嘉興市區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營困境及對策研究

1、畢業(yè)論文設(shè)計(jì)文獻(xiàn)綜述題 目： 嘉興市區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營困境及對策研究學(xué) 院 ：商學(xué)院專 業(yè) ：公共事業(yè)管理班 級 ： 公管101學(xué) 號 ：201052155146學(xué)生 ：楊林源指導(dǎo)教師 :吳興陸嘉興市區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營困境及對策研究文獻(xiàn)綜述1、 前言部分隨著我國城市化水平的高速發(fā)展，享受舒適安全的居住環(huán)境、熱情周到的物業(yè)服務(wù)成為人們對居所普遍的要求。我國物業(yè)管理經(jīng)過近30年的發(fā)展取得了很大的進(jìn)步：新建住宅小區(qū)基本實(shí)行物業(yè)管理新體制，舊住宅區(qū)物業(yè)管理也取得突破；物業(yè)管理遵循市場規(guī)律，開始引入競爭機(jī)制，整體管理水平有了很大的提高；特別是物業(yè)管理立法工作得到重視，有力地推動了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。在我

2、國物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，在近年來由于物業(yè)服務(wù)需求的增加帶動了行業(yè)的發(fā)展。但是，由于在其發(fā)展過程中一些深層次、復(fù)雜化的問題不斷出現(xiàn)。表現(xiàn)為：物業(yè)企業(yè)作為行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)主體，其經(jīng)營狀況的好壞不僅對行業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用，而且還對和諧社會的建設(shè)起著積極的作用。但是，由于物業(yè)服務(wù)行業(yè)制度落后，相關(guān)服務(wù)配套細(xì)則不完善；物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商處理問題時(shí)相互扯皮；物業(yè)投訴不斷增多，企業(yè)與業(yè)主之間矛盾糾紛不斷等多方面的問題。直接阻礙了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展。事實(shí)上，企業(yè)經(jīng)營好壞不僅對行業(yè)的發(fā)展起著關(guān)鍵性的作用，而且還對和諧社會的建設(shè)起著積極的作用。嘉興物業(yè)服務(wù)行業(yè)近幾年有了很大的發(fā)展，但是，在

3、發(fā)展過程中，同樣存在物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)難、經(jīng)營壓力大；業(yè)主停車難、與物業(yè)企業(yè)糾紛不斷等方面問題。認(rèn)真分析研究物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營狀況，提出相關(guān)對策，這對物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康良性的發(fā)展有著十分重要的作用。為此，筆者選擇嘉興市區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營困境及對策研究作為選題進(jìn)行研究，以期更全面、深入的了解嘉興市區(qū)物業(yè)企業(yè)面臨的經(jīng)營困境，并給出筆者的見解。希望能夠通過這樣的方式對嘉興物業(yè)行業(yè)的發(fā)展奉獻(xiàn)自己的一份力量。本綜述就物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營困境問題對物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營模式、物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌建設(shè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營成本、物業(yè)服務(wù)企業(yè)行業(yè)制度建設(shè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)系、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主溝通機(jī)制、物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅制

4、等方面收集相關(guān)文獻(xiàn)、資料，了解行業(yè)最新的研究成果，并作出總結(jié)與分析。2、 主體部分（1） 國內(nèi)研究成果1 對物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營模式研究物業(yè)企業(yè)的規(guī)?；?jīng)營，有兩層含義：其一，它代表企業(yè)的綜合實(shí)力，包括企業(yè)的運(yùn)行體系、管理機(jī)構(gòu)、人才機(jī)制、企業(yè)品牌的含金量等等，這里企業(yè)的管理面積、職工多少僅僅是外表形式。其二，它是企業(yè)提高自己實(shí)力的一個(gè)動態(tài)過程，從另一方面理解，也就是物業(yè)管理行業(yè)重組中的專業(yè)技術(shù)重組和企業(yè)重組過程。因此，規(guī)模經(jīng)營是物業(yè)企業(yè)的一種經(jīng)營策略。劉黎虹，2001經(jīng)營型物業(yè)管理模式是將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營融為一體，在做好物業(yè)管理工作的同時(shí)，為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營方案，發(fā)揮每一平方

