房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析

1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析（一）房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)中的敏感性分析是分析投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的主要指標(biāo)（如內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值、投資回收期）對(duì)主要變動(dòng)因素變化而發(fā)生變動(dòng)的敏感程度。如果某變動(dòng)因素變化幅度很小，但對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響很大，我們認(rèn)為項(xiàng)目對(duì)該變量很敏感。在實(shí)際工作中，對(duì)經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的敏感性影響大的因素，要嚴(yán)格加以控制和掌握。一、敏感性分析步驟敏感性分析一般按以下步驟進(jìn)行：1、確定影響因素影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果的因素很多，我們必須抓住主要因素，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，主要敏感性因素有投資額、建設(shè)期、建筑面積、租金、銷售價(jià)格等。2、確定分析指標(biāo)作為敏感性分析的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一般要和我們項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析指標(biāo)一致，常

2、用的有利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收期等。3、計(jì)算各影響因素在可能的變動(dòng)范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動(dòng)所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動(dòng)效果，建立一一對(duì)應(yīng)的關(guān)系，并用圖、表的形式表示出來1、確定敏感因素，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)作出判斷敏感性分析既可用于靜態(tài)分析，也可用于動(dòng)態(tài)分析。例：某公司準(zhǔn)備開發(fā)一住宅，預(yù)計(jì)開發(fā)面積1萬平方米，開發(fā)固定成本120萬元，每平方米變動(dòng)成本600元，預(yù)計(jì)售價(jià)1000元/，銷售稅率5%，計(jì)算該項(xiàng)目的預(yù)期利潤并進(jìn)行敏感性分析。解：按盈虧平衡分析公式：PX = C(F) + UX + E(x)該開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期利潤：E(x) = PX（1- 5%）- UX - C(F)= 10001

3、95%-1600-120 = 230萬元按題意，要對(duì)預(yù)期利潤進(jìn)行敏感性分析，此時(shí)分析指標(biāo)是預(yù)期利潤。在盈虧平衡分析中，計(jì)算預(yù)期利潤是假定其他參數(shù)都是確定的，但是實(shí)際上由于市場的變化，模型中的每個(gè)參數(shù)都會(huì)發(fā)生變化，使原來計(jì)算的預(yù)期利潤、盈虧平衡點(diǎn)失去可靠性，作為投資者希望事先知道哪個(gè)參數(shù)對(duì)預(yù)期利潤影響大、哪個(gè)參數(shù)影響小，通過對(duì)敏感因素的控制，從而使投資過程經(jīng)常處于最有利的狀態(tài)下。對(duì)盈虧平衡分析中的利潤指標(biāo)進(jìn)行敏感性分析，主要研究與分析有關(guān)參數(shù)發(fā)生多大變化會(huì)使盈利轉(zhuǎn)為虧損、各參數(shù)變化時(shí)對(duì)利潤變化的影響程度、各參數(shù)變動(dòng)時(shí)如何調(diào)整銷售量以保證原有目標(biāo)利潤的實(shí)現(xiàn)等。1、有關(guān)參數(shù)發(fā)生多大變化可使盈利轉(zhuǎn)為虧

4、損單價(jià)、單方變動(dòng)成本、銷售面積、固定成本等各因素的變化都會(huì)影響預(yù)期利潤的高低，并且當(dāng)變化達(dá)到一定程度，就會(huì)使項(xiàng)目利潤消失，進(jìn)入盈虧臨界狀態(tài)，使企業(yè)經(jīng)營狀況發(fā)生質(zhì)變。通過敏感性分析，可以提供能引起預(yù)期目標(biāo)利潤發(fā)生質(zhì)變時(shí)的各個(gè)參數(shù)變化的界限。單價(jià)的最小值當(dāng)開發(fā)利潤為0時(shí)，利用盈虧平衡公式可得P1（1-5%）-6001-120=0P = 757.89元/當(dāng)售價(jià)降至757.89元，即單價(jià)降低24.2%，項(xiàng)目由盈利轉(zhuǎn)為盈虧平衡，如果進(jìn)一步降低，則出現(xiàn)虧損。單方變動(dòng)成本的最大值單方變動(dòng)成本上升會(huì)使項(xiàng)目利潤下降并逐漸趨近于0，此時(shí)的單方變動(dòng)成本是該項(xiàng)目能忍受的最大值。10001（1-5%）-U1-120=0

