《房地產(chǎn)業(yè)營改增政策與實(shí)務(wù)》

1、房地產(chǎn)業(yè)營改增政策與實(shí)務(wù) 【課程背景】我國新一輪稅制改革的主要內(nèi)容是營業(yè)稅改為增值稅，簡稱“營改增”。根據(jù)國家的統(tǒng)一安排部署，國家稅務(wù)總局和財(cái)政部正式于2011年11月16日頒布了營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案，通過5年左右時(shí)間的過渡，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局于2016年3月23日頒布了關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號），標(biāo)志著“營改增”的攻堅(jiān)之戰(zhàn)已經(jīng)打響，我國全面告別營業(yè)稅，實(shí)現(xiàn)全行業(yè)的增值稅于2016年5月1日開始。 對于占我國國民經(jīng)濟(jì)相當(dāng)比重的建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)而言，營改增可謂是“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的一項(xiàng)系統(tǒng)工程。而建筑業(yè)、房地產(chǎn)的管理人員、財(cái)務(wù)人員對于增值稅可謂是一項(xiàng)全新的課

2、題。因此，企業(yè)做好轉(zhuǎn)型的相關(guān)準(zhǔn)備，確保稅制的平穩(wěn)實(shí)施，并通過過渡期思考政策與實(shí)踐中的節(jié)稅空間，減少涉稅風(fēng)險(xiǎn)，是企業(yè)管理者與財(cái)務(wù)工作者必須重視的問題。第一部分 房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改增值稅政策基礎(chǔ)一、背景（一）現(xiàn)行稅制分析 增值稅與營業(yè)稅是我國兩大主體稅種。2011年，我國增值稅和營業(yè)稅合計(jì)征收約38萬億元，占總稅收的比例超過四成。營業(yè)稅以交易額征稅，不利于社會分工，重復(fù)征稅，抑制市場交易規(guī)模，個(gè)別經(jīng)濟(jì)行為定性模糊(如數(shù)據(jù)信息服務(wù))，目前世界僅有很少國家采納。增值稅以增加值征稅，消除重復(fù)征稅、促進(jìn)專業(yè)化方面有優(yōu)勢，從1954年首次使用，到目前已有170個(gè)國家和地區(qū)實(shí)行，2009年我國實(shí)現(xiàn)由生產(chǎn)性增值稅

3、向消費(fèi)型增值稅的轉(zhuǎn)型。（二）“營改增”進(jìn)程簡要回顧 為了完善財(cái)稅體制，落實(shí)結(jié)構(gòu)性減稅的方針。經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，國家稅務(wù)總局和財(cái)政部正式于2011年11月16日頒布了營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)方案。并在方案中規(guī)定了上海作為首個(gè)營改增試點(diǎn)地區(qū)將交通運(yùn)輸業(yè)和部分服務(wù)業(yè)納入到營改增試點(diǎn)范圍。（財(cái)稅2011110號）。 交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)：2012年1月1日上海市，2012年9月1日北京市，2012年10月1日江蘇和安徽，2012年11月1日福建和廣東，2012年12月1日天津、浙江和湖北，同時(shí)適當(dāng)擴(kuò)大部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)范圍，2013年8月1日全國范圍內(nèi)實(shí)施。鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)：財(cái)稅2013106號規(guī)定，自2014年

4、1月1日起，在全國范圍內(nèi)開展鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)營改增試點(diǎn)。電信業(yè)：財(cái)稅201443號規(guī)定，自2014年6月1日起電信業(yè)納入營改增范圍。最后一批營業(yè)稅稅目的：建筑業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)、金融業(yè)、傳統(tǒng)生活服務(wù)業(yè)四個(gè)行業(yè)。 財(cái)稅201636號：2016年3月23日頒布了關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知；國家稅務(wù)總局公告2016年第23號：國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告上述4個(gè)行業(yè)均于2016年5月1日起“營改增”。 很明顯，“銷售不動(dòng)產(chǎn)”主要就是針對房地產(chǎn)業(yè)。（三）房地產(chǎn)業(yè)“營改增”實(shí)施背景 目前，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)四大行業(yè)營業(yè)稅改增值稅總方

