某地產(chǎn)項目營銷策劃書(DOC9頁)

1、目錄項目分析優(yōu)勢劣勢機會威脅項目分析一) 優(yōu)勢1) 鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都 有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。市場細分如下：、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，年內(nèi)不 會再置業(yè)。、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。、復合市場。鳳凰城一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。鳳凰城二期小戶型項目的目標群，預計業(yè)主身份復雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。本區(qū)域年輕人多為收入

2、較低的藍領(lǐng)階層，有效需求不足。 如果鳳凰城二期銷售采取青年居易一味的向年輕時尚 族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。2) 鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。鳳凰城二期應借此概念， 實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。3) 正在形成的“大賣場”商務區(qū)能直接帶動鳳凰城二期的投資價值，甚至有可能使鳳凰城二期成為“大賣 場”的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。4) 鳳凰城項目二期有巨大的升值空間與既得便利A、 國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質(zhì)地位。鄭汴 路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地

3、產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、 中檔樓盤風光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題 必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。B、 鄭東新區(qū)的輻射效應。鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利 的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而鳳凰城項目恰恰位于這一板塊的中心。5) 相對較低的價位即使元平方米，比其周邊樓盤，仍具有優(yōu)勢。關(guān)鍵是嘈雜的環(huán)境，降低了消費者對鳳凰城的價值認知，現(xiàn)在消 費者的心理價格，在元平方米以下。提升項目的認可價值，回避環(huán)境劣勢，是推廣中最重要

4、的工作。二）劣勢）、鳳凰城可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資源僅萬元，房源主力是平米的五、六樓室廳。目前，通常平米的面積即能做出比較舒適的室廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至 建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常 小戶型帶不動平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在

5、形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。）鳳凰城二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。鳳凰城一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。）鳳凰城二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價低，形成鳳凰城二期銷售心理價位抗性。6）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。7）非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。三）、機會）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更

6、加火爆。鄭汴路商圈約戶商戶，萬人的 龐大消費群體將突顯鳳凰城二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為鳳凰城 二期主力客源。）挖掘市場。鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到鳳凰城置業(yè)，開拓新市場)鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們 購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而 鳳凰城二期恰恰符合商戶們的這一需求。4) “大賣場”的整合，將對大鱷形成推波助瀾，鳳凰城二期有可能成為“大鱷”的商務配套

7、。a) 小戶型的特性導致目標客戶對居住環(huán)境要求不高。鳳凰城二期配套不全，居住環(huán)境 嘈雜的抗性可以弱 化。b) 鳳凰城二期產(chǎn)品總價低，置業(yè)風險小。由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣場”作依托， 購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心 理。c) 鳳凰城二期應該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的 形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。d) 小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。e) 以大賣場做依托，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為鳳凰城二期

8、銷售的中堅力量。f) 鄭東新區(qū)建成需歷時年之久，總投資億元，其中一期總投資億元，在年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市 場機會。)良好地段發(fā)展前景，為商人帶來投資的機會。四) 威脅)行業(yè)內(nèi)的競爭周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭 激烈。ii. 鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市場。鳳凰城二期應當密切關(guān)注市場動態(tài)，爭取 占領(lǐng)市場先機。）行業(yè)外威脅鄭汴路“大賣場”的形成，商務更加方便快捷，商務的中間環(huán)節(jié)減少，將淘汰一批中小商戶，故鳳凰城 的消費群將萎縮。政府關(guān)于

9、商品房以后須全裝修出售。在一年左右的時間內(nèi)，建材、裝修市場將出現(xiàn)，由散戶購買為主向集團購買為主的轉(zhuǎn)變。而開發(fā)商必須考慮大眾市場，故家裝市場要重新整合。大品牌何去何從，很難預測；中檔品牌可能會脫穎而出，門庭若市。但商戶總數(shù)只會減少，在這個變動的過程中，他們的置業(yè)激情將大大折扣，鳳凰城二期須在這一局面認知或形成之前完成銷售，否則我們將陷入非常被動的局面。目錄項目分析優(yōu)勢劣勢機會威脅本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍領(lǐng)階層，有效需求不足。 如果鳳凰城二期銷售采取青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。8) 鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。鳳

10、凰城二期應借此概念， 實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。9) 正在形成的“大賣場”商務區(qū)能直接帶動鳳凰城二期的投資價值，甚至有可能使鳳凰城二期成為“大賣 場”的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。10) 鳳凰城項目二期有巨大的升值空間與既得便利C、 國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質(zhì)地位。鄭汴 路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題 必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。D、