5、U = 830元/單方變動(dòng)成本上升到830元，即單方變動(dòng)成本上升38.3%時(shí)，該項(xiàng)目利潤降至0。固定成本最大值固定成本上升也會(huì)使項(xiàng)目利潤下降，并逐步趨于010001（1-5%）-6001- C(F)=0C(F) = 350萬元，固定成本增至350萬元，即固定成本增加191.7%時(shí)，該項(xiàng)目利潤降為0。銷售建筑面積的最小值銷售面積的最小值，即盈虧臨界點(diǎn)的銷售量為銷售量= C(F)/P（1-5%）-U=1200000/1000（1-5%）-600=3429說明如果銷售計(jì)劃只完成34.3%(3429/10000)，則該項(xiàng)目的預(yù)期利潤降為0。2、各參數(shù)變化對(duì)利潤變動(dòng)的影響程度各參數(shù)變化都會(huì)引起利潤的變動(dòng)

6、，但其影響程度各不相同，有的參數(shù)發(fā)生微小變化，就會(huì)使利潤發(fā)生很大的變化，說明利潤對(duì)這些參數(shù)的變化十分敏感，我們稱其為敏感因素，與此相反，有些參數(shù)發(fā)生變化后，利潤的變動(dòng)并不大，反應(yīng)較遲鈍，稱其為不敏感性因素。反映敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)，計(jì)算公式為敏感系數(shù) = 目標(biāo)值變動(dòng)百分比/參量值變動(dòng)百分比單價(jià)的敏感程度設(shè)單價(jià)增長20%，則P=1000（1+20%）=1200元按1200元計(jì)算，利潤=1200（1-5%）1-6001-120=420萬元利潤原為230萬元，其變動(dòng)百分比=（420-230）/230=82.6%單價(jià)的敏感系數(shù)=82.6/20=4.13結(jié)果說明：單價(jià)對(duì)項(xiàng)目利潤的影響很大，從百分率來

7、看，利潤是以4.13倍的速率隨單價(jià)變動(dòng)。因此，提高單價(jià)是提高項(xiàng)目盈利最有效的手段，價(jià)格下跌也將是實(shí)現(xiàn)利潤的最大威脅，因?yàn)閱蝺r(jià)每降低1%，項(xiàng)目將失去4.13%的利潤。所以投資者必須格外對(duì)單價(jià)予以關(guān)注,不到萬不得以，不能輕言降價(jià)銷售。單方變動(dòng)成本的敏感程度設(shè)單方變動(dòng)成本增長20%，則U = 600（1+20%）=720元按720元單方變動(dòng)成本計(jì)算利潤=10001（1+5%）-7201-120=110萬元利潤原為230萬元，其變動(dòng)百分比=（110-230）/230=-52.2%單方變動(dòng)成本的敏感系數(shù)=-52.2/20=-2.61計(jì)算結(jié)果表明，單方變動(dòng)成本對(duì)利潤的影響程度要比單價(jià)小，單方變動(dòng)成本每上升

8、1%，利潤將減少2.61%。雖然單方變動(dòng)成本對(duì)利潤的影響程度較單價(jià)小，但敏感系數(shù)的絕對(duì)值大于1，說明單方變動(dòng)成本的變化造成利潤更大的變化，仍屬于敏感因素。固定成本的敏感程度設(shè)固定成本增長20%，則F（X）= 120（1+20%）=144元按此固定成本計(jì)算利潤=10001（1+5%）-6001-144=206萬元利潤原為230萬元，其變動(dòng)百分比=（206-230）/230=-10.43%固定成本的敏感系數(shù)=-10.43/20=-0.52計(jì)算結(jié)果表明，固定成本對(duì)利潤的影響程度很小，固定成本每增加1%，利潤將減少0.52%，敏感系數(shù)的絕對(duì)值小于1，屬于不敏感因素。銷售量的敏感程度設(shè)銷售量增長20%，

