可行性研究概述及可行性研究的內(nèi)容與步驟

1、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究一、大綱要求考試目的本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對可行性研究基本概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的了解、熟悉和掌握程度?？荚囈?熟悉可行性研究的含義、目的、作用、依據(jù)和工作階段；2熟悉可行性研究的內(nèi)容；3了解可行性研究的步驟；4熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃；5掌握構(gòu)造評價方案；6掌握選擇基礎(chǔ)參數(shù)；7掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與收入估算；8掌握基本報表；9熟悉輔助報表；10掌握財務(wù)報表的編制；11熟悉可行性研究報告的撰寫。二、內(nèi)容講解【本講重要考點提示】1房地產(chǎn)項目可行性研究的根本目的。是2007、2008年考點。2投資機會研究的內(nèi)容。是2006、2008、2010年考點。3可

2、行性研究步驟中的調(diào)查研究內(nèi)容主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。2011年考試中考察的是資源調(diào)查的主要內(nèi)容。4房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃的主要內(nèi)容。是2006年考點。5選擇基礎(chǔ)參數(shù)包括的4類指標及其內(nèi)容。是2005、2006、2009年考點。6房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的范圍。是每年必考考點。第八章房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究第一節(jié)可行性研究概述一、可行性研究的含義和目的房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是在房地產(chǎn)開發(fā)項目（以下簡稱項目）投資決策前，分析論證項目目標實現(xiàn)可能性的科學方法。具體地講，就是在項目投資決策前，對與項目有關(guān)的社會、經(jīng)濟和技術(shù)等方面情況進行深入細致的研究；對擬定的各種可能建設(shè)方案或技術(shù)方案進行認真

3、的技術(shù)經(jīng)濟分析、比較和論證；對項目的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益進行科學的預測和評價。在此基礎(chǔ)上，綜合研究項目的技術(shù)先進性和適用性、經(jīng)濟合理性以及建設(shè)的可能性和可行性，由此確定項目是否應(yīng)該投資和如何投資等結(jié)論性意見，為投資者最終決策提供可靠的、科學的依據(jù)，并作為開展下一步工作的基礎(chǔ)?？尚行匝芯康母灸康?，是減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使項目達到預期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)問題得以明確，形成解決方案，得出合理結(jié)論，使投資者的決策建立在科學而不是經(jīng)驗或感覺的

4、基礎(chǔ)上?！?007年試題】投資項目可行性研究的根本目的包括（）。A減少或避免投資決策的失誤B提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟效益C提高項目開發(fā)建設(shè)的社會和環(huán)境效益D為項目決策提供依據(jù)E為項目后期的經(jīng)營決策提供依據(jù)答案：ABC【2008年試題】房地產(chǎn)項目可行性研究的根本目的是為了使項目投資的經(jīng)濟效益最大化。（）答案：×解析：是為了減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。二、可行性研究的作用（史記：備案不需要進行可行性研究）（一）申請項目核準的依據(jù)為了充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)性作用，確立企業(yè)在投資活動中的主體地位，保護投資者的合法權(quán)益，營造有利于各類投資主體公平、有序競

5、爭的市場環(huán)境，促進生產(chǎn)要素的合理流動和有效配置，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，提高投資效益，推動經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展和社會全面進步，政府對企業(yè)投資的管理制度改革日益深化。按照“誰投資、誰決策、誰收益、誰承擔風險”的原則，并最終建立起市場引導投資、企業(yè)自主決策、銀行獨立審貸、融資方式多樣、中介服務(wù)規(guī)范、宏觀調(diào)控有效的新型投資體制，國家改革了企業(yè)投資項目審批制度，并從2004年下半年開始推行企業(yè)投資項目核準制。按照核準制的要求，開發(fā)商應(yīng)就擬開發(fā)建設(shè)項目編制項目申請報告，報送項目核準機關(guān)申請核準。項目核準批復文件，是辦理土地使用、資源利用、城鄉(xiāng)規(guī)劃、安全生產(chǎn)、設(shè)備進口和減免稅確認等手續(xù)的主要依據(jù)。而項目核準申請報告的主要內(nèi)