11、 鄭東新區(qū)的輻射效應。鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利 的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而鳳凰城項目恰恰位于這一板塊的中心。11) 相對較低的價位即使元平方米，比其周邊樓盤，仍具有優(yōu)勢。關(guān)鍵是嘈雜的環(huán)境，降低了消費者對鳳凰城的價值認知，現(xiàn)在消 費者的心理價格，在元平方米以下。提升項目的認可價值，回避環(huán)境劣勢，是推廣中最重要的工作。二）劣勢）、鳳凰城可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資源僅萬元，房源主力是平米的五、六樓室廳。目前，通常平米的面

12、積即能做出比較舒適的室廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至 建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常 小戶型帶不動平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。）鳳凰城二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。鳳凰城一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“

13、只是兩棟臨街樓”的印象。）鳳凰城二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業(yè)安全系數(shù)較低，居住環(huán)境嘈雜，僅靠硬件設(shè)施，很難形成高檔樓盤形象）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價低，形成鳳凰城二期銷售心理價位抗性。12）非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。13）非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。三）、機會）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約戶商戶，萬人的 龐大消費群體將突顯鳳凰城二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為鳳凰城 二期主力客源。）挖掘市場。鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考

14、慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到鳳凰城置業(yè)，開拓新市場)鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們 購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而 鳳凰城二期恰恰符合商戶們的這一需求。4) “大賣場”的整合，將對大鱷形成推波助瀾，鳳凰城二期有可能成為“大鱷”的商務配套。a) 小戶型的特性導致目標客戶對居住環(huán)境要求不高。鳳凰城二期配套不全，居住環(huán)境 嘈雜的抗性可以弱 化。b) 鳳凰城二期產(chǎn)品總價低，置業(yè)風險小。由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣場”作依

15、托， 購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心 理。c) 鳳凰城二期應該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的 形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。a)小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。b） 以大賣場做依托，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為鳳凰城二期銷售的中堅力量。c） 鄭東新區(qū)建成需歷時年之久，總投資億元，其中一期總投資億元，在年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市 場機會。）良好地段發(fā)展前景，為商人帶來投資的機會。四）威脅）行業(yè)內(nèi)的競爭周邊樓盤云集

16、。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭 激烈。ii. 鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市場。鳳凰城二期應當密切關(guān)注市場動態(tài)，爭取 占領(lǐng)市場先機。）行業(yè)外威脅鄭汴路“大賣場”的形成，商務更加方便快捷，商務的中間環(huán)節(jié)減少，將淘汰一批中小商戶，故鳳凰城 的消費群將萎縮。政府關(guān)于商品房以后須全裝修出售。在一年左右的時間內(nèi)，建材、裝修市場將出現(xiàn)，由散戶購買為主向集團購買為主的轉(zhuǎn)變。而開發(fā)商必須考慮大眾市場，故家裝市場要重新整合。大品牌何去何從，很難預測；中檔品牌可能會脫穎而出，

17、門庭若市。但商戶總數(shù)只會減少，在這個變動的過程中，他們的置業(yè)激情將大大折扣，鳳凰城二期須在這一局面認知或形成之前完成銷售，否則我們將陷入非常被動的局面。目錄項目分析優(yōu)勢劣勢機會威脅項目分析一) 優(yōu)勢14) 鄭汴路商圈天然的地段優(yōu)勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都 有新一代需求產(chǎn)生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。市場細分如下：、高端市場被英協(xié)、建業(yè)等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業(yè)，是終極消費，年內(nèi)不 會再置業(yè)。、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結(jié)合。、復合市場。鳳凰城一期是一個大眾樓盤，從

18、價位角度劃分，屬中低檔樓盤。鳳凰城二期小戶型項目的目標群，預計業(yè)主身份復雜，置業(yè)心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線?！爸性禺a(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題 必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。E、 鄭東新區(qū)的輻射效應。鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利 的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而鳳凰城項目恰恰位于這一板塊的中心。15) 相對較低的價位即使元平方米，比其周邊樓盤，仍具有優(yōu)勢。關(guān)鍵是嘈雜的環(huán)境，降低了消費者對鳳凰城的價值認知，現(xiàn)在消 費者的心理價格，在元平

19、方米以下。提升項目的認可價值，回避環(huán)境劣勢，是推廣中最重要的工作。二）劣勢）、鳳凰城可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資源僅萬元，房源主力是平米的五、六樓室廳。目前，通常平米的面積即能做出比較舒適的室廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至 建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常 小戶型帶不動平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總

20、房源有限，導致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。）鳳凰城二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。鳳凰城一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。形成高檔樓盤形象二）劣勢）、鳳凰城可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資源僅萬元，房源主力是平米的五、六樓室廳。目前，通常平米的面積即能做出比較舒適的室廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型

21、。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至 建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是萬元的大戶型現(xiàn)房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常 小戶型帶不動平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現(xiàn)有房源（總房源有限，導致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰(zhàn)。）鳳凰城二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區(qū)要經(jīng)過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。鳳凰城一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。形成高檔樓盤形象）與二期相比，一期樓盤素質(zhì)高、售價低，形成鳳凰城二期銷售心理價位抗性。