9、則X = 10000（1+20%）=12000按12000計(jì)算利潤=100012000（1+5%）-60012000-1200000=300萬元利潤原為230萬元，其變動(dòng)百分比=（300-230）/230=30.43%銷售量的敏感系數(shù)=30.43/20=1.52通過上述計(jì)算，表明影響開發(fā)公司預(yù)期利潤的諸多因素中，最敏感的是單價(jià)，其次是單方變動(dòng)成本，第三是銷售量，最后是固定成本。其中敏感系數(shù)為正值，表明它與利潤同向增減；敏感系數(shù)為負(fù)值，表明它與利潤反向增減。敏感系數(shù)提供了各因素變動(dòng)百分比和利潤變動(dòng)百分比之間的比例，但不能直接顯示變化后利潤的值，為了彌補(bǔ)不足，可編制敏感分析表，列出各因素變動(dòng)百分比

10、及相應(yīng)的利潤值。單因素變動(dòng)敏感分析表利潤變動(dòng)百分比因素-20%-10%0+10%+20%單價(jià)40135230325420單方變動(dòng)成本350290230170110固定 成 本254242230218206銷售量160195230265300一般各因素變動(dòng)百分比通常以20%為范圍，便可以滿足實(shí)際需要，上表以10%為間隔，也可按需要改為5%為間隔。列表法的缺點(diǎn)是不能連續(xù)表示變量之間的關(guān)系，為此又可以用敏感分析圖來表示。圖中橫軸代表單方變動(dòng)成本、固定成本、銷售量、單價(jià)等各因素變動(dòng)百分比，縱軸代表利潤。以單方變動(dòng)成本為例，根據(jù)原來的目標(biāo)利潤點(diǎn)（0、230）和單方變動(dòng)成本變化后的點(diǎn)（+20%、110），

11、畫出單方變動(dòng)成本線，這條直線反映單方變動(dòng)成本不同變化水平時(shí)所對(duì)應(yīng)的利潤值和利潤變動(dòng)百分比。其它影響因素的直線畫法與此類似。這些直線與利潤線的夾角越小，對(duì)利潤的影響越大，說明對(duì)利潤的敏感程度越高。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析(二)下面以凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率指標(biāo)為例，說明動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的敏感性分析：例：某開發(fā)公司計(jì)劃投資1億元開發(fā)寫字樓，建設(shè)期5年，項(xiàng)目壽命周期30年，項(xiàng)目投資收益率不低于10%，正常情況下該項(xiàng)目的投資及收入、支出情況:表1投資方案收入、支出正常情況（單位：萬元）年份項(xiàng)目投資額營業(yè)收入營業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值=-=11000-10000.9091-909.1022000-20

12、000.8246-1652.803300080080-22800.7513-1712.964200090080-11800.6830-805.9452000100090-10900.6209-676.7861000859150.5645516.527120010011000.5132564.52830150010513954.55826358.69合計(jì)1000039400285026550-1682.15注：表示每年的數(shù)值貼現(xiàn)系數(shù)=1/（1+10%）n4.5582的由來將遞延年金視為第8年末的普通年金，求出遞延年期末（第七年末）的現(xiàn)值，公式為P = A（1+i）n-1/i（1+i）nP7 =

13、1395（1+10%）23-1/10%（1+10%）23=13958.883再將此值調(diào)整到期初P0 = P71/（1+10%）n=13958.8831/（1+10%）7=13954.5582試對(duì)該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值進(jìn)行敏感性分析？解：1、計(jì)算正常情況下項(xiàng)目的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率根據(jù)表1計(jì)算可知：凈現(xiàn)值（NPV）=1682.15萬元運(yùn)用線性插值法確定內(nèi)部收益率（IRR）已知公式IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）（i2-i1）當(dāng)i=12%時(shí)：NPV=344.7萬元當(dāng)i=13%時(shí)：NPV=-152.76萬元所以：IRR = 12%+344.7/344.7-（-152.76）（13

14、%-12%）=12.69%2、項(xiàng)目投資額增加的敏感性分析假設(shè)該項(xiàng)目投資額增加10%，即增加1000萬元，由于該項(xiàng)目的建設(shè)期為五年，這1000萬元增加到不同的年份對(duì)凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率將有不同的影響。假設(shè)第一年增加1000萬元，計(jì)算過程：表2：增加投資敏感性分析（單位：萬元）年份項(xiàng)目投資額營業(yè)收入營業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值=-=12000-20000.9091-1818.2022000-20000.8246-1652.803300080080-22800.7513-1712.964200090080-11800.6830-805.9452000100090-10900.6209-676

