平頂山市場調(diào)研報(bào)告

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)平頂山房地產(chǎn)市場調(diào)研平頂山房地產(chǎn)市場調(diào)研河南鑫紅地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司河南鑫紅地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司2013 年年 10 月月 14 日日精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)平頂山房地產(chǎn)市場調(diào)研平頂山房地產(chǎn)市場調(diào)研一、平頂山市概況平頂山市概況1、城市概況、城市概況平頂山市，位于河南省中南部，西靠伏牛山，東接黃淮平原，是河南省下屬的一個地級市，中國煤炭工業(yè)城市。因市區(qū)建在“山頂平坦如削”的平頂山下而得名。平頂山春秋時為應(yīng)國，應(yīng)國以鷹為圖騰，古典漢語“應(yīng)” “鷹”通假，因此平頂山別名鷹城?，F(xiàn)轄汝州、舞鋼兩個市，寶豐、郟縣、魯山、葉縣四個縣，新華、衛(wèi)東、湛河、石龍

2、四個區(qū)，總面積 7882 平方公里，總?cè)丝?502 萬。市區(qū)建成區(qū)面積 80 多平方公里，人口 102 萬，其中湛河區(qū) 24 萬人。平頂山市轄 4 區(qū)、4 縣，代管 1 個縣級市；全市共有34 個街道、31 個鎮(zhèn)、47 個鄉(xiāng)。2、交通、交通精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)鐵路：鐵路：地處京廣、焦枝兩大鐵路干線之間，并有漯寶鐵路與兩大干線相連。孟寶鐵路從中心城區(qū)穿過，東起漯河市孟廟車站，西至平頂山西車站。連接京廣線、焦柳線兩大干線。高速：高速：許平南高速、平臨高速、鄭堯高速、二廣高速等3、經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)2011 年全年完成生產(chǎn)總值 1484.6 億元。地方財(cái)政一般預(yù)算收入 95.3 億元，

3、增長 18.3%；固定資產(chǎn)投資 815.2 億元，增長 25.1%；社會消費(fèi)品零售總額 410.7 億元，增長17.4%；外貿(mào)出口 3.3 億美元，增長 13.8%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 18348 元，增長13.2%；農(nóng)民人均純收入 6578 元，增長 19.5%；城鎮(zhèn)化率 43.2%，提高 1.8 個百分點(diǎn)。2012 年平頂山市生產(chǎn)總值初步核算數(shù) 1502 億元與 2011 年的初步核實(shí)數(shù) 1484.6 億元比較，名義增長 1.2%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長 6.9%。4、綜合實(shí)力、綜合實(shí)力平頂山市工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，全市具有規(guī)模以上企業(yè) 893 家，職工人數(shù) 47.85 萬人，特大型企業(yè) 3 家

4、，大型企業(yè) 13 家，中型企業(yè) 35 家，小型企業(yè) 344 家。平頂山以工業(yè)城市著稱，不僅具有煤炭、鐵礦等豐富的自然資源，而且擁有平煤集團(tuán)、神馬集團(tuán)、舞鋼公司、平高集團(tuán)等知名的國內(nèi)企業(yè)，在 2003 年被河南省確定為中原城市群 9 個中心城市之一。5、城市發(fā)展規(guī)劃解讀、城市發(fā)展規(guī)劃解讀（1）平頂山城市總體發(fā)展規(guī)劃）平頂山城市總體發(fā)展規(guī)劃平頂山市城市總體規(guī)劃（2010-2020） 中確定了 1098 平方公里城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，實(shí)行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃管理，重視城市統(tǒng)籌發(fā)展。同時，要加強(qiáng)城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部整治和改造。城市規(guī)劃發(fā)展方向基本呈現(xiàn)“西擴(kuò)南移”向西重點(diǎn)發(fā)展新城區(qū)、向南重點(diǎn)發(fā)展湛南新城。城市規(guī)模不斷

5、擴(kuò)大，2020 年，主城區(qū)城市人口控制在 110 萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地控制在 106 平方公里以內(nèi)。截至 2012 年完成住房建設(shè)總量 110 萬平方米，其中政策性住房 11 萬平方米，商品住房 99 萬平方米。（2）湛南新城發(fā)展規(guī)劃）湛南新城發(fā)展規(guī)劃精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)湛南新城核心起步區(qū)功能定位是: 以湛河區(qū)行政中心遷建為引擎，規(guī)劃建設(shè)新華路南延、亞興路南延、南一環(huán)和南二環(huán)四條主干道，發(fā)揮輻射帶動作用，提速周邊城中村開發(fā)改造，打造城市南部區(qū)域性行政中心、商業(yè)中心、金融中心、文化中心。當(dāng)前規(guī)劃：當(dāng)前規(guī)劃：以開源路高速引線為中軸，東至新華路、南至南二環(huán)路、西至亞興路、北至

