資產(chǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告實(shí)例

1、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目名稱(chēng)：武漢市武昌區(qū)中北路世紀(jì)彩城麗苑2單元704住房委托方：XXXX估價(jià)方：湖北工業(yè)大學(xué)估價(jià)人員：王彬估價(jià)作業(yè)日期：2012年10月20日至10月31日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：鄂房估字01第XX號(hào)一、致委托方函二、估價(jià)師聲明三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告六、附件致委托方函XXX:受您的委托，我于2012年10月20日至10月31日，對(duì)位于武漢市武昌區(qū)中北路世紀(jì)彩城麗苑2單元704住房，建筑面積為106m2,房屋所有權(quán)證證號(hào)為鄂證字第XX號(hào)的房屋資產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估。根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原

2、則，經(jīng)過(guò)本人實(shí)地收集資料、分析計(jì)算，并與估價(jià)時(shí)點(diǎn)武漢市類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)重2012年10月25日的價(jià)格為1250024元，單價(jià)為_(kāi).211792.68兀/m王彬2012年10月25日估價(jià)師聲明我鄭重聲明：一、我在本估價(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。三、我與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。四、我依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。五、我已對(duì)本估價(jià)報(bào)告

3、中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。簽字王彬2012年10月25日估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件1 .本報(bào)告在評(píng)估過(guò)程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為民用，在未來(lái)剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。2 .假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛。3 .假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿(mǎn)足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說(shuō)明的除外。二、本項(xiàng)估價(jià)的限制條件1 .本報(bào)告有關(guān)資料由委托方提供，未對(duì)資料的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，如因資料不實(shí)而導(dǎo)致估價(jià)失實(shí)、失誤和錯(cuò)誤，責(zé)任不在估價(jià)方和估價(jià)人員。2 .本報(bào)告僅供委托方確定拍賣(mài)底價(jià)提供參考依據(jù)用，不對(duì)其他用途負(fù)責(zé)。3 .本報(bào)告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項(xiàng)權(quán)利對(duì)委估對(duì)象實(shí)際價(jià)格的影響。4

4、 .實(shí)地查勘時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試，不可能確定其內(nèi)部缺損。5 .本報(bào)告中的建筑面積按房屋所有權(quán)證存根所載數(shù)據(jù)計(jì)。6 .本估價(jià)報(bào)告未考慮房屋拍賣(mài)所需的手續(xù)費(fèi)以及房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)所應(yīng)交納的各種稅武漢市武昌區(qū)中北路世紀(jì)彩城麗苑2單元704號(hào)房屋資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果報(bào)告一、委托方單位名稱(chēng)：XXXX單位住址：XXXX聯(lián)系電話(huà)：XXXX二、估價(jià)方機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：湖北工業(yè)大學(xué)單位住址：武漢市南湖徐家墩法定代表人：王彬聯(lián)系電話(huà)：65656565三、估價(jià)對(duì)象物質(zhì)實(shí)體狀況1 .建筑物狀況委估建筑物于2009年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為95%,建筑面積為106m2,其中含公攤面積20m2。世紀(jì)彩城位于武漢

5、市武昌區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高30層，委估對(duì)象屬第7層4號(hào)房，地面鋪地板磚，鋁合金窗；世紀(jì)彩城所配置兩部電梯；設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)。2 .委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)住房用，公共配套設(shè)施好。3 .周?chē)h(huán)境估價(jià)對(duì)象位于沙湖公園大門(mén)外，環(huán)境優(yōu)雅，交通便利，人流量大，是武漢市非常好的居住地段四、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2012年10月25日。五、估價(jià)方法本人在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，決定采用收益還原法來(lái)測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。六、估價(jià)結(jié)果2房地廣價(jià)格1250024兀，單價(jià)11792.68兀/m七、估價(jià)作業(yè)日期2012年10月20日至10月31日。八、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即

6、從2012年10月25日至13年10月25九、估價(jià)人員2012年10月25日武漢市世紀(jì)彩城麗苑2單元704號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、個(gè)別因素分析物質(zhì)實(shí)體狀況1 .建筑物狀況委估建筑物于2009年建成，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為95%,建筑面積為106m2,其中含公攤面積20mL世紀(jì)彩城位于武漢市武昌區(qū)，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高30層，委估對(duì)象屬第7層4號(hào)房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)?，鋁合金窗。每層設(shè)兩部電梯；設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)。2 .委估對(duì)象利用現(xiàn)狀委估房地產(chǎn)現(xiàn)作居住用，公共配套設(shè)施好。二、區(qū)域因素分析估價(jià)對(duì)象位于沙湖公園大門(mén)外，環(huán)境優(yōu)雅，交通便利，人流量大，是武漢市非常好的居住地段三、市場(chǎng)背景分析1. 一

