物業(yè)有限公司房屋共用部位日常維修養(yǎng)護方案

1、物業(yè)有限公司房屋日常維修養(yǎng)護方案一、房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)維（一）確定房屋本體共用部位維修養(yǎng)護范圍周期房屋本體共用部位維修養(yǎng)護范圍周期如下表所示。房屋本體共用部位維修養(yǎng)護范圍周期表 范圍 杰V年）房屋承重結構部位抗震結構部位外墻面公共 房屋公共通 道、樓梯 間、公共 墻面基礎層面梁、柱墻體構造體構造梁墻123456789101112131415161718192021222324252627282930注：中修大修（二）房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護方案房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護方案如下表所示：房屋本體共用部位日常維修養(yǎng)護方案序號項目內容計劃方案1房屋承重及抗震結構部位1、局部受損2、施工

2、質量原因造成的結構問題每周巡查一次，發(fā) 現問題，立即處理、 維修由于使用不當造成結構局部受 損較輕，由工程管理部按房屋 修繕規(guī)定實施維修；如局部受 損較重，應請專家“會診”提 出方案，委托專業(yè)公司實施2外墻面1、 外墻面起鼓脫落2、 外墻面局部滲漏3、 外墻面大面積滲漏每周檢查一遍，發(fā) 現問題，及時維修由工程管理部按有關修繕規(guī)程 實施3公共屋面1、 隔熱層破損2、 防水層破損造成屋面滲漏每月檢查，出現問 題，及時維修由工程管理部按相應作業(yè)指導 書實施維修4公共通道、門廳、樓梯間1、公用地面的維修改造2、公共通道、門廳的墻、 天棚維護3、樓梯間墻面、扶手、 踏步的維護每周檢查一遍，發(fā) 現問題，及

3、時維修由工程管理部按相應技術要求 實施維修（三）房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護方案房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護方案如下表所示：房屋本體共用部位定期維修養(yǎng)護方案序號項目內容計劃方案1房屋承重及抗 震結構部位1、局部受損2、施工質量原因造成的結構問題每年對房屋基礎進行 一次檢查，注意白蟻 侵害、地基沉降、外 力損壞等引起的損害由于使用不當造成結構局部受 損較輕，由工程管理部按房屋 修繕規(guī)定實施維修，如局部受 損較重，應請專家“會診”提 出方案，委托專業(yè)公司實施2外墻面1、外墻面起鼓脫落2、外墻面局部滲漏3、外墻面大面積滲漏4、外墻面翻新1、每兩年對較大面積 的滲漏外墻應局部翻 新，防止面積繼續(xù)擴 大

4、及污染墻面2、每年兩季前對窗臺 進行一次密封檢查， 防止雨水的侵入由工程管理部按有關修繕規(guī)程 實施3公共屋面1、隔熱層破損2、 防水層破損造成屋面滲漏3、 避雷網脫焊、間斷4、 屋面積水1、 避雷網每年刷 漆一次，防止銹蝕2、 每年全面修補 一次屋面隔熱層板； 每半年疏通一次屋面 雨水口3、 每年對屋面防 水層檢修一次由工程管理部按相應作業(yè)指導書實施維修4公共通道、門1、公用地面的維修改造1、每半年對公共地面由工程管理部按相應技術要求廳、樓梯間2、公共通道、門廳的墻、 天棚維護3、樓梯間墻面、扶手、 踏步的維護誰護一次2、每年維修一次通 道，門廳及樓梯間墻 壁、扶手及欄桿3、每年全面維護一次

5、樓梯間踏步，對墻面 地面起鼓、開裂、破 損等進行修復實施維修（四）房屋本體共用部位維修養(yǎng)護標準房屋本體共用部位維修養(yǎng)護標準如下表所示。房屋本體共用部位維修養(yǎng)護標準序號項目養(yǎng)護標準實施效果1房屋承重及抗震結構部位1、房屋修繕標準2、有關工程施工技術規(guī)范1、安全、正常使用2、功能完好2外墻面1、房屋修繕標準2、外墻面修繕作業(yè)規(guī)程無鼓無脫、無滲水、整潔統(tǒng)一3公共屋面1、房屋修繕標準2、相應修繕作業(yè)規(guī)程1、 無積水、無滲漏2、隔熱層完好無損3、 避雷網無間斷，各種避雷裝置焊接 點牢固可靠，通雷測試端實測電阻小于 4 歐姆4公共通道、門廳、樓梯間1、相應建筑部分修繕技術流程2、房屋修繕標準1、整潔，無缺

6、損，無霉跡2、扶手完好，無張貼痕跡（五）房屋本體共用部位日常檢查表房屋本體共用部位日常檢查表，如下表所示。房屋本體共用部位日常檢查表名稱編號地址檢查人負責人檢查時間年 月曰檢查項目檢查結果損壞原因完好基本完好一般損壞嚴重損壞自然損壞人為損壞預防保養(yǎng)不善其他原因1口基礎承重部件口承重墻2口屋角 隔熱層接地面3內墻角4口門 口樓梯護欄 口墻面檢測方法直觀法刺探法口儀器檢測法計算法整體質量評定完好 口基本完好一般損壞口嚴重損壞備 注二、共用設施設備日常維修（一）確定共用設施設備維修養(yǎng)護周期 共用設施設備維修養(yǎng)護周期如下表所示:共用設施設備維修養(yǎng)護周期表共用設施重大維修工程項目年限（年）區(qū)內 道路室外