5、案即將公布，這將直接影響四大行業(yè)的800余萬戶企業(yè)，涉及年?duì)I業(yè)稅稅額1.6萬億元。占全國稅收收入比重約15%。 可以看到，截至現(xiàn)在，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、傳統(tǒng)生活服務(wù)業(yè)特別是前三者，占據(jù)了國民經(jīng)濟(jì)的絕對大頭，也與人民生活息息相關(guān)，因此，原定于2015年全面完成的“營改增”戰(zhàn)略部署，也不得不一再推移。在2016年3月5日的政府工作報(bào)告中，李克強(qiáng)總理“一錘定音”，宣布自2016年5月1日起，將全面實(shí)施營業(yè)稅改征增值稅改革（“營改增”），中國增值稅進(jìn)入了新的時(shí)代。 總理李克強(qiáng)有一句話說了十遍還不止，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。 房地產(chǎn)業(yè)在中國改革開放以來作為大力發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，一方面拉動(dòng)了幾十個(gè)相關(guān)行

6、業(yè)，另一方面也切實(shí)解決了人民群眾的居住問題，促進(jìn)了我國的城市化發(fā)展?？陀^上也成為部分人士的投資工具，因此，房地產(chǎn)業(yè)的稅制的改革，關(guān)注面廣，涉及面大，需要財(cái)務(wù)人員高度關(guān)注。二、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的難點(diǎn)分析（一）抵扣鏈條問題 實(shí)施增值稅制，其主要優(yōu)點(diǎn)在于其抵扣鏈條完整，從而實(shí)現(xiàn)全過程的稅負(fù)控制，同時(shí)也有利于納稅人稅負(fù)管理，稅管機(jī)關(guān)的精準(zhǔn)控稅。房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施增值稅，首要的就是要解決抵扣鏈條問題，即從土地取得、項(xiàng)目發(fā)包、甲供材等關(guān)系方面，都要考慮完整的抵扣鏈條，否則稅負(fù)必然只升不降。 （二）票據(jù)取得問題 抵扣鏈條除了產(chǎn)業(yè)鏈的完整外，其形式要件就是當(dāng)前稅管機(jī)關(guān)的主要手段“以票管稅”，房地產(chǎn)業(yè)的主要成本發(fā)生

7、在“開發(fā)成本”即項(xiàng)目發(fā)包給總包方實(shí)施。在當(dāng)前條件下，房地產(chǎn)業(yè)的增值稅率與建筑業(yè)稅率是相等的，因此，票據(jù)取得是沒有太大技術(shù)難度的。當(dāng)然，如果對于總包（承包）方為小規(guī)模納稅人或者“老項(xiàng)目”簡易計(jì)稅方式時(shí)，可能無法取得增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅款無法抵扣。 至于甲供材料或者一些配套的營銷、廣告等費(fèi)用，則已經(jīng)提前或同步進(jìn)行了“營改增”，取得專用發(fā)票的問題也不大（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)變問題 房地產(chǎn)業(yè)的歷史稅管機(jī)關(guān)為地方稅務(wù)局。這也是1994年稅制改革后，營業(yè)稅作為地方稅由地方征管的重要稅源?！盃I改增”后，增值稅的征管機(jī)關(guān)為國家稅務(wù)局。這涉及到房地產(chǎn)業(yè)與主管征稅機(jī)關(guān)的銜接與溝通，同時(shí)

8、需要做好納稅人身份登記，考慮適用稅率。（四）房地產(chǎn)企業(yè)自身應(yīng)對問題 觀念上：明確“營改增”是大勢所趨，是國家減輕企業(yè)稅負(fù)的長遠(yuǎn)大計(jì)。 準(zhǔn)備上：做好相關(guān)準(zhǔn)備與應(yīng)對，分析企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)特點(diǎn)與關(guān)鍵環(huán)節(jié)，從人員培訓(xùn)，組織建設(shè)、稅企溝通等方面做好準(zhǔn)備。 實(shí)施上：分析企業(yè)自身在抵扣鏈條、業(yè)務(wù)特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)鏈上下游合作伙伴的基本情況，同時(shí)及時(shí)與主管稅務(wù)局做好溝通，實(shí)現(xiàn)“營改增”的順利實(shí)施。（五）小結(jié)由于歷史原因，房地產(chǎn)業(yè)還廣泛存在著一級開發(fā)（土地整理）與二級開發(fā)（通常意義的商品房開發(fā)）并存，兼營、混合經(jīng)營等復(fù)雜業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)企業(yè)還存在著土地增值稅這一特殊稅種。由于房地產(chǎn)開發(fā)對于諸多稅種均采用預(yù)交形式等，導(dǎo)致房地產(chǎn)行