7、般因素影響土地價(jià)格的一般因素主要有地理位置和經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)等。理位置和行政區(qū)劃武漢市位于湖北中部，是中部較發(fā)達(dá)的城市。交通四通八達(dá)，用武廣高鐵，直航巴黎；水上可直航2000噸輪船至上海，初具規(guī)模的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)更加突出了武漢市“出海大通道”的重要地位。武漢市自古以來(lái)就是工業(yè)發(fā)達(dá)的城市，而今則是一座正在迅速崛起的現(xiàn)代化城市。武漢水陸空交通四通八達(dá)；郵電已跨入全國(guó)先進(jìn)行列，城市的基礎(chǔ)和公共設(shè)施較為完善。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，更多的投資者看好這里。由于與廣州較為緊密的聯(lián)系，武漢市目前正在成為外來(lái)投資者投資最理想地，加上自身有較大的城市規(guī)模、人口和較多的外來(lái)流動(dòng)人

8、口，人流、物流、資金流、信息流已初具規(guī)模。濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r武漢市已經(jīng)成為中部最大的都市，GDPE經(jīng)躍居全國(guó)前十，高樓喜迎更多人才，經(jīng)濟(jì)更加活躍。地產(chǎn)市場(chǎng)分析武漢市房地產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展迅速，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷的情況下，近幾年武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)而言走低幅度不大?？傮w來(lái)說(shuō)，武漢房地產(chǎn)近幾年總體發(fā)展有如下特征：近幾年武漢的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均集中于長(zhǎng)江兩岸和郊區(qū)，房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低，總體來(lái)說(shuō)，武漢目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量與城市規(guī)模相比，仍然處于較低水平。四、最高最佳使用分析根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。五、估價(jià)方法選用本人在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行

9、了認(rèn)真分析，決定采用收益還原法來(lái)測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程收益法由于該房屋可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可用收益法求取其價(jià)格。1 .估算總收益通過(guò)調(diào)查武漢市同類(lèi)型、同地段、同規(guī)模，裝飾大致相同的住房的月出租價(jià)格一般為2000元Zm2,租金損失為4個(gè)月，則年總收益為：2000X106X(12-4)=1696000元2 .估算年房地產(chǎn)租賃總費(fèi)用總費(fèi)用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過(guò)程中所必須支出的房屋修繕費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。屋修繕費(fèi)是指為保障房屋

10、正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。行業(yè)慣例按建筑物重置價(jià)的1.5%計(jì)算，據(jù)對(duì)武漢地區(qū)建筑物市場(chǎng)的了解，類(lèi)似建筑物的重置價(jià)為8000元/m2,則：房屋修繕費(fèi)=8000X106X1.5%=12720元管理費(fèi)是指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中消耗品價(jià)值的貨幣支出；另一是管理人員的工資。根據(jù)行業(yè)慣例資料，取年租金的3%,則：管理費(fèi)=1696000X3%=50880元保險(xiǎn)費(fèi)是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，按房屋現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率2%0,則：保險(xiǎn)費(fèi)=8000X106X95%X2%=1611.2元稅費(fèi)是指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和

11、營(yíng)業(yè)稅等。依據(jù)稅法及重慶市稅務(wù)部門(mén)資料，公有房屋出租應(yīng)納稅金房產(chǎn)稅按年租金的12%,營(yíng)業(yè)稅按年租金的5%,教育附加按營(yíng)業(yè)稅的3%,城市維護(hù)建筑稅按營(yíng)業(yè)稅的7%,以上稅費(fèi)小計(jì)為17.5%,則：1696000X17.5%=296800元上述、總費(fèi)用合計(jì)為362011.2元3 .年純收益1696000362011.2=1333988.8元4 .還原利率的確定還原利率是收益還原法中一個(gè)重要的因素，目前國(guó)內(nèi)、國(guó)際確定還原利率的方法很多，這里主要采用復(fù)合投資收益率法，其公式為：還原利率=一年期貸款利率乂70%+期望得到的利潤(rùn)乂30%一年期貸款利率為5.31%;期望得到的利潤(rùn)設(shè)為10%,則：還原利率=5.31%X70%+10%X30%=6.717%5 .確定收益年限委估對(duì)象建筑物剩余使用年限為70年，委估宗地剩余使用年限為70年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限取70年。6 .計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)格據(jù)估計(jì)，未來(lái)若干年委估房地產(chǎn)的凈收益將與現(xiàn)在接近，因此選用