7、 照明溝、渠、池、井消防 設施批電 設備導視牌給排水 管道12345O678A910AO111213A1415AOo161718A1920o212223A24A25Ao262728A2930oo注：中修 大修 更換O（二）共用設施設備日常維修方案 共用設施設備日常維修方案如下表所示。共用設施設備日常維修方案序號類型項目日常維修計劃方案1廣場道路路面、人行道、道牙每周檢查一遍，隨壞隨 修由工程管理部按項目維修規(guī)程 實施2室外照明高柱燈每天檢查一遍，隨壞隨 修由工程管理部按作業(yè)指導實施柱頭燈藏地燈3溝渠池井雨水口每周檢查一遍，發(fā)現問 題，及時維修由工程管理部按作業(yè)指導書規(guī) 程實施雨水井污水井化糞池

8、閥門井4機電設備變配電設備每天巡視檢查，發(fā)現問 題，及時維修由工程管理部組織實施給排水設備空調系統(tǒng)5消防設備自動煙感報警系統(tǒng)每周檢查一遍，發(fā)現問 題，及時維修由工程管理部按相關維修規(guī)程實施消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示6給排水管道管道每天檢查一遍，發(fā)現問 題，及時維修由工程管理部按相關維修規(guī)程 實施閥門7公用標識導視標識牌每周檢查一遍，發(fā)現問 題，及時維修由工程管理部按相關維修規(guī)程實施警示牌8其他共用 設施垃圾轉運站每周檢查一遍，發(fā)現問 題，及時維修由工程管理部按相關維修規(guī)程 實施大門圍墻（三）共用設施設備日常維修標準共用設施設備日常維修標準如下表所示。共用設施設備日常維修標準序號類別項目日常維修標

9、準日常維修實施效果1廣場道路路面、人行道、道牙1、路面修繕質量標準2、人行道鋪設修繕標準平整、無坑洼、無積水、無缺損、 完好率達99%以上2室外照明高柱燈1、電氣作業(yè)安全操作規(guī)程2、燈具施工技術標準燈泡正常使用，燈罩完好清潔， 燈桿及燈座無破損，完好率達 99 %以上柱頭燈藏地燈3溝渠池井雨水口1、井內無積物，井壁無皖 落2、化糞池出口及分隔池無 堵塞3、井蓋上標志清晰1、井蓋完好率達100%,標志清晰2、無缺損，少污積3、無堵塞雨水井污水井化糞池閥門井4機電設備變配電設備1、變配電設備保養(yǎng)規(guī)程2、給排水設備保養(yǎng)規(guī)程3、空調維護保養(yǎng)規(guī)程無故障，設備正常安全運行給排水設備空調系統(tǒng)5消防設備自動煙

10、感報警系統(tǒng)1、給排水管道施工技術標1、消防設施正常有效消防栓、噴淋系統(tǒng) 疏散指示準2、消防設施施工技術標準2、靈敏準確報警6給排水管道管道 閥門給排水管道維護規(guī)程管道通暢，無滲漏7公用標識 導視標識牌警示牌1、標識清楚，無污漬、破 損2、安放牢固1、標志設施完好率 100%2、標志無損壞8其他共用 設施垃圾轉運站大門圍墻1、無破損2、無脫落3、外觀良好1、確保圍墻的完好2、確保垃圾轉運站正常使用（四）共用設施設備定期維修方案共用設施設備定期維修方案如下表所示。共用設施設備定期維修方案序號類別項目定期維修計劃方案1廣場道路路面、人行道、道牙1、每年對局部損壞嚴重， 修補多次的路面。道牙、人行道板

11、進行翻新2、路面翻新面積應控制在每年1%。以內，其他控制在每年 5%）以內，逐年遞增10%翻新工作由工程管理部 委托有關施工單位實施2室外照明高柱燈1、燈桿每年刷漆一次2、每月清潔竹具一次3、每季度檢修線路一遍4、對于破損燈具及有化線路的燈具進行更換由工程管理部按相關作 業(yè)規(guī)程維修柱頭燈藏地燈3溝渠池井雨水口1、化糞池每半年清理一次2、井蓋板每半年刷一次漆，防止銹蝕3、每季度清理井內雜物一次4、每年全面維修一次由工程管理部按相應作 業(yè)規(guī)程實施雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠化綠化1、春、夏季各補換3%6%綠地一次，樹木春夏各補一次，每次 3%2、花木每半月修剪一次3、草坪每月修剪一次4、喬木每

12、月修剪一次5、根據病蟲害發(fā)生規(guī)律，每年進行三次 大消殺由工程管理部按相應作業(yè)規(guī)程實施5機電設備變配電設備1、每周檢查控制設備一次2、每季度檢查開關靈敏度及開關緊固件完好情況3、每年保養(yǎng)水泵一次4、空調主機每年保養(yǎng)一次由工程管理部組織實施給排水設備空調系統(tǒng)6消防設備自動煙感報警系統(tǒng)1、消防栓及水泵接合器每半年油漆一次2、消防栓每半年排一次水，檢修一次由工程管理部按相關維修規(guī)程實施消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示3、消防系統(tǒng)主要設備每年聯動測試一次7給排水管道管道1、每年刷一次管道油漆2、每年檢測一次管道固定碼3、每半年維護一次閥門由工程管理部負責維修閥門8公用標識導視標識牌1、每月清潔標識一次，并對標識