9、業(yè)的稅負(fù)既重又相對復(fù)雜。企業(yè)財(cái)務(wù)人員以前對增值稅業(yè)務(wù)、操作模式不熟悉，對于營改增的實(shí)施，都提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。三、“營改增”政策支撐文件（11道“金牌”與一封信）1、財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636號）附件： 1.營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法 2.營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定 3.營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定 4.跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定2、關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)若干政策的通知(財(cái)稅2016（39）號)3、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)后增值稅納稅申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告(2016年第13號)4、國家稅務(wù)

10、總局關(guān)于發(fā)布納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法的公告(2016年第14號)5、國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額分期抵扣暫行辦法的公告(2016年第15號)6、國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法的公告(2016年第16號)7、國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布納稅人跨縣(市、區(qū))提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法的公告(2016年第17號)8、國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法的公告(2016年第18號)9、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅機(jī)關(guān)代征稅款和代開增值稅發(fā)票的公告（2016年第19號)10、國家稅務(wù)總局關(guān)

11、于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知(稅總函（2016146號)11、國家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告 國家稅務(wù)總局公告（2016年第23號）12、溫情脈脈的致全國營改增納稅人的一封信（2016年4月20日，國家稅務(wù)總局營改增督促落實(shí)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室）四、基于本講座的主題，均以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為納稅主體及其相關(guān)業(yè)務(wù)展開，其他納稅人涉及的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)涉稅事項(xiàng)暫不討論。第二部分房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅的稅務(wù)處理一、房地產(chǎn)企業(yè)如何正確核算及申報(bào)增值稅（一）納稅主體與適用相關(guān)政策1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管

12、理暫行辦法（稅總 (2016年第18號） 公告）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：“擁有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的建設(shè)單位”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。簡單地講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是在各地住建部門辦理了房地產(chǎn)資質(zhì)等級認(rèn)定的房地產(chǎn)開發(fā)公司。在實(shí)務(wù)操作中，房地產(chǎn)開發(fā)一般是以項(xiàng)目公司作為開發(fā)主體，都必須辦理資質(zhì)后才能開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目。注意：房地產(chǎn)開發(fā)不等于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營必須取得相應(yīng)資質(zhì)。2包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)稅36、39文件；13、14、15、16、19、23等稅總公告及相關(guān)文件（二）稅目的判定根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)業(yè)務(wù)以及“營改增”的相關(guān)文件精

13、神，房地產(chǎn)企業(yè)如下行為為增值稅應(yīng)稅行為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在境內(nèi)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以經(jīng)營租賃方式出租自己開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（包括商鋪、寫字樓、公寓等），適用“租賃服務(wù)”稅目中的“不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)”。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用'銷售無形資產(chǎn)'稅目中的“自然資源使用權(quán)”（三）納稅人身份界定與登記在中華人民共和國境內(nèi)提供建筑服務(wù)的單位和個(gè)人，為增值稅納稅人。在境內(nèi)銷售建筑服務(wù)是指建筑服務(wù)的銷售方或者購買方在境內(nèi)。1身份界定根據(jù)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第三條規(guī)定，納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額（以下

14、稱應(yīng)稅銷售額）超過財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。（個(gè)人、不經(jīng)常發(fā)生業(yè)務(wù)的單位、工商戶：小規(guī)模）一般納稅人判斷標(biāo)準(zhǔn)：年應(yīng)稅銷售額超過500萬元(含本數(shù)）試點(diǎn)納稅人試點(diǎn)實(shí)施前的應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額按以下公式換算：應(yīng)稅行為年應(yīng)稅銷售額=連續(xù)不超過12個(gè)月應(yīng)稅行為營業(yè)額合計(jì)÷（1+3）（財(cái)稅201636號）附件2（五）（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）2016年5月1日前登記，試點(diǎn)實(shí)施后正式登記。（不是認(rèn)證）2適用稅率稅率：11%（常規(guī)）銷售不動(dòng)產(chǎn)（銷售）不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)（出租）銷售自然資源使用權(quán)（轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)）征收率：5%或

15、3%（簡易方法）注意：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用簡易計(jì)稅方法，征收率為3%，其余簡易計(jì)稅方法的征收率均為5%3計(jì)稅方法（1）房地產(chǎn)企業(yè)不同業(yè)務(wù)類型下的銷售額的計(jì)算銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。銷售額不包括收取的銷項(xiàng)稅額。注意：增值稅是價(jià)外稅（即稅款不計(jì)入價(jià)格中，也就是收入不包括稅款）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售試點(diǎn)后開工的新項(xiàng)目或者銷售未選擇簡易計(jì)稅的老項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法，稅率為11%，并可以從銷售額中扣除向政府部門支付的土地價(jià)款。銷售額=（全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款