15、.7861000859150.5645516.527120010011000.5132564.52830150010513954.55826358.69合計(jì)1100039400285025550-773.05根據(jù)表2，凈現(xiàn)值（NPV）=773.05萬元，運(yùn)用線性插值法計(jì)算內(nèi)部收益率（IRR）已知公式IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）（i2-i1）當(dāng)i=10%時(shí)：NPV=773.05萬元當(dāng)i=11%時(shí)：NPV=-548.54萬元所以：IRR = 10%+773.05/773.05-（-548.54）（11%-10%）=10.58%房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析(三)3、項(xiàng)目建設(shè)周期延長

16、一年的敏感性分析項(xiàng)目建設(shè)周期延長一年，總投資的分布將發(fā)生變化，六年建設(shè)期的投資分布：表3：項(xiàng)目建設(shè)周期延長一年敏感性分析（單位：萬元）年份項(xiàng)目投資額營業(yè)收入營業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值=-=13000-30000.9091-2727.3022000-20000.8246-1652.803300080080-22800.7513-1712.964100090080-1800.6830-122.9455001000904100.6209254.5765001000854150.5645234.277120010011000.5132564.52830150010513954.558263

17、58.69合計(jì)1100039400285026550-1196.05根據(jù)表3，凈現(xiàn)值（NPV）=1196.05萬元，運(yùn)用線性插值法計(jì)算內(nèi)部收益率（IRR）已知公式IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）（i2-i1）當(dāng)i=10%時(shí)：NPV=1196.05萬元當(dāng)i=11%時(shí)：NPV=-167.79萬元所以：IRR = 10%+1196.05/1196.05-（-167.79）（11%-10%）=10.88%4、項(xiàng)目營業(yè)成本增加10%的敏感性分析正常情況下，項(xiàng)目營業(yè)成本為2850萬元，增加10%后增加到3135萬元，假設(shè)增加的285萬元營業(yè)成本分布為：第三年增加200萬元、第四年增加85

18、萬元，則營業(yè)成本變動(dòng)后，該項(xiàng)目的投資收支情況：表4營業(yè)成本增加10%的敏感性分析（單位：萬元）年份項(xiàng)目投資額營業(yè)收入營業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值=-=11000-10000.9091-909.1022000-20000.8246-1652.8033000800280-22800.7513-1863.2242000900165-11800.6830-864.0052000100090-10900.6209-676.7861000859150.5645516.527120010011000.5132564.52830150010513954.55826358.69合計(jì)1000039400

19、313526550-1473.83根據(jù)表4，凈現(xiàn)值（NPV）=1473.83萬元，運(yùn)用線性插值法計(jì)算內(nèi)部收益率（IRR）已知公式IRR = i1+NPV1/（NPV1-NPV2）（i2-i1）當(dāng)i=12%時(shí)：NPV=148.82萬元當(dāng)i=13%時(shí)：NPV=-343.51萬元所以：IRR = 12%+148.82/148.82-（-343.51）（13%-12%）=12.3%房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析(四)5、價(jià)格下降造成營業(yè)收入減少5%的敏感性分析營業(yè)收入減少5%，則變?yōu)?7430萬元，假設(shè)共計(jì)減少的1970萬元分布為：第3年減少700萬元、第四年減少800萬元、第五年減少470萬元，具體數(shù)據(jù)：表5營業(yè)收入減少5%敏感性分析（單位：萬元）年份項(xiàng)目投資額營業(yè)收入營業(yè)成本凈現(xiàn)金流量10%貼現(xiàn)系數(shù)凈現(xiàn)值=-=11000-10000.9091-909.1022000-20000.8246-1652.803300010080-29800.7513-2238.874200010080-19800.6830-1352.345200053090-15600.6209-968.6061000859150.5645516.527120010011000.5132564.52830150010513954.55826358.69合計(jì)1000037430285024580-318.02根據(jù)表5，凈現(xiàn)