13、安放基 礎穩(wěn)固情況進行檢查維護一次2、每年對標識進行維護一次3、每5年更換一次標識由工程管理部組織實施警示牌9其他共用 設施垃圾轉運站1、每年刷油漆一遍2、每季度檢查排水溝通暢情況3、每季度檢查一次泄水孔疏通情況由工程管理部按相應作 業(yè)規(guī)程實施圍墻大門（五）共用設施設備定期維修標準共用設施設備定期維修標準如下表所示。共用設施設備定期維修標準序號類別項目日常維修計劃方案1廣場道路路面、人行道、道牙1、路面施工質量標準2、人行道鋪設技術標準使局部損壞嚴重的路面通過翻新延 長壽命，從而使整個道路保持均衡 使用功能2室外照明高柱燈燈具施工技術標準1、實現良好的燈具外觀2、照明系統(tǒng)正常有效啟用3、照明設

14、施線路完好率達 99 %以上柱頭燈藏地燈3溝渠池井雨水口1、化糞池清理作業(yè)規(guī)程2、井蓋刷漆防銹作業(yè)規(guī)程1、池內、井內沉積物及時清理，出 口暢順2、井蓋正常使用，密合3、流水通暢，無堵塞雨水井污水井化糞池閥門井4園林綠化綠化綠化工作標準綠草如茵，樹木青翠，剪切整齊5機電設備變配電設備機電設備維護保養(yǎng)規(guī)程1、無故障停水、停電2、空調系統(tǒng)運行正常給排水設備空調系統(tǒng)6消防設備自動煙感報警系統(tǒng)消防報警系統(tǒng)維護保養(yǎng)規(guī)程1、設施正常有效使用2、外觀完好，標識清楚3、關敏、準確報警消防栓、噴淋系統(tǒng)疏散指示7給排水管道管道給排水管道維護修繕標準1、管道通暢，無滲漏2、閥門靈活，不漏水閥門8公用標識標識牌ABC國

15、際標識、樓層標識、1、標識清潔美觀導視警示牌警示牌制作安裝及管理規(guī) 程2、按放穩(wěn)固3、標識清晰9其他共用 設施垃圾轉運站垃圾轉運站及圍墻維護標 準1、設施完全正常使用2、完好美觀大門圍墻（六）共用設施設備日常檢查表共用設施設備日常檢查表如下表所示。共用設施設備日常檢查表名稱編號地址檢查人負責人檢查時間年 月日檢查項目檢查結果損壞原因完好基本完好一般損壞嚴重損壞自然損壞人為損壞預防保養(yǎng)不善其他原因1區(qū)內道路、路燈2溝、渠、池、井、上下水主管道、室外消防設施3機電設備4公用標識導視、其他共用設施檢測方法直觀法口刺探法 儀器檢測法 口計算法整體質量評定完好基本完好 一般損壞口嚴重損壞備 注二、工程維

16、修養(yǎng)護方案下面是某物業(yè)公司的工程維修養(yǎng)護方案，供參考。一、房屋本體維護管理計劃和實施（一）房屋共用部位、共用設施設備日常維修養(yǎng)護計劃和實施方案。房屋共用部位、共用設施設備日常維修養(yǎng)護計劃和實施方案如下表所示。房屋共用部位、共用設施設備日常維修養(yǎng)護計劃和實施方案序號項目計劃方案標準及實施效果1房屋承重及 抗震結構部 位每月巡查一次，入駐 期間每天巡視，發(fā)現 問題，立即處理1、由于使用不當造成結構局 部受損較輕由工程管理部按 房屋修繕規(guī)定實施維修，如局 部受損較重請專家“會診”提 出方案，委托專業(yè)公司實施 2、因施工質量原因造成結構 問題，請開發(fā)單位處理1、安全牢固，正常使用2、功能完好2外墻面每

17、月檢查一遍，發(fā)現 問題，及時維修由工程管理部按有關修繕規(guī) 程實施1、無鼓無脫，無滲水、無裂紋2、無違章，邊角線齊整3、整潔、無污跡、銹跡3公共層面每天檢查一遍，發(fā)現 問題，及時維修由工程管理部按相應作業(yè)規(guī) 程實施維修1、無積水、無滲漏2、隔熱層完好無損3、避雷網無間斷、缺損4、屋面水箱無破損，無滲漏5、無違章、無亂堆放4、公用照明每月檢查一次，發(fā)現 問題，及時維修由工程管理部按相應作業(yè)規(guī)程實施維修1、線路無亂搭接2、照明燈具正常有效3、開關、箱體完好，無缺損5本體消防設施每月檢查一次，發(fā)現 問題，及時維修由工程管理部按相應技術作業(yè)規(guī)程實施維修1、箱體完好，標識清楚2、設施能有效使用3、靈敏,準