5、米物業(yè)的增效潛力；是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務(wù)和管理層面，亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個(gè)局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為業(yè)主、客戶提供更全面的服務(wù)。楊曉莊，2004目前國內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營模式多以父子經(jīng)營模式為主，經(jīng)營層次較低。但隨著加入世貿(mào)組織和市場化的深入，也引進(jìn)了國外一些先進(jìn)的物業(yè)管理模式，如，英式管家。物業(yè)發(fā)展趨勢呈現(xiàn)出三個(gè)層次：物業(yè)管理、資產(chǎn)管理和投資組合管理。我國目前大多數(shù)企業(yè)還屬于初級階段，即物業(yè)管理階段，英美的發(fā)達(dá)國家基本上已經(jīng)走到投資組合管理階段。曹亞娟，黃安永，2008從現(xiàn)有物業(yè)管理的“管房，養(yǎng)房”收取服務(wù)

6、費(fèi)的盈利模式轉(zhuǎn)變?yōu)椋航?jīng)營資源組織多元化、社會化、利潤來源的多元化、服務(wù)對象的多元化的盈利模式轉(zhuǎn)變。朱吉初，張大亮，2003物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)以客戶的潛在、未來需求為導(dǎo)向，縱深開拓物業(yè)服務(wù)增量市場，通過開展鏈?zhǔn)浇?jīng)營，整合公司內(nèi)外部資源，走物業(yè)管理多元化經(jīng)營之路，打造大物業(yè)。李超，韓朝，2011“經(jīng)營管理與作業(yè)分開”的經(jīng)營管理模式企業(yè)能夠擁有職業(yè)化的物業(yè)管理專業(yè)人才隊(duì)伍，團(tuán)隊(duì)成員具有較高的職業(yè)水準(zhǔn)，具有顯著的管理與人才優(yōu)勢，能夠根據(jù)業(yè)主的要求提供項(xiàng)目的咨詢服務(wù)，幫助業(yè)主擬定管理計(jì)劃，接受業(yè)主的委托選聘專業(yè)公司提供專業(yè)服務(wù)，并對專業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督評估等。蘇守備，2012物業(yè)管理公司在由小區(qū)構(gòu)成的社區(qū)中處于

7、樞紐位置。即物業(yè)公司不僅是服務(wù)的供給者，還應(yīng)是服務(wù)的組織者和集成商。服務(wù)的對象不應(yīng)僅局限于社區(qū)居民，還應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)商、購房者、以及社會服務(wù)供給商。鄧麗，2006針對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程與物業(yè)管理割裂的現(xiàn)狀，提出了基于全生命周期的物業(yè)管理與服務(wù)的概念，將物業(yè)企業(yè)分為專業(yè)服務(wù)型、經(jīng)營管理型、咨詢型和綜合型四類。謝愛國，董肇君，2010物業(yè)服務(wù)企業(yè)要搞好經(jīng)營，關(guān)鍵在于認(rèn)真分析客戶需求，把握商機(jī)，樹立創(chuàng)新意識，同時(shí)應(yīng)合理化配置資金和其他資源，才能取得好的效果。如在小區(qū)：(1)成立具有法人資格的社區(qū)經(jīng)濟(jì)服務(wù)公司。公司的投資主體可以多元化，發(fā)展方向及經(jīng)營項(xiàng)目的特色應(yīng)該是依托于社區(qū)，立足于社區(qū)，服務(wù)于社區(qū)

8、。(2)成立社區(qū)股份制服務(wù)公司。社務(wù)服務(wù)公司實(shí)行股份制形式的市場化，企業(yè)化運(yùn)作模式，公司資金的來源有多種渠道，如社區(qū)成員自愿入股、社會渠道企業(yè)入股、政府入股。趙為民，2008很多企業(yè)在創(chuàng)新盈利模式方面，片面?zhèn)戎乇磉_(dá)在開源，甚至局限在非物業(yè)費(fèi)收入中的經(jīng)營收入上面，大多結(jié)局既不能增加企業(yè)利潤，還造成業(yè)主的不滿意和糾紛，收效甚微。而全面創(chuàng)新的思路則需要表達(dá)在開源和節(jié)流兩方面，按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)的盈利公式去探索。周洪斌，2010物業(yè)服務(wù)企業(yè)在提供服務(wù)的過程中，要以物業(yè)經(jīng)營為基礎(chǔ)，創(chuàng)新贏利模式，在經(jīng)營中堅(jiān)持走以內(nèi)涵發(fā)展建設(shè)的道路，樹立正確的經(jīng)營理念，確定“雙贏”經(jīng)營方針，在發(fā)展中創(chuàng)立企業(yè)的服務(wù)品牌、文化品