16、=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。銷售額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）注意：不得扣除土地款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（無論新項(xiàng)目還是老項(xiàng)目），都按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。銷售額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）注意：不得扣除土地款房地產(chǎn)開發(fā)

17、企業(yè)中的一般納稅人出租其在2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，或者出租其在2016年5月1日前取得的未選擇簡易計(jì)稅的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，稅率為11%。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+11%）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出租其2016年5月1日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡易計(jì)稅方法，征收率為5%。銷售額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)（無論何時(shí)取得），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。銷售額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+5%）一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，適用一般計(jì)稅方法，稅率為11%。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土

18、地使用權(quán)，適用簡易計(jì)稅方法，征收率為3%。銷售額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷（1+適用稅率或征收率）（2）一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷項(xiàng)稅額進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣額當(dāng)期銷項(xiàng)稅額當(dāng)期銷售額×11%當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣額符合增值稅進(jìn)項(xiàng)稅抵扣相關(guān)規(guī)定，且必須取得增值稅專用發(fā)票的進(jìn)項(xiàng)稅額（3）簡易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額簡易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額=銷售額×征收率簡易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的（即含稅價(jià)），按照下列公式計(jì)算銷售額：銷售額含稅銷售額÷

19、（1征收率）（還原）二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅明細(xì)科目的設(shè)置與使用有關(guān)營改增試點(diǎn)會計(jì)處理規(guī)定，參考營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)企業(yè)會計(jì)處理規(guī)定（財(cái)會201213 號），結(jié)合實(shí)際情況，建議如下：（一）科目設(shè)置1一、二級科目明細(xì)設(shè)置企業(yè)應(yīng)該在“應(yīng)交稅費(fèi)”科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅”“未交增值稅”、“增值稅留抵稅額”、“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”明細(xì)科目。2221應(yīng)交稅費(fèi)借方貸方一級明細(xì)科目二級明細(xì)科目01應(yīng)交增值稅見下表02未交增值稅01一般計(jì)稅02簡易計(jì)稅03增值稅留抵稅額04待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額01未認(rèn)證或已認(rèn)證未申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額02營改增待抵減的銷項(xiàng)稅額03新增不動(dòng)產(chǎn)購進(jìn)未滿12月進(jìn)項(xiàng)稅額2應(yīng)交增值稅明細(xì)科目設(shè)置應(yīng)交增值

20、稅借方貸方備注進(jìn)項(xiàng)稅額銷項(xiàng)稅額 已交稅金進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出 減免稅款轉(zhuǎn)出多交增值稅 轉(zhuǎn)出未交增值稅  營改增抵減的銷項(xiàng)稅額營改增抵減的銷項(xiàng)稅額可不設(shè)置（二）科目使用1一、二級明細(xì)科目使用“未交增值稅”明細(xì)科目，核算企業(yè)月末轉(zhuǎn)入的應(yīng)交未交增值稅額，轉(zhuǎn)入多交的增值稅也在本明細(xì)科目核算。“增值稅留抵稅額”明細(xì)科目，核算截止到開始試點(diǎn)當(dāng)月月初的增值稅留抵稅額按照營業(yè)稅改征增值稅有關(guān)規(guī)定不得從應(yīng)稅服務(wù)的銷項(xiàng)稅額中抵扣的金額。“待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”明細(xì)科目，核算企業(yè)按稅法規(guī)定不符合抵扣條件，暫不予在本期申報(bào)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。2應(yīng)交增值稅明細(xì)科目或?qū)谑褂脩?yīng)交增值稅：借

21、方：（5個(gè)）在“應(yīng)交增值稅”明細(xì)賬中，借方應(yīng)設(shè)置“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“已交稅金”、“減免稅款”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“營改增抵減的銷項(xiàng)稅額”等專欄或下級科目，“進(jìn)項(xiàng)稅額”，記錄企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)而支付的、準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的增值稅額。企業(yè)購入貨物或接受應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅服務(wù)支付的進(jìn)項(xiàng)稅額，用藍(lán)字登記。“已交稅金”，記錄企業(yè)已繳納的增值稅額，企業(yè)已繳納的增值稅額用藍(lán)字登記?！皽p免稅款”專欄，用于記錄該企業(yè)按規(guī)定抵減的增值稅應(yīng)納稅額。“轉(zhuǎn)出未交增值稅”，記錄企業(yè)月末轉(zhuǎn)出應(yīng)交未交的增值稅。企業(yè)轉(zhuǎn)出當(dāng)月發(fā)生的應(yīng)交未交的增值稅額用藍(lán)字登記?！盃I改增抵減的銷項(xiàng)稅額”，系核算差額征稅的試點(diǎn)納稅人本