18、確報警6公共通道、門 廳、樓梯間、 會議室、會展 廳、架空層每天檢查一遍，發(fā)現 問題，及時維修助理室、工程管理部和清潔管 理部負責組織實施1、墻體、地面、窗戶、頂棚完好，無缺損2、室內設施齊全3、整潔、無灰塵、無霉跡4、無違章、無亂堆放7衛(wèi)生間、茶水間每天檢查一遍，發(fā)現 問題，及時維修由工程管理部按相應技術作業(yè)規(guī)程實施維修1、墻體、窗戶頂棚完好，無缺損2、設施、設備完好，無缺損3、整潔，無污跡，無積塵，無 積水4、無堵塞，無異味8上、下水管道每天檢查一遍，發(fā)現 問題，及時維修由工程管理部負責維修1、上、下水管道暢通，無滲漏， 無堵塞2、無污漬，無銹蝕3、無違章，無私接，私斷管道9冷、暖氣管 道

19、，通信線 路，頂棚每月檢查一次，發(fā)現 問題，及時維修由工程管理部負責維修1、完好，無破損，無開裂2、線路暢通，使用正常（二）房屋共用部位、共用設施設備定期維修養(yǎng)護計劃和實施方案房屋共用部位、共用設施設備定期維修養(yǎng)護計劃和實施方案如下表所示。房屋共用部位、共用設施設備定期維修養(yǎng)護計劃和實施方案序號項目計劃方案標準及實施效果1房屋承重及 抗震結構部 位每年對房屋基礎進行一次檢查，防止蟲 害及腐蝕性液體的侵害工程管理部負責組織實施1、結構安全，正常使 用2、結構性能完好2外墻面1、每年對外墻面清洗一次2、每3年對較大面積的滲漏及損壞， 維修無效的，進行局部翻新3、每3年對外窗臺進行一次安全性檢 查工

20、程管理部負責組織實施1、平整、無滲水、無裂紋2、整潔統(tǒng)一3公共層面1、每年粉刷避雷網一次2、每年全面修補天面隔熱層一次3、每年對屋面防水層檢修一次，每5年翻新老化部分4、每半年疏通屋面雨水管一次5、每半年清洗天面水箱一次，消毒一次工程管理部與 清潔管理部協 同實施1、屋面無積水、無滲 漏2、隔熱層完好3、避雷系統(tǒng)完好4、水箱水質清潔，無 污染4、公用照明每年檢查一次線路和燈具，更換老化線 路和損壞燈具由工程管理部 按相應作業(yè)規(guī) 程實施維修1、線路無老化2、燈具正常使用，照 明完好5本體消防設 施1、每半年進行一次煙感試驗2、每年對消防箱翻一次，消防帶晾曬一次3、每年對消防疏散標志進行一次維護工

21、程管理部負 責組織實施1、設施完好率100%2、報警系統(tǒng)靈敏，有 效6公共通道、 門廳、樓梯 間、會議室、 會展廳、架 空層1、每半年對公共地面進行一次維護2、每年對樓梯踏步進行一次全面維護3、每3年對通道、門廳、墻面、天棚、 扶手、欄桿進行一次全面維護4、每年對公共窗戶進行一次全面維護由工程管理部 按相應技術作 業(yè)規(guī)程實施1、美觀完好，無缺損2、整潔、清爽7衛(wèi)生間、茶水間1、每年對衛(wèi)生用具進行一次全面維護2、每年對水、電設施進行一次全面維 護3、每年對墻面、頂棚、窗戶進行一次 全面維護由工程管理部 按相應技術規(guī) 程實施維修1、完好，無缺損2、使用正常3、整潔，清爽8上、下水管 道1、每年粉刷

22、管道一次2、每年檢修一次，并堅固管道固定碼3、每年雨季前檢查一次雨水口，更換 不合格部分由工程管理部 按相應技術規(guī) 程實施維修1、美觀完好2、上、下水通暢3、無滲漏9冷、暖氣管 道，通信線 路，頂棚1、每年對冷、暖氣管道進行一次全面維護2、每年對頂棚進行一次全面維護3、每年對通信線路進行一次全面檢修由工程管理部負責組織實施1、完好，無損環(huán)2、線路暢通，使用正 常二、機電設備設施的管理維護方案（一）供配電系統(tǒng)設備的定期維護保養(yǎng)方案和標準1、每日巡視保養(yǎng)項目每日巡視保養(yǎng)項目如下表所示。每日巡視保養(yǎng)項目序號項目部位內容要求電力變外殼1、查低壓母線2、檢查殼體低壓母線不發(fā)熱、無變色外殼清潔、無染物、無

23、放電痕跡1壓器（干式）溫度計1、檢查是否完好2、觀察溫度指示顯示正常、無損壞、溫度不超過140 C聲響監(jiān)聽變壓器聲響發(fā)出均勻的“嗡嗡”聲，無異常雜音變壓器室1、 檢查門窗、地面、四壁2、檢查通風道、通風設施3、檢查室內照明設施4、檢查室內消防設施無雜物、不滲水、能防止小動物進入，干 凈整潔、功能正常、通風良好、無銹蝕、 開關燈具功能正常、消防設施功能正常2低壓開 關柜柜正面1、清掃（擦拭）柜正面2、檢查儀表指示及運行參數3、檢查空氣開關4、檢查閘門開關、操作機構5、檢查分閘、合閘指示燈無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、 電壓在正常范圍，工作狀況符合運行要 求，指示燈指示正常柜背面1、觀察母線