6、新南環(huán)路（含上述道路外側(cè) 200 米），約 5 平方公里區(qū)域。近期規(guī)劃：近期規(guī)劃：東至平舞鐵路、南至寧洛高速、西至平桐路、北至新南環(huán)路，約 12 平方公里區(qū)域。遠(yuǎn)期規(guī)劃：遠(yuǎn)期規(guī)劃：東至平舞鐵路、南至沙河兩岸、西至平桐路、北至新南環(huán)路，約 50 平方公里區(qū)域。二、平頂山房地產(chǎn)市場概況二、平頂山房地產(chǎn)市場概況1、2012 年房地產(chǎn)市場情況年房地產(chǎn)市場情況 2012 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 109.35 億元，同比增長 44.8%。其中住宅開發(fā)投資完成 82.61 億元，同比增長 39.7%。全市商品房開工面積 503.75 萬平方米，同比增長20.4%。 2012 年，市區(qū)商品房市場投放量繼續(xù)

7、保持增長，市區(qū)商品房共上市 154.79 萬平方米，同比增長 15.2%。市區(qū)商品房共銷售 93.79 萬平方米、銷售金額 33.84 億元，同比分別增長20.9%和 19.1%，其中新建商品住房銷售 73.53 萬平方米、銷售金額 26.31 億元，同比分別增長 3.2%和 10.3%，市區(qū)新建商品房成交量溫和放大。 截至 2012 年 12 月底，市區(qū)新建商品房累計(jì)可售面積達(dá) 176.88 萬平方米，同比增長54.2%。從近兩年的累計(jì)可售數(shù)據(jù)來看，呈現(xiàn)逐月遞增狀態(tài)，去年 12 月底較當(dāng)年初增長了46.0%。2、平頂山、平頂山 2013 年房地產(chǎn)市場情況年房地產(chǎn)市場情況（1 1）全市房地產(chǎn)開

8、發(fā)投資繼續(xù)保持增長勢頭。）全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長勢頭。18 月份，市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 52 億元，同比增長 50.2%；（2 2）全市商品房開工面積降幅明顯，竣工面積大幅增長。）全市商品房開工面積降幅明顯，竣工面積大幅增長。18 月份，全市商品房開工面積 251.65 萬平方米，同比減少 20.0%?？⒐っ娣e 100.15 萬平方米，同比增長 179.6%。（3 3）全市土地成交價(jià)款繼續(xù)保持增長。）全市土地成交價(jià)款繼續(xù)保持增長。18 月份，全市房地產(chǎn)土地購置面積 28.41 萬平方米，同比減少 34.5%；土地成交價(jià)款4.94 億元，同比增長 16.9%；土地交易契稅 0.07 億

9、元，同比減少 44.0%。4 4平頂山平頂山 8 8 月份市場情況月份市場情況（1 1）8 8 月份商品房市場銷售量下降。月份商品房市場銷售量下降。精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)8 月份，市區(qū)商品房上市面積 12.38 萬平方米，同比減少 4.1%；市區(qū)商品房銷售銷售 7.64萬平方米、3.28 億元，同比減少 13.5%和 12.7%；從 70 個大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)來看，8 月份，同比上漲的城市達(dá)到 69 個，我市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)為 111.7 點(diǎn)，同比上漲 7.0%,環(huán)比上漲 1.2%。（2 2）市區(qū)商品住房市場銷售以中小套型銷售為主。）市區(qū)商品住房市場銷售以中小

10、套型銷售為主。8 月份，從市區(qū)商品住房銷售構(gòu)成來看，以 120 平方米以下的中小戶型為主體，占住房總銷量的 74%；購房人群以 2545 歲之間的青壯年人群為主，購買量達(dá)總量的 68%；貸款購房 425 套，占住房總銷量的 62%，其中：商業(yè)貸款 230 套，公積金貸款 195 套。（3 3）市區(qū)商品住房以本地人購買為主。）市區(qū)商品住房以本地人購買為主。從市區(qū)商品住房購買對象分布來看，本市居民購買 601 套、6.3 萬平方米，購買套數(shù)占總量的 87%，居主體地位。外地人購買 87 套、0.84 萬平方米，購買套數(shù)僅占總量的 13%。5 5、市場小結(jié)、市場小結(jié)平頂山當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場呈現(xiàn)出“需求強(qiáng)勁，