6、容，即項目申報單位情況、擬建項目情況、擬選建設(shè)用地與相關(guān)規(guī)劃、資源利用和能源耗用分析、生態(tài)環(huán)境影響分析、經(jīng)濟和社會效果分析等，都是項目可行性研究工作要明確或研究解決的問題。（二）項目投資決策的依據(jù)一個房地產(chǎn)開發(fā)投資項目，需要投入大量的人力、財力和物力，很難憑經(jīng)驗或感覺進行投資決策。因此需要通過投資決策前的可行性研究，明確該項目的建設(shè)地址、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容與方案等技術(shù)上是否可行，法律上是否允許。還要研究項目竣工后能否找到適當?shù)馁徺I者、承租人或使用者，判斷項目的市場競爭力，計算項目投資的績效或經(jīng)濟效果等。通過這些分析研究工作，得出項目應(yīng)不應(yīng)該建設(shè)、如何建設(shè)、以及哪種建設(shè)方案能取得最佳的投資效果等，并

7、以此作為項目投資決策的依據(jù)。（三）籌集建設(shè)資金的依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商基本上都需要就其擬開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行權(quán)益和/或債務(wù)融資。開發(fā)商要想吸引機構(gòu)或個人投資者參與其擬開發(fā)項目投資，作為項目發(fā)起人和一般責任合伙人的開發(fā)商，必須要給這些潛在的有限責任合伙人提供項目可行性研究報告，以幫助它們了解擬開發(fā)項目的投資收益水平和所面臨的風險。銀行等金融機構(gòu)都把可行性研究報告作為項目申請開發(fā)貸款的先決條件，需要對項目可行性研究報告進行全面、細致的分析評估，并據(jù)此完成房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款評估報告，之后才能確定是否給予貸款。（四）開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)項目所需的建筑材料、協(xié)作條件以及供電、供水、供熱、通訊

8、、交通等很多方面，都需要與有關(guān)部門協(xié)作。這些供應(yīng)的協(xié)議、合同都需根據(jù)可行性研究報告進行商談。有關(guān)技術(shù)引進和建筑設(shè)備進口必須在項目核準工作完成后，才能據(jù)核準文件同國外廠商正式簽約。（五）下階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)在可行性研究報告中，對項目的地址、規(guī)模、建筑設(shè)計方案構(gòu)想、主要設(shè)備選型、單項工程結(jié)構(gòu)形式、配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的種類、建設(shè)速度等等都進行了分析和論證，確定了原則，推薦了建設(shè)方案?？尚行匝芯繄蟾嫱瓿珊螅?guī)劃設(shè)計工作就可據(jù)此進行，不必另作方案比較選擇和重新論證。三、可行性研究的依據(jù)可行性研究的依據(jù)主要有下列方面：（1）國家相關(guān)法律法規(guī)。（2）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、住

9、房建設(shè)規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃。（3）國家宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入標準。（4）城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門出具的規(guī)劃意見。（5）國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或國有建設(shè)用地使用權(quán)證書，國土資源行政主管部門出具的項目用地預審意見或國有土地使用權(quán)出讓文件。（6）環(huán)境保護行政主管部門出具的環(huán)境影響評價文件的審批意見。（7）交通行政主管部門出具的交通影響評價文件的意見。（8）自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料。（9）有關(guān)工程技術(shù)方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料。（10）國家規(guī)定的相關(guān)經(jīng)濟參數(shù)和指標。（11）項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及備選規(guī)劃設(shè)計方案等。四、可行性研究的工作階段

10、可行性研究是在投資前期所做的工作。它分為四個工作階段，每個階段的內(nèi)容逐步由淺到深。（一）投資機會研究該階段的主要任務(wù)是對項目或投資方向提出建議，即在一定的區(qū)域和市場范圍內(nèi)，以土地資源供給和空間市場需求的調(diào)查預測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究分為一般投資機會研究和特定項目的投資機會研究。前者又分三種：地區(qū)研究、空間子市場研究和以利用土地資源為基礎(chǔ)的研究，目的是指明具體的投資方向。后者是要選擇確定項目的投資機遇，將項目意向變?yōu)楦怕缘耐顿Y建議，使投資者可據(jù)以決策。投資機會研究的主要內(nèi)容有：地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、資源條件、勞動力狀況、社會條件、地理環(huán)境、市場情況、項目建成后對社會的影響等。投

11、資機會研究相當粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細的分析。該階段投資估算的精確度為±30%，研究費用一般占總投資的02%08%。如果機會研究認為是可行的，就可以進行下一階段的工作?！?002年試題】對投資項目或投資方向提出建議，是（）階段的主要任務(wù)。A投資機會研究B初步可行性研究C詳細可行性研究D項目的評估和決策答案：A【2006年試題】投資機會研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、勞動力狀況、（）等。A規(guī)劃設(shè)計方案B投資估算C資源條件D投資權(quán)益答案：C（二）初步可行性研究初步可行性研究亦稱“預可行性研究”，在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析。主要解

