國際房地產(chǎn)投資公司案例

1、國際房地產(chǎn)投資公司案例目錄案例背景3國際房地產(chǎn)投資公司3醫(yī)院改造項目3卡洛斯的挑戰(zhàn)3數(shù)據(jù)和方案4醫(yī)院的購買4市長的選舉4是否等待選舉結(jié)果4LIH申請4LIH項目和非LIH項目5LIH項目5非LIH項目：6決策樹7買、不買、等選舉結(jié)果：7直接購買：8等待選舉結(jié)果后購買：12完整的決策樹：14風(fēng)險和決策15敏感性分析16選舉結(jié)果16LIH通過概率16貼現(xiàn)率17NPV的影響：17買、不買、等選舉結(jié)果：18是否繼續(xù)購買：19建議21NPV的計算21出售醫(yī)院21案例背景國際房地產(chǎn)投資公司國際房地產(chǎn)投資公司主要從事房地產(chǎn)的買賣，開發(fā)以及運營。公司主要聚焦于居住類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。醫(yī)院改造項目日前，一所醫(yī)院正在以

2、一個很有吸引力的價格出售。國際房地產(chǎn)投資公司希望購買該醫(yī)院，將其改造成出租住房。由于紐約市房屋發(fā)展局(NYHDA)針對廉價出租住房有一系列優(yōu)惠政策(LIH)，所以公司認為醫(yī)院改造項目將有很好的前景。該項目由卡洛斯負責(zé)?？逅沟奶魬?zhàn)卡洛斯面臨的最大的不確定性主要在于能否成功申請LIH。這受到諸如市長選舉結(jié)果等因素的影響。而且，能否成功申請LIH也將直接影響購買和運營決策?？逅贡仨氈贫ê侠淼牟呗詠響?yīng)對這些不確定因素。數(shù)據(jù)和方案醫(yī)院的購買如果決定購買醫(yī)院，需要交付10%的定金。3個月后，必須確認是否購買。如果確認購買，需要交付余下的90%。如果不購買，將損失10%的定金。醫(yī)院購買的投資如下表：&#

3、160;投資不買醫(yī)院 0買醫(yī)院決定放棄-200000決定買-2000000   市長的選舉一個月后，市長的選舉結(jié)果將公布。其中一位候選人支持LIH項目，將對項目通過LIH申請產(chǎn)生積極影響。而另一位候選人不支持LIH項目，將對通過LIH申請產(chǎn)生消極影響。對于選舉結(jié)果的預(yù)測如下表： 概率選舉樂觀0.6不樂觀0.4是否等待選舉結(jié)果鑒于選舉結(jié)果的影響，可以選擇等待一個月后再購買醫(yī)院。但是，這將帶來其他買家先購買醫(yī)院的風(fēng)險。對于一個月后醫(yī)院是否可買的預(yù)測如下表： 概率1月后可買可買0.8不可買0.2LIH申請申請LIH的結(jié)果將會影響到醫(yī)院的購買

4、決策，而LIH申請結(jié)果有可能在3個月以內(nèi)，也可能超過3個月。同時，LIH申請的結(jié)果也會收到選舉結(jié)果的影響。對于LIH申請的時間和結(jié)果的預(yù)測如下表： 概率申請LIH 3個月內(nèi) 0.7超過3個月 0.3 通過樂觀選舉0.7不樂觀選舉0.2不通過樂觀選舉0.3不樂觀選舉0.8LIH項目和非LIH項目對于能否通過LIH申請，對該項目帶來的收益是不同的，這里分析LIH項目和非LIH項目的凈現(xiàn)值，其中設(shè)共用房間96間，運營周期為30年，貼現(xiàn)率為7%。如下表：房間數(shù)96周期(年)30貼現(xiàn)率0.07LIH項目如果通過LIH申請，將會有一系列的優(yōu)惠政策，同時會規(guī)

5、定房間檔次的比例。LIH項目各項數(shù)據(jù)和NPV如下表： 單價(/間月)成本初始投資運營成本(/年)維護成本(/年)稅率年收益NPV收益NPVLIH收益 491.2-921600-2000000-56000-600000.4269,917.442,427,816.63427,816.63 比例單價(/間月) 高0.2685中0.3484低0.5418非LIH項目：如果未通過LIH申請，或者不申請LIH，將沒有優(yōu)惠政策，同時對房屋檔次比例也沒有限制，但是要考慮當(dāng)?shù)厥袌銮闆r。非LIH項目各項數(shù)據(jù)和NPV如下表： 單價(/間月)成本初始投資運營成本(/年