22、期從銷售額中扣減的、購進(jìn)應(yīng)稅服務(wù)按適用稅率計(jì)算的銷項(xiàng)稅額；如果原一般納稅人未兼營該應(yīng)稅服務(wù)的，可以不設(shè)此明細(xì)科目。應(yīng)交增值稅：貸方：（4個(gè)）貸方應(yīng)設(shè)置“銷項(xiàng)稅額”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”、“營改增抵減的銷項(xiàng)稅額”等專欄或下級明細(xì)科目：“銷項(xiàng)稅額”：記錄企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)或提供應(yīng)稅服務(wù)應(yīng)收取的增值稅額?！斑M(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”專欄，記錄由于各類原因而不應(yīng)從銷項(xiàng)稅額中抵扣，按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額。“轉(zhuǎn)出多交增值稅”：記錄企業(yè)月末轉(zhuǎn)出多交的增值稅。企業(yè)轉(zhuǎn)出當(dāng)月發(fā)生的多交的增值稅額用藍(lán)字登記?！盃I改增抵減的銷項(xiàng)稅額”：同上。（三）小規(guī)模納稅人科目設(shè)置增值稅小規(guī)模納稅人的應(yīng)納增值稅額，也通過“應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)

23、交增值稅”明細(xì)科目核算，但不設(shè)置若干專欄。（四）科目使用核算分錄：（1）實(shí)現(xiàn)銷售時(shí)借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）（2）取得成本費(fèi)用等含進(jìn)項(xiàng)稅額專用發(fā)票時(shí)借：成本費(fèi)用類科目應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）貸：銀行存款（3）減免稅款時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（減免稅款）貸：遞延收益 （4）轉(zhuǎn)出本月應(yīng)交未交增值稅時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）貸：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅 （5）本月上交上期未交增值稅時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)未交增值稅貸：銀行存款三、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅發(fā)票的使用、收集、認(rèn)證（一）增值稅發(fā)票的使用（開具）1一般納稅人應(yīng)通過增值稅防偽稅控系統(tǒng)使用專用發(fā)票。2自2016年5

24、月1日起，地稅機(jī)關(guān)不再向試點(diǎn)納稅人發(fā)放發(fā)票。試點(diǎn)納稅人已領(lǐng)取地稅機(jī)關(guān)印制的發(fā)票以及印有本單位名稱的發(fā)票，可繼續(xù)使用至2016年6月30日，特殊情況經(jīng)省國稅局確定，可適當(dāng)延長使用期限，最遲不超過2016年8月31日。3一般納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，自行開具增值稅發(fā)票。4一般納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。5一般納稅人向其他個(gè)人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，不得開具增值稅專用發(fā)票。6小規(guī)模納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，自行開具

25、增值稅普通發(fā)票。購買方（除其他個(gè)人）需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人可以向主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。（二）增值稅專用發(fā)票及進(jìn)項(xiàng)稅額1納稅人購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，取得增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。2根據(jù)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法第二十六規(guī)定，增值稅扣稅憑證，是指增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和完稅憑證。3納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。4下列項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：（一）用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅項(xiàng)目、免征增值稅

26、項(xiàng)目、集體福利或者個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個(gè)人消費(fèi)。（二）非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（三）非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物（不包括固定資產(chǎn)）、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸服務(wù)。（四）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)，以及該不動(dòng)產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。（五）非正常損失的不動(dòng)產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)服務(wù)和建筑服務(wù)。（六）購進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)、貸款服務(wù)、餐飲服務(wù)、居民日常服務(wù)和娛樂服務(wù)。（七）財(cái)政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。（三）增值稅發(fā)票的日常管理1根據(jù)納稅人納稅信用評級決定是否