12、決的問題包括：（1）分析機會研究的結(jié)論，在詳細資料的基礎(chǔ)上做出是否投資的決定；（2）是否有進行詳細可行性研究的必要；（3）有哪些關(guān)鍵問題需要進行輔助研究。在初步可行性研究階段，需對以下內(nèi)容進行粗略的審查：項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、市場供應(yīng)與需求、項目規(guī)劃設(shè)計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務(wù)分析等。初步可行性研究階段投資估算的精度可達±20%，所需費用約占總投資的025%l5%。所謂輔助研究是對項目的一個或幾個重要方面進行專題研究，用作初步可行性研究和詳細可行性研究的先決條件，或用以支持這兩項研究。例如，開發(fā)商擬開發(fā)綠色住宅時，就可能需要對綠色住

13、宅技術(shù)及其應(yīng)用進行專題研究，包括綠色住宅技術(shù)、技術(shù)可獲得性及其成本、國家相關(guān)鼓勵或優(yōu)惠政策、市場對綠色住宅的認可程度和支付意愿等。（三）詳細可行性研究即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是項目投資決策的基礎(chǔ)，是在綜合分析項目經(jīng)濟、技術(shù)、環(huán)境等可行性后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。這一階段對開發(fā)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的l0%30%，大中型復雜的工程約占02%10%。（四）項目評估與決策按照國家有關(guān)規(guī)定，政府對政府核準的投資項目目錄以內(nèi)的企業(yè)投資項目實行核準制度，對政府核準的投資項目目錄以外的企業(yè)投資項目實行備案制度。國家、省市或區(qū)縣政府投資主管部門在對項目

14、進行核準或備案時，開發(fā)建設(shè)單位必須提交由具備相應(yīng)工程咨詢資質(zhì)的機構(gòu)編制的項目申請報告。未取得政府核準文件的項目，均不得開工建設(shè)。政府對企業(yè)投資項目進行核準的過程，實際上是由投資管理部門組織，或授權(quán)給有資質(zhì)的工程咨詢或投資咨詢機構(gòu)或有關(guān)專家，代表國家對開發(fā)建設(shè)單位提交的項目可行性研究報告進行全面審核和再評估的過程。項目決策，通常包括國家投資管理部門組織的項目核準評估和企業(yè)內(nèi)部投資決策人員的評估。項目核準評估的工作重點，除審查項目是否具備相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)條件外，還要確保項目符合以下要求：符合國家法律法規(guī)；符合國家及項目所在地國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃以及行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；符合國家宏觀

15、調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)準入標準；符合當?shù)貐^(qū)域布局和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求；符合土地、水、能源的合理開發(fā)和有效利用要求，有利于促進環(huán)境保護和改善生態(tài)環(huán)境；符合自然文化遺產(chǎn)、文物保護的有關(guān)政策，主要產(chǎn)品未對國內(nèi)市場形成壟斷，未影響國家及本市經(jīng)濟安全；符合社會公眾利益，未對項目建設(shè)地及周邊地區(qū)的公眾利益產(chǎn)生重大不利影響。而企業(yè)內(nèi)部的評估工作，則主要是審查項目的經(jīng)濟可行性。第二節(jié)可行性研究的內(nèi)容與步驟一、可行性研究的內(nèi)容由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和復雜程度不同，所以可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重，一般應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：（一）項目概況具體內(nèi)容包括：項目名稱、開發(fā)建設(shè)單位；項目的地理位置，如項目

16、所在城市、區(qū)和街道，項目周圍主要建筑物等；項目所在地周圍的環(huán)境狀況，主要從工業(yè)、商業(yè)及相關(guān)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展?jié)摿?、項目建設(shè)的時機和自然環(huán)境等方面說明項目建設(shè)的必要性和可行性；項目的性質(zhì)及主要特點；項目開發(fā)建設(shè)的社會、經(jīng)濟意義；可行性研究工作的目的、依據(jù)和范圍。（二）開發(fā)項目用地現(xiàn)狀調(diào)查具體內(nèi)容包括：開發(fā)項目用地所處區(qū)位和具體位置，用地范圍與四至情況，地質(zhì)和土壤條件，土地面積和規(guī)劃用途，包括上水管線、雨水管線、污水管線、熱力管線、燃氣管線、電力和電訊管線等主要市政管線的現(xiàn)狀，當前土地開發(fā)狀況和地上物狀況，場地平整狀況等。對于政府擬出讓的開發(fā)項目用地，政府相關(guān)土地出讓機構(gòu)通常在國有土地使用權(quán)出讓文件中