6、)維護成本(/年)稅率年收益NPV收益NPV非LIH收益520-1152000-2000000-56000-750000.45257,422.002,042,360.2042,360.20決策樹買、不買、等選舉結(jié)果：當(dāng)前要決策買醫(yī)院、還是不買醫(yī)院。如果不買，一個月后可能買不到。如果可以買，這時選舉結(jié)果可能是樂觀的也可能是不樂觀的。如下圖：直接購買：如果不等待選舉購買后，將要決策是否申請LIH。如下圖：如果申請，將受到選舉結(jié)果的影響。而三個月后，將要決策是否繼續(xù)購買醫(yī)院，這時有可能LIH申請結(jié)果還沒出來。如下圖：如果三個月內(nèi)出結(jié)果，這時有通過和不通過兩種結(jié)果，根據(jù)結(jié)果決策是否繼續(xù)購買。如下圖：如

7、果三個月內(nèi)沒有結(jié)果，依然要決策是否繼續(xù)購買，最終的結(jié)果可能通過可能未通過。如下圖：如果不申請LIH，在三個月后要決定是否繼續(xù)購買。如下圖：等待選舉結(jié)果后購買：一個月后選舉結(jié)果出來后，會知道結(jié)果是樂觀的還是不樂觀的。如果是樂觀結(jié)果，要依次決策是否購買、是否申請、再過三個月是否繼續(xù)購買等。如下圖：如果是不樂觀結(jié)果，也要依次決策是否購買、是否申請、再過三個月是否繼續(xù)購買等。如下圖：完整的決策樹：最終決策樹見國際投資.xlsx風(fēng)險和決策基于案例所給數(shù)據(jù)和決策樹，最優(yōu)策略為：直接購買醫(yī)院并申請LIH，三個月后繼續(xù)購買，不管LIH結(jié)果如何，繼續(xù)運營?；诖藳Q策的風(fēng)險分析如下表：EMV概率427,816.6

8、30.542,360.200.5敏感性分析選舉結(jié)果由于選舉結(jié)果影響是否直接購買的決策，同時也影響LIH申請結(jié)果，所以分析其敏感性。如下表：樂觀選舉概率直接購買EMV等待結(jié)果購買EMVLIH通過概率是否直接購買 235088.4143188070.73150.5TRUE0119451.485595561.188360.2TRUE0.1138724.3069110979.44550.25TRUE0.2157997.1284126397.70270.3TRUE0.3177269.9499141815.95990.35TRUE0.4196542.7714157234.21710.4TRUE0

9、.5215815.5928172652.47430.45TRUE0.6235088.4143188070.73150.5TRUE0.7254361.2358203488.98860.55TRUE0.8273634.0573218907.24580.6TRUE0.9292906.8788234325.5030.65TRUE1312179.7002249743.76020.7TRUE可以看出，其他條件不變，選舉結(jié)果不會影響是否直接購買的決策。而選舉局勢越樂觀，LIH通過概率越大。LIH通過概率直接購買EMV 不樂觀選舉下LIH通過概率#00.10.20.30.40.50.60.70.80

10、.91樂觀選舉下LIH通過概率042360.257778.4673196.7188614.97104033.2119451.5134869.7150288165706.3181124.5196542.80.165487.5980905.8496324.1111742.4127160.6142578.9157997.1173415.4188833.6204251.9219670.20.288614.97104033.2119451.5134869.7150288165706.3181124.5196542.8211961227379.3242797.50.3111742.4127160.6142

11、578.9157997.1173415.4188833.6204251.9219670.2235088.4250506.7265924.90.4134869.7150288165706.3181124.5196542.8211961227379.3242797.5258215.8273634.1289052.30.5157997.1173415.4188833.6204251.9219670.2235088.4250506.7265924.9281343.2296761.4312179.70.6181124.5196542.8211961227379.3242797.5258215.82736

12、34.1289052.3304470.6319888.8335307.10.7204251.9219670.2235088.4250506.7265924.9281343.2296761.4312179.7327598343016.2358434.50.8227379.3242797.5258215.8273634.1289052.3304470.6319888.8335307.1350725.3366143.6381561.90.9250506.7265924.9281343.2296761.4312179.7327598343016.2358434.5373852.738927140468

13、9.21273634.1289052.3304470.6319888.8335307.1350725.3366143.6381561.9396980.1412398.4427816.6LIH通過的概率可能影響購買決策，且存在很大不確定性，所以分析在樂觀選舉和不樂觀選舉兩種條件下，LIH通過概率的敏感性。直接購買EMV如下表：等待選舉結(jié)果購買EMV如下表：等待選舉結(jié)果購買EMV 不樂觀選舉下LIH通過概率#00.10.20.30.40.50.60.70.80.91樂觀選舉下LIH通過概率033888.1646222.7758557.3770891.9883226.5895561.191