24、、連接點、引出線2、 檢查電度表連接良好、接點無發(fā)熱變色，電度表鋁盤 轉動正常3電容器 柜柜正面1、清掃（擦拭）柜正常2、檢查儀表指示及運行參數3、檢查自動補償器4、檢查各組電容指示燈無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、 電壓在正常范圍，補償器功能正常，指示 燈完好柜內1、觀察電容器殼體、套管2、檢查導線及其連接點3、檢查柜內溫度電容器無膨脹、無滲漏油，連接導線無過 熱變色、無熱熔現象，柜內溫度不超過45 C4柴油發(fā) 電機機身清掃機身及周圍地面無灰塵、無雜物控制房1、檢查信號指示2、檢查各控制形式、狀態(tài)機組處于正常備用狀態(tài)，符合運行規(guī)程要 求蓄電池1、檢查浮充電壓、電流值2、檢查蓄電池液比重及

25、液位浮充電壓26±1V,浮充電流12A （觀察充電電流表），電池液比重1.261.30（采用吸式比重計），液位不低于極板冷卻水箱檢查水位水位在正常刻度范圍儲油箱檢查油位保證儲油至少能供機組運行24小時潤滑油檢查潤滑油位潤滑油位高度應在油尺有效刻度范圍內通風檢查機房通風設施風機運行正常、室內通風良好5強電井強電井室1、檢查房頂、四壁、地面、門2、檢查室內照明設施3、檢查電纜、母線槽無損壞、無雜物、無漏水，能防止小動物 進入，干凈整潔，開關、燈具功能正常， 無損傷、無放電痕跡、無2、每周保養(yǎng)項目每周保養(yǎng)項目如下表所示。每周保養(yǎng)項目序號項目部位內容要求1電力變 壓器完成每日巡視保養(yǎng)項目無灰

26、塵、無污跡接地線1、檢查接地線2、 檢查連接點無斷股，無銹蝕，接觸良好2低壓開 關柜完成每日巡視保養(yǎng)項目無灰塵、無污跡，儀表工作正常，電流、柜背面1、檢查閘刀開關2、檢查自動開關3、檢查保險絲具4、檢查電纜及電纜頭不過熱變色，三相閘夾到位，滅孤罩牢固 不松動，接線樁頭無發(fā)熱變色，無焦糊異 味，容量符合規(guī)定，固定可靠，無破損， 無松動5、檢查母線支撐固定裝置地下電纜 室1、 檢查室內環(huán)境2、 檢查電纜托盤3、 檢查電纜無雜物、垃圾，無積水，電纜排列有序整 潔無雜物，固定可靠無損壞，無放電痕跡3電容器 柜完成每日巡視保養(yǎng)項目柜正面手動（用轉換開關）逐組投切電 容器控制正常功能良好，指示儀表及信號正

27、確接地檢查接地線無松動、無斷股柜內檢查熔斷器、接觸器、熱繼電器及其接線接觸良好、無過熱、無損壞4柴油發(fā) 電機完成每日巡視保養(yǎng)項目冷卻水系統(tǒng)1 .檢查冷卻水箱水位2 .檢查各管路及連接部位水位距注水口約50毫米 連接良好，無滲漏燃油系統(tǒng)1、檢查油箱油位2、檢查各管路及連接部位油位正常（保證24小時運轉） 連接良好，無滲漏潤滑系統(tǒng)1、檢查油尺、油位2、檢查機油油質油位高度應在油尺有效刻度范圍內油質應清潔、無雜質空氣流阻 指示器檢查空氣流阻指示器色標應為綠色控制系統(tǒng)手動空載試運行1、按操作規(guī)程手動啟動機組2、檢查發(fā)電機控制屏上各類儀表及信號指示燈啟動迅速，開關正常，運轉無異常聲響電 壓、頻率正常，信

28、號燈指示正常，油壓、 水壓正常，油溫、水溫正常3、年度保養(yǎng)項目年度保養(yǎng)項目如下表所示。年度保養(yǎng)項目序號項目部位內容要求1電力變 壓器完成每日巡視保養(yǎng)項目無灰塵、無污跡變壓器1、全面清掃、擦拭2、全面緊固螺栓連接部分3、測量燒組直流電阻4、測量線圈絕緣電阻5、測量相間絕緣電阻清掃、無油垢牢固無松動三相電阻應平衡（相間差別不大于三相平均值的4%線間差別不大于三相平均值的2%）,采用2.5kv兆歐表，限值將舍有關規(guī)定電氣連接1、調壓連接片2、 一次電纜接頭3、二次母線槽接口調壓連接片連接良好，電纜接頭及母線槽接 口緊固、良好變壓器室1、全面清掃2、清掃、檢查高壓負荷開關3、 檢查修理室內照明、通風、

29、清潔、無蛛網、積塵清潔，動作正常，安裝牢固 無損壞缺失，功能正常，無故障消防設施2低壓開 關柜完成每日巡視保養(yǎng)項目儀表校驗儀表、校驗電度表柜內1、全面清掃灰塵2、整理二次線，補齊、更換二次線接線號3、檢修閘刀開關4、檢修自動開關5、全面檢查緊固螺栓連接點6、補刷相位漆無灰塵、無油質、無雜物整齊、美觀、清晰三相網期到位、接觸面（線）大于 2/3以上，刀片夾座接觸壓力合適，觸頭不燒損，動作可靠靈活，無缺損件，牢固、無松動顏色符合規(guī)定地下電纜室全面清掃、整理無垃圾、無雜物，電纜排列整齊3電容器 柜完成每日巡視保養(yǎng)項目柜內1、全面清掃灰塵2、 整理二次線，更換字跡不清晰的接線號3、 檢修控制元器件無灰