27、進(jìn)行專用發(fā)票認(rèn)證取消增值稅發(fā)票認(rèn)證只限于納稅信用A級納稅人。如不符合此條件，需要定期進(jìn)行認(rèn)證工作。2016年5月1日新納入營改增試點(diǎn)的增值稅一般納稅人，2016年5月至7月期間不需進(jìn)行增值稅發(fā)票認(rèn)證，登錄本省增值稅發(fā)票查詢平臺，查詢、選擇用于申報(bào)抵扣或者出口退稅的增值稅發(fā)票信息，未查詢到對應(yīng)發(fā)票信息的，可進(jìn)行掃描認(rèn)證。2016年8月起按照納稅信用級別分別適用發(fā)票認(rèn)證的有關(guān)規(guī)定。2做好增值稅發(fā)票的申報(bào)、抵扣相關(guān)事項(xiàng)對于需要認(rèn)證的發(fā)票，應(yīng)在開具之日起180日內(nèi)到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理認(rèn)證，并在認(rèn)證通過的次月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。無須認(rèn)證的發(fā)票也需要在抵扣期根據(jù)業(yè)務(wù)情況進(jìn)行抵扣。四、增值稅

28、納稅申報(bào)關(guān)鍵點(diǎn)審查（一）增值稅預(yù)交的相關(guān)要求 1銷售不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確定時(shí)，再清算應(yīng)納稅款，并扣除已預(yù)繳的增值稅款。一般納稅人應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到這類預(yù)收款以后，應(yīng)區(qū)分項(xiàng)目的具體情況，是老項(xiàng)目還是新項(xiàng)目，確定適用的計(jì)稅方法，計(jì)算當(dāng)期應(yīng)預(yù)繳的稅款。小規(guī)模納稅人應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%2出租不動(dòng)產(chǎn)納稅人

29、出租不動(dòng)產(chǎn)適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款： 應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷售額÷（1+11%）×3%納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，除個(gè)人出租住房外，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：應(yīng)預(yù)繳稅款含稅銷售額÷（1+5%）×5%（二）納稅與扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確定1納稅人銷售、出租不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，

30、為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。2納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。（三）納稅地點(diǎn)的確定1銷售不動(dòng)產(chǎn)，按上述時(shí)間與預(yù)征情況，計(jì)算應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 2納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅款，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。3一般納稅人轉(zhuǎn)

31、讓土地使用權(quán)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的稅率為11%。小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，征收率為3%，按照規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（四）申報(bào)與繳納（預(yù)繳）增值稅的時(shí)間節(jié)點(diǎn)按月申報(bào)的納稅人：5月增值稅申報(bào)時(shí)間最遲為2016年6月27日。此后為每月15日前。（房地產(chǎn)業(yè)一般納稅人一般為按月申報(bào)）小規(guī)模納稅人以1個(gè)季度為納稅期限。納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)預(yù)繳稅款時(shí)間，按照上述規(guī)定的納稅期限執(zhí)行。預(yù)繳稅款的時(shí)間節(jié)點(diǎn)：一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向項(xiàng)目所在地主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限（季度申報(bào)）向項(xiàng)目所在地

32、主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。（五）申報(bào)入庫五、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅業(yè)務(wù)的會計(jì)核算 （一）簡易計(jì)算方法A 房地產(chǎn)企業(yè)（一般納稅人）自行開發(fā)了B 房地產(chǎn)項(xiàng)目，施工許可證注明的開工日期是2015 年3 月15 日，2016 年1 月15 日開始預(yù)售房地產(chǎn)，至2016 年4 月30 日共取得預(yù)收款5250 萬元，已按照營業(yè)稅規(guī)定申報(bào)繳納營業(yè)稅。A 房地產(chǎn)企業(yè)對上述預(yù)收款開具收據(jù)，未開具營業(yè)稅發(fā)票。該企業(yè)2016 年5 月又收到預(yù)收款5250 萬元。2016 年6 月共開具了增值稅普通發(fā)票10500 萬元（含2016 年4 月30 日前取得的未開票預(yù)收款5250 萬元，和2016 年5 月收到的5250萬元），同時(shí)

33、辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。問：納稅人在7 月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)多少增值稅稅款？ （一）由于A 房地產(chǎn)企業(yè)銷售了自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，納稅人按照辦法第八條規(guī)定，可選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。 （二）納稅人6 月開具增值稅普通發(fā)票10500 萬元，其中包括5250 萬元屬于辦法第十七條規(guī)定的可以開具增值稅普通發(fā)票的情形。 （三）納稅人按照辦法第十一條、十二條規(guī)定，應(yīng)在6 月申報(bào)期就取得的預(yù)收款5250 萬元預(yù)繳稅款150 萬元。（5250/1.05*3%） （四）納稅人應(yīng)按照辦法第十五條規(guī)定，在7月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)的增值稅稅款為5250÷（1+5%）×5%-150=250-1