17、，對開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀進行了比較詳細的介紹，也提供了必要的現(xiàn)狀與規(guī)劃圖紙，但仍然需要可行性研究人員親臨現(xiàn)場進行查勘，以確保對用地現(xiàn)狀的描述符合實際。（三）市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定具體內(nèi)容包括：市場供給現(xiàn)狀分析及預測，市場需求現(xiàn)狀分析及預測，市場交易的數(shù)量與價格分析及預測，服務(wù)對象分析，租售計劃制定，項目建設(shè)規(guī)模的確定。（四）規(guī)劃設(shè)計方案的選擇（1）市政規(guī)劃方案選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向，大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目重點要規(guī)劃安排好交通組織和共享空間等。（2）項目構(gòu)成及平面布置。（3）建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項工程的占地面積、建筑面積、

18、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等等。附規(guī)劃設(shè)計方案詳圖。（五）資源供給條件分析主要內(nèi)容包括：建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計劃，施工力量的組織計劃，項目施工期間的動力、水等供應(yīng)方案，項目建成投入生產(chǎn)或使用后水、電、熱力、煤氣、交通、通訊等供應(yīng)條件。（六）環(huán)境影響評價主要內(nèi)容包括：建設(shè)地區(qū)的環(huán)境現(xiàn)狀，主要污染源和污染物，項目可能引起的周圍生態(tài)變化，設(shè)計采用的環(huán)境保護標準，控制污染與生態(tài)變化的初步方案，環(huán)境保護投資估算，環(huán)境影響的評價結(jié)論和環(huán)境影響分析，存在問題及建議。（七）項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究主要內(nèi)容包括：擬定項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置及管理人員的配備方案，擬定人員培

19、訓計劃，估算年管理費用支出情況。（八）開發(fā)建設(shè)計劃的編制（1）前期開發(fā)計劃。包括從項目創(chuàng)意、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、委托規(guī)劃設(shè)計、取得開工許可證直至完成開工前準備等一系列工作計劃。（2）工程建設(shè)計劃。包括各個單項工程的開、竣工時間，進度安排，市政工程的配套建設(shè)計劃等。（3）建設(shè)場地的布置。（4）施工隊伍的選擇。（九）項目經(jīng)濟及社會效益分析（1）項目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分。（2）項目投資來源、籌措方式的確定。（3）開發(fā)成本估算。（4）銷售成本、經(jīng)營成本估算。（5）銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其他營業(yè)收入估算。（6）財務(wù)評價。分析計算項目財務(wù)凈現(xiàn)值、財務(wù)內(nèi)部收益率、投資

20、回收期和利潤率、借款償還期等經(jīng)濟效果指標，對項目進行財務(wù)評價。（7）國民經(jīng)濟評價。對于工業(yè)開發(fā)區(qū)等大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，還需運用國民經(jīng)濟評價方法計算項目經(jīng)濟凈現(xiàn)值、經(jīng)濟內(nèi)部收益率等指標，對項目進行國民經(jīng)濟評價。（8）風險分析。一方面結(jié)合政治形勢、國家方針政策、經(jīng)濟發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素的可能變化，進行定性風險分析；另一方面采用盈虧平衡分析、敏感性分析、概率分析等分析方法進行定量風險分析。（9）項目環(huán)境效益、社會效益及綜合效益評價。（十）結(jié)論及建議（1）運用各種數(shù)據(jù)從技術(shù)、經(jīng)濟、財務(wù)等諸方面論述項目的可行性，并推薦最佳方案。（2）存在的問題及相應(yīng)的建議。二、可行性研究的步驟可行性研究按以下五個步驟進行。（一）接受委托在項目建議被批準之后，開發(fā)商即可委托咨詢評估公司對項目進行可行性研究。雙方簽訂合同協(xié)議，明確規(guī)定可行性研究的工作范圍、目標意圖、進度安排、費用支付辦法及協(xié)作方式等內(nèi)容。承擔單位接受委托時，應(yīng)獲得項目建議書和有關(guān)項目背景介紹資料，搞清楚委托者的目的和要求，明確研究內(nèi)容，制定計劃，并收集有關(guān)的基礎(chǔ)資料、指標、規(guī)范、標準等基本數(shù)據(jù)。（二）調(diào)查研究主要從市場調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進行。市場調(diào)查應(yīng)