30、塵、無油垢、無雜物 整齊、美觀、清晰 完好無缺損、動作可靠電容器1、檢查電容器殼體及瓷瓶2、 測量電容器二極對外殼及 二級閘絕緣電阻3、 測量電容容量，更換失效 的電容器殼體無凹凸，無破損絕緣電阻值不做規(guī)定，使用1000V拭表用微法表測量或用電壓流量表測量容量不超過額定值的± 10%4柴油發(fā) 電機完成每日巡視保養(yǎng)項目1 .檢查緊固各連接部分螺栓2 .檢查連接導線3、更換冷卻水4、更換機油濾清器，檢查機油 油質，老泥油變黑，應更換機油， 清掃或更換油水分離器，更換或 清洗柴油濾清器無松動連接完好手動試機，觀察各種參數是否符合運行規(guī)程燃油系統(tǒng)1、檢查油箱油位2、檢查各管路及連接部位油位正

31、常（保證24小時運轉） 連接良好，無滲漏潤滑系統(tǒng)3、檢查油尺、油位4、檢查機油油質油位高度應在油尺有效刻度范圍內 油質應清潔、無雜質空氣流阻 指示器檢查空氣流阻指示器色標應為綠色控制系統(tǒng)手動空載試運行3、按操作規(guī)程手動啟動機組4、 檢查發(fā)電機控制屏上各類儀表及信號指示燈啟動迅速，開關正常，運轉無異常聲響電壓、 頻率正常，信號燈指示正常，油壓、水壓正 常，油溫、水溫正常5供配電 接地系 統(tǒng)接地線檢查接地線螺栓及連接情況緊固良好接地體檢查接地體焊接頭焊接良好、無銹蝕接地電阻用接地電阻測量儀測量接地電阻接地系統(tǒng)的接地電阻小于 10 Q（二）消防設施、設備的定期維護與保養(yǎng)計劃和標準消防設施、設備的定期

32、維護與保養(yǎng)計劃和標準，如下表如示。消防設施、設備的定期維護與保養(yǎng)計劃和標準設備序號維護保養(yǎng)項目檢查保養(yǎng)方法標準周期消 防 控 制 臺1各類指示燈（含電源、 信號）直觀目測指示燈指示正常1個月2各類開關直觀目測處于開啟或自動狀態(tài)1個月3各電器觸點如有燒損現象，拆下后用砂紙打磨觸點完好，無燒損半年4各電器元件接線端子 及端子排端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固，無燒損半年5各電源、信號如有輕微破損或燒焦現 象，用絕緣膠帶包扎，嚴 重時更換導線無破損、燒焦現象半年6控制臺內部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年7控制臺表面除塵用干凈布、毛刷除去表面 灰塵無塵每日集成 報警 器1指示燈直觀目測“Acpow

33、er” （綠色）指示 亮，其余指示燈不亮1個月2電源電壓在按下內部電源電壓/后備電壓（或外部"Bat tery Test ”?。┣袚Q健前后， 目測指示燈是否正常指針指示十24V （+5V）1個月3報警功能按下"Fme Tegt”健"Zone Alam ”指示燈 和"Switch Care ”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴器警鈴響1個月4內部各接線端了用螺絲刀逐個緊固各端連接牢固，不松動半年5信號（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠 帶包扎，破損或老化嚴重 時更換導線無破損、老化現象半年6表面及內部除塵用小毛刷、皮老虎除塵無塵半年7報警按鈕盒直觀目測按鈕盒完好、無松動

34、1個月集中 報警 器1指示燈直觀目測“Acpower” （綠色）指示 亮，其余指示燈不亮1個月2電源電壓在按下內部電源電壓/后備電壓（或外部"Bat tery Test ”?。┣袚Q健前后， 目測指示燈是否正常指針指示十24V （+5V）1個月3報警功能按下"Fme Tegt”健"Zone Alam ”指示燈 和"Switch Care ”指示燈亮幾十秒后，蜂鳴器警鈴響1個月4內部各接線端了用螺絲刀逐個緊固各端連接牢固，不松動半年5信號（電源）線如有輕微破損，用絕緣膠 帶包扎，破損或老化嚴重 時更換導線無破損、老化現象半年6表面及內部除塵用小毛刷、皮老虎除

35、塵無塵半年煙感 探頭1煙感探頭用力吸一口香煙，在距離 探測器20 cm處噴向探頭紅色指示燈半年2溫感探頭用750W電吹風在距深測 器50 cm處向深測器吹熱 風區(qū)域報警器上相應位置的報警指示燈亮半年防火 卷簾 門1控制箱內部各電器觸 點如有燒損現象，拆下后用 砂紙打磨觸點完好，無燒損半年2控制箱內部各電器元 件接線端子及端子排 端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年3機械部分（齒輪、鋒 條）如有銹損用煤油清洗，然 后加潤滑油無銹損且表面涂有潤滑油1年4卷簾門門體用煤油清洗銹損部分無銹損1年5電機接線端子用螺絲刀緊固端子無松動半年6報警按鈕盒直觀目測完好無損1個月防 火 門1防火門門體直觀目測