11、供需兩旺，漲價(jià)勢頭迅猛，中低價(jià)位樓盤熱銷”的整體上升局面。經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)持續(xù)增長、平頂山新城區(qū)建設(shè)、城鎮(zhèn)化進(jìn)程、工業(yè)化進(jìn)程加快，從能源消耗型向旅游度假型化工城的轉(zhuǎn)化、中小城市對轄區(qū)各縣市的輻射吸引，隨著這些因素逐步發(fā)揮作用，可以看到，房地產(chǎn)市場的供需兩旺勢頭將保持相當(dāng)長一段時間。（1）平頂山房地產(chǎn)分布情況）平頂山房地產(chǎn)分布情況精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)新城區(qū)及新華區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)位較高，主要由于資源豐富、自然環(huán)境良好、項(xiàng)目形態(tài)較大、品質(zhì)較高；新華區(qū)建西板塊區(qū)域要比新華區(qū)北部板塊在未來房地產(chǎn)發(fā)展上更有發(fā)展?jié)摿?；湛河區(qū)南部板塊多為城南擴(kuò)展、城中村改造項(xiàng)目，有一定的潛力；衛(wèi)東區(qū)東部板塊由

12、于生活居住的剛性需求也正在崛起。（2）從客戶需要方面來講，中小套型市場熱捧）從客戶需要方面來講，中小套型市場熱捧需求量較高的中、小戶型，中、中、小戶型，中、低價(jià)位的普通商品住房，平頂山市場較普遍，而居民購買力難以承受的大戶型、高價(jià)位大戶型、高價(jià)位住房則相對較少，主要集中與老城區(qū)部分樓盤。 隨著平頂山房價(jià)的不斷增高，購房成本不斷上升，盲目追求大戶型人群開始減少，自住型住房需求被合理釋放，投機(jī)性需求被壓抑，人們對住房消費(fèi)的心理預(yù)期漸漸回歸理性。 （3）從市場推售來看：）從市場推售來看：平頂山市場，以蓄客排號認(rèn)籌開盤銷售樓盤較多，像中房印象、豫森時代新城、建業(yè)桂園、千田新開元等， 湛南新城多以企業(yè)事

13、業(yè)單位職工團(tuán)購名義開始湛南新城多以企業(yè)事業(yè)單位職工團(tuán)購名義開始“圈地收錢圈地收錢” ，基，基本以直接交首付款形式出現(xiàn)，本以直接交首付款形式出現(xiàn)，（4）從成交價(jià)格來看：）從成交價(jià)格來看：湛南新城區(qū)域均價(jià)為 40004300 元/M2，新華區(qū)（老城區(qū)）成交價(jià) 5000-6000 元/M2，新城區(qū)成交價(jià) 45005500 元/M2，衛(wèi)東板塊成交均價(jià) 3500 元/M2。老城區(qū)內(nèi)土地資源稀缺，隨著平頂山中心城區(qū)的發(fā)展，老城區(qū)出現(xiàn)房源不足的局面，需求變小，供應(yīng)減少，老城區(qū)的房價(jià)出現(xiàn)了一定程度的上漲，并且價(jià)格稍微偏高，而新區(qū)、湛河區(qū)，隨著土地開發(fā)量的不斷加大，周邊樓盤價(jià)格基本相差不大，存在很強(qiáng)的競爭性。(

14、5)從項(xiàng)目品質(zhì)和產(chǎn)品形態(tài)來看：大規(guī)模品質(zhì)社區(qū)雛形漸成從項(xiàng)目品質(zhì)和產(chǎn)品形態(tài)來看：大規(guī)模品質(zhì)社區(qū)雛形漸成目前平頂山在售項(xiàng)目多為高層產(chǎn)品，低居住密度的多層、別墅產(chǎn)品較為稀缺；由于城市發(fā)展的需要和消費(fèi)者對居住品質(zhì)要求的提升，平頂山市場逐漸由中小樓盤向大型中高檔品質(zhì)樓盤過度。(6)從面積區(qū)間上看：從面積區(qū)間上看：戶型區(qū)間上基本上以中小套型的剛需戶型為主，80-90 平米兩房、95-110 平米三房、120-精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)130 平米三房為主，并輔以少量 140-158 平米四房。二、二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目占地 400 畝左右，容積率 2.53.7。 新華