9、牌和經(jīng)營品牌，為物業(yè)服務(wù)行業(yè)的健康發(fā)展、為擴(kuò)展企業(yè)贏利空間打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。劉季，2012物業(yè)企業(yè)，不能違規(guī)經(jīng)營或違約服務(wù)、降低服務(wù)質(zhì)量，也不能簡單看守物業(yè)，閑置物業(yè)資源。正確的做法應(yīng)是，一方面不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平，一方面不斷創(chuàng)新增值服務(wù)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)多元服務(wù)集約化經(jīng)營。范海蘭，2010舊區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)主要是通過：常規(guī)性公共合同服務(wù)收費(fèi)要人性化；委托性特約服務(wù)內(nèi)容異質(zhì)化；經(jīng)營性綜合服務(wù)對象的多元化；推行“情感服務(wù)”等方式增加盈利。李蓉，2006現(xiàn)代物業(yè)管理公司盈利模式有以下幾點(diǎn)：經(jīng)營資源組織多元化、社會化；利潤來源的多元；服務(wù)對象的多元。王曉莉，2009服務(wù)內(nèi)容豐富，以業(yè)主需求為中心，不斷開拓新的

10、服務(wù)領(lǐng)域；利用母公司人力、財(cái)力、物力的支持，實(shí)現(xiàn)與集團(tuán)的鏈?zhǔn)浇?jīng)營。劉雯，于樂，2011通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，獲取物業(yè)資源與客戶資源，一方面可以鎖定客戶，另一方面可以打擊競爭者，使新進(jìn)入者無法生存，從而形成了一個(gè)較為穩(wěn)定的經(jīng)營平臺，為其推銷高附加值的關(guān)聯(lián)產(chǎn)品和增值服務(wù)創(chuàng)造了條件。通過資源的開發(fā)取得利益，盈利不是來源于物業(yè)費(fèi)，而是社區(qū)增值服務(wù)。唐學(xué)斌，20102 對物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌研究品牌建設(shè)通過以下幾點(diǎn)去實(shí)現(xiàn)：加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)前期介入，減少后續(xù)管理問題；增強(qiáng)物業(yè)管理針對性，促使品牌提質(zhì)；依靠技術(shù)引進(jìn)加強(qiáng)科技物業(yè)品牌建設(shè)；建立健全用戶信息管理制度，強(qiáng)化信息使用監(jiān)管；實(shí)現(xiàn)服務(wù)的有形化、產(chǎn)品化，完善品牌

11、建設(shè)視覺識別、行為識別、理念識別。牛偉麗，2011建設(shè)物業(yè)管理企業(yè)品牌的思路： 明晰物業(yè)管理內(nèi)涵，給物業(yè)管理企業(yè)正確定位； 發(fā)揮規(guī)模效益；整和資源優(yōu)勢，培育核心競爭力； 建立優(yōu)秀企業(yè)文化，提升物業(yè)企業(yè)價(jià)值；加強(qiáng)宣傳，以服務(wù)強(qiáng)化品牌意識；實(shí)行適度、穩(wěn)妥的擴(kuò)張政策。尹中曉，2011創(chuàng)建物業(yè)管理品牌的意義有：品牌促進(jìn)規(guī)模效應(yīng)；品牌表達(dá)誠信效應(yīng)；創(chuàng)建物業(yè)管理品牌，同時(shí)促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展品牌為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了經(jīng)濟(jì)效益和社會效益；物業(yè)管理品牌是提商企業(yè)競爭力的有效手段。朱傳華，2007處于競爭日趨激烈的物業(yè)管理行業(yè)，在做到誠信經(jīng)營和專業(yè)過硬的前提下，物業(yè)管理企業(yè)還要積極塑造自己的品牌形象，不失時(shí)機(jī)的抓

12、住時(shí)機(jī)傳播自己的品牌，不斷提高自己品牌的知名度和美譽(yù)度。游楓，2007品牌是企業(yè)的無形資產(chǎn)，也是企業(yè)贏得市場的利刃。因物業(yè)管理是一新興產(chǎn)業(yè)，目前還不夠完善，它的社會地位也不高，加上物業(yè)管理的贏利微乎其微，因而很多物業(yè)管理企業(yè)都忽略了品牌的創(chuàng)立。事實(shí)上，在物業(yè)管理市場逐步形成、市場競爭日趨激烈的今天，創(chuàng)名牌企業(yè)， 建優(yōu)秀小區(qū)， 現(xiàn)已成為我國企業(yè)的管理目標(biāo)和奮斗方向。品牌能讓人們保持忠誠和充分信賴，好的品牌能夠傳達(dá)出企業(yè)的價(jià)值、文化和個(gè)性?，F(xiàn)在企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了“品牌競爭”的時(shí)代， 未來幾年，物業(yè)管理企業(yè)要在品牌塑造上下功夫，制定品牌策略，全面提升企業(yè)的品牌形象和知名度。孫美娟，20073 對物業(yè)服務(wù)