36、完好無損、無變形半年2防火門彈簧較鏈有損壞更換備件，若無損 加機油完好，彈性適度半年3消防通道、防火門直觀目測，關開關防大門消防通道通暢，防火門開閉 自如1年排煙 系統(tǒng)1排煙風機表面除塵用擦布、毛刷除塵無塵1個月2控制柜內各接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年3控制柜內部各電器觸 點有燒損現象，拆下后用砂紙打磨或更換觸點完好，控制啟停正常半年4控制柜電源指示燈如不亮更換指示燈燈泡電源指示燈指示正常1個月5排煙閥微動開關及內 部接線端子用螺絲刀緊固端子無松動，微動開關固定 良好1個月排煙閥復按鈕、導輪、鋼絲、轉軸用油壺給導輪、鋼絲、轉軸加油復位按鈕控制無誤，排煙窗 開啟靈活1

37、年加壓 送風 系統(tǒng)1加壓送風機除塵用擦布、毛刷除塵無塵1個月2控制柜內部各電器觸 點如有燒損，拆下后用砂紙 打磨觸點完好，控制啟停正常半年3控制柜內各接線端子及端子排端子用螺絲刀逐個緊固端子無燒損或松動半年4各送風口百葉窗直觀目測送風口百葉窗位置正常3個月5控制柜電源指示燈如不亮更換指示燈燈泡電源指示燈燈亮1個月消防 系統(tǒng)1控制柜上電源指示燈 及各類開關直觀目測電源指示正常，開關處于開 啟或自動狀態(tài)1個月控制 柜2控制柜內各電器觸點如有燒損，拆下后用砂紙 打磨觸點完好、無松動半年3各電器元件接線端子 及端子排端子用螺絲刀逐個緊固各端子連接牢固、無燒損半年4電源（信號）線如有破損用絕緣膠帶包扎導

38、線無破損或老化現象半年5控制柜除塵用毛刷、皮老虎除塵無塵每日消防 指示 牌1指示燈直觀目測指示燈亮且處于等待狀態(tài)1個月2指示燈按測試鍵按測試鍵后指示燈亮1個月消 防 應 急 廣 播 系 統(tǒng)1主機各電源信號、控 制信號及音量調節(jié)鍵直觀目測信號指示正常，音量調節(jié)位 置合適1個月2各切換器、控制器通電試驗轉換工作正常1個月3各放大器放音試聽音質、音量音質、音量良好1個月4各接線端子及線路用螺絲刀緊固，導線如有 破損，用絕緣膠帶包扎端子無松動，各導線完好1年5壓帶輪主導軸，磁帶 機磁頭用清洗帶清洗表面無粉塵3個月6各層揚聲器接線是否 牢固，紙盒是否完好如松動，用螺絲刀緊固各揚聲器接線牢固，紙盒無 破損

39、半年7主機柜內除塵用毛刷、皮老虎除塵無塵半年設備 機房1機房衛(wèi)生用拖布、帚把、擦布打掃 設備房地面機房整潔、干凈1個月2機房內照明、電話開關電燈、通話檢查照明完好、電話通話正常1個月3地漏排水試驗地漏排水通暢1個月滅 火 器 材1推車式滅火器直觀目測完好無損，壓力在正常范圍1個月2干粉滅火器直觀目測，并用手搖動瓶 體壓力正常，指針指示在綠色 安全區(qū)內1個月3手提式1211滅火器直觀目測壓力正常，指針指示在綠色 安全區(qū)內1個月噴 淋 系 統(tǒng)1水泵手動盤車轉軸轉動靈活2個月2水泵添加盤根添加盤根點動時不漏水半年3水泵加潤滑油更換并添加潤滑油水泵轉動靈活半年4閥門添加盤根或更換墊片，清 潔閥桿開啟自

40、如，不漏水，閥桿無 銹蝕半年5水泵和電機用擦布和毛刷除塵無塵1個月6各信號閥直觀目測在區(qū)域報警器上的相應位 置無報警信號1個月7各水流指示器放水試驗消防值班室相應的指示燈 亮，并發(fā)出報警3個月8噴淋頭直觀目測噴淋頭表面油灰不可過多半年（三）電梯的定期維護及檢修方案1、曳引機的保養(yǎng)（1）減速箱箱體內的油量應保持在油針成油鏡的標定范圍，油的規(guī)格應符合要求。潤滑油脂潤滑的部位，應擰緊油盅蓋。一般一個月應擠加一次。應保證箱體內潤滑油的清潔，當發(fā)現雜質明顯時應換新油。一般對新使用的減速箱，半年應更換新油。應使蝸輪蝸桿的軸承保持合理的軸向游隙，當電梯在換向時發(fā)現蝸桿軸與蝸輪軸出現明顯事動時， 應采取措施減

41、少軸承的軸向游隙。應使軸承的溫升高于60，箱體內的油溫不超過85，否則應停機檢查原因。當軸承在工作中出現撞擊、磨切等不正常噪聲，雖經調整亦無法排除時，應孝慮更換軸承。當減速箱使用年久，蝸輪桿的齒磨損過大，在工作中出現很大換向沖擊時，應進行大修，內容是異 簽中心距或換掉蝸輪蠟桿。（ 2）制動器應保證制動器的動作靈活可靠，各活動關節(jié)部位應保持清潔，并用潤滑油定期潤滑。對磁鐵，必要 時可加石墨粉潤滑。制動瓦在松開時，與制動輪的周向間隙應均勻，且最大超過0.7毫米，當間隙過大時，應調整。制動器應保持足夠的制動力矩，當發(fā)現有打滑現象時，應調整制動彈簧。當發(fā)現制動瓦磨損導致獅釘頭外露時，應更換制動瓦。（