34、50=100 萬元 思考：營業(yè)稅下應(yīng)預(yù)交營業(yè)稅多少？（二）常規(guī)計(jì)算方法 A 房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目有關(guān)情況同上例。2016 年6 月還取得了建筑服務(wù)增值稅專用發(fā)票價(jià)稅合計(jì)1110 萬元（其中：注明的增值稅稅額為110 萬元），納稅人選擇放棄選擇簡易計(jì)稅方法，按照適用稅率計(jì)算繳納增值稅。問：納稅人在7 月申報(bào)期應(yīng)申報(bào)多少增值稅稅款？ （一）納稅人按照辦法第十一條、第十二條規(guī)定，應(yīng)在6 月申報(bào)期就取得的預(yù)收款計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。應(yīng)預(yù)繳稅款=5250÷（1+11%）×3%=141.9 萬元 （二）納稅人6 月開具增值稅普通發(fā)票10500 萬元，其中包括5250 萬元屬于辦

35、法第十七條規(guī)定的可以開具增值稅普通發(fā)票的情形。 （三）納稅人應(yīng)在7 月申報(bào)期按照辦法第十四條規(guī)定確定應(yīng)納稅額 銷項(xiàng)稅額=5250÷（1+11%）×11%=520.3 萬元 進(jìn)項(xiàng)稅額=110 萬元 應(yīng)納稅額=520.3-110-141.9=268.4 萬元。 納稅人應(yīng)在7 月申報(bào)期申報(bào)增值稅268.4 萬元。六、房地產(chǎn)業(yè)“營改增”條件下應(yīng)做好的應(yīng)對措施（一）建章立制，熟悉流程，加強(qiáng)培訓(xùn)將增值稅發(fā)票管理與業(yè)務(wù)流程結(jié)合，調(diào)整或制定新的內(nèi)控制度。從宏觀財(cái)務(wù)管理與具體會計(jì)處理、發(fā)票管理兩方面把握稅改實(shí)質(zhì)。按照增值稅相關(guān)要求設(shè)置會計(jì)科目，做好“營改增”后的會計(jì)核算工作，降低新稅制對企業(yè)

36、會計(jì)核算的風(fēng)險(xiǎn)。（二）綜合掌握，做好三流平衡 三流：資金流、發(fā)票流、業(yè)務(wù)流。即銀行收付憑證、交易合同和發(fā)票上的收款人、付款人和金額必須一致。務(wù)必杜絕不規(guī)范的委托支付以及以房抵款現(xiàn)象。 避免進(jìn)項(xiàng)銷項(xiàng)不匹配，規(guī)劃工程付款和銷售節(jié)點(diǎn)，避免集中銷售在前，集中結(jié)算在后，建議改集中開盤為分批分步驟銷售，同時(shí)在建安合同中提前開票節(jié)點(diǎn)，推動(dòng)施工方盡早開票，避免在取得較少進(jìn)項(xiàng)稅額的情況下，產(chǎn)生大量銷項(xiàng)稅額。（三）著力降低銷項(xiàng)稅額 當(dāng)前，全國各省市國稅局針對“買物贈(zèng)物”、“買一贈(zèng)一”等銷售方式的增值稅處理并無統(tǒng)一規(guī)定，為避免無謂多繳稅款，銷售合同中不使用“無償”、“贈(zèng)送”字眼。合同中包含的家具家電等應(yīng)分開列明金額

37、，避免在混合銷售中不能劃分各自收入，導(dǎo)致適用高稅率納稅。舉例： 房產(chǎn)公司銷售一套總額100萬的商品房，包含1萬元的家具禮包。分三種情況解讀。 例一：購房合同明確無償贈(zèng)送價(jià)值1萬元的家具禮包。合同標(biāo)明房款100萬。 家具禮包視同銷售，總增值稅銷項(xiàng)為： 100x11%+1x17%=11.17 增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定，以下8種行為視同銷售（第8種）： 將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈(zèng)送他人。 例二：購房合同只明確銷售一套總額為100萬的商品房，包含家具。沒有分別列明房屋與家具的價(jià)格。 總增值稅銷項(xiàng)為：100x17%=17 中華人民共和國增值稅暫行條例第三條，納稅人兼營不同稅率的貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)