13、企業(yè)經(jīng)營成本研究實(shí)行成本責(zé)任制，主要是建立各級責(zé)任中心，規(guī)定責(zé)任范圍，實(shí)行責(zé)任成本的控制和考核。責(zé)任中心是指物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部按照責(zé)權(quán)統(tǒng)一的原則劃分的、相對獨(dú)立的、根據(jù)其管理權(quán)限承擔(dān)一定經(jīng)濟(jì)責(zé)任并能反映其經(jīng)濟(jì)責(zé)任履行情況的核算單位。(張曉玲，2005)優(yōu)化成本控制的手段：人工成本方面加強(qiáng)職工培訓(xùn)，通過培訓(xùn)培養(yǎng)一專多能人才；優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)；調(diào)整經(jīng)營思路，對一些虧損項(xiàng)目重新進(jìn)行測算，采取外包方式，到達(dá)減虧效果，甚至創(chuàng)造利潤；進(jìn)一步提高勞動生產(chǎn)率，降低經(jīng) 營成本 ，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成從勞動密集型企業(yè)向技術(shù)密集型企業(yè)的過度；努力為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，積極爭取適當(dāng)提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；通過技術(shù)改造，降低日

14、常運(yùn)營成本；通過內(nèi)部強(qiáng)化培訓(xùn)，到達(dá)自修，可降低大量的維修成本；加強(qiáng)考核，獎懲必嚴(yán)。陳崇芝，2011提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)的途徑：一是提供讓業(yè)主滿意的服務(wù)是前提；二是慎密的計(jì)劃和周到安排是基礎(chǔ)；三是通過公開收支狀況營造氛圍是方法；四是精心組織和依法進(jìn)行是關(guān)鍵楊掌法，2012在業(yè)委會成立之前，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況而定；業(yè)委會成立之后，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由全體業(yè)主根據(jù)服務(wù)質(zhì)量而定；難以確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，向價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門提出核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書面申請，由價(jià)格主管部門按價(jià)格構(gòu)成核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。姜兆繁，2010通過讓職工開動腦筋、挖掘潛能、積極開發(fā)財(cái)源、合理控制成

15、本、利用廢物回收等做法創(chuàng)收，公司再將這些創(chuàng)收所得收益作為績效工資發(fā)放給職工，從而到達(dá)了既極大地減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，又提高了職工的收入待遇的目標(biāo)，同時(shí)也鍛煉了職工在困境中求發(fā)展的本領(lǐng)。李美麗，2012物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對物業(yè)服務(wù)費(fèi)用上漲之策：加強(qiáng)企業(yè)管理，做好財(cái)務(wù)成本的控制；引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)，降低對人力的依賴；自己培養(yǎng)人才，合理配置人力；整合現(xiàn)有資源，挖掘職工潛能；開展增值服務(wù)，開辟發(fā)展新路；需要更主動地與業(yè)主進(jìn)行溝通，尤其是要做到企業(yè)收支透明，提高業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信任程度，為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的適當(dāng)調(diào)整做好鋪墊。張國建，2012物業(yè)管理企業(yè)在降低和控制物業(yè)管理成本時(shí)必須從兩個(gè)方面著手，一方面加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理，

16、減少運(yùn)營成本，這是微觀的層面；另一方面要從宏觀上把握企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)略，這是在行業(yè)內(nèi)保持自己核心競爭力的關(guān)鍵。胡泳靈，2006改善物業(yè)企業(yè)經(jīng)營狀況的對策：強(qiáng)化成本觀念，建立成本分析控制制度全員成本控制；全過程成本控制；全資金成本控制-合理配置內(nèi)部資源，確保資金結(jié)構(gòu)合理和使用的高效率；廣開財(cái)源，實(shí)行多元化經(jīng)營。李芳，王艷青，20074 對物業(yè)服務(wù)行業(yè)制度建設(shè)研究物業(yè)管理市場中制度建設(shè)的重點(diǎn)：明確政府在物業(yè)管理市場中的地位政府是“裁判員”，不是“運(yùn)發(fā)動；確立和強(qiáng)化業(yè)主在物業(yè)管理中法律主體地位；出臺相關(guān)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則；加快制度建設(shè)，修改、補(bǔ)充現(xiàn)有的規(guī)章制度，糾正制度上的結(jié)構(gòu)性、操作性的缺失問題；建立公開

