式研究2.2 城市評(píng)價(jià)城市評(píng)價(jià)2.3城市地圖城市地圖3.拓

34、展的組織拓展的組織4.拓展中關(guān)鍵知識(shí)整理拓展中關(guān)鍵知識(shí)整理4.1 二手地拓展方式二手地拓展方式4.2 勾地中交易門檻的設(shè)定勾地中交易門檻的設(shè)定4.3 拓展中的風(fēng)險(xiǎn)管理拓展中的風(fēng)險(xiǎn)管理4.4 拓展案例庫拓展案例庫5.拓展的流程與模板拓展的流程與模板5.1 拓展階段的流程拓展階段的流程5.2 報(bào)告模板報(bào)告模板5.3各種協(xié)議、合同模板各種協(xié)議、合同模板6.建議建議5.1 拓展階段的流程新項(xiàng)目意向信息表立項(xiàng)報(bào)告項(xiàng)目考察與評(píng)估可研報(bào)告項(xiàng)目決策會(huì)董事會(huì)評(píng)審董事會(huì)備案結(jié)束結(jié)束結(jié)束總部初審總部立項(xiàng)評(píng)審立項(xiàng)階段決策階段項(xiàng)目獲取方案合作意向書簽署報(bào)批總部審核正式協(xié)議簽署進(jìn)一步談判立項(xiàng)報(bào)告經(jīng)一線總經(jīng)理和區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)審批

35、總部考察項(xiàng)目及一線評(píng)估市場前景和對(duì)運(yùn)營影響可研報(bào)告經(jīng)一線總經(jīng)理和區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)審批總部評(píng)估與可研差異及風(fēng)險(xiǎn)，一線評(píng)估市場前景和對(duì)運(yùn)營影響各專業(yè)（財(cái)務(wù)、法律等）參與評(píng)價(jià)和決策七對(duì)眼睛七對(duì)眼睛5.2 立項(xiàng)報(bào)告模板第一部分：土地屬性分析第一部分：土地屬性分析一項(xiàng)目基本信息二區(qū)位狀況（城市總體規(guī)劃或相關(guān)分析圖 、項(xiàng)目區(qū)位圖）三宗地現(xiàn)狀及周邊配套（平面地形圖、地形地貌圖、地下狀況圖、交通狀況示意圖、生活設(shè)施分布圖）四周邊可比地價(jià)分析（周邊土地資源及可比地塊分布圖）五土地屬性結(jié)論（土地屬性的優(yōu)劣及品類劃分的依據(jù)，如G2、T1、TOP）第二部分：市場競爭分析第二部分：市場競爭分析一、城市未來兩到三年的發(fā)展趨勢(shì)判斷

36、二、區(qū)域住宅市場分析三、競品分析四、市場競爭結(jié)論第三部分：項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算（分年度第三部分：項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)估算（分年度財(cái)務(wù)指標(biāo)估算表財(cái)務(wù)指標(biāo)估算表 ，僅評(píng)估銷售額、利潤等，僅評(píng)估銷售額、利潤等指標(biāo)）指標(biāo)）第四部分：土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)分析第四部分：土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)分析一土地權(quán)屬狀況與項(xiàng)目背景（招拍掛項(xiàng)目可直接填寫下表，二手項(xiàng)目需要將土地方背景、項(xiàng)目背景、項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)進(jìn)展等作分項(xiàng)詳細(xì)說明，并附上已獲項(xiàng)目證件掃描件）二. 土地獲取方式三項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范（1. 風(fēng)險(xiǎn)分析 2. 潛在競爭對(duì)手分析 3風(fēng)險(xiǎn)自查（風(fēng)險(xiǎn)自查表格）第五部分：公司運(yùn)營影響及初步資金解決方案第五部分：公司運(yùn)營影響及初步資金解決方案一公

37、司運(yùn)營現(xiàn)狀描述二、資金解決初步方案第六部分：總結(jié)與建議第六部分：總結(jié)與建議5.2 立項(xiàng)報(bào)告模板1、土地使用權(quán)獲取方式簡述、土地使用權(quán)獲取方式簡述2、土地獲取程序：以流程圖說明土地使用權(quán)取得的基本環(huán)節(jié)、時(shí)間和條件說明、土地獲取程序：以流程圖說明土地使用權(quán)取得的基本環(huán)節(jié)、時(shí)間和條件說明3、地價(jià)與支付節(jié)奏：、地價(jià)與支付節(jié)奏：4、拆遷及交地：、拆遷及交地： 地價(jià)包含內(nèi)容與價(jià)款組成：總額： 萬元；土地單價(jià)： 元/平方米；樓面單價(jià)： 元/平方米支付節(jié)奏支付進(jìn)度 年 月年 月年 月支付金額付款條件12時(shí) 間拆遷計(jì)劃（面積）交地計(jì)劃（面積）交地標(biāo)準(zhǔn)土地獲取程序流程圖5.2 可研報(bào)告模板-1第一部分第一部分：項(xiàng)