38、，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。 例三：購房合同明確銷售一套總額為99萬的商品房和1萬元的家具。分別列明房屋與家具的價(jià)格，總價(jià)100萬元。 總增值稅銷項(xiàng)為：99x11%+1x17%=11.06三者分別納稅11.17萬、17萬、11.06萬，第三種情況交稅最少。（四）著眼于提升進(jìn)項(xiàng)稅 （1）合理利用“混合銷售”，如將銷售與安裝業(yè)務(wù)合并簽訂合同，混合銷售從其主業(yè)征稅，此時(shí)可取得17%進(jìn)項(xiàng)稅票。 （2）稅改之后，可加大甲供材的采購比例，以獲取17%的進(jìn)項(xiàng)稅票。（五）財(cái)務(wù)部門對合作商戶的資格判斷、票據(jù)取得與合同定價(jià) 對無法取得增值稅專用發(fā)票的單位或個(gè)人

39、：首先爭取取得代開增值稅專用發(fā)票（僅能抵扣3%）；其次對無法提供專用發(fā)票單位或個(gè)人，通過重新議價(jià)方式進(jìn)行合作，降低企業(yè)損失。 如果供應(yīng)商為小規(guī)模納稅人，要求其代開增值稅專用發(fā)票，并要求業(yè)務(wù)適用稅率與小規(guī)模納稅人適用稅率差額的降價(jià)。 舉例：某工程由小規(guī)模納稅人施工，含稅合同價(jià)為100萬。本應(yīng)按照建筑業(yè)適用稅率開具發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅額為100/1.11*0.11=9.91萬，因其為小規(guī)模納稅人，只能按照3%稅率代開，進(jìn)項(xiàng)稅額為100/1.03*0.03=2.92萬元，相差7萬元。即可以此為基準(zhǔn)，要求合同總價(jià)的下浮。（六）調(diào)整企業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)變 結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢與稅法引導(dǎo)作用，調(diào)整企業(yè)結(jié)

40、構(gòu)，促使企業(yè)多元化發(fā)展，充分利用進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣優(yōu)勢，擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍，加快業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型升級。從傳統(tǒng)單一住宅地產(chǎn)格局，向多元化房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)擴(kuò)張，完善抵扣鏈條。 在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整方面，企業(yè)可以通過購置營運(yùn)設(shè)備等固定資產(chǎn)投資，不僅增加了進(jìn)項(xiàng)稅額，降低企業(yè)稅負(fù)，優(yōu)化營運(yùn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。三部分 房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅疑難問題一、開發(fā)項(xiàng)目的建筑面積 房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 也就是說，土地款項(xiàng)的扣除，是以當(dāng)期銷售面積占總可售面積的比例進(jìn)行計(jì)算的。同時(shí)，可售面積不包括公攤。二、土地款的扣除問題支付的土地價(jià)款，是指向政府

41、、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款，并應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。 關(guān)于扣除土地價(jià)款的幾點(diǎn)注意事項(xiàng)：（1）土地價(jià)款并非一次性從銷售額中扣除，而是要隨著銷售額的確定，逐步扣除。（2）允許抵扣的土地價(jià)款包括新項(xiàng)目和選擇一般計(jì)稅方法的老項(xiàng)目。對于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，如果選擇適用一般計(jì)稅 方法，其5月1日后確認(rèn)的增值稅銷售額，也可以扣除對應(yīng)的土地出讓價(jià)款。 （3）房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，還會在小區(qū)配套建設(shè)道路、花園、綠地、雕塑，或者物業(yè)用房、幼兒園、診所等。這些項(xiàng)目不單獨(dú)作價(jià)出售給業(yè)主，但也都包含在了業(yè)主所支付的房款之中（也就是屬于全體業(yè)

42、主共有的部分）。對這些建筑物、構(gòu)筑物的面積，本條規(guī)定并未將其包含在“可供出售的建筑面積”中，也就是在計(jì)算“當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款”時(shí)，并未將這部分面積包含在分母當(dāng)中。這樣可以使開發(fā)商將所有“可供”銷售的面積賣完后，土地出讓金全部扣除完。 注意1：房地產(chǎn)項(xiàng)目土地價(jià)款作銷售扣除，但不作進(jìn)項(xiàng)扣除：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。 注意2：簡易計(jì)稅方式和小規(guī)模納稅人均不得扣除土地款。三、新老項(xiàng)目的問題（過渡）老項(xiàng)目是指：建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在20

43、16年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。參考建筑業(yè)“營改增”的相關(guān)條款，還有第三類情況： 建筑工程施工許可證未注明合同開工日期，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。四、“自行開發(fā)”的界定以自己的名義立項(xiàng)銷售承接“爛尾樓”或項(xiàng)目接盤再投入開發(fā)，建成后以自己的名義對外銷售。五、固定資產(chǎn)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅問題 適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2016年5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動(dòng)產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 取得不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動(dòng)產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目