17、信息制度；建立矛盾糾紛的調(diào)節(jié)仲裁機(jī)制，力爭把物業(yè)管理的矛盾糾紛消滅在萌芽之中。于淑文，2007制定物業(yè)管理法是完善我國物業(yè)管理法律體系的首要任務(wù)，由于物業(yè)管理?xiàng)l例是在房地產(chǎn)行政部門指導(dǎo)下制定的，帶有較強(qiáng)的部門利益色彩，使得業(yè)主在維護(hù)自己的權(quán)利時(shí)依然面臨著很大的制度障礙。物業(yè)管理?xiàng)l例無論從思路上，還是管理模式上，都有點(diǎn)行業(yè)保護(hù)的味道，這不利于城市社區(qū)業(yè)主治理結(jié)構(gòu)的正常發(fā)展，也不利于業(yè)主行使權(quán)利自主管理好自己的物業(yè)，制定物業(yè)管理法去掉條例中明顯的行政部門利益色彩，應(yīng)該說是理所當(dāng)然的選擇。董磊，2006物業(yè)管理師制度將促進(jìn)行業(yè)整體服務(wù)品質(zhì)的提升：物業(yè)管理師資格認(rèn)定把從業(yè)人員資格予以標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化；對

18、職業(yè)經(jīng)理人專業(yè)知識和素質(zhì)要求，將促進(jìn)企業(yè)管理水平的提升；3物業(yè)管理師具有職業(yè)經(jīng)理人、自由人以及專業(yè)人士等多種身份，可受雇于不同企業(yè)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)起到了互相監(jiān)督的作用。王雪麗，20105 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主溝通機(jī)制研究企業(yè)在培養(yǎng)物業(yè)管理人員的溝通能力主要從以下幾個(gè)方面人手：培養(yǎng)良好的語言表達(dá)能力通時(shí)的信息如果不充分，則不能明確地表達(dá)自己的意思；如果信息過多，出現(xiàn)冗余，也會引起信息接受方的不舒服；學(xué)會傾聽；養(yǎng)人際溝通的主動性；學(xué)會換位思考，換位思考也叫換角度思考；掌握一定的基本禮儀知識；記住業(yè)主的名字。田游，2012在服務(wù)的全過程中，必須擺正企業(yè)與顧客業(yè)主、用戶的關(guān)系。從某種意義上說，服務(wù)創(chuàng)新就

19、是在創(chuàng)造顧客，創(chuàng)造顧客也就是創(chuàng)造市場份額。應(yīng)當(dāng)明確：顧客并非都是對的，但顧客永遠(yuǎn)是第一位的，必須真正確立顧客第一、顧客至上的觀念。楊衛(wèi)東，2010做好物業(yè)服務(wù)工作，溝通是手段，態(tài)度是關(guān)鍵；加強(qiáng)內(nèi)部溝通是正確決策的基礎(chǔ)；外部溝通是化解矛盾，構(gòu)筑和諧的保障。原東聯(lián)，2006加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)處理業(yè)主投訴溝通管理的對策：在組織結(jié)構(gòu)中提升客服中心的地位；建立完善的溝通管理模型；加強(qiáng)溝通培訓(xùn)，提升職工的溝通技巧。林七七，劉長靈，2011采取以下形式與用戶溝通是新形勢下做好物管工作的有效措施：認(rèn)真細(xì)致地對用戶搞好家訪；建立“用戶聯(lián)系卡”制度；向用戶進(jìn)行公開承諾；充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用；要加強(qiáng)與居委會的聯(lián)系

20、；多組織一些有益的活動。馬喜偉， 張志超，20046 物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅制研究物業(yè)管理行業(yè)稅負(fù)存在的問題：稅率偏高；稅基不盡合理；重復(fù)征稅。完善物業(yè)管理行業(yè)稅收政策的具體建議：降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)稅稅率；確立合理的物業(yè)管理行業(yè)營業(yè)稅征收范圍；盡快明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)在繳納所得稅時(shí)的應(yīng)納稅所得額。林常青，2009采用酬金制管理模式的企業(yè)每月則只收取固定酬金，其余全部用于現(xiàn)場，結(jié)余或不足均由業(yè)主享有或承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)屬于代收代付性質(zhì)，酬金收入是企業(yè)的真正收入，此增值部分的收入應(yīng)每月繳納增值稅，其余均不應(yīng)繳納稅款。茅茂春，2012在包干制收費(fèi)方式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已就收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)全額計(jì)算繳納了營業(yè)稅。為