42、3）曳引輪應保證曳引繩槽的清潔，不允許在繩槽中加油潤滑。對于帶切口半圓槽，當繩槽磨損至切口深度少于2毫米時，應垂車繩槽，但姬修車后切口下面的輪軸厚度不應小于曳引繩直徑。（ 4）曳引電動機及速度反饋裝置應保證電動機各部分的清潔，不應讓油浸入電動機內部，應經常吹凈電動機內部和換向器、電刷等 部分的灰塵。對使用滑動軸承的電動機，應注意油槽內的油量是否達到油線，同時應保持油的清潔。當電動機使用年久，轉子軸承磨損過大，出現電動機運轉不平衡，噪聲增大時，應更換軸承。應保證電動機的良好絕緣，一般在季度檢查中應檢查繞組對機殼的絕緣電阻，交口降至允許值以下（主機線圈0.5 兆歐，其他部分0.25 兆歐），應采取

43、措施提高絕緣性能。2、曳引繩和繩頭組合的保養(yǎng)（ 1 ）應使全部曳引繩的張力保持一致，當發(fā)現松緊不一時，應通過繩頭彈簧加以調整（相互拉力差應在 5%以內）。（ 2）曳引繩使用年久，繩芯中的含油耗盡，導致繩的表面干燥，甚至出現銹斑，此時可在繩的表面薄薄地涂一層潤滑油。（ 3）應經常注意曳引繩有否機械損傷，是否斷絲爆股情況，銹蝕及磨損程度等，如已達到更換標準，應立即停止使用，更換新繩。（ 4）應保持曳引繩表面清潔，當發(fā)現表面粘有砂塵等異物時，應用煤油擦干凈。（ 5） 在截短或更換曳引繩，需要重新對繩頭錐套澆注巴氏合金時，應嚴格執(zhí)行工藝，切不可馬虎從事。（ 6）應保證電梯在頂層端站平層時，對重與緩沖器

44、間應有足夠間隙，當向于曳引繩伸長，使間隙過小甚至碰到緩沖器時，可將對重下面的調整墊摘掉，如不能以此解決問題，則應截短曳引繩，重新澆注蠅頭。3、限速器與安全鉗的保養(yǎng)（ 1 ）應保證限速器轉動靈活，對速度變化反應靈敏，其旋轉部分潤滑應保持良好，一般一周應加油一次，當發(fā)現限速器內部積有污物時，應加以清洗。（ 2）應使限速器張緊裝置轉動靈活，一般每周應加油一次，每年清洗一次。（ 3）應保證安全鉗動作靈活，提拉力及提升高度均應符合要求，在季檢中應加以檢查。4、導軌和導靴的保養(yǎng)（ 1 ）對配用滑動導靴的導軌，應保持良好潤滑，要定期在油厘件添加潤滑油，并調整油毛氈的伸出量及保持清潔。（ 2）滑動導靴靶對工作

45、面磨損過大，會影響電梯的運行平穩(wěn)性，一般對側工作，磨損量不應超過1毫米（雙側），內端面不超過2 毫米，超過時應更換。（ 3）應保證彈性滑動導靴對導軌的壓緊力，當因靴襯磨損而引起松馳時，應加以調整。（ 4） 應使?jié)L動導靴滾輪滾動良好，當發(fā)現磨損不均，應加以修車，當發(fā)現脫圍、過分磨損時，應更換。（ 5）在年檢中，應詳細檢查導軌連接板處螺栓的緊固情況，并應對全部壓板螺栓進行一次重復擰緊。（ 6）當安全鉗動作后，應及時修光鉗塊夾緊處的導軌工作面。5、轎門、廳門和自動門鎖的保養(yǎng)（ 1 ） 當門滾輪的磨損導致門扇下墜及墊斜時，應調整門滾輪的安裝高度或更換滾輪，并同時調整撞輪位置，保證合適間隙。（ 2）應經

46、常檢查廳門聯動裝置的工作情況，對于鋼絲繩或聯動機構，發(fā)現鋼絲繩松馳時，應予張緊，對于擺桿式和撐臂式聯動機構，應使各轉動關節(jié)處轉動靈活，各固定處不應發(fā)生松動，當出現廳門與轉門動作不一致時，應對機構進行檢查調整。（ 3）應保持自動門鎖的清潔，在季檢時應檢查保養(yǎng)，對于必須做潤滑保養(yǎng)的門鎖，應定期加潤滑油。（ 4）應保證門鎖開關工作可靠，應注意觸頭的工作狀況，防止出現虛接，佩接及粘跡現象。6、自動門機的保養(yǎng)（ 1 ）應保持調定的調速規(guī)律，當門在開關時的速度變化異常時，應立即做檢查調整。（ 2）對于皮帶傳動的開門機，應使皮帶有合理的張緊力，當發(fā)現松馳時應加以張緊，對于鏈傳動的開門機，同樣應保證鏈條合理的張緊力。（ 3