15、路新華路 開源路開源路宗地四至：宗地四至：北鄰環(huán)城南路、南臨規(guī)劃路、東臨新華路（施工中） 、西臨開源路，三大主干道匯聚周邊。本案本案精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè) 地塊現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀宗地情況：宗地情況：地面建筑大面積為村莊，待拆遷面積 300 余畝，凈地約 100 余畝，拆遷難度較大。 三、區(qū)域環(huán)境分析區(qū)域環(huán)境分析1、區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀、區(qū)域環(huán)境現(xiàn)狀宗地位于湛南新城核心區(qū)開源路南段，該區(qū)域周邊多為城中村處于房地產(chǎn)發(fā)展初期階段，居住環(huán)境較差，市政配套不完善，生活成熟度較低。2、道路交通、道路交通城市兩大南北主干道開源路與新華路位于項(xiàng)目東西兩側(cè)，連通老城區(qū)；宗地距離寧洛高速僅 2000 米，通

16、達(dá)全國。3、教育配套、教育配套中學(xué)：中學(xué)：平頂山二十六中、平頂山二十八中、平頂山財(cái)經(jīng)學(xué)校、平頂山聾人高級中學(xué)、平頂山六中小學(xué)：小學(xué)：湛河區(qū)錦繡小學(xué)、湛河區(qū)鐵爐小學(xué)幼兒園：幼兒園：六一幼兒園、常成幼兒園、成長雙語幼兒園4、醫(yī)療配套、醫(yī)療配套社區(qū)附近是否有醫(yī)院成為越來越多的購房者關(guān)注的因素，目前項(xiàng)目周邊醫(yī)療機(jī)構(gòu)較少，主要以社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站為主，距離最近的是湛河區(qū)人民醫(yī)院和平頂山第四人民醫(yī)院。5、生活配套、生活配套目前項(xiàng)目周邊生活配套較為缺失。四、區(qū)域競爭市場分析四、區(qū)域競爭市場分析1、區(qū)域競品分析、區(qū)域競品分析 競品分布圖競品分布圖精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)（一）朗潤（一）朗潤美晨美

17、晨開發(fā)商：平頂山市朗潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：河南朗潤集團(tuán)有限公司地址：新華路與神馬大道交匯處西南角總建面：12 萬平米總占地：36 畝規(guī)劃總戶數(shù)：804 戶工程進(jìn)度：分兩期開發(fā)，一期推出三棟樓 400 余戶，1#樓六層封頂，其余兩棟剛出地面。面積區(qū)間：兩房 86、101；三房 111、126、139銷售情況：10 月 13 日認(rèn)籌，促銷政策一萬抵兩萬，開盤選房成功客戶可參與抽奧迪 A4建筑風(fēng)格：新古典主義，ARTDECO 風(fēng)格配套設(shè)施：暖氣、天然氣、健身步道、幼兒園、運(yùn)動場產(chǎn)品特色：陽臺贈送半面積，其中 111 平米戶型臥室陽臺可全面積成為臥室空間（二）千田（二）千田新開元新開元精選優(yōu)質(zhì)文

18、檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)開發(fā)商：千田集團(tuán)整合推廣：元素 100地址：開源路與神馬大道交匯處向東 800 米總建筑面積：100 萬平米占地面積：400 畝工程現(xiàn)狀：項(xiàng)目分四期開發(fā)，目前開發(fā)一期 7 棟樓，層數(shù) 30 層，7#、8#樓封頂面積區(qū)間：46 平米一房、87-89 平米兩房、104 平米三房、113 平米兩房、129 平米三房、145 平米三房建筑風(fēng)格：新古典主義，ARTDECO 風(fēng)格配套設(shè)施：雙語幼兒園、小學(xué)、商業(yè)中心銷售情況：住宅 4500 元/平米，公寓 4700/平米。2011 年開始排號，7#、8#基本清盤，目前銷售公寓樓。（三）時代新城（三）時代新城精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情

19、為你奉上專心-專注-專業(yè)開發(fā)商：豫森集團(tuán)地址：神馬大道與城鄉(xiāng)路交匯處南 150 米總建面：22 萬平米占地面積：63 畝工程概況：共 7 棟 30 層高層，目前 1#樓已是現(xiàn)房，2#、3#封頂面積區(qū)間：87 平米兩房、97 平米兩房、105 平米三房、133-136 平米三房，208 平米四房銷售情況：均價(jià) 4700 元/平米，8#樓王 5000 元左右，11 年開始排號，目前大部分銷售完畢，目前銷售 7#8#樓，頂層房源去化較慢。產(chǎn)品特色：品質(zhì)較高，景觀示范區(qū)聯(lián)合龍湖，外立面采用液化花崗巖漆，一二層干掛石材。（四）大乘（四）大乘領(lǐng)仕館領(lǐng)仕館精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)開發(fā)商：河