14、07895.8120230.4132565144899.6157234.20.152390.0764724.6777059.2889393.89101728.5114063.1126397.7138732.3151066.9163401.5175736.10.270891.9883226.5895561.19107895.8120230.4132565144899.6157234.2169568.8181903.41942380.389393.89101728.5114063.1126397.7138732.3151066.9163401.5175736.1188070.7200405.321

15、2739.90.4107895.8120230.4132565144899.6157234.2169568.8181903.4194238206572.6218907.2231241.90.5126397.7138732.3151066.9163401.5175736.1188070.7200405.3212739.9225074.5237409.2249743.80.6144899.6157234.2169568.8181903.4194238206572.6218907.2231241.9243576.5255911.1268245.70.7163401.5175736.1188070.7

16、200405.3212739.9225074.5237409.2249743.8262078.4274413286747.60.8181903.4194238206572.6218907.2231241.9243576.5255911.1268245.7280580.3292914.9305249.50.9200405.3212739.9225074.5237409.2249743.8262078.4274413286747.6299082.2311416.8323751.41218907.2231241.9243576.5255911.1268245.7280580.3292914.9305

17、249.5317584.1329918.7342253.3是否直接購買結(jié)果如下表：是否直接購買 不樂觀選舉下LIH通過概率#00.10.20.30.40.50.60.70.80.91樂觀選舉下LIH通過概率0TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE0.1TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE0.2TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE0.3TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE0.4TRU

18、ETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE0.5TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE0.6TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE0.7TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE0.8TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE0.9TRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUETRUE1TRUETRUETRUETRUETRUETRU

19、ETRUETRUETRUETRUETRUE可以看出，其他條件不變，LIH通過率對于是否直接購買的決策沒有影響。貼現(xiàn)率NPV的影響：由于貼現(xiàn)率會影響兩個運營方案的，所以分析其敏感性。貼現(xiàn)率對于LIH項目和非LIH項目的NPV的影響如下表：貼現(xiàn)率LIH項目NPV非LIH項目NPV05175923.245706600.014044350.543491471.8660.023123593.952613340.3810.032368900.951893584.8130.041745821.361299349.7960.051227692.63805207.08820.06793767.986391370

20、.36470.07427816.62942360.199540.08117072.06-253998.89620.09-148561.601-507335.42890.1-377111.38-725304.82410.11-574993.765-914026.52820.12-747365.365-1078418.4330.13-898392.413-1222453.90.14-1031458.83-1349360.1990.15-1149327.59-1461772.390.16-1254266.4-1561853.2080.17-1348146.08-1651386.8660.18-143

21、2517.86-1731852.7790.19-1508674.41-1804483.7720.2-1577698.23-1870312.234可以看出，當(dāng)貼現(xiàn)率大于8%時，非LIH項目變?yōu)镹PV負，當(dāng)貼現(xiàn)率大于9%時，LIH項目也變?yōu)樨?。這里分析貼現(xiàn)率為8%和%9對于是否直接購買以及是否繼續(xù)購買兩項決策的影響。買、不買、等選舉結(jié)果：對于是否直接購買的影響如下表：貼現(xiàn)率直接購買EMV等待選舉結(jié)果購買EMV是否直接購買0.07235088.4143188070.7315TRUE0.08-49563.804418203.45986FALSE0.09-181996.56040FALSE可以看出，其他

22、條件不變的情況下，如果貼現(xiàn)率為8%，則等待選舉結(jié)果后再購買更優(yōu)。如果貼現(xiàn)率大于9%, 不要購買。如果貼現(xiàn)率為8%, 等待選舉結(jié)果后，選舉結(jié)果為樂觀結(jié)果時，如下表：貼現(xiàn)率購買EMV不購買EMV是否購買0.07312179.70020TRUE0.0817090.541370TRUE可以看出，其他條件不變情況下，結(jié)果為樂觀結(jié)果，應(yīng)該購買。如果貼現(xiàn)率為8%, 等待選舉結(jié)果后，選舉結(jié)果為不樂觀結(jié)果時，如下表：貼現(xiàn)率購買EMV不購買EMV是否購買0.07119451.4850TRUE0.08-149545.320FALSE可以看出，其他條件不變情況下，結(jié)果為不樂觀結(jié)果，不應(yīng)該購買。是否繼續(xù)購買：對于是否繼續(xù)購買，只存在于選舉結(jié)果為樂觀結(jié)果的分支，分3種情況