21、了減輕稅負(fù)，促進(jìn)社會專業(yè)分工，對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)將某一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)服務(wù)項(xiàng)目(如保潔、保安、綠化養(yǎng)護(hù)、電梯維修保養(yǎng)等)分包給專業(yè)公司的，建議國家稅務(wù)總局能否參照建筑業(yè)繳納流轉(zhuǎn)稅規(guī)定，以全部物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入減去支付給分包人的價(jià)款后的余額作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的營業(yè)額，以此計(jì)算繳納營業(yè)稅；對于分包商應(yīng)交營業(yè)稅，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為扣繳義務(wù)人匯總繳納，各分包的專業(yè)公司不再就分包項(xiàng)目單獨(dú)繳納營業(yè)稅。深圳市萬科物業(yè)服務(wù)，2008帶有公共性質(zhì)的物業(yè)服務(wù)應(yīng)在相關(guān)稅收上給予一定的優(yōu)惠，才能促使該行業(yè)健康發(fā)展；物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了大量的社會公共事務(wù)，理應(yīng)在相關(guān)稅費(fèi)政策上進(jìn)行適量傾斜；物業(yè)管理意識薄弱所造成的拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，削弱了物

22、業(yè)管理企業(yè)。更應(yīng)得到相關(guān)稅費(fèi)減免政策的扶持；對物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策將有利于和諧社會的建設(shè)，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。梁祖鋒，2010（2） 國外研究成果優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)與房價(jià)之間有著十分積極的關(guān)系。很多業(yè)主是愿意支付房價(jià)的4.92%和2.84%請到獲得ISO9001資格認(rèn)證和獲得HKMAQA獎的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來進(jìn)行物業(yè)服務(wù)。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)使能夠增加物業(yè)的價(jià)值，從而增加資產(chǎn)價(jià)格。Eddie Chi-Man Hui Hoi Ting Lau Tareef Hayat Khan，2011過去業(yè)主聘請物業(yè)經(jīng)理，是為了請其代為出租房屋，收取租金，清掃積雪，修剪草坪?，F(xiàn)在，物業(yè)管理者已經(jīng)變成業(yè)

23、主的戰(zhàn)略合作伙伴，特別是在過去的10年。Bednar Joseph，20123、 總結(jié)部分綜上所述，在現(xiàn)代物業(yè)管理中，由于“專業(yè)化、市場化”的存在，就會使得物業(yè)企業(yè)的相對優(yōu)勢而替代業(yè)主在日常的物業(yè)管理中進(jìn)行管理活動。但也由于“專業(yè)化、市場化”的原因，現(xiàn)代物業(yè)管理對物業(yè)服務(wù)企業(yè)有著更多的要求，再加上我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)起步晚、發(fā)展迅猛、需求量大的客觀原因，結(jié)果是使得相應(yīng)的行業(yè)制度不完善，物業(yè)企業(yè)自身難以適應(yīng)等現(xiàn)象。以至于在現(xiàn)今的物業(yè)服務(wù)行業(yè)內(nèi)，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在著這樣的一種現(xiàn)狀：10%盈利，40%收支平衡，其余的全都虧損。這就是傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)型到現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)所面臨的困境。如何突破這樣的困境，有待多

24、方面參與、解決。國內(nèi)物業(yè)服務(wù)發(fā)展到今天，大量的物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然采用著“大而全、小而全”這樣最低層次的物業(yè)管理模式。這使得行業(yè)內(nèi)的門檻低，從而大量物業(yè)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)品形成了初級化、同質(zhì)化的現(xiàn)狀。而相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的制度又未出臺，就導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的混亂和企業(yè)前景的暗淡。所以，物業(yè)服務(wù)行業(yè)的制度革新勢在必行，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營模式的創(chuàng)新也到了關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)。4、 參考文獻(xiàn)1劉黎虹.物業(yè)管理模式的分析與探索J.長春工程學(xué)院學(xué)報(bào)(社會科學(xué)版)，200103：29-312楊曉莊.21世紀(jì)物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展方向經(jīng)營型物業(yè)管理模式J.物流科技，200403：35-373曹亞娟 黃安永.現(xiàn)階段我國物業(yè)服務(wù)公司的經(jīng)營模式J.

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