試論我國房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀及進(jìn)展趨勢

1、試論我國房地產(chǎn)信托的現(xiàn)狀及進(jìn)展趨勢摘要近幾年隨著房地產(chǎn)日趨成為我國的支柱產(chǎn)業(yè)之一，我國房地產(chǎn)信托市場規(guī)模迅速擴(kuò)展,但仍處于不成熟時期，其自身存在的問題與面臨的各類風(fēng)險阻礙了房地產(chǎn)信托的進(jìn)展。咱們應(yīng)增進(jìn)房地產(chǎn)信托的可持續(xù)的進(jìn)展，有效防范房地產(chǎn)信托風(fēng)險，標(biāo)準(zhǔn)信托行業(yè),從而增進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康進(jìn)展。通過不斷調(diào)整,REiTs必將成為我國房地產(chǎn)信托的要緊進(jìn)展趨勢。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)信托；REITs;進(jìn)展趨勢1我國房地產(chǎn)信托的進(jìn)展現(xiàn)狀自2003年信托公司開始發(fā)行集合伙金信托產(chǎn)品以來，截至2020年1月1日才居公布資料不完全統(tǒng)計，國內(nèi)共有60多家信托公司參與發(fā)行了6650個集合伙金信托打算，發(fā)行規(guī)模為億元，平均年收

2、益率為。本文通過度析2003202()年的中國信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來探討中國房地產(chǎn)信托業(yè)的幾個特點。房地產(chǎn)信托在信托業(yè)中的比重呈現(xiàn)先抑后揚2()032020年房地產(chǎn)信托的個數(shù)和發(fā)行規(guī)模占信托總個數(shù)和總規(guī)模的比重如以下圖所示：房地產(chǎn)信托的發(fā)行數(shù)量與發(fā)行規(guī)模占比圖表來源：依照用益信托工作室的數(shù)據(jù)作圖。從上面的統(tǒng)計情形來看，不管是房地產(chǎn)信托的發(fā)行數(shù)量仍是發(fā)行規(guī)模都走出了一個先抑后揚的曲線。從2003年發(fā)行開始,房地產(chǎn)信托在信托業(yè)中的比重有所上升,說明房地產(chǎn)信托在中國仍是有必然的進(jìn)展空間的?？墒?005年，由于受到了銀監(jiān)會“212號文”的阻礙,房地產(chǎn)信托的發(fā)行受到了必然的限制。2006年7月22日，銀監(jiān)會發(fā)布

3、“54號文”，該文為房地產(chǎn)信托融資設(shè)立了比銀行貸款還要高的門坎，隨后，房地產(chǎn)信托形勢發(fā)生了轉(zhuǎn)變，在信托業(yè)的比重進(jìn)一步下降。2007年下半年，由于受到美國次貸危機(jī)的阻礙，經(jīng)濟(jì)低迷，房地產(chǎn)信托在發(fā)行規(guī)模上受到阻礙，急劇大幅下降。直到最近兩三年，隨著經(jīng)濟(jì)的蘇醒,房地產(chǎn)信托業(yè)才走向上升的軌道。2020年年末，受銀行信貸額度限制，房地產(chǎn)市場上演了一波信托融資潮。急需流動資金的房企紛紛涌入信托公司尋求合作，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行呈加速上漲的趨勢。針對去年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)增加迅猛現(xiàn)象，銀監(jiān)會于2020年11月下發(fā)了信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知，旨在進(jìn)一步操縱房地產(chǎn)可能引發(fā)的金融風(fēng)險。因此,咱們能夠估量，在

4、房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)受到嚴(yán)控的背景下，以后房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行可能會顯現(xiàn)萎縮。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均年收益率最高20032020年不同投資領(lǐng)域信托產(chǎn)品的平均年收益率如下表所示：從上面表中能夠看出，信托產(chǎn)品投資領(lǐng)域要緊集中在房地產(chǎn)、金融、工商企業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域。從收益角度看，房地產(chǎn)信托以平均年收益率為最高，最高年收益率超過10%。房地產(chǎn)信托成為部份信托公司重要的利潤來源，而金融領(lǐng)域以為最低。2我國房地產(chǎn)信托存在的問題1信托產(chǎn)品在期限結(jié)構(gòu)安排上不合理20032020年不同投資領(lǐng)域的信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模占總規(guī)模的比重如下。從期限角度看，基礎(chǔ)設(shè)施類信托以年的平均信托期限為最長，投資于金融市場的信托產(chǎn)品以年的平均信