38、目概況項(xiàng)目概況（如無變化，此部分與立項(xiàng)報(bào)告內(nèi)容相同）第二部分第二部分：市場分析與機(jī)會(huì)選擇市場分析與機(jī)會(huì)選擇（此部分需附數(shù)據(jù)分析圖）一所在城市住宅市場整體宏觀分析（如數(shù)據(jù)不支持，可把產(chǎn)品線屬性按面積段、單價(jià)段或總價(jià)段等進(jìn)行描述 ）二區(qū)域住宅市場分析（如城市數(shù)據(jù)不支持，可按行政區(qū)數(shù)據(jù)描述）三細(xì)分市場競爭格局趨勢(shì)判斷四市場分析結(jié)論小結(jié)：新項(xiàng)目所面臨的市場前景及機(jī)會(huì)選擇（如市場容量能否支撐未來供應(yīng)？所在區(qū)域哪類產(chǎn)品未來供求較平衡？市場的空白點(diǎn)是什么？）第三部分：客戶定位及產(chǎn)品解決方案第三部分：客戶定位及產(chǎn)品解決方案一產(chǎn)品線的選擇與比例二產(chǎn)品解決方案（該部分只要求進(jìn)行簡單的方案強(qiáng)排，不建議引入專業(yè)設(shè)計(jì)院

39、參與）5.2 可研報(bào)告模板-2第四部分：項(xiàng)目經(jīng)營分析第四部分：項(xiàng)目經(jīng)營分析一首期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃二項(xiàng)目銷售計(jì)劃（每年開發(fā)計(jì)劃、銷售面積、單價(jià)、金額）三項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（銷售收入、開發(fā)成本、資金峰值、總投資、凈利潤、IRR、銷售凈利率）四合作項(xiàng)目公司經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（總投資 、凈利潤 、投資回報(bào)率 、內(nèi)部收益率 ）五項(xiàng)目開發(fā)各年的銷售及利潤體現(xiàn)第五部分：第五部分：土地獲取方式及風(fēng)險(xiǎn)分析（如無變化，此部分內(nèi)容與立項(xiàng)報(bào)告相同，但對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的自查應(yīng)更為慎重及深入）第六部分：公司運(yùn)營影響分析第六部分：公司運(yùn)營影響分析一公司運(yùn)營現(xiàn)狀描述二項(xiàng)目資金缺口及解決方案（現(xiàn)金流測算套表）三項(xiàng)目獲取對(duì)公司整體運(yùn)營影響第七部分：能力

40、需求分析第七部分：能力需求分析一人力及管理資源配置二前置工作回顧與補(bǔ)充第八部分：總結(jié)與建議第八部分：總結(jié)與建議一、SWOT分析與結(jié)論二、投資建議5.3 各種協(xié)議、合同模板合作開發(fā)經(jīng)營合同合營公司開發(fā)范本土地使用權(quán)與在建工程轉(zhuǎn)讓合同范本合作合同先成立項(xiàng)目公司再收購股權(quán)范本放棄股權(quán)優(yōu)先購買權(quán)確認(rèn)函范本合作開發(fā)經(jīng)營合同合營公司開發(fā)拓展能力體系的構(gòu)成1.關(guān)于拓展的理念關(guān)于拓展的理念2.城市選擇與評(píng)估城市選擇與評(píng)估2.1 城市發(fā)展模式研究城市發(fā)展模式研究2.2 城市評(píng)價(jià)城市評(píng)價(jià)2.3城市地圖城市地圖3.拓展的組織拓展的組織4.拓展中關(guān)鍵知識(shí)整理拓展中關(guān)鍵知識(shí)整理4.1 二手地拓展方式二手地拓展方式4.2 勾地中交易門檻的設(shè)定勾地中交易門檻的設(shè)定4.3 拓展中的風(fēng)險(xiǎn)管理拓展中的風(fēng)險(xiǎn)管理4.4 拓展案例庫拓展案例庫5.拓展的流程與模板拓展的流程與模板5.1 拓展階段的流程拓展階段的流程5.2 報(bào)告模板報(bào)告模板5.3各種協(xié)議、合同模板各種