20、南大乘置業(yè)總建面：26 萬平米工程概況：項(xiàng)目共開發(fā) 15 棟樓，規(guī)劃路南 12 棟、路北 3 棟，一期開發(fā)路南，綠化率70%。目前工程進(jìn)度較慢，三棟樓剛出地面，拆遷工作尚未完成。銷售情況：目前正在蓄客面積區(qū)間：77 平米兩房、118 平米三房、135 平米三房產(chǎn)品特色：贈送面積露臺全贈送、陽臺半贈送建筑風(fēng)格：新古典主義，ARTDECO 風(fēng)格配套設(shè)施：室內(nèi)球館、溫泉水、斷橋鋁合金、新風(fēng)系統(tǒng)、可視對講（五）立威山（五）立威山開發(fā)商：平頂山市立威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司整合營銷：合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)廣告推廣：金榜廣告地址：開元路南段轉(zhuǎn)盤南 200 米路東精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)總建面：30 萬平

21、米占地面積：110 畝工程概況：一期 3 棟高層，目前 2#樓即將封頂，1#樓、3#樓未出地面面積區(qū)間：41 平米一房、57 平米一房、80 平米兩房、88 平米兩房、96 平米兩房、102 平米三房、112 平米三房銷售情況：均價(jià) 4200 元/平米，10 年開始排號銷售產(chǎn)品特色：地能中央空調(diào)（六）華坤（六）華坤景山莊園景山莊園開發(fā)商：平頂山華坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司整合推廣：博宇地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)地址：開源路與姚電大道交匯處總建面：16 萬平米工程概況：共 5 棟高層，目前 1 棟拆遷安置房主體已封頂面積區(qū)間：78 平米兩房、92 平米兩房、107 平米三房、142 平米三房（七）聚龍新城（七）聚龍

22、新城亞丁灣亞丁灣開發(fā)商：平頂山市永嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址：姚電大道與亞興路交叉口東北角總建面：5 萬平米工程概況：準(zhǔn)現(xiàn)房面積區(qū)間：80 平米兩房、130 平米三房銷售情況：均價(jià) 4500，目前只有 130 平米 23 層以上房源產(chǎn)品特色：五證齊全、準(zhǔn)現(xiàn)房（八）中建（八）中建嘉天下嘉天下精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)開發(fā)商：平頂山市盛祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷策劃：北京盛聯(lián)陽地址：姚電大道與亞興路交叉口北 100 米路東總建面：10 萬平米工程概況：準(zhǔn)現(xiàn)房銷售情況：均價(jià) 4500，目前只有 128 平米頂層房源產(chǎn)品特色：五證齊全、準(zhǔn)現(xiàn)房。下沉庭院、架空平臺、送入戶花園（九）龍騰國際（

23、九）龍騰國際開發(fā)商：河南精忠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全程策劃：河南省平安房地產(chǎn)咨詢公司地址：姚電大道與亞興路交叉口總建面：18 萬平米占地面積：45 畝工程概況：準(zhǔn)現(xiàn)房銷售情況：均價(jià) 4900面積區(qū)間：89 平米兩房、93 平米兩房、99 平米三房、125 平米三房、134 平米三房、148平米三房產(chǎn)品特色：五證齊全、準(zhǔn)現(xiàn)房精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)（十）永基（十）永基九里九里開發(fā)商：永基地產(chǎn)發(fā)展有限公司營銷代理：尚正行地址：光明路與新南環(huán)路交匯處總建面：33 萬平米占地面積：874 畝銷售情況：排號入會階段面積區(qū)間：67 平米一房、82 平米兩房、88 平米兩房、91 平米兩房、1