5、托期限為最短。可見，信托產(chǎn)品中13年的產(chǎn)品周期成為我國集合伙金信托產(chǎn)品的主流架構(gòu)。信托融資的短時間性與信托項目存續(xù)周期相對較長的特點不匹配。從表二中能夠看出,在全數(shù)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模中，平均有的資金投資于基礎(chǔ)設(shè)施（包括能源和交通運輸），平均的比重投資于房地產(chǎn)行業(yè)，兩項加在一路共計超過，而不管基礎(chǔ)設(shè)施投資仍是房地產(chǎn)投資項目，最突出的特點確實是投資規(guī)模較大,建設(shè)周期較長?？梢娔壳拔覈磐挟a(chǎn)品的投資結(jié)構(gòu)與期限結(jié)構(gòu)是嚴(yán)峻相悻的。2信托產(chǎn)品流動性不足由于現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品都是非標(biāo)準(zhǔn)化合同，每份合同金額不一樣,它的市場流動要緊依托信托公司來維持，因此較之于其他標(biāo)準(zhǔn)化的金融產(chǎn)品,信托產(chǎn)品的流動性仍然不足，表

6、現(xiàn)為信托產(chǎn)品的推介渠道較為狹小，尋覓交易對象的本錢高，無法知足投資者日趨增加的轉(zhuǎn)讓需求。另外由于信托產(chǎn)品的信譽(yù)評級體系和定價體系都沒有成立起來,銀行質(zhì)押業(yè)務(wù)也難以開展。因此，投資者必然面臨著流動性風(fēng)險。房地產(chǎn)信托收益憑證的流動性問題巳經(jīng)成為制約我國房地產(chǎn)投資信托業(yè)進(jìn)展的瓶頸。3房地產(chǎn)信托面臨著信譽(yù)風(fēng)險近期油于房地產(chǎn)信托預(yù)期收益率開始走高，發(fā)行數(shù)量開始上升。截至2020年3月底，今年的房地產(chǎn)信托的平均收益率為%，而去年全年房地產(chǎn)信托的平均收益是，至少巳提高了一個百分點。今年與去年相較，銀行貸款緊縮,持續(xù)多次升息，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資本錢，因此來找信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托打算的房地產(chǎn)企業(yè)更多了，信

7、托公司可選擇的余地更大。但高收益率背后隱藏的風(fēng)險不容輕忽。當(dāng)下房地產(chǎn)開發(fā)商資金鏈緊張，可能致使項目顯現(xiàn)問題，從而要挾到信托資金的平安?；蛴捎谛磐腥谫Y本錢較高,可能會使房企的財務(wù)狀況進(jìn)一步惡化，房地產(chǎn)信托可能面臨償付風(fēng)險。3我國房地產(chǎn)信托的進(jìn)展趨勢REITs模式房地產(chǎn)投資信托基金（ReiEstateInvestmentTrusts,以下簡稱REITs）能夠有效地解決我國此刻房地產(chǎn)信托中存在的問題，是我國房地產(chǎn)信托的進(jìn)展趨勢。1REITs將提供新的融資渠道，解決期限結(jié)構(gòu)問題目前我國房地產(chǎn)融資要緊來自銀行貸款，存在必然的局限性。且現(xiàn)有的融資方式無法知足長期、大量的資金需求。進(jìn)展房地產(chǎn)投資信托基金不僅

8、增加了一種新的融資渠道，降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行貸款的依托性，還能夠為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立多元化融資結(jié)構(gòu),有助于分散房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險。2有利于彌補(bǔ)房地產(chǎn)信托的流動性不足操縱流動性風(fēng)險REITs是一種房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，通常以受益憑證的形式存在，如此就使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)具有較好的流動性。而且在國外，大多數(shù)REITs能夠像股票一樣在證券交易所上市、交易、變現(xiàn)，從而將本來流動性低的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動資金，大大提高了流動性。3改善房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)公司的外部監(jiān)督房地產(chǎn)投資信托基金對房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，使得企業(yè)的債務(wù)負(fù)擔(dān)有所減小，房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)的改善必將對房地產(chǎn)企業(yè)的運行起到外部監(jiān)

9、督的作用。另外，資本結(jié)構(gòu)改善后,房地產(chǎn)公司即能夠靈活調(diào)配資金并強(qiáng)化其資金治理的能力,從而吸納來自機(jī)構(gòu)投資者的較為穩(wěn)固且長期的資金流。4房地產(chǎn)投資基金為投資者提供了一個良好的投資渠道從目前我國的金融體制看，投資者可選的各類投資工具并非是很多。關(guān)于投資者而言，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模大、周期長和房地產(chǎn)價值昂貴等特點使得房地產(chǎn)開發(fā)、投資需要的資金量龐大,形成了一般中小投資者難以逾越的障礙。房地產(chǎn)投資信托基金正好能夠解決這一矛盾,由專業(yè)性的房地產(chǎn)運作機(jī)構(gòu)發(fā)起并治理房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金,能夠使投資者取得較高的投資收益率。在2020年12月國務(wù)院明確推動房地產(chǎn)信托投資基金試點后，信托公司在上海、天津等地的REITs試點方案中扮演著重要角色。因此,REITs產(chǎn)品試點的推出，必將進(jìn)一步提升信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化、基金化運作水平，拓寬房地產(chǎn)信托進(jìn)展創(chuàng)新空間。m王穎,郭曉靖.淺析房地產(chǎn)信托在中國的生存進(jìn)展道路口】.現(xiàn)代商業(yè)，2007(30):179-