22、16） 非現(xiàn)房，不符合商戶即買即住的消費心理。17） 非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。三）、機會）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約戶商戶，萬人的 龐大消費群體將突顯鳳凰城二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為鳳凰城 二期主力客源。）挖掘市場。鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到鳳凰城置業(yè)，開拓新市場)鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩(wěn)定企業(yè)中的骨干力量和親屬，已開始為他們 購置總價較低

23、的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而鳳 凰城二期恰恰符合商戶們的這一需求。4) “大賣場”的整合，將對大鱷形成推波助瀾，鳳凰城二期有可能成為“大鱷”的商務配套。a) 小戶型的特性導致目標客戶對居住環(huán)境要求不高。鳳凰城二期配套不全，居住環(huán)境 嘈雜的抗性可以弱 化。b) 鳳凰城二期產(chǎn)品總價低，置業(yè)風險小。由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣場”作依托， 購房、租房需求恒久存在，物業(yè)幾乎不可能貶值，也比較容易轉(zhuǎn)手或出租，這非常符合外地商人置業(yè)心 理。c) 鳳凰城二期應該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的 形

24、式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節(jié)約大量的推廣成本。a) 小戶型現(xiàn)房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優(yōu)勢。b) 以大賣場做依托，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為鳳凰城二期銷售的中堅力量。c) 鄭東新區(qū)建成需歷時年之久，總投資億元，其中一期總投資億元，在年內(nèi)完成。這將給鄭汴路巨大的市 場機會。)良好地段發(fā)展前景，為商人帶來投資的機會。四) 威脅)行業(yè)內(nèi)的競爭周邊樓盤云集。建業(yè)、英協(xié)、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭 激烈。鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優(yōu)勝劣汰建業(yè)四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小

25、戶型投入市場。鳳凰城二期應當密切關(guān)注市場動態(tài)，爭取占領(lǐng)市場先機。）行業(yè)外威脅鄭汴路“大賣場”的形成，商務更加方便快捷，商務的中間環(huán)節(jié)減少，將淘汰一批中小商戶，故鳳凰城 的消費群將萎縮。政府關(guān)于商品房以后須全裝修出售。在一年左右的時間內(nèi)，建材、裝修市場將出現(xiàn)，由散戶購買為主向集團購買為主的轉(zhuǎn)變。而開發(fā)商必須考慮大眾市場，故家裝市場要重新整合。大品牌何去何從，很難預測；中檔品牌可能會脫穎而出，門庭若市。但商戶總數(shù)只會減少，在這個變動的過程中，他們的置業(yè)激情將大大折扣，鳳凰城二期須在這一局面認知或形成之前完成銷售，否則我們將陷入非常被動的局面。目錄項目分析優(yōu)勢劣勢機會威脅本區(qū)域年輕人多為收入較低的藍

26、領(lǐng)階層，有效需求不足。 如果鳳凰城二期銷售采取青年居易一味的向年輕時 尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面18) 鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經(jīng)同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。鳳凰城二期應借此概念， 實現(xiàn)品牌形象的轉(zhuǎn)變。19) 正在形成的“大賣場”商務區(qū)能直接帶動鳳凰城二期的投資價值，甚至有可能使鳳凰城二期成為“大賣 場”的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現(xiàn)爆搶局面。20) 鳳凰城項目二期有巨大的升值空間與既得便利F、 國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區(qū)的財富中轉(zhuǎn)站。有“東之中”或“東區(qū)發(fā)動機”的本質(zhì)地位。鄭汴 路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產(chǎn)需

27、求優(yōu)勢，卻讓建業(yè)、英協(xié)、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而我方樓盤以“中原地產(chǎn)大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題 必須在二期項目得到扭轉(zhuǎn)。G、 鄭東新區(qū)的輻射效應。鄭東新區(qū)的開發(fā)將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產(chǎn)板塊位于老城區(qū)與新城區(qū)的支撐地帶，配套齊全，生活便利 的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而鳳凰城項目恰恰位于這一板塊的中心。21) 相對較低的價位即使元平方米，比其周邊樓盤，仍具有優(yōu)勢。關(guān)鍵是嘈雜的環(huán)境，降低了消費者對鳳凰城的價值認知，現(xiàn)在消 費者的心理價格，在元平方米以下。提升項目的認可價值，回避環(huán)境劣勢，是推廣中最重要的工作。二）劣勢）、鳳凰城可售資源由三種不同的物業(yè)形態(tài)組成，這三種物業(yè)形態(tài)的目標群是完全不同的置業(yè)目的。尤其是一期多層現(xiàn)已進入尾盤階段，可售資源僅萬元，房源主力是平米的五、六樓室廳。目前，通常平米的面積即能做出比較舒適的室廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至 建業(yè)、英協(xié)等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。