24、21 平米三房、123 平米三房、125 平米三房、134 平米三房產(chǎn)品特色：臺地景觀、戶戶送面積、精裝樣板間配套設(shè)施：平頂山一中，市二十六中、二十八中，自建幼兒園、小學(xué)（十一）建業(yè)桂園（十一）建業(yè)桂園精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)開發(fā)商：建業(yè)住宅集團(tuán)平頂山置業(yè)有限公司地址：新城區(qū)龍翔大道與育英路交匯處總建面：26 萬平米占地面積：109 畝銷售情況：均價(jià) 4850 元/平米，目前在售三期面積區(qū)間：46 平米一房、60 平米一房、85 平米兩房、86 平米兩房、122 平米三房、142 平米三房、174 平米四房、206 平米四房產(chǎn)品特色：利用陽臺、多功能花廳贈送面積，建有景觀示范

25、區(qū)配套設(shè)施：交通配套：26 路、27 路、35 路公交教育配套：建業(yè)小哈佛、建業(yè)小哈佛幼兒園、黃岡中學(xué)、湖光小學(xué)、湖光幼兒園、市七中、市衛(wèi)生學(xué)校、河南城建學(xué)校生活配套：新城區(qū)人民醫(yī)院、西平湖（十二）紅星美凱龍（十二）紅星美凱龍湛南新城紅星美凱龍項(xiàng)目位于湛南新城核心起步區(qū)中的湛河特色商業(yè)區(qū)內(nèi)，規(guī)劃占地 380畝，總投資 28 億元。其中，商業(yè)區(qū)紅星美凱龍生活廣場、步行街、酒店等占地 180 畝，建筑面積 23 萬平方米，計(jì)劃投資 15 億元；住宅區(qū)占地約 200 畝，計(jì)劃投資 13 億元。商業(yè)項(xiàng)目投用后，預(yù)計(jì)年銷售額在 10 億元以上，稅收超過 5000 萬元，可提供 4000-5000 個就業(yè)

26、崗位2 2、 區(qū)域市場小結(jié)：區(qū)域市場小結(jié)：（1）競品規(guī)模較大、數(shù)量大、品質(zhì)高，競爭激烈競品規(guī)模較大、數(shù)量大、品質(zhì)高，競爭激烈周邊競爭項(xiàng)目約 23 家，總體量基本在 20 萬平米左右，部分樓盤甚至達(dá)到 100 萬平米，且工程進(jìn)度基本相同，剛出地面或者只開發(fā) 3-4 棟樓，未來未來 2-3 年內(nèi)將出現(xiàn)集年內(nèi)將出現(xiàn)集中放量，競爭市場較為激烈。中放量，競爭市場較為激烈。（2）工程進(jìn)度普遍緩慢，開發(fā)周期較長工程進(jìn)度普遍緩慢，開發(fā)周期較長基本是 2009 年2010 年前拿地至今工程剛剛開始，了解到的原因?yàn)檎亢訁^(qū)多為城中村改造項(xiàng)目，拆遷難度較大，且規(guī)模較大，開發(fā)周期較長。（3）圈地融資現(xiàn)象嚴(yán)重，五證不全者

27、多圈地融資現(xiàn)象嚴(yán)重，五證不全者多湛河區(qū)目前在售項(xiàng)目大部分五證不全，但工程尚未達(dá)到預(yù)售條件即開始銷售，基本以 2009 年和 2010 年即展開圈地收錢，收取首付款 30%、50%甚、全款并簽署購房精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上專心-專注-專業(yè)協(xié)議，但在 2011 年和 2012 年逐漸停止銷售轉(zhuǎn)為咨詢蓄客，可能與政府監(jiān)管有一定的原因。（4）團(tuán)購普遍團(tuán)購普遍開發(fā)企業(yè)多以企事業(yè)單位職工團(tuán)購名義為主，可以社會散戶團(tuán)購。（5）成交客戶基本以區(qū)域周邊為主，成交客戶基本以區(qū)域周邊為主，包括原住民、企事業(yè)單位職工（6）戶型同質(zhì)化嚴(yán)重，基本以剛需為主戶型同質(zhì)化嚴(yán)重，基本以剛需為主主力戶型基本以 70-90 平米兩房、90-130 平米三房為主 （7）剛需旺盛，但工程進(jìn)度讓客戶望而卻步剛需旺盛，但工程進(jìn)度讓客戶望而卻步湛河區(qū)客戶購房需求旺盛，但在售項(xiàng)目工程速度緩慢，部分樓盤 34 年前即開始銷售，但目前尚未動工，已購房客戶心急如焚，客戶購房理性程度提高，越來越關(guān)心工程進(jìn)度，期房銷售壓力增加。（8）成交均價(jià)成交均價(jià)在 4200-4300 元/m2之間五、項(xiàng)目五、項(xiàng)目 SWOT 分析分析優(yōu)勢（優(